精品-9月大連市金州區(qū)向應(yīng)鎮(zhèn)商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告-商業(yè)地產(chǎn)策劃

向應(yīng)鎮(zhèn)商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告二O一O年九月

目錄第一章：市場(chǎng)分析.................................................................................................................................................................................4一、金州向應(yīng)街道概述.........................................................................................................................................................................4區(qū)域環(huán)境..........................................................................................................................................................................................4.宏觀經(jīng)濟(jì)..........................................................................................................................................................................................4.消費(fèi)狀況..........................................................................................................................................................................................5開展規(guī)劃..........................................................................................................................................................................................6二、區(qū)域市場(chǎng)分析.................................................................................................................................................................................9商圈分析............................................................................................................................................................................................9消費(fèi)空間結(jié)構(gòu)分析............................................................................................................................................................................9業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)分析...................................................................................................................................................................................10第二章：工程可行性研究....................................................................................................................................................................15一、工程區(qū)位概述................................................................................................................................................................................15二、工程交通狀況..................................................................................................................................................................................15三、工程SWOT分析...........................................................................................................................................................................16第三章：商業(yè)規(guī)劃................................................................................................................................................................................17一、商業(yè)屬性........................................................................................................................................................................................17二、商業(yè)規(guī)劃原那么................................................................................................................................................................................18三、經(jīng)營(yíng)管理方案..................................................................................................................................................................................21第四章：商業(yè)開發(fā)................................................................................................................................................................................22一、開發(fā)定位與設(shè)想研擬....................................................................................................................................................................221、開展?jié)摿拖拗?.............................................................................................................................................................................222、開發(fā)策略建議..................................................................................................................................................................................223、市場(chǎng)定位建議.................................................................................................................................................................................24二、商業(yè)定位.......................................................................................................................................................................................241、戰(zhàn)略定位.........................................................................................................................................................................................252、業(yè)態(tài)定位.........................................................................................................................................................................................253、形象定位.........................................................................................................................................................................................254、主題定為.........................................................................................................................................................................................265、經(jīng)營(yíng)定位.........................................................................................................................................................................................276、功能定位.........................................................................................................................................................................................287、客層定位.........................................................................................................................................................................................298、商圈定位.........................................................................................................................................................................................30第五章：業(yè)態(tài)組合及分布...................................................................................................................................................................31一、主題商場(chǎng).......................................................................................................................................................................................31二、專業(yè)店...........................................................................................................................................................................................31三、餐飲...............................................................................................................................................................................................33四、品牌租賃店...................................................................................................................................................................................34五、休閑區(qū)...........................................................................................................................................................................................35六、運(yùn)動(dòng)健身.......................................................................................................................................................................................36七、效勞功能區(qū)...................................................................................................................................................................................37八、影院...............................................................................................................................................................................................37九、其他功能......................................................................................................................................................................................38第六章：結(jié)束語(yǔ)...................................................................................................................................................................................39前言大連佐那帝國(guó)際貿(mào)易開發(fā)建設(shè)的“向應(yīng)商業(yè)廣場(chǎng)工程〞位于大連市金州區(qū)向應(yīng)街道。著眼于該地塊建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分預(yù)測(cè)，確定此地開展現(xiàn)狀與規(guī)律，既看重地產(chǎn)開發(fā)的短期投資回報(bào)，也同樣注重商業(yè)地產(chǎn)工程的長(zhǎng)遠(yuǎn)開展與長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)效益。如此商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作理念為本工程成功運(yùn)作奠定基石。遵循社會(huì)化大分工原那么，我們通過(guò)各專業(yè)渠道進(jìn)行了詳盡的市場(chǎng)調(diào)查，得出了較為準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)。從宏觀角度對(duì)金州的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、歷史等方面進(jìn)行了初步了解，后親自進(jìn)行全面、深入的商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查，比擬充分地了解金州向應(yīng)街道商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)開展現(xiàn)狀。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)工程來(lái)說(shuō)，工程定位是確定建筑設(shè)計(jì)方案、規(guī)劃方案的前提條件。我們將用專業(yè)、細(xì)致、負(fù)責(zé)的態(tài)度對(duì)該工程運(yùn)作進(jìn)行科學(xué)論證、準(zhǔn)確定位，充分把握該工程的開展趨勢(shì)、開展規(guī)律，以保證工程順利建設(shè)！本報(bào)告書，著重對(duì)工程進(jìn)行SWOT分析，對(duì)工程定位、業(yè)態(tài)組合和分布、工程主題進(jìn)行規(guī)劃，并提出我們的觀點(diǎn)和建議。第一章：市場(chǎng)分析金州向應(yīng)鎮(zhèn)概述區(qū)域環(huán)境1〕地理位置大連市金州區(qū)地處遼東半島南部，地理坐標(biāo)為北緯39°4′～39°23′、東經(jīng)121°26′～122°19′，東臨黃海，西瀕渤海，南與大連市甘井子區(qū)、大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)、大連保稅區(qū)為鄰，北與普蘭店市相接。全區(qū)面積1074.6平方公里，海岸線長(zhǎng)。大連市金州區(qū)向應(yīng)鎮(zhèn)，轄區(qū)總面積64平方公里，人口1.8萬(wàn)人。土地3200公頃，其中糧田2466公頃，菜田333公頃，果園400公頃，是金州區(qū)糧、菜、果和畜牧業(yè)的重要產(chǎn)地。盛產(chǎn)玉米、小麥、大豆、花生、蔬菜、食用菌、水果和肉、蛋、奶等農(nóng)產(chǎn)品。近年來(lái)，從國(guó)外引進(jìn)的甜玉米、草莓、水果、肉禽等迅速增加，農(nóng)業(yè)開發(fā)前景廣闊。我們?cè)概c國(guó)外客商在以下領(lǐng)域進(jìn)行廣泛的經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作。向應(yīng)鎮(zhèn)是大連市金州區(qū)北部的一個(gè)農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)，依傍著大連小黑山水源修養(yǎng)生態(tài)功能自然保護(hù)區(qū)，過(guò)去是有名的窮鎮(zhèn)。窮那么思變，幾年前，向應(yīng)鎮(zhèn)瞧準(zhǔn)時(shí)機(jī)，大膽與日本投資商簽訂了甜玉米種植合同，開始摸索“訂單農(nóng)業(yè)〞的開展，從而走上了致富路。向應(yīng)鎮(zhèn)建立起最初以城西村為中心的600畝“訂單農(nóng)業(yè)〞科技生態(tài)園區(qū)。甜玉米訂單讓農(nóng)民嘗到了意想不到的甜頭，向應(yīng)鎮(zhèn)“訂單農(nóng)業(yè)〞種植面積到1999年迅速開展到6000畝。后來(lái)，“訂單農(nóng)業(yè)〞種植由最初的城西村擴(kuò)展到城東村、土門子村、關(guān)家村等村莊，“訂單農(nóng)業(yè)〞種植面積連成一片，到達(dá)1.2萬(wàn)畝。向應(yīng)鎮(zhèn)“訂單農(nóng)業(yè)〞生產(chǎn)，施有機(jī)肥，采取管網(wǎng)滴灌，產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)無(wú)公害化。這里的農(nóng)民都以耕地作資入股，并成為園區(qū)的員工，全鎮(zhèn)人均收入由1997年的357元猛增到去年末的近5000元，甩掉了貧窮落后的帽子，成為遠(yuǎn)近聞名的富裕鎮(zhèn)?！坝唵无r(nóng)業(yè)〞改變了過(guò)去只管生產(chǎn)，不顧市場(chǎng)盲目生產(chǎn)的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)模式，使向應(yīng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)對(duì)接?，F(xiàn)在，向應(yīng)鎮(zhèn)以“訂單農(nóng)業(yè)〞為依托的科技生態(tài)園，對(duì)促進(jìn)整個(gè)大連市的農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高農(nóng)業(yè)整體效益，增加農(nóng)民收入，推動(dòng)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化等方面，都發(fā)揮著積極的引導(dǎo)和示范作用?！坝唵无r(nóng)業(yè)〞的開展，使向應(yīng)鎮(zhèn)的環(huán)境優(yōu)化了，農(nóng)民富裕了，這不僅吸引了農(nóng)業(yè)投資者，還吸引了一些觀光者。2021年9月經(jīng)省市批準(zhǔn)，向應(yīng)鎮(zhèn)改設(shè)向應(yīng)街道，12月舉行了掛牌儀式宏觀經(jīng)濟(jì)概況2010年4月9日，大連市政府宣布大連市啟動(dòng)新市區(qū)管理體制改革，金州區(qū)、開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)和普蘭店市的城區(qū)局部、瓦房店市的炮臺(tái)和復(fù)州灣兩個(gè)鎮(zhèn)，一并作為新市區(qū)規(guī)劃建設(shè)范圍，架構(gòu)起金州新區(qū)組團(tuán)、保稅區(qū)組團(tuán)和普蘭店灣新區(qū)組團(tuán)三大功能區(qū)組團(tuán)。2010年4月29日，金州新區(qū)黨工委、金州新區(qū)管委會(huì)正式掛牌，大連金州新區(qū)由此誕生。該功能區(qū)土地總面積1039.8平方公里，總?cè)丝?00萬(wàn)多人。金州區(qū)所轄區(qū)域中除二十里堡、三十里堡、石河和亮甲店4個(gè)街道之外的12個(gè)街道，大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所轄的9個(gè)街道，一并規(guī)劃為金州新區(qū)組團(tuán)(即金州城區(qū)、開發(fā)區(qū)城區(qū)、大魏家街道、七頂山街道、灣里街道、董家溝街道、金石灘街道、得勝街道、大李家街道、登沙河街道、杏樹街道、華家街道、向應(yīng)街道)。大連金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)規(guī)劃定位是以主題公園、黃金海岸、高爾夫、國(guó)家地質(zhì)公園以及度假休閑工程為核心功能，兼具商務(wù)會(huì)議、藝術(shù)教育和文化展示功能；“雙D港〞新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要開展芯片制造、數(shù)字技術(shù)、生物醫(yī)藥、半導(dǎo)體照明及軟件效勞外包產(chǎn)業(yè)；臥龍灣國(guó)際商務(wù)區(qū)定位是新市區(qū)的標(biāo)志區(qū)、大連城市副中心、航運(yùn)中心核心功能區(qū)、生態(tài)宜居新城；先進(jìn)裝備制造業(yè)園區(qū)主要開展汽車整車、汽車零部件配套及其他先進(jìn)制造業(yè)；登沙河臨港工業(yè)園區(qū)主要開展新材料、港口物流業(yè)和飛機(jī)組裝、維修、零配套加工及航空物流業(yè)；金渤海岸開展區(qū)主要開展現(xiàn)代商務(wù)、金融、濱海旅游等現(xiàn)代效勞業(yè)；金州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)主要開展船舶及配套等裝備制造和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；金石國(guó)際運(yùn)動(dòng)中心區(qū)主要建設(shè)集國(guó)際運(yùn)動(dòng)賽事、休閑度假、高端商務(wù)會(huì)議、文體健身為一體的濱海旅游度假勝地；冷鏈物流及食品加工園區(qū)重點(diǎn)開展水產(chǎn)加工、倉(cāng)儲(chǔ)物流及食品產(chǎn)業(yè)；國(guó)家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)定位是農(nóng)業(yè)科技孵化、示范輻射和農(nóng)產(chǎn)品加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)化示范基地。消費(fèi)狀況城市居民人均消費(fèi)性支出〔元〕金州居民人均消費(fèi)性支出5662.1元，比上年增長(zhǎng)7.8%(剔除物價(jià)因素,實(shí)際增長(zhǎng)9.7%)城市居民人均消費(fèi)支出分類統(tǒng)計(jì)城市居民消費(fèi)統(tǒng)計(jì)城市居民消費(fèi)行為分析居住和設(shè)備用品的消費(fèi)比重大幅上升，顯然居民已開始追求舒適、享受的物質(zhì)化新生活。但此兩項(xiàng)消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重仍然較小，顯示了金州居民在這方面的消費(fèi)意識(shí)仍然剛剛起步。居民的服裝消費(fèi)占總消費(fèi)比重已到達(dá)23.7%,顯示其衣著觀念已逐步趨向于時(shí)尚化，追求檔次，講究款式。醫(yī)療保健用品的消費(fèi)比重呈現(xiàn)大幅下降，但仍是目前金州居民主要的消費(fèi)工程之一。通訊消費(fèi)比重的大幅上升。開展規(guī)劃新年政府工作報(bào)告中指出，要加快城市建設(shè)，提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。繼續(xù)加快交通根底設(shè)施建設(shè)，重點(diǎn)加快縣級(jí)以上公路主通道和經(jīng)濟(jì)干線建設(shè)，構(gòu)建“六縱五橫一環(huán)〞的交通主骨架，加快交通場(chǎng)站建設(shè)和港口建設(shè)，初步建立適應(yīng)新城區(qū)需要的能力充分、組織協(xié)調(diào)、運(yùn)行高效、效勞優(yōu)質(zhì)、平安環(huán)保的交通運(yùn)輸體系，滿足城鄉(xiāng)一體化建設(shè)需求。深化城建機(jī)制改革。進(jìn)一步開放城建市場(chǎng)，引進(jìn)和開展城市建設(shè)先進(jìn)生產(chǎn)力。依靠城市資源加大建設(shè)融資力度，建立城市建設(shè)持續(xù)、健康、循環(huán)開展的新機(jī)制。加強(qiáng)土地儲(chǔ)藏，提高土地收入、產(chǎn)出效益，確保政府土地收益。引導(dǎo)、支持房地產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)改造市場(chǎng)。未來(lái)城市的開展重點(diǎn)是城市的政治、文化、旅游、物流中心和高檔住宅區(qū)。區(qū)域市場(chǎng)分析商圈分析商圈〔TRADEAREA〕是指大局部顧客來(lái)自的地區(qū)所形成之特定范圍，由于各業(yè)種經(jīng)營(yíng)之商品不同，賣場(chǎng)大小面積不一，且交通動(dòng)線、地理位置各有優(yōu)缺，因此所形成的商圈大小、形狀面積不盡相同。傳統(tǒng)商圈設(shè)定方式最主要以距離或車行時(shí)間劃定目標(biāo)的位置向外形成之圓形商圈，然此種設(shè)定方式往往無(wú)法將區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系與消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性列入考量，因此本案在設(shè)定商圈范圍時(shí)，也同時(shí)引入“康維斯均衡公式〞以都市人口、商業(yè)量來(lái)決定商圈距離，并配合“都市中心開展層級(jí)〞導(dǎo)入消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性考量，期能統(tǒng)合各種決定商圈之因素，決定本案最可信賴之商圈范圍。圓形商圈本案開發(fā)面積約80平方米〔純商業(yè)〕，以開發(fā)量體而言，其商圈范圍可達(dá)2公里左右。本案由基地向外作2、4、6公里商圈，其涵蓋人口約為5萬(wàn)、10萬(wàn)、15萬(wàn)人，而戶數(shù)各約為2萬(wàn)、萬(wàn)、5萬(wàn)戶。以人口、商業(yè)量及距離設(shè)定商圈理論選擇消費(fèi)者至某特定區(qū)域消費(fèi)與該地區(qū)所能提供之商業(yè)效勞量成正比，而與距離之平方成反比。城市中心層級(jí)開展所處地目前在角色上扮演全區(qū)層級(jí)的行政中心、文化中心、金融中心、交通轉(zhuǎn)運(yùn)樞紐、工商就業(yè)市場(chǎng)及教育、醫(yī)療、社會(huì)福利區(qū)域效勞中心，提供日?；顒?dòng)如工作、就學(xué)、購(gòu)物、娛樂(lè)休閑等活動(dòng)之滿足。消費(fèi)空間結(jié)構(gòu)分析依照生活需求層次、消費(fèi)對(duì)象普遍性、等級(jí)性、符號(hào)性、功能性等重要指標(biāo)，將金州商業(yè)地區(qū)中的商業(yè)設(shè)施及商品分為以下五大類：根本維生消費(fèi)：是指居民日常生活必需不可或缺的商業(yè)或效勞業(yè)。例如食品、日用雜貨、五金、藥店。普通消費(fèi)：是指中低價(jià)位、普通等級(jí)、未有符號(hào)意義的商業(yè)或效勞，它是大多數(shù)居民日常生活所普遍需要；例如男女服飾、火鍋店、面包店等。通俗文化娛樂(lè)與消費(fèi)：是指帶有教育文化、休閑娛樂(lè)功能的商業(yè)或效勞業(yè)；例如書店、KTV、影院等。形象消費(fèi)：是指高價(jià)位、高等級(jí)、具有明顯的象征符號(hào)意義的商業(yè)或效勞業(yè)，它是少數(shù)高級(jí)經(jīng)濟(jì)階層的消費(fèi)者或基于好奇、炫耀等理由的消費(fèi)者才會(huì)去消費(fèi)；例如高級(jí)男女裝、高級(jí)餐廳、高級(jí)會(huì)所等。精致文化消費(fèi)：是指由少數(shù)都市精英創(chuàng)造并推廣的文化性作品，且只有少數(shù)具有這方面素養(yǎng)訓(xùn)練的特定消費(fèi)者才有足夠能力去欣賞的品位而言。例如畫廊、藝品店等。業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)分析百貨名稱新瑪特廣場(chǎng)安盛購(gòu)物廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積３萬(wàn)m26萬(wàn)m2公共走道主走道3m輔助走道2m主走道m(xù).輔助走道2m電梯配置〔客〕自動(dòng)10部，自動(dòng)10觀光2單層凈高米米“磁場(chǎng)〞2樓麥當(dāng)勞、地下新馬特超市昌臨旺客隆超市平面配置B1F新馬特超市新鮮生活廣場(chǎng)典型生鮮副食、糖果、熟食、百貨、洗化針織主力店：昌臨旺客隆超市生鮮副食、糖果、熟食、百貨、洗化針織專業(yè)店：訊點(diǎn)、陽(yáng)光藥房、服飾飾品1F精品館精致生活廣場(chǎng)典型化裝品、珠寶、名表、女包、男女靴鞋主力店：安盛百貨流行名品館、化裝品、黃金珠寶、鐘表眼鏡專業(yè)店：國(guó)美電器、肯德基、聯(lián)惠家居、屈臣氏、寶島眼鏡、老鳳祥萃華金店商業(yè)街：銀樓水吧、名煙名酒、茶莊、柯達(dá)2F時(shí)尚館尊容生活廣場(chǎng)典型少女裝、淑女裝、女士?jī)?nèi)衣、紋胸、家居服、裘皮主力店：安盛百貨雅士名流館專營(yíng)男正裝、男商務(wù)休閑、男根本著裝、男士?jī)?nèi)衣、男鞋、男包專業(yè)店：國(guó)美電器、肯德基、韓美味商業(yè)街：俊仕名品街、男士用品、精美禮品、男士配飾、男裝報(bào)喜鳥3F運(yùn)動(dòng)館優(yōu)雅生活廣場(chǎng)典型運(yùn)動(dòng)休閑與牛仔，男裝、運(yùn)動(dòng)、休閑、男包、商務(wù)、休閑與正裝主力店：安盛百貨名媛少淑館女正裝、女時(shí)裝、少淑裝、少女裝、女根本著裝、女包、內(nèi)衣文胸、女鞋、老年特體服裝專業(yè)店：精品女裝2C謝店鞋柜商業(yè)街：流行少女街、女士?jī)?nèi)衣飾品、美甲、女士絲襪、女裝彩妝4F生活館健康生活廣場(chǎng)家居生活用品飾品、兒童用品、嬰兒用品、羊絨羊毛、針織保暖內(nèi)衣、羽絨服主力店：安盛百貨溫馨生活館休閑羊絨羊毛針織內(nèi)衣床品毛線專業(yè)店：東之杰運(yùn)動(dòng)大本營(yíng)、黑加侖美發(fā)、阿信羽絨商業(yè)街：時(shí)尚運(yùn)動(dòng)街飾品、皮包皮件、運(yùn)動(dòng)休閑、配飾婚紗攝影5數(shù)碼館家居生活廣場(chǎng)家用電器、電腦、數(shù)碼與文化用品專業(yè)店：兒童游樂(lè)、兒童攝影、童世界心愿家紡、書店、育嬰用品、玩具自行車商業(yè)街：健康文化街、水吧音像制品廚房用品工藝禮品飾品配飾陶吧影視制作6美食館娛樂(lè)生活廣場(chǎng)各式風(fēng)味餐飲專業(yè)店：電影城、網(wǎng)吧、美食廣場(chǎng)、趙記老鋪、川人天下、牛巴店、金漢斯烤肉商業(yè)街：風(fēng)味美食街、干果店、水吧、禮品店、風(fēng)味小吃休息區(qū)大廳、餐飲廣場(chǎng)〔座椅〕大堂來(lái)人量1356人/小時(shí)〔4：00—5：00〕2248人/小時(shí)〔11：30—12：30〕提袋率12.7%17.8%經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀由于內(nèi)部裝修、設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)管理、品牌導(dǎo)入和開業(yè)造勢(shì)等方面在金州都較為先進(jìn)，因而吸引了大量人流。但由于經(jīng)營(yíng)檔次過(guò)高，真正購(gòu)物者卻并不多。靠近廣場(chǎng)，人流量較大，在開發(fā)區(qū)具有較高的知名度，經(jīng)營(yíng)狀況一般，在金州現(xiàn)在屬于最大型購(gòu)物中心，人流量一般。沿街店鋪以下數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)了金州地區(qū)的各類商鋪約計(jì)2200家。圖1-1：圖1-2：圖1-3：第二章：工程可行性研究購(gòu)物中心開發(fā)的先決條件是要具備一定的經(jīng)濟(jì)根底、物質(zhì)條件和運(yùn)營(yíng)管理能力。在工程立地規(guī)劃初期必須對(duì)其進(jìn)行可行性研究，確定工程的位置、地段、區(qū)位、承租戶組成和金融投資來(lái)源，使購(gòu)物中心在未來(lái)的投資、經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)和效益上獲得成功。工程可行性研究需要對(duì)工程所在區(qū)域進(jìn)行根底資料的調(diào)查和統(tǒng)計(jì)，特別是購(gòu)置力調(diào)查、分析人口、收入、流通狀況和購(gòu)置方式等方面的變化趨勢(shì)和規(guī)律；需要對(duì)本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施的數(shù)量、規(guī)模、地點(diǎn)、承租戶組成和經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行調(diào)查和研究，判斷本工程具有的潛在市場(chǎng)，確定本工程的定位，以此作為工程開發(fā)決策的依據(jù)。前期我們公司已做了大量而細(xì)致的市調(diào)工作，并對(duì)獲取的各種根底資料作了專業(yè)的技術(shù)分析，我們?cè)诖烁咨?，結(jié)合購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)的根本規(guī)律，從正反方面、長(zhǎng)期與短期影響方面分析金州宏觀經(jīng)濟(jì)概況、城市開展規(guī)劃和本工程區(qū)位的交通、人口狀況等因素，做出本工程SWOT分析。工程區(qū)位金州向應(yīng)商業(yè)廣場(chǎng)工程位于位于大連市金州區(qū)向應(yīng)街道。處于向應(yīng)街道的政治、文化中心的繁華商業(yè)地帶，為目前向應(yīng)位置最好，環(huán)境最好，市政配套設(shè)施最完善的地塊之一。工程交通狀況及易達(dá)性概述“地理〞——距金州市區(qū)28公里，開發(fā)區(qū)10公里，普蘭店公里。均有公交車通達(dá)本工程。因此，市內(nèi)任何區(qū)域內(nèi)的居民到達(dá)本工程都十分便利?！暗赜颞暋煌ū憷?，距沈大高速均10分鐘車程范圍內(nèi)，距大連火車站50分鐘車程，距大連機(jī)場(chǎng)40分鐘車程，與域外聯(lián)絡(luò)交通十分便利。工程SWOT分析SWTOStrengths(優(yōu)勢(shì)分析)Weakness(劣勢(shì)分析)S1經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，擁有良好的社會(huì)資源。S2具有多年的資本投資、運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，戰(zhàn)略意識(shí)超前。S3工程所在地交通便利，易達(dá)性好。S4工程擁有政府支持，外圍環(huán)境良好。S5先規(guī)劃、后經(jīng)營(yíng)，使物業(yè)環(huán)境和商業(yè)空間設(shè)計(jì)有利于商業(yè)經(jīng)營(yíng)。W1金州主城區(qū)投資業(yè)戶的資源有限，需縱深挖掘和向外圍延伸。W2工程規(guī)模大，操作難度系數(shù)較高。W3在經(jīng)營(yíng)中只能通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分進(jìn)行差異化定位，特色經(jīng)營(yíng)模式必須具有長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略眼光和相關(guān)策略，并決心創(chuàng)立當(dāng)?shù)厣虡I(yè)新典范。W4現(xiàn)有消費(fèi)人口數(shù)量有限，消費(fèi)能力有待提高。Opportunity(時(shí)機(jī)分析)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占時(shí)機(jī)利用時(shí)機(jī)，克服劣勢(shì)O1金州新區(qū)建立初期，難得歷史開展機(jī)遇，O2當(dāng)?shù)厣虡I(yè)設(shè)施一般競(jìng)爭(zhēng)力薄弱，商品品位及品質(zhì)、效勞不能充分滿足市場(chǎng)消費(fèi)需求。O4當(dāng)?shù)厣虡I(yè)設(shè)施市場(chǎng)細(xì)分不明確，商業(yè)經(jīng)營(yíng)水平偏低，缺乏一個(gè)定位明確的集時(shí)尚、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、餐飲、商務(wù)等為一體的大型綜合購(gòu)物中心。O5城市改造建設(shè)進(jìn)程加速，商圈也不斷擴(kuò)大。借助原有商業(yè)氣氛，打造新的商業(yè)業(yè)態(tài)；提升商業(yè)開展水平。結(jié)合新商業(yè)開展需求，引領(lǐng)市場(chǎng)。Threat(威脅分析)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，防止威脅T1商鋪投資方式未定，投資者的認(rèn)可度具有可變性，需要高回報(bào)率和良好的經(jīng)營(yíng)保障措施來(lái)提升吸引力。T2租金的壓力會(huì)對(duì)后期經(jīng)營(yíng)績(jī)效產(chǎn)生較大的依賴性。T3投資者因高額投資而對(duì)預(yù)期收益期望值相應(yīng)偏高。傳承原有商業(yè)氣氛，通過(guò)借勢(shì)推廣，提升工程核心競(jìng)爭(zhēng)力。工程創(chuàng)新，差異化競(jìng)爭(zhēng)；以區(qū)域擴(kuò)大客戶層面，以品類細(xì)分市場(chǎng)客戶。第三章：商業(yè)規(guī)劃shoppingmall是集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)等多種商業(yè)業(yè)態(tài)為一體的新的商業(yè)業(yè)態(tài)，其各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比是否科學(xué)、準(zhǔn)確，以及各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)方式是否相互配套和協(xié)調(diào)將直接影響到工程的后期經(jīng)營(yíng)、管理及持續(xù)開展。shoppingmall的運(yùn)營(yíng)具有統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)的管理特點(diǎn)。管理者對(duì)其實(shí)行統(tǒng)一的集中管理，有組織進(jìn)行日常運(yùn)行、物業(yè)管理、進(jìn)貨和促銷活動(dòng)等；經(jīng)營(yíng)者不參與管理，定期向店鋪所有者交納租金，向管理者交納管理費(fèi)；店鋪所有者和管理者不參與經(jīng)營(yíng)。針對(duì)SHOPPINGMALL的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，結(jié)合本工程的具體情況，設(shè)定本工程各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比和經(jīng)營(yíng)方式，確保各業(yè)態(tài)相互帶動(dòng)、客流資源共享、經(jīng)營(yíng)方式科學(xué)、滿足工程定位要求，追求工程運(yùn)營(yíng)的最好效果，實(shí)現(xiàn)本工程的開展戰(zhàn)略目標(biāo)。室內(nèi)步行街作為工程的內(nèi)部空間骨架，將本工程內(nèi)各大主力店、專業(yè)店、品牌店、餐飲店、娛樂(lè)、休閑、設(shè)施等有機(jī)地串連在一起。各類業(yè)態(tài)店鋪在圍繞室內(nèi)步行街排布的同時(shí)，充分考慮到工程每個(gè)區(qū)域的商業(yè)價(jià)值和各業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)連、帶動(dòng)，以及對(duì)整個(gè)工程的形象支撐、招商要求、面積要求、物業(yè)要求及經(jīng)營(yíng)、管理的特點(diǎn)等因素。商業(yè)屬性從目前區(qū)域的零售業(yè)態(tài)構(gòu)成看，百貨、商場(chǎng)業(yè)在本地段區(qū)域內(nèi)已呈飽和狀態(tài)，因此本案規(guī)劃為ShoppingMall的產(chǎn)品形式，形成商業(yè)空間差異化，吸引消費(fèi)群體。ShoppingMall是由一家大型及數(shù)家小型核心店并結(jié)合其它品牌商店街，以及各類都市生活、餐飲、休閑、娛樂(lè)等配套工程組成的“一站式〞生活廣場(chǎng)。大型ShoppingMall區(qū)別于一般的購(gòu)物商場(chǎng)、百貨商廈，最重要特點(diǎn)在于應(yīng)用了“都會(huì)休閑購(gòu)物與生活?yuàn)蕵?lè)〞的新商業(yè)概念，其除購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)之外，配套工程涉及大都會(huì)生活每一個(gè)細(xì)節(jié)，例如：電信效勞；文化禮品類的書店、花卉園藝、品牌飾品店；形象保養(yǎng)類的美容、塑身以及影印彩擴(kuò)效勞；醫(yī)藥店；洗衣中心等。從規(guī)劃特質(zhì)上看，一般的“shoppingmall〞將重點(diǎn)集中在如何集客，即人潮與錢潮的聚集。其內(nèi)部環(huán)境的規(guī)劃上充分表達(dá)閑庭散步式的，購(gòu)物消費(fèi)與生活?yuàn)蕵?lè)兼顧的，輕松、休閑的購(gòu)物環(huán)境。產(chǎn)品規(guī)劃原那么吸引力策略大吸引力：營(yíng)建整個(gè)商場(chǎng)乃至整個(gè)區(qū)域最具核心號(hào)召力的主力店。諸如：錦輝商城、家樂(lè)福的大型超市等。小吸引力：已吸引人消費(fèi)為目的、通過(guò)低單價(jià)的快餐、速食、簡(jiǎn)餐類的商鋪來(lái)到達(dá)這個(gè)目的。諸如：肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客等。集客廣場(chǎng)：興建門庭廣場(chǎng)，在市中心營(yíng)建一個(gè)大的公共空間，使之成為舉辦各類公共活動(dòng)、商業(yè)宣傳活動(dòng)，聚集人潮的金州地標(biāo)性廣場(chǎng)所在。建議它的命名與商場(chǎng)的命名一致，并依據(jù)商場(chǎng)界的不變法那么------“人潮即錢潮〞，以使這一廣場(chǎng)的建設(shè)不僅能成為城市的客流量中心，更可帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)收益和社會(huì)效益。沿街、外界商鋪的立面沿街商鋪宜采用菜單式〔可選擇〕的玻璃櫥窗。沿街招牌按統(tǒng)一規(guī)劃的格式排放，燈光、廣告牌、櫥窗、沿街鋪面均應(yīng)有一定的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，以使整個(gè)商場(chǎng)內(nèi)同場(chǎng)不同業(yè)的商鋪盡可能顯得統(tǒng)一而和諧，富于整體美感。電動(dòng)扶梯為提高商場(chǎng)的繁榮景象和客戶的擁擠熱鬧感，建議商場(chǎng)的電動(dòng)扶梯防止直上直下的“之〞字形布局，宜采用適當(dāng)增加客流途徑商業(yè)面積的引導(dǎo)路線來(lái)規(guī)劃電梯走向，加長(zhǎng)顧客在商場(chǎng)內(nèi)購(gòu)物的路線距離，制造商業(yè)人氣，促使消費(fèi)動(dòng)機(jī)的產(chǎn)生。單元面積規(guī)劃從未來(lái)客戶的需求出發(fā)：建議盡量精減商鋪單元的出租、售面積，通過(guò)利用商鋪“高單價(jià)低總價(jià)〞的價(jià)格策略，吸納更廣闊的客源，使之對(duì)自用型、投資型或保值型客戶皆能吸引，并創(chuàng)造出附加價(jià)值之商業(yè)百貨形態(tài)?？偟膩?lái)說(shuō)，本案力求為買家創(chuàng)造“低投入低風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)〞的投資價(jià)值，以較低的總價(jià)和靈活的付款方式，創(chuàng)造出引發(fā)搶租、購(gòu)風(fēng)潮之必要條件。在以上根底上，我們建議本案較為合理的單元銷售面積為20～35平方米左右，可供客戶自由組合，以收靈活多變的效果。單元平面規(guī)劃為滿足未來(lái)客戶的銷售心理〔自用或投資〕：建議單元商鋪的“面寬及進(jìn)深〞比例控制在，至多不超過(guò)1：3。合理比例的面寬與進(jìn)深，可使產(chǎn)品具有更高的升值空間。單元?jiǎng)澐纸ㄗh：?jiǎn)卧娣e劃分面寬與進(jìn)深比重備注20—25m2×6m70%需要大面積的客戶可合并購(gòu)置2個(gè)以上單元30—35m25×6m30%備注：以上單元最小面寬不應(yīng)少于3.5m。公設(shè)比規(guī)劃為使商場(chǎng)到達(dá)良好的營(yíng)業(yè)績(jī)效：建議盡量減少每層樓面公共局部的分?jǐn)偯娣e，以使單元實(shí)際盡面積使用率到達(dá)60%以上。希望能在整體規(guī)劃上能表達(dá)出本案使用率高、設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特、裝修標(biāo)準(zhǔn)高檔三大優(yōu)勢(shì)，凌駕于金州其他商場(chǎng)之上。同時(shí)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的管理要求到達(dá)百分之百的信任度，以此共同創(chuàng)造三贏三局面。〔三贏即大業(yè)主、小業(yè)主、消費(fèi)者〕功能規(guī)劃因?yàn)樽再?gòu)經(jīng)營(yíng)的小業(yè)主和租賃經(jīng)營(yíng)的小業(yè)主同時(shí)存在，商場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的不一致是顯而易見(jiàn)的。因此建議出租、售鋪位前將商場(chǎng)功能分區(qū)分片，規(guī)劃設(shè)置形成同種業(yè)態(tài)集中分布的經(jīng)營(yíng)格局，并在銷控上利用預(yù)付之反響做反復(fù)之檢討，務(wù)必到達(dá)既滿足經(jīng)營(yíng)管理布局之需要，又兼顧銷售目的之要求。物業(yè)管理以及公共水電成功銷售后，隨之而來(lái)的各項(xiàng)公共設(shè)備的維護(hù)和修理、保養(yǎng)等。建議聘請(qǐng)有大型商場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司來(lái)進(jìn)行管理。水電等費(fèi)用的收取原那么建議采用：分層計(jì)量或分?jǐn)偂＜醇僭O(shè)采取分?jǐn)偡桨改敲匆缘讓幼罡撸谴沃?，三樓再次，四樓最低這樣的序列來(lái)收取并與各層的流量的多寡掛鉤。經(jīng)營(yíng)管理方案經(jīng)營(yíng)方式商用不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式之替代方案擬定及分析經(jīng)營(yíng)方式之建議招商規(guī)劃協(xié)助業(yè)主訂定及尋找立力承租擬定招商策略管理方案擬定承租戶管理規(guī)章在日后商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理方面，我們必須先擬訂一套完善可行的承租戶管理規(guī)章，于租約議定之際，便可使租戶充分了解有關(guān)商場(chǎng)之各項(xiàng)規(guī)定與方法，防止日后產(chǎn)生管理上之困擾。在擬定承租戶管理規(guī)章局部，將依本商場(chǎng)之特性與各相關(guān)代表人員之共識(shí)，就以下各層面研擬：商場(chǎng)管理組織的權(quán)利義務(wù)行業(yè)管理及營(yíng)運(yùn)方針促銷活動(dòng)的舉辦與配合廣告、文宣的制作與標(biāo)準(zhǔn)營(yíng)業(yè)時(shí)間之制定與相關(guān)方法商場(chǎng)實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理之各項(xiàng)規(guī)定工作及效勞人員之標(biāo)準(zhǔn)施工裝潢管理之各項(xiàng)規(guī)定清潔維護(hù)方法管理費(fèi)用分?jǐn)偧笆绽U規(guī)定違規(guī)罰那么及其他附加事項(xiàng)擬定設(shè)施管理之廠商遴選方法對(duì)本商場(chǎng)各項(xiàng)設(shè)施管理維護(hù)廠商，必須經(jīng)由特定之遴選方法產(chǎn)生，以確保各效勞提供者在價(jià)格與效勞品質(zhì)上均受到嚴(yán)密之控管，杜絕潛在弊端。建議以采購(gòu)控管的角度，相互遴選方法，擬定本商場(chǎng)設(shè)施管理廠商。第四章：商業(yè)定位開發(fā)定位與設(shè)想研擬工程開展?jié)摿拖拗乒こ涕_展?jié)摿εc時(shí)機(jī)本工程地形方正，地勢(shì)平整，土地利用率極高。工程交通可及性強(qiáng)，如工程定位、規(guī)劃得當(dāng)，未來(lái)不但可望成為大連生活圈的消費(fèi)中心，亦有時(shí)機(jī)扮演東北區(qū)域性消費(fèi)之角色。本案建成后可望成為大連地區(qū)乃至東北地區(qū)國(guó)際化品牌集散地。工程地處東北地區(qū)的橋頭堡大連，加之大連全域城市化的難得契機(jī)，不管是是在地源還是在時(shí)點(diǎn)上都為我們建設(shè)國(guó)際化品牌基地創(chuàng)造了有利條件。市場(chǎng)定位建議購(gòu)物中心形態(tài)對(duì)于購(gòu)物中心的分類可依其規(guī)模、效勞范圍及包含之業(yè)種而有所謂的鄰里型、社區(qū)型、區(qū)域型、都會(huì)型、特殊型、業(yè)種零售型心、主題型、工廠直營(yíng)型八種類型之分。以本工程的立地條件、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、地理特征、相鄰環(huán)境等方面因素來(lái)考量，建議可以區(qū)域型和主題型購(gòu)物中心來(lái)定位本工程。定位注意點(diǎn)以此為本案定位，除必須提供大量、便利的停車空間外，還必須在招商和經(jīng)營(yíng)管理上注重以下幾點(diǎn)原那么：購(gòu)物——各店業(yè)種及商品局部重疊，保持適度競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，帶給消費(fèi)者選擇空間，定位以高級(jí)產(chǎn)品為主。娛樂(lè)——以規(guī)劃完善，適度規(guī)劃為原那么，業(yè)種之齊全可增加互動(dòng)效果。效勞——增加效勞設(shè)施，并籍舉辦活動(dòng)與地方產(chǎn)生關(guān)系。工程定位工程定位是工程成功運(yùn)營(yíng)和進(jìn)入市場(chǎng)的第一步。工程定位不是憑主觀想象隨意而為，必須依據(jù)科學(xué)規(guī)律，進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，掌握工程所在區(qū)域市場(chǎng)的現(xiàn)狀、開展趨勢(shì)及開展規(guī)律，找準(zhǔn)工程消費(fèi)區(qū)間和競(jìng)爭(zhēng)區(qū)間、目標(biāo)群體和競(jìng)爭(zhēng)者，即掌握工程定位的依據(jù)。工程定位準(zhǔn)確與否，直接決定了工程未來(lái)的運(yùn)營(yíng)結(jié)果，定位準(zhǔn)確，確保工程運(yùn)營(yíng)成功了一半，既能充分表達(dá)開發(fā)商的開展戰(zhàn)略，提升開發(fā)商的品牌價(jià)值，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商價(jià)值最大化，又能使工程以嶄新的、具有鮮明、獨(dú)特的形象進(jìn)入市場(chǎng)，被市場(chǎng)接受和認(rèn)可，從而為業(yè)戶、經(jīng)營(yíng)者、管理者創(chuàng)造一個(gè)經(jīng)營(yíng)良好的市場(chǎng)環(huán)境和開展空間。定位包括工程戰(zhàn)略定位、業(yè)態(tài)定位、主題定位、形象定位、經(jīng)營(yíng)定位、功能定位、目標(biāo)客層定位以及幅射目標(biāo)區(qū)域定位。工程戰(zhàn)略定位背景分析遼東半島是中國(guó)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要組成局部，地理位置優(yōu)越、資源豐富、經(jīng)濟(jì)繁榮、理念先進(jìn)、人口密集，是中國(guó)北部對(duì)外開放的重要窗口之一，國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)和開展的區(qū)域。金州地處大連北部的中心，城市外圍幅射空間大，社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速開展、居民收入和消費(fèi)力極大提高，消費(fèi)觀念和消費(fèi)習(xí)慣發(fā)生改變，現(xiàn)有的城市商業(yè)設(shè)施、商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)方式、效勞理念已滿足不了消費(fèi)者的消費(fèi)需求。具有先進(jìn)、科學(xué)的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)方式的新型商業(yè)業(yè)態(tài)，具有極大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和開展空間。戰(zhàn)略定位立足大連，打造大連國(guó)際品牌基地；延伸品牌價(jià)值，幅射東北三省。定位依據(jù)金州現(xiàn)有的城市人口、GDP總量、居民收入及消費(fèi)力，能夠提供本工程開展所需的根底經(jīng)濟(jì)條件，從市場(chǎng)根底條件方面保證了開發(fā)商對(duì)本工程一舉開發(fā)成功，為我司推行大大連開展戰(zhàn)略奠定了根底。我司經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，具有多年的資本運(yùn)作和資本投資的經(jīng)驗(yàn)，在本工程的前期開發(fā)過(guò)程中戰(zhàn)略意識(shí)和經(jīng)營(yíng)理念超前，具有做好商業(yè)地產(chǎn)工程和樹立商業(yè)地產(chǎn)品牌的前提條件，同樣也具有延伸品牌和推廣品牌的根本條件。工程業(yè)態(tài)定位背景分析大型購(gòu)物中心shoppingmall在中國(guó)的出現(xiàn)是在中國(guó)改革開放的大背景下，零售商業(yè)發(fā)生變革的必然結(jié)果。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程步伐的加快和中國(guó)的全面復(fù)興，這種新興的商業(yè)業(yè)態(tài)具有極大的開展生命力，無(wú)論是物質(zhì)生活還是社會(huì)觀念上給中國(guó)帶來(lái)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)變化是前所未有的。金州作為遼東東半島歷史商貿(mào)集散地和文化古城，具有悠久的歷史，城市商業(yè)氣氛濃厚，投資環(huán)境不斷優(yōu)化，城市經(jīng)濟(jì)正處在快速開展階段，城市人口不斷增加，居民收入及消費(fèi)能力不斷提高。對(duì)商品的消費(fèi)需求急劇增長(zhǎng)，效勞標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，市內(nèi)現(xiàn)有的傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施已經(jīng)無(wú)法滿足這種需求。同時(shí)，不斷增長(zhǎng)的城市消費(fèi)人口和消費(fèi)需求，刺激了商業(yè)開發(fā)的需求，也促進(jìn)了商業(yè)物業(yè)所有者、管理者和經(jīng)營(yíng)者之間建立新的關(guān)系。再者，隨著經(jīng)濟(jì)的快速開展，現(xiàn)代交通工具徹底改變了市民的活動(dòng)范圍和速度，改善了居民的居住環(huán)境和生活條件，人們的消費(fèi)方式和行為發(fā)生了根本的變化。業(yè)態(tài)定位：shoppingmall定位依據(jù)本工程完善的城市公交系統(tǒng)，使消費(fèi)者能從城市的每一個(gè)角落都很方便到達(dá)本工程，同時(shí)本工程距高速15分鐘車程之內(nèi)，工程選址位置的交通條件極為便利。本工程占地面積、商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積體量巨大，為80萬(wàn)平方米，工程規(guī)模符合shoppingmall的經(jīng)營(yíng)需求。金州向應(yīng)現(xiàn)有的城市商業(yè)設(shè)施根本屬于傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)，缺乏集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)等功能于一體的“一站式〞消費(fèi)的綜合性購(gòu)物中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，本工程正好填充城市商業(yè)開展的空白，既能發(fā)揮本工程規(guī)模大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，又能通過(guò)科學(xué)組合各種效勞功能，滿足消費(fèi)者各種消費(fèi)需求，發(fā)揮本工程效勞功能全的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。我司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、企業(yè)開展戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)理念超前，從根本上保障了本工程能夠建設(shè)并成功運(yùn)營(yíng)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的shoppingmall。工程形象定位背景分析商業(yè)經(jīng)濟(jì)是高文化的經(jīng)濟(jì)，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)質(zhì)上是商業(yè)文化競(jìng)爭(zhēng)?！跋驊?yīng)商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)〞既是商業(yè)購(gòu)物中心，也應(yīng)當(dāng)是文化建設(shè)中心。除了加強(qiáng)商業(yè)購(gòu)物營(yíng)銷，還要充實(shí)其文化內(nèi)涵，通過(guò)提高文化品位來(lái)創(chuàng)造工程特色；通過(guò)簡(jiǎn)潔、明快的建筑風(fēng)格、柔和親切的色彩、合理的樓層規(guī)劃與店面設(shè)計(jì)、貨品的科學(xué)擺放，包括運(yùn)營(yíng)的每一細(xì)節(jié)，表達(dá)親切、人性、方便、舒適、時(shí)尚、潮流的工程形象；通過(guò)品牌經(jīng)營(yíng)保證商品質(zhì)量的優(yōu)良；通過(guò)時(shí)尚渲染保證商業(yè)經(jīng)營(yíng)的文化氣息；通過(guò)文化滲透保證對(duì)商品質(zhì)量和人員效勞的管理；通過(guò)質(zhì)量和效勞的管理促進(jìn)企業(yè)文化的提升。通過(guò)各種經(jīng)營(yíng)因素形成商業(yè)經(jīng)營(yíng)的綜合價(jià)值，進(jìn)而打造一個(gè)有品位的工程，創(chuàng)造一個(gè)知名的商業(yè)品牌。形象定位商業(yè)新業(yè)態(tài)、管理新典范。定位依據(jù)本工程規(guī)模大、功能全，是金州向應(yīng)街道第一家真正能滿足消費(fèi)者購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)多種需求的新型商業(yè)業(yè)態(tài)——shoppingmall。本工程地處商業(yè)中心，工程建設(shè)將作為政府形象工程來(lái)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，綜合考慮向應(yīng)街道經(jīng)濟(jì)開展進(jìn)程的需要、居民生活及消費(fèi)習(xí)慣的變化及城市商業(yè)未來(lái)開展趨勢(shì)，同時(shí)致力于提升工程所在商圈開展水平的需要，工程作為向應(yīng)展示城市的窗口，充分展示政府致力于開展經(jīng)濟(jì)、提高人民生活質(zhì)量的政府新形象；充分展示本工程管理標(biāo)準(zhǔn)、商品時(shí)尚、營(yíng)銷現(xiàn)代、理念超前的現(xiàn)代商業(yè)新形象。工程主題定位背景分析在經(jīng)濟(jì)迅猛開展的前提下，向應(yīng)鎮(zhèn)居民收入有了很大提高，社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)增長(zhǎng)，城市居民消費(fèi)類別中居住消費(fèi)、餐飲、服裝類消費(fèi)比重保持平穩(wěn)，恩格爾系數(shù)逐年降低，人們的生活消費(fèi)習(xí)慣從一味講究經(jīng)濟(jì)實(shí)惠逐步趨向于品牌化、時(shí)尚化、個(gè)性化消費(fèi)，本工程的定位應(yīng)順應(yīng)這一市場(chǎng)需求狀況，充分滿足人們生活及消費(fèi)的需要。主題定位商場(chǎng)為四層建筑，意大利設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，建筑風(fēng)格現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、色彩明朗，造型新穎。商場(chǎng)內(nèi)部將設(shè)置大型連鎖超市和品牌區(qū)域。貨品將聚集來(lái)自意大利及歐洲其它國(guó)家各具特色的輕工產(chǎn)品，突顯歐洲異域風(fēng)情及尖端科技，并且采用廠家直銷聯(lián)營(yíng)方式，以最短的銷售渠道呈現(xiàn)給消費(fèi)者以最好的產(chǎn)品。定位依據(jù)緊扣工程業(yè)態(tài)定位shoppingmall。應(yīng)順應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)開展、收入增加、消費(fèi)市場(chǎng)和消費(fèi)方式變化以及金州城市新形象、消費(fèi)新理念的要求。充分利用興旺的路網(wǎng)在城市中的地位和影響力，延伸其市民休閑、聚會(huì)的功能。與市內(nèi)其它商業(yè)設(shè)施形成獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特色，提升本工程的競(jìng)爭(zhēng)力。工程經(jīng)營(yíng)定位背景分析經(jīng)營(yíng)是購(gòu)物中心的核心功能，滿足消費(fèi)市場(chǎng)需求是購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)目標(biāo)。本工程的整體風(fēng)格呈現(xiàn)大、精、雅，大是針對(duì)工程的規(guī)模而言，精是突出工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、效勞功能以及經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)，雅代表了工程整體的空間環(huán)境和營(yíng)銷環(huán)境。整個(gè)工程的經(jīng)營(yíng)特色鮮明，各業(yè)種及類別細(xì)清楚確，充分適應(yīng)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣并滿足其消費(fèi)需求。經(jīng)營(yíng)定位國(guó)際化、品牌化、時(shí)尚化、個(gè)性化、特色化。定位依據(jù)●國(guó)際化：貨品將聚集來(lái)自意大利及歐洲其它國(guó)家各具特色的輕工產(chǎn)品，突顯歐洲異域風(fēng)情及尖端科技，并且采用廠家直銷聯(lián)營(yíng)方式，以最短的銷售渠道呈現(xiàn)給消費(fèi)者以最好的產(chǎn)品。品牌化：品牌專業(yè)店、品牌專賣店以及各業(yè)態(tài)區(qū)品牌專柜共同構(gòu)成工程的品牌經(jīng)營(yíng)特色。在工程功能組合設(shè)計(jì)和招商時(shí)，對(duì)引進(jìn)品牌進(jìn)行合理分類、科學(xué)布局、有效管理，不僅堅(jiān)持每個(gè)業(yè)態(tài)區(qū)、每個(gè)功能區(qū)經(jīng)營(yíng)品牌商品，而且讓整個(gè)工程成為本地知名商業(yè)品牌。時(shí)尚化：突出時(shí)尚消費(fèi)的新穎性、時(shí)效性及周期性特點(diǎn)。在工程運(yùn)營(yíng)中，緊緊圍繞目標(biāo)市場(chǎng)的消費(fèi)特征，環(huán)境、商品、效勞各個(gè)經(jīng)營(yíng)因素都要求新，遵循時(shí)尚變化的規(guī)律，引導(dǎo)消費(fèi)的流行。個(gè)性化：表達(dá)出消費(fèi)者在追趕潮流的同時(shí)更加強(qiáng)調(diào)“與眾不同〞，個(gè)性消費(fèi)可以讓顧客獲得高度的滿足感和受尊敬感，效勞要充分表達(dá)“一對(duì)一〞的個(gè)性化，顧客在個(gè)性化消費(fèi)中自我意識(shí)得到高提升。特色化：是指工程總體的經(jīng)營(yíng)要表達(dá)出核心競(jìng)爭(zhēng)力和特色優(yōu)勢(shì)。以品牌化表達(dá)經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，時(shí)尚化表達(dá)前衛(wèi)流行，個(gè)性化表達(dá)“以人為本〞，使本工程在金州樹立起區(qū)別于其它傳統(tǒng)商業(yè)態(tài)的大型購(gòu)物中心的典范形象。工程功能定位背景分析緊扣工程的業(yè)態(tài)定位和主題定位，圍繞大型國(guó)際購(gòu)物中心的特征確定本工程的功能定位，滿足消費(fèi)者購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)的“一站式〞消費(fèi)需求。功能定位購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)。定位依據(jù)購(gòu)物功能作為本工程運(yùn)營(yíng)的核心功能，隱含在時(shí)尚感覺(jué)與休閑功能之后被隱性化。在工程功能組合規(guī)劃中，占本工程整體面積的70%。餐飲功能作為購(gòu)物功能的補(bǔ)充和延伸，讓顧客充分體驗(yàn)購(gòu)物的便利與樂(lè)趣。在工程功能組合規(guī)劃中，占本工程整體面積的10%。休閑是指本工程的購(gòu)物環(huán)境、營(yíng)銷等各個(gè)方面，都為顧客營(yíng)造一個(gè)輕松愉悅的氣氛，讓顧客身心放松，感覺(jué)隨意，體會(huì)休閑。在工程功能組合規(guī)劃中，休閑工程占本工程整體面積的10%。娛樂(lè)功能作為本工程的配套功能之一，與工程休閑功能有機(jī)結(jié)合，合理配置，充分表達(dá)本工程室內(nèi)主題公園的設(shè)計(jì)風(fēng)格，使其成為工程的經(jīng)營(yíng)特色之一。在工程功能組合規(guī)劃中，占本工程整體面積的5%。商務(wù)功能為顧客和商務(wù)人士提供良好的交往活動(dòng)平臺(tái)5%。工程目標(biāo)客層定位目標(biāo)客層定位工程整體目標(biāo)客層定位：全客層各樓層、各業(yè)態(tài)、功能區(qū)的目標(biāo)客層定位：高級(jí)白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入高消費(fèi)者、時(shí)尚女性、休閑人士、商務(wù)人士等；兒童等；定位依據(jù)購(gòu)物中心是將所有的消費(fèi)者作為自己的目標(biāo)效勞客層，本工程的業(yè)態(tài)定位為shoppingmall、主題定位為休閑shoppingmall，所以必須鎖定所有的消費(fèi)者作為目標(biāo)客層。同時(shí)，購(gòu)物中心是集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)等功能為一體的綜合型商業(yè)業(yè)態(tài)，強(qiáng)大的功能組合所提供的效勞能力也具備效勞所有消費(fèi)者的能力。本工程商業(yè)規(guī)劃的各業(yè)態(tài)、各功能區(qū)、各專業(yè)店以及每個(gè)個(gè)體經(jīng)營(yíng)店的經(jīng)營(yíng)定位也是相互錯(cuò)位和相互補(bǔ)充的。是提升本工程的品牌價(jià)值和創(chuàng)造新商圈的開展要求。金州現(xiàn)有人口規(guī)模、消費(fèi)能力和消費(fèi)市場(chǎng)總量的支撐和保證。商圈定位背景分析本工程以設(shè)施配套、功能齊全的shoppingmall業(yè)態(tài)填補(bǔ)了本地大型商業(yè)業(yè)態(tài)的空白，直面市場(chǎng)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，從根本上贏得工程的生存、競(jìng)爭(zhēng)和開展的空間。本工程運(yùn)作的目的，除收回工程投資、獲得根本的經(jīng)濟(jì)回報(bào)外，更注重表達(dá)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的社會(huì)價(jià)值。工程的開展目標(biāo)不是簡(jiǎn)單計(jì)算地產(chǎn)銷售的資金回報(bào)，而是綜合評(píng)估工程產(chǎn)生的投資回報(bào)、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)價(jià)值，實(shí)施商業(yè)地產(chǎn)知名品牌的開展戰(zhàn)略，以金州新區(qū)為根底，輻射大連全境，影響全國(guó)，為我公司的遠(yuǎn)景規(guī)劃開創(chuàng)良好的開端。商圈定位核心商圈：大連地區(qū)次商圈：遼寧省邊緣商圈：東三省定位依據(jù)綜合考慮了大連地區(qū)目前的各類消費(fèi)群體的客層總量、消費(fèi)能力，確定本工程的目標(biāo)客層為效勞所有消費(fèi)者。最大限度地發(fā)揮地源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大投資回報(bào)的需要。為了保證公司及時(shí)回籠資金，實(shí)現(xiàn)工程運(yùn)營(yíng)收益，需要最大限度地提升本工程的商業(yè)價(jià)值，在保證本工程房地產(chǎn)價(jià)值得到實(shí)現(xiàn)的根底上進(jìn)一步提高附加商業(yè)價(jià)值，使整體價(jià)值隨著工程開展實(shí)現(xiàn)逐步升值，這是在進(jìn)行工程定位時(shí)需要考慮的關(guān)鍵因素。向應(yīng)街道最正確地快極其優(yōu)勢(shì)資源契合市場(chǎng)領(lǐng)先對(duì)手向應(yīng)街道最正確地快極其優(yōu)勢(shì)資源契合市場(chǎng)領(lǐng)先對(duì)手區(qū)域資源組團(tuán)規(guī)模定位住宅商業(yè)協(xié)同增效金州向應(yīng)作為大連歷史商貿(mào)集散地和紅色文化古城，具有悠久的歷史，并且地處遼東半島城市群的中心，交通興旺，對(duì)外輻射力強(qiáng)，“向應(yīng)商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)〞作為向應(yīng)住宅商業(yè)協(xié)同增效第五章：業(yè)態(tài)組合及分布一、主題商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式國(guó)際品牌主力店。區(qū)域位置及面積規(guī)劃●商業(yè)中心總建筑面積：八十萬(wàn)平方米，其中：商場(chǎng)四層，賓館為十七層，面積兩萬(wàn)平方米，餐廳一層?！裆虉?chǎng)為四層建筑，意大利設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，建筑風(fēng)格現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、色彩明朗，造型新穎。商場(chǎng)內(nèi)部將設(shè)置大型連鎖超市和品牌區(qū)域。貨品將聚集來(lái)自意大利及歐洲其它國(guó)家各具特色的輕工產(chǎn)品，突顯歐洲異域風(fēng)情及尖端科技，并且采用廠家直銷聯(lián)營(yíng)方式，以最短的銷售渠道呈現(xiàn)給消費(fèi)者以最好的產(chǎn)品?！褓e館為十七層，標(biāo)準(zhǔn)為五星級(jí)，預(yù)計(jì)房間600多個(gè)，可同時(shí)容納2000多人，賓館內(nèi)各種康樂(lè)設(shè)施齊全，并設(shè)置大小不同會(huì)議室，滿足各種大、中、小會(huì)議需要?！褓e館底層為餐廳，餐廳將分別設(shè)置西餐廳和中式餐廳。西餐將以歐洲風(fēng)格為主，依據(jù)國(guó)外飲食習(xí)慣，聘請(qǐng)國(guó)外廚師，打造完全歐美風(fēng)情餐廳。中餐廳將以國(guó)內(nèi)各地特色飲食為主，引進(jìn)具有代表性的風(fēng)味美食，力爭(zhēng)將中國(guó)境內(nèi)各地美食會(huì)聚一堂，秀出民族風(fēng)氣?！裆虡I(yè)中心還配備了完善的娛樂(lè)配套設(shè)施，包括：網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)外游泳池、乒乓球、臺(tái)球、保齡球館、健身中心、高清影院。讓消費(fèi)者在享受購(gòu)物樂(lè)趣的同時(shí)，有個(gè)休閑娛樂(lè)的場(chǎng)所。此外，商業(yè)中心還設(shè)置了最新技術(shù)的水源熱泵空調(diào)系統(tǒng)，先進(jìn)的太陽(yáng)能供電設(shè)備，引進(jìn)大量室內(nèi)綠植，爭(zhēng)取將商業(yè)中心建成一個(gè)低碳、環(huán)保、綠色的新型購(gòu)物休閑樂(lè)園。目標(biāo)客層●目標(biāo)客層：高級(jí)白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入、高消費(fèi)的中青年消費(fèi)群體?！裰星嗄晗M(fèi)者，因?yàn)樗麄儞碛休^高的收入水平，受過(guò)良好的教育，容易接受前衛(wèi)、新鮮事物，并且目前我國(guó)人口的年齡結(jié)構(gòu)中，年輕人占的比例最大，消費(fèi)意識(shí)與觀念較其他年齡段消費(fèi)者更強(qiáng)，他們是21世紀(jì)前20年的消費(fèi)主體，在價(jià)值取向、生活觀念、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)方式等方面都具有明顯的多變性、前衛(wèi)性特點(diǎn)。他們是新世紀(jì)中國(guó)消費(fèi)革命的先行者，對(duì)高檔、時(shí)尚消費(fèi)品的消費(fèi)欲強(qiáng)烈，不僅引領(lǐng)消費(fèi)潮流，而且是最活潑的消費(fèi)群體，對(duì)社會(huì)消費(fèi)趨勢(shì)有著導(dǎo)向作用、示范作用。二、專業(yè)店經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)1家國(guó)內(nèi)知名的數(shù)碼、通信、家電賣場(chǎng)。區(qū)域位置及面積規(guī)劃設(shè)置在工程2~3層。依據(jù)工程業(yè)態(tài)定位要求。本工程的業(yè)態(tài)定位為shoppingmall，需要各種專業(yè)店的入駐。3C店作為專業(yè)性強(qiáng)的專業(yè)店，符合工程業(yè)態(tài)定位的功能組合要求，滿足消費(fèi)者家電、IT、通訊產(chǎn)品的消費(fèi)需求。3C店選址的要求。作為專業(yè)店經(jīng)營(yíng)，3C店在選址上特別注重工程的交通條件、通透性、營(yíng)業(yè)面積等因素。一是由于經(jīng)營(yíng)的商品專業(yè)性強(qiáng)，消費(fèi)者大局部是有目的選購(gòu)，二是由于經(jīng)營(yíng)商品的物理特性要求〔單件商品體積大〕以及商品進(jìn)出量大。工程整體運(yùn)營(yíng)的要求。由于3C店專業(yè)性強(qiáng)，人氣很旺，它帶來(lái)的顧客資源能夠帶動(dòng)工程整體人氣。是本工程主要的購(gòu)物功能之一。物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留，用于整體租賃。收益方式租賃，收取固定租金并實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值，進(jìn)行資本運(yùn)作。參考目標(biāo)品牌：國(guó)美、蘇寧等。目標(biāo)客層市內(nèi)所有消費(fèi)家電、IT、通訊的客層。三、餐飲品牌快餐經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)國(guó)際著名的快餐品牌店區(qū)域位置和規(guī)劃面積分布在西街臨街局部。依據(jù)工程業(yè)態(tài)定位要求。本工程的業(yè)態(tài)定位為shoppingmall，國(guó)際著名品牌快餐是其不可缺少的一個(gè)業(yè)態(tài)組成,能最大提升本工程的商務(wù)價(jià)值。品牌快餐能為工程吸引來(lái)眾多的消費(fèi)者，帶動(dòng)整個(gè)商場(chǎng)的人氣。另一方面也可為商場(chǎng)帶來(lái)穩(wěn)定的收益。品牌快餐的選址要求。國(guó)際著名快餐在選址上比擬注重工程的易達(dá)性、通透性、環(huán)境等因素。本工程符合其選址條件。工程整體運(yùn)營(yíng)的要求。各個(gè)品牌快餐對(duì)工程內(nèi)位置的要求不盡相同，如肯德基、麥當(dāng)勞要求有獨(dú)立的門面。因此將各類品牌快餐店根據(jù)整體工程運(yùn)營(yíng)情況，將其分布于不同位置。這樣也可以使品牌快餐的人流與廣場(chǎng)共享。對(duì)整個(gè)工程的人氣提升有一定作用。物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留收益方式收取固定租金。通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。進(jìn)行資本運(yùn)作。參考目標(biāo)品牌：麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客等。目標(biāo)客層政府公務(wù)員、周邊學(xué)校學(xué)生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進(jìn)入本工程的每一位顧客特別是小孩和青少年、本工程內(nèi)工作人員、營(yíng)業(yè)員、進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)者及業(yè)務(wù)人員。品牌餐廳經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)3—5家國(guó)內(nèi)中、高檔餐飲品