某假日廣場(chǎng)項(xiàng)目定位報(bào)告

“益田假日廣場(chǎng)”項(xiàng)目定位報(bào)告占地22836.5m2總建面130976m2公寓23036m2寫(xiě)字樓12000m2商業(yè)73026m2寫(xiě)字樓公寓本項(xiàng)目界定頂級(jí)物業(yè)市場(chǎng)形象/價(jià)格標(biāo)桿市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品獲取高價(jià)目前深圳市場(chǎng)寫(xiě)字樓實(shí)現(xiàn)最高價(jià)格——國(guó)際商會(huì)中心均價(jià)15000元/㎡價(jià)值點(diǎn)：CBD/超高層物業(yè)/標(biāo)志性/物業(yè)配置本項(xiàng)目——第四代寫(xiě)字樓——多層現(xiàn)代智能化花園式寫(xiě)字樓價(jià)值點(diǎn)：創(chuàng)新產(chǎn)品/辦公概念的顛覆/顛覆性產(chǎn)品設(shè)計(jì)/后SARS時(shí)代的產(chǎn)品設(shè)計(jì)/功能彈性化/服務(wù)先導(dǎo)/地鐵上蓋物業(yè)完全創(chuàng)新產(chǎn)品無(wú)市場(chǎng)參照系溢價(jià)因素——彈性指數(shù)大創(chuàng)新產(chǎn)品的五種價(jià)格定位方法品質(zhì)更好，價(jià)格更高品質(zhì)更好，價(jià)格相同品質(zhì)相同，價(jià)格較低品質(zhì)較遜，價(jià)格大幅度降低品質(zhì)更好，價(jià)格更低創(chuàng)新產(chǎn)品的適用性房地產(chǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品的適用性項(xiàng)目寫(xiě)字樓部分可實(shí)現(xiàn)——比市場(chǎng)傳統(tǒng)產(chǎn)品的最高價(jià)15000x100%=15000元/㎡完全的創(chuàng)新產(chǎn)品無(wú)市場(chǎng)參照系溢價(jià)因素——彈性指數(shù)大注：根據(jù)一般規(guī)律，房地產(chǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品的價(jià)格不宜高于市場(chǎng)傳統(tǒng)產(chǎn)品的上限。寫(xiě)字樓→市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品價(jià)格實(shí)現(xiàn)頂級(jí)寫(xiě)字樓定律：減少銷(xiāo)售面積彈性，強(qiáng)制性選擇產(chǎn)品空間感好，放大產(chǎn)品面積，提高進(jìn)入門(mén)檻產(chǎn)品定位鎖定中小型企業(yè)總部基本單位面積為800—1000㎡為模數(shù)可自由拼合拆分寫(xiě)字樓→市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品總部基地——多層現(xiàn)代智能化花園式辦公空間立體綠化/有氧辦公/低密度/高綠化鎖定企業(yè)總部/基本單位面積為800—1000㎡為模數(shù)/可自由拼合拆分突出個(gè)性化的企業(yè)形象/充分展示企業(yè)勢(shì)力與文化的重要標(biāo)志總部基地（頂級(jí)生態(tài)寫(xiě)字樓）寫(xiě)字樓定位針對(duì)中型高端企業(yè)/量身定做作為企業(yè)總部/提高進(jìn)入門(mén)檻創(chuàng)新概念增值/樹(shù)立頂級(jí)形象標(biāo)桿部分自用定位考慮的因素寫(xiě)字樓定位總部基地商務(wù)辦公的必要配置是客戶(hù)關(guān)注的重點(diǎn)對(duì)休息廳/餐廳/多功能廳等體現(xiàn)寫(xiě)字樓檔次及形象的配套也有關(guān)注知名度代表區(qū)域形象其次是便捷程度客戶(hù)需求→物業(yè)配置大堂是物業(yè)形象的重要體驗(yàn)點(diǎn)其次是與工作密切相關(guān)的電梯和車(chē)位形象和品質(zhì)高于價(jià)格總部基地客戶(hù)需求→物業(yè)配置總部基地設(shè)置獨(dú)立出入口寫(xiě)字樓底部采用巨大的中庭式門(mén)廳，顯示氣派與大度寫(xiě)字樓入口客戶(hù)需求→物業(yè)配置商業(yè)裙樓頂部設(shè)置多層次的園林及休閑設(shè)施，形成業(yè)主專(zhuān)享的交流空間；同時(shí)運(yùn)動(dòng)等配套設(shè)施如網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫球練習(xí)場(chǎng)等也可設(shè)置其間。總部基地共享空間客戶(hù)需求→物業(yè)配置會(huì)議議中中心心多功功能能會(huì)會(huì)議議室室，，配配有有視視頻頻會(huì)會(huì)議議設(shè)設(shè)備備有多多媒媒體體的的培培訓(xùn)訓(xùn)室室供洽洽談?wù)勆躺虅?wù)務(wù)使使用用的的咖咖啡啡廳廳及及會(huì)會(huì)議議室室退臺(tái)臺(tái)花花園園康體體娛娛樂(lè)樂(lè)會(huì)會(huì)所所，，設(shè)設(shè)有有健健身身房房、、棋棋牌牌室、、乒乒乓乓球球室室、、桌桌球球室室等等活活動(dòng)動(dòng)設(shè)設(shè)施施總部部基基地地共享享空空間間客戶(hù)戶(hù)需需求求→→物物業(yè)業(yè)配配置置合理理的的建建筑筑層層高高，，為為業(yè)業(yè)主主提提供供舒舒適適的的辦辦公公環(huán)環(huán)境境總部基地地局部———層高客戶(hù)需求求→物業(yè)業(yè)配置采用國(guó)際際通用的的行政管管理方式式并由專(zhuān)專(zhuān)人負(fù)責(zé)責(zé)衛(wèi)生清清潔，確確保星級(jí)級(jí)健康標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。局部———公用洗洗手間總部基地地客戶(hù)需求求→物業(yè)業(yè)配置靈活多變變的辦公公空間滿(mǎn)滿(mǎn)足個(gè)性性客戶(hù)的的個(gè)性選選擇總部基地地個(gè)性化客戶(hù)需求求→物業(yè)業(yè)配置寫(xiě)字樓公寓本項(xiàng)目界定頂級(jí)物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)桿市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品獲取高價(jià)公寓部分分思路我們的最最終客戶(hù)戶(hù)是誰(shuí)？？最終客戶(hù)戶(hù)的需求求是怎樣樣？公寓如何何實(shí)現(xiàn)高高售價(jià)？？公寓如何何實(shí)現(xiàn)高高售價(jià)？？——公寓寓的溢價(jià)價(jià)因素公寓類(lèi)型價(jià)格代表區(qū)域最終客戶(hù)普通公寓8000-11000華強(qiáng)北電子信息行業(yè)生意人、商業(yè)人士為主，并有公務(wù)員、貿(mào)易等行業(yè)商務(wù)公寓8000-10000華強(qiáng)北/車(chē)公廟商務(wù)公寓客戶(hù)群多為電子、貿(mào)易類(lèi)小企業(yè)，講究經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。酒店式公寓9000-12000福田、羅湖大型企業(yè)高級(jí)管理層、港人、外企高級(jí)職員、大中型私營(yíng)企業(yè)主產(chǎn)權(quán)式酒店公寓13000-15000旅游區(qū)如鹽田大型企業(yè)高級(jí)管理層、港人、外企高級(jí)職員、大中型私營(yíng)企業(yè)主深圳公寓寓市場(chǎng)分分析詳見(jiàn)見(jiàn)附件一一根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)實(shí)際現(xiàn)現(xiàn)狀分析析，從深深圳公寓寓市場(chǎng)表表現(xiàn)進(jìn)行行比照，，本項(xiàng)目目?jī)r(jià)格難難以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)目標(biāo)價(jià)價(jià)格直接比較較——深深圳公寓寓市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀公寓的溢溢價(jià)因素素——被被動(dòng)性1.地段因素素公寓的溢溢價(jià)因素素——被被動(dòng)性1.地段因素素其它參照照系1.——CBD價(jià)價(jià)值參照系均價(jià)支撐點(diǎn)最終客戶(hù)綜合體：地王大廈公寓綜合體：廣州中信公寓綜合體：香港太古城公寓（綜合體分析詳見(jiàn)附件二）11000/平米10000/平米不詳CBD核心物業(yè)超高層/大體量標(biāo)志性建筑國(guó)際公司高級(jí)職員、大型企業(yè)高級(jí)管理層、外資企業(yè)高級(jí)職員、企業(yè)金領(lǐng)本項(xiàng)目不具備形成大型綜合體的支撐因素本項(xiàng)目為華僑城片區(qū)以商業(yè)為核心功能的小體量都市綜合體。其公寓部分要實(shí)現(xiàn)2萬(wàn)/平米的均價(jià)，可參照天域酒店、衡山路41號(hào)芝大廈的發(fā)展模式，以特定地段、特定主題吸引特定客戶(hù)。參照系均價(jià)支撐點(diǎn)最終客戶(hù)天域酒店（具體分析見(jiàn)附件三）25000/平米頂級(jí)物管（星級(jí)酒店/管家服務(wù)）硬件設(shè)施大中型私營(yíng)企業(yè)主衡山路41號(hào)芝大廈（具體分析見(jiàn)附件三）4800美元/平米外籍人士/外企高級(jí)職員鎖定特定客戶(hù)圈層其它參照照系2.——特特定主題題帶來(lái)的的特定圈圈層公寓的溢溢價(jià)因素素——被被動(dòng)性1.地段因素素公寓的溢溢價(jià)因素素——被被動(dòng)性1.6597777183592001年2002年2003年華僑城整整體物業(yè)業(yè)均價(jià)走走勢(shì)13.59%17.79%7.56%2001年2002年2003年華僑城整整體物業(yè)業(yè)均價(jià)增增長(zhǎng)率走走勢(shì)按照市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展實(shí)實(shí)際情況況分析，，華僑城城物業(yè)均均價(jià)平均均年增長(zhǎng)長(zhǎng)率為12.95％，，預(yù)計(jì)到到2006年，，華僑城城整體物物業(yè)均價(jià)價(jià)將可能能上升至至10674元元/平米米地段因素素1.華華僑城片區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)慣性地鐵2號(hào)線地鐵1號(hào)線資源聚焦——地下系統(tǒng)第三軸（生態(tài)軸）深南大道資源聚焦——地面系統(tǒng)公寓的溢溢價(jià)因素素——被被動(dòng)性2.地段因素素2.樞樞紐經(jīng)濟(jì)濟(jì)華僑城作為新城市中心，項(xiàng)目地處城市兩大交匯節(jié)點(diǎn)——深南大道與第三軸交匯+地鐵1、2號(hào)線交匯，將成為新興城市樞紐項(xiàng)目作為為地鐵換換乘站上上蓋物業(yè)業(yè)，地鐵鐵1號(hào)線線與地鐵鐵2號(hào)線線在此交交匯，地地面系統(tǒng)統(tǒng)與地下下系統(tǒng)匯匯聚與此此，項(xiàng)目目作為軸軸線物業(yè)業(yè)，人流流匯聚，，新的經(jīng)經(jīng)濟(jì)形態(tài)態(tài)與經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)態(tài)也也將隨著著城市功功能中心心樞紐而而產(chǎn)生，，從而帶帶給項(xiàng)目目多元化化的發(fā)展展空間1號(hào)線公寓的溢溢價(jià)因素素——被被動(dòng)性2.地段因素素2.樞樞紐經(jīng)濟(jì)濟(jì)深圳地鐵鐵沿線物物業(yè)保持持著15％左右的的增值幅幅度預(yù)計(jì)到2006年深圳地地鐵上蓋蓋物業(yè)將將還有15-20％的增值值空間。。510059506900780045206195712582652001年2002年2003年2001年地鐵鐵修建以以前深南大道道沿線車(chē)車(chē)公廟段段寫(xiě)字樓樓物業(yè)均均價(jià)走勢(shì)勢(shì)公寓的溢溢價(jià)因素素——被被動(dòng)性2.金怡華庭庭宣嘉華庭庭福民新村村賽格綠茵茵閣皇崗段水水圍村段段地鐵沿沿線物業(yè)業(yè)價(jià)格走走勢(shì)地段因素素2.樞樞紐經(jīng)濟(jì)濟(jì)產(chǎn)品因素素——在產(chǎn)品的的概念和和設(shè)計(jì)上上進(jìn)行創(chuàng)創(chuàng)新/對(duì)對(duì)功能重重新定義義/并在在設(shè)計(jì)上上突出其其資源的的核心優(yōu)優(yōu)勢(shì)/建建立不可可替代的的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)產(chǎn)品創(chuàng)新新功能定義義產(chǎn)品因素素公寓的溢溢價(jià)因素素——主主動(dòng)性1.產(chǎn)品因素素環(huán)保、生生態(tài)概念念服務(wù)為先先導(dǎo)差異化定定位功能彈性性附加值產(chǎn)品因素素本項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)相對(duì)領(lǐng)領(lǐng)先，外外立面獨(dú)獨(dú)具風(fēng)格格，現(xiàn)代代感強(qiáng)，，可成為為公寓的的溢價(jià)點(diǎn)點(diǎn)。公寓的溢溢價(jià)因素素——主主動(dòng)性1.生態(tài)寫(xiě)字字樓，退退臺(tái)設(shè)計(jì)計(jì)，創(chuàng)新新新穎公寓外立立面現(xiàn)代代感強(qiáng)，，較具風(fēng)風(fēng)格。華僑城作作為深圳圳最具魅魅力的城城市開(kāi)發(fā)發(fā)空間和和人文活活動(dòng)區(qū)域域，成為為深圳城城際交流流的窗口口公寓的溢溢價(jià)因素素——主主動(dòng)性2.第三軸：：形成自自然生態(tài)態(tài)與城市市社會(huì)生生態(tài)的極極至融合合生態(tài)/主題旅游/世界之窗/歡樂(lè)谷/OCT廣場(chǎng)//高尚居住區(qū)“”資源因素素1.窗窗口效應(yīng)應(yīng)華僑城世聯(lián)觀點(diǎn)點(diǎn)準(zhǔn)政府非贏利性性的開(kāi)放放性場(chǎng)所所發(fā)展的多多樣性壟斷性地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)從旅游地地產(chǎn)到地地產(chǎn)旅游游世聯(lián)展望望從主題旅旅游到城城市旅游游從旅游中中心到生生態(tài)中心心從文化中中心到商商業(yè)中心心集高尚住住宅、高高檔商業(yè)業(yè)、生態(tài)態(tài)空間于于一體的的新城市市中心公寓的溢溢價(jià)因素素——主主動(dòng)性2.資源因素素1.窗窗口效應(yīng)應(yīng)華僑城西西門(mén)戶(hù)開(kāi)放/融合/樞紐/標(biāo)桿承載都市市主干道道沿線物物業(yè)的使使命與世界之之窗形成成深圳西西部城市市主天際際線公寓的溢溢價(jià)因素素——主主動(dòng)性2.本項(xiàng)目威尼斯大大酒店五星級(jí)商商務(wù)酒店店威尼斯斯吸引往往來(lái)商務(wù)務(wù)人員的的停留項(xiàng)目可借借鑒資源源：威尼尼斯客戶(hù)戶(hù)/配套套資源因素素2.威尼斯酒酒店長(zhǎng)包房種類(lèi)包房?jī)r(jià)(元/天)房間建筑面積酒店凈收益率還原利率返算價(jià)格(元/平米)豪華客房10004520%8%19，84510004515%8%15，02810004520%6%25，56810004515%6%19，176高級(jí)客房8004520%8%15，8768004515%8%12，0228004520%6%20，4548004515%6%15，340威尼斯酒酒店長(zhǎng)包包房返算算酒店價(jià)價(jià)格（收收益年限限為50年）：：V=A/I*[1-(1/（（1+I)N]公寓的溢溢價(jià)因素素——主主動(dòng)性2.本項(xiàng)目以以威尼斯斯酒店（（14000-17500元/平米米）作為價(jià)價(jià)格參照照系，預(yù)預(yù)計(jì)可實(shí)實(shí)現(xiàn)的最最高價(jià)格格為15000-16000元/平米米資源因素素2.威尼斯酒酒店外企高級(jí)級(jí)職員公務(wù)員傳統(tǒng)行業(yè)業(yè)私營(yíng)企企業(yè)主電子、制制造業(yè)私私企業(yè)主主創(chuàng)意階層層金融、廣廣告資訊訊、IT業(yè)金領(lǐng)領(lǐng)GOLF發(fā)燒燒友政府高級(jí)級(jí)官員、、事業(yè)單單位高級(jí)級(jí)管理層層港人公寓的溢溢價(jià)因素素——主主動(dòng)性3.城際商務(wù)務(wù)人員港深線、、廣深線線往來(lái)商商務(wù)人士士傳統(tǒng)主流流豪宅客客戶(hù)口岸/港港人社區(qū)區(qū)成熟、理理性高消消費(fèi)人群群華僑城客客戶(hù)覆蓋蓋范圍廣廣客戶(hù)因素素1.客戶(hù)覆蓋蓋范圍廣廣公寓的溢溢價(jià)因素素——主主動(dòng)性3.物業(yè)名稱(chēng)戶(hù)型面積樓層裝修情況租金/租期客戶(hù)特征描述中旅廣場(chǎng)3房1177簡(jiǎn)裝修3800元/月韓國(guó)人，四口之家，子女就學(xué)于深圳大學(xué)錦繡花園4房18017精裝家電齊9500元/月日本人，50歲左右，公司租房，喜歡錦繡環(huán)境錦繡花園3房11731簡(jiǎn)單裝修3200元/月日籍華人，35歲左右，喜歡錦繡環(huán)境美加廣場(chǎng)5房268——一般裝修8000元/月韓國(guó)人，與家人同住荔海樓3房11723一般裝修4000元/月臺(tái)灣人，四口之家海景酒店三星度假商務(wù)11000元/月（加收10％服務(wù)費(fèi)）主要為日本、韓國(guó)、意大利籍，集中在高科技行業(yè)，公司在科技園威尼斯酒店五星度假24000元/月(2周到1年）澳洲、歐美客戶(hù)居多，為總經(jīng)理及高管人員沙河高爾夫會(huì)所酒店三星GOLF配套10000-11000元/月（2月以上）高爾夫會(huì)員，發(fā)燒友及商務(wù)人士深圳灣大酒店四星度假15000元/月(1-2月）芬蘭籍4個(gè)，國(guó)內(nèi)4個(gè)。認(rèn)為長(zhǎng)包酒店舒適安全。華僑城酒酒店長(zhǎng)包包房及高高檔物業(yè)業(yè)租用調(diào)調(diào)研外籍客戶(hù)戶(hù)、外企企高級(jí)職職員對(duì)華華僑城的的區(qū)域認(rèn)認(rèn)可度高高，愿意意支付高高昂租金金價(jià)格居居住華僑僑城，華華僑城對(duì)對(duì)這一圈圈層客戶(hù)戶(hù)具強(qiáng)吸吸引力。?？蛻?hù)因素素2.特定圈層層客戶(hù)公寓的溢溢價(jià)因素素地段因素主動(dòng)性被動(dòng)性華僑城地鐵深南大道退臺(tái)生態(tài)寫(xiě)字樓公寓外立面營(yíng)造華僑城窗口作用威尼斯酒店商務(wù)停留點(diǎn)客戶(hù)覆蓋范圍廣鎖定特定圈層客戶(hù)——產(chǎn)品因素客戶(hù)因素資源因素概念和定位因素物業(yè)定位位物業(yè)定位位國(guó)際酒店店公寓標(biāo)準(zhǔn)間豪華間行政套間商務(wù)套間豪華套間總統(tǒng)套房威尼斯面積45-5050-5560-657075250（3房）空置率5-10％15％15%20%35%50%深圳灣大酒店面積40-455055-6065-7070200左右空置率10％15%20%25%40%70％戶(hù)型定位位定位考慮的因素標(biāo)準(zhǔn)化——以酒店的標(biāo)準(zhǔn)間形式進(jìn)行劃分彈性化——不同物業(yè)功能間彈性轉(zhuǎn)換多產(chǎn)品——易于進(jìn)行戶(hù)型雙拼或三拼/形成多種產(chǎn)品星級(jí)酒店店的戶(hù)型型分類(lèi)以40㎡、45㎡為基本單元可拼合為85㎡、90㎡、120㎡……公寓部分分思路我們的最最終客戶(hù)戶(hù)是誰(shuí)？？最終客戶(hù)戶(hù)的需求求是怎樣樣？公寓如何何實(shí)現(xiàn)高高售價(jià)？？我們的最最終客戶(hù)戶(hù)是誰(shuí)？？——客戶(hù)戶(hù)定位外企高級(jí)級(jí)職員公務(wù)員傳統(tǒng)行業(yè)業(yè)私營(yíng)企企業(yè)主電子、制制造業(yè)私私企業(yè)主主創(chuàng)意階層層廣告、資資訊、IT業(yè)金金領(lǐng)GOLF發(fā)燒燒友政府高級(jí)級(jí)官員、、事業(yè)單單位高級(jí)級(jí)管理層層港人客戶(hù)定位位城際商務(wù)務(wù)人員港深線、、廣深線線往來(lái)商商務(wù)人士士傳統(tǒng)豪宅宅主流客客戶(hù)本項(xiàng)目最最終客戶(hù)戶(hù)客戶(hù)具像像描述他們有學(xué)學(xué)貫中西西的實(shí)力力他們有世世界級(jí)的的眼光他們情感感豐富而而沉穩(wěn)持持重他們對(duì)事事業(yè)、、生活全全情投入入，對(duì)目目標(biāo)執(zhí)著著追求他們張弛弛有度，，懂得適適時(shí)而動(dòng)動(dòng)，待機(jī)機(jī)出發(fā)，，不盲從從，不追追隨公寓部分分思路我們的最最終客戶(hù)戶(hù)是誰(shuí)？？最終客戶(hù)戶(hù)的需求求是怎樣樣？公寓如何何實(shí)現(xiàn)高高售價(jià)？？最終客戶(hù)戶(hù)的需求求是怎樣樣？高尚追求新穎/““酷”聰明購(gòu)物物自由自在在定制化24/7高技術(shù)刺激/樂(lè)樂(lè)趣價(jià)格解決方案案樸實(shí)刺激安逸簡(jiǎn)約自然親和力激情古典活力全面成本本質(zhì)量美譽(yù)服務(wù)個(gè)人效率率ER個(gè)性化價(jià)價(jià)值區(qū)傳統(tǒng)性?xún)r(jià)價(jià)值區(qū)節(jié)制性?xún)r(jià)價(jià)值區(qū)—+節(jié)制性?xún)r(jià)價(jià)值區(qū)：：首次置置業(yè)、郊郊區(qū)置業(yè)業(yè)者個(gè)性化價(jià)價(jià)值區(qū)：：中國(guó)地地產(chǎn)主流流消費(fèi)的的溢價(jià)因因素傳統(tǒng)性?xún)r(jià)價(jià)值區(qū)：：西方理理性消費(fèi)費(fèi)的溢價(jià)價(jià)因素消費(fèi)者價(jià)價(jià)值觀分分析中國(guó)消費(fèi)費(fèi)者價(jià)值值分布圖圖物業(yè)配置目標(biāo)客戶(hù)的價(jià)值提取客戶(hù)驅(qū)動(dòng)動(dòng)因素傳統(tǒng)價(jià)值觀為主個(gè)性化價(jià)值觀為輔成熟、穩(wěn)重、理智品質(zhì)/服務(wù)/安全感/追求（物業(yè)的形象及檔次）目標(biāo)客戶(hù)價(jià)值點(diǎn)目標(biāo)客戶(hù)特點(diǎn)目標(biāo)客戶(hù)需求高尚追求新穎/““酷”聰明購(gòu)物物自由自在在定制化24/7高技術(shù)刺激/樂(lè)樂(lè)趣價(jià)格解決方案案安逸簡(jiǎn)約自然親和力激情古典活力全面成本本質(zhì)量美譽(yù)服務(wù)個(gè)人效率率R—+目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)的價(jià)值值提取→物業(yè)配置置目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)的價(jià)值值提取物業(yè)配置品質(zhì)Quality服務(wù)Service聰明購(gòu)物Smartshopping品質(zhì)→物業(yè)配置置生態(tài)設(shè)計(jì)計(jì)季節(jié)氣流流分析：：考慮能能源構(gòu)想想，建筑筑立面為為可以靈靈活控制制的垂直直金屬遮遮陽(yáng)板，，不同氣氣候條件件下，可可通過(guò)開(kāi)開(kāi)關(guān)操作作確保自自然采光光、取暖暖、通風(fēng)風(fēng)，使自自然資源源有效利利用設(shè)有空中中庭院，，將過(guò)濾濾后的空空氣引入入室內(nèi)，，減少空空調(diào)的使使用時(shí)間間后SARS時(shí)代代的環(huán)保保設(shè)計(jì)世界頂級(jí)級(jí)德國(guó)斷斷橋鋁合合金窗框框冬季能把把陽(yáng)光能能量留在在室內(nèi)的的低輻射射（Low-E））玻璃德國(guó)名牌牌ALULUX鋁合金金夏季遮遮陽(yáng)卷簾簾窗框與窗窗洞口連連接斷橋橋節(jié)點(diǎn)處處理技術(shù)術(shù)品質(zhì)→物業(yè)配置置外窗子系系統(tǒng)100mm厚高密度度聚苯保保溫隔熱熱板流通空氣氣層具有遮陽(yáng)陽(yáng)功能的的磚幕墻墻品質(zhì)→物業(yè)配置置外墻子系系統(tǒng)雙層呼吸吸幕墻利用自然然光實(shí)現(xiàn)現(xiàn)照明減少空調(diào)調(diào)的使用用通過(guò)開(kāi)啟啟窗實(shí)現(xiàn)現(xiàn)自然通通風(fēng)通過(guò)遮陽(yáng)陽(yáng)百葉防防止日曬曬室內(nèi)無(wú)眩眩光呼吸式玻玻璃幕墻墻品質(zhì)→物業(yè)配置置生態(tài)設(shè)計(jì)計(jì)遮陽(yáng)卷簾簾外觀夏季使用用遮陽(yáng)卷卷簾室內(nèi)柔和和溫馨的的采光效效果品質(zhì)→物業(yè)配置置遮陽(yáng)卷簾簾品質(zhì)→物業(yè)配置置屋頂為200mm厚高高密度聚聚苯保溫溫隔熱板板外墻保溫溫隔熱板板延伸到到地下1.5m屋頂和地地下子系系統(tǒng)品質(zhì)→物業(yè)配置置一般房屋傳入室內(nèi)的噪音有以下幾類(lèi)：室外的噪音透過(guò)外墻和窗戶(hù)傳入室內(nèi)樓上活動(dòng)透過(guò)樓板傳入樓下室內(nèi)的噪音下水管道流水撞擊管壁產(chǎn)生的噪音420mm厚外墻系統(tǒng)和窗/ALULUX卷簾,防止室外噪音傳入樓板墊層下加隔音墊,防止樓上傳入室內(nèi)的噪音后置式排水系統(tǒng)消除潔具排水噪聲和異味公寓針對(duì)性降低噪音措施：防噪音子子系統(tǒng)戶(hù)內(nèi)微小小的灰塵塵通過(guò)中中央吸塵塵器直接接收集到到地下室室的垃圾圾桶內(nèi)品質(zhì)→物業(yè)配置置中央吸塵塵系統(tǒng)高品質(zhì)的的汽車(chē)大大堂設(shè)計(jì)采光光電梯廳廳，提高高空氣質(zhì)質(zhì)量和空空間感選用進(jìn)口口高速電電梯，凸凸顯物業(yè)業(yè)檔次采用分戶(hù)戶(hù)中央空空調(diào)，降降低客戶(hù)戶(hù)辦公成成本品質(zhì)→物業(yè)配配置公共部部分品質(zhì)→物業(yè)配配置量的提提升更寬敞敞舒適適空間間——層高/走廊更宜人人的尺尺度——入戶(hù)門(mén)門(mén)/電梯廳廳/電梯間間確保公公共空空間的的照明明指數(shù)數(shù)，提提升物物業(yè)檔檔次戶(hù)內(nèi)/公共部部分主主材部部分量量的提提升■美美國(guó)科勒衛(wèi)浴：：美國(guó)國(guó)領(lǐng)先先衛(wèi)浴浴品牌牌■德德國(guó)好博門(mén)鎖：：歐洲洲議會(huì)會(huì)大廈廈選用用門(mén)鎖鎖，與與眾不不同，，勝人人一籌籌?！鑫魑靼嘌姥罉?lè)家衛(wèi)?。海簳r(shí)尚尚造型型，經(jīng)經(jīng)典品品質(zhì)。。■富富紳史丹利利五金：：國(guó)際際潮流流設(shè)計(jì)計(jì)，簡(jiǎn)簡(jiǎn)約風(fēng)風(fēng)情，，貴族族氣質(zhì)質(zhì)■德德國(guó)漢斯格格雅龍頭：：國(guó)際際名師師手筆筆，久久負(fù)盛盛名，，省水水節(jié)能能?！鋈杖毡救怆娞荩海红`活活、舒舒適，，劃時(shí)時(shí)代的的技術(shù)術(shù)支持持，經(jīng)經(jīng)得起起嚴(yán)格格挑剔剔■德德國(guó)POGGENPOHL廚柜：：廚柜柜中的的勞斯斯萊斯斯■美美國(guó)TRANE中央空空調(diào)：：世界界上生生產(chǎn)空空調(diào)的的最大大廠家家，特特殊薄薄形、、低噪噪音設(shè)設(shè)計(jì)。?！鰵W歐洲惠而浦浦廚用電電器：：外觀觀優(yōu)雅雅性能能卓越越，引引導(dǎo)廚廚用電電器發(fā)發(fā)展趨趨勢(shì)的的風(fēng)向向標(biāo)品質(zhì)→物業(yè)配配置室內(nèi)裝裝修頂級(jí)品品牌的的集合合品質(zhì)→物業(yè)配配置室內(nèi)裝裝修世界一一流建建材品品牌保保障生生活的的高貴貴品質(zhì)質(zhì)：主要建建材及及室內(nèi)內(nèi)設(shè)備備均精精心挑挑選世世界知知名品品牌———高高檔德德國(guó)POGGENPOHL櫥櫥柜/歐洲洲whirlpool/西班班牙ROCA/美國(guó)國(guó)KOHLER衛(wèi)浴浴設(shè)施施等一一流裝裝修，，使業(yè)業(yè)主的的生活活處處處彰顯顯高雅雅品位位頂級(jí)品品牌的的集合合品質(zhì)→物業(yè)配配置室內(nèi)裝裝修———整整體廚廚房享譽(yù)全全球擁?yè)碛?10年歷史史的POGGENPOHL整體廚廚房品質(zhì)→物業(yè)配配置室內(nèi)裝裝修———整整體浴浴室服務(wù)→物業(yè)配配置便利性性、融融合性性、安安全私私密性性可以打打TAXI的大堂堂設(shè)置獨(dú)獨(dú)立訪訪客停停車(chē)的的車(chē)庫(kù)庫(kù)公寓與與商業(yè)業(yè)停車(chē)車(chē)完全全區(qū)隔隔各部分分分別別設(shè)置置獨(dú)立立入口口及獨(dú)獨(dú)立大大堂服務(wù)→物業(yè)配配置國(guó)際酒店公寓標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)配置標(biāo)準(zhǔn)化自控管道輸送空調(diào)系統(tǒng)相對(duì)寬大的露天生活空間完善的廚房配套設(shè)施提供可供將來(lái)之需的家具組件常規(guī)設(shè)施高速電梯私密性安全性極佳的地下停車(chē)場(chǎng)緊急情況下用于電梯及照明的發(fā)電系統(tǒng)使用選擇長(zhǎng)期定居臨時(shí)居?。ㄆ溆鄷r(shí)間需彈性出租和日常打理）臨時(shí)居住（其余時(shí)間用于假期出租）出租輪流的假期客房預(yù)約業(yè)主人人流入入口廳廳堂設(shè)設(shè)24小時(shí)酒酒店式式服務(wù)務(wù)臺(tái)家居清清潔及及家務(wù)務(wù)助理理服務(wù)務(wù)干濕洗洗熨服服務(wù)安排電電召的的士服服務(wù)租車(chē)服服務(wù)籌辦宴宴會(huì)及及到會(huì)會(huì)服務(wù)務(wù)提拿物物件，，關(guān)開(kāi)開(kāi)車(chē)門(mén)門(mén)定時(shí)喚喚醒服服務(wù)代為訂訂餐、、送餐餐服務(wù)務(wù)代租、、代管管服務(wù)務(wù)國(guó)際酒酒店公公寓的的附加加服務(wù)務(wù)服務(wù)→物業(yè)配配置車(chē)輛出入管理小區(qū)背景廣播信息系統(tǒng)小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)中心業(yè)主論壇物業(yè)管理公告在線服務(wù)萬(wàn)能IC卡■寬帶網(wǎng)絡(luò)■通信線路■視頻接收端子服務(wù)→物業(yè)配配置服務(wù)→物業(yè)配配置特色服服務(wù)提提升物物業(yè)價(jià)價(jià)值的的舉措措奔馳中中/大巴提提供深深港，，環(huán)城城免費(fèi)費(fèi)接送送服務(wù)務(wù)承諾對(duì)對(duì)業(yè)主主應(yīng)得得權(quán)益益的保保證公寓內(nèi)內(nèi)專(zhuān)設(shè)設(shè)的Golf球包儲(chǔ)儲(chǔ)藏室室和管管理服服務(wù)Golf的預(yù)先先定場(chǎng)場(chǎng)服務(wù)務(wù)，會(huì)會(huì)員籍籍的協(xié)協(xié)助辦辦理“標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層管管家式式”物物業(yè)管管理服服務(wù)任何客客戶(hù)需需物業(yè)業(yè)管理理中心心提供供任何何服務(wù)務(wù)時(shí)，，只需需開(kāi)門(mén)門(mén)召喚喚或啟啟動(dòng)戶(hù)戶(hù)內(nèi)服服務(wù)按按鈕直直接告告知服服務(wù)需需求服務(wù)→物業(yè)配配置私密性性與安安全性性更加人性化化的物管管服務(wù)→物業(yè)配配置私密性性與安安全性性一卡通系統(tǒng)聰明購(gòu)購(gòu)物→物業(yè)配配置戶(hù)型劃劃分戶(hù)型設(shè)設(shè)計(jì)以以40㎡、、45㎡標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)間間形式式劃分分，可可以打打通組組合，，形成成更多多產(chǎn)品品形式式聰明購(gòu)購(gòu)物→物業(yè)配配置室內(nèi)裝裝修雙拼后后的套套間可可采用用靈活活、個(gè)個(gè)性化化的隔隔斷分分隔空空間，，形成成空間間自然然過(guò)度度產(chǎn)權(quán)式服務(wù)式產(chǎn)品定定位國(guó)際酒店公寓產(chǎn)權(quán)式酒店服務(wù)式公寓彈性功能，可置換規(guī)避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)→→彈性性功能能元素素聰明購(gòu)購(gòu)物→用投資資承諾諾來(lái)提提升項(xiàng)項(xiàng)目的的溢價(jià)價(jià)空間間機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)有望提高售價(jià)承擔(dān)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加客戶(hù)源總成本抬升提升銷(xiāo)售速度國(guó)際酒店公寓產(chǎn)權(quán)式+服務(wù)式項(xiàng)目滿(mǎn)滿(mǎn)足功功能總部基地ShoppingMall物業(yè)類(lèi)型注：Office(辦公)有部分自自用項(xiàng)目功能分分區(qū)定位OfficeApartmentShopping本項(xiàng)目品牌屬性假日廣場(chǎng)品質(zhì)嚴(yán)謹(jǐn)文化品牌聯(lián)想德國(guó)全球設(shè)計(jì)中心項(xiàng)目品牌構(gòu)構(gòu)想華僑城·國(guó)際酒店公公寓——益田假假日廣場(chǎng)·全球信賴(lài)品品質(zhì)商業(yè)軸——華潤(rùn)中心生態(tài)軸——益田假日廣場(chǎng)行政軸——中航UDD9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、雨中黃葉葉樹(shù)，燈下下白頭人。。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202211:31:22AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見(jiàn)頻。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Saturday,December24,202213、乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問(wèn)問(wèn)年。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青青山。。24十二月月20222022/12/242022/12/242022/12/2415、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月222022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202216、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/242022/12/2424December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/249、沒(méi)有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒(méi)沒(méi)有有。。。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202211:31:22AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對(duì)對(duì)圓圓滿(mǎn)滿(mǎn)，，留留一一份份不不足足，，可可得得無(wú)無(wú)限限完完美美。。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Saturday,December24,202213、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。2022