程勝物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理習(xí)題修正版

《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》習(xí)題與參考答案說(shuō)明：本習(xí)題集主要供各位學(xué)員復(fù)習(xí)之用，題目可能存在一定的疏漏和錯(cuò)誤，請(qǐng)注意核對(duì)教材的內(nèi)容。（習(xí)題集中多選題答案存在全對(duì)的現(xiàn)象，這與考試時(shí)必有錯(cuò)誤選項(xiàng)不同，請(qǐng)注意）第一章物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述（一）單項(xiàng)選擇題（每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）企業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理通常屬于企業(yè)的（），因而企業(yè)在逐漸地將其發(fā)包出去，這就為物業(yè)管理行業(yè)提供了新的市場(chǎng)。A.常規(guī)業(yè)務(wù)B.特別業(yè)務(wù)C.核心業(yè)務(wù)D.非核心業(yè)務(wù).物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理又稱為（）。A.物業(yè)設(shè)備管理B.物業(yè)資產(chǎn)管理C.物業(yè)設(shè)施管理D.物業(yè)服務(wù)管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是以（）為對(duì)象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。A.商業(yè)性物業(yè)B.綜合性物業(yè)C.收益性物業(yè)D.公益性物業(yè)（）是房地產(chǎn)投資信托基金和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。A.居住性物業(yè)B.綜合性物業(yè)C.公益性物業(yè)D.收益性物業(yè)（）具有良好的地理位置，建筑物實(shí)物狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(jìn)的，有自然磨損存在。A.甲級(jí)寫字樓B.乙級(jí)寫字樓C.丙級(jí)寫字樓D.丁級(jí)寫字樓寫字樓分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷，人們很容易區(qū)別（）A.甲級(jí)寫字樓和乙級(jí)寫字樓B.甲級(jí)寫字樓和丙級(jí)寫字樓C.丙級(jí)寫字樓和乙級(jí)寫字樓D.丙級(jí)寫字樓和丁級(jí)寫字樓區(qū)域購(gòu)物中心的建筑面積在（）以上，有效商業(yè)服務(wù)半徑可達(dá)到（），由專業(yè)購(gòu)物中心管理集團(tuán)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。A.5萬(wàn)m2/100kmB.10萬(wàn)m2/200kmC.15萬(wàn)m2/300kmD.20萬(wàn)m2/400km區(qū)域購(gòu)物中心定位于（），覆蓋老中青幼四代各個(gè)層次不同類型的顧客，再輔以針對(duì)各類消費(fèi)者之需的各類專業(yè)店。A.綜合式消費(fèi)B.休閑式消費(fèi)C.家庭式消費(fèi)D.企業(yè)式消費(fèi).（）的建筑規(guī)模一般在3萬(wàn)m2以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個(gè)城市，服務(wù)人口在30萬(wàn)人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元人民幣以上。A.區(qū)域購(gòu)物中心B.市級(jí)購(gòu)物中心C.地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)D.居住區(qū)商場(chǎng).（）的建筑規(guī)模、商業(yè)服務(wù)半徑、服務(wù)人口、年?duì)I業(yè)額等差異較大。A.區(qū)域購(gòu)物中心B.市級(jí)購(gòu)物中心C.特色商店D.居住區(qū)商場(chǎng).用于出租經(jīng)營(yíng)的居住建筑主要是（），這是經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的重要類型。A.別墅和公寓B.別墅和酒店C.旅館和招待所D.酒店和招待所.（）是指包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權(quán)出售，供出租或短期居住＜A.別墅B.公寓C.旅館D.酒店.國(guó)際上在休閑娛樂(lè)行業(yè)流行的分時(shí)度假經(jīng)營(yíng)模式，通常是由（）負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理。A.物業(yè)管理公司B.房地產(chǎn)開發(fā)公司C.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司D.文化管理公司.（）的設(shè)計(jì)大多采用田園式、民居式或別墅式的建筑風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)與大自然融為一體,追求淳樸簡(jiǎn)潔、清新淡雅、就地取材。A.星級(jí)酒店B.酒店公寓C.家庭旅館D.旅游度假村.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)，是從（）的角度出發(fā)，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿?。A.物業(yè)B.業(yè)主C.租戶D.市場(chǎng).公司是指依法定程序設(shè)立的，由（）以上股東共同出資經(jīng)營(yíng)，以營(yíng)利為目的，具有法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。A.一個(gè)B.兩個(gè)C.三個(gè)D.四個(gè)（備注：新公司法為1-50個(gè)）.物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)是與（）工作的性質(zhì)密切相關(guān)。A.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理B.物業(yè)資產(chǎn)管理C.物業(yè)設(shè)備管理D.物業(yè)服務(wù)管理.管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有（）物業(yè)管理能力的企業(yè)，它受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效承擔(dān)綜合責(zé)任，在物業(yè)管理活動(dòng)中處在總包的位置。A.戰(zhàn)略性B.策略性C.專業(yè)性D.綜合性.（）是具有物業(yè)運(yùn)行過(guò)程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以專業(yè)分包的形式，也以直接接受業(yè)主委托的形式，在成本、績(jī)效或成本加績(jī)效合同的基礎(chǔ)上，獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)。A.管理型物業(yè)管理企業(yè)B.專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)C.綜合型物業(yè)管理企業(yè)D.服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè).（）是同時(shí)具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)行管理能力的企業(yè)。A.專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)B.管理型物業(yè)管理企業(yè)C.服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)D.綜合型物業(yè)管理企業(yè).對(duì)于（），物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的全部?jī)?nèi)容。A.居住物業(yè)B.工業(yè)物業(yè)C.商業(yè)物業(yè)D.特殊物業(yè).（）是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過(guò)對(duì)人和工作的協(xié)調(diào)，為某一機(jī)構(gòu)（企業(yè)或事業(yè)單位）創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。A.資產(chǎn)管理B.設(shè)施管理C.文化管理D.物業(yè)管理（）從對(duì)物業(yè)、設(shè)施和租戶的管理上升到聘請(qǐng)多個(gè)物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司來(lái)同時(shí)管理多宗物業(yè)。A.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理B.房地產(chǎn)設(shè)施管理C.房地產(chǎn)設(shè)備管理D.房地產(chǎn)物業(yè)管理物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的作用是（）。A.相互制約的B.相互排斥的C.相互關(guān)聯(lián)的D.相互配合的投資決策主要取決于兩個(gè)關(guān)鍵因素（）。A.收益和波動(dòng)B.收益和風(fēng)險(xiǎn)C.預(yù)期收益和波動(dòng)D.預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)水平物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司代表個(gè)人投資者或機(jī)構(gòu)投資者來(lái)促使房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，實(shí)際上就是以（）的角色在工作。A.物業(yè)公司B.物業(yè)業(yè)主C.物業(yè)委托人D.物業(yè)代理人我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一的寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)，通常按所處位置、樓宇設(shè)計(jì)裝修狀況和（）等進(jìn)行分類。A.服務(wù)能力B.經(jīng)營(yíng)能力C.收益能力D.管理能力從廣義上講，設(shè)施設(shè)備管理是一種（）活動(dòng)，與使用者或租客的日?；顒?dòng)密切相關(guān)。A.“日常性”B.“家務(wù)性”C.“周期性”D.“專業(yè)性”物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理又稱為物業(yè)資產(chǎn)管理，是以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)，主要提供（）服務(wù)。A.設(shè)備管理B.投資管理C.小區(qū)管理D.價(jià)值管理30．現(xiàn)有一寫字樓有良好的地理位置，建筑物實(shí)物狀況良好但有一定的功能陳舊和自然磨損現(xiàn)象，則該寫字樓應(yīng)該屬于（）。A.甲級(jí)寫字樓B.乙級(jí)寫字樓C.丙級(jí)寫字樓D.丁級(jí)寫字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)，是在（）的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿?。A.保證物業(yè)正常使用B.實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化C.延長(zhǎng)物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命D.維持物業(yè)的正常物業(yè)管理現(xiàn)有某物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效承擔(dān)綜合責(zé)任，履行策略性物業(yè)管理的職能，公司下設(shè)若干專業(yè)分公司履行相應(yīng)職能，據(jù)此判斷該企業(yè)屬于（）。A.專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)B.管理型物業(yè)管理企業(yè)C.投資型物業(yè)管理企業(yè)D.綜合型物業(yè)管理企業(yè)33．物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，物業(yè)管理和設(shè)施管理的主要作用是（）。在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的回報(bào)目標(biāo)在物業(yè)類型或地域分布上分散投資以減少風(fēng)險(xiǎn)C.使物業(yè)業(yè)主減少經(jīng)營(yíng)管理成本D.為租戶提供及時(shí)的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，通過(guò)對(duì)人和工作的協(xié)調(diào)，以為某一機(jī)構(gòu)創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境為主要功能的管理活動(dòng)是（）。A.物業(yè)管理B.設(shè)施管理C.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D.房地產(chǎn)組合投資管理（每題2分。每題中的備選項(xiàng)中。有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選每個(gè)選項(xiàng)0.5分）物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用（）的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。A.物業(yè)管理B.設(shè)施管理C.成本管理D.房地產(chǎn)組合投資管理E.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)既包括了以保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理，也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的（）、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。A.資本投資決策B.市場(chǎng)營(yíng)銷C.租賃管理D.成本控制E.可行性研究物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不是一個(gè)特定的專業(yè)領(lǐng)域，而是由（）隨著市場(chǎng)需求的變化，不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果。A.物業(yè)管理B.設(shè)施管理C.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D.租賃管理E.房地產(chǎn)組合投資管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象通常為收益性物業(yè)，主要包括（）等。A.寫字樓B.零售商業(yè)物業(yè)C.出租型別墅或公寓D.工業(yè)物業(yè)E.酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施寫字樓是為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑，包括（）類型。A.企業(yè)自用寫字樓B.商鋪C.出租寫字樓D.自用出租復(fù)合型寫字樓E.工業(yè)寫字樓零售商業(yè)物業(yè)主要依據(jù)其（）三個(gè)方面進(jìn)行分類。A.建筑規(guī)模B.商業(yè)輻射區(qū)域的范圍C.產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)D.經(jīng)營(yíng)范圍E.經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)中國(guó)人的別墅概念跟歐美發(fā)達(dá)國(guó)家有很大的不同，通常把（）等統(tǒng)統(tǒng)稱為別墅。A.獨(dú)立式住宅B.聯(lián)排住宅C.多層住宅D.低容積率住宅E.低密度復(fù)合住宅公寓是指包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權(quán)出售，供出租或短期居住。具體類型包括（）。A.復(fù)式公寓B.花園公寓C.酒店公寓D.單間公寓E.洋房公寓工業(yè)物業(yè)是指為人類生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間的物業(yè)，包括（）等。用于出租經(jīng)營(yíng)的工業(yè)物業(yè)常常出現(xiàn)在工業(yè)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。A.工業(yè)廠房B.倉(cāng)儲(chǔ)用房C.生產(chǎn)車間D.高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房E.研究與發(fā)展用房

酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施是為人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會(huì)議、旅游、休閑、康體娛樂(lè)活動(dòng)提供入住空間的建筑，包括（）等。A.酒店B.休閑度假中心C.康體中心D.賽馬場(chǎng)E.高爾夫球場(chǎng)雖然酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施同屬于一個(gè)大類，但在軟硬件設(shè)置和運(yùn)營(yíng)管理模式方面各有特色。酒店與休閑娛樂(lè)設(shè)施的差別主要表現(xiàn)在（）。A.服務(wù)對(duì)象不同B.經(jīng)營(yíng)方式不同C.地理位置不同D.服務(wù)內(nèi)容不同E.建筑設(shè)計(jì)和裝潢風(fēng)格不同A.依照有關(guān)法律進(jìn)行登記注冊(cè)B.A.依照有關(guān)法律進(jìn)行登記注冊(cè)B.由兩個(gè)以上股東共同出資經(jīng)營(yíng)C.以營(yíng)利為目的D.具有法人資格E.是經(jīng)濟(jì)組織.現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)完全按照（得盈利。A.自主經(jīng)營(yíng) B. 自負(fù)盈虧D.自我發(fā)展 E. 自我管理.物業(yè)管理企業(yè)可以劃分為（A.服務(wù)型B.管理型（備注：新公司法為1-50個(gè)））的機(jī)制來(lái)運(yùn)作，靠提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)獲得報(bào)酬，取C.自我約束）。C.專業(yè)型D.綜合型E.專項(xiàng)型.管理型物業(yè)管理企業(yè)的工作重點(diǎn)在于（）、績(jī)效評(píng)價(jià)和客戶關(guān)系管理等。A.現(xiàn)金流管理B.預(yù)算與成本管理C.物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷與租賃管理D.專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)與分包商管理E.物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計(jì)劃.物業(yè)管理企業(yè)的管理從層次上又可以分為（）三個(gè)層次。A.公司管理B.現(xiàn)場(chǎng)管理C.現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)D.項(xiàng)目管理E.戰(zhàn)略管理.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān)，通常將其分為以下哪幾個(gè)層次（）。A.物業(yè)管理B.設(shè)施管理C.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D.房地產(chǎn)品牌管理E.房地產(chǎn)組合投資管理.設(shè)施管理的對(duì)象，主要是（）等物業(yè)，服務(wù)對(duì)象通常為擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機(jī)構(gòu)。A.高新技術(shù)企業(yè)用房B.醫(yī)院C.科研教學(xué)設(shè)施D.大型公共文體設(shè)施E.政府和企業(yè)辦公樓.房地產(chǎn)組合投資管理的視野更加廣闊，包括（）以及在合適的時(shí)機(jī)購(gòu)置和處置物業(yè)資產(chǎn)。A.理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)B.評(píng)價(jià)資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)C.審批資產(chǎn)管理公司為維護(hù)物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進(jìn)D.保持其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位而提出的更新改造計(jì)劃E.以經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的組合投資回報(bào)最大化為目標(biāo)來(lái)管理資產(chǎn)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容包括（）。A.確定戰(zhàn)略B.確定標(biāo)準(zhǔn)C.構(gòu)建信息基礎(chǔ)D.決策分析E.進(jìn)行資產(chǎn)組合支出的分配、組織和管理是物業(yè)管理師工作的一個(gè)重要方面，它完成的質(zhì)量好壞很可能會(huì)對(duì)物業(yè)的凈運(yùn)營(yíng)收益和資本價(jià)值產(chǎn)生影響。支出的幾個(gè)重要方面包括（）、工作成本和地方性稅收。A.日常管理費(fèi)用B.計(jì)提維修準(zhǔn)備金C.設(shè)施維護(hù)費(fèi)用D.保險(xiǎn)費(fèi)E.法律和財(cái)務(wù)費(fèi)用物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作內(nèi)容包括（）。A.現(xiàn)金流和成本管理B.日常維修和維護(hù)C.未來(lái)維修和維護(hù)D.設(shè)施設(shè)備管理E.物業(yè)保險(xiǎn)管理房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)是通過(guò)以下（）基本途徑創(chuàng)造出來(lái)的。在極好的條件下購(gòu)買物業(yè)在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來(lái)經(jīng)營(yíng)物業(yè)C.在持有期間以現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來(lái)經(jīng)營(yíng)物業(yè)D.在合適的時(shí)推銷出物業(yè)E.在合適的時(shí)機(jī)售出物業(yè)區(qū)域購(gòu)物中心是指規(guī)模巨大，集（）等于一體，包括百貨店、大賣場(chǎng)以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。A.旅游B.購(gòu)物C.休閑D.娛樂(lè)E.飲食資產(chǎn)投資者需要結(jié)合對(duì)市場(chǎng)的跟蹤、分析判斷，確定不同市場(chǎng)條件下的投資標(biāo)準(zhǔn)。這些投資標(biāo)準(zhǔn)包括（）。A.現(xiàn)金流B.租金波動(dòng)C.基于市場(chǎng)交易的收益變化D.凈現(xiàn)值E.收益率物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)中,能為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問(wèn)、咨詢服務(wù)的企業(yè)一般都有（）。A.管理型物業(yè)管理企業(yè)B.專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)C.投資型物業(yè)管理企業(yè)D.綜合型物業(yè)管理企業(yè)E.所有物業(yè)管理企業(yè)27．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理三個(gè)層次工作中，屬于物業(yè)管理主要職責(zé)的是（）等。A.物業(yè)維護(hù)及安全管理B.保持與租戶的聯(lián)系并收租C.控制運(yùn)營(yíng)成本及保存財(cái)務(wù)報(bào)告記錄D.客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理E.制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理三個(gè)層次工作中，屬于組合投資管理主要職責(zé)的有（）等。A.制定并執(zhí)行組合投資策略B.設(shè)計(jì)和協(xié)調(diào)物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)C.負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用D.定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析E.制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃29．關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的服務(wù)費(fèi)，下列說(shuō)法中正確的有（）。A.服務(wù)費(fèi)用實(shí)際是由業(yè)主支付B.服務(wù)費(fèi)用實(shí)際是由租戶支付

C.包括供暖、排污、電梯等公共服務(wù)設(shè)施D.C.包括供暖、排污、電梯等公共服務(wù)設(shè)施D.計(jì)算時(shí)不考慮會(huì)計(jì)服務(wù)成本E.包括針對(duì)整體物業(yè)的保險(xiǎn)或維修【參考答案】（一）單項(xiàng)選擇題D2.B3.C4.D5.B6.B7.B8.C9.B10.C11.A12.B13.C14.D15.B16.B17.A18.B19.B20.D21.A22.B23.A24.C25.D26.B27.C28.B29.D30.B31.B32.D33.D34.B（二）多項(xiàng)選擇題1.ABDE2.ABCD3.ABCE4.ABCDE5.ACD6.ABE7.ABE8.ABD9.ABDE10.ABCDE11.ACDE12.ABCDE13.ABCD14.BCD15.ABCDE16.ABC17.ABCE18.ABCDE19.ABCDE20.ABCDE21.BCDE22.ABCDE23.ABE24.ABCDE25.ABC26.AD27.ABC28.ABC29.BCE第二章房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇（一）單項(xiàng)選擇題（每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）房地產(chǎn)投資是指以獲得（）的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。A.未來(lái)B.現(xiàn)期C.長(zhǎng)期D.過(guò)去房地產(chǎn)投資的形式可以分為（）。A.實(shí)物投資和貨幣投資B.個(gè)人投資和公司投資C.直接投資和間接投資D.開發(fā)投資和間接投資（）是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購(gòu)買過(guò)程，參與有關(guān)管理工作。A.直接投資B.間接投資C.開發(fā)投資D.置業(yè)投資間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的（）的行為，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作。A.貨幣市場(chǎng)B.證券市場(chǎng)C.資本市場(chǎng)D.交易市場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從（）開始，通過(guò)在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過(guò)這個(gè)轉(zhuǎn)讓過(guò)程收回投資、獲取開發(fā)利潤(rùn)。A.征用土地B.囤積土地C.開發(fā)土地D.購(gòu)置土地房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于（），它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給。

A.長(zhǎng)期投資B.短期投資A.長(zhǎng)期投資B.短期投資C.常規(guī)投資D.特殊投資以下關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金的說(shuō)法中，不正確的是（）。房地產(chǎn)投資信托基金是購(gòu)買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司投資者可以直接把資金投入到房地產(chǎn)公司中C.收入現(xiàn)金流的主要部分將分配給作為投資者的股東D.本身僅起到一個(gè)投資代理的作用住房抵押貸款證券化興起于（），經(jīng)過(guò)30多年的發(fā)展，已成為美國(guó)、加拿大等發(fā)達(dá)國(guó)家住房金融市場(chǎng)上的重要籌資工具和手段。A.20世紀(jì)40年代B.20世紀(jì)50年代C.20世紀(jì)60年代D.20世紀(jì)70年代住房抵押貸款證券化是指把（）所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。A.金融機(jī)構(gòu)B.證券機(jī)構(gòu)C.信托機(jī)構(gòu)D.中介機(jī)構(gòu)所謂“房地產(chǎn)的價(jià)值就在于其位置”，房地產(chǎn)不能脫離周圍環(huán)境而單獨(dú)存在，體現(xiàn)的是房地產(chǎn)投資特性的（）。A.不可移動(dòng)性B.政策影響性C.適應(yīng)性D.各異性由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)，對(duì)未來(lái)的地區(qū)環(huán)境的可能變化和某宗具體物業(yè)的考慮是并重的。通過(guò)對(duì)（）的了解和分析，就可以做到正確并有預(yù)見性地選擇投資地點(diǎn)。A.城市經(jīng)濟(jì)B.城市發(fā)展C.城市規(guī)劃D.城市地理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益（）其運(yùn)營(yíng)成本的持續(xù)時(shí)間。A.小于B.大于C.不等于D.不大于以下關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說(shuō)法中，不正確的是（）。房地產(chǎn)自然壽命從地上建筑物開工建設(shè)開始算起房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益C.房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響D.房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)一般而言，工業(yè)物業(yè)比商業(yè)物業(yè)變現(xiàn)性差主要是由于所對(duì)應(yīng)物業(yè)的（）所決定的。A.固定性B.各異性C.適應(yīng)性D.專業(yè)性由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響，土地不可能完全相同；兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時(shí)建設(shè)的兩棟采用相同設(shè)計(jì)形式的建筑物，也會(huì)由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，這描述的是房地產(chǎn)的（）A.專業(yè)管理依賴性B.相互影響性C.適應(yīng)性D.各異性以下不屬于房地產(chǎn)投資之弊的描述是（）。A.投資數(shù)額巨大B.投資回收期較長(zhǎng)C.土地資源稀缺D.需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，就稱投資有增加收益的潛力；而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，就稱投資面臨著風(fēng)險(xiǎn)損失。較預(yù)期收益增加的部分，通常被稱為（）。

A.風(fēng)險(xiǎn)收入B.風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬A.風(fēng)險(xiǎn)收入B.風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬C.風(fēng)險(xiǎn)損失D.風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期房地產(chǎn)投資需要估價(jià)師、經(jīng)紀(jì)人、會(huì)計(jì)師、律師等提供專業(yè)服務(wù)，以確保置業(yè)投資總體收益的最大化，反映的是房地產(chǎn)投資的（）。A.專業(yè)性B.市場(chǎng)性C.適應(yīng)性D.各異性從會(huì)計(jì)的角度來(lái)說(shuō)，建筑物隨著其年齡的增長(zhǎng)，每年的收益能力都在下降，所以稅法中規(guī)定的折舊年限相對(duì)于建筑物的自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)說(shuō)要（）。A.長(zhǎng)得多B.短得多C.差不多D.相等由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重建成本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價(jià)值的上升，所以說(shuō)房地產(chǎn)投資具有（）。A.保值性B.增值性C.貶值性D.盈利性以下關(guān)于房地產(chǎn)投資優(yōu)點(diǎn)的描述中，屬于置業(yè)投資者能夠容忍較低的投資回報(bào)率的原因是（）。A.相對(duì)較高的收益水平B.能夠得到稅收方面的好處C.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持D.能抵消通貨膨脹的影響通常情況下，人們把風(fēng)險(xiǎn)劃分為對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無(wú)法控制的（）和僅對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的（）。A.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)B.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)C.個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)D.個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)、非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)又稱為（），是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購(gòu)買力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。A.物價(jià)風(fēng)險(xiǎn)B.貨幣風(fēng)險(xiǎn)C.經(jīng)濟(jì)力風(fēng)險(xiǎn)D.購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)從總體上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)，也就是說(shuō)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境條件變化的影響比整個(gè)國(guó)家市場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響要（）。A.大得多B.小得多C.差不多D.無(wú)法判斷房地產(chǎn)投資決策以投資者對(duì)（）為基礎(chǔ)，通過(guò)密切關(guān)注當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、細(xì)心使用投資分析結(jié)果，來(lái)降低市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)的影響。A.過(guò)去收益估計(jì)B.現(xiàn)在收益估計(jì)C.未來(lái)收益估計(jì)D.長(zhǎng)期收益估計(jì)一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)可分為（）四個(gè)階段。蕭條、危機(jī)與衰退、復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮危機(jī)與衰退、蕭條、復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮C.復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條D.復(fù)蘇與發(fā)展、蕭條、危機(jī)與衰退、繁榮以下關(guān)于變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的描述正確的是（）。是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)是指急于將現(xiàn)金兌換為商品時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)C.是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于開價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)D.是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)利率調(diào)升會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響，以下有關(guān)闡述不正確的是（）。會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求數(shù)量C.會(huì)加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)D.會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小或然損失風(fēng)險(xiǎn)是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。防范該風(fēng)險(xiǎn)的最好辦法是（）。A.將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司B.出售所投資的物業(yè)C.加強(qiáng)物業(yè)管理工作D.多買幾份財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)比較風(fēng)險(xiǎn)又稱為（），是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去了相應(yīng)可能收益的風(fēng)險(xiǎn)。A.成本風(fēng)險(xiǎn)B.機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)C.成本機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)D.機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)持有期風(fēng)險(xiǎn)是指與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。一股說(shuō)來(lái)，投資項(xiàng)目的生命周期越長(zhǎng)，可能遇到的影響項(xiàng)目收益的不確定性因素就（）。A.越少B.越多C.差不多D.不變商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個(gè)部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與項(xiàng)目所處地點(diǎn)直接相鄰的區(qū)域，其營(yíng)業(yè)額的（）都來(lái)自該區(qū)域。A.30%?45%B.40%?55%C.50%?65%D.60%?75%下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的說(shuō)法中,不正確的是（）。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理主要以非收益性物業(yè)為管理對(duì)象物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理主要以業(yè)主或投資者為服務(wù)對(duì)象物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理強(qiáng)調(diào)策略性價(jià)值管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理要求物業(yè)管理師具備房地產(chǎn)投資知識(shí)以及選擇投資區(qū)位的能力下列關(guān)于房地產(chǎn)直接投資與間接投資的說(shuō)法中,不正確的是（）。在直接投資中,投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)與購(gòu)買過(guò)程直接投資分為從購(gòu)地開始的開發(fā)投資和面向物業(yè)的置業(yè)投資C.不論是直接投資還是間接投資，投資者都需要參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理投資于房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押支持證券均屬于間接投資某人購(gòu)買市場(chǎng)上的別墅用于自住的行為，屬于以下哪一種投資行為（）房地產(chǎn)直接投資中的開發(fā)投資房地產(chǎn)直接投資中的置業(yè)投資房地產(chǎn)間接投資中的開發(fā)投資房地產(chǎn)間接投資中的置業(yè)投資（二）多項(xiàng)選擇題（每題2分。每題中的備選項(xiàng)中。有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選每個(gè)選項(xiàng)0.5分）投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財(cái)富最大化。通過(guò)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，投資者可以獲得（）。A.作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)B.較高的收益C.較高的資本增值D.降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)E.抵抑通貨膨脹的影響開發(fā)投資者主要是賺取開發(fā)利潤(rùn)，其風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)豐厚；置業(yè)投資者則從長(zhǎng)期投資）四個(gè)方向的利益。A.收益B.保值C.增值D.資信E.消費(fèi)房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括（）。A.購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券B.購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票C.購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托的股份D.購(gòu)買收益性良好的國(guó)庫(kù)券E.購(gòu)買房地產(chǎn)抵押支持證券當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于（）時(shí)，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。A.出售B.出租C.經(jīng)營(yíng)D.空置E.閑置下列說(shuō)法中，正確的是（）。房地產(chǎn)置業(yè)投資是以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資房地產(chǎn)置業(yè)投資對(duì)象只能是開發(fā)商新竣工的商品房C.房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的分為自用和出租兩種D.房地產(chǎn)直接投資即是指房地產(chǎn)開發(fā)投資E.房地產(chǎn)置業(yè)投資對(duì)象也可以是舊有物業(yè)投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)點(diǎn)，包括（）。A.收益相對(duì)穩(wěn)定B.收益相對(duì)較高C.投資的流動(dòng)性較好D.投資收益主要來(lái)源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入E.REITs的資產(chǎn)或股份比在市場(chǎng)上買賣房地產(chǎn)更容易按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司可以分為（）三種形式。A.負(fù)債型B.權(quán)益型C.抵押型D.資產(chǎn)型E.混合型以下屬于房地產(chǎn)投資特性的是（）。A.位置固定性B.適應(yīng)性C.各異性D.政策影響性E.相互影響性房地產(chǎn)的位置固定性或不可移動(dòng)性，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對(duì)（）都具有吸引力，才能最終獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。A.開發(fā)商B.置業(yè)投資者C.政府D.租戶E.中介房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為（）。A.發(fā)展壽命B.經(jīng)濟(jì)壽命C.經(jīng)營(yíng)壽命D.自然壽命E.折舊壽命國(guó)外的研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。一般情況下，下列說(shuō)法正確的有（）。TOC\o"1-5"\h\z公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是40年工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟(jì)壽命是45年C.銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是50年D.倉(cāng)儲(chǔ)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是60年鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是30年以下能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值的是（）。A.政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資B.居住區(qū)旁新建加油站C.城市快速軌道交通線的建設(shè)D.城市景觀改造工程E.大型城市改造項(xiàng)目的實(shí)施以下屬于房地產(chǎn)投資之利的是（）。A.相對(duì)較高的收益水平B.能夠得到稅收方面的好處C.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持D.能抵消通貨膨脹的影響E.提高投資者的資信等級(jí)以下有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)和不確定性的描述中，正確的有（）。A.風(fēng)險(xiǎn)和不確定性有顯著的區(qū)別B.風(fēng)險(xiǎn)涉及到變動(dòng)和可能性C.變動(dòng)常常可以用標(biāo)準(zhǔn)方差來(lái)表示D.標(biāo)準(zhǔn)方差越大，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越小E.不確定性的大小可以量化政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要性，各國(guó)政府均對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)倍加關(guān)注，經(jīng)常會(huì)有新的政策措施出臺(tái)，通常包括（）的政策。A.消費(fèi)者保護(hù)B.住房改革C.金融D.土地供給E.財(cái)政稅收專業(yè)管理依賴性是指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動(dòng)。在房地產(chǎn)開發(fā)投資過(guò)程中，需要投資者在（）等方面具有管理經(jīng)驗(yàn)和能力。A.獲取土地使用權(quán)B.規(guī)劃設(shè)計(jì)C.工程管理D.市場(chǎng)營(yíng)銷E.項(xiàng)目融資房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和控制，以下屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（）。A.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)C.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)D.政策風(fēng)險(xiǎn)E.利率風(fēng)險(xiǎn)政府對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)程中的（）等，均對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。A.土地供給政策B.地價(jià)政策C.稅費(fèi)政策D.住房政策E.環(huán)境保護(hù)政策政治風(fēng)險(xiǎn)主要由（）等因素造成，政治風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，不僅會(huì)直接給建筑物造成損害，而且會(huì)引起一系列其他風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)。A.政變或戰(zhàn)爭(zhēng)B.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控C.外來(lái)侵略D.罷工E.騷亂在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)包括（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)C.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)比較風(fēng)險(xiǎn)E.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響包括（）。根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小確定相應(yīng)的投資規(guī)模根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小確定相應(yīng)的投資收益水平C.根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力選擇投資方向D.根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī)E.根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資金額以下關(guān)于狹義的區(qū)位的理解正確的是（）。指某一具體投資場(chǎng)地在城市中的地理位置包括宏觀位置和中觀、微觀位置C.包括經(jīng)濟(jì)地理位置和自然地理位置D.某一具體宗地的區(qū)位是排他的、獨(dú)一無(wú)二的E.可以從圖上或現(xiàn)場(chǎng)找到該宗地對(duì)于房地產(chǎn)投資區(qū)位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括（）。某具體區(qū)位所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境，決定了。對(duì)區(qū)位的廣義理解，還應(yīng)包括在。A.該區(qū)位所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景B.該區(qū)位附近的市場(chǎng)需求和消費(fèi)特征C.該區(qū)位在地圖上的具體位置D.該區(qū)位的自然地理位置E.該區(qū)位進(jìn)行房地產(chǎn)投資所須支付的成本的高低和所面臨的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系居住物業(yè)項(xiàng)目的投資區(qū)位選擇時(shí)要考慮的主要因素包括（）。A.環(huán)境因素B.易接近性C.居民人口與收入D.市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度E.公共交通便捷程度以下不屬于影響寫字樓項(xiàng)目區(qū)位選擇的特殊因素的是（）。A.環(huán)境因素B.與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度C.易接近性D.周圍土地利用情況和環(huán)境E.公建配套設(shè)施完備的程度零售商業(yè)物業(yè)投資區(qū)位的選擇，在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括（）。A.市政配套完善程度B.可能的顧客流量C.消費(fèi)者行為D.喜好和偏愛(ài)E.購(gòu)買能力分析居住項(xiàng)目的市場(chǎng)前景受附近地區(qū)（）、當(dāng)前居住狀況等方面的影響。A.人口數(shù)量B.家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)C.周圍土地利用情況D.家庭收入水平E.人口流動(dòng)性房地產(chǎn)投資中，工業(yè)項(xiàng)目場(chǎng)地的選擇時(shí)須考慮的特殊因素包括（）A.當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄訠.交通運(yùn)輸是否足夠方便C.技術(shù)人才和勞動(dòng)力供給的可能性D.控制環(huán)境污染的政策水、電等資源供給的充足程度29.下列房地產(chǎn)投資行為中，屬于房地產(chǎn)間接投資行為的有（）。購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券購(gòu)買房地產(chǎn)市場(chǎng)的二手房C.購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票D.購(gòu)買房地產(chǎn)抵押基金E購(gòu)買房地產(chǎn)抵押支持證券【參考答案】（一）單項(xiàng)選擇題1.A2.C3.A4.B5.D6.B7.B8.D9.A10.A11.C12.B13.A14.C15.D16.C17.B18.A19.B20.B21.D22.A23.D24.A25.C26.C27.D28.B29.C30.D31.B32.D33.A34.C35.B（二）多項(xiàng)選擇題1.ABCDE2.ABCE3.ABCE4.BC5.ACE6.ADE7.BCE8.ABCDE9.ABD10.BD11.ABCD12.ACDE13.ABCDE14.ABC15.BCDE16.ABCDE17.ABCDE18.ABCDE19.ACDE20.ABCD21.BCD22.ABDE23.ABE24.ACDE25.AE26BCDE27.ABDE28.ABCDE29.ACDE第三章房地產(chǎn)投資分析技術(shù)（一）單項(xiàng)選擇題（每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）.在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做（）。A.現(xiàn)金流入B.現(xiàn)金流出C..貨幣流量D.現(xiàn)金流量.為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動(dòng)情況繪成現(xiàn)金流量圖時(shí)，都把初始投資P作為上一周期期末，即第（）期期末發(fā)生的。A..0B.1C..2D.3某一計(jì)息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時(shí)段內(nèi)現(xiàn)金流量的（）。A..算數(shù)和B..代數(shù)和C.對(duì)數(shù)和D.平方和以下關(guān)于潛在毛租金收入的描述中，錯(cuò)誤的是（）。A.物業(yè)可以獲取的最大租金收入B.等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積C.潛在毛租金收入代表物業(yè)實(shí)際獲取的收入D.能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化物業(yè)中設(shè)置的自動(dòng)售貨機(jī)、投幣電話等獲得的收入稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱為（）。A.特別收入B.經(jīng)營(yíng)收入C.計(jì)劃內(nèi)收入D.計(jì)劃外收入一般將通過(guò)專業(yè)代理機(jī)構(gòu)或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入列入以下哪個(gè)收入項(xiàng)目中（）。A.拖欠收入項(xiàng)目B.其他收入項(xiàng)目C.收租損失項(xiàng)目D.租金收入項(xiàng)目以下房屋出租有效毛收入的公式中，正確的是（）。A.有效毛收入二毛租金收入一收租損失+其他收入有效毛收入二毛租金收入一空置和收租損失+其他收入C.有效毛收入=潛在毛租金收入一收租損失+其他收入D.有效毛收入=潛在毛租金收入一空置和收租損失+其他收入以下關(guān)于房屋出租凈運(yùn)營(yíng)收益的描述中，正確的是（）。A.凈運(yùn)營(yíng)收益二潛在毛收入一運(yùn)營(yíng)費(fèi)用B.凈運(yùn)營(yíng)收益二潛在毛收入一管理費(fèi)用C.凈運(yùn)營(yíng)收益=有效毛收入一運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D.凈運(yùn)營(yíng)收益=有效毛收入一管理費(fèi)用下對(duì)于物業(yè)更新改造準(zhǔn)備金的描述中，錯(cuò)誤的是（）。A.可以取值有效毛租金收入或年凈運(yùn)營(yíng)收益的一個(gè)百分比B.每天更換的洗手間用紙費(fèi)用的支付C.可以根據(jù)物業(yè)大、中修計(jì)劃事先做出預(yù)算D.根據(jù)市場(chǎng)需求的變化改變室內(nèi)空間布局的支付《物業(yè)管理?xiàng)l例》中將住宅物業(yè)住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的準(zhǔn)備金稱作（）。A.大項(xiàng)維修資金B(yǎng).大項(xiàng)維修費(fèi)用C.專項(xiàng)維修資金D.專項(xiàng)維修費(fèi)用城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，是依托營(yíng)業(yè)稅征收的一種稅費(fèi)，分別為營(yíng)業(yè)稅稅額）。A.5%和1%B.6%和2%C.7%和3%D.8%和4%房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程的“兩稅一費(fèi)”是指（）。企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)C.營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)D.營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅是從應(yīng)納稅房地產(chǎn)銷售或出租收入中征收的一種稅。目前營(yíng)業(yè)稅的稅率為（）。A.5％B.6％C.7％D.8％以下關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅的表述中，錯(cuò)誤的是（）。房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值或出租收入的一定比例征收城鎮(zhèn)土地使用稅依照土地等級(jí)、用途按占用面積征收C.房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅D.城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅后列支企業(yè)所得稅是對(duì)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，按其應(yīng)納稅所得額征收的一種稅。房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為（）。A.10％B.20％C.25％D.30％同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)點(diǎn)上具有不同的價(jià)值，而不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱為（）。A.資本的時(shí)點(diǎn)價(jià)值B.資本的時(shí)間價(jià)值C.資金的時(shí)點(diǎn)價(jià)值D.資金的時(shí)間價(jià)值個(gè)人儲(chǔ)蓄的動(dòng)機(jī)和國(guó)家積累的目的都是（）。犧牲即期投資是為了能在將來(lái)得到更多的消費(fèi)犧牲即期投資是為了能在將來(lái)得到更多的投資C.犧牲即期消費(fèi)是為了能在將來(lái)得到更多的投資D.犧牲即期消費(fèi)是為了能在將來(lái)得到更多的消費(fèi)在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中，對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算方法與銀行利息的計(jì)算方法（）A.相同B.不同C.差不多D.不知道客觀地評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果或?qū)Σ煌顿Y方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較時(shí)，不僅要考慮支出和收入的數(shù)額，還必須考慮每筆現(xiàn)金流量發(fā)生的（）。A.時(shí)間B.地點(diǎn)C.頻率D.速度利率是在單位時(shí)間（一個(gè)計(jì)息周期）內(nèi)所得的利息額與借貸金額（即本金）之比，一般以（）。表示A.小數(shù)B.整數(shù)C.分?jǐn)?shù)D.百分?jǐn)?shù)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款都是按（）計(jì)息的。A.單利B.復(fù)利C.單利和復(fù)利D.單利或復(fù)利某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5％，通常稱為“年利率6％，每月計(jì)息一次”。這里的年利率6％稱為（）。A.實(shí)際利率B.表面利率C.名義利率D.票面利率當(dāng)按單利計(jì)算利息時(shí)，名義利率和實(shí)際利率的關(guān)系是（）。A.大于B.小于C.相等D.不一定年利率為12％，存款額為1000元，期限為一年，分別以一年1次復(fù)利計(jì)息、一年4次按季利率計(jì)息、一年12次按月利率計(jì)息，則一年后的本利和分別為（）。1120、1125.51、1126.831120、1126.83、1125.511126.83、1125.51、11201126.83、1120、1125.51在復(fù)利計(jì)算公式中，常用的符號(hào)包括P、F、A.、G、S、n和i等，其中G表示（）每一時(shí)間間隔收入或支出的等比變化值每一時(shí)間間隔收入或支出的等差變化值C.連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期期末的等額支付金額D.每個(gè)計(jì)息周期的利率以下關(guān)于復(fù)利計(jì)算公式中系數(shù)的表述中，正確的是（）。（1+i）n稱為“等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)”[i（1+i）n/（1+i）n—1]稱為“等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)”[i（1+i）n/（1+i）n—1]稱為“等額序列資金回收系數(shù)”[i/（1+i）n—1]稱為“等額序列支付終值系數(shù)”已知某筆貸款的年利率為15％，借貸雙方約定按季度計(jì)息，則該筆貸款的實(shí)際利率是（）。A.15.87％B.16.87％C.17.87％D.18.87％某投資者向銀行貸款200萬(wàn)元，期限為3年，年利率為8％，若該筆貸款的還款方式為按季度付息、到期后一次償還本金，如果計(jì)算先期支付利息的時(shí)間價(jià)值，則貸款到期后開發(fā)商實(shí)際支付的利息是（）萬(wàn)元。A.50.65B.51.65C.52.65D.53.65某寫字樓投資項(xiàng)目在40年的持有期內(nèi)各年凈運(yùn)營(yíng)收益均為20萬(wàn)元，折現(xiàn)率為10％，則該寫字樓投資項(xiàng)目的收益現(xiàn)值為（）。A.195.58B.165.58C.295.58D.265.58已知某出租公寓的年有效毛租金收入為1000萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為300萬(wàn)元，如果租金收人和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用在未來(lái)30年的經(jīng)營(yíng)期內(nèi)分別以每年3%和2%的速度增長(zhǎng)，折現(xiàn)率為8％，則該出租公寓的凈運(yùn)營(yíng)收益現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。A.11007.57B.11070.57C.11700.57D.17100.57設(shè)備更新源于設(shè)備磨損。設(shè)備磨損是設(shè)備使用（或閑置）過(guò)程中發(fā)生的損耗，分為（）。A.有形磨損和物質(zhì)磨損B.有形磨損和無(wú)形磨損C.精神磨損和無(wú)形磨損D.外形磨損和無(wú)形磨損要維持企業(yè)再生產(chǎn)的正常運(yùn)行，必須對(duì)設(shè)備的磨損進(jìn)行補(bǔ)償。設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是（）。A.修理B.更換C.現(xiàn)代化技術(shù)改革D.現(xiàn)代化技術(shù)改造對(duì)設(shè)備有形磨損和無(wú)形磨損的完全補(bǔ)償是（）。A.維修設(shè)備B.更換新設(shè)備C.技術(shù)研發(fā)D.技術(shù)改造設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命的動(dòng)態(tài)計(jì)算方法中，考慮資金時(shí)間價(jià)值的影響時(shí)，需要將有關(guān)的費(fèi)用支出折算到一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，該時(shí)間點(diǎn)通常為（）。A.設(shè)備報(bào)廢的時(shí)間B.設(shè)備使用的時(shí)間C.設(shè)備使用費(fèi)用支出最小的時(shí)間D.初始購(gòu)置設(shè)備費(fèi)用支出的時(shí)間（），能比較全面地反映投資方案整個(gè)計(jì)算期的經(jīng)濟(jì)效果，適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和計(jì)算期較長(zhǎng)的投資項(xiàng)目。A.靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)B.動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)C.初步評(píng)價(jià)指標(biāo)D.詳細(xì)評(píng)價(jià)指標(biāo)36清償能力指標(biāo)，是指考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。除了投資者重視項(xiàng)目的償債能力外，為項(xiàng)目提供融資的（），更加重視項(xiàng)目?jī)攤芰Φ脑u(píng)價(jià)結(jié)果。A.中介機(jī)構(gòu)B.證券機(jī)構(gòu)C.金融機(jī)構(gòu)D.政府機(jī)構(gòu)37財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，常表示為（）。A.NPYB.NPVC.MPYD.MPV38基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的（）投資回報(bào)率。A.最低B.最高C.平均D.一般39如果NPV（）0，說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。A.大于B.小于C.小于等于D.大于等于財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR），是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目（）的基本指標(biāo)。A.安全性B.風(fēng)險(xiǎn)性C.盈利性D.周期性TOC\o"1-5"\h\z某商業(yè)店鋪的購(gòu)買價(jià)格為80萬(wàn)元，其中60萬(wàn)元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬(wàn)元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項(xiàng)投資的經(jīng)營(yíng)收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為5.6萬(wàn)元，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。A.18%B.19%C.28%D.29%42、下列房地產(chǎn)置業(yè)投資行為中，屬于流動(dòng)資金投入的投資行為是（）。A.購(gòu)買物業(yè)B.購(gòu)買電梯C.購(gòu)買中央空調(diào)D.購(gòu)買備用路燈43、下列房地產(chǎn)置業(yè)投資行為中，屬于購(gòu)置投資行為的是（）。A.支付工資B.購(gòu)置電梯C.支付清潔費(fèi)用D.購(gòu)置備用路燈44、甲公司擬存一筆資金以備3年后使用。假定銀行3年存款的年利率為5%,而甲3年后需要的資金總額為34500元，則在復(fù)利計(jì)息的情況下，甲公司目前需要存入的資金約為（）。A.30000元B.29803元C.32857元D.31500元45、一項(xiàng)6年后付款800元的購(gòu)貨，當(dāng)銀行利率為10%時(shí)，如果按照復(fù)利計(jì)息，相當(dāng)于第一年初一次現(xiàn)金支付的購(gòu)價(jià)為（）。A.451.6元B.800元C.500元D.480元46、某企業(yè)按照12%的年利率取得貸款200000元，要求在5年內(nèi)每年末等額償還，則每年的償還金額為（）。A.40000元B.52000元C.55482元D.64000元47、年初李軍存入一筆資金，在存滿3年后每年年末取出1500元，這筆款項(xiàng)于第8年末取完。若銀行的存款利率為8%，則李軍應(yīng)在最初一次性存入（）。A.4755元B.8620元C.3866元D.7500元48、下列關(guān)于設(shè)備更新特點(diǎn)的說(shuō)法中，不正確的是（）。A.經(jīng)濟(jì)壽命是由有形磨損和無(wú)形磨損共同決定的B.設(shè)備更新需要同時(shí)考慮以前和未來(lái)的現(xiàn)金流量C.設(shè)備更新只比較設(shè)備的費(fèi)用D.設(shè)備更新以費(fèi)用年值法為主49、下列磨損中，屬于無(wú)形磨損的是（）。A.居民搬家時(shí)，公共排水管道被家具撞壞B.電梯生銹腐蝕C.玻璃幕墻被冰雹砸壞D.新型的集中空調(diào)出現(xiàn)，使得現(xiàn)有的集中空調(diào)將很快被替換50、下列盈利能力指標(biāo)中，屬于靜態(tài)指標(biāo)的是（）。A.借款償還期B.投資回報(bào)率C.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率D.資產(chǎn)負(fù)債率51、下列盈利能力指標(biāo)中，屬于動(dòng)態(tài)指標(biāo)的是（）。A.借款償還期B.投資回報(bào)率C.償債備付率D.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值.將一筆資金按年利率6%存入銀行要在5年后復(fù)本利和為100萬(wàn)元，則現(xiàn)應(yīng)存款（）萬(wàn)元。A.70.56B.74.73C.76.92D.79.21.某人擬購(gòu)買一套住宅供出租用，預(yù)計(jì)每年平均可獲得凈利2萬(wàn)元，該住宅使用年限還有20年，資本利率為10%,則購(gòu)買此住宅時(shí)，投資額最高為（）萬(wàn)元。A.16.04B.16.40C.16.73D.17.03TOC\o"1-5"\h\z54利用凈現(xiàn)值評(píng)估項(xiàng)目時(shí)。該投資項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可取的條件是（）。A.NPV>0B.NPV<0C.NPV=0D.NPV>0..用內(nèi)部收益率評(píng)估房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)合理的標(biāo)準(zhǔn)是（）。A.內(nèi)部收益率》0B.內(nèi)部收益率<0C.內(nèi)部收益率》折現(xiàn)率D.內(nèi)部收益率<折現(xiàn)率.某開發(fā)項(xiàng)目各年凈現(xiàn)金流量如下表所示，其靜態(tài)回收期為（）年。單位：萬(wàn)元年份012345現(xiàn)金流入0300300300300現(xiàn)金流出5005050505050A.4.0B.3.5C.3.2.D.3.0TOC\o"1-5"\h\z.某項(xiàng)目的總投資為1200萬(wàn)元，其年收入為1950萬(wàn)元，年稅費(fèi)及附加為410萬(wàn)元，年總成本費(fèi)用為1300萬(wàn)元。則該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為（）。A.20%.B.40%C.54%D.63%（二）多項(xiàng)選擇題（每題2分。每題中的備選項(xiàng)中。有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符\o"CurrentDocument"合題意。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選每個(gè)選項(xiàng)0.5分）1、對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常包括（）等。A.銷售收入B.出租收入C.廣告收入D.利息收入E貸款本金收入2、對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流出通常包括（）等。A.土地費(fèi)用B.建造費(fèi)用C.還本付息D.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用E稅金3、以下有關(guān)現(xiàn)金流量圖的描述中，正確的是（）。是反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖式以橫軸為時(shí)間軸相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量箭頭向上表示正現(xiàn)金流量E箭頭向下表示正現(xiàn)金流量4、房地產(chǎn)置業(yè)投資，包括房地產(chǎn)購(gòu)置投資和流動(dòng)資金投入兩部分，其中流動(dòng)資金是指投資者在物業(yè)開始出租經(jīng)營(yíng)前有限墊付、在出租經(jīng)營(yíng)后用于購(gòu)買（）和其他費(fèi)用的周轉(zhuǎn)資金。A.房地產(chǎn)B.燃料動(dòng)力C.備品備件D.支付工資E原材料TOC\o"1-5"\h\z以下屬于造成潛在毛租金收入的減少的原因的是（）。A.物業(yè)維修費(fèi)用增加B.空置的面積不能產(chǎn)生租金收入C.物業(yè)管理費(fèi)用增加D.租出的面積沒(méi)有收到租金E房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括（）等都屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的范疇。A.人員工資及辦公費(fèi)用B.保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本C.為租客提供服務(wù)的費(fèi)用D.保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅E使用稅和法律費(fèi)用以下關(guān)于準(zhǔn)備金的表述中，正確的是（）。準(zhǔn)備金又稱大修理基金是業(yè)主或其委托的物業(yè)管理公司定期存入的用于支付未來(lái)費(fèi)用的資金C.準(zhǔn)備金通常用于支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的常規(guī)性支出D.如果這部分資金來(lái)自物業(yè)的收益，就應(yīng)該從物業(yè)現(xiàn)金流中扣除E準(zhǔn)備金常用于房屋及設(shè)備、設(shè)施的大修理更新以下關(guān)于專項(xiàng)維修資金的描述中，錯(cuò)誤的是（）。由業(yè)主在初始購(gòu)置物業(yè)時(shí)按購(gòu)買價(jià)格的一定比例繳納該專項(xiàng)維修資金屬物業(yè)管理公司所有C.專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修租更新、改造D.由城市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理E由小區(qū)物業(yè)管理處負(fù)責(zé)管理我國(guó)房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程中企業(yè)納稅的主要稅種有（）。A.經(jīng)營(yíng)稅金及附加B.城鎮(zhèn)土地使用稅C.房產(chǎn)稅D.印花稅E企業(yè)所得稅、以下關(guān)于收益性物業(yè)的現(xiàn)金流的公式，正確的是（）。稅前現(xiàn)金流=凈運(yùn)營(yíng)收益—抵押貸款還本付息稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流—準(zhǔn)備金—所得稅C.潛存毛租金收入一空置和收租損失=有效毛收入D.潛存毛租金收入一空置和收租損失+其他收入=有效毛收入E有效毛收入—運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=凈運(yùn)營(yíng)收益

資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來(lái)看主要有（）。A.投資利潤(rùn)率B.通貨膨脹率C.銀行利息率D.行業(yè)利潤(rùn)率E風(fēng)險(xiǎn)因素12、以下關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的表述中，正確的是（）。同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)點(diǎn)上具有不同的價(jià)值不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的有差別資金時(shí)間價(jià)值是資金本身產(chǎn)生的D.從消費(fèi)者的角度來(lái)看，資金時(shí)間價(jià)值為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償E隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會(huì)增加、計(jì)息周期是指計(jì)算利息的時(shí)間單位，通?？梢允牵ǎ?。A.年B.季度C.月D.周E小時(shí)、以下關(guān)于單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息的表述中，錯(cuò)誤的是（）。單利計(jì)息是只按本金計(jì)算利息，利息不再生息單利的利息總額與借貸時(shí)間成反比C.我國(guó)個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國(guó)庫(kù)券的利息就是以復(fù)利計(jì)算的D.復(fù)利計(jì)息利息再生利息E在投資分析中，一般采用復(fù)利計(jì)息更科學(xué)、名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系，表述正確的是（）。實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值名義利率比實(shí)際利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等D.名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大E名義利率越小，計(jì)息周期越長(zhǎng)，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大、以下有關(guān)設(shè)備有形磨損的表述中，錯(cuò)誤的是（）。是設(shè)備在使用（或閑置）過(guò)程中發(fā)生的實(shí)體性磨損是設(shè)備在使用（或閑置）過(guò)程中發(fā)生的功能性磨損C.分為第一類有形磨損和第二類有形磨損D.第一類有形磨損，是設(shè)備在外力作用下產(chǎn)生的實(shí)體磨損、變形和損壞E第二類有形磨損，是指設(shè)備因人為因素產(chǎn)生的磨損、以下有關(guān)設(shè)備無(wú)形磨損的表述中，正確的是（）。是由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值不表現(xiàn)為設(shè)備實(shí)體的變化和損壞，也不表現(xiàn)為設(shè)備原始價(jià)值的貶值C.可以分為第一類無(wú)形磨損和第二類無(wú)形磨損D.第一類無(wú)形磨損，是出現(xiàn)了更完善的新型設(shè)備使原有沒(méi)備局部或全部喪失其使用功能E第二類無(wú)形磨損，是指生產(chǎn)制造工藝的改進(jìn)引發(fā)的原來(lái)購(gòu)買的設(shè)備貶值18、要維持企業(yè)再生產(chǎn)的正常運(yùn)行，必須對(duì)設(shè)備的磨損進(jìn)行補(bǔ)償。其補(bǔ)償方式有（A.有形補(bǔ)償D.A.有形補(bǔ)償D.完全補(bǔ)償B.無(wú)形補(bǔ)償E部分補(bǔ)償C.局部補(bǔ)償19、設(shè)備更新的特點(diǎn)包括（）。A.設(shè)備更新的核心工作是確定設(shè)備的自然壽命B.設(shè)備更新的核心工作是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主D.設(shè)備更新分析只考慮未來(lái)發(fā)生的現(xiàn)金流量E只比較設(shè)備的費(fèi)用20、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)踐中，許多設(shè)備更新的情況，都會(huì)由于設(shè)備性能的提升而提高住戶的滿意度，從而提升物業(yè)租金收益，表現(xiàn)在（）。A.提高物業(yè)租金B(yǎng).提高管理效率C.提高入住率D.減少租金拖欠E降低管理費(fèi)用21、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，會(huì)經(jīng)常遇到建筑物主要部分更新或大修決策問(wèn)題，以下屬于該種情況的是（）。A.燈泡更換B.屋頂?shù)姆翪.入口改造D.大堂改造E空間使用功能的調(diào)整22、以下關(guān)于房地產(chǎn)的投資回收和投資回報(bào)的敘述中，正確的是（）。投資回收是指投資者對(duì)其所投入資本的回收投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲得的報(bào)酬C.就房地產(chǎn)開發(fā)投資來(lái)說(shuō)，投資回收則主要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤(rùn)D.投資回收通常是用提取折舊的方式獲得E投資回報(bào)則常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率、以下關(guān)于內(nèi)部收益率的敘述中，錯(cuò)誤的是（）。表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最低貸款利率內(nèi)部收益率大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目可行內(nèi)部收益率小于行業(yè)基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目可行E內(nèi)部收益率小于目標(biāo)收益率時(shí)，項(xiàng)目不可行24、動(dòng)態(tài)投資回收期是指在考慮資金時(shí)間價(jià)值情況下，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，以下正確的是（）。是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，動(dòng)態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起C.累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份D.動(dòng)態(tài)投資回收期以月表示E一般用于評(píng)價(jià)開發(fā)完結(jié)后用來(lái)出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、以下關(guān)于現(xiàn)金回報(bào)率的表述中，正確的是（）。房地產(chǎn)置業(yè)投資過(guò)程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率房地產(chǎn)置業(yè)投資過(guò)程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的總資本的比率C.反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系D.反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與月現(xiàn)金收入之間的關(guān)系E現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率和稅后現(xiàn)金回報(bào)率、還本付息的方式包括（）。一次還本利息照付，每期僅支付當(dāng)期利息，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息C.等額還本付息，在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息D.一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息E“氣球法”，即借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清27、償債備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率，以下表述正確的是（）。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.5該指標(biāo)的計(jì)算對(duì)出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的房地投資項(xiàng)目非常重要當(dāng)期應(yīng)還本付息金額包括當(dāng)期應(yīng)還貸款本金及計(jì)入成本的利息D.償債備付率可以按年計(jì)算，也可以按整個(gè)借款期計(jì)算E償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)、下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的表述中，錯(cuò)誤的是（）。是反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)屬短期償債能力指標(biāo)C.反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例D.反映債務(wù)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例E.可以用來(lái)衡量客戶在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度29.凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率的主要區(qū)別在于凈現(xiàn)值（）。能反映投資獲利數(shù)額的大小能反映投資利潤(rùn)率的高低C.需要首先確定折現(xiàn)率大小D.無(wú)論在何種情況下，結(jié)論與內(nèi)部收益率相同【參考答案】（一）單項(xiàng)選擇題1.D2.A3.B4.C5.D6.B7.D8.C9.B10.C11.C12.D13.A14.D15.C16.D17.D18.A19.A20.D21.B22.C23.C24.A25.B26.C27.A28.D29.A30.B31.B32.A33.B34.D35.B36.C37.B38.A39.D40.C41.C42.D43.B44.B45.A46C47.A48.B49.D50.B51.D52.B53.D54.D55.C56.C57.A（二）多項(xiàng)選擇題1.ABDE2.ABCDE3.ABCD4.BCDE5.BD6.ABCDE7.ABDE8.BE9.ABCE10.ABDE11.ABE12.ABDE13.ABCD14.BC15.ACD16.BE17.ABC18.CD19.BCDE20.ACD21.BCDE22.ABDE23.BD24.ABCE25.ACE26.ABCDE27.BCDE28.BD29.AC第四章收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1、對(duì)于具體一個(gè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，它是屬于收益性物業(yè)還是屬于非收益性物業(yè)，主要依據(jù)是（）。過(guò)去是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益C.本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力D.能否提供有效的經(jīng)營(yíng)以產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益2、物業(yè)價(jià)格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價(jià)—貨幣額、商品或其他有價(jià)物。在現(xiàn)今社會(huì)，物業(yè)價(jià)格通常用（）來(lái)表示A.實(shí)物B.勞務(wù)C.紙幣D.貨幣物業(yè)承租人以支付租金的方式從物業(yè)產(chǎn)權(quán)人那里獲得了（）物業(yè)的權(quán)利。A.所有和使用B.所有和處分C.占有和使用D.占有和處分4、空氣或陽(yáng)光，盡管對(duì)人類生活至關(guān)重要，沒(méi)有它們?nèi)祟惥蜔o(wú)法生存，但是卻沒(méi)有價(jià)格。這是因?yàn)槲飿I(yè)要有價(jià)格必須具有（）。A.有用性B.稀缺性C.使用價(jià)值D.交換價(jià)值5、物業(yè)因?yàn)閮r(jià)值量大、壽命長(zhǎng)久，所以同時(shí)存在著（）兩種交易方式、兩個(gè)市場(chǎng)。A.買賣和租賃B.買賣和抵押C.招標(biāo)和拍賣D.招標(biāo)和掛牌6、廣義的價(jià)值有使用價(jià)值和交換價(jià)值之分，人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中一般簡(jiǎn)稱的價(jià)值，指的是（）。A.使用價(jià)值B.交換價(jià)值C.經(jīng)濟(jì)價(jià)值D.交易價(jià)值7、某一物業(yè)的（）是指某個(gè)特定的投資者（如某個(gè)具體的購(gòu)買者）基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該物業(yè)所評(píng)估出的價(jià)值。A.使用價(jià)值B.交換價(jià)值C.投資價(jià)值D.市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的（）A.社會(huì)一般報(bào)酬率B.社會(huì)最低報(bào)酬率C.最低期望報(bào)酬率D.最高期望報(bào)酬率9、投資者評(píng)估的物業(yè)的投資價(jià)值（）該物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為（或交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。A.大于B.小于C.大于或等于D.小于或等于10、市場(chǎng)價(jià)格是指某種物業(yè)在市場(chǎng)上的（）水平價(jià)格，是該類物業(yè)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。A.最高B.平均C.最低D.正常11、以下能反映物業(yè)價(jià)格水平的高低的指標(biāo)是（）。A.物業(yè)的單位價(jià)格B.物業(yè)的總價(jià)格C.物業(yè)的最高價(jià)格D.物業(yè)的最低價(jià)格一套建筑面積100m2，單價(jià)30000元／m2，總價(jià)300萬(wàn)元的住房，約定付款方式為：從成交日期時(shí)起分期付清，首期支付100萬(wàn)元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付100萬(wàn)元，則實(shí)際總價(jià)為（）萬(wàn)元。A.292.8B.282.8C.272.8D.262.813、一般來(lái)說(shuō)，在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)（包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等）的情況下，期房?jī)r(jià)格（）現(xiàn)房?jī)r(jià)格。A.高于B.低于C.等于D.不一定高于14、某期房尚有1年時(shí)間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為5000/m2元，出租的年末凈收益為550元/m2，假設(shè)折現(xiàn)率為10％，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的3％，則該期房目前的價(jià)格為（）。A.4320B.4330C.4340D.435015、以下可以反映所銷售商品房的總體價(jià)格水平的價(jià)格指標(biāo)是（）。A.起價(jià)B.均價(jià)C.標(biāo)價(jià)D.成交價(jià)16、成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金，以下不屬于成本租金的構(gòu)成因素的是（）。A.折舊費(fèi)B.維修費(fèi)C.保險(xiǎn)費(fèi)D.管理費(fèi)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（1998年7月20日國(guó)務(wù)院令第248號(hào)發(fā)布）第30條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國(guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行（）或者政府定價(jià)?！盇.市場(chǎng)成交價(jià)B.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)C.政府指導(dǎo)價(jià)D.政府計(jì)劃價(jià)在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)等屬于（）。A.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)B.市場(chǎng)成交價(jià)C.政府指導(dǎo)價(jià)D.政府計(jì)劃價(jià)19、以下適用于市場(chǎng)比較法評(píng)估的物業(yè)是（）。物業(yè)開發(fā)用地、普通商品住宅、特殊廠房高檔公寓、古建筑、別墅C.古建筑、教堂、商鋪D.寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房（）適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期，存在著較多類似物業(yè)的交易。市場(chǎng)法B.收益法C.假設(shè)開發(fā)法D.成本法21、以下不屬于非正常交易情況的是（）。業(yè)主出國(guó)急賣物業(yè)B.新婚夫婦急買新房關(guān)聯(lián)交易D.買方和賣方激烈競(jìng)價(jià)22、選取的可比實(shí)例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過(guò)多，一是可能由于交易實(shí)例的數(shù)量有限而難以做到，二是后續(xù)進(jìn)行修正、調(diào)整的工作量大。因此，一般選?。ǎ?。A.1—9B.2—9C.3—10D.4—1023、某宗物業(yè)交易總價(jià)為60萬(wàn)元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為0.5％，則該宗物業(yè)在其成交日期一次付清的價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.55.55B.56.56C.57.57D.58.5824、以下交易情況修正公式中，不正確的是（）正常成交價(jià)格一應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價(jià)格正常成交價(jià)格一應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=買方實(shí)際付出的價(jià)格C.應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格X應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率D.應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格X應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率25、交易日期調(diào)整實(shí)際上是對(duì)物業(yè)市場(chǎng)狀況對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響進(jìn)行調(diào)整，故又可稱之為（）。A.市場(chǎng)狀況調(diào)整B.市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整C.交易狀況調(diào)整D.交易價(jià)格調(diào)整26、成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià)，以下不符合要求的物業(yè)是（）。學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、公園醫(yī)院、行政辦公樓、高級(jí)寫字樓C.化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、碼頭D.軍隊(duì)營(yíng)房、機(jī)場(chǎng)、加油站（油田）、教堂27、在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中，習(xí)慣采用平方英尺的國(guó)家或地區(qū)有（）。中國(guó)香港地區(qū)和美國(guó)、英國(guó)等中國(guó)香港地區(qū)和日本、韓國(guó)等C.中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)和日本、韓國(guó)等D.中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)和美國(guó)、英國(guó)等在物業(yè)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，一般采用（）估價(jià)。A.比較法B.成本法C.收益法D.路線價(jià)法運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為4個(gè)步驟，包括：①求取積算價(jià)格；②測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格；③搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料；④測(cè)算折舊。以下正確排序是（）。A.③-②-④?①B.③-①?④?②C.③-④-②-①D.③-④-①-②（）的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果。由于技術(shù)進(jìn)步，使原有的許多設(shè)計(jì)、工藝、原材料、結(jié)構(gòu)等都已過(guò)時(shí)落后或成本過(guò)高，而采用新材料、新技術(shù)等，不僅功能更加完善，成本也會(huì)降低。A.重新購(gòu)建價(jià)格B.重建價(jià)格C.重置價(jià)格D.新建價(jià)格31、某宗物業(yè)的正常成交價(jià)格為5000元/m；賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%,買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%，則賣方實(shí)際得到的價(jià)格和買方實(shí)際付出的價(jià)格分別是（）元/m2。A.4650、5250B.5250、4650C.3650、4250D.4650、3250232、某宗物業(yè)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方4650兀/m,父易中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)物業(yè)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7％，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。則該宗物業(yè)的正常成交價(jià)格為（）。A.4900元／m2B.5000元／m2C.5100元／m2D.5200元／m233、（）是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。A.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法B.報(bào)酬資本化法C.直接資本化法D.收益資本化法34、收益法適用的對(duì)象有收益或有潛在收益的物業(yè)。以下關(guān)于收益法的說(shuō)法中不正確的是（）。收益法又稱收益資本化法、收益還原法寫字樓、旅館、商店、餐館適用收益法C.游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、爛尾樓、加油站適用收益法D.只要估價(jià)對(duì)象所屬的這類物業(yè)有獲取收益的能力即可35、以下不屬于銷售稅金及附加的是（）。D.教育費(fèi)附加A.營(yíng)業(yè)稅B.企業(yè)所得稅C.D.教育費(fèi)附加36、（）是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失，不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素、區(qū)位因素，也可能是其他因素。A.自然折舊B.物質(zhì)折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.功能折舊37、一個(gè)高級(jí)居住區(qū)附近興建了一座加油站，該物業(yè)價(jià)值下降，這是由（）引起的，且一般是長(zhǎng)期甚至永久性的。A.精神折舊B.物質(zhì)折舊C.功能折舊D.經(jīng)濟(jì)折舊38、某舊住宅，測(cè)算其重置價(jià)格為100萬(wàn)元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為2萬(wàn)元，因戶型過(guò)時(shí)、沒(méi)有獨(dú)用廁所和電信寬帶接口等導(dǎo)致的功能折舊為8萬(wàn)元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟(jì)折舊為20萬(wàn)元。則該舊住宅的折舊總額為（）萬(wàn)元。A.22B.10C.28D.3039、建筑物的（）是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用時(shí)止的時(shí)間。A.自然壽命B.經(jīng)濟(jì)壽命C.有效壽命D.實(shí)際壽命40、某建筑物的建筑面積100平方米，單位建筑面積的重置價(jià)格為1000元／平方米，判定其有效年齡為10年，經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為5％。則用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額為（）元。A.2166B.3166C.4166D.516641、某宗物業(yè)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年；預(yù)計(jì)利用該宗物業(yè)正常情況下每年可獲得凈收益80萬(wàn)元；該宗物業(yè)的報(bào)酬率為8.5％，則該宗物業(yè)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.615.2B.715.2C.815.2D.915.242、以下不屬于毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)的是（）。方便易行，在市場(chǎng)上較容易獲得物業(yè)的價(jià)格和租金資料毛租金乘數(shù)是一個(gè)比較客觀的數(shù)值忽略了不同物業(yè)的空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異避免了由于多層次測(cè)算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計(jì)43、區(qū)位是指地球上（）空間方位和距離上的關(guān)系。A.某一事物B.某房地產(chǎn)C.某一事物與其他事物D.各種事物44、下列哪一項(xiàng)最能衡量物業(yè)區(qū)位的好壞（）。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時(shí)間距離D.空間垂直距離在某一時(shí)點(diǎn)，對(duì)于一個(gè)特定的收益性物業(yè)，其（）是客觀的，唯一的。A.投資價(jià)值B.市場(chǎng)價(jià)值C.使用價(jià)值D.交換價(jià)值前兩年關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)暴利的呼聲極高，于是有了要求房地產(chǎn)企業(yè)公布成本的說(shuō)法，也出現(xiàn)了某些地方政府部門公開開發(fā)商房?jī)r(jià)成本的行為，請(qǐng)問(wèn)商品住房的價(jià)格屬于（）。A.政府定價(jià)B.政府限價(jià)C.政府指導(dǎo)價(jià)D.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)47、在商品房銷售中，往往會(huì)聽到起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)、均價(jià)等名詞，下列對(duì)此說(shuō)法正

確的是（）。A.起價(jià)高的樓盤均價(jià)也高B.標(biāo)價(jià)就是成交價(jià)C.成交價(jià)的平均價(jià)格一般可以反映所銷售商品房的總體價(jià)格水平D.成交價(jià)是指現(xiàn)貨交易中的實(shí)際交易價(jià)格48、特殊工業(yè)廠房適宜采用的估價(jià)方法（）。A.成本法B.假設(shè)開發(fā)法C.收益法D.市場(chǎng)法49、收益法中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率是（）。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與潛在毛收入之比運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與總收益之比運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與凈收益之比D.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與有效毛收入之比、在采用收益法評(píng)估物業(yè)價(jià)值時(shí)，報(bào)酬率（折現(xiàn)率）是指（）。社會(huì)一般的收益率收益法中的資本化率投資者要求的滿意收益率D.投資者要求的最低收益率、估價(jià)上的折舊注重的是（）。原始取得價(jià)值的減價(jià)修正原始取得價(jià)值的返銷與回收重置價(jià)值的返銷與回收D.價(jià)值的減價(jià)修正（二）多項(xiàng)選擇題（每題2分。每題中的備選項(xiàng)中。有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選每個(gè)選項(xiàng)0.5分）收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè)，包括（）等。A.自住型公寓B.政府辦公樓C.旅館D.餐館E寫字樓2、收益性物業(yè)價(jià)值的高低主要取決于（）。C.未來(lái)凈收益的大小A.過(guò)去凈收益的大小B.C.未來(lái)凈收益的大小D.獲得凈收益期限的長(zhǎng)短E獲得凈收益的可靠性3、物業(yè)要有價(jià)格與其他任何物品要有價(jià)格一樣，需要同時(shí)具備（）A.價(jià)值B.價(jià)格C.A.價(jià)值B.價(jià)格C.有用性D.稀缺性E有效需求4、以下屬于物業(yè)價(jià)格與一般物品的價(jià)格的共同之處的是（）。都是價(jià)格，用貨幣來(lái)表示都有波動(dòng)，受供求因素的影響C.容易受交易者的個(gè)別因素的影響D.都是按質(zhì)論價(jià)，優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)E價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)物業(yè)價(jià)格與一般物品價(jià)格的不同，表現(xiàn)為物業(yè)價(jià)格的特征。物業(yè)價(jià)格主要特征有（）A.價(jià)格受區(qū)位的影響很大

B.既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金價(jià)格容易波動(dòng)D.實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格E容易受交易者的個(gè)別因素的影響6、有效需求必須同時(shí)具備（）。A.購(gòu)買心理B.購(gòu)買行動(dòng)C.購(gòu)買價(jià)格購(gòu)買意愿E購(gòu)買能力以下關(guān)于物業(yè)區(qū)位的表述正確的是（）。物業(yè)價(jià)格與區(qū)位密切相關(guān)物業(yè)的區(qū)位就是指物業(yè)的地理坐標(biāo)位置物業(yè)的區(qū)位是指物業(yè)的空間位置最常見的是用距離來(lái)衡量區(qū)位的好壞E“便捷性”指“外”至U“內(nèi)”一一“進(jìn)”的方便程度距離可以分為（）。A.空間路線距離B.交通直線距離C.交通路線距離D.空間直線距離E交通時(shí)間距離9、以下屬于以租賃為主要交易方式的物業(yè)類型的是（）。物業(yè)，如、、，甚至是主流A.公園A.公園B.公寓C.寫字樓D.圖書館 E旅館1010、以下關(guān)于使用價(jià)值和交換價(jià)值的說(shuō)法中，正確的是（ ）。任何物品能夠成為商品，首先必須具備交換價(jià)值沒(méi)有使用價(jià)值的東西不能成為商品C.使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提D.沒(méi)有使用價(jià)值就沒(méi)有交換價(jià)值E沒(méi)有交換價(jià)值就沒(méi)有使用價(jià)值、以下關(guān)于市場(chǎng)價(jià)值和投資價(jià)值的敘述中，正確的是（ ）。投資價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值C.在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是惟一的D.在某一時(shí)點(diǎn)，投資價(jià)值是惟一的E投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同12、同一物業(yè)對(duì)于不同的投資者之所以會(huì)有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)椴煌耐顿Y者可能存在（）。A.開發(fā)成本優(yōu)勢(shì)不同B.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用優(yōu)勢(shì)不同C.納稅狀況不同D.對(duì)未來(lái)的信心 E政策優(yōu)惠不同13、以下關(guān)于成交價(jià)格的敘述中，正確的是（ ）。是交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格在買方市場(chǎng)下，成交價(jià)格會(huì)偏向最低買價(jià)可以是貨幣額、商品或其他有價(jià)物隨著交易者的財(cái)力、動(dòng)機(jī)、對(duì)交易對(duì)象和市場(chǎng)的了解程度的不同而不同E成交價(jià)格是一個(gè)已經(jīng)完成的事實(shí)、正常成交價(jià)格是指交易雙方在（ ）情況下進(jìn)行交易所形成的價(jià)格。A.公開市場(chǎng)B.A.公開市場(chǎng)B.信息通暢C.平等自愿D.誠(chéng)實(shí)無(wú)欺E沒(méi)有利害關(guān)系15、導(dǎo)致形成非正常成交價(jià)格的因素包括（）。A.不了解市場(chǎng)行情B.砍價(jià)不成功C.壟斷D.團(tuán)體采購(gòu)E強(qiáng)迫交易16、成交價(jià)格還可以按照交易方式的不同來(lái)劃分，例如，按照土地使用權(quán)出讓方式的不同，可以將土地使用權(quán)出讓的成交價(jià)格分為（）。A.掛牌成交價(jià)B.招標(biāo)成交價(jià)C.出讓成交價(jià)D.拍賣成交價(jià)E協(xié)議成交價(jià)17、物業(yè)拍賣是以公開競(jìng)價(jià)的形式，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式，在拍賣活動(dòng)中經(jīng)常涉及到的價(jià)格類型有（）。A.評(píng)估價(jià)B.保留價(jià)C.起拍價(jià)D.協(xié)議價(jià)E成交價(jià)18、以下說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是（）。保留價(jià)是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價(jià)格有保留價(jià)拍賣中，最高應(yīng)價(jià)即成為成交價(jià)減價(jià)拍賣是一種常見的叫價(jià)方式競(jìng)價(jià)是競(jìng)賣人自己報(bào)出的購(gòu)買價(jià)格E評(píng)估價(jià)是對(duì)擬拍賣的物業(yè)的公開市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估結(jié)果19、在過(guò)去“提高公房租金”的城鎮(zhèn)住房制度改革中，將房租分為（）。A.福利租金B(yǎng).市場(chǎng)租金C.成本租金D.準(zhǔn)成本租金E商品租金20、商品租金又稱全價(jià)租金，是指以物業(yè)價(jià)值為基礎(chǔ)確定的租金，由（）、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)等八項(xiàng)因素構(gòu)成A.攤銷費(fèi)B.管理費(fèi)C.維修費(fèi)D.投資利息E房產(chǎn)稅21、以下屬于物業(yè)稅性質(zhì)的稅收種類有（）。A.城鎮(zhèn)土地使用稅B.印花稅C.城市房地產(chǎn)稅房產(chǎn)稅E契稅22、原始價(jià)值簡(jiǎn)稱原值、原價(jià)，也稱歷史成本、原始購(gòu)置成本，是指一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初取得時(shí)實(shí)際發(fā)生的成本，包括（）等。A.購(gòu)買價(jià)B.運(yùn)行費(fèi)C.運(yùn)輸費(fèi)D.安裝費(fèi)E繳納的有關(guān)稅費(fèi)23、以下有關(guān)賬面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值和原始價(jià)值的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是（）賬面價(jià)值又稱賬面凈值、折余價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而不斷減少的C.市場(chǎng)價(jià)值是指一項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)在市場(chǎng)上實(shí)際所值的價(jià)格D.原始價(jià)值是始終不變的E賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而上下波動(dòng)的、物業(yè)價(jià)格的影響因素的特點(diǎn)包括（）。不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)