大工20秋《房地產(chǎn)估價》離線大作業(yè)答案

PAGEPAGE8大工20秋《房地產(chǎn)估價》離線大作業(yè)學(xué)習(xí)中心：學(xué) 號姓 名：作業(yè)提交：大作業(yè)上交時文件名寫法為：[姓名奧鵬卡號學(xué)習(xí)中心]（如：戴衛(wèi)東101410013979浙江臺州奧鵬學(xué)習(xí)中心[1]VIP）以附件word文檔形式上交離線作業(yè)（附件的大小限制在10M以內(nèi)），選擇已完成的作業(yè)（注意命名），點上交即可。如下圖所示。注意事項：以零分計！（413個題目）（80）題目一：市場比較法及其應(yīng)用（1）市場比較法的基本理論 （30分）對象和條件、市場比較法估價的操作步驟等。（2）市場比較法具體應(yīng)用 （50分）該部分內(nèi)容要求學(xué)生采用市場比較法對自己選定的某一房地產(chǎn)估價對象（適合采用市場比較法評估）詳細撰寫采用市場比較法測算該估價對象正常市場價格的整個估價過程，并得出估價結(jié)果。題目二：收益法及其應(yīng)用（1）收益法的基本理論 （30分）件、收益法估價的操作步驟等。（2）收益法具體應(yīng)用 （50分）該部分內(nèi)容要求學(xué)生采用收益法對自己選定的某一房地產(chǎn)估（適合采用收益法評估估價對象采用收益法進行專業(yè)估價所依據(jù)的相關(guān)背景資料題目三：成本法及其應(yīng)用成本法的基本理論 （30分）件、成本法估價的操作步驟等。成本法具體應(yīng)用 （50分）該部分內(nèi)容要求學(xué)生采用成本法對自己選定的某一房地產(chǎn)估價對象（適合采用成本法評估）進行專業(yè)估價，要求詳細介紹對該估價對象采用成本法進行專業(yè)估價所依據(jù)的相關(guān)背景資料、詳細撰寫采用成本法測算該估價對象正常市場價格的整個估價過程，并得出估價結(jié)果。題目四：假設(shè)開發(fā)法及其應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法的基本理論 （30分）對象和條件、假設(shè)開發(fā)法估價的操作步驟等。假設(shè)開發(fā)法具體應(yīng)用 （50分）該部分內(nèi)容要求學(xué)生采用假設(shè)開發(fā)法對自己選定的某一房地產(chǎn)估價對象（適合采用假設(shè)開發(fā)法評估）詳細撰寫采用假設(shè)開發(fā)法測算該估價對象正常市場價格的整個估價過程，并得出估價結(jié)果。二、談?wù)勀銓W(xué)習(xí)本課程的收獲與體會。（直接作答）（20分）題目一：市場比較法及其應(yīng)用（1）市場比較法的基本理論 （30分）對象和條件、市場比較法估價的操作步驟等。（2）市場比較法具體應(yīng)用 （50分）該部分內(nèi)容要求學(xué)生采用市場比較法對自己選定的某一房地產(chǎn)估價對象（適合采用市場比較法評估）詳細撰寫采用市場比較法測算該估價對象正常市場價格的整個估價過程，并得出估價結(jié)果。答：一、市場比較法的基本理論（一）方法。（二）選用比較法，必須的前提條件是：1、需要一個充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)交易越頻繁，與估價對象相類似房地產(chǎn)的價格越容易獲得；2、參照物及估價對象可比較的指標、技術(shù)參數(shù)等是可以收集到（三）市場比較法估價的操作步驟1、搜集交易實例2、選取可比實例3、建立價格可比基礎(chǔ)4、進行交易情況修正5、進行交易日期修正6、進行房地產(chǎn)狀況修正7、求取比準價格二、市場比較法具體應(yīng)用459m220001011存在較多的買賣實例，所以采用市場比較法進行估價。2、搜集有關(guān)資料搜集估價對象資料（略）。搜集買賣實例資料。共調(diào)查搜集了ABCDEA166m2，成交單價120/m2200041B374m2，成交單價102/m2200031C300m2交單價83元/m21999年6月1D的面積為457m2，94/m2199971E76m2145/m22000313、確定修正系數(shù)AE情況修正；實例BCDB2%，實例C5%，實例D3.5的交易情況修正系數(shù)如下：100 100 100 100 實例A：1000 100 實例B：1002 98100 100 100 100 實例C：1005 95 實例D：1003.5 96.5100 100實例E10001004120001011%交易日期修正系數(shù)如下：106 107實例A：（1+1%×6）=100 實例B：（1+1%×7）=100116 115實例C：（1+1%×16)=100 實例D：（1+1%×15）=100107實例E：（1+1%×7）100A無需作區(qū)域因素修正；實例BCD域因素進行比較的結(jié)果，如下表所示?？杀葘嵖杀葘嵖杀葘嵗鼴例CD20201920131010810111010101010559513101081095555121515111581515915115555955351210010087100108區(qū)域因素估價對象區(qū)域因素估價對象可比實例A繁華程度度度景觀設(shè)施設(shè)施規(guī)劃限制治安狀況總分值100實例A：

100

100實例B87100 100實例C：100 實例D：100100實例E108（4）確定個別因素修正系數(shù)。估價對象土地的面積較大，有利于利用，另外其環(huán)境條件較好，其他方面沒有差異。經(jīng)分析確定個別因素使得可比實例土地的價格均比估價對象土地的價格低3%。所以各宗可比實例的個別因素修正系數(shù)如下：100 100 100 100 實例A：1000 100 實例B：1003 97100 100 100 100 實例C：1003 97 實例D：1003 97100 100實例E：1003 97項目實例A項目實例A實例B實例C實例D實例E實際成交單價1201028394145交易情況100100100100100修正100989596.5100交易日期106107116115107修正100100100100100區(qū)域因素1001001001001