某社區(qū)商業(yè)戰(zhàn)略定位及產(chǎn)品規(guī)劃操作手冊

新景祥咨詢顧問部內(nèi)部分享——社區(qū)商業(yè)戰(zhàn)略定位及產(chǎn)品規(guī)劃操作手冊廈門市新景祥房地產(chǎn)策劃代理有限公司咨詢顧問部沉淀人：吳雅菲2010.07寫在前面：分享對象：新景祥咨詢顧問部伙伴分享目標(biāo)：了解社區(qū)商業(yè)操作流程及方法。分享版本：2010.07版僅僅，只是一次分享！做社區(qū)商業(yè)，先了解何為社區(qū)商業(yè)，與城市商業(yè)有何不同？概念規(guī)模分類社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場項目定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃什么是社區(qū)商業(yè)？

概念——社區(qū)商業(yè)是指以住宅小區(qū)為載體，以便民利民為宗旨，以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象的商業(yè)形態(tài)，是相對于城市中心商業(yè)、區(qū)域型商業(yè)而言的商業(yè)形態(tài)社區(qū)商業(yè)以住宅小區(qū)為載體以利民便民為宗旨以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象對住宅小區(qū)的依存關(guān)系：建筑上，社區(qū)商業(yè)和住宅小區(qū)是緊密聯(lián)系的經(jīng)營上，直接指向小區(qū)住戶表明了社區(qū)商業(yè)指向的終端消費者的地域性，是區(qū)別與其他商業(yè)最重要的特點不是、也無法滿足所指向的終端消費者的所有商業(yè)需求但對消費者需求的滿足必須具備方便的特性社區(qū)商業(yè)與城市商業(yè)的區(qū)別？在位置、消費群體、業(yè)態(tài)組合、建筑形態(tài)上存在差異性滿足住宅小區(qū)部分商業(yè)需求具有滿足需求的便利性形態(tài)、業(yè)態(tài)、層次較不完善類型位置消費群體業(yè)態(tài)組合建筑形態(tài)社區(qū)商業(yè)依附于社區(qū)，離居住集聚區(qū)很近消費對象明確，主要為周邊居住區(qū)的居民，商圈小主要面向社區(qū)居民的日常消費、針對性更強，主要經(jīng)銷日常生活用品，業(yè)態(tài)不完善最常見的是底商形態(tài)，一般是獨立的商鋪，少量為大開間商場城市商業(yè)城市商業(yè)區(qū)城市某區(qū)域或整個城市，甚至更為廣泛各種各樣的業(yè)態(tài)，十分完善形態(tài)多種多樣遵循“商業(yè)服從整個社區(qū)的大盤思維原則”首先是考慮如何更好地提升整個社區(qū)的綜合價值及居民生活素質(zhì)其次才是社區(qū)商業(yè)自身價值的最大化商業(yè)特色的營造應(yīng)與住宅的文化、特色保持高度一致社區(qū)商業(yè)與整體住宅關(guān)系？桃源居社區(qū)商業(yè)景觀小品案例：桃源居，社區(qū)主題形象定位為“世外桃源”，社區(qū)商業(yè)與住宅主題形象相一致，在景觀小品點綴上給予呼應(yīng)和表現(xiàn)社區(qū)商業(yè)一般規(guī)模？《中國城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》居住區(qū)分級控制規(guī)模居住區(qū)小區(qū)組團戶數(shù)(戶)1萬-1.5萬2千-4千300-700人口(人)3萬-5萬7千-1.5萬1千-3千商業(yè)服務(wù)配套700-910㎡/千人450-570㎡/千人150-370㎡/千人社區(qū)規(guī)模社區(qū)商業(yè)規(guī)模規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬平米以內(nèi)服務(wù)人口一般在5萬人以下服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)，合理半徑在800-1000M我國城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范約束了社區(qū)商業(yè)的規(guī)模一般在3萬㎡以下社區(qū)商業(yè)有哪些類型？1、按照商住比2、按照人均商業(yè)面積分類參考標(biāo)準值分類參考標(biāo)準值外向型5%-11%外向型1.08-2.54㎡中間型（偏外向型）2%-5%中間型（偏外向型）0.14-0.87㎡內(nèi)向型2%以下內(nèi)向型0.14-0.87㎡根據(jù)服務(wù)范圍的不同，分為外向型、中間型和內(nèi)向型三種社區(qū)商業(yè)分類社區(qū)商業(yè)服務(wù)半徑？主要消費圈在500m范圍內(nèi)社區(qū)商業(yè)步行5分鐘約500m步行10分鐘約1km騎車15分鐘約2km主要消費圈：社區(qū)商業(yè)50%-80%終端消費者來源于該區(qū)域次要消費圈：社區(qū)商業(yè)15%-25%終端消費者來源于該區(qū)域邊緣消費圈：社區(qū)商業(yè)零星的終端消費者來源于該區(qū)域“51015”社區(qū)購物網(wǎng)絡(luò)專業(yè)人士通過對人出行購物習(xí)慣的研究，提出社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)：步行5分鐘到達便利店步行10分鐘到達超市、餐飲店騎車15分鐘到達購物中心什么是商業(yè)業(yè)態(tài)？

概念——是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài)，是零售活動的具體形式。即零售企業(yè)為滿足不同的消費需求進行相應(yīng)的要素組合而形成的不同經(jīng)營形態(tài)。分類——國家質(zhì)檢總局、國家標(biāo)準委聯(lián)合發(fā)布新國家標(biāo)準《零售業(yè)態(tài)分類》（GB/T18106-2004），將業(yè)態(tài)分為17類有店鋪零售業(yè)態(tài)共有12種食雜店百貨店便利店專業(yè)店折扣店專賣店超市家居建材商店大型超市購物中心倉儲式會員店工廠直銷中心無店鋪零售業(yè)態(tài)共有5種電視購物郵購網(wǎng)上商店自動售貨亭電話購物商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)超市便利店大型綜合超市倉儲商店專業(yè)店大型專業(yè)店專賣店百貨店大型購物中心專業(yè)批發(fā)市場摸清自身身的商業(yè)業(yè)發(fā)展條條件城市規(guī)劃劃地理區(qū)位位項目規(guī)劃劃項目能見見度交通可達達性項目人車車流量周邊市政政配套及及物業(yè)社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場項目定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃城市規(guī)劃劃所在片區(qū)功能定位及發(fā)展方向商務(wù)區(qū)？行政區(qū)？文教區(qū)？住宅區(qū)？項目在片區(qū)商業(yè)規(guī)劃規(guī)劃布局？規(guī)模性質(zhì)？人均商業(yè)面積？所在片區(qū)人口發(fā)展規(guī)劃常住人口規(guī)模？人口流動性？人口結(jié)構(gòu)？分析城市市規(guī)劃的的發(fā)展方方向，明明確項目目商業(yè)發(fā)發(fā)展的規(guī)規(guī)劃環(huán)境境對本案商商業(yè)發(fā)展展的影響響地理區(qū)位位項目在城市中的區(qū)位占位老城區(qū)？新城區(qū)？城鄉(xiāng)結(jié)合部？近郊？遠郊？項目在片區(qū)中的區(qū)位占位核心區(qū)？邊緣區(qū)？成熟區(qū)？陌生區(qū)？項目與周邊項目區(qū)位關(guān)系相對獨立？互動密切？分析項目目區(qū)位占占位問題題，明確確項目商商業(yè)發(fā)展展背景環(huán)環(huán)境項目規(guī)劃劃體量指標(biāo)，上限與下限，是否是強制性規(guī)定？布局是否受限？與主干道退線要求？商業(yè)在住宅項目中的占位，初步判斷其類型項目自身的特征，判斷商業(yè)在各物業(yè)形態(tài)之間的占位了解項目目規(guī)劃中中的商業(yè)業(yè)體量規(guī)規(guī)劃及限限制，以以及商業(yè)業(yè)性質(zhì)初初步判斷斷是否具有水平高差？地塊與主干道關(guān)系，昭示性如何？是否具有綠化帶阻隔？是否具有自然環(huán)境的遮擋與阻隔，例如山體、水體？項目能見見度了解項目目商業(yè)的的昭示性性，是否否具備對對外服務(wù)務(wù)的外在在條件項目交通通可達性性社區(qū)商業(yè)業(yè)可達性性應(yīng)至少少滿足兩兩個方面面的條件件人流可以以方便地地到達地地塊車流可以以從城市市各個方方向到達達地塊并并可以方方便進出出和停留留地塊四周道路狀況自駕車出行狀況地塊交通微循環(huán)城市公交系統(tǒng)地塊內(nèi)人行交通位于項目哪個方向？道路等級與性質(zhì)？對于項目是否通達？是否擁堵？通往主要城市節(jié)點及商業(yè)節(jié)點是否便利？距離主要城市節(jié)點及商業(yè)節(jié)點的時空距離如何？到達項目是否有轉(zhuǎn)彎限制？是否具有隔離帶地塊本身內(nèi)循環(huán)與外部交通的對接關(guān)系公交站點于本案的分布密度本案與站點之間的通達條件主要人流路線與停留點選取各主要節(jié)點作為監(jiān)測點輻射范圍判斷監(jiān)測結(jié)果不同時段監(jiān)測結(jié)果，例如，上下班、閑時日平均流量峰值時間工作日與周末流量區(qū)別主要人流動線項目人車車流量項目及周周邊居民民出行方方式工具具特征、、人車流流量，判判斷項目目商業(yè)的的價值調(diào)查與分分析方法法同人流流量分析析項目市政政配套及及物業(yè)組組合即了解項項目周邊邊四至配配套環(huán)境境，對于于一些特特殊的市市政配套套，可能能導(dǎo)致商商業(yè)定位位的重要要改變中小學(xué)校幼兒園醫(yī)院銀行郵電通訊科研院所政府機構(gòu)購物中心超市餐飲休閑娛樂場所……項目界定定：項目商業(yè)業(yè)發(fā)展條條件如何何？初步判斷斷該社區(qū)區(qū)商業(yè)性性質(zhì)如何何？結(jié)論回答市場場購買力力、市場場容量、、競爭三三個問題題宏觀經(jīng)濟濟環(huán)境商業(yè)市場場現(xiàn)狀未來市場場競爭社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場項目定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃宏觀經(jīng)濟濟環(huán)境圍繞1個核心問問題進行行：當(dāng)?shù)氐刭徺I力力如何？？主要指標(biāo)標(biāo)消費力城鎮(zhèn)居民可支配收入與消費性支出社會消費品零售總額社會商品購買力指數(shù)人均GDP世界銀行行《世界發(fā)展展報告》人均國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值6000-8000美元，是是一個地地區(qū)商業(yè)業(yè)快速發(fā)發(fā)展的時時期解讀商業(yè)業(yè)市場，，必須建建立于詳詳盡細致致的市場場調(diào)查基基礎(chǔ)上?。∩虡I(yè)市場場調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)搜集集方法街頭攔截詢問入戶訪問深度訪談座談訪問電話訪問……網(wǎng)上調(diào)查日記式調(diào)查實地觀察郵寄訪問數(shù)據(jù)獲取途徑商業(yè)市場場圍繞3個核心問問題進行行：1、供給？？2、銷售？？3、價格？？歷年與近期片區(qū)商業(yè)物業(yè)供給面積？歷年與近期片區(qū)商業(yè)物業(yè)銷售面積？歷年與近期片區(qū)商業(yè)物業(yè)銷售價格？歷年與近期片區(qū)商業(yè)供銷主力產(chǎn)品？與其他片區(qū)的商業(yè)物業(yè)發(fā)展情況對比？與其他物業(yè)形態(tài)的對比情況，比如住宅？回答片區(qū)區(qū)商業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀供銷銷市場容容量、供供銷主力力與市場場占位問問題周邊商業(yè)業(yè)市場現(xiàn)現(xiàn)狀圍繞3個問題進行怎樣的市場供給現(xiàn)狀怎樣的消費現(xiàn)狀怎樣的現(xiàn)狀供求關(guān)系項目分布及本案關(guān)系？項目商業(yè)定位及檔次？項目商業(yè)體量？現(xiàn)狀業(yè)態(tài)及業(yè)種情況？租售價格情況？空置率情況？店面規(guī)格及形態(tài)？家庭特征？職業(yè)及收入特征？日均消費人流量？人均消費金額？購物時段特征？消費偏好特征？持有招商？全部銷售？二者兼有？判斷項目所處片區(qū)商業(yè)發(fā)展存在何種問題？本案是否具有機會點？未來趨勢如何？未來市場場競爭圍繞3個問題進行未來供給體量？商業(yè)定位及規(guī)劃？經(jīng)營模式？項目分布與本案關(guān)系？項目商業(yè)供給體量？推售時間？售價預(yù)期？項目商業(yè)定位？項目商鋪供給結(jié)構(gòu)？店鋪規(guī)格？持有招商？全部銷售？二者兼有？未來面市市項目是是否與本本案形成成競爭？？本案相比比競爭優(yōu)優(yōu)勢、劣劣勢如何何？本案競爭爭機會點點在哪里里？本案市場場占位如如何，給給予市場場定位：：領(lǐng)袖？？跟隨？？差異？？創(chuàng)新？？結(jié)論界定本案案消費群群體，掌掌握消費費特征終端消費費客群商鋪投資資客群商鋪經(jīng)營營者社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場項目定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃終端消費費客群定定位商圈劃分目標(biāo)客群調(diào)研目標(biāo)：大致圈定調(diào)研范圍界定調(diào)研力量的分配舉例：調(diào)查范圍以道路為骨干方圓500m范圍的主要消費圈，調(diào)查樣本取總量的50%-80%1km次級消費圈取15-25%邊緣消費圈層零星取樣對于一般社區(qū)商業(yè)：核心調(diào)查對象通常有如下類型本社區(qū)定位客群或已入住或即將入住業(yè)主周邊樓盤居住者社區(qū)周邊原著居民終端消費費客群定定位商圈劃分目標(biāo)客群調(diào)研市場調(diào)查分類分析歸納概況況定位終端消費費客群定定位——市場調(diào)查查年齡？性別？職業(yè)？文化水平？婚否？家庭結(jié)構(gòu)？收入水平？是否當(dāng)?shù)厝?？未來人口?shù)量、結(jié)構(gòu)、層次變遷？消費習(xí)慣？消費結(jié)構(gòu)？消費實力？消費偏好？作為研究分析的調(diào)研數(shù)據(jù)基礎(chǔ)終端消費費客群定定位——分類根據(jù)項目目研究重重點及目目標(biāo)，選選取某一一特征對對終端消消費客群群進行分分類，作作為研究究的基礎(chǔ)礎(chǔ)終端消費者區(qū)分按職業(yè)區(qū)分按年齡區(qū)分按地域來源區(qū)分按收入水平區(qū)分按家庭類型區(qū)分終端消費費客群定定位——分析消費習(xí)慣消費結(jié)構(gòu)消費實力消費偏好在分類之之下，對對不同類類別消費費者進行行研究消費地點消費頻次消費層次飲食服飾教育文化日常用品品時段偏好結(jié)伴購物目的性消費日均消費水平人均消費水平品牌關(guān)注度終端消費費客群定定位——歸納概況況商業(yè)物業(yè)業(yè)，特別別是社區(qū)區(qū)商業(yè)物物業(yè)，不不可能滿滿足所有有消費群群體的所所有需求求，因此此必須找找出各類類消費群群體的共共性和個個性！研究總結(jié)各類消費群體的消費共性和個性特征具有同樣消費特征的群體類別進行二次并類主力消費群體特征次主力消費群體特征特殊消費群體由主力消費群體特性得出項目終端消費客群定位方向124563123456123項目終端端消費客客群定位位示意圖商鋪投資資客群定定位前提：開開發(fā)商目目標(biāo)是將將社區(qū)商商業(yè)全售售或部分分銷售對投資客客群的定定位，更更關(guān)注的的是投資資客地域域來源、、購買力力與經(jīng)營營傾向商鋪投資資客群相相對住宅宅客群而而言，更更具有廣廣泛性和和不固定定性對大多數(shù)數(shù)地區(qū)大大多數(shù)情情況，商商鋪投資資客占70-90%甚至以上上比例投資客群群關(guān)注的的的核心心價值元元素也十十分單一一，及項項目商業(yè)業(yè)物業(yè)的的投資價價值商鋪投資資客群定定位劃定區(qū)域案例調(diào)研歸納總結(jié)取樣訪談歸納總結(jié)通常選取比項目所在片區(qū)更為廣泛的城市區(qū)域周邊項目城市相似地段類似項目地域來源購買力經(jīng)營傾向投資客投資自用兼顧地域來源購買力經(jīng)營傾向項目調(diào)研客群調(diào)研投資客群定位商鋪經(jīng)營營客群定定位前提：開開發(fā)商目目標(biāo)是將將商業(yè)物物業(yè)持有有招商或或者售后后返租招招商經(jīng)營營該類客群群難以定定位，關(guān)關(guān)鍵在于于滿足各各類業(yè)態(tài)態(tài)的物業(yè)業(yè)條件要要求超市類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）10,000-20,000單層面積（㎡）5,000－10,000經(jīng)營樓層選擇（層）－1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5進深≥50樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水提供市政管道供水，日供水量≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電提供符合國家標(biāo)準的市電和變壓器，電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，同時提供后備發(fā)電機中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動扶梯，貨梯兩部電話線提供配口燃氣管道提供城市燃氣管道配口排污預(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機設(shè)置機基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨區(qū)（㎡）500-1,000停車位（個）200-500物業(yè)交付裝修標(biāo)準毛坯綜合超市市超市類社區(qū)標(biāo)超超技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）1,000-3,000經(jīng)營樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位，日供水量≥100噸；供配電提供商場正常用電的高低壓配電設(shè)備電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，，并設(shè)置備用電源中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通電話線提供配口燃氣管道配備管道煤氣或瓶裝煤氣站排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位（個）50-150物業(yè)交付裝修標(biāo)準毛坯技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）100-500單層面積（㎡）100-500經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位供配電提供商場正常用電的高低壓配店設(shè)備并設(shè)置備用電源電話線提供配口物業(yè)交付裝修標(biāo)準毛坯超市類類便利超超市相比綜綜合超超市和和社區(qū)區(qū)標(biāo)超超，便便利店店對停停車位位沒有有要求求技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）500－1,000經(jīng)營樓層選擇（層）1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃氣管道提供接口排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個）50-200物業(yè)交付裝修標(biāo)準簡單裝修/毛坯餐飲類類大型中中式酒酒樓技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）150-400單層面積（㎡）100-200經(jīng)營樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1燃氣管道提供接口排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準簡單裝修/毛坯餐飲類類中西快快餐餐飲類類西式快快餐技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）100-250結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4中央空調(diào)需要，預(yù)留2-5個機位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準簡單裝修/毛坯技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）200-500結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1-2燃氣管道提供接口排污排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個）約20物業(yè)交付裝修標(biāo)準簡單裝修/毛坯餐飲類類西餐咖咖啡店店便利店店類便利店店技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-100經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）4－9進深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道寬1.5m以上，要裸露且沒有綠化帶物業(yè)交付裝修標(biāo)準簡單裝修對開間間、進進深和和層高高有較較多要要求，，且對對展示示性要要求高高技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）30－200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）3－10物業(yè)交付裝修標(biāo)準毛坯服務(wù)配配套及及精品品類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）80-500經(jīng)營樓層選擇（層）≤3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口燃氣管道不需要排污提供接口，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準簡單裝修/毛坯美容美美發(fā)類類美容SPA和美發(fā)發(fā)兩者者對經(jīng)經(jīng)營場場所的的技術(shù)術(shù)指標(biāo)標(biāo)要求求不盡盡相同同：美容業(yè)業(yè)態(tài)對對外服服務(wù)性性質(zhì)較較強，，對展展示性性要求求較高高，對對供給給水、、排污污等技技術(shù)指指標(biāo)有有著較較細致致的要要求。。一般般情況況下，，美容容SPA的經(jīng)營營樓層層多在在二層層，而而美發(fā)發(fā)大部部分則則在一一層。。美容SPA類商家家物業(yè)業(yè)條件件要求求技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）80－150經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）4－8進深（m）10-20給排水提供接口，能保持穩(wěn)定正常店前走道裸露，最好不要有綠化帶燃氣管道不需要排污提供接口，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準簡單裝修/毛坯美發(fā)類類商家家物業(yè)業(yè)條件件要求求生活家家居業(yè)業(yè)態(tài)由由于其其所銷銷售的的部分分產(chǎn)品品體積積較大大，對對于經(jīng)營面面積的的要求求相對對較大大。技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-200經(jīng)營樓層選擇（層）≤3層高要求（m）≥3開間（m）3-5進深（m）10-15物業(yè)交付裝修標(biāo)準簡單裝修/毛坯生活家家居對對于經(jīng)經(jīng)營場場所的的硬件件技術(shù)術(shù)要求求符合合自身身經(jīng)營營的需需要，，和其其他業(yè)業(yè)態(tài)相相比，，其對對大面面積商商鋪的的需求求可通通過打打通兩兩間或或多間間小鋪鋪來達達到，，這樣樣在規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計商商業(yè)建建筑時時可有有較大大的靈靈活性性。生活家家居類類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）≥200-500經(jīng)營樓層選擇（層）2～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口供配電提供接口且符合國家標(biāo)準排污提供接口，排污水管直徑要寬燃氣管道需要停車場車位50左右物業(yè)交付裝修標(biāo)準毛坯娛樂休休閑類類休閑類類業(yè)態(tài)態(tài)輻射射面較較廣，，服務(wù)務(wù)性質(zhì)質(zhì)較強強，對對于供供配電電、供供給水水、排排污、、停車車位等等要求求高，，同時時，面積的的需求求也相相對較較大。。休閑閑業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)營營場所所一般般在二二、三三樓制定項項目戰(zhàn)戰(zhàn)略社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場項目定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)略定定位分目定定位社區(qū)商商業(yè)定定位系系統(tǒng)項目戰(zhàn)略定位主題定位市場定位客群定位產(chǎn)品定位形象定位價格定位以一種概念或文化標(biāo)注項目的核心價值確定占領(lǐng)市場的特定身份：領(lǐng)袖？跟隨？差異？創(chuàng)新？結(jié)合項目或市場確定購買圈層確定項目的產(chǎn)品形態(tài)、風(fēng)格、檔次展示項目的整體印象以高價確定項目地位，或以低價競爭市場，強化競爭力本分享享，將將定位位系統(tǒng)統(tǒng)，根根據(jù)邏邏輯關(guān)關(guān)系，，分散散到各各個章章節(jié)中中項目整整體戰(zhàn)戰(zhàn)略定定位——原則戰(zhàn)略定定位：：完整整體現(xiàn)現(xiàn)和代代表項項目的的核心心價值值的理理念定位的原則整體項目的大定位消費者的需求社區(qū)商業(yè)物業(yè)的特征平衡區(qū)域商業(yè)布局的需要周邊競爭項目的商業(yè)特點項目整整體戰(zhàn)戰(zhàn)略定定位——方法方法1：三相交定位法方法2：假設(shè)論證定位法方法3：剝洋蔥法定位法等等……消費者希望什么市場競爭偏向地塊自身適宜做什么項目定位消費者者、地地塊、、市場場組成成一個個大的的立體體平臺臺，三三者在在內(nèi)容容、作作用、、功能能上交交叉聯(lián)聯(lián)系，，相交交的平平衡點點就是是項目目的定定位依依據(jù)項目整整體戰(zhàn)戰(zhàn)略定定位——方法方法1：三相交定位法方法2：假設(shè)論證定位法方法3：剝洋蔥法定位法等等……假設(shè)論論證法法——從結(jié)論論出發(fā)發(fā)在很難難確定定最佳佳定位位時，，對集集中難難以排排出的的定位位進行行假設(shè)設(shè)論證證，分分析各各自的的優(yōu)劣劣勢，，再將將分析析結(jié)果果進行行對比比，據(jù)據(jù)此確確定最最終定定位方法建建立的的條件件：詳盡的的市場場調(diào)查查該方法法的優(yōu)優(yōu)勢：：直奔主主題、、迅速速快捷捷，適適用于于疑難難項目目、特特殊項項目、、單體體項目目，不不適合合大型型項目目步驟：：先設(shè)計計幾種種最佳佳定位位，然然后分分別對對每一一個定定位進進行分分析、、求證證求證結(jié)結(jié)論選選取最最優(yōu)的的兩個個定位位，以以時間間、成成本、、難度度為坐坐標(biāo)，，對設(shè)設(shè)計操操作程程序再再次求求證分分析根據(jù)再再次求求證的的結(jié)論論最終終確定定項目目定位位，并并將該該定位位于市市場同同類項項目進進行對對比分分析，，以判判斷該該定位位的預(yù)預(yù)期效效果項目整整體戰(zhàn)戰(zhàn)略定定位——方法方法1：三相交定位法方法2：假設(shè)論證定位法方法3：剝洋蔥法定位法等等……剝洋蔥蔥定位位法——讓矛盾盾層層層轉(zhuǎn)化化此方法法就是是找矛矛盾，，讓矛矛盾不不斷轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化，，而最最關(guān)鍵鍵的是是否找找準第第一個個核心心矛盾盾項目的的核心心問題題到底底是什什么？？這是是項目目成功功與否否的決決定性性條件件。項目最最大的的難點點是什什么？？這是是解決決和突突破的的最大大障礙礙。接觸地塊：發(fā)現(xiàn)主要矛盾A地塊研究：轉(zhuǎn)化為主要矛盾B市調(diào)：轉(zhuǎn)化為主要矛盾C綜合分析：轉(zhuǎn)化為主要矛盾D主要矛盾A主要矛盾C主要矛盾D……定位產(chǎn)生主要矛盾B主題定定位商圈現(xiàn)有業(yè)態(tài)規(guī)劃發(fā)展趨勢項目商業(yè)業(yè)態(tài)項目商業(yè)規(guī)模休閑？娛樂？餐飲？休閑？文化？購物？專業(yè)店？專賣店？便利店？超市？外向？中間？內(nèi)向？主題定位表述舉舉例：：為社區(qū)區(qū)生活活配套套服務(wù)務(wù)的，，以經(jīng)經(jīng)營休休閑、、文化化、娛娛樂、、日常常購物物為主主的，，綜合合性社社區(qū)商商業(yè)檔次定定位項目整體戰(zhàn)略市場競爭環(huán)境項目客群定位項目商業(yè)規(guī)模高檔？中檔？低檔？高檔？中檔？低檔？高檔？中檔？低檔？高檔？中檔？低檔？檔次定位商業(yè)的的主題題形象象定位位主要要考慮慮的因因素：：住宅樓樓盤的的整體體風(fēng)格格；項目片片區(qū)的的整體體氛圍圍；主題營營造的的可實實現(xiàn)性性等；；形象定定位實現(xiàn)項項目戰(zhàn)戰(zhàn)略目目標(biāo)的的途徑徑社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場項目定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃商業(yè)規(guī)規(guī)模業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃面積配配比店面規(guī)規(guī)格布局規(guī)規(guī)劃建筑風(fēng)風(fēng)格環(huán)境景景觀功能配配套商業(yè)規(guī)規(guī)?！悸妨闶蹣I(yè)業(yè)飽和和狀態(tài)態(tài)分析析零售業(yè)業(yè)引力力模型型計算算城市居居住區(qū)區(qū)設(shè)計計規(guī)范范要求求商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)模模定定位位商業(yè)規(guī)規(guī)模——零售業(yè)業(yè)飽和和狀態(tài)態(tài)分析析目標(biāo)判斷是是否可可能設(shè)設(shè)立商商場假設(shè)在本項項目地地段設(shè)設(shè)定一一集中中商業(yè)業(yè)，其其最低低要求求是服服務(wù)于于本社社區(qū)，，最高高要求求是服服務(wù)于于商圈圈，據(jù)據(jù)此來來確定定社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)的規(guī)規(guī)模區(qū)區(qū)間商圈內(nèi)內(nèi)主要要競爭爭對象象是主主力商商店，，臨街街商鋪鋪不計計入飽飽和度度計算算的營營業(yè)面面積內(nèi)內(nèi)分析模模型按照零零售飽飽和理理論，，只有在在零售售飽和和度大大于平平均值值的情情況下下，才才有可可能在在商圈圈內(nèi)開開設(shè)商商場。計算算公式式如下下：零售飽飽和度度IRS（元/㎡.日）=C（人））×RE（元/日）/RF（㎡））IRS———商業(yè)圈圈的零零售飽飽和指指數(shù)；；C———商業(yè)圈圈內(nèi)的的潛在在顧客客數(shù)目目RE————商圈內(nèi)內(nèi)消費費者人人均消消費支支出；；RF———商圈內(nèi)內(nèi)主要要商店店的營營業(yè)面面積計算的的零售售飽和和度與與全市市零售售業(yè)盈盈虧平平衡點點單位位營業(yè)業(yè)額比比較，，高于于平均均值則則表明明所在在商圈圈內(nèi)商商業(yè)零零售業(yè)業(yè)尚未未達到到飽和和狀態(tài)態(tài)商業(yè)規(guī)規(guī)?！闶蹣I(yè)業(yè)飽和和狀態(tài)態(tài)分析析計算:極限規(guī)模測算表下限：社區(qū)商業(yè)上限：城市商業(yè)社區(qū)常住人口總數(shù)（戶）A城市商圈總?cè)丝冢ㄈf人）F社區(qū)配套超市（㎡）B商圈內(nèi)人均消費（元/年）G社區(qū)人流量（萬人/日）C偶得性消費商業(yè)面積D商圈內(nèi)年總消費（億元）H中西餐廳、休閑娛樂等目的性消費商業(yè)面積（㎡）E項目可能的規(guī)模下限（萬㎡）X項目可能的規(guī)模上限（萬㎡）Y規(guī)模下下限的的計算算，根根據(jù)城城市居居住區(qū)區(qū)規(guī)劃劃規(guī)范范，社社區(qū)商商業(yè)面面積在在9000㎡-17000㎡規(guī)模上上限的的計算算，根根據(jù)零零售商商業(yè)飽飽和度度進行行計算算，即即當(dāng)零零售商商業(yè)飽飽和度度達到到盈虧虧臨界界值時時，所所需要要的商商業(yè)面面積，，計算算公式式：RF（㎡））=C（人））×RE（元/日）/零售飽飽和度度臨臨界值值IRS（元/㎡.日）商業(yè)規(guī)規(guī)模——零售引引力模模型目標(biāo)考慮競競爭因因素下下，計計算本本案商商業(yè)能能夠占占領(lǐng)的的市場場份額額要點明確競競爭對對象及及競爭爭規(guī)模模商業(yè)點點吸引引顧客客的概概率與與商業(yè)業(yè)面積積正相相關(guān)，，與出出行時時間負負相關(guān)關(guān)出行時時間，，按商商圈人人口重重心到到商業(yè)業(yè)點步步行時時間進進行計計算引力模模型本案吸引商圈人口到達本案i購物的概率J表示第N個商業(yè)點Sj表示第j個商業(yè)點的商業(yè)面積，Tij表示從商圈i到達j商業(yè)點步行時間修正系數(shù)，根據(jù)項目業(yè)態(tài)及經(jīng)營品種而定，一般取1或2商業(yè)名稱商業(yè)面積SJ點到達本項目的出行時間S/Tλ到j(luò)點消費的概率J1S1T1X1P1J2S2T2X2P2J3S3T3X3P3……………………本案假設(shè)最大上限SiTiXiPi商業(yè)規(guī)規(guī)?！闶垡δＤＰ陀嬎憧紤]競競爭的的客戶戶分流流情況況下，，將初初次計計算的的社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)規(guī)模模上限限修正正為：：修正正后后本本案案商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)模模上上限限=最大大的的上上限限Si*到本本案案消消費費概概率率Pi（也也就就是是本本案案可可能能所所占占的的市市場場份份額額））實現(xiàn)現(xiàn)項項目目戰(zhàn)戰(zhàn)略略目目標(biāo)標(biāo)的的途途徑徑社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場項目定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)模模業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃面積積配配比比店面面規(guī)規(guī)格格布局局規(guī)規(guī)劃劃建筑筑風(fēng)風(fēng)格格環(huán)境境景景觀觀功能能配配套套業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃前前提提———功能能定定位位項目目戰(zhàn)戰(zhàn)略略定定位位功能能支支撐撐項目整體商業(yè)功能休閑功能購物功能社區(qū)公共服務(wù)功能餐飲功能保健功能文化功能娛樂功能功能能選選擇擇超市市、、餐餐飲飲、、便便利利店店、、服服務(wù)務(wù)配配套套、、美美容容、、服服飾飾精精品品、、生生活活家家居居和和休休閑閑八八大大類類業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)構(gòu)構(gòu)成成了了社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合規(guī)規(guī)劃劃原原則則：：社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)的的基基本本特特性性：：超市市、、餐餐飲飲和和服服務(wù)務(wù)配配套套是社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)的的三三大大基基本本業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)；；租金金收收益益的的最最大大化化，，位置置較較好好的的鋪鋪位位優(yōu)優(yōu)先先考考慮慮承承租租能能力力較較高高的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)；；是否否具具有有招招商商的的可可執(zhí)執(zhí)行行性性，，符符合合項項目目實實際際情情況況；；能否否在在項項目目目目前前條條件件下下開開業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營，，培培育育商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍；；符合合商商鋪鋪建建筑筑設(shè)設(shè)計計技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)。。業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃原原則則名稱位置規(guī)模（㎡）1家樂福福田區(qū)福強路與新洲三街交匯處19,0002家樂福福田區(qū)梅林一村一區(qū)12,0003萬佳福田區(qū)華強北路華發(fā)大廈18,5004萬佳福田區(qū)福中路福景大廈12,0005沃爾瑪福田區(qū)福星路福民樓9,8006沃爾瑪福田區(qū)上步路百花大廈裙樓18,7007人人樂福田區(qū)金田南路銀莊大廈21,8008新一佳福田區(qū)彩田南路彩福大廈14,4009百佳福田區(qū)福強路益田村中港城購物廣場13,00010百佳福田區(qū)華強北路群星廣場6,00011沃爾瑪羅湖區(qū)洪湖路湖景花園16,80012沃爾瑪羅湖區(qū)鳳凰路12號中山花園大廈裙樓12,50013萬佳羅湖區(qū)春風(fēng)路2021號長豐苑20,00014萬佳羅湖區(qū)翠竹路華麗園大廈12,50015新一佳羅湖區(qū)東門中路20,00016人人樂寶安25區(qū)華豐商貿(mào)城13,50017萬佳寶安5區(qū)新安湖商業(yè)城24,00018沃爾瑪寶安35區(qū)前進路安華工業(yè)區(qū)16,50019新一佳寶安22區(qū)公園路24,00020沃爾瑪龍崗區(qū)布吉街道大芬社區(qū)深惠路旁17,00021新一佳龍崗區(qū)布吉街道白鴿路信義假日名城23,00022沃爾瑪南山區(qū)蛇口東濱路與南海大道交匯處20,00023人人樂南山區(qū)后海大道6,300平均規(guī)模（㎡）15,870找出出本本地地及及相相關(guān)關(guān)區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)，，與與本案案相相似似社社區(qū)區(qū)（外外向向型型、、中中間間型型或或內(nèi)內(nèi)向向型型，，與與本本案案戰(zhàn)戰(zhàn)略略定定位位相相類類似似的的社社區(qū)區(qū)）），，對對在在經(jīng)經(jīng)營營的的各各類類業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)進進行行統(tǒng)統(tǒng)計計，，總結(jié)結(jié)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)配配比比一一般般規(guī)規(guī)律律。例如如右右表表：：統(tǒng)計計樣樣本本，，深深圳圳23個社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃方方法法經(jīng)營面積占比達到15％以上，可視為是該社區(qū)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)，發(fā)揮著主體作用另外，結(jié)合區(qū)域特征，可歸納出區(qū)域特征下的業(yè)態(tài)配比規(guī)律（如，城市郊區(qū)陌生區(qū)域業(yè)態(tài)配比與城市核心區(qū)的必然不同）在一般規(guī)律參考下，結(jié)合本案戰(zhàn)略定位，進行業(yè)態(tài)規(guī)劃，為后續(xù)指導(dǎo)商鋪產(chǎn)品規(guī)劃做準備業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃方方法法業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃案例例借借鑒鑒社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分布布規(guī)規(guī)律律本案案戰(zhàn)戰(zhàn)略略定定位位客戶戶需需求求（（各各類類商商家家需需求求））業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃商鋪鋪面面積積配配比比規(guī)規(guī)劃劃地域域特特征征開發(fā)發(fā)商商意意圖圖（租租售售意意圖圖））市場場定定位位各類類業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)面面積積要求求一一般般規(guī)規(guī)律律業(yè)態(tài)經(jīng)營面積（㎡）經(jīng)營樓層位置社區(qū)超市1000-5000-1-3層主干道/主入口便利超市100-5001層主入口/主干道餐飲快餐類：100-500；西餐咖啡：200-800；中式酒樓：1000-30001層/2層偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨近主干道美容美發(fā)美發(fā)50-100；美容200-10001層/2層主力承租面積通常位于2層，具體位置無特殊要求休閑類500-10001層/2層主力承租面積通常位于2層，具體位置無求，但要有一個良好的展示面便利店50-2001層靠近主入口，離居住區(qū)域較近餅屋或蛋糕店30-601層一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置生活家居100-2001層/2層屬于新興社區(qū)過渡業(yè)態(tài)，位置要求不高地產(chǎn)中介30-1001層在社區(qū)啟動區(qū)較多，位置較優(yōu)越干洗店10-201層靠近主入口，離居住區(qū)域較近沖印店10-201層位置要求弱其他----位置要求不高各類類商商家家物物業(yè)業(yè)條條件件一一般般規(guī)規(guī)律律商鋪鋪面面積積配配比比規(guī)規(guī)劃劃———一般般規(guī)規(guī)律律硬件件規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計如如不不合合理理，，會會導(dǎo)導(dǎo)致致合合適適的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)無無法法進進駐駐，，因因此此，，硬硬件件規(guī)規(guī)劃劃是是社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)能能否否良良好好經(jīng)經(jīng)營營的的重重要要環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)。。每種種業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)對對于于硬硬件件技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)的的要要求求都都不不一一致致，，對對于于鋪鋪位位面面積積的的需需求求也也各各不不相相同同，，結(jié)結(jié)合合社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)各各業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)面面積積需需求求，，將將鋪鋪位位按按面面積積區(qū)區(qū)間間分分為為“30㎡㎡以下下、、31㎡㎡－80㎡㎡、81㎡㎡－200㎡㎡、201㎡㎡－500㎡㎡、501㎡㎡以上上””五種種面面積積區(qū)區(qū)間間。。商鋪鋪面面積積配配比比規(guī)規(guī)劃劃———一般般規(guī)規(guī)律律輻射射面面廣廣的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，如如餐飲飲、、美美容容等等的的比比例例相相對對其其他他面面積積區(qū)區(qū)間間的的社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)較較高高，而而這這些些業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)經(jīng)營營面面積積都都較較大大，，因因此此，，大大面面積積鋪鋪位位比比例例相相對對應(yīng)應(yīng)較較高高。。但但是是，，在在個數(shù)數(shù)比比例例上上，，““30㎡㎡以下下””和和““31㎡㎡－80㎡㎡””兩種種面面積積區(qū)區(qū)間間的的鋪鋪位位還還是是占占有有較較大大的的比比例例，雖雖然然其其所所占占面面積積比比例例較較低低，，但但由由于于單單體體面面積積偏偏小小，，在在個個數(shù)數(shù)上上有有著著較較大大的的優(yōu)優(yōu)勢勢。。注：：此此統(tǒng)統(tǒng)計計是是深深圳圳的的23個社社區(qū)區(qū)的的統(tǒng)統(tǒng)計計，，各各地地的的特特征征，，需需要要建建立立在在對對當(dāng)當(dāng)?shù)氐氐牡拇蟠罅苛拷y(tǒng)統(tǒng)計計基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上。。商鋪面積配比比規(guī)劃——一般規(guī)律中間型社區(qū)商商業(yè)的輻射力力相對于外向向型社區(qū)商業(yè)業(yè)較弱，經(jīng)營營面積較大的的主力店在規(guī)模模上會相對的的減少，因而該面積積區(qū)間中“501㎡以上”的面積積相對應(yīng)的降降低，但個數(shù)比例例卻有所上升升，主要由于在在缺少經(jīng)營面面積較大的主主力店，為保保持商業(yè)的輻輻射面，相應(yīng)應(yīng)增加次主力店店的數(shù)量，形形成規(guī)模效應(yīng)應(yīng)。注：此統(tǒng)計是是深圳的23個社區(qū)的統(tǒng)計計，各地的特特征，需要建建立在對當(dāng)?shù)氐氐拇罅拷y(tǒng)計計基礎(chǔ)上。商鋪面積配比比規(guī)劃——一般規(guī)律內(nèi)向型社區(qū)商商業(yè)中面積區(qū)區(qū)間較大的鋪位面面積比例下降降較多，主要由于內(nèi)內(nèi)向型社區(qū)商商業(yè)的對外輻輻射力較弱，，一些輻射面面廣且經(jīng)營面面積較大的業(yè)業(yè)態(tài)比例會相相應(yīng)的較少。。注：此統(tǒng)計是是深圳的23個社區(qū)的統(tǒng)計計，各地的特特征，需要建建立在對當(dāng)?shù)氐氐拇罅拷y(tǒng)計計基礎(chǔ)上。業(yè)態(tài)30㎡及以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%餐飲9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服務(wù)配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%休閑2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%服飾精品11.0%10.1%4.4%1.7%0.0%地產(chǎn)中介11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合計100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%從以上23個社區(qū)的統(tǒng)計計，摸索一般般規(guī)律，如下下：商鋪面積配比比規(guī)劃——一般規(guī)律類別區(qū)間開間3m以下3m－6m6m－9m9m－18m18m以上——進深3m以下3m－6m6m－9m9m－15m15m－18m18m以上開間區(qū)間比例3m以下13.2%3m－6m51.2%6m－9m26.9%9m－18m4.0%18m以上4.8%合計100.0%進深區(qū)間比例3m以下4.5%3m－6m29.0%6m－9m30.8%9m－15m30.1%15m－18m1.6%18m以上4.0%合計100.0%社區(qū)商業(yè)的開開間/進深主要在以以下幾個區(qū)間間：從以上23個社區(qū)的統(tǒng)計計，摸索一般般規(guī)律，如下下：商鋪面積配比比規(guī)劃——一般規(guī)律商鋪面積配比比規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃商鋪面積規(guī)劃各類業(yè)態(tài)面積積要求一般規(guī)律律類似社區(qū)各類類業(yè)態(tài)面積一般般規(guī)律實現(xiàn)項目戰(zhàn)略略目標(biāo)的途徑徑社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場項目定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃商業(yè)規(guī)模業(yè)態(tài)規(guī)劃面積配比店面規(guī)格布局規(guī)劃建筑風(fēng)格環(huán)境景觀功能配套布局規(guī)劃人流動線規(guī)劃業(yè)態(tài)分布及規(guī)劃社區(qū)商業(yè)布局規(guī)劃社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)布局——原則各業(yè)態(tài)對于位位置要求不盡盡相同，總體體應(yīng)注意以下下基本原則：：在商業(yè)布點時時，可優(yōu)先考考慮體現(xiàn)居民民生活便利的的業(yè)態(tài)，如超超市、服務(wù)配配套類和便利利店等業(yè)態(tài)的的位置，既方方便社區(qū)及周周邊居民的消消費，又兼顧顧龍頭商家對對其它小商家家的帶動作用用；餐飲等業(yè)態(tài)有有噪音、衛(wèi)生生等問題，在在規(guī)劃業(yè)態(tài)時時應(yīng)避免影響響到社區(qū)居民民的正常生活活；對位置要求不不高的業(yè)態(tài)可可規(guī)劃于相對對較偏的位置置，如裝飾公公司、美容一一般是以二樓樓為主要承租租面積，但必必須預(yù)留良好好的展示面。。類型案例優(yōu)點缺點圈地街鋪型商業(yè)體量可以較大限度的擴大展示面較長，可視性佳，較有效的吸引外部的消費者，對外性較強，在一定程度上利于商業(yè)的銷售商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情況，對社區(qū)的整體形象有較大的負面影響入口街鋪型有利社區(qū)居民的購物消費，街鋪商業(yè)價值較高一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴大，且展示面不長，可視性不強入口集中型將商業(yè)獨立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對居住的影響，同時，在一定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴大，易于形成規(guī)模效應(yīng)，帶旺整個社區(qū)商業(yè)商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè)的便利性特點，有時不方便居民的購物消費以點帶面型商業(yè)較分散，在一定程度上方便居民的購物商業(yè)較分散，難形成規(guī)模效應(yīng)社區(qū)商業(yè)分布布類型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分布：案例例沿蓮花路展示效果最好，也是大型品牌主力商家分布最密集的區(qū)域，如麥當(dāng)勞、肯德基、民潤、小六湯包等二樓分布對位位置要求、人人氣要求不甚甚高的休閑、、娛樂、教育育、培訓(xùn)等圈地街鋪型：：萬科金色家家園社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分布：案例例入口街鋪型：：東?；▓@入口集中型：：波托菲諾各類社區(qū)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)分布要要求社區(qū)商業(yè)人流流動線規(guī)劃了解兩個概念念：人流焦點：一般位于社區(qū)區(qū)主出入口或商商業(yè)的主力店店，是人流的集集散地，具有唯一性，一般情況下下，人流焦點點人流較密集集，具有凝集集人流的作用用。人流端點點：一般位于于社區(qū)出入口和和商業(yè)的的主力店店，是拉動動人流的的關(guān)鍵，，可以并存存多個，有效地地提升人流流流動頻頻率。焦點型人流動線端點型人流動線人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，對人流焦點附近的商鋪價值提升明顯；人流集散中心為兩個或多個；兩端或多端拉動人流，增加人流頻率，提升商業(yè)的整體價值。社區(qū)商業(yè)業(yè)人流動動線規(guī)劃劃主力店分布位置人流焦點案例示意在臨香軒軒路和農(nóng)農(nóng)軒路處處規(guī)劃品品牌餐飲飲主力店店，依此此拉動整整個商業(yè)業(yè)的人流流，是商商業(yè)的人人流端點點社區(qū)商業(yè)業(yè)人流動動線規(guī)劃劃人流端點案例示意以超市主主力店、、臨天鵝鵝湖的品品牌餐飲飲店和社社區(qū)出入入口為人人流端點點，三個個端點拉拉動人流流經(jīng)過社社區(qū)的大大部分商商業(yè)注意點：：規(guī)劃人流流動線應(yīng)應(yīng)簡單易達達，增強商商業(yè)的便便利性；；人流焦點或人流端點盡量量臨主要要道路設(shè)設(shè)置，對外展展示面良良好，利利于導(dǎo)入入外部人人流；人流焦點應(yīng)設(shè)設(shè)置于商商業(yè)的中中心位置置，均勻的的拉動人人流；人人流端點的設(shè)設(shè)置應(yīng)考考慮能否否引導(dǎo)人人流經(jīng)過過盡可能能多的商商業(yè)；人流動線線設(shè)計以以直線為為主，在人流流視野范范圍內(nèi)的的商鋪，，具有較較高租金金價值，，同時適適當(dāng)勾勒勒弧線，，體現(xiàn)層層次感及及節(jié)奏，，增加人人流動線線的變化化；人流動線線規(guī)劃中中，可結(jié)結(jié)合具體體情況設(shè)置具有有銜接過過渡的中中庭等設(shè)施，，一方面面使人流流的動線線較靈活活，同時時也起到到很好的的凝聚人人氣的作作用，提提升部分分商鋪的的商業(yè)價價值。社區(qū)商業(yè)業(yè)人流動動線規(guī)劃劃實現(xiàn)項目目戰(zhàn)略目目標(biāo)的途途徑社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場項目定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃商業(yè)規(guī)模模業(yè)態(tài)規(guī)劃劃面積配比比店面規(guī)格格布局規(guī)劃劃建筑風(fēng)格格環(huán)境景觀觀功能配套套建筑風(fēng)格格四個原則則與項目整整體建筑筑風(fēng)格保保持協(xié)調(diào)調(diào)一致區(qū)別于住住宅等，，需要具具備商業(yè)業(yè)的建筑筑特點，，具有昭昭示性，，從住宅宅建筑群群體凸顯顯出來主入口突突出提升整體體項目形形象與品品質(zhì)環(huán)境設(shè)計的重點中心廣場的聚流效應(yīng)中心廣場與主入口的導(dǎo)流效應(yīng)購物環(huán)境格格節(jié)點的呼應(yīng)主入口的視覺沖擊力度休閑小品的搭配層次感室內(nèi)、外停車場的比例分配環(huán)境設(shè)計計景觀設(shè)計計與商業(yè)整整體戰(zhàn)略略定位、、商業(yè)主主題、形形象、業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃等相協(xié)協(xié)調(diào)的景景觀營造造包括整體風(fēng)格格細節(jié)營造造小品點綴綴材質(zhì)……功能配套套其他配套停車位電梯水電配套及設(shè)備機房及其他輔助用房實現(xiàn)項目目戰(zhàn)略目目標(biāo)的途途徑社區(qū)商業(yè)概述解讀本案營銷模式價格定位解讀市場項目定位營銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃銷售招商社區(qū)商業(yè)業(yè)營銷模模式推廣營銷模式式總體思路路：以品牌商商家或大大商家增增強鞏固固小商家家及投資資者信心心主力店及及次主力力店的主主要代表表：生活超市市中西連鎖鎖快餐中餐特色色酒樓美容SPA、休閑足足浴品牌牌商家品牌24小時便利利店等招商目前商業(yè)業(yè)市場有有四種操操作策略略，根據(jù)據(jù)不同的的操作策策略，所所引進的的業(yè)態(tài)及及長期經(jīng)經(jīng)營效果果也各不不相同。。帶租約銷銷售：售后包租租的一種種。即該該商鋪已已經(jīng)有商商家入駐駐，并且且已經(jīng)簽簽訂租賃賃合同，，投資客客在購買買該商鋪鋪后，可可立即得得到租金金收益，，但是收收益率的的高低不不能保證證。返租銷售售：該商鋪不不一定已已經(jīng)有商商家入駐駐，但是是開發(fā)商商或者商商業(yè)管理理公司會會向投資資客承諾諾一定的的租金回回報，并并且回報報率較為為固定。。銷售優(yōu)勢：劣勢：適用：商業(yè)銷售售競爭不不激烈導(dǎo)導(dǎo)致市場場成熟度度低，投投資客戶戶缺乏了了解；純街鋪銷銷售；商業(yè)體量量極少或或零星商商業(yè)物業(yè)業(yè)。發(fā)展商可可在短期期內(nèi)回籠籠資金，，降低項項目整體體資金壓壓力，無無需承擔(dān)擔(dān)返租補貼與與相關(guān)稅稅費；將商業(yè)經(jīng)經(jīng)營壓力力轉(zhuǎn)移向向中小業(yè)業(yè)主，由由其分擔(dān)擔(dān)經(jīng)營壓壓力。產(chǎn)權(quán)分散散，主力力店或品品牌店難難以進駐駐；無法規(guī)劃劃經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)及規(guī)規(guī)范整體體形象；；對于商業(yè)業(yè)做旺主主要靠市市場自身身調(diào)整，，所需時時間較長長；若經(jīng)營不不好，對對于項目目整體形形象有一一定影響響。銷售——純銷售售優(yōu)勢：通過招商商保證前前期商業(yè)業(yè)定位與與形象；；能快速回回收資金金，無需需承擔(dān)返返租補貼貼與相關(guān)關(guān)稅費；；短期內(nèi)使使業(yè)主獲獲得穩(wěn)定定收益。。劣勢：鋪位差異異性影響響銷售難難度的程程度比較較明顯；；未出租的的商鋪銷銷售難度度較大，，特別是是大鋪；；銷售難度度較大，，售價與與租金之之間產(chǎn)生生的收益益回報低低難以達達到投資資者期望望；中、長期期收益難難以穩(wěn)定定；后期經(jīng)營營管理難難度較大大，嚴重重損壞商商業(yè)形象象與公司司長期發(fā)發(fā)展；各類手續(xù)續(xù)復(fù)雜，，易產(chǎn)生生糾紛，，影響公公司品牌牌。適用：商業(yè)氛圍圍已形成成且正經(jīng)經(jīng)營紅火火，無需需擔(dān)心后后續(xù)收益益；可銷售物物業(yè)有大大型主力力店進駐駐且長期期經(jīng)營保保證，獲獲取長期期穩(wěn)定收收益回報報；純街鋪或或少量商商業(yè)物業(yè)業(yè)。銷售——帶租約銷銷售售優(yōu)勢：前期