鄭州某地產(chǎn)海上五月花市調(diào)報(bào)告課件

鄭州保利·海上五月花

案例鄭州保利·海上五月花案例1目錄一、------------------------------------------------項(xiàng)目品牌二、------------------------------------------------項(xiàng)目概況三、------------------------------------------------銷售情況四、------------------------------------------------戶型分析五、------------------------------------------------案場情況六、-----------------------------------------------推廣活動七、------------------------------------------------調(diào)研總結(jié)

2從“保利百合”到保利“海上五月花”，是保利“和”文化在中原大地上又邁出了夯實(shí)一步！項(xiàng)目品牌保利品牌——保利地產(chǎn)系出央企名門，深耕地產(chǎn)21載，連續(xù)四年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品牌價(jià)值第一名，總資產(chǎn)突破2500億元，年銷售認(rèn)購額逾千億，堅(jiān)持以商品住宅開發(fā)為主，適度發(fā)展持有經(jīng)營性物業(yè)，在住宅開發(fā)方面，逐漸形成了"康居"、"珍品"、"山水"、"尊享"的產(chǎn)品序列，涵蓋中高端洋房、公寓、別墅多個(gè)品類從“保利百合”到保利“海上五月花”，是保利“和”文化在中原大3“海上五月花”歷經(jīng)上海、沈陽、武漢、廈門、襄陽來到鄭州，承載著英倫風(fēng)范的低密度，墅級生活和貴族氣質(zhì)。1620年，滿載信仰的“五月花號”駛離歐洲，向著美洲大陸進(jìn)發(fā)，最終開辟一片嶄新的樂土，改寫世界的格局,這是開拓者精神的傳承和演繹。項(xiàng)目品牌海上五月花品牌——傳說保利?海上五月花的由來是1620年的五月花號，這是歷史上第一艘由英國駛往北美的清教徒移民船，追求自由與理想的五月花號船員，歷經(jīng)磨難駛往大洋彼岸，聞名于世的《五月花號公約》作為美國的第一套成文法，至今承載著“美國出生證明”的美譽(yù)，在如此美麗傳說的背后，成就了保利?海上五月花的由來“海上五月花”歷經(jīng)上海、沈陽、武漢、廈門、襄陽來到鄭州，承載4

保利五月花作為保利高端住房的一條產(chǎn)品線，繼而在全國各地鋪設(shè)，保利一貫宣傳品質(zhì)、央企形象，走高端房源路線，針對各地域區(qū)別，采取不同性質(zhì)的建筑類別建設(shè)；

海上五月花項(xiàng)目中樓盤多為低密度、高品質(zhì)，區(qū)域選擇在城市邊緣，環(huán)境較好的地區(qū)，價(jià)格略高于周邊房子價(jià)格，但是結(jié)合項(xiàng)目本身及區(qū)域優(yōu)勢，房子銷售情況還不錯。特色別墅、花園洋房高端洋房高層多層、高層高層住宅別墅別墅、花園洋房項(xiàng)目品牌保利·海上五月花一次改變生活的航行項(xiàng)目背景——自海上五月花品牌誕生上海以來，先后走過了武漢、沈陽、連云港、廈門等地，鄭州保利·海上五月花，于6座海上五月花之上，精選中央別墅區(qū)生態(tài)美地，是依托黃河濕地生態(tài)形成的傳統(tǒng)高端居住區(qū)，打造出堪稱中國典范的鄭州唯一純洋房社區(qū)保利五月花作為保利高端住房的一條產(chǎn)品線，繼而在5目錄一、------------------------------------------------項(xiàng)目品牌二、------------------------------------------------項(xiàng)目概況三、------------------------------------------------銷售情況四、------------------------------------------------戶型分析五、------------------------------------------------案場情況六、-----------------------------------------------推廣活動七、------------------------------------------------調(diào)研總結(jié)

6項(xiàng)目概況——鄭州保利·海上五月花是央企地產(chǎn)領(lǐng)袖保利地產(chǎn)繼中原區(qū)保利百合項(xiàng)目之后,在鄭州的又一力作,項(xiàng)目投資5.3億元，規(guī)劃建筑面積約25萬㎡,涵蓋高端住宅和商業(yè)街區(qū),采用“兩低、兩高”的規(guī)劃理念,打造鄭州唯一純洋房社區(qū)開發(fā)商鄭州保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置惠濟(jì)區(qū)花園路英才街西南售樓地址市區(qū)接待中心：花園路農(nóng)業(yè)路大商新瑪特入口現(xiàn)場接待中心：惠濟(jì)區(qū)花園路英才街西南項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目占地214畝，建筑面積25萬㎡，分四期開發(fā)，約有2722戶，一期玫瑰園位于園田路以東、龍?jiān)绰芬员?、香山路以西、龍?jiān)幢甭芬阅系膮^(qū)域，規(guī)劃建設(shè)有18棟樓，二期茉莉園，位于一期的田園路路西，共6棟住宅，三期紫薇園和四期百合園位于一期和二期的北邊，規(guī)劃待定；一期占地5萬㎡，建筑體量約8萬㎡,容積率1.6，綠化率35%景觀設(shè)計(jì)單位廣州普邦園林有限公司建筑設(shè)計(jì)單位上?；羝战ㄖO(shè)計(jì)事務(wù)所有限公司物業(yè)管理公司保利物業(yè)管理有限公司建筑單位中國建筑第五工程有限公司廣州富利建筑安裝工程有限公司銷售價(jià)格待定(商品房預(yù)售許可證正在辦理中）主力戶型89㎡兩房，137-143㎡三房，143㎡四房項(xiàng)目特色低密居所,花園洋房代理公司廣州保利地產(chǎn)代理有限公司鄭州分公司深圳市泰辰置業(yè)顧問有限公司鄭州分公司交通狀況可乘520路、90路、156、K62路、92路、95路、79路、723路、161路、Y820等到英才街路段下車車位1.2:1車位比例項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況——鄭州保利·海上五月花是央企地產(chǎn)領(lǐng)袖保利地產(chǎn)繼中原7項(xiàng)目概況啟動區(qū)地塊現(xiàn)狀——項(xiàng)目地塊暫未實(shí)現(xiàn)三通一平，距離最近的都市村莊金洼村約500米距離，近大學(xué)城、思念食品城等教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)，目前規(guī)劃道路荷花街、龍?jiān)唇?、濱河路、桂園路尚未開通

項(xiàng)目一期地塊周界情況項(xiàng)目概況啟動區(qū)地塊現(xiàn)狀——項(xiàng)目地塊暫未實(shí)現(xiàn)三通一平，距離最近8周邊配套——區(qū)域內(nèi)在售別墅項(xiàng)目大多以三所得天獨(dú)厚的景觀資源作為營銷的重點(diǎn)推廣內(nèi)容，北大學(xué)城也是區(qū)域重要配套，奠定了區(qū)域的教育氛圍；黃河迎賓館與北大學(xué)城奠定區(qū)域生活基調(diào)，地段無明顯優(yōu)勢，城市近郊、北區(qū)生態(tài)豪宅輻射區(qū)，但總體來看，目前區(qū)域內(nèi)基本的生活配套尚不成熟園田路桂圓南街香山路花園路英才街地鐵2號線三所文化路地塊5星級酒店省實(shí)驗(yàn)小學(xué)幼兒園汽車北站大學(xué)城片區(qū)中州大學(xué)鄭州商專鄭州師范金洼小學(xué)惠濟(jì)區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)社區(qū)商業(yè)中醫(yī)院濱河公園思念食品園汽配城北部別墅區(qū)地鐵出口項(xiàng)目概況周邊配套——區(qū)域內(nèi)在售別墅項(xiàng)目大多以三所得天獨(dú)厚的景觀資源作9目錄一、------------------------------------------------項(xiàng)目品牌二、------------------------------------------------項(xiàng)目概況三、------------------------------------------------銷售情況四、------------------------------------------------戶型分析五、------------------------------------------------案場情況六、-----------------------------------------------推廣活動七、------------------------------------------------調(diào)研總結(jié)

104、銷售現(xiàn)狀1、項(xiàng)目入市以來，承接保利百合的影響力，引起較高關(guān)注度；2、根據(jù)調(diào)研當(dāng)日在臨時(shí)接待處的現(xiàn)場情況判斷，項(xiàng)目恒溫較好，持續(xù)有人在了解項(xiàng)目1、推售信息項(xiàng)目一期共18棟6層、6+1層、7層、7+1層、8層的花園電梯洋房，均為1梯2戶，共計(jì)400多套房源；其中137㎡戶型分布在3—5層，143㎡復(fù)式結(jié)構(gòu)分布在3#、8#、10#、13#的6+1層和4#、7#、9#的7+1層；143㎡附帶下沉式庭院戶型主要分布在1層；89㎡的戶型分布在5#、6#、11#、12#的6—8層，只有22套帶露臺的89㎡戶型分布在這四棟樓的第5層；1#、2#為標(biāo)準(zhǔn)樓層，1—6層標(biāo)準(zhǔn)層戶型面積對應(yīng)相同；推售戶型：143㎡四房、137㎡、143㎡三房、89㎡兩房，一層附帶下沉式花園。2、一期營銷節(jié)點(diǎn)目前處于蓄客期，營銷中心與12月14日對外開放，預(yù)計(jì)2014年2月一期開盤。3、優(yōu)惠活動入會成功享用保利會員卡。一期售罄房源項(xiàng)目一期2#1#7#8#9#10#12#11#13#3#4#5#6#18#15#14#16#17#龍?jiān)绰穲@田路營銷中心公租房銷售情況銷售情況——9月28日品牌啟勢發(fā)布會舉行，售樓處于12月14日對外開放，項(xiàng)目“五證”中房地產(chǎn)預(yù)售許可證還正在辦理之中，目前處于蓄客期，宣傳品質(zhì)住房，優(yōu)越環(huán)境，吸引改善型住房客戶，價(jià)格還沒有對外公布香山路龍?jiān)幢甭?+1F6+1F8F6F7F4、銷售現(xiàn)狀1、推售信息2、一期營銷節(jié)點(diǎn)一期售罄房源項(xiàng)目一期113、競爭分析：

項(xiàng)目位于惠濟(jì)區(qū)，品質(zhì)住宅項(xiàng)目發(fā)展較快，周邊環(huán)境促進(jìn)項(xiàng)目銷售，但部分品質(zhì)住房價(jià)格都在12000元/㎡左右，一般項(xiàng)目在9000元/㎡左右。作為一期項(xiàng)目，保利優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目結(jié)合優(yōu)惠的價(jià)格，對改善型住房有很大吸引力，為項(xiàng)目蓄客及開盤提供了有力條件。1、推售情況：

①現(xiàn)在一期處于蓄客期；②宣傳品質(zhì)住房，優(yōu)越環(huán)境，吸引對改善型住房客戶。2、價(jià)格分析：

項(xiàng)目目前價(jià)格待定，根據(jù)項(xiàng)目質(zhì)量和周邊房價(jià)分析，該項(xiàng)目的一期樓盤價(jià)格均價(jià)在10000——11000元/平米之間，與周邊品質(zhì)樓盤項(xiàng)目基本持平，但相對于整體價(jià)格還是較高。天地灣瀚宇天悅民安北郡豐慶佳苑普羅旺世海上五月花頤和原筑銷售情況銷售情況3、競爭分析：1、推售情況：2、價(jià)格分析：天地灣瀚宇天悅民121、項(xiàng)目客群分析：項(xiàng)目定位于高端項(xiàng)目，售價(jià)較高，置業(yè)的客戶大都為二次甚至二次以上置業(yè)客戶，戶型面積以大三房為主，結(jié)合區(qū)域自身環(huán)境優(yōu)勢，針對客戶群多為改善型顧客。2、優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：保利的品牌影響力及項(xiàng)目的高品質(zhì)形象；位于北環(huán)區(qū)域，周邊主干道交通發(fā)達(dá)，環(huán)境優(yōu)于其他區(qū)域；樓盤本身低密度建造及純洋房社區(qū)，項(xiàng)目特色較稀缺；劣勢：區(qū)域商業(yè)配套發(fā)展不完善，尚不成熟；宣傳力度不是很大，主要以寫字樓、商超拓客為主；保利·海上五月花銷售情況銷售情況1、項(xiàng)目客群分析：2、優(yōu)劣勢分析：保利·海上五月花銷售情況銷13目錄一、------------------------------------------------項(xiàng)目品牌二、------------------------------------------------項(xiàng)目概況三、------------------------------------------------銷售情況四、------------------------------------------------戶型分析五、------------------------------------------------案場情況六、-----------------------------------------------推廣活動七、------------------------------------------------調(diào)研總結(jié)

14戶型分析——項(xiàng)目一期主推戶型為89—143㎡的舒適型三房，戶型方正實(shí)用，南北通透，動靜分區(qū)，彰顯項(xiàng)目品質(zhì)，一樓、二樓房源帶有下沉式庭院，在區(qū)域內(nèi)具有稀缺性，另外加入空中花園、南向大飄窗、四大景觀露臺、南北雙向陽臺、景觀露臺、負(fù)二層儲藏室等手段提高性價(jià)比三室兩廳兩衛(wèi)137㎡四室兩廳兩衛(wèi)143㎡（附帶下沉式庭院）三室兩廳兩衛(wèi)143㎡（附帶上躍復(fù)式結(jié)構(gòu)）戶型分析戶型點(diǎn)評全明戶型設(shè)計(jì)，客廳、主臥室、次臥、飄窗、陽臺朝南，保證采光，主臥室附帶衛(wèi)生間，居住舒適度高；增加飄窗、陽臺，贈送面積較多，性價(jià)比較高戶型點(diǎn)評全明戶型設(shè)計(jì)，客廳、臥室、廚房、陽臺均朝南，獨(dú)立觀景書房，主臥室附帶衛(wèi)生間，居住舒適度高；增送下沉式庭院、飄窗，陽臺，贈送面積較多，性價(jià)比較高；戶型點(diǎn)評全明戶型設(shè)計(jì)，復(fù)式躍層，客廳、主臥室、次臥、飄窗、露臺朝南，保證采光，主臥室附帶衛(wèi)生間，居住舒適度高；增加飄窗、錯層露臺，贈送面積較多，性價(jià)比較高戶型分析——項(xiàng)目一期主推戶型為89—143㎡的舒適型三房，戶15

下沉式庭院的魅力是通過庭院與別墅底層綠地的坡差產(chǎn)生的，運(yùn)用在前后有高差的地方，通過人工方式處理高差和造景，使原本是地下室的部分擁有面向花園的敞開空間，跟一覽無余的平層庭院設(shè)計(jì)相比，這種隱于內(nèi)的庭院含而不露，別有一番韻味。鄭州目前花園洋房下沉式庭院較少，在消費(fèi)市場較有較大空白。下沉式庭院戶型分析下沉式庭院的魅力是通過庭院與別墅底層綠地的坡差產(chǎn)生的，16戶型分析——89㎡的經(jīng)典戶型，南北通透，動靜分區(qū)，功能齊全，布局合理，戶數(shù)較少，相對于其他大三房面積較有吸引力戶型分析戶型點(diǎn)評全明戶型設(shè)計(jì)，客廳、主臥室、次臥、飄窗、陽臺朝南，保證采光，居住舒適度高；增送飄窗、陽臺，贈送面積較多，性價(jià)比較高戶型點(diǎn)評全明戶型設(shè)計(jì)，客廳、主臥室、次臥、飄窗、陽臺朝南，保證采光，主臥室附帶衛(wèi)生間，居住舒適度高；增送觀景大露臺，飄窗、陽臺，贈送面積較多，性價(jià)比較高兩室一廳一衛(wèi)89平米兩室一廳一衛(wèi)89平米三室兩廳兩衛(wèi)143㎡（附帶下沉庭院）戶型點(diǎn)評全明戶型設(shè)計(jì)，客廳、臥室、廚房、陽臺均朝南，獨(dú)立觀景書房，主臥室附帶衛(wèi)生間，居住舒適度高；增送下沉式庭院、飄窗，陽臺，贈送面積較多，性價(jià)比較高戶型分析——89㎡的經(jīng)典戶型，南北通透，動靜分區(qū)，功能齊全，17建筑風(fēng)格——項(xiàng)目為保利山水系高端洋房品牌，采用純正英倫風(fēng)格,以磚（紅色面磚）石（石材）構(gòu)建精工美筑,融合維多利亞式浪漫園林,五重綠化垂直體系,外立面考慮到細(xì)節(jié)處理，增加窗戶數(shù)量、擴(kuò)大窄條窗的面積來適合的采光，提升品質(zhì)感，兼顧功能與建筑美感、細(xì)節(jié)處更見品質(zhì)戶型分析社區(qū)點(diǎn)綴水系噴泉，豐富景觀，同時(shí)避免大片水系帶來的后期較高管理成本建筑風(fēng)格——項(xiàng)目為保利山水系高端洋房品牌，采用純正英倫風(fēng)格,18目錄一、------------------------------------------------項(xiàng)目品牌二、------------------------------------------------項(xiàng)目概況三、------------------------------------------------銷售情況四、------------------------------------------------戶型分析五、------------------------------------------------案場情況六、-----------------------------------------------推廣活動七、------------------------------------------------調(diào)研總結(jié)

191、外展場案場包裝：外展場1、外展場接待中心位于花園路與農(nóng)業(yè)路交叉口大商新瑪特一層入門口，接待中心門口無裝飾，由置業(yè)顧問在門口接待外展場內(nèi)部1、臨時(shí)接待中心面積較小，室內(nèi)有簡單裝修，環(huán)境尚可；2、銷售道具：臨時(shí)接待中心配有區(qū)位圖，平板電腦。2、銷售組織：1、銷售人員銷售技巧較好，思維清晰，抓住樓盤特點(diǎn)引導(dǎo)客戶；2、以低密度、純洋房社區(qū)、好環(huán)境作為訴求賣點(diǎn)，主打品質(zhì)置業(yè)，營造舒適居住環(huán)境氛圍。3、銷售氛圍：臨時(shí)接待中心銷售環(huán)境一般，踩盤期間有兩組客戶在進(jìn)行詢問。4、案場缺點(diǎn)：作為臨時(shí)接待中心離環(huán)境較遠(yuǎn)，對項(xiàng)目核心內(nèi)容展示不詳細(xì)外展場營銷中心案場情況外展點(diǎn)包裝——外展場接待中心位于花園路與農(nóng)業(yè)路交叉口大商新瑪特一層入門口,室內(nèi)有簡單裝修，環(huán)境尚可,但離項(xiàng)目環(huán)境較遠(yuǎn)，對項(xiàng)目核心內(nèi)容展示不詳細(xì)1、外展場案場包裝：外展場營銷中心案場情況外展點(diǎn)包裝——外展20圍擋營銷中心社區(qū)入口人文氣息案場情況現(xiàn)場包裝——售樓處道路兩側(cè)用廣告墻介紹產(chǎn)品情況，社區(qū)入口用半圓式花環(huán)圍繞，售樓部明顯英倫建筑風(fēng)格以及帶有人文氣息的園林景觀增加了現(xiàn)場包裝的整體氛圍社區(qū)入口布局形象鮮明，英倫風(fēng)情特點(diǎn)突出圍擋營銷中心社區(qū)入口人文氣息案場情況現(xiàn)場包裝——售樓處道路兩21案場情況園林——維多利亞式園林風(fēng)格，它大量運(yùn)用水系、噴泉、英式廊柱、英式花架、精心布局的植物迷宮等景觀小品，并有機(jī)結(jié)合地塊的天然高差進(jìn)行景區(qū)轉(zhuǎn)換和植物高低層次的布局，終得以形成明顯浪漫的英倫情調(diào)和坡式園林景觀特點(diǎn)小品景觀的打造，注重材料的使用，增強(qiáng)視覺質(zhì)感案場情況園林——維多利亞式園林風(fēng)格，它大量運(yùn)用水系、噴泉、英22案場情況標(biāo)識性建筑設(shè)置在出入口處，凸顯項(xiàng)目特色小品——關(guān)注建筑體與園林的銜接，提升社區(qū)空間感和綠化面積，植被多樣性，富于變化，體現(xiàn)景觀立體感和層次性人行硬質(zhì)路面，草坪，灌木，喬木，整體過度自然，注重細(xì)節(jié)案場情況標(biāo)識性建筑設(shè)置在出入口處，凸顯項(xiàng)目特色小品——關(guān)注建23目錄一、------------------------------------------------項(xiàng)目品牌二、------------------------------------------------項(xiàng)目概況三、------------------------------------------------銷售情況四、------------------------------------------------戶型分析五、------------------------------------------------案場情況六、-----------------------------------------------推廣活動七、------------------------------------------------調(diào)研總結(jié)

24時(shí)間事件2013.8.13保利海上五月花登陸鄭州,一次改變生活的航行2013.8.20保利和基金,從尋夢院落里到童畫“中國夢”2013.8.24保利會首場觀影節(jié)成功舉辦，一場《激戰(zhàn)》電影受到保利會會員的熱贊2013.8.31保利觀影節(jié)第二季即將來襲，邀您共同賞析《被偷走的那五年》2013.9.10和者筑善筑夢人居保利地產(chǎn)21年為夢想遠(yuǎn)航2013.9.28保利·海上五月花9月28日品牌啟勢發(fā)布會舉行,保利會?招商銀行聯(lián)名卡正式發(fā)布2013.10.8保利海上五月花“用歌聲喚起一個(gè)時(shí)代的回憶”2013.10.15和樂中國?童畫美麗家園兩岸三地少兒繪畫巡展2013.10.18保利地產(chǎn)“和樂中國?童畫中國夢”兩岸三地少兒繪畫巡展活動閉幕式2013.12.14夢見中的花園，保利海上五月花營銷中心優(yōu)雅綻放推廣活動推廣活動——自項(xiàng)目面市以來，推廣活動十分頻繁，其注重文化與客戶的親和的打造，能夠抓住消費(fèi)者的眼球，通過報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、微博、微信、電話邀約等多種渠道營銷時(shí)間事件2013.8.13保利海上五月花登陸鄭州,一次改變25廣告營銷推廣活動廣告營銷推廣活動261、關(guān)注@鄭州保利海上五月花新浪官方微博，轉(zhuǎn)發(fā)活動微博并@5位好友即有機(jī)會免費(fèi)獲得奧納影城《激戰(zhàn)》觀影票2張，更多詳情，請關(guān)注新浪微博@鄭州保利海上五月花;2、關(guān)注@鄭州保利海上五月花新浪官方微博，轉(zhuǎn)發(fā)本活動微博并@5位好友+對項(xiàng)目的期待，即有機(jī)會免費(fèi)獲得奧納影城《被偷走的那5年》觀影票2張，更多詳情，請關(guān)注新浪微博@鄭州保利海上五月花;3、關(guān)注@鄭州保利海上五月花官方微信，即有機(jī)會免費(fèi)獲得羅大佑演唱會演出門票微博營銷據(jù)悉，保利會觀影節(jié)活動前，保利通過網(wǎng)絡(luò)、微博、微信、電話邀約等多種渠道進(jìn)行抽獎和邀約，1000多張票早在活動前一星期即已被“哄搶”一空，足見此次活動受歡迎的程度推廣活動1、關(guān)注@鄭州保利海上五月花新浪官方微博，轉(zhuǎn)發(fā)活動微博并@27在保利軟文化營銷

軟文化營銷是指利用一些能夠抓住消費(fèi)者眼球的公益或隱身廣告，消費(fèi)者主動地記住品牌的營銷活動，給予產(chǎn)品、企業(yè)、品牌以豐富的個(gè)性化的文化內(nèi)涵。

保利海上五月花項(xiàng)目推廣軟文宣傳中，保利摒棄了一貫的開門見山式宣傳，在網(wǎng)上通過發(fā)表與人共鳴的“心靈雞湯”式的文章，引起消費(fèi)注意，通過文章，并深入項(xiàng)目主旨，營造項(xiàng)目核心賣點(diǎn)。推廣活動在保利軟文化營銷軟文化營銷是指利用一些能夠抓住消28目錄一、------------------------------------------------項(xiàng)目品牌二、------------------------------------------------項(xiàng)目概況三、------------------------------------------------銷售情況四、------------------------------------------------戶型分析五、------------------------------------------------案場情況六、-----------------------------------------------推廣活動七、------------------------------------------------調(diào)研總結(jié)

291、區(qū)域環(huán)境：鄭州是一個(gè)缺水、缺乏生態(tài)資源的城市，相對于其他區(qū)域，北區(qū)自然環(huán)境及人文地理較占有優(yōu)勢。2、保利的大品牌影響力，低密度、高品質(zhì)花園洋房，對改善型客戶有很大吸引力。3、戶型配套：戶型面積為89㎡經(jīng)典兩房，137-143㎡大三房，143㎡四房，南北通透，滿足剛需客戶與改善型客戶的不同需求。4、保利會員：保利會員在鄭州各種行業(yè)的優(yōu)惠制度，對于在鄭州具有一定消費(fèi)能力的客戶，具有影響力。調(diào)研總結(jié)——雖然項(xiàng)目所在區(qū)域暫時(shí)居住環(huán)境略差，但保利大品牌影響力和高品質(zhì)，入市以來獲得很高的市場關(guān)注度調(diào)研總結(jié)1、區(qū)域環(huán)境：鄭州是一個(gè)缺水、缺乏生態(tài)資源的城市，相對于其他30鄭州保利·海上五月花

案例鄭州保利·海上五月花案例31目錄一、------------------------------------------------項(xiàng)目品牌二、------------------------------------------------項(xiàng)目概況三、------------------------------------------------銷售情況四、------------------------------------------------戶型分析五、------------------------------------------------案場情況六、-----------------------------------------------推廣活動七、------------------------------------------------調(diào)研總結(jié)

32從“保利百合”到保利“海上五月花”，是保利“和”文化在中原大地上又邁出了夯實(shí)一步！項(xiàng)目品牌保利品牌——保利地產(chǎn)系出央企名門，深耕地產(chǎn)21載，連續(xù)四年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品牌價(jià)值第一名，總資產(chǎn)突破2500億元，年銷售認(rèn)購額逾千億，堅(jiān)持以商品住宅開發(fā)為主，適度發(fā)展持有經(jīng)營性物業(yè)，在住宅開發(fā)方面，逐漸形成了"康居"、"珍品"、"山水"、"尊享"的產(chǎn)品序列，涵蓋中高端洋房、公寓、別墅多個(gè)品類從“保利百合”到保利“海上五月花”，是保利“和”文化在中原大33“海上五月花”歷經(jīng)上海、沈陽、武漢、廈門、襄陽來到鄭州，承載著英倫風(fēng)范的低密度，墅級生活和貴族氣質(zhì)。1620年，滿載信仰的“五月花號”駛離歐洲，向著美洲大陸進(jìn)發(fā)，最終開辟一片嶄新的樂土，改寫世界的格局,這是開拓者精神的傳承和演繹。項(xiàng)目品牌海上五月花品牌——傳說保利?海上五月花的由來是1620年的五月花號，這是歷史上第一艘由英國駛往北美的清教徒移民船，追求自由與理想的五月花號船員，歷經(jīng)磨難駛往大洋彼岸，聞名于世的《五月花號公約》作為美國的第一套成文法，至今承載著“美國出生證明”的美譽(yù)，在如此美麗傳說的背后，成就了保利?海上五月花的由來“海上五月花”歷經(jīng)上海、沈陽、武漢、廈門、襄陽來到鄭州，承載34

保利五月花作為保利高端住房的一條產(chǎn)品線，繼而在全國各地鋪設(shè)，保利一貫宣傳品質(zhì)、央企形象，走高端房源路線，針對各地域區(qū)別，采取不同性質(zhì)的建筑類別建設(shè)；

海上五月花項(xiàng)目中樓盤多為低密度、高品質(zhì)，區(qū)域選擇在城市邊緣，環(huán)境較好的地區(qū)，價(jià)格略高于周邊房子價(jià)格，但是結(jié)合項(xiàng)目本身及區(qū)域優(yōu)勢，房子銷售情況還不錯。特色別墅、花園洋房高端洋房高層多層、高層高層住宅別墅別墅、花園洋房項(xiàng)目品牌保利·海上五月花一次改變生活的航行項(xiàng)目背景——自海上五月花品牌誕生上海以來，先后走過了武漢、沈陽、連云港、廈門等地，鄭州保利·海上五月花，于6座海上五月花之上，精選中央別墅區(qū)生態(tài)美地，是依托黃河濕地生態(tài)形成的傳統(tǒng)高端居住區(qū)，打造出堪稱中國典范的鄭州唯一純洋房社區(qū)保利五月花作為保利高端住房的一條產(chǎn)品線，繼而在35目錄一、------------------------------------------------項(xiàng)目品牌二、------------------------------------------------項(xiàng)目概況三、------------------------------------------------銷售情況四、------------------------------------------------戶型分析五、------------------------------------------------案場情況六、-----------------------------------------------推廣活動七、------------------------------------------------調(diào)研總結(jié)

36項(xiàng)目概況——鄭州保利·海上五月花是央企地產(chǎn)領(lǐng)袖保利地產(chǎn)繼中原區(qū)保利百合項(xiàng)目之后,在鄭州的又一力作,項(xiàng)目投資5.3億元，規(guī)劃建筑面積約25萬㎡,涵蓋高端住宅和商業(yè)街區(qū),采用“兩低、兩高”的規(guī)劃理念,打造鄭州唯一純洋房社區(qū)開發(fā)商鄭州保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置惠濟(jì)區(qū)花園路英才街西南售樓地址市區(qū)接待中心：花園路農(nóng)業(yè)路大商新瑪特入口現(xiàn)場接待中心：惠濟(jì)區(qū)花園路英才街西南項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目占地214畝，建筑面積25萬㎡，分四期開發(fā)，約有2722戶，一期玫瑰園位于園田路以東、龍?jiān)绰芬员?、香山路以西、龍?jiān)幢甭芬阅系膮^(qū)域，規(guī)劃建設(shè)有18棟樓，二期茉莉園，位于一期的田園路路西，共6棟住宅，三期紫薇園和四期百合園位于一期和二期的北邊，規(guī)劃待定；一期占地5萬㎡，建筑體量約8萬㎡,容積率1.6，綠化率35%景觀設(shè)計(jì)單位廣州普邦園林有限公司建筑設(shè)計(jì)單位上?；羝战ㄖO(shè)計(jì)事務(wù)所有限公司物業(yè)管理公司保利物業(yè)管理有限公司建筑單位中國建筑第五工程有限公司廣州富利建筑安裝工程有限公司銷售價(jià)格待定(商品房預(yù)售許可證正在辦理中）主力戶型89㎡兩房，137-143㎡三房，143㎡四房項(xiàng)目特色低密居所,花園洋房代理公司廣州保利地產(chǎn)代理有限公司鄭州分公司深圳市泰辰置業(yè)顧問有限公司鄭州分公司交通狀況可乘520路、90路、156、K62路、92路、95路、79路、723路、161路、Y820等到英才街路段下車車位1.2:1車位比例項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況——鄭州保利·海上五月花是央企地產(chǎn)領(lǐng)袖保利地產(chǎn)繼中原37項(xiàng)目概況啟動區(qū)地塊現(xiàn)狀——項(xiàng)目地塊暫未實(shí)現(xiàn)三通一平，距離最近的都市村莊金洼村約500米距離，近大學(xué)城、思念食品城等教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)，目前規(guī)劃道路荷花街、龍?jiān)唇?、濱河路、桂園路尚未開通

項(xiàng)目一期地塊周界情況項(xiàng)目概況啟動區(qū)地塊現(xiàn)狀——項(xiàng)目地塊暫未實(shí)現(xiàn)三通一平，距離最近38周邊配套——區(qū)域內(nèi)在售別墅項(xiàng)目大多以三所得天獨(dú)厚的景觀資源作為營銷的重點(diǎn)推廣內(nèi)容，北大學(xué)城也是區(qū)域重要配套，奠定了區(qū)域的教育氛圍；黃河迎賓館與北大學(xué)城奠定區(qū)域生活基調(diào)，地段無明顯優(yōu)勢，城市近郊、北區(qū)生態(tài)豪宅輻射區(qū)，但總體來看，目前區(qū)域內(nèi)基本的生活配套尚不成熟園田路桂圓南街香山路花園路英才街地鐵2號線三所文化路地塊5星級酒店省實(shí)驗(yàn)小學(xué)幼兒園汽車北站大學(xué)城片區(qū)中州大學(xué)鄭州商專鄭州師范金洼小學(xué)惠濟(jì)區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)社區(qū)商業(yè)中醫(yī)院濱河公園思念食品園汽配城北部別墅區(qū)地鐵出口項(xiàng)目概況周邊配套——區(qū)域內(nèi)在售別墅項(xiàng)目大多以三所得天獨(dú)厚的景觀資源作39目錄一、------------------------------------------------項(xiàng)目品牌二、------------------------------------------------項(xiàng)目概況三、------------------------------------------------銷售情況四、------------------------------------------------戶型分析五、------------------------------------------------案場情況六、-----------------------------------------------推廣活動七、------------------------------------------------調(diào)研總結(jié)

404、銷售現(xiàn)狀1、項(xiàng)目入市以來，承接保利百合的影響力，引起較高關(guān)注度；2、根據(jù)調(diào)研當(dāng)日在臨時(shí)接待處的現(xiàn)場情況判斷，項(xiàng)目恒溫較好，持續(xù)有人在了解項(xiàng)目1、推售信息項(xiàng)目一期共18棟6層、6+1層、7層、7+1層、8層的花園電梯洋房，均為1梯2戶，共計(jì)400多套房源；其中137㎡戶型分布在3—5層，143㎡復(fù)式結(jié)構(gòu)分布在3#、8#、10#、13#的6+1層和4#、7#、9#的7+1層；143㎡附帶下沉式庭院戶型主要分布在1層；89㎡的戶型分布在5#、6#、11#、12#的6—8層，只有22套帶露臺的89㎡戶型分布在這四棟樓的第5層；1#、2#為標(biāo)準(zhǔn)樓層，1—6層標(biāo)準(zhǔn)層戶型面積對應(yīng)相同；推售戶型：143㎡四房、137㎡、143㎡三房、89㎡兩房，一層附帶下沉式花園。2、一期營銷節(jié)點(diǎn)目前處于蓄客期，營銷中心與12月14日對外開放，預(yù)計(jì)2014年2月一期開盤。3、優(yōu)惠活動入會成功享用保利會員卡。一期售罄房源項(xiàng)目一期2#1#7#8#9#10#12#11#13#3#4#5#6#18#15#14#16#17#龍?jiān)绰穲@田路營銷中心公租房銷售情況銷售情況——9月28日品牌啟勢發(fā)布會舉行，售樓處于12月14日對外開放，項(xiàng)目“五證”中房地產(chǎn)預(yù)售許可證還正在辦理之中，目前處于蓄客期，宣傳品質(zhì)住房，優(yōu)越環(huán)境，吸引改善型住房客戶，價(jià)格還沒有對外公布香山路龍?jiān)幢甭?+1F6+1F8F6F7F4、銷售現(xiàn)狀1、推售信息2、一期營銷節(jié)點(diǎn)一期售罄房源項(xiàng)目一期413、競爭分析：

項(xiàng)目位于惠濟(jì)區(qū)，品質(zhì)住宅項(xiàng)目發(fā)展較快，周邊環(huán)境促進(jìn)項(xiàng)目銷售，但部分品質(zhì)住房價(jià)格都在12000元/㎡左右，一般項(xiàng)目在9000元/㎡左右。作為一期項(xiàng)目，保利優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目結(jié)合優(yōu)惠的價(jià)格，對改善型住房有很大吸引力，為項(xiàng)目蓄客及開盤提供了有力條件。1、推售情況：

①現(xiàn)在一期處于蓄客期；②宣傳品質(zhì)住房，優(yōu)越環(huán)境，吸引對改善型住房客戶。2、價(jià)格分析：

項(xiàng)目目前價(jià)格待定，根據(jù)項(xiàng)目質(zhì)量和周邊房價(jià)分析，該項(xiàng)目的一期樓盤價(jià)格均價(jià)在10000——11000元/平米之間，與周邊品質(zhì)樓盤項(xiàng)目基本持平，但相對于整體價(jià)格還是較高。天地灣瀚宇天悅民安北郡豐慶佳苑普羅旺世海上五月花頤和原筑銷售情況銷售情況3、競爭分析：1、推售情況：2、價(jià)格分析：天地灣瀚宇天悅民421、項(xiàng)目客群分析：項(xiàng)目定位于高端項(xiàng)目，售價(jià)較高，置業(yè)的客戶大都為二次甚至二次以上置業(yè)客戶，戶型面積以大三房為主，結(jié)合區(qū)域自身環(huán)境優(yōu)勢，針對客戶群多為改善型顧客。2、優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：保利的品牌影響力及項(xiàng)目的高品質(zhì)形象；位于北環(huán)區(qū)域，周邊主干道交通發(fā)達(dá)，環(huán)境優(yōu)于其他區(qū)域；樓盤本身低密度建造及純洋房社區(qū)，項(xiàng)目特色較稀缺；劣勢：區(qū)域商業(yè)配套發(fā)展不完善，尚不成熟；宣傳力度不是很大，主要以寫字樓、商超拓客為主；保利·海上五月花銷售情況銷售情況1、項(xiàng)目客群分析：2、優(yōu)劣勢分析：保利·海上五月花銷售情況銷43目錄一、------------------------------------------------項(xiàng)目品牌二、------------------------------------------------項(xiàng)目概況三、------------------------------------------------銷售情況四、------------------------------------------------戶型分析五、------------------------------------------------案場情況六、-----------------------------------------------推廣活動七、------------------------------------------------調(diào)研總結(jié)

44戶型分析——項(xiàng)目一期主推戶型為89—143㎡的舒適型三房，戶型方正實(shí)用，南北通透，動靜分區(qū)，彰顯項(xiàng)目品質(zhì)，一樓、二樓房源帶有下沉式庭院，在區(qū)域內(nèi)具有稀缺性，另外加入空中花園、南向大飄窗、四大景觀露臺、南北雙向陽臺、景觀露臺、負(fù)二層儲藏室等手段提高性價(jià)比三室兩廳兩衛(wèi)137㎡四室兩廳兩衛(wèi)143㎡（附帶下沉式庭院）三室兩廳兩衛(wèi)143㎡（附帶上躍復(fù)式結(jié)構(gòu)）戶型分析戶型點(diǎn)評全明戶型設(shè)計(jì)，客廳、主臥室、次臥、飄窗、陽臺朝南，保證采光，主臥室附帶衛(wèi)生間，居住舒適度高；增加飄窗、陽臺，贈送面積較多，性價(jià)比較高戶型點(diǎn)評全明戶型設(shè)計(jì)，客廳、臥室、廚房、陽臺均朝南，獨(dú)立觀景書房，主臥室附帶衛(wèi)生間，居住舒適度高；增送下沉式庭院、飄窗，陽臺，贈送面積較多，性價(jià)比較高；戶型點(diǎn)評全明戶型設(shè)計(jì)，復(fù)式躍層，客廳、主臥室、次臥、飄窗、露臺朝南，保證采光，主臥室附帶衛(wèi)生間，居住舒適度高；增加飄窗、錯層露臺，贈送面積較多，性價(jià)比較高戶型分析——項(xiàng)目一期主推戶型為89—143㎡的舒適型三房，戶45

下沉式庭院的魅力是通過庭院與別墅底層綠地的坡差產(chǎn)生的，運(yùn)用在前后有高差的地方，通過人工方式處理高差和造景，使原本是地下室的部分擁有面向花園的敞開空間，跟一覽無余的平層庭院設(shè)計(jì)相比，這種隱于內(nèi)的庭院含而不露，別有一番韻味。鄭州目前花園洋房下沉式庭院較少，在消費(fèi)市場較有較大空白。下沉式庭院戶型分析下沉式庭院的魅力是通過庭院與別墅底層綠地的坡差產(chǎn)生的，46戶型分析——89㎡的經(jīng)典戶型，南北通透，動靜分區(qū)，功能齊全，布局合理，戶數(shù)較少，相對于其他大三房面積較有吸引力戶型分析戶型點(diǎn)評全明戶型設(shè)計(jì)，客廳、主臥室、次臥、飄窗、陽臺朝南，保證采光，居住舒適度高；增送飄窗、陽臺，贈送面積較多，性價(jià)比較高戶型點(diǎn)評全明戶型設(shè)計(jì)，客廳、主臥室、次臥、飄窗、陽臺朝南，保證采光，主臥室附帶衛(wèi)生間，居住舒適度高；增送觀景大露臺，飄窗、陽臺，贈送面積較多，性價(jià)比較高兩室一廳一衛(wèi)89平米兩室一廳一衛(wèi)89平米三室兩廳兩衛(wèi)143㎡（附帶下沉庭院）戶型點(diǎn)評全明戶型設(shè)計(jì)，客廳、臥室、廚房、陽臺均朝南，獨(dú)立觀景書房，主臥室附帶衛(wèi)生間，居住舒適度高；增送下沉式庭院、飄窗，陽臺，贈送面積較多，性價(jià)比較高戶型分析——89㎡的經(jīng)典戶型，南北通透，動靜分區(qū)，功能齊全，47建筑風(fēng)格——項(xiàng)目為保利山水系高端洋房品牌，采用純正英倫風(fēng)格,以磚（紅色面磚）石（石材）構(gòu)建精工美筑,融合維多利亞式浪漫園林,五重綠化垂直體系,外立面考慮到細(xì)節(jié)處理，增加窗戶數(shù)量、擴(kuò)大窄條窗的面積來適合的采光，提升品質(zhì)感，兼顧功能與建筑美感、細(xì)節(jié)處更見品質(zhì)戶型分析社區(qū)點(diǎn)綴水系噴泉，豐富景觀，同時(shí)避免大片水系帶來的后期較高管理成本建筑風(fēng)格——項(xiàng)目為保利山水系高端洋房品牌，采用純正英倫風(fēng)格,48目錄一、------------------------------------------------項(xiàng)目品牌二、------------------------------------------------項(xiàng)目概況三、------------------------------------------------銷售情況四、------------------------------------------------戶型分析五、------------------------------------------------案場情況六、-----------------------------------------------推廣活動七、------------------------------------------------調(diào)研總結(jié)

491、外展場案場包裝：外展場1、外展場接待中心位于花園路與農(nóng)業(yè)路交叉口大商新瑪特一層入門口，接待中心門口無裝飾，由置業(yè)顧問在門口接待外展場內(nèi)部1、臨時(shí)接待中心面積較小，室內(nèi)有簡單裝修，環(huán)境尚可；2、銷售道具：臨時(shí)接待中心配有區(qū)位圖，平板電腦。2、銷售組織：1、銷售人員銷售技巧較好，思維清晰，抓住樓盤特點(diǎn)引導(dǎo)客戶；2、以低密度、純洋房社區(qū)、好環(huán)境作為訴求賣點(diǎn)，主打品質(zhì)置業(yè)，營造舒適居住環(huán)境氛圍。3、銷售氛圍：臨時(shí)接待中心銷售環(huán)境一般，踩盤期間有兩組客戶在進(jìn)行詢問。4、案場缺點(diǎn)：作為臨時(shí)接待中心離環(huán)境較遠(yuǎn)，對項(xiàng)目核心內(nèi)容展示不詳細(xì)外展場營銷中心案場情況外展點(diǎn)包裝——外展場接待中心位于花園路與農(nóng)業(yè)路交叉口大商新瑪特一層入門口,室內(nèi)有簡單裝修，環(huán)境尚可,但離項(xiàng)目環(huán)境較遠(yuǎn)，對項(xiàng)目核心內(nèi)容展示不詳細(xì)1、外展場案場包裝：外展場營銷中心案場情況外展點(diǎn)包裝——外展50圍擋營銷中心社區(qū)入口人文氣息案場情況現(xiàn)場包裝——售樓處道路兩側(cè)用廣告墻介紹產(chǎn)品情況，社區(qū)入口用半圓式花環(huán)圍繞，售樓部明顯英倫建筑風(fēng)格以及帶有人文氣息的園林景觀增加了現(xiàn)場包裝的整體氛圍社區(qū)入口布局形象鮮明，英倫風(fēng)情特點(diǎn)突出圍擋營銷中心社區(qū)入口人文氣息案場情況現(xiàn)場包裝——售樓處道路兩51案場情況園林——維多利亞式園林風(fēng)格，它大量運(yùn)用水系、噴泉、英式廊柱、英式花架、精心布局的植物迷宮等景觀小品，并有機(jī)結(jié)合地塊的天然高差進(jìn)行景區(qū)轉(zhuǎn)換和植物高低層次的布局，終得以形成明顯浪漫的英倫情調(diào)和坡式園林景觀特點(diǎn)小品景觀的打造，注重材料的使用，增強(qiáng)視覺質(zhì)感案場情況園林——維多利亞式園林風(fēng)格，它大量運(yùn)用水系、噴泉、英52案場情況標(biāo)識性建筑設(shè)置在出入口處，凸顯項(xiàng)目特色小品——關(guān)注建筑體與園林的銜接，提升社區(qū)空間感和綠化面積，植被多樣性，富于變化，體現(xiàn)景觀立體感和層次性人行硬質(zhì)路面，草坪，灌木，喬木，整體過度自然，注重細(xì)節(jié)案場情況標(biāo)識性建筑設(shè)置在出入口處，凸顯項(xiàng)目特色小品——關(guān)注建53目錄一、------------------------------------------------項(xiàng)目品牌二、------------------------------------------------項(xiàng)目概況三、------------------------------------------------銷售情況四、------------------------------------------------戶型分析五、--------------------------