某地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略演變

萬科發(fā)展及戰(zhàn)略演變淺析回顧萬科發(fā)展經(jīng)歷及戰(zhàn)略變化簡(jiǎn)單分析戰(zhàn)略變化原因提出我們的建議楊東強(qiáng)、賴俊宇、潘京江、李書韻、徐鎮(zhèn)容、左學(xué)琴、孫敏、韓潔、龍昱(組長(zhǎng))2001年11月1萬科發(fā)展戰(zhàn)略演變淺析萬科簡(jiǎn)介 1984年公司以“現(xiàn)代科教儀器展銷中心”的名稱注冊(cè)，國營性質(zhì)。開發(fā)大陸專業(yè)視頻器材市場(chǎng)，成為深圳市最大的進(jìn)口銷售商。營業(yè)額一度占國家計(jì)劃外市場(chǎng)的60%。87年公司更名“深圳現(xiàn)代科儀中心”，與日本SONY等公司建立了承銷關(guān)系。88年政府批準(zhǔn)股份化改組方案，定名“深圳萬科股份有限公司”。91年公司正式在深交所上市，是大陸首批公開上市公司之一，代碼“0002”?，F(xiàn)公司以經(jīng)營住宅房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主，并被評(píng)為“中國房地產(chǎn)上市公司十強(qiáng)”之首。2001年11月2萬科發(fā)展戰(zhàn)略演變淺析萬科發(fā)展簡(jiǎn)史198419911993混沌期(無戰(zhàn)略)邊緣期(戰(zhàn)略形成)調(diào)整期(戰(zhàn)略實(shí)施)84年公司成立，經(jīng)營辦公設(shè)備、視頻器材87年興辦工業(yè)88年進(jìn)入房地產(chǎn)90年，初步形成商貿(mào)、工業(yè)、房地產(chǎn)、文化傳播四大經(jīng)營架構(gòu)91年確定綜合商社發(fā)展模式93年否定原模式，確立城市居民住宅為主導(dǎo)業(yè)務(wù)97年轉(zhuǎn)讓屬下工業(yè)項(xiàng)目98年轉(zhuǎn)讓屬下廣告公司2001年轉(zhuǎn)讓屬下萬佳百貨，資源集中于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)2001年11月3萬科發(fā)展戰(zhàn)略演變淺析混沌期的膨脹——伴隨改革開放的高速、多元化擴(kuò)張2001年11月4萬科發(fā)展戰(zhàn)略演變淺析混沌期的陷阱——高速、多元化擴(kuò)張背后的問題所有項(xiàng)目規(guī)模都很小，市場(chǎng)占有率極低。面對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)不得不不惜血本，等到品牌打響，成本也上去了，這時(shí)想追加投資擴(kuò)大規(guī)模，集團(tuán)的資金和人才儲(chǔ)備卻無法滿足，各分公司被迫繼續(xù)小打小鬧。業(yè)務(wù)不穩(wěn)定，企業(yè)短期贏利掩蓋了缺乏長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展動(dòng)力的隱患。2001年11月5萬科發(fā)展戰(zhàn)略演變淺析邊緣期的反思(多元vs專業(yè))——1992年經(jīng)營情況分析88-93年萬科東一榔頭西一棒,凈利潤(rùn)、凈資產(chǎn)收益率連年保持20%以上，但實(shí)際上業(yè)務(wù)并不穩(wěn)定、沒有競(jìng)爭(zhēng)力。91-93年中國又進(jìn)入泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)代。市場(chǎng)中充滿了對(duì)暴利的躁動(dòng)，但王石開始了對(duì)萬科戰(zhàn)略的思考。2001年11月6萬科發(fā)展戰(zhàn)略演變淺析邊緣期的反思(多元vs專業(yè))——1992年經(jīng)營項(xiàng)目分析2001年11月7萬科發(fā)展戰(zhàn)略演變淺析邊緣期的反思(多元vs專業(yè))——1992年經(jīng)營項(xiàng)目分析2001年11月8萬科發(fā)展戰(zhàn)略演變淺析邊緣期的反思——萬科的選擇以及券商的建議93年1月，萬科上海務(wù)虛會(huì)決定放棄綜合商社模式，提出加速資本積累迅速形成經(jīng)營規(guī)模的方針，確立城市居民住宅為主導(dǎo)業(yè)務(wù)。萬科實(shí)際戰(zhàn)略調(diào)整包括：a、從多元化經(jīng)營向?qū)I房地產(chǎn)集中；b、從多品種經(jīng)營向住宅集中；c、投放資源由12個(gè)城市向北京.上海.深圳.天津集中。94年3月，君安證券公開向萬科提出改革倡議：收縮工業(yè)、貿(mào)易、股權(quán)投資保留文化公司全力發(fā)展和充實(shí)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)2001年11月9萬科發(fā)展戰(zhàn)略演變淺析1980年，我國城鎮(zhèn)年建設(shè)住房第一次超過1億平方米1993年城鎮(zhèn)年建設(shè)住房超過2億平方米1996年建設(shè)住房超過3億平方米1998年高達(dá)4.7億平方米預(yù)計(jì)21世紀(jì)前20年，每年需新建住房4.86億至5.49億平方米明智的選擇——我國住宅建設(shè)的成長(zhǎng)回顧2001年11月10萬科發(fā)展展戰(zhàn)略演演變淺析析調(diào)整期的的變化——1994-2000年經(jīng)經(jīng)營情況況回顧2001年11月11萬科發(fā)展展戰(zhàn)略演演變淺析析調(diào)整期的的變化——2000年年經(jīng)營情情況分析析93-96年，，國家緊緊縮銀根根，股市市暴跌。。96-98年年，國民民經(jīng)濟(jì)增增速減緩緩，經(jīng)濟(jì)濟(jì)低迷，，通貨緊緊縮。但但93-98年年間萬萬科逐步步走上專專業(yè)化道道路，利利潤(rùn)穩(wěn)步步增長(zhǎng)、、凈資產(chǎn)產(chǎn)收益率率穩(wěn)步下下降到10%左左右的合合理水平平。萬科科的穩(wěn)步步發(fā)展讓讓股東、、管理層層和員工工心里有有了底。。2001年11月12萬科發(fā)展展戰(zhàn)略演演變淺析析調(diào)整期的的變化——2000年年經(jīng)營項(xiàng)項(xiàng)目分析析經(jīng)過調(diào)整整，毫無無意義的的“萬科科”已經(jīng)經(jīng)變成了了“城市市花園””和“萬萬佳百貨貨”的代代名詞。。萬科地地產(chǎn)被視視為中國國住宅地地產(chǎn)第一一品牌，，萬佳百百貨也雄雄居廣東東零售行行業(yè)銷售售總額首首位。2001年萬科科將萬佳佳轉(zhuǎn)讓給給華潤(rùn)公公司，最最終完成成其由多多元化公公司向?qū)I(yè)住宅宅地產(chǎn)公公司的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。2001年11月13萬科發(fā)展展戰(zhàn)略演演變淺析析盤點(diǎn)萬科科——2000年年公司內(nèi)內(nèi)部狀況況分析財(cái)務(wù)狀況況：2000年末總總資產(chǎn)56.2億，凈凈資產(chǎn)29.1億，資資產(chǎn)負(fù)債債率47%(行行業(yè)平均均70%)?？煽蓜?dòng)用資資金約7億。股股權(quán)分散散，使得得融資渠渠道十分分狹小。。市場(chǎng)營銷銷：2000年樓盤盤竣工53.6萬平方方，結(jié)算算銷售面面積54萬平方方。住宅宅地產(chǎn)銷銷售收入入24.5億，，比99年增長(zhǎng)長(zhǎng)24%，但應(yīng)應(yīng)收帳款款僅增加加3.5%。物物業(yè)管理理率先通通過ISO9002第第三方國國際認(rèn)證證?！俺浅鞘谢▓@園”成為為優(yōu)秀住住宅品牌牌。土地儲(chǔ)備備：2000年土地地儲(chǔ)備450萬萬平方，，預(yù)計(jì)2001年新增增年土地地儲(chǔ)備300萬萬平方。。預(yù)計(jì)3年內(nèi)需需用30億補(bǔ)充充土地。。組織管理理：形成了以以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)為為核心的的管理總總部，新新設(shè)立了了設(shè)計(jì)部部工程部部、物業(yè)業(yè)管理部部，使項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)的每一一個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)都得到到了有效效控制。。新設(shè)立立了信息息中心，，使集團(tuán)團(tuán)內(nèi)外的的信息資資源進(jìn)入入全面整整合和共共享階段段。企業(yè)文化化：建立《萬萬科周刊刊》、《《萬科科新聞網(wǎng)網(wǎng)》，并并建立““人才是是萬科的的資本；；尊重客客戶，讓讓客戶滿滿意；學(xué)學(xué)習(xí)是一一種生活活方式；；創(chuàng)新是是生命之之源”等等理念。。2001年11月14萬科發(fā)展展戰(zhàn)略演演變淺析析盤點(diǎn)萬科科——萬科SWOT分分析WOTSS1、有明明確的戰(zhàn)戰(zhàn)略；2、良好好的企業(yè)業(yè)文化、、優(yōu)秀的的企業(yè)品品牌；3、市場(chǎng)場(chǎng)分析、、定位、、營銷能能力強(qiáng)；；4、物業(yè)業(yè)管理水水平較高高；5、建立立A-house系統(tǒng)統(tǒng)，有效效控制采采購成本本。2001年11月15萬科發(fā)展展戰(zhàn)略演演變淺析析WOTSW1、股權(quán)權(quán)分散，，決策難難；2、土地地獲取成成本高；；3、土地地儲(chǔ)備少少；4、與政政府溝通通不好；；5、融資資渠道窄窄。盤點(diǎn)萬科科——萬科SWOT分分析2001年11月16萬科發(fā)展展戰(zhàn)略演演變淺析析WOTSO1、住宅宅商品化化、產(chǎn)業(yè)業(yè)化政策策出臺(tái)；；2、土地地出讓政政策的改改變；3、住房房金融改改革,既既擴(kuò)大需需求又扶扶持供給給；4、國民民收入增增長(zhǎng)、國國家人口口增長(zhǎng)；；5、市場(chǎng)場(chǎng)出現(xiàn)分分化（中中產(chǎn)階級(jí)級(jí)增長(zhǎng)））。盤點(diǎn)萬科科——萬科SWOT分分析2001年11月17萬科發(fā)展展戰(zhàn)略演演變淺析析WOTST1、政府府參與低低價(jià)房供供應(yīng)；2、公司司整體規(guī)規(guī)模小(市場(chǎng)占有有率在深深圳也僅僅5%)；3、入關(guān)關(guān)后，原原有管理理、營銷銷等優(yōu)勢(shì)勢(shì)喪失；；4、國內(nèi)內(nèi)、外競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)者不不斷加入入。盤點(diǎn)萬科科——萬科SWOT分分析2001年11月18萬科發(fā)展展戰(zhàn)略演演變淺析析展望未來來——地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展預(yù)測(cè)測(cè)政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)體制制改革公平機(jī)制制完善收入結(jié)構(gòu)構(gòu)層次差差距公開開化，收收入量化化度提高高需求層次次化：高檔住房房（企業(yè)業(yè)開發(fā)））中檔住房房（企業(yè)業(yè)開發(fā)））低檔住房房（政府府、企業(yè)業(yè)共同開開發(fā)）房地產(chǎn)企企業(yè)如何何根據(jù)市市場(chǎng)外界界環(huán)境的的變化，，制定符符合市場(chǎng)場(chǎng)演變的的戰(zhàn)略，，已成為為企業(yè)在在未來激激烈的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)獲得優(yōu)優(yōu)勢(shì)的重重中之重重。消費(fèi)群體體層次化化2001年11月19萬科發(fā)展展戰(zhàn)略演演變淺析析展望未來來——我們們的建議議維持專業(yè)業(yè)化戰(zhàn)略略，將““萬科””建成中中國住宅宅業(yè)第一一名牌；；調(diào)整資本本結(jié)構(gòu)，，擴(kuò)大大大股東持持股比例例，解決決融資等等問題；；開展資本本運(yùn)作，，穩(wěn)步擴(kuò)擴(kuò)大公司司規(guī)模，，借規(guī)模模降成本本；增加土地地儲(chǔ)備，，擴(kuò)大市市場(chǎng)占有有率(比比照香港港情況應(yīng)應(yīng)超30%)；；集中精力力開發(fā)中中檔住宅宅市場(chǎng)，，放棄低低檔，關(guān)關(guān)注高檔檔發(fā)展；；加強(qiáng)人力力資源培培養(yǎng)，儲(chǔ)儲(chǔ)備企業(yè)業(yè)擴(kuò)張、、文化復(fù)復(fù)制所需需人力；；持續(xù)加強(qiáng)強(qiáng)企業(yè)文文化建設(shè)設(shè)，在發(fā)發(fā)展期應(yīng)應(yīng)建立學(xué)學(xué)習(xí)型組組織。2001年11月209、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。23:21:1923:21:1923:2112/24/202211:21:19PM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2223:21:1923:21Dec-2224-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。23:21:1923:21:1923:21Saturday,December24,202213、乍見翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2223:21:1923:21:19December24,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。24十二二月202211:21:19下下午23:21:1912月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月2211:21下午12月-2223:21December24,202216、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/2423:21:1923:21:1924December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。11:21:19下下午11:21下午23:21:1912月-229、沒有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。23:21:1923:21:1923:2112/24/202211:21:19PM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。12月月-2223:21:1923:21Dec-2224-Dec-2212、世間間成事事，不不求其其絕對(duì)對(duì)圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。23:21:1923:21:1923:21Saturday,December24,202213、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2223:21:1923:21:19December24,202214、意志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。24十十二月202211:21:19下下午23:21:1912月-2215、楚塞塞三湘湘接，，荊門門九派派通。。。。十二月月2211:21下下午12月月-2223:21December24,202216、少年年十五五二十十時(shí)，，步行行奪得得胡馬馬騎。。。2022/12/2423:21:1923:21:1924December202217、空山新雨雨后，天氣氣晚來秋。。。11:21:19下下午11:21下午23:21:1912月-229、楊柳散和和風(fēng)，青山山澹吾慮。。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、閱閱讀讀一一切切好好書書如如同同和和過過去去最最杰杰出出的的人人談?wù)勗捲挕！?3:21:1923:21:1923:2112/24/202211:21:19PM11、越是沒有本本領(lǐng)的就越加加自命不凡。。12月-2223:21:1923:21Dec-2224-Dec-2212、越是無能的的人，越喜