某集團航空港項目前期思路研討報告

鄭州正弘集團航空港項目

——前期思路研討報告引言航空港區(qū)雖然整體規(guī)劃能級強，但是由于區(qū)域剛剛建設(shè)，大部分市民還未知曉，屬于陌生區(qū)域。在這樣的背景下，對本項目發(fā)展便提出了基礎(chǔ)命題，如何突破不利條件，進行項目初期操作思路定位，使本項目能夠持續(xù)發(fā)展。應(yīng)貴司要求，同策咨詢愿意竭誠參與到這一命題的研究與推進工作，現(xiàn)將初步的研究成果和各位領(lǐng)導(dǎo)進行匯報。項目理解遠郊陌生區(qū)域，未來內(nèi)部環(huán)境優(yōu)越，規(guī)劃發(fā)展可控性較強3“項目區(qū)位”——項目位于新興航空港區(qū)，地理位置特殊，陌生區(qū)域“規(guī)模優(yōu)勢”——項目由12個地塊組成，1140畝占地，綜合容積率2.0，總建筑面積將近150萬㎡“規(guī)劃方案調(diào)整空間”——容積率具有操作調(diào)整空間，產(chǎn)品組合靈活“商業(yè)配套”——地塊性質(zhì)可以調(diào)整成居住兼容商業(yè)“生態(tài)資源”——項目地塊圍繞公園展開，同時兼顧南水北調(diào)主干渠景觀資源以及北部張莊森林公園項目/特征城郊大盤屬性航空港區(qū)特殊的“地理位置”《中原城市群發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想》：提出中原城市群以鄭州為中心，形成產(chǎn)業(yè)集聚、城鎮(zhèn)密集的大“十”字形基本架構(gòu)，確立經(jīng)濟一體化空間輪廓；鄭州都市圈：鄭州作為中原都市群第一層次，以鄭州新區(qū)、中心城區(qū)為核心，發(fā)展成為大鄭州中部地區(qū)具有較大影響力的區(qū)域性中心城市，領(lǐng)跑中原都市群。城市站位鄭州“中原都市群”國家級發(fā)展戰(zhàn)略，助推鄭州城市跨越式發(fā)展新區(qū)地位鄭州新區(qū)——重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)區(qū)域，兩軸兩帶八組團戰(zhàn)略分布“兩軸兩帶八組團”的發(fā)展格局“兩軸”指的是東西走向的鄭汴一體化產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸，南北走向的鄭東——航空港經(jīng)濟發(fā)展軸；“兩帶”是沿黃旅游產(chǎn)業(yè)帶、東南部生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶；“八組團”是鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、航空港、白沙組團、劉集組團、官渡組團、九龍組團、中牟組團，重點發(fā)展商務(wù)、金融、會展、科研、教育、先進制造業(yè)、鄭州新區(qū)產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略分布高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、臨空產(chǎn)業(yè)、食品加工、環(huán)保型產(chǎn)業(yè)、物流、生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)、高效農(nóng)業(yè)等。沿黃生態(tài)旅游度假帶鄭東|航空港經(jīng)濟帶鄭汴一體化產(chǎn)業(yè)帶中牟國際物流樞紐生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶航空港區(qū)定位國際化綜合交通樞紐、臨港型新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)、低碳型生態(tài)宜居的現(xiàn)代化生態(tài)航空新城航空港區(qū)東臨國際機場，北距鄭州市區(qū)20公里，是圍繞鄭州新鄭國際機場開發(fā)建設(shè)起來的一個重要的經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域；鄭州航空港區(qū)擁有中西部地區(qū)第一個綜合保稅區(qū)；鄭州航空港區(qū)將以機場為依托，在市區(qū)東南部建設(shè)一座以航空客貨物流、臨空制造業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)等為主要功能的現(xiàn)代化生態(tài)航空新城北部物流商貿(mào)區(qū)南部臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)機場核心區(qū)航空港區(qū)功能布局“一核兩區(qū)”按照“優(yōu)化中心，發(fā)展南北，輻射周邊”的思路，進一步優(yōu)化航空港區(qū)發(fā)展布局，形成以空港為核心、南北兩翼聯(lián)動發(fā)展的“一體兩翼”的總體空間框架，建設(shè)“一核兩區(qū)”功能布局?！耙缓恕薄钢胁?8平方公里的機場核心區(qū)，重點圍繞新鄭國際機場建設(shè)全國大型樞紐機場和國際貨運樞紐“北區(qū)”——北部16平方公里的物流商貿(mào)區(qū)，以航空物流、IT產(chǎn)業(yè)研發(fā)、商業(yè)貿(mào)易以及休閑居住功能為主“南區(qū)”——南部26平方公里的臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)，以加工制造功能為主，主要布局工業(yè)園區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、臨港物流園區(qū)等“一核兩區(qū)”功能布局，本案所屬北區(qū)為物流商貿(mào)區(qū)及休閑居住區(qū)航空港區(qū)交通結(jié)構(gòu)對外快速、高速道路完善，公共交通滯后，未來規(guī)劃能級強“三縱四橫”“三縱”——由京珠高速公路、機場高速公路、四港聯(lián)動快速路組成“四橫”——龍中公路、登封——機場——商丘高速公路、機場迎賓大道、S102省道組成“公共交通”“BRT”——目前處于規(guī)劃階段，沒有具體實施計劃“軌道客運交通”——“航城大道－航城環(huán)路”為大運量快速公交客運環(huán)網(wǎng)，南、北兩片區(qū)各自以常規(guī)公交系統(tǒng)為主體形成網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)航空港區(qū)生態(tài)環(huán)境本案地塊內(nèi)部擁有350畝市政公園南水北調(diào)生態(tài)走廊8大主題公園國家級戰(zhàn)略工程，配以兩岸200米的景觀綠化帶，打造鄭州最大的生態(tài)走廊；港區(qū)北區(qū)規(guī)劃湛莊體育公園、湛莊城市公園、航城中心公園和會展中心公園，南區(qū)規(guī)劃棗崗城市公園、空港中心公園、牛村城市公園和梅河生態(tài)公園；地塊內(nèi)350畝中央公園南水北調(diào)生態(tài)走廊及8大公園規(guī)劃，擁有優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境城市/基因“中原城市群群”城市發(fā)展展戰(zhàn)略航空港區(qū)——未來現(xiàn)代化生生態(tài)航空新城城城市東部、北北部以及中心心城區(qū)屬于第第一梯度，成成交價格在8000-8500元/平方米；城市西部、南南部城區(qū)屬于于第二梯度，，成交價格在在5800-6600元/平方米。鄭州航空港區(qū)區(qū)、新鄭、中中牟等城市外外圍區(qū)屬于第第三梯隊，成成交價格4500-5000元/㎡西南市場格局第一梯隊第二梯隊第三梯隊航空港區(qū)為房房地產(chǎn)發(fā)展斷斷裂帶、價格格洼地，未來來具有較強的的升值潛力內(nèi)部市場格局裕鴻世界港藍翔花園沃金商業(yè)廣場藍天商務(wù)花園臺灣科技園華鴻國際金融廣場在售待售已售區(qū)域市場處于于起步階段，，在售項目屈屈指可數(shù)，商商辦項目占據(jù)據(jù)半壁江山區(qū)域土地供應(yīng)2010年10月至2012年5月，航空港區(qū)區(qū)供應(yīng)土地27幅，供應(yīng)面積積2014890萬㎡，其中居住用地12幅，供應(yīng)面積積231956.4，商業(yè)金融用地地10幅，供應(yīng)面積積216035.8㎡，工業(yè)用地地10幅，供應(yīng)面積積1566898㎡；2010年10月至2012年5月，航空港區(qū)區(qū)成交土地22幅，成交面積積1319739㎡，其中居住用地地13幅，成交面積積381197.1㎡，商業(yè)金融5幅，成交面216035.8㎡，工業(yè)用地地4幅，成交面積積722506.4㎡；數(shù)據(jù)來源：航航空港區(qū)管委委會數(shù)據(jù)來源：航航空港區(qū)管委委會航空港區(qū)土地地供求活躍，，住宅用地占占比30%，后期供應(yīng)量量龐大區(qū)域客戶動遷人口已配配給相應(yīng)保障障房，市場需需求偏弱，區(qū)區(qū)域市場容量量基本為“0”合村并城項目目涉及36個自然村；拆遷居民共計計5.6萬人；政府計劃建設(shè)設(shè)16個安置區(qū)域。。STRENGTHSWEAKNESSESOPPORTUNITIESTHREATS項目坐擁350畝市政公園，內(nèi)部生態(tài)景觀資源豐富；商業(yè)配套完善，能夠滿足居民的生活需求；綜合容積率2.0可進行綜合調(diào)整，有利于后期產(chǎn)品線豐富。項目環(huán)境現(xiàn)狀一般，周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施薄弱；項目規(guī)模體量達到150萬㎡，后期項目去化有一定壓力；項目屬于偏遠區(qū)位，陌生區(qū)域?！爸性际腥骸眹壹壈l(fā)展戰(zhàn)略，助推鄭州城市發(fā)展航空港區(qū)未來規(guī)劃定位能級高，輻射能力強大；產(chǎn)業(yè)支撐強，富士康、統(tǒng)一等大型企業(yè)已經(jīng)入駐，為區(qū)域帶來活力。區(qū)域市場需求偏弱，市場容量基本為“0”；未來規(guī)劃存在不可控性。InternalfactorsExternalfactorsR1項目現(xiàn)狀（項目當(dāng)前背景分析）區(qū)位：偏遠區(qū)區(qū)域，陌生區(qū)區(qū)域規(guī)模體量：150萬規(guī)模體量基礎(chǔ)配配套：：周邊邊基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施薄弱弱區(qū)域市市場容容量：：市場場容量量基本本為““0”產(chǎn)業(yè)基基礎(chǔ)：：富士士康、、統(tǒng)一一等入入駐，，初具具規(guī)模模R2項目未來愿景（對于項目未來發(fā)展解讀）城市站站位：：“中中原都都市群群”國國家級級發(fā)展展戰(zhàn)略略產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展：：規(guī)劃劃能級級高，，輻射射能力力強；；市場潛潛力：：價格格洼地地、價價值高高地核心問問題我們要要導(dǎo)入入什么么樣的的新客客源？？我們憑憑什么么導(dǎo)入入？我們什什么時時間導(dǎo)導(dǎo)入？？尋找核核心驅(qū)驅(qū)動因因素站在土土地運運營商商的高高度催催熟土土地使土地地屬性性產(chǎn)生生變化化，土土地價價值提提升國家規(guī)規(guī)劃持久戰(zhàn)戰(zhàn)線高起點點+重大規(guī)規(guī)劃未來的的高土土地價價值與與高溢溢價0階段起起步+持久規(guī)規(guī)劃實實施短期的的低土土地價價值與與客戶戶認(rèn)知知度矛盾盾——項目策策略思思考尋求契契合優(yōu)優(yōu)勢勢競爭爭土地催熟——驅(qū)動因子A。產(chǎn)業(yè)業(yè)，順順應(yīng)區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展大大方向向B。交通通，縮縮短與與城市市核心心距離離A。公園園，從從景觀觀綠化化到城城市公公園B。商業(yè)業(yè)，從從生活活配套套到區(qū)區(qū)域商商圈——項目策策略思思考尋求契契合優(yōu)勢競競爭土地催熟——驅(qū)動因子A。產(chǎn)業(yè)業(yè)，順順應(yīng)區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展大大方向向B。交通通，縮縮短與與城市市核心心距離離AB。商業(yè)，從生活配套到區(qū)域商圈產(chǎn)業(yè)驅(qū)驅(qū)動案例上?！啊耙怀浅蔷沛?zhèn)鎮(zhèn)”之之一，，政府府重點點發(fā)展展項目目，新新鎮(zhèn)發(fā)發(fā)展趨趨于成成熟2001年9月，經(jīng)經(jīng)上海海市委委市政政府決決策：：在上上海安安亭區(qū)區(qū)域建建設(shè)上上海國國際汽汽車城城規(guī)劃面面積100平方公公里總投資資已達達人民民幣700億元政策優(yōu)優(yōu)惠《嘉定區(qū)區(qū)促進進文化化信息息產(chǎn)業(yè)業(yè)行動動方案案（2009——2012年》《嘉定區(qū)區(qū)現(xiàn)代代服務(wù)務(wù)業(yè)發(fā)發(fā)展五五年行行動計計劃（（2011-2015）》《嘉定區(qū)區(qū)優(yōu)秀秀人才才住房房優(yōu)惠惠實施施意見見》《嘉定區(qū)區(qū)促進進總部部經(jīng)濟濟發(fā)展展若干干意見見》基礎(chǔ)配配套快速道道路交交通進進行改改善及及新建建軌道交交通發(fā)發(fā)展后后期通通車其他生生活配配套進進行改改造及及新建建安亭新鎮(zhèn)研發(fā)區(qū)區(qū)教育園區(qū)核心貿(mào)易區(qū)區(qū)汽車制造區(qū)區(qū)零部件件配套套園區(qū)區(qū)產(chǎn)業(yè)驅(qū)驅(qū)動案例產(chǎn)業(yè)園園以高高新技技術(shù)為為導(dǎo)向向，導(dǎo)導(dǎo)入大大批高高知、、高層層次人人才，，產(chǎn)城城融合合發(fā)展目目標(biāo)發(fā)展方方向：：產(chǎn)產(chǎn)城融融合宜宜居城城市/汽車研研發(fā)、、設(shè)計計之都都發(fā)展產(chǎn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)導(dǎo)向支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)：：汽車車整車車、零零部件件制造造新興產(chǎn)產(chǎn)業(yè)：：新能能源汽汽車研研發(fā)、、制造造特色產(chǎn)產(chǎn)業(yè)：：汽車車金融融、新新能源源汽車車租賃賃產(chǎn)業(yè)客客戶層層次集聚各各類高高素質(zhì)質(zhì)人才才10.3萬人外籍及及海歸歸人才才1.02萬人，，入選選中央央"千人計計劃"人才19名，上上海"千人計計劃"人才14名政府KPI：基礎(chǔ)礎(chǔ)配套套建設(shè)設(shè)/相關(guān)優(yōu)優(yōu)惠政政策/近期實實施計計劃產(chǎn)業(yè)KPI：明確確的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展導(dǎo)導(dǎo)向，，導(dǎo)入入匹配配的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)客客戶產(chǎn)居結(jié)結(jié)合：：產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展展支持持居住住開發(fā)發(fā)，居居住開開發(fā)支支持產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展產(chǎn)業(yè)驅(qū)驅(qū)動KPI產(chǎn)業(yè)驅(qū)驅(qū)動因素目前發(fā)發(fā)展處處于初初級階階段，，產(chǎn)業(yè)業(yè)初步步形成成規(guī)模模效應(yīng)應(yīng)2012年初級階階段2020年2008年大力發(fā)發(fā)展基基地航航空公公司，，形成成以航航空物物流為為先導(dǎo)導(dǎo)的發(fā)發(fā)展格格局；建設(shè)北北部片片區(qū)和和南部部片區(qū)區(qū)各9平方公公里；加快項項目引引進和和基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)設(shè)，初步形形成功功能完完善的的工業(yè)業(yè)新區(qū)區(qū)。2035年發(fā)展階階段成熟階階段航空港港地區(qū)區(qū)（不不包括括機場場核心心區(qū)））用地地規(guī)模模為34.93平方公公里人人口控控制在在33萬人；臨空經(jīng)經(jīng)濟三三個功功能園園區(qū)框框架基基本形形成，，協(xié)調(diào)調(diào)管理理機制制完善善；經(jīng)濟總總量在在全市市比重重明顯顯上升升，成為推推動鄭鄭州及及周邊邊地區(qū)區(qū)發(fā)展展的重重要引引擎。。航空港港地區(qū)區(qū)用地地規(guī)模模為94.1平方公公里，，人口口（不不包括括機場場核心心區(qū)））控制制在43萬人；；鄭州機機場旅旅客、、貨郵郵吞吐吐量分分別達達到7000萬人次次和200萬噸以以上，，成為全全國大大型樞樞紐機機場和和國際際貨運運樞紐紐。產(chǎn)業(yè)驅(qū)驅(qū)動因素道路配配套仍仍處于于建設(shè)設(shè)階段段，其其他配配套設(shè)設(shè)施薄薄弱四港聯(lián)動大道機場高高速快速道道路四港聯(lián)聯(lián)動大大道初初步完完工，，與原原有機機場高高速，，形成成二條條主要要快速速道路路內(nèi)部道道路航空港港內(nèi)部部道路路體系系大部部分處處于施施工階階段，，北部部區(qū)域域道路路相比比南部部區(qū)域域，趨趨于成成熟產(chǎn)業(yè)驅(qū)驅(qū)動因素產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展導(dǎo)導(dǎo)向明明確，，臺商商、浙浙商工工業(yè)園園、富富士康康、中中航電電動汽汽車入入駐保稅區(qū)區(qū)中航電電動汽汽車富士康康宿舍富士康康廠區(qū)區(qū)北部產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分分布臺商工業(yè)園薛店工業(yè)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)南部產(chǎn)業(yè)分布北部物物流商商貿(mào)區(qū)區(qū)南部臨臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)浙商工業(yè)園園航空制制造業(yè)業(yè)發(fā)展區(qū)區(qū)產(chǎn)業(yè)驅(qū)驅(qū)動因素產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)模效效應(yīng)導(dǎo)導(dǎo)入大大量產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相相關(guān)人人口，，形成成良好好的客客戶支支撐合村并并城項項目涉涉及24個自然然村省林業(yè)業(yè)廳、、給水水廳、、海關(guān)關(guān)、省省衛(wèi)生廳、、省人人社廳廳1萬人南方航航空、、中國國聯(lián)通通、中中石油油等導(dǎo)入人人口規(guī)規(guī)模相關(guān)村村落政政府企企業(yè)行政人人口拆遷人人口產(chǎn)業(yè)人人口5.6萬人45萬人富士康康中航電電動汽汽車國企人人口1萬人同策觀點基礎(chǔ)配配套建建設(shè)相相對滯滯后，，相關(guān)關(guān)優(yōu)惠惠政策策未出出臺產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展導(dǎo)導(dǎo)向明明確，，已經(jīng)經(jīng)導(dǎo)入入部分分產(chǎn)業(yè)業(yè)客戶戶產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展處處于初初級階階段政府主主導(dǎo)，，可控控制性性弱產(chǎn)業(yè)客戶富士康康中高高層管管理人人員具具有相相應(yīng)購購買能能力保稅區(qū)區(qū)中航電電動汽汽車富士康康宿舍富士康康廠區(qū)區(qū)本案備注：：按照照400:10:1計算中中高層層管理理人員員數(shù)量量按照人人均30㎡計算算，得得出66萬㎡的的消化化面積積產(chǎn)業(yè)客戶富士康康在崗崗中高高層管管理人人員預(yù)預(yù)估22000人；依據(jù)《2010-2012河南省省住房房建設(shè)設(shè)規(guī)劃劃》規(guī)定，，人均均住房房面積積30㎡；本項目目12塊土地地，總總建筑筑面積積150萬㎡。。同策建議產(chǎn)業(yè)客客戶在在發(fā)展展初期期為項項目主主要支支撐中后期期必須須導(dǎo)入入外部部客戶戶作為為補充充——項目策策略思思考尋求契合優(yōu)勢競爭土地催熟——驅(qū)動因子A。產(chǎn)業(yè)，順順應(yīng)區(qū)域發(fā)發(fā)展大方向向B。交通，縮縮短與城市市核心距離離A。公園，從從景觀綠化化到城市公公園B。商業(yè)，從從生活配套套到區(qū)域商商圈交通驅(qū)動案例本案滬太路共和新路中環(huán)線外環(huán)線保利葉上海海位于外環(huán)環(huán)以外，55萬平方米規(guī)規(guī)模體量A1A2CB2B1保利葉上海海位于傳統(tǒng)偏偏遠地區(qū)，，外環(huán)以外外，周邊配配套基礎(chǔ)薄薄弱，產(chǎn)業(yè)業(yè)支撐處于于空白，交通驅(qū)動案例剛性需求市市區(qū)客戶通通過軌道交交通7號線導(dǎo)入本案淮海路商圈靜安寺商圈長壽路商圈軌道交通7號線軌道交通7號線全長35公里，從上上海西北部部穿越繁華華的市中心心至上海東東南角，其其中還輻射射至淮海、、靜安等商商務(wù)商圈。。同時7號線也是連連接世博會會園區(qū)的重重要線路。。該線計劃于于09年9月底通車，，保利葉上上海于2008年11月開盤，借助軌道交交通7號線未來開開通利好以以及公園生生態(tài)資源優(yōu)優(yōu)勢，一炮炮而紅。延伸區(qū)域：：公共交通通配套能夠夠貫通市區(qū)區(qū)關(guān)鍵節(jié)點點規(guī)劃時間：：與土地發(fā)發(fā)展契合，，形成預(yù)期期價值釋放放交通驅(qū)動KPI交通驅(qū)動因素道路交通配配套完工，，公共交通通配套滯后后，中后期期能夠?qū)肴胧袇^(qū)客戶戶同策觀點輕軌六號線線通過地鐵鐵網(wǎng)絡(luò)能夠夠輕松連接接市區(qū)各個個關(guān)鍵節(jié)點點整體規(guī)劃未未落實，細細節(jié)方案正正在規(guī)劃，，價值釋放放有抗性點點交通配套薄薄弱，前期期驅(qū)動有限限后期驅(qū)動力力主要依靠靠政府推進進購買公寓產(chǎn)產(chǎn)品的客戶戶置業(yè)目的的為投資居居多購買低密度度產(chǎn)品的客客戶置業(yè)目目的多為改改善需求市區(qū)客戶裕鴻世界港港以投資性吸吸引鄭州市市區(qū)客戶，，多看重未未來區(qū)域規(guī)規(guī)劃發(fā)展。。由于藍天商商務(wù)花園產(chǎn)品類型為為低密度產(chǎn)產(chǎn)品，大部部分客戶來來自鄭州市市區(qū)，置業(yè)業(yè)目的多為為改善兼顧顧投資。同策觀點項目開發(fā)初初期建議引引入低密度及低低總價產(chǎn)品品導(dǎo)入市區(qū)區(qū)客戶外部驅(qū)動思考結(jié)論驅(qū)動因素可可控制性弱弱區(qū)域發(fā)展單單一土地價值釋釋放緩慢——項目策略思思考尋求契合優(yōu)勢競爭土地催熟——驅(qū)動因子A。產(chǎn)業(yè)，順順應(yīng)區(qū)域發(fā)發(fā)展大方向向B。交通，縮縮短與城市市核心距離離A。公園，從從景觀綠化化到城市公公園B。商業(yè)，從從生活配套套到區(qū)域商商圈公園地產(chǎn)——依托市政公公共公園將將房地產(chǎn)開開發(fā)與公園園建設(shè)結(jié)合合起來包括主題公公園項目、旅游地產(chǎn)項項目，是將公園景景觀作為樓樓盤的特色色和賣點，，將建筑、、人文與自自然環(huán)境結(jié)結(jié)合成一體體的地產(chǎn)概概念。公園主題思思路原則：：吸引人流流，與客戶戶建立共鳴鳴，最大化化提升項目目價值公園打造的的主題性強強公園營運的的參與度高高公園建設(shè)的的成本控制制合理主題公園分類公園商業(yè)驅(qū)驅(qū)動案例華僑城是人人文生態(tài)景景觀與休閑閑場所，聚聚集深圳圳三大主題題旅游公園園地理位置：：位于深圳圳市西部，，距深圳中心心區(qū)約4公里；規(guī)模：占地面積450公頃，其中旅游用地約約130公頃，現(xiàn)狀人口35000人；城區(qū)功能：：是復(fù)合城市資資源與生態(tài)態(tài)環(huán)境，以居住、、旅游和高高端產(chǎn)業(yè)為為主要功能能的、相對對獨立的城城市組團；；規(guī)劃狀況：：總建筑面積積約為218.96萬㎡，其中高層層住宅92.85萬㎡，多層層住宅45.48萬㎡，別墅墅3.38萬㎡，市政政41.60萬㎡，商業(yè)業(yè)及工廠占占地34.56萬㎡，寫字字樓占地1.08萬㎡，旅游游配套設(shè)施施占地250萬㎡。1985年4月，正式通通過了華僑僑城建設(shè)方方案1985-11-11華僑城宣告告成立創(chuàng)立初期，，國務(wù)院僑僑辦直屬的的香港中旅旅集團以其其每年三分分之一的利利潤作為華華僑城的初初始開發(fā)投投資，沙河河公司、國國家及省公公司僅投入入少量資金金；開發(fā)時，距距離當(dāng)時的的深圳城市市中心約14km，屬于完全全的郊區(qū)地地帶。1985年的華僑城城規(guī)劃1983年的華僑城城“二十年前來來華僑城時時，深南路路還是汽車車一過塵土土飛揚，大大片荒丘中中只有幾處處工地……”——深圳市民當(dāng)時的深南南大道華僑城早期狀況1990年華僑城的的建設(shè)狀況況1987年華僑城的的建設(shè)狀況況區(qū)域前期是是未經(jīng)開發(fā)發(fā)的城市郊郊區(qū)，生態(tài)態(tài)資源缺失失，城市配配套匱乏公園商業(yè)驅(qū)驅(qū)動案例中旅廣場錦繡花園二、三期波托菲諾、純水岸價格變化750080009000－15000三大主題公園華僑城菜市場華廈藝術(shù)中心何香凝美術(shù)館海景酒店郵電局華僑城中學(xué)華僑城醫(yī)院獨特性的道路及道路綠化供人們休憩的廣場沃爾瑪OCT廣場人文雕塑威尼斯皇冠假日酒店食街、酒吧街建立社區(qū)標(biāo)識統(tǒng)一歡樂谷在建燕棲湖燕晗山打通私家路，建立與華僑城的聯(lián)系歡樂谷主題公園開放發(fā)展階段1996年以前代表樓盤1996年～2000年2000年～2004年配套建設(shè)環(huán)境營造及綠化景觀及及商業(yè)配套套貫穿整個個開發(fā)歷程程，物業(yè)及及土地價值值節(jié)節(jié)攀升升公園商業(yè)驅(qū)驅(qū)動案例區(qū)域性商業(yè)業(yè)中心最大大程度地提提升了區(qū)域域的整體價價值，特色色商業(yè)街次次之；社區(qū)商業(yè)對對整個區(qū)域域的影響度度不大，但但對樓盤的的形象塑造造貢獻大；；區(qū)域性商業(yè)業(yè)中心和特特色商業(yè)街街能創(chuàng)造最最大的投資資價值；以沃爾瑪超市、銅鑼灣百貨為核心的購物中心區(qū)域性商業(yè)中心提升整體區(qū)域居住價值提升周邊商業(yè)的價值對周邊住宅影響度不大食街與酒吧街特色商業(yè)街，外向型商業(yè)建立與城市的聯(lián)系營造區(qū)域人文氛圍，提升整體區(qū)域形象提升商業(yè)價值社區(qū)商業(yè)街社區(qū)商業(yè)，內(nèi)向型商業(yè)提升樓盤的形象檔次特色餐廳、酒吧沃爾瑪超市、銅鑼灣百貨、易家儂家私等洗衣店、美發(fā)店、餐廳等區(qū)域價值住宅價值商業(yè)價值商業(yè)業(yè)態(tài)服務(wù)性質(zhì)作用各類商業(yè)配配置能級逐逐步提升，，同時帶動動整體區(qū)域域及住宅的的價值公園商業(yè)驅(qū)驅(qū)動案例主題公園：：民俗文化化村、錦繡繡中華、世世界之窗、、歡樂谷文化藝術(shù)：：何香凝美美術(shù)館、華華廈藝術(shù)中中心休閑娛樂：：雕塑公園園和走廊、、OCT生態(tài)廣場、、保齡球館館、體育活動中中心等華僑城第一一幼兒園南山實驗學(xué)學(xué)校華僑城小學(xué)學(xué)華僑城醫(yī)院院海景酒店：：4星級深圳灣大酒酒店：4星級威尼斯皇冠冠假日酒店店：5星級中國銀行、、工商銀行行、招商銀銀行城市公共巴巴士、環(huán)華華僑城生活活小巴、汽汽車站配套分類文化娛樂教育醫(yī)療酒店銀行交通配套設(shè)施區(qū)域價值住宅價值華僑城中學(xué)學(xué)暨南大學(xué)中中旅學(xué)院以城市的配配套體系來來經(jīng)營，功功能齊全多多樣；配套設(shè)施同同時面向社社區(qū)和城市市，滿足需需求；教育和醫(yī)療療設(shè)施對住住宅的影響響度大；文化娛樂設(shè)設(shè)施和酒店店主要服務(wù)務(wù)于城市，，能全面提提升區(qū)域的的形象和檔檔次各類配套逐逐漸健全，，帶動整體體區(qū)域及住住宅的價值值公園商業(yè)驅(qū)驅(qū)動案例將蠻荒狀態(tài)的的原生資源源整理成為可可觀賞體驗驗的生態(tài)資資源，使區(qū)區(qū)域的生態(tài)景觀得到廣泛認(rèn)認(rèn)可基于區(qū)域已已經(jīng)形成的的生態(tài)基礎(chǔ)與與認(rèn)知，重新營造造強勢的資源價值點點，提升區(qū)域價價值；市場大勢整體向好，區(qū)域配套進一步升級地鐵一號線開通，利好兌現(xiàn)沃爾瑪、銅鑼灣百貨進駐，商業(yè)氛圍形成歡樂谷一期開始投入運營世界之窗建成并投入運營錦繡中華投入運營華僑城規(guī)劃建設(shè)啟動陌生區(qū)都市生態(tài)區(qū)3000600090001200015000180002100019821984198619881990199219941996199820002002200420062008中華民俗村投入運營重大形象、、配套的建建設(shè)運營是是影響片區(qū)區(qū)及項目價價值的提升升的關(guān)鍵因因素公園商業(yè)驅(qū)驅(qū)動案例將配套及形形象作為項項目驅(qū)動因因素貫徹整整個開發(fā)過過程，加速速區(qū)域及項項目價值順應(yīng)外部區(qū)區(qū)域發(fā)展，，進行針對對性的開發(fā)發(fā)策略借勢勢而為旅游地產(chǎn)發(fā)發(fā)展路線對對于本案的的初期階段段較不適合合項目承擔(dān)過過多的市政政公建設(shè)施施對于本案案較不適合合公園商業(yè)業(yè)驅(qū)動案例典型案例例——日本難波波城開發(fā)商：：NankaiElectricRailwayCo.,Ltd（（南海電電鉄株式式會社）），ObayashiCorporation南海都都市創(chuàng)造造株式會會社概念設(shè)計計：美國國JonJerde設(shè)計公公司項目管理理公司：：WasaSakamoto一期開發(fā)發(fā)總面積積：１６６.７萬萬平方米米。其中中商業(yè)面面積４萬萬平方米米，辦公公樓８萬萬平方米米。二期76,600平米米，合計計243,800平米米。占地37232平方米米，高達達8層典型案例例——規(guī)劃設(shè)計計其中心區(qū)區(qū)域是三三層的““豪華購購物廣場場”，內(nèi)內(nèi)部質(zhì)感感華美、、店面錯落落有致，，并飾有有草木植植被和水水景開放的空空間使公園與城城市的街街道、交交通直接接相連，斜坡與與“山石石”形成成的層次次感，使公園與與周圍的的高層辦辦公樓柔柔和地融融為一體體，為鋼筋筋混凝土土林立的的城市里里帶來了了一股清清新的氣氣息。同游一個個立體車庫庫及地下下停車位位開放式公公園商業(yè)業(yè)體，錯錯落有致致的店面面布置結(jié)結(jié)合四通通八達的的景觀道道路典型案例例——公園景觀觀從“峽谷谷”可以以直接通通往室外外植有不不少漂亮亮的花草植物物的露臺臺，商場內(nèi)內(nèi)有不少少餐館和和咖啡座座屋頂公園園，為當(dāng)?shù)氐厝藗兊牡木蹠?、、文化生生活和娛娛樂提供供了一個個全新的的自然體體驗場所所。公園與街街道相連連，令路路人在行行走時可可以欣賞賞到四周周的樹林林、巖石石、峭壁壁、草地地、溪流流、瀑布布、池塘塘和露天平臺臺；公園下面面還有一一道溪谷谷、一條條小徑穿穿過谷地地，兩側(cè)側(cè)則設(shè)有有各具特色的零零售、娛娛樂和餐餐飲服務(wù)務(wù)屋頂露臺臺綠化配配合集中中型的公公園綠色色，將商商業(yè)與自自然無縫縫連接在在一起在項目各各個方面面都會合合周邊的的公交系系統(tǒng)、人人行流線線聯(lián)系起起來，使使得整個個項目各各個功能能之間都都是非常常連貫的的可以穿穿梭。地鐵南北北動脈經(jīng)經(jīng)過“難難波站””。15分鐘到新新大阪車車站，大大阪關(guān)西西機場均均約30分鐘。國國內(nèi)以以及海外外訪問都都很便利利。典型案例例——交通連接接地鐵交通通上蓋，，便捷到到達各大大城市重重要節(jié)點點，交通通極為便便利打造特色色景觀，，主題性性公園商商業(yè)，形形成高端端商業(yè)配配套的同同時拔升升整體的的區(qū)域及及項目形形象利用外部部的交通通道路資資源，形形成一體體化的交交通上蓋蓋新型商商業(yè)體不建議將將公園綠綠化全部部嫁接在在商業(yè)建建筑中，，更多使使用的是是平面拼拼合而非非立體嫁嫁接本案商業(yè)業(yè)公園建建議為分分期分片片建設(shè)，，而非整整體建設(shè)設(shè)開發(fā)內(nèi)部驅(qū)動思考結(jié)論驅(qū)動因素素可控性性強帶動區(qū)域域多元化化發(fā)展有于快速速催熟土土地屬性性項目策略略思考尋求契合優(yōu)勢競爭土地催熟——驅(qū)動因子A。產(chǎn)業(yè)，順應(yīng)區(qū)域發(fā)展大方向B。交通，縮短與城市核心距離A。公園，從景觀綠化到城市公園B。商業(yè)，從生活配套到區(qū)域商圈利用外部區(qū)域成長發(fā)展自身優(yōu)勢資源項目啟動動期開發(fā)背景景區(qū)域不成成熟，市市場熱度度不足項目啟動動初期，，形象性性不足項目啟動動期開發(fā)目標(biāo)標(biāo)項目成功功切入市市場，實實現(xiàn)穩(wěn)定定銷售項目理念念植入?yún)^(qū)域運作啟動項目啟動動期階段訴求求高階訴求求前置，，賣區(qū)域域發(fā)展賣社區(qū)整整體規(guī)劃劃產(chǎn)品落地地，新城城公園生生活平價切入入市場，，高性價價比項目啟動動期作為整個個項目始始終貫徹徹的最大大的主題題樹立項目目形象以以及配合合初期產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃整體生活活融入公公園綠化化理念我司建議議可采用用運動主主題公園園的理念念，并且且貫穿整整個項目目銷售周周期，作作為本案案最大的的驅(qū)動因因素之一一配合先期期產(chǎn)品配配置部分分公園設(shè)置部分分公園地地塊，在在縮減初初期的資資金投入入成本的的同時現(xiàn)現(xiàn)在整體體項目的的公園主主題體育主題題公園園林主題題公園*以當(dāng)?shù)氐卣栊枨鬄闇?zhǔn)準(zhǔn)，我司司不建議議在初期期大規(guī)模模開發(fā)項目啟動動期中高檔的的沿街商商鋪及內(nèi)內(nèi)部商業(yè)業(yè)街滿足周邊邊及區(qū)域域客戶的的生活需需求的同同時，提提升項目目形象項目啟動動期周邊邊人口及及消費力力明顯不不足不建建議采用用集中商商業(yè)形式式沿街商鋪鋪配合啟動動區(qū)設(shè)置置沿街商商業(yè)，滿滿足初期期人口的的消費需需求商業(yè)內(nèi)街街打造初期期商業(yè)形形象，幫幫助區(qū)域域與項目目價值全全面提升升*以當(dāng)?shù)氐卣栊枨鬄闇?zhǔn)準(zhǔn)，我司司不建議議在初期期大規(guī)模模開發(fā)建建設(shè)集中中商業(yè)項目啟動動期剛需小戶戶型住宅宅為主，，配合適適量低密密度改善善產(chǎn)品低開高走走順應(yīng)區(qū)區(qū)域發(fā)展展大潮流流，同時時兼顧整整體項目目發(fā)展的的形象剛需小戶戶型作為低總總價產(chǎn)品品，吸引引產(chǎn)業(yè)人人口以及及其他區(qū)區(qū)域投資資客，快快速回籠籠資金，，滾動開開發(fā)后期期項目低密度別別墅針對市區(qū)區(qū)客戶改改善購買買，以及及周邊產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中高高管，起起到提升升整體項項目價值值形象作作用項目啟動動期小區(qū)外部部路道及及周邊的的形象配配套快速增強強整體項項目的形形象及品品質(zhì)價值值項目周邊邊公建道道路獨立開發(fā)發(fā)周邊公公建道路路與綠化化，以區(qū)區(qū)別區(qū)域域待開發(fā)發(fā)形象與與本案的的品質(zhì)社社區(qū)形象象。項目外部部設(shè)施如精神堡堡壘、沿沿街圍墻墻等塑造造外部形形象政府辦公公處完成政府府相關(guān)的的辦公及及配套設(shè)設(shè)施，引引入政府府相關(guān)辦辦公人員員，增加加項目人人口及消消費基數(shù)數(shù)，同時時也可以以幫助提提升整體體成熟度度項目啟動動期主要針對區(qū)域域產(chǎn)業(yè)客戶，，及部分高端端市區(qū)客戶、、投資客60%20%20%產(chǎn)業(yè)客戶市區(qū)客戶投資客戶在區(qū)域及項目目未均成熟的的初期依然以以周邊產(chǎn)業(yè)客客戶為主重視區(qū)域未來來發(fā)展及便捷捷交通的購買買經(jīng)濟別墅的的市區(qū)客戶重視區(qū)域發(fā)展展及物業(yè)升值值潛力的投資資客戶項目發(fā)展期開發(fā)背景區(qū)域逐漸成熟熟，形象逐漸漸成型項目高端配套套啟動，項目目面臨較大幅幅度溢價項目發(fā)展期開發(fā)目標(biāo)實現(xiàn)項目配套套的定位與運運營先期開發(fā)產(chǎn)品品的軟性服務(wù)務(wù)建設(shè)實現(xiàn)項目較大大幅度溢價客戶升級引發(fā)發(fā)全市高端客客戶關(guān)注階段訴求賣先期開發(fā)景景觀公園完整整形象賣項目生活觀觀理念賣不斷完善的的配套項目發(fā)展期公園不再是概概念而是實景景，并將其融融入項目整體體產(chǎn)品規(guī)劃將城市公園、、公園住區(qū)的的理念逐步強強化項目發(fā)展期公園實景將公園建設(shè)全全面啟動，形形成全局實景景呈現(xiàn)，并配配合本案的商商業(yè)與住宅產(chǎn)產(chǎn)品進行聯(lián)動動，如設(shè)置從從社區(qū)與商業(yè)業(yè)街直接到達達公園的綠色色走廊以此來全面展展現(xiàn)，本案作作為公園地產(chǎn)產(chǎn)的特色，提提升項目及區(qū)區(qū)域形象集中型商業(yè)、、公園商業(yè)配配合外圍住宅宅配套商鋪逐漸成為區(qū)域域的消費休閑閑中心，打造造主題性商業(yè)業(yè)理念集中商業(yè)滿足全區(qū)域客客戶的消費需需求，同時也也是作為本案案最大的商業(yè)業(yè)配套提升項項目價值，迅迅速催熟土地地價值。沿街商鋪此時以基本成成熟，并積累累一定客戶人人氣，進行維維護和業(yè)態(tài)引引導(dǎo)，保證其其良好運營公園商業(yè)本案特色商業(yè)業(yè)街區(qū)，集生生態(tài)與商業(yè)與與一體，同時時提升，公園園與商業(yè)價值值項目發(fā)展期高密度、大面面積產(chǎn)品入市市，將住宅與與公園理念有有機融合擴大項目客戶戶范圍，吸引引市區(qū)置業(yè)及及投資客戶高密度產(chǎn)品為配合本案的的低密度產(chǎn)品品，起到平衡衡容積率的作作用，同時產(chǎn)產(chǎn)生大量可售售量，迅速回回籠資金，保保證對于后期期產(chǎn)品的全面面開發(fā)大面積產(chǎn)品區(qū)域及項目的的快速發(fā)展，，將逐漸吸引引全市、區(qū)域域內(nèi)部及產(chǎn)業(yè)業(yè)客戶的改善善型客戶公園結(jié)合將產(chǎn)品與公園園集合增加產(chǎn)產(chǎn)品價值項目發(fā)展期項目對接外部部的公共交通通等配套快速增強整體體項目的形象象及品質(zhì)價值值項目發(fā)展期軌道交通進入啟動狀態(tài)態(tài)，作為項目目賣點全面宣宣傳，吸引市市區(qū)及外區(qū)客客戶道路交通公交樞紐，引引入多條公交交，便于項目目入戶出行，，提升項目出出行便利度文化公建設(shè)置學(xué)校、幼幼兒園圖書館館等公建文化化設(shè)施產(chǎn)業(yè)客戶，大大批量市區(qū)客客戶自用或投投資項目發(fā)展期20%70%10%產(chǎn)業(yè)客戶市區(qū)客戶投資客戶產(chǎn)業(yè)人口集聚聚增加，購買買客戶逐步遞遞增市區(qū)客戶對于于本案與區(qū)域域認(rèn)知度逐步步提升，購買買可能集聚上上升重視區(qū)域發(fā)展展及物業(yè)升值值潛力的投資資客戶開發(fā)背景鄭州空港區(qū)的的形象基本建建設(shè)完成項目完整形象象及生活理念念釋放完畢持有型物業(yè)收收益增幅明顯顯，項目高額額溢價收關(guān)項目成熟期開發(fā)目標(biāo)實現(xiàn)項目品牌牌價值的升華華實現(xiàn)項目高溢溢價目標(biāo)持續(xù)推動前期期公園形象的的維護維護品牌的高高端形象輸出出項目成熟期階段訴求完整的世界級級·空港城市公園園項目成熟期城市主題公園園，全市輻射射力度鄭州城東生態(tài)態(tài)新地標(biāo)，全全面拔升項目目及區(qū)域價值值項目成熟期城市公園形成全市最具具特色的城市市公園之一，，帶來大量觀觀光旅游人口口，大大增加加整體區(qū)域的的能級價值鄭東新地標(biāo)不僅僅是本案案的核心，更更是區(qū)域的地地標(biāo)，承載區(qū)區(qū)域形象的使使命，幫助提提升本案產(chǎn)品品價值體育主題性公公園，形成全全市性休閑旅旅游輻射項目成熟期城市運動公園園運動主題概念念時來已久，，此時完整呈呈現(xiàn)，包含網(wǎng)網(wǎng)球、高爾夫夫、草地卡丁丁車、真人CS等運動設(shè)施，，以主題形式式打造公園，，升華公園價價值的同時提提成知名度吸吸引更多客戶戶，保證本案案產(chǎn)品的物業(yè)業(yè)升值城市碎片理念念結(jié)合公園設(shè)設(shè)置形成全新的文文化公園購物物休閑體驗城市碎片將鄭州特色的的中原文化氣氣質(zhì)融入到公公園購物的理理念中，例如如大型棋盤廣廣場、詩歌文文化長廊等公園集合配合公園設(shè)置置大型的半開開發(fā)式商業(yè)，，利用物理綠綠化宅間綠化化，無縫對接接城市花園，，形成特色的的綠色購物體體驗項目成熟期各大產(chǎn)品線逐逐一上市，最最終以超低密密度及奢華產(chǎn)產(chǎn)品收官豐富產(chǎn)品線滿足各方面客客戶置業(yè)需求求，形成全面面產(chǎn)品競爭態(tài)態(tài)勢，多線發(fā)發(fā)展，全方位位打擊全城客客戶超低密度/大戶型豪宅明星產(chǎn)品收官官之作，結(jié)合合所有項目通通過近十年開開發(fā)產(chǎn)生的區(qū)區(qū)域、項目價價值，打造一一流的低密度度或大戶型豪豪宅，達到產(chǎn)產(chǎn)品超高溢價價項目成熟期形成全方位的的大盤生活方方式塑造區(qū)域核心心商住區(qū)域項目成熟期文化公建學(xué)校：全年齡齡，教育配置置教堂：形象、、宗教配置圖書館、劇院院：文化配置置形成全方位的的文化公建，，鄭州真正的的城中城，作作為超級大盤盤與區(qū)域的完完善文化公建建配套，進一一步提升項目目價值客戶面急劇擴擴大，市區(qū)客客大量導(dǎo)入，，外市客戶也也逐漸進去本本區(qū)域項目成熟期20%70%5%產(chǎn)業(yè)客戶市區(qū)客戶投資客戶產(chǎn)業(yè)人口終極極置業(yè)場所，，考慮暫住與與定居市區(qū)客戶導(dǎo)入入客戶重視項項目的成熟度度及配套產(chǎn)品品重視區(qū)域發(fā)展展及物業(yè)升值值潛力的投資資客戶外市客戶5%區(qū)域良好的生生活環(huán)境，考考慮作為第二二居所購買9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。2022/12/252022/12/25Sunday,December25,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。2022/12/252022/12/252022/12/2512/25/202212:09:53AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。2022/12/252022/12/252022/12/25Dec-2225-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。2022/12/2520