國(guó)開房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理

a確定問題和調(diào)察目標(biāo)，b收集和分析信息，c制定調(diào)查計(jì)劃，d報(bào)告結(jié)果，以上調(diào)查步驟順序正確的分）abcdbacdcabdacbd房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)可從（）兩個(gè)方面進(jìn)行考察。（2分）A.投資資金量和預(yù)期收益資金B(yǎng).資金流通方式和對(duì)策C.出租、出售或經(jīng)營(yíng)形態(tài)D.物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)某投資者花費(fèi)80萬元購(gòu)一店鋪，每月凈租金收入為1.583萬元，考慮月投資收益率為0.8%,則（資（2分）50.5606575經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)選擇評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類基礎(chǔ)參數(shù)，其指標(biāo)不包括（）（2分）A.基準(zhǔn)收益率B.目標(biāo)成本利潤(rùn)率C.目標(biāo)投資利潤(rùn)率D.目標(biāo)財(cái)務(wù)杠桿比率從房地產(chǎn)投資的角度說，風(fēng)險(xiǎn)是指（）（2分）A.房地產(chǎn)投資結(jié)果的好壞程度B.獲取預(yù)期投資收益的可能性大小C.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目激烈競(jìng)爭(zhēng)程度D.房地產(chǎn)開發(fā)程度某項(xiàng)目未考慮通貸膨脹情況下，其收益率為18.27%,當(dāng)前通貨膨脹率為5%B亥項(xiàng)目的實(shí)際收益率（）（2分）11.38%12.64%15.46%16.22%對(duì)于開發(fā)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果的大小的衡量指標(biāo)不包括（）（2分）A.銷售收入B.開發(fā)利潤(rùn)C(jī).成本利潤(rùn)率D.投資回報(bào)率房地產(chǎn)的（）是房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而存在，就是強(qiáng)性。（2分）A.適應(yīng)性B.對(duì)專業(yè)管理的的依賴性C.位置的固定性D.相互之間的影響性個(gè)人住房抵押貸款期限可長(zhǎng)達(dá)（）年（2分）10203050某企業(yè)上期預(yù)測(cè)銷售量為100萬臺(tái)，實(shí)際銷售量為110萬臺(tái)，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8,則本寺臺(tái)（2分）1021201088811.下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的是（）（2分）A.房屋出租B.房地產(chǎn)抵押土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓下列說法不正確的是（）（2分）A.利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于B.償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指C.在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上D.一般來說，對(duì)于一個(gè)開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤(rùn)率大體應(yīng)為35%—45風(fēng)險(xiǎn)最大的是商業(yè)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，是因?yàn)椋ǎ?分）A.商業(yè)物業(yè)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)變化反應(yīng)最快和最大B.商業(yè)投資的預(yù)測(cè)最難C.商業(yè)的社會(huì)發(fā)展方向不易預(yù)測(cè)D.商業(yè)人員無法競(jìng)爭(zhēng)時(shí)心理變化很大（）的建筑規(guī)模一般都在3萬itf以上，服務(wù)人口在30萬人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元以上。（2分）A.市級(jí)購(gòu)物中心B.區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)

C.居住區(qū)商場(chǎng)D.鄰里服務(wù)性商店申領(lǐng)施工許可證時(shí)，建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于于工程項(xiàng)目合同價(jià)的（）（2分）20%30%50%60%開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通常要在（）內(nèi)予以核實(shí)，給予確見。（2分）10日15日1個(gè)月2個(gè)月在對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買行為進(jìn)行調(diào)查時(shí)，不涉及下列（）調(diào)查（2分）A.消費(fèi)者類別B.消費(fèi)者社會(huì)階層分布C.消費(fèi)者購(gòu)買能力D.消費(fèi)者購(gòu)買習(xí)慣一般來說，認(rèn)知定價(jià)法所確定的價(jià)格（）價(jià)值定價(jià)法所確定的價(jià)格。（2分）A.高于B.低于C.等于D.高于等于19.關(guān)于貸款擔(dān)保說法錯(cuò)誤的是（19.關(guān)于貸款擔(dān)保說法錯(cuò)誤的是（（2分）A.有誤是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險(xiǎn)，由借款人或第三人對(duì)貸款本息的償保證B.貸款的擔(dān)保人能取代借款人的信用狀況C.貸款的擔(dān)保并不一定能確保貸款得以足額償還D.貸款有保證、抵押、質(zhì)押三種形式20.下列關(guān)于敏感性分析的方法和步驟表達(dá)不當(dāng)?shù)囊豁?xiàng)是（）（2分）A.找出那些最能反映項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等作為其分析對(duì)象B.從眾多影響項(xiàng)目投資效益的不確定性因素中選取對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)無影響并在開發(fā)周期內(nèi)不發(fā)生變C.分析時(shí)要設(shè)定不確定因素的變化范圍D.對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行分析計(jì)算，找出敏感性因素二、多選題。（共10題，總共20分）房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能有（有誤）（2分）A.配置存量房地產(chǎn)資源和利益B.指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化C.指導(dǎo)政府制訂科學(xué)的土地供給計(jì)劃D.引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化E.顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化對(duì)置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為（有誤）方面（2分）A.銷售收入B.物業(yè)增值C.減少納稅D.股權(quán)增加E.租金金融機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)商的貸款項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，主要審查方面包括A.企業(yè)資信等級(jí)B.項(xiàng)目基本情況C.市場(chǎng)分析結(jié)果D.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)E.貸款擔(dān)保方式投資者可以控制的風(fēng)險(xiǎn)包括（有誤）（2分）A.利率風(fēng)險(xiǎn)B.政策性風(fēng)險(xiǎn)C.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D.持有期風(fēng)險(xiǎn)E.比較風(fēng)險(xiǎn)寫字樓租賃合約中租金的調(diào)整幅度可參考（）確定（2分）A.消費(fèi)價(jià)格指數(shù)B.商業(yè)零售價(jià)格指數(shù)C.上證價(jià)格指數(shù)D.建安工程價(jià)格指數(shù)E.中房?jī)r(jià)格指數(shù)居住物業(yè)一般是指供人們居住的建筑，包括（）等（2分）A.普通住宅B.公寓C.別墅D.客棧E.酒店（2分）確立施工中控制質(zhì)量的具體措施，主要包括（（2分）A.對(duì)各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器進(jìn)行檢查，特別是校準(zhǔn)各種儀器儀表，保證在測(cè)量、計(jì)量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤B.控制混凝土質(zhì)量C.對(duì)對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)D.對(duì)砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評(píng)定辦法E.關(guān)注各項(xiàng)工程的工作量房地產(chǎn)投資也有缺點(diǎn)，這些缺點(diǎn)表現(xiàn)在（）（2分）A.變現(xiàn)性差B.投資額巨大C.投資回收周期長(zhǎng)D.需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)E.具有過人的膽量和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)精神銀行對(duì)抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到（）因素（2分）A.抵押物的流動(dòng)性B.貸款期限的長(zhǎng)短C.通貨膨脹的預(yù)期D.貸款企業(yè)的信用等級(jí)E.所處的市場(chǎng)條件對(duì)收益性物業(yè)來說，空置率提高將會(huì)導(dǎo)致（）等后果（2分）A.租金收入減少B.附加支出增加C.物業(yè)資本價(jià)值下降D.運(yùn)營(yíng)成本下降E.租客要求更大的租金折扣三、判斷題。（共20題，總共40分）市場(chǎng)趨勢(shì)分析方法中，相關(guān)分析法是用相關(guān)分析的理論判斷銷售量與其它因素相關(guān)的性質(zhì)和強(qiáng)測(cè)。（2分）錯(cuò)誤正確房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資，直接投資是指投資者直接參與開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過程，資。（2分）錯(cuò)誤正確開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中，財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)財(cái)務(wù)部門所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括財(cái)務(wù)人員工資、辦公費(fèi)分）錯(cuò)誤正確雙重代理可以同時(shí)向買賣雙方收取傭金，傭金總額一般高于買方和賣方代理形TOC\o"1-5"\h\z式。（2分）錯(cuò)誤正確投資機(jī)會(huì)研究，也稱為預(yù)可行性研究，主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議。（2分）錯(cuò)誤正確房地產(chǎn)的價(jià)格是由市場(chǎng)決定的，因此，金融資本供給方的決策不會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。（2分）錯(cuò)誤正確房屋的吸納周期數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。（2分）錯(cuò)誤正確如果兩筆資金等值，則用復(fù)利公式把它們換到任何時(shí)點(diǎn)，變換成任何支付形式，都是等值的。（2分）錯(cuò)誤正確一般來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。（2分）錯(cuò)誤正確由于我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，除劃撥國(guó)有土地使用權(quán)外，國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償錯(cuò)誤正確一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。分）錯(cuò)誤正確投資周期在第一階段和第二階段初期超前于市場(chǎng)自然周期的變化，在其他階段則滯后于市場(chǎng)化。（2分）錯(cuò)誤正確在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，消費(fèi)者，即買家，他們的交易取向是“物有所值”，用適當(dāng)?shù)呢泿刨Y金，換取候分）錯(cuò)誤正確對(duì)已辦理在建工程抵押的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在抵押期內(nèi)，開發(fā)商可以在銀行的監(jiān)管下預(yù)TOC\o"1-5"\h\z售。（2分）錯(cuò)誤正確為體現(xiàn)公平、平等原則，寫字樓對(duì)具備支付能力的承租人都持歡迎態(tài)度。（2分）錯(cuò)誤正確決標(biāo)選中中標(biāo)單位意味著全部接受承包商的標(biāo)書，故合同價(jià)就是中標(biāo)單位的報(bào)價(jià)。（2分）錯(cuò)誤正確房地產(chǎn)投資專業(yè)性強(qiáng)，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商必須聘