某花園形象定位傳播策略及廣告表現(xiàn)報(bào)告

晉城銀座花園

形象定位傳播策略及廣告表現(xiàn)報(bào)告山西【2010】晉城〔銀座花園〕TG/10

顧問服務(wù)工作模塊及質(zhì)量保證體系1價(jià)值咨詢4實(shí)施咨詢3策略咨詢2戰(zhàn)略咨詢Step1A土地資源盤點(diǎn)及價(jià)值評(píng)估Step1B拆遷補(bǔ)償安置成本分析Step1C項(xiàng)目（土地）獲取研判Step2A開發(fā)目標(biāo)體系設(shè)計(jì)Step2B項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略Step2D管理組織模式設(shè)計(jì)Step2E規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書Step2F項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略定位Step2G政策研究Step3A開發(fā)經(jīng)濟(jì)模型與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)Step3B開發(fā)模式研究Step3C拆遷安置及土地運(yùn)營(yíng)研究Step3D投融資策略Step3E地塊劃分與開發(fā)方案Step3F成本控制研究Step3G產(chǎn)品設(shè)計(jì)任務(wù)書Step4A項(xiàng)目營(yíng)銷推廣計(jì)劃Step4B招商方案Step4C銷售控制方案Step4D駐場(chǎng)顧問服務(wù)Step2C項(xiàng)目整體發(fā)展定位四個(gè)層面共計(jì)21個(gè)模塊根據(jù)要求靈活訂制Step4A營(yíng)銷推廣咨詢階段劃分第一階段區(qū)域整合營(yíng)銷定位與地塊的初步定位第二階段基于總體定位下各地塊物業(yè)發(fā)展建議第三階段區(qū)域整合營(yíng)銷戰(zhàn)略與項(xiàng)目的營(yíng)銷策略區(qū)域整合模式地塊初步定位地塊定位報(bào)告地塊物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域營(yíng)銷戰(zhàn)略項(xiàng)目傳播策略提交成果市場(chǎng)調(diào)研企業(yè)及消費(fèi)者訪談?wù)匾?guī)分析區(qū)域開發(fā)借鑒案例分析工作內(nèi)容地塊資源研判地塊發(fā)展戰(zhàn)略地塊定位案例及模式借鑒地塊物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域價(jià)值分析案例及模式借鑒區(qū)域營(yíng)銷戰(zhàn)略項(xiàng)目賣點(diǎn)整合項(xiàng)目傳播策略Step4A營(yíng)銷推廣咨詢階段劃分第一階段消費(fèi)者購(gòu)買習(xí)性研究與產(chǎn)品形象定位第二階段基于營(yíng)銷戰(zhàn)略下的銷售執(zhí)行及推廣計(jì)劃第三階段項(xiàng)目整合營(yíng)銷執(zhí)行評(píng)估及策略修正項(xiàng)目形象定位報(bào)告產(chǎn)品銷售策略建議整合營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告產(chǎn)品銷售計(jì)劃建議整合營(yíng)銷評(píng)估報(bào)告銷售市場(chǎng)分析報(bào)告提交成果競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研企業(yè)及消費(fèi)者訪談區(qū)域媒介研究分析項(xiàng)目形象定位研究競(jìng)爭(zhēng)案例分析工作內(nèi)容產(chǎn)品價(jià)格策略研究項(xiàng)目銷售周期排布銷售節(jié)點(diǎn)及促銷傳播推廣整合營(yíng)銷媒介通路研究競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目跟蹤調(diào)研媒介效果評(píng)估整合營(yíng)銷階段評(píng)估消費(fèi)者跟蹤訪談階段銷售分析總結(jié)與客戶共同工作一起解決項(xiàng)目問題恒達(dá)世行認(rèn)為，應(yīng)該是這樣工作借助于客戶的資源和恒達(dá)世行內(nèi)部平臺(tái)迅速取得市場(chǎng)數(shù)據(jù)，提高工作效率經(jīng)?？蛻舻念I(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)和溝通項(xiàng)目進(jìn)展，以獲取及時(shí)指導(dǎo)和支持從客戶的真正需求出發(fā)，切實(shí)為解決客戶的問題來提供解決方案保證以事實(shí)為基礎(chǔ)，以成果為驅(qū)動(dòng)力的工作方法重視分析過程，重視事實(shí)依據(jù)，幫助客戶理清思路恒達(dá)世行認(rèn)為，不應(yīng)該這樣工作不利用外部及內(nèi)部資源，完全依靠項(xiàng)目組自已埋頭苦干，到單項(xiàng)工作結(jié)束前才向客戶領(lǐng)導(dǎo)遞交報(bào)告無視客戶的要求，就問題解決問題，針對(duì)性不強(qiáng)采用理論性的，以研究為驅(qū)動(dòng)力的工作方法只給最終結(jié)果銀座花園項(xiàng)目形象定位晉城市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析Part2.項(xiàng)目目標(biāo)Part3.本案周邊區(qū)域市場(chǎng)可比性項(xiàng)目特征分析Part4.消費(fèi)者調(diào)查分析Part5.前言Part1.本項(xiàng)目分析Part6.項(xiàng)目推廣定位Part7.營(yíng)銷推廣Part8.Part2.項(xiàng)目目標(biāo)總體開發(fā)目標(biāo)需要實(shí)現(xiàn)：資金要求、企業(yè)品牌、項(xiàng)目品牌三大目標(biāo)。Part2.回現(xiàn)目標(biāo)：確保項(xiàng)目后期現(xiàn)金流充裕總體開發(fā)目標(biāo)需要實(shí)現(xiàn)：資金要求、企業(yè)品牌、項(xiàng)目品牌三大目標(biāo)。Part2.品牌目標(biāo)：通過銀座花園項(xiàng)目的成功運(yùn)作塑造銀基地產(chǎn)品牌總體開發(fā)目標(biāo)需要實(shí)現(xiàn)：資金要求、企業(yè)品牌、項(xiàng)目品牌三大目標(biāo)。Part2.形象目標(biāo)：尋找銀座花園在晉城人心中的位置Part3.晉城市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分分析Part3.對(duì)宏觀房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的了解解是確定項(xiàng)目形形象包裝、推推廣工作的大大致方向房產(chǎn)市場(chǎng)分析析Part3.從房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)情況來看：：上半年全市市房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資10.8億元，同比增增長(zhǎng)15.8%，期中，商品品住宅投資7.2億元同比下降降3.8%，房地產(chǎn)投資資逐漸轉(zhuǎn)向非非商品房（即即寫字樓、商商業(yè)等）。整整體市場(chǎng)中商商品房的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓力逐漸減減弱房產(chǎn)市場(chǎng)分析析Part3.從商品房銷售售情況來看：：受到宏觀政政策的影響，，部分購(gòu)房需需求被抑制，，整體市場(chǎng)觀觀望期房濃郁郁，2010年上半年商品品房銷售僅14.1萬平米,同比下降25.5%。政策利好的的09年商品房銷售售為60.6萬平米。房產(chǎn)市場(chǎng)分析析Part3.從房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商資金來源源看：2010年上半年全市市房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)資金來來源18.5億元，同比增增長(zhǎng)50%。其中，國(guó)內(nèi)內(nèi)貸款3.4億元，同比增增長(zhǎng)1.1倍；企業(yè)自籌籌資金7.4億元，同比增增長(zhǎng)39.6%；其他資金7.7億元，同比增增長(zhǎng)41.1%。在其他資金金中，定金及及預(yù)收款5.7億元，增長(zhǎng)18.1%；個(gè)人按揭貸貸款0.7億元，增長(zhǎng)1.2倍。整體市市場(chǎng)企業(yè)負(fù)債債率較低，定定金及預(yù)收款款占有量較小小，各開發(fā)商商實(shí)力相對(duì)雄雄厚。房產(chǎn)市場(chǎng)分析析Part3.總體發(fā)展勢(shì)頭頭良好，波折折不斷，供需需兩旺但矛盾盾突出，房?jī)r(jià)價(jià)與收入比差差距逐年拉大大。城市規(guī)劃劃、政策引導(dǎo)導(dǎo)是推動(dòng)房地地產(chǎn)迅猛發(fā)展展的主要因素素。跟其他大大中城市相比比，晉城市城城市規(guī)模較小小，導(dǎo)致晉城城市房?jī)r(jià)相對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地地區(qū)的房?jī)r(jià)較較穩(wěn)定。與我我省其他部分分地市相比，，晉城市房地地產(chǎn)開發(fā)有著著明顯的后發(fā)發(fā)之勢(shì)。全市市上下正在進(jìn)進(jìn)行的新農(nóng)村村建設(shè)，城中中村改造整體體搬遷，房地地產(chǎn)開發(fā)提供供了相當(dāng)大的的市場(chǎng)機(jī)遇。。從同比漲幅來來看，晉城市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資增增長(zhǎng)幅度相對(duì)對(duì)去年呈現(xiàn)明明顯的放緩趨趨勢(shì)，施工規(guī)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大大，房地產(chǎn)市市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)步步增長(zhǎng)的良好好態(tài)勢(shì)從房屋竣工面面積和商品房房銷售面積來來看，晉城市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)由09年的樓市旺盛盛轉(zhuǎn)為今年的的相對(duì)低迷。。主要原因是是由于供應(yīng)量量的增大以及及政府政策的的導(dǎo)向在一定定程度上影響響了消費(fèi)信心心從價(jià)格漲幅來來看，由過快增長(zhǎng)變變?yōu)橄鄬?duì)穩(wěn)定定。這種現(xiàn)象象有利于市場(chǎng)場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定定發(fā)展。結(jié)論P(yáng)art4.本案周邊區(qū)域域市場(chǎng)可比性性項(xiàng)目特征分分析Part1.對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境的了解是項(xiàng)目形象包包裝、推廣工工作的入門課課Part4.案名：新界香香港城位置：澤州北北路516號(hào)瑞信街兩側(cè)側(cè)開發(fā)商：山西西盛華房地產(chǎn)產(chǎn)與重慶一城城置業(yè)聯(lián)合開開發(fā)承建商：河南南國(guó)安項(xiàng)目占地：585.37畝總建面積：838449㎡開發(fā)規(guī)劃：分分為三期開發(fā)發(fā)，其中住宅宅面積745037㎡。建筑規(guī)劃：40棟25層－32層高層電梯公公寓，商業(yè)、、會(huì)所所、小學(xué)、幼幼兒園總戶數(shù)：6800戶停車位：5151個(gè)，可租可售售目前供應(yīng)：A區(qū)兩棟高層；；B區(qū)5棟高層，共計(jì)計(jì)1500戶開發(fā)屬性：東東關(guān)社區(qū)城中中村改造項(xiàng)目目開盤價(jià)格：4000元/平米主力戶戶型：：兩室室兩廳廳一衛(wèi)衛(wèi)三三室室兩廳廳兩衛(wèi)衛(wèi)主力面面積：：83|84|106|112競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目：：Part4.案名：：金城城位置：：鳳臺(tái)臺(tái)東街街1766號(hào)開發(fā)商商：蘭蘭煜地地產(chǎn)與與晉城城博厚厚置業(yè)業(yè)承建商商：龍龍信建建設(shè)、、泰宏宏建設(shè)設(shè)、河河南潤(rùn)潤(rùn)華等等物業(yè)公公司：：深圳圳市之之平物物業(yè)項(xiàng)目占占地：：80687.5㎡項(xiàng)目總總建：：323502.76㎡，其中中住宅宅228537.36㎡、商業(yè)業(yè)10156.63㎡㎡車位：：1226個(gè)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃：：住宅宅、大大型商商業(yè)、、高檔檔公寓寓開盤價(jià)價(jià)格：：4800元/平米主力戶戶型：：兩室室兩廳廳一衛(wèi)衛(wèi)三三室室兩廳廳兩衛(wèi)衛(wèi)主力面面積：：94|132競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目：：Part4.案名：：佳潤(rùn)潤(rùn)尚城城位置：：紅星星東街街1811號(hào)開發(fā)商商：富富景地地產(chǎn)/蘭花花地產(chǎn)產(chǎn)/萬萬隆地地產(chǎn)聯(lián)聯(lián)合開開發(fā)物業(yè)公公司：：蘭花花物業(yè)業(yè)項(xiàng)目占占地：：188畝畝項(xiàng)目總總建：：300000㎡車位：：1226個(gè)功能規(guī)規(guī)劃：：6000㎡歐歐式商商業(yè)街街，健健身會(huì)會(huì)所，，幼兒兒園，，小學(xué)學(xué)，住住宅，，商業(yè)業(yè)建筑規(guī)規(guī)劃：：一二二期開開發(fā)20萬萬㎡，，17棟12層層/18層層高層層開盤價(jià)價(jià)格：：4500元/平米米主力戶戶型：：三室室兩廳廳兩衛(wèi)衛(wèi)四四室室兩廳廳兩衛(wèi)衛(wèi)五五室室兩廳廳兩衛(wèi)衛(wèi)主力面面積：：115|138|157|191|212|銷售進(jìn)進(jìn)度：：一二二期售售罄，，三期期開發(fā)發(fā)及銷銷售時(shí)時(shí)間未未定競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目：：Part4.案名：：太陽(yáng)陽(yáng)島位置：：紅星星街與與呂匠匠路交交叉口口西南南角開發(fā)商商：晉晉城市市鵬展展房地地產(chǎn)承建商商：河河南鴻鴻辰占地面面積：：17181.8㎡總建面面積：：46994㎡建筑規(guī)規(guī)劃：：兩棟棟18層商住住綜合合樓，，底商商3層裙樓樓住宅套套數(shù)：：180套停車位位：1：1.5交房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：毛坯坯銷售均均價(jià)：：8000元/㎡物業(yè)管管理：：小區(qū)區(qū)物業(yè)業(yè)封閉閉式管管理競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目：：Part4.案名：：龍澤澤苑位置：：太焦焦鐵路路線以以西；；中原原街以以南開發(fā)商商：太太行太太岳房房地產(chǎn)產(chǎn)占地面面積：：27024㎡㎡總建面面積：：9萬萬㎡建筑規(guī)規(guī)劃：：7棟棟五棟棟南北北朝向向，2棟東東西朝朝向建筑層層數(shù)：：12層/18層建筑現(xiàn)現(xiàn)狀：：封頂頂總戶數(shù)數(shù)：600戶銷售均均價(jià)：：4300元/㎡主力戶戶型：：134㎡/138㎡㎡/140㎡競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目：：Part4.案名：：銘基基鳳凰凰城位置：：澤州州南路路開發(fā)商商：山山西銘銘基房房地產(chǎn)產(chǎn)物業(yè)公公司：：馨居居佳物物業(yè)管管理有有限公公司占地面面積：：187960㎡㎡總建面面積：：291560㎡㎡產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃：：TWNHOUSE、情景景洋房房、多多層、、小高高層、、高高層住住宅套套數(shù)：：1711套停車位位：855個(gè)銷售均均價(jià)：：4400元/㎡景觀：：星形形廣場(chǎng)場(chǎng)，香香榭里里大道道，法法國(guó)風(fēng)風(fēng)情商商業(yè)街街，社社區(qū)入入口處處設(shè)置置女神神雕塑塑噴泉泉、設(shè)設(shè)有兒兒童活活動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)、觀觀景臺(tái)臺(tái)、林林蔭場(chǎng)場(chǎng)地、、休閑閑步道道、花花語(yǔ)回回廊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目：：Part4.案名：：香濱濱藍(lán)山山位置：：澤州州路與與北環(huán)環(huán)路交交叉口口南100米開發(fā)商商：峰峰景房房地產(chǎn)產(chǎn)承建商商：金金建、、林州州二建建、杭杭州建建工等等物業(yè)公公司：：馨居居佳物物業(yè)管管理有有限公公司占地面面積：：180畝總建面面積：：28萬㎡總戶數(shù)數(shù)：1452戶停車位位：地地下車車位2：1銷售均均價(jià)：：4500元/㎡景觀配配套：：3萬平米米人工工觀景景湖，，運(yùn)動(dòng)動(dòng)景觀觀廣場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目：：Part4.案名：：西城城香府府位置：：景西西路與與西大大街交交匯處處開發(fā)商商：峰峰花園園房地地產(chǎn)承建商商：河河南廣廣廈代理商商：西西安博博遠(yuǎn)項(xiàng)目占占地：：46畝總建面面積：：94151㎡開發(fā)屬屬性：：城區(qū)區(qū)苗孟孟莊城城中村村改造造總戶數(shù)數(shù)：1400戶停車位位：地地下項(xiàng)目配配套：：社區(qū)區(qū)安裝裝大型型水凈凈化設(shè)設(shè)備業(yè)業(yè)主會(huì)會(huì)所和和老年年活動(dòng)動(dòng)中心心，地地下車車庫(kù)，，區(qū)內(nèi)內(nèi)商業(yè)業(yè)配套套開盤價(jià)價(jià)格：：4300元/平米主力戶戶型：：兩室室兩廳廳一衛(wèi)衛(wèi)三三室室兩廳廳兩衛(wèi)衛(wèi)四四室室兩廳廳兩衛(wèi)衛(wèi)主力面面積：：85|93|113|129|172競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目：：Part4.案名：：摩天天六合合盛世世位置：：景西西路中中段開發(fā)商商：摩摩天集集團(tuán)承建商商：國(guó)國(guó)基代理商商：西西安博博遠(yuǎn)物業(yè)：：摩天天物業(yè)業(yè)項(xiàng)目占占地：：150畝總建面面積：：23萬㎡開發(fā)屬屬性：：城中中村改改造總戶數(shù)數(shù)：2000戶停車位位：地地下項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃：：人車車分流流，內(nèi)內(nèi)設(shè)小小學(xué)，，幼兒兒園，，會(huì)所所，涼涼亭亭，植植株，，中央央庭院院開盤價(jià)價(jià)格：：4100元/平米主力戶戶型：：兩室室兩廳廳一衛(wèi)衛(wèi)三三室室兩廳廳兩衛(wèi)衛(wèi)主力面面積：：105|135|140|157競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目：：Part4.案名：：四季季花城城位置：：鳳城城路與與中原原街交交匯處處開發(fā)商商：億億泰承建商商：金金建集集團(tuán)代理商商：北北京尚尚陽(yáng)盛盛物業(yè)：：四季季花城城物業(yè)業(yè)項(xiàng)目占占地：：230畝總建面面積：：28萬㎡開發(fā)屬屬性：：楊洼洼村城城中村村改造造停車位位：地地下項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃：：人車車分流流，內(nèi)內(nèi)設(shè)小小學(xué)，，幼兒兒園，，會(huì)所所，涼涼亭亭，植植株，，中央央庭院院開盤價(jià)價(jià)格：：3850元/平米主力戶戶型：：三室室一廳廳一衛(wèi)衛(wèi)主力面面積：：96|102|110競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目：：Part4.主力戶戶型100-130的三室室為主主，小小戶型型相對(duì)對(duì)稀少少；小區(qū)配配套方方面，，各中中高端端樓盤盤重點(diǎn)點(diǎn)主打打高檔檔物業(yè)業(yè)和智智能化化配套套，缺缺少在在景觀觀上和和戶型型上的的創(chuàng)新新；在戶外外廣告告方面面，多多采用用工地地圍擋擋包裝裝和看看房通通道，，香濱濱藍(lán)山山在澤澤州路路北段段采用用了路路旗推推廣手手段，，推廣廣上手手法相相對(duì)單單一，，無太太大亮亮點(diǎn)；；高附加加值和和概念念品質(zhì)質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)成為為個(gè)性性競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的主主流方方向；；未來短短期開開發(fā)區(qū)區(qū)項(xiàng)目目呈逐逐步增增多態(tài)態(tài)勢(shì)（（據(jù)了了解富富士康康、金金建集集團(tuán)等等企業(yè)業(yè)均在在開發(fā)發(fā)區(qū)拿拿到了了住宅宅用地地）；；對(duì)于住住宅的的投資資概念念尚未未得到到有效效體現(xiàn)現(xiàn)，投投資客客群所所占比比例較較?。?；市場(chǎng)特特點(diǎn):用他們們的眼眼光審視自自己Part4.市場(chǎng)特特點(diǎn):開發(fā)商商品牌牌知名名度區(qū)位規(guī)模/配套環(huán)境價(jià)位主力戶戶型面面積競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目香港城城金城佳潤(rùn)尚尚城太陽(yáng)島島……&………銀基花花園Part4.本案與與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目目對(duì)比比項(xiàng)目名稱金城香港城佳潤(rùn)尚城本案建筑規(guī)模32萬平方80余萬30萬平方不足12萬平方外部配套博物館、大劇院、蘭花酒店、萬通商業(yè)廣場(chǎng)建材市場(chǎng)博物館、澤州公園、文博植物園玉龍?zhí)豆珗@、心腦血管醫(yī)院、皇冠酒店內(nèi)部配套水系景觀，入口臺(tái)景觀、4大園區(qū)40%綠化，專業(yè)園林規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)商業(yè)、會(huì)所、小學(xué)、幼兒園6000平米商業(yè)、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、建生會(huì)所等園林、坡地落差、幼兒園、會(huì)所主力戶型91、132適中83、84、106、112137、158偏大90-130適中建筑形象版式高層建筑、簡(jiǎn)約洗練都市現(xiàn)代風(fēng)格框架剪力墻、現(xiàn)代建筑風(fēng)格框架剪力墻；3段式墻體色彩立面歐式風(fēng)情中式圍合式建筑風(fēng)格物業(yè)服務(wù)深圳之平物業(yè)：酒店式服務(wù)管理理念、IC卡式門禁、語(yǔ)音對(duì)講系統(tǒng)、自動(dòng)化智能車庫(kù)管理專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)蘭花物業(yè)：大門警衛(wèi)、24小時(shí)巡更、安全防盜入戶門專業(yè)物業(yè)管理：車庫(kù)智能化、電子巡更、社區(qū)廣播、電子巡更、出入警戒（建議）開發(fā)團(tuán)隊(duì)實(shí)力開發(fā)商實(shí)力雄厚營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)專業(yè)開發(fā)商實(shí)力普通營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)專業(yè)開發(fā)商實(shí)力雄厚營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)專業(yè)開發(fā)商實(shí)力雄厚營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)一流工程進(jìn)度封頂封頂入住打樁附加值投資升值空間日益增強(qiáng)大型社區(qū)公園住宅、投資空間社區(qū)文化、投資空間市場(chǎng)環(huán)環(huán)境定定價(jià)Part4.綜合性性價(jià)比比項(xiàng)目名稱滿分金城香港城佳潤(rùn)尚城本案均價(jià)P1=4800P2=4300P3=4500P4=？建筑規(guī)模1211優(yōu)12優(yōu)11優(yōu)10良外部配套1413優(yōu)13優(yōu)13優(yōu)13優(yōu)內(nèi)部配套1413優(yōu)12良13優(yōu)13優(yōu)主力戶型1211優(yōu)11優(yōu)8一般11優(yōu)建筑形象109優(yōu)8良9優(yōu)9優(yōu)物業(yè)服務(wù)1211優(yōu)9良10優(yōu)10優(yōu)開發(fā)團(tuán)隊(duì)實(shí)力1210良9一般10良11優(yōu)工程進(jìn)度64良5良6優(yōu)3一般附加值86良5一般7優(yōu)7優(yōu)總分100Q188Q284Q387Q487市場(chǎng)環(huán)環(huán)境定定價(jià)Part4.競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)導(dǎo)向定定價(jià)P1’=Q4/Q1*P1=4745P2’=Q4/Q1*P1=4450P3’=Q4/Q1*P1=4500按照上上述樓樓盤對(duì)對(duì)我項(xiàng)項(xiàng)目參參照價(jià)價(jià)值取取W1=20%W2=30%W3=50%P4=P1’W1+P2’W2+P3’W3=4530元/平米米綜合本案案與其他他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目比較較：建筑筑規(guī)模、、外部配配套、內(nèi)內(nèi)部配套套、主力力戶型、、建筑形形象、物物業(yè)服務(wù)務(wù)、開發(fā)發(fā)團(tuán)隊(duì)實(shí)實(shí)力、工工程進(jìn)度度、附加加值等，，得出本本案目前前市場(chǎng)定定價(jià)為4530元/平米米，通過過恒達(dá)世世行的專專業(yè)能力力可在市市場(chǎng)價(jià)格格基礎(chǔ)上上上調(diào)5%，實(shí)實(shí)際價(jià)格格可達(dá)到到4725元/平米米項(xiàng)目操作作起始價(jià)價(jià)格4600-4800元/平米，，形象成成熟期價(jià)價(jià)格5200元元/平米米，預(yù)期期實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目平均均價(jià)格約約為5050元元。市場(chǎng)環(huán)境境定價(jià)Part5.消費(fèi)者調(diào)調(diào)查分析析Part5.對(duì)消費(fèi)者者需求有有所了解解是項(xiàng)目形形象包裝裝、推廣廣工作的的基礎(chǔ)備注：我我公司對(duì)對(duì)晉城調(diào)調(diào)研1200余份市場(chǎng)場(chǎng)問卷，，對(duì)晉城城人購(gòu)房房習(xí)性的的研究得得出以下下結(jié)論P(yáng)art5.現(xiàn)住房滿滿意度:晉城市目目前住房房大多沒沒有物業(yè)業(yè)，有的的只是收收每月30元左右的的物業(yè)費(fèi)費(fèi)卻未提提供任何何物業(yè)服服務(wù)。晉城市目目前住房房大多以以6層多層住住宅和獨(dú)獨(dú)家小院院為主，，對(duì)于小小區(qū)的環(huán)環(huán)境也沒沒有太多多體現(xiàn)。。晉城市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)起步步較晚，，福利分分房和單單位集資資建房較較多，有有一定年年限的住住宅甚至至衛(wèi)生間間都是公公用。Part5.購(gòu)房考慮慮因素:價(jià)格、位位置是晉晉城人買買房首要要考慮的的因素，，兩相選選擇均超超過50%，因此我我們的項(xiàng)項(xiàng)目在銷銷售推廣廣中需要要突出較較高的品品牌價(jià)值值，以及及未來規(guī)規(guī)劃中區(qū)區(qū)域位置置的價(jià)值值。Part5.了解房地地產(chǎn)信息息主要途途徑：了解房地地產(chǎn)信息息途徑中中，朋友友介紹所所占比例例最高，，因此在在銷售過過程中要要格外注注重口碑碑營(yíng)銷，，樹立良良好的形形象與品品牌效應(yīng)應(yīng)。Part5.所能承受受的房款款總價(jià)：：由圖標(biāo)可可知，晉晉城市場(chǎng)場(chǎng)房?jī)r(jià)由由于09年的過快快增長(zhǎng)使使得絕大大部分人人無法短短時(shí)間接接受目前前的價(jià)格格。其中中35-50萬這部分分人群是是剛性需需求最多多的人群群。50-80萬這部分分人群最最符合本本案的客客戶群體體。因此此需要合合理抓住住這兩部部分人群群重點(diǎn)分分析，制制定營(yíng)銷銷推廣策策略加以以引導(dǎo)Part5.面積需求求:從面積上上看90-150受到大眾眾的青睞睞。從戶戶型配比比上看兩兩室兩廳廳、三室室一廳、、三室兩兩廳受大大眾的青青睞。值值得注意意的是大大多數(shù)人人更加喜喜歡三室室一廳的的戶型格格局，說說明晉城城對(duì)于餐餐客分離離的概念念認(rèn)識(shí)較較低，需需要多加加以引導(dǎo)導(dǎo)。Part5.付款方式式：一次性：：24.15%分期：36.65%按揭：39.20%Part5.建筑風(fēng)格格：調(diào)查結(jié)果果顯示，，不同人人群對(duì)樓樓體建筑筑風(fēng)格有有不同的的喜好。。更多的的人喜歡歡中式現(xiàn)現(xiàn)代，占占38.56%，其中21.19%對(duì)建筑外外立面風(fēng)風(fēng)格無要要求Part5.物業(yè)服務(wù)務(wù)關(guān)注度度：調(diào)查結(jié)果果顯示保保安、安安放監(jiān)控控所占比比例最高高，均突突破了一一半以上上的關(guān)注注度。另另外保潔潔、水、、暖、燃燃?xì)?、景景觀綠化化等也較較受關(guān)注注。Part6.本項(xiàng)目分分析Part6.區(qū)域分析析：本案本案東臨臨蘭花路路，北臨臨新市東東街，地地理位置置優(yōu)越，，交通便便捷。新新市東街街以北為為規(guī)劃中中的大型型居住區(qū)區(qū),地塊西側(cè)側(cè)有在建建的小學(xué)學(xué),周邊配套套設(shè)施齊齊全，是是未來的的繁華集集聚區(qū)Part6.項(xiàng)目概況況本工程項(xiàng)項(xiàng)目居住住區(qū)用地地面積44651平方米，，規(guī)劃為為5棟25層住宅、、1棟21層住宅、、1棟18層住宅，，1個(gè)配套幼幼兒園并并結(jié)合配配套商業(yè)業(yè)、物管管等輔助助用房。?？偨ㄖ娣e為為163305平方米，，其中地地上總建建筑面積積為115491平方米，，Part6.規(guī)劃景觀觀配套分分析地塊基地地內(nèi)地形形復(fù)雜，，為一山山體坡地地，其東東北側(cè)為為地塊最最高處，，西南側(cè)側(cè)較平緩緩，因而而有效利利用地形形地貌作作為規(guī)劃劃的出發(fā)發(fā)點(diǎn)，設(shè)設(shè)計(jì)力求求形成居居住環(huán)境境優(yōu)美的的山地特特色居住住空間。。Part6.規(guī)劃景觀觀配套分分析1充分保持持原有生生態(tài)地貌貌及人文文環(huán)境，，創(chuàng)造具具有地域域特色的的山地居居住空間間。2引進(jìn)時(shí)尚尚設(shè)計(jì)理理念，營(yíng)營(yíng)造現(xiàn)代代生活方方式和山山地意境境相融合合的居住住新形象象。3運(yùn)用新材材料、新新技術(shù)，，追求綠綠色生態(tài)態(tài)設(shè)計(jì)，，筑造可可持續(xù)發(fā)發(fā)展的特特色小區(qū)區(qū)。規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)理念Part6.規(guī)劃景觀觀配套分分析小區(qū)整體體布局與與自然環(huán)環(huán)境及已已建城市市充分融融合，山山體規(guī)劃劃和建筑筑單體設(shè)設(shè)計(jì)相結(jié)結(jié)合，對(duì)對(duì)建筑布布局和空空間序列列進(jìn)行整整體考慮慮，通過過建筑的的錯(cuò)落、、圍合等等手法創(chuàng)創(chuàng)造豐富富多變的的空間形形態(tài)。總總體設(shè)計(jì)計(jì)概念強(qiáng)強(qiáng)調(diào)“人人車分流流”，步步行與車車行標(biāo)高高錯(cuò)位，，使居民民置身于于小區(qū)當(dāng)當(dāng)中，達(dá)達(dá)到“舉舉目見綠綠,出門踏青青”的意意境。根據(jù)場(chǎng)地地地形條條件和周周邊道路路環(huán)境，，規(guī)劃從從小區(qū)北北向南分分別設(shè)計(jì)計(jì)了三個(gè)個(gè)標(biāo)高的的集中綠綠化臺(tái)地地，而7棟住宅樓樓就像““北斗七七星”，，呈錯(cuò)位位狀線形形布置，，圍繞這這三塊綠綠地而建建，東西西住宅之之間一改改以往的的山墻相相對(duì)，而而采取錯(cuò)錯(cuò)位式布布置，最最大限度度地增加加了每棟棟住宅的的景觀視視線。地塊中央央的集中中綠地，，標(biāo)高與與蘭花路路相同，，為居民民步行出出入創(chuàng)造造良好的的條件。。北側(cè)綠綠地比中中央綠地地高出2.5米，而南南側(cè)綠地地則相應(yīng)應(yīng)落低2.5米。三個(gè)個(gè)2.5米的場(chǎng)地地高差，，既結(jié)合合現(xiàn)狀地地形，創(chuàng)創(chuàng)造出變變化豐富富的地景景形態(tài)，，又不易易遮擋視視線，保保正了整整個(gè)小區(qū)區(qū)景觀視視線的完完整通透透性。北側(cè)兩塊塊綠地布布置二排排高層住住宅樓，，南側(cè)較較低綠地地布置一一棟21層和一棟棟18層住宅。。結(jié)合地地形高差差，建筑筑南低北北高，最最大限度度地引入入南側(cè)陽(yáng)陽(yáng)光，極極大改善善了小區(qū)區(qū)的微氣氣候環(huán)境境。南北北兩排住住宅之間間高差過過渡地帶帶順應(yīng)地地形布置置地下停停車庫(kù)，，滿足近近1：1的停車要要求；地地塊東側(cè)側(cè)南側(cè)沿沿街用二二層商業(yè)業(yè)公建圍圍合，隔隔離城市市道路的的車輛喧喧囂。幼兒園結(jié)結(jié)合沿街街商鋪位位于小區(qū)區(qū)東南角角，遠(yuǎn)離離住宅，，既不受受高層住住宅遮擋擋而獲得得充足的的陽(yáng)光，，同時(shí)對(duì)對(duì)住宅的的噪聲影影響也降降到最低低，且靠靠近城市市道路，，接送便便捷?？傮w布局局Part6.規(guī)劃景觀觀配套分分析車行主干干道集中中在西側(cè)側(cè)布置，，車行出出入口設(shè)設(shè)在新市市東街和和蘭花路路上，車車道依順順地勢(shì)，，盡量做做到平緩緩流暢，，使車輛輛均可直直接進(jìn)入入三個(gè)不不同標(biāo)高高的地下下車庫(kù)，，既減少少了坡道道干擾，，使得車車行交通通順暢而而便捷，，又作到到配合地地形，節(jié)節(jié)省土方方。規(guī)劃地塊塊中央景景觀綠化化中心為為主要景景觀步行行系統(tǒng)及及非機(jī)動(dòng)動(dòng)車系統(tǒng)統(tǒng)，周圍圍建筑宅宅前路環(huán)環(huán)繞中心心綠化，，環(huán)境優(yōu)優(yōu)美。景景觀步道道隨地勢(shì)勢(shì)曲折布布置，有有臨水木木棧道、、臺(tái)地步步道，結(jié)結(jié)合不同同標(biāo)高的的景觀平平臺(tái)、廣廣場(chǎng)，形形成完善善的步行行系統(tǒng)。。步行道道盡可能能就地取取材，用用當(dāng)?shù)孛崖咽庸すて鲋?，，達(dá)到可可持續(xù)發(fā)發(fā)展目標(biāo)標(biāo)。停車系統(tǒng)統(tǒng)：停車車主要采采用集中中地下停停車庫(kù)結(jié)結(jié)合少量量地面車車位。商商業(yè)停車車采用港港灣式停停車位，，地面嵌嵌植草磚磚或透水水磚，地地上種樹樹遮蔭，，增強(qiáng)綠綠化效果果。地地下車庫(kù)庫(kù)引入““生態(tài)陽(yáng)陽(yáng)光車庫(kù)庫(kù)”概念念，做到到自然通通風(fēng)、自自然采光光，采用用天然毛毛石擋土土墻半圍圍合，結(jié)結(jié)合爬藤藤等景觀觀植物，，創(chuàng)造與與環(huán)境和和諧統(tǒng)一一的生態(tài)態(tài)停車空空間。交通系統(tǒng)統(tǒng)Part6.規(guī)劃景觀觀配套分分析建筑布局局與道路路設(shè)計(jì)依依山就勢(shì)勢(shì)順應(yīng)地地形，確確定建筑筑物室內(nèi)內(nèi)外地坪坪標(biāo)高,廣場(chǎng)和活活動(dòng)場(chǎng)地地的設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)高及及場(chǎng)地內(nèi)內(nèi)道路的的標(biāo)高和和坡度，，力求填填挖總量量最小,并接近平平衡。局局部地段段加以改改造，設(shè)設(shè)擋土墻墻、護(hù)坡坡。由于基地地內(nèi)高差差較大，，在處理理不同標(biāo)標(biāo)高的場(chǎng)場(chǎng)地、道道路、綠綠地間的的銜接時(shí)時(shí)，對(duì)硬硬質(zhì)護(hù)坡坡進(jìn)行處處理，圖圖案處理理護(hù)坡或或種植草草皮，以以求達(dá)到到較好的的視覺和和環(huán)境效效益。道路縱坡最最大不超過過11%，坡長(zhǎng)小于于70米；道路最最小縱坡0.9%豎向設(shè)計(jì)Part6.規(guī)劃景觀配配套分析建筑布局與與道路設(shè)計(jì)計(jì)依山就勢(shì)勢(shì)順應(yīng)地形形，確定建建筑物室內(nèi)內(nèi)外地坪標(biāo)標(biāo)高,廣場(chǎng)和活動(dòng)動(dòng)場(chǎng)地的設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)高及及場(chǎng)地內(nèi)道道路的標(biāo)高高和坡度，，力求填挖挖總量最小小,并接近平衡衡。局部地地段加以改改造，設(shè)擋擋土墻、護(hù)護(hù)坡。由于基地內(nèi)內(nèi)高差較大大，在處理理不同標(biāo)高高的場(chǎng)地、、道路、綠綠地間的銜銜接時(shí)，對(duì)對(duì)硬質(zhì)護(hù)坡坡進(jìn)行處理理，圖案處處理護(hù)坡或或種植草皮皮，以求達(dá)達(dá)到較好的的視覺和環(huán)環(huán)境效益。。道路縱坡最最大不超過過11%，坡長(zhǎng)小于于70米；道路最最小縱坡0.9%總結(jié)Part6.戶型分析住宅類型每每戶建筑面面積從58-160平方米不等等，設(shè)計(jì)多多種戶型以以滿足不同同的需求。。戶型配比比如下：戶型區(qū)間戶型比例70以下7.5%70-907.5%100-11011%110-12012%130-14050%150-16512%Part6.項(xiàng)目SWOT分析S1：位于城市市發(fā)展（開開發(fā)區(qū)）前前沿，區(qū)域域已形成較較濃郁的居居住氛圍S2：戶戶型型區(qū)區(qū)間間大大，，受受眾眾人人群群廣廣，，對(duì)對(duì)于于本本案案去去化化利利好好S3:：園園林林景景觀觀規(guī)規(guī)劃劃匠匠心心獨(dú)獨(dú)特特S4：戶戶型型短短進(jìn)進(jìn)深深，，南南北北通通透透W1：區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目多多以以大大規(guī)規(guī)模模開開發(fā)發(fā)為為主主，，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓壓力力大大W2：工程進(jìn)度度暫起步，，競(jìng)爭(zhēng)上處處于劣勢(shì)W3：銀基品牌牌知名度和和品牌形象象空白.O1：晉城項(xiàng)目目對(duì)于社區(qū)區(qū)文化、物物業(yè)服務(wù)方方面注重不不高，可在在此基礎(chǔ)上上做區(qū)別同同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的切入點(diǎn)點(diǎn)。T1：目前房地地產(chǎn)政策的的不確定因因素為本案案增加的較較大不可預(yù)預(yù)見性Part7.項(xiàng)目推廣定定位Part7.目標(biāo)客戶定定位晉城市有這這樣一群人人：他們?cè)趪?guó)有有企事業(yè)單單位工作；；他們住的是是單位集資資房或福利利房；他們的房子子物業(yè)費(fèi)每每月每平米米不超過5角錢，有的的甚至沒有有物業(yè)費(fèi)他們屬于首首改或者再再改消費(fèi)群群；他們的子女女屬于首置置消費(fèi)群；；他們有著充充裕的公積積金，青睞睞于按揭的的付款方式式；他們有存款款，但是需需要一種能能引起他們們共鳴的投投資品或?qū)崒?shí)用品；他們就是本本案的目標(biāo)標(biāo)客戶群。。Part7.目標(biāo)客戶定定位富豪中高端中端中低端低端家庭年收入入30萬以上，比比例4%以內(nèi)頂端產(chǎn)品的的消費(fèi)者家庭年收入入16-25萬，約占10%中高端產(chǎn)品品的主力消消費(fèi)階層家庭年收入入10-15萬，約占20%中價(jià)位樓盤盤的主力消消費(fèi)力量家庭年收入入5-8萬，約占30%中低價(jià)位經(jīng)經(jīng)濟(jì)型樓盤盤的主要消消費(fèi)力量家庭年收入入4萬以下，約約占36%基本無住宅宅消費(fèi)力量量對(duì)中高端客客戶階層的的分析有助助于我們發(fā)發(fā)掘和分析析自己的目目標(biāo)客戶群群，并研究究他們的置置業(yè)特點(diǎn)；；客戶階層的的比例不等等于實(shí)際購(gòu)購(gòu)房客戶的的構(gòu)成比例例，一般來來講，越是是收入高的的客戶，其其人群在市市場(chǎng)的購(gòu)房房比例越高高；收入水平僅僅僅是衡量量客戶階層層的一個(gè)最最基本的方方式，事實(shí)實(shí)上對(duì)客戶戶階層的劃劃分還將結(jié)結(jié)合收入方方式、家庭庭結(jié)構(gòu)、年年齡特征等等因素。富豪中高端中端中低端低端Part7.目標(biāo)客戶定定位圖示客戶階階層主要從從客戶家庭庭的經(jīng)濟(jì)收收入來劃分分，并依據(jù)據(jù)其收入情情況劃分為為兩個(gè)客戶戶梯隊(duì)。中高端客戶戶的家庭收收入界定為為15萬元以上，，中端客戶戶的中上層層家庭收入入界定為10—15萬元；以上2類客群是市市場(chǎng)爭(zhēng)奪中中最為激烈烈的兩個(gè)客客戶群體，，對(duì)以上兩兩類客戶群群體詳細(xì)研研究將有利利于我們進(jìn)進(jìn)一步明確確客戶定位位、產(chǎn)品應(yīng)應(yīng)對(duì)策略及及項(xiàng)目整體體的開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略。客戶定位為為：中端、中高高端客群本項(xiàng)目客戶戶的初步界界定為：中端偏高客客戶的中下下層；中低端偏上上客戶。Part7.高端：家庭庭年收入至至少30萬以上，礦礦主、高官官、企業(yè)主主等富豪階階層。購(gòu)房目的：：追求較高高生活享受受，通常會(huì)會(huì)選擇高檔檔商品房，，注重升值值空間；年齡段：40-55歲經(jīng)濟(jì)能力：：有較強(qiáng)的的經(jīng)濟(jì)能力力，收入高高且穩(wěn)定，，通常一次次性或分期期付款；需求特點(diǎn)：：可能有自自己的私家家車，會(huì)選選擇居住環(huán)環(huán)境好的高高檔物業(yè)，，通常會(huì)要要求有車庫(kù)庫(kù)，偏向大大戶型，擁?yè)碛胁恢挂灰惶鬃》?；；產(chǎn)品特點(diǎn)：：比較重視視物業(yè)服務(wù)務(wù)、對(duì)房屋屋質(zhì)量、社社區(qū)環(huán)境、、整體的規(guī)規(guī)劃、交通通狀況也比比較關(guān)注客戶群體定定位Part7.中高端客戶戶：家庭年年收入15萬以上企事事業(yè)單位高高管階層購(gòu)房目的：：追求生活活質(zhì)量，希希望改善自自己的居住住條件，注注重居住的的舒適性，，二次置業(yè)業(yè)居多；年齡段：30-40歲經(jīng)濟(jì)能力：：有一定的的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)，收入高高且穩(wěn)定；；需求特點(diǎn)：：選擇中高高檔次的商商品房住宅宅。產(chǎn)品特點(diǎn)：：重視居住住小區(qū)業(yè)主主的層次，，對(duì)交通便便利程度、、社區(qū)景觀觀規(guī)劃、配配套設(shè)施、、地段、物物業(yè)管理較較為注重；；注重對(duì)子子女的教育育?？蛻羧后w定定位Part7.中端客戶：：家庭年收收入10萬以上企事事業(yè)單位高高薪階層：：購(gòu)房目的：：主要是解解決基本居居住需要，，多為一次次置業(yè)，或或?yàn)楦纳凭泳幼l件而而進(jìn)行二次次置業(yè)；年齡段：25-40歲；經(jīng)濟(jì)能力：：收入一般般，經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力有限，，由于有公公積金，付付款方式傾傾向于銀行行按揭；需求特點(diǎn)：：以解決居居住需求為為主，一般般為兩代或或三代同堂堂，需求工工作與居住住地點(diǎn)距離離不能太遠(yuǎn)遠(yuǎn)；產(chǎn)品特點(diǎn)：：對(duì)工程質(zhì)質(zhì)量、價(jià)格格、環(huán)境、、配套設(shè)施施較為注重重，如果有有面積較小小、總價(jià)不不高的中高高檔商品房房也會(huì)考慮慮；客戶群體定定位Part7.如何吸引這這類人？除去價(jià)格、、地段、交交通、配套套這些營(yíng)銷銷上不可改改變的因素素，他們對(duì)對(duì)以下因素素最為關(guān)注注：Part7.如何吸引這這類人？安防？不，首先它它是一個(gè)無無法讓人產(chǎn)產(chǎn)生聯(lián)想的的概念。同同時(shí)，它不不屬于市場(chǎng)場(chǎng)空白點(diǎn)。。我們?yōu)楹魏我ù罅苛繜o用的成成敗去和他他人競(jìng)爭(zhēng)一一個(gè)讓人無無法產(chǎn)生聯(lián)聯(lián)系的概念念？Part7.如何吸引這這類人？物業(yè)？對(duì)于我們擬擬定的目標(biāo)標(biāo)客戶群，，它的確具具有很強(qiáng)的的吸引力，，但是該定定多少錢？？定的高會(huì)會(huì)影響他們們預(yù)計(jì)的接接受范圍，，定的低我我們的后期期維護(hù)又該該怎么辦？？物業(yè)為本案案的輔助推推廣點(diǎn)Part7.如何吸引這這類人？文化？太行之巔，，千年晉城城；擁有1380多年的歷史史；這座老城，，無數(shù)名人人向往：末末代晉君來來過；大詩(shī)詩(shī)人陳子昂昂也來過；；程朱理學(xué)學(xué)的創(chuàng)始人人程顥來過過；這座老城，，無數(shù)名句句贊頌：躍躍馬天將暮暮，離山路路轉(zhuǎn)平。川川縈太行驛驛，樹繞澤澤州城。落落日翻旗影影，長(zhǎng)風(fēng)送送鼓聲。孤孤云在天際際，回首若若為情（于于謙到澤州州）；城西西前日吾來來處，野徑徑清流竹樹樹斜。日暮暮出城拼一一過，不因因水石為思思家（陳廷廷敬小山））這座老城，，有這么豐豐富的文化化歷史卻找找不到一個(gè)個(gè)傳承他載載體就是它！建建筑、景觀觀、生態(tài)、、人文、財(cái)財(cái)富等都是是本案文化化的點(diǎn)滴表表征……Part7.如何吸引這這類人？文化？太行之巔，，千年晉城城；擁有1380多年的歷史史；這座老城，，無數(shù)名人人向往：末末代晉君來來過；大詩(shī)詩(shī)人陳子昂昂也來過；；程朱理學(xué)學(xué)的創(chuàng)始人人程顥來過過；這座老城，，無數(shù)名句句贊頌：躍躍馬天將暮暮，離山路路轉(zhuǎn)平。川川縈太行驛驛，樹繞澤澤州城。落落日翻旗影影，長(zhǎng)風(fēng)送送鼓聲。孤孤云在天際際，回首若若為情（于于謙到澤州州）；城西西前日吾來來處，野徑徑清流竹樹樹斜。日暮暮出城拼一一過，不因因水石為思思家（陳廷廷敬小山））這座老城，，有這么豐豐富的文化化歷史卻找找不到一個(gè)個(gè)傳承他載載體就是它！建建筑、景觀觀、生態(tài)、、人文、財(cái)財(cái)富等都是是本案文化化的點(diǎn)滴表表征……銀座花園目目標(biāo)客群的的物業(yè)匹配配與品牌定定位Part1.傳播架構(gòu)品牌落地項(xiàng)目推廣年度性、持續(xù)性以品牌歷史和企業(yè)文化為主題以品牌廣告、軟文、公益活動(dòng)為載體階段性、實(shí)效性以產(chǎn)品價(jià)值為主題以大眾傳播、窄眾營(yíng)銷為載體品牌落地主題報(bào)廣訴求品牌理念，建立形象高度品牌展示售樓部?jī)?nèi)場(chǎng)包裝、項(xiàng)目樓書、精致生活手冊(cè)、系列軟文公關(guān)活動(dòng)凸顯“人文生活情趣”項(xiàng)目整合營(yíng)營(yíng)銷規(guī)律模模型可以幫幫助我們解解決價(jià)格、、工程形象象、銷售表表現(xiàn)及整合合推廣的關(guān)關(guān)系。Part7.銀座花園的的位置銀座花園項(xiàng)項(xiàng)目整合營(yíng)營(yíng)銷規(guī)律模模型說明需需要加強(qiáng)整整合營(yíng)銷工工作匹配。。時(shí)間營(yíng)銷強(qiáng)度曲曲線現(xiàn)場(chǎng)成熟曲曲線出生成長(zhǎng)成熟啟動(dòng)期價(jià)值提升期期價(jià)值成熟期期孕育產(chǎn)品生命周周期項(xiàng)目成長(zhǎng)階階段價(jià)值低高社區(qū)美譽(yù)度度曲線銷售價(jià)格曲曲線案名是我們們整盤營(yíng)銷銷推廣的““靈魂”Part5.好的案名=成功的基石石尊重自然，，以人為本本的設(shè)計(jì)內(nèi)內(nèi)涵含義：設(shè)計(jì)文化內(nèi)內(nèi)涵，出處處淵源，品品質(zhì)品味來源：以人為本的的設(shè)計(jì)內(nèi)涵涵，注重自自然、人與與建筑的關(guān)關(guān)系。大師級(jí)別的的設(shè)計(jì)Part5.菲利普·斯達(dá)克英文文名字（PhilippeStarck)是當(dāng)今最具具個(gè)性的設(shè)設(shè)計(jì)師，也也是才華橫橫溢的成功功的多面手手，他以其其具有超前前的時(shí)尚意意識(shí)的設(shè)計(jì)計(jì)而在２００世紀(jì)８００年代的設(shè)設(shè)計(jì)界中占占據(jù)這超級(jí)級(jí)明星的位位置．斯達(dá)達(dá)克所涉及及的設(shè)計(jì)范范圍包括建建筑、家具具、室內(nèi)設(shè)設(shè)計(jì)、摩托托車、榨汁汁機(jī)、過濾濾器甚至們們把手、花花瓶等細(xì)微微的家居產(chǎn)產(chǎn)品；成功功的經(jīng)典之之作包括1982年設(shè)計(jì)的三三腿coates椅子、1988年為紐約的的royalton飯店所做的的優(yōu)雅而華華麗的室內(nèi)內(nèi)設(shè)計(jì)、1990-1991年推出的juicysalit檸檬榨汁機(jī)機(jī)——折款設(shè)計(jì)的的創(chuàng)意極為為新穎，有有機(jī)的造型型看起來富富有藝術(shù)美美感，而1995年為aprilia設(shè)計(jì)的moto6,5摩托車則在在誘人的野野性之美中中融入浪漫漫、優(yōu)雅的的格調(diào)。今今天，斯達(dá)達(dá)克的設(shè)計(jì)計(jì)思路從以以前的時(shí)尚尚趨向于恒恒久的經(jīng)典典，認(rèn)為客觀性和樸樸實(shí)的風(fēng)格格是產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)中不可或或缺的整體體。1982年，法國(guó)總總統(tǒng)Mitterand（密特朗））要求他設(shè)設(shè)計(jì)在ElysééesPalace（香榭利舍舍）的私人人住宅，這使他名名聲大噪。。隨后，他他又將CaféCstes改變成了LeCafé，將紐約的的RoyaltonParamount改變成了新新的世界酒酒店中的經(jīng)經(jīng)典之作，，并在日本本造就了許許多建筑力力作。菲利普·斯斯達(dá)克(PhilippeStarck)案名是我們們整盤營(yíng)銷銷推廣的““靈魂”Part5.好的案名=成功的基石石品質(zhì)及品位位、高端含義：設(shè)計(jì)的檔次次、細(xì)節(jié)的的注重及近近精工的建建筑表情來源：用珠寶設(shè)計(jì)計(jì)的精工理理念設(shè)計(jì)房房屋，高端端奢華的設(shè)設(shè)計(jì)匠師大師級(jí)別的的設(shè)計(jì)Part5.PhilippeTournaire（菲利普普.杜河雷））是法國(guó)國(guó)里昂精精通寶石石打磨及及鑲嵌工工藝的大大師級(jí)人人物，被被譽(yù)為多多彩珠寶寶設(shè)計(jì)全全新理念念蓬勃發(fā)發(fā)展的領(lǐng)領(lǐng)航者。。TOURNAIRE，舉世聞聞名的珠珠寶品牌牌，2009年8月5日，PhilippeTournaire攜其最新新產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)來到到中國(guó)，，并將一一手創(chuàng)立立的珠寶寶品牌TOURNAIRE引入HIERSUN（恒信））鉆石宮宮殿。不不僅如此此，PhilippeTournaire還與HIERSUN（恒信））鉆石機(jī)機(jī)構(gòu)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，，為中國(guó)國(guó)消費(fèi)者者提供目目前風(fēng)靡靡國(guó)際的的奢侈品品高端定定制服務(wù)務(wù)。PhilippeTournaire（菲利普普.杜河河雷）大師級(jí)別別的設(shè)計(jì)計(jì)Part5.PhilippeTournaire（菲利普普.杜河河雷）大師級(jí)別別的設(shè)計(jì)計(jì)Part5.PhilippeTournaire（菲利普普.杜河河雷）案名是我我們整盤盤營(yíng)銷推推廣的““靈魂””Part5.好的案名名=成功的基基石高端和稀稀缺性含義：超寬樓間間距，超超小房屋屋進(jìn)深；；奢侈品品般稀缺缺的房屋屋來源：奢侈品：：百達(dá)翡麗麗PatekPhilippe來源：奢奢侈品：：