房地產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)的資產(chǎn)評估方法

房地產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)的資產(chǎn)評估方法一、評估方法（一）資產(chǎn)評估的基本方法資產(chǎn)評估的方法主要有收益法、市場法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法。注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析收益法、市場法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或多種資產(chǎn)評估基本方法1、市場法企業(yè)價值評估中的市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，確定評估對象價值的評估方法。其使用的基本前提有：（1）存在一個活躍的公開市場；（2）公開市場上存在可比的資產(chǎn)及其交易活動。2、收益法企業(yè)價值評估中的收益法，是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評估對象價值的評估方法。應(yīng)用收益法必須具備的基本前提有：（1）評估對象的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；（2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險可以預(yù)測并可用貨幣衡量；（3）評估對象預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。3、資產(chǎn)基礎(chǔ)法企業(yè)價值評估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指以被評估企業(yè)評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評估企業(yè)表內(nèi)及表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價值，確定評估對象價值的評估方法.采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法的前提條件有：（1）評估對象處于持續(xù)使用狀態(tài)或設(shè)定處于持續(xù)使用狀態(tài)；（2）可以調(diào)查取得購建評估對象的現(xiàn)行途徑及相應(yīng)的社會平均成本資料。（二）評估方法的選用XX地產(chǎn)及其子公司XX置地均為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司，其開發(fā)的產(chǎn)品分別位于重慶市和四川省綿陽市。受國內(nèi)流通市場條件的限制，我們無法取得足夠的、可參照的、與國展地產(chǎn)及其子公司類似的公司交易案例資料不具備市場法評估的比較條件，在確定XX地產(chǎn)的股東全部權(quán)益價值時，無法采用市場法進(jìn)行評估.針對本次評估的特定目的、評估對象的自身?xiàng)l件、所評具體資產(chǎn)的特點(diǎn)、市場條件、價值影響因素、評估的價值類型，以及收集掌握的資料情況我們認(rèn)為XX地產(chǎn)及其子公司開發(fā)情況及近期規(guī)劃明確，未來收益可合理預(yù)測，取得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并可以量化，其預(yù)期獲利年限可以預(yù)測，適合采用收益法進(jìn)行評估；此外，由于委估資產(chǎn)的明細(xì)清冊較易取得，單項(xiàng)資產(chǎn)的價值均可通過市場調(diào)查等方式獲取，故適宜采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估。因此，我們確定本次資產(chǎn)評估同時采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法兩種基本方法進(jìn)行評估。?資產(chǎn)基礎(chǔ)法資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評估對象價值的評估方法。具體模型如下：股東全部權(quán)益評估價值=^各項(xiàng)資產(chǎn)評估值一N各項(xiàng)負(fù)債評估值在評估過程中，評估人員根據(jù)各項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債的具體情況，分別采用了不同的評估方法，具體如下：1、流動資產(chǎn)的評估（1）貨幣資金貨幣資金包括現(xiàn)金、銀行存款和其他貨幣資金。評估人員現(xiàn)場監(jiān)盤了現(xiàn)金的盤點(diǎn)過程，并根據(jù)現(xiàn)金日記賬記錄及未入賬的原始憑證進(jìn)行倒推計(jì)算，得出評估基準(zhǔn)日的實(shí)有現(xiàn)金余額，并以清查核實(shí)后的現(xiàn)金實(shí)際金額確定評估值。評估人員審核了銀行存款對賬單、銀行函證和余額調(diào)節(jié)表，對影響凈資產(chǎn)的未達(dá)賬項(xiàng)作出適當(dāng)調(diào)整，并以清查核實(shí)后的金額確定為評估值。其他貨幣資金主要為按揭保證金人民幣存單，評估人員審核了銀行對賬單、函證，并以清查核實(shí)的金額確定評估值.（2）應(yīng)收款項(xiàng)XX地產(chǎn)及其子公司應(yīng)收款項(xiàng)主要為應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款及其他應(yīng)收款。應(yīng)收賬款主要是應(yīng)收的售房收入，預(yù)付賬款主要是應(yīng)付合同款和貨款，其他應(yīng)收款主要是與員工個人借款、保證金、代墊款項(xiàng)、內(nèi)部往來等非經(jīng)營性往來款項(xiàng)。評估人員核對了各科目明細(xì)表與明細(xì)賬、會計(jì)報表的金額，通過抽查原始憑證、會計(jì)記錄了解、分析業(yè)務(wù)發(fā)生的時間和原因,并對重大項(xiàng)目進(jìn)行函證，同時，檢查評估基準(zhǔn)日后發(fā)生的賬務(wù)記錄，判斷應(yīng)收款項(xiàng)的真實(shí)性、完整性。在清查核實(shí)的基礎(chǔ)上，借助歷史資料和清查了解的情況具體分析款項(xiàng)回籠情況等，通過個別認(rèn)定及賬齡分析相結(jié)合，綜合分析款項(xiàng)未來可收回的金額及可能無法收回的壞賬損失,以核實(shí)后賬面金額減去壞賬損失確定評估值。（3）存貨XX地產(chǎn)的存貨主要為開發(fā)已完工的“XX.天悅?cè)撕汀表?xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品，XX地產(chǎn)子公司XX置地的存貨主要為在開發(fā)的XX開元觀邸項(xiàng)目的開發(fā)產(chǎn)品及開發(fā)成本。目前項(xiàng)目一期已竣工交房，二期正在建設(shè)，三期已處于報建階段，整個項(xiàng)目預(yù)計(jì)2017年全部竣工。A、對于已達(dá)到銷售條件的開發(fā)產(chǎn)品，本次評估即以完全成本為基礎(chǔ)，按市場銷售價格減去營業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)用、全部稅金和適當(dāng)比例的稅后利潤作為評估值，其計(jì)算公式如下：開發(fā)產(chǎn)品評估值=預(yù)計(jì)銷售總額一營業(yè)費(fèi)用一管理費(fèi)用一營業(yè)稅金及附加一土地增值稅-企業(yè)所得稅一適當(dāng)比例稅后利潤B、對于近期將完工或正在開發(fā)的開發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)假設(shè)開發(fā)完成后的預(yù)計(jì)市場售價扣除預(yù)計(jì)后續(xù)需支付的工程費(fèi)用、期間費(fèi)用、全部稅金及適當(dāng)比例稅后利潤作為評估值其計(jì)算公式如下：開發(fā)成本評估值=預(yù)計(jì)銷售總額一后續(xù)尚需支付的開發(fā)成本一營業(yè)費(fèi)用一管理費(fèi)用■財(cái)務(wù)費(fèi)用-營業(yè)稅金及附加一土地增值稅一企業(yè)所得稅一適當(dāng)比例稅后利潤預(yù)計(jì)銷售總額對于已簽約存貨（含完工和達(dá)預(yù)售許可的），按已簽訂的合同價作為市場銷售價，對于未簽約（含完工、達(dá)預(yù)售許可和在建）的，評估人員參考本項(xiàng)目近期已售或已簽約同類物業(yè)合同價，結(jié)合企業(yè)預(yù)訂價以及歷史銷售折扣比例確定售價，若當(dāng)期無已實(shí)現(xiàn)銷售的同類物業(yè)，對項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查分析，結(jié)合企業(yè)預(yù)訂價以及歷史銷售折扣比例綜合考慮確定市場銷售價。再根據(jù)XX地產(chǎn)及其子公司預(yù)計(jì)可售面積，確定預(yù)計(jì)銷售總額.后續(xù)尚需支付的開發(fā)成本根據(jù)XX地產(chǎn)及其子公司提供的開發(fā)項(xiàng)目成本概（預(yù)）算資料經(jīng)審核后確定總開發(fā)成本，扣除企業(yè)賬面已結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)成本金額及存貨賬面金額后作為后續(xù)尚需支付的開發(fā)成本。營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的營業(yè)費(fèi)用率、管理費(fèi)用率，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目所處地域的房地產(chǎn)市場發(fā)展情況以及開發(fā)物業(yè)的類型、銷售人群等多方面因素分析，確定營業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用在開發(fā)成本中一并考慮，未單獨(dú)計(jì)算.營業(yè)稅金及附加根據(jù)現(xiàn)行稅法的規(guī)定,XX地產(chǎn)及其子公司適用的營業(yè)稅稅率為5%、城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加為3%，地方教育費(fèi)加為2%，即營業(yè)稅金及附加為營業(yè)收入的5。6%。土地增值稅根據(jù)國家土地增值稅征收及清算的有關(guān)規(guī)定，本次評估對于土地增值稅按各業(yè)態(tài)收入扣除稅法規(guī)定的相關(guān)成本費(fèi)用后的增值額確定適用的土地增值稅率進(jìn)而預(yù)測項(xiàng)目需繳納的土地增值稅額，扣除賬面已結(jié)轉(zhuǎn)部分確定。企業(yè)所得稅根據(jù)項(xiàng)目未確認(rèn)收入部分預(yù)計(jì)銷售總額、對應(yīng)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的成本及各項(xiàng)期間費(fèi)用計(jì)算應(yīng)納稅所得額，乘以項(xiàng)目適用的所得稅率確定應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅。適當(dāng)比例稅后利潤本次評估按照“等量資本獲得等量收益”的原則，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)程度、實(shí)際已付的工程款和銷售等情況合理確定適當(dāng)比例的利潤扣除。2、非流動資產(chǎn)的評估（1）長期股權(quán)投資的評估XX地產(chǎn)的長期股權(quán)投資為向子公司XX置地和參股公司鄭州致方的投資。評估人員在查驗(yàn)了相關(guān)的出資憑證、投資協(xié)議和章程、驗(yàn)資報告、營業(yè)執(zhí)照等資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)被投資企業(yè)的實(shí)際情況，對全資子公司XX置地股東全部權(quán)益分別采用了資產(chǎn)基礎(chǔ)法或收益法進(jìn)行評估，并以資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估值乘以XX地產(chǎn)持有的股權(quán)比例計(jì)算得出XX地產(chǎn)長期股權(quán)投資價值；對于參股公司鄭州致方，由于其成立日期距評估基準(zhǔn)日較近，且目前尚未開始經(jīng)營，本次評估以資產(chǎn)基礎(chǔ)法對其在評估基準(zhǔn)日的股東全部權(quán)益進(jìn)行評估，并以評估值乘以XX地產(chǎn)持有的股權(quán)比例計(jì)算得出XX地產(chǎn)長期股權(quán)投資價值。（2）固定資產(chǎn)一設(shè)備XX地產(chǎn)及其子公司的機(jī)器設(shè)備主要為電子辦公設(shè)備、車輛等。評估人員采用重置成本法進(jìn)行評估，即根據(jù)設(shè)備購置價格、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)及其他合理購建費(fèi)用計(jì)算重置全價，再結(jié)合設(shè)備新舊程度和使用維護(hù)狀況綜合確定成新率，相乘后得出評估值。設(shè)備評估值=設(shè)備重置全價X成新率重置全價：A、對于電子辦公設(shè)備評估人員考慮到該類設(shè)備市場售價中一般包括安裝調(diào)試費(fèi)，運(yùn)費(fèi)低可忽略不計(jì)，因此設(shè)備重置全價=設(shè)備購價B、對于運(yùn)輸車輛運(yùn)輸車輛重置全價=車輛購價（含稅）+購置附加費(fèi)+牌照手續(xù)費(fèi)+其他費(fèi)用成新率：成新率=分部位打分法XA1+年限法XA2其中:A1、A2分別為分部位打分法和年限法占設(shè)備綜合成新率的權(quán)重。對電子辦公設(shè)備采用年限法確定成新率。年限法成新率=設(shè)備尚可使用年限/（設(shè)備尚可使用年限+設(shè)備已使用年限）X100%。對于車輛采用綜合法確定成新率。3、負(fù)債的評估XX地產(chǎn)及其子公司負(fù)債主要包括應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)、其他應(yīng)付款等.在清查核實(shí)各項(xiàng)負(fù)債的實(shí)際債權(quán)人、負(fù)債額的基礎(chǔ)上，以評估目的實(shí)現(xiàn)后產(chǎn)權(quán)持有者實(shí)際需要承擔(dān)的金額確定評估值。與具體資產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)聯(lián)的負(fù)債，評估人員同時考慮相關(guān)資產(chǎn)的評估結(jié)果對實(shí)際需承擔(dān)負(fù)債金額的影響后確定評估值，避免評估計(jì)算時有重復(fù)或遺漏。?收益法1、收益法的選用理由收益法是指通過測算被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，確定被評估資產(chǎn)價格的資產(chǎn)評估方法。它服從資產(chǎn)評估中將利求本的思路，即采用資本化和折現(xiàn)的途徑來判斷和估算資產(chǎn)價值。該思路認(rèn)為，任何一個理智的投資者在購置或投資于某一資產(chǎn)時，所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會高于所購置或投資的資產(chǎn)在未來能給其帶來的回報，即收益額。收益法利用投資回報和收益折現(xiàn)等技術(shù)手段，把評估對象的預(yù)期產(chǎn)出能力和獲利能力作為評估標(biāo)的來估測評估對象的價值。2、收益法的基本計(jì)算公式：XX地產(chǎn)及其子公司未來凈現(xiàn)金流可合理預(yù)測，為避免會計(jì)利潤和現(xiàn)金紅利的缺陷和限制，準(zhǔn)確把握股東全部權(quán)益價值，本次資產(chǎn)評估以股東權(quán)益凈現(xiàn)金流作為收益額基本模型如下：FtPV。。（n）+E+Q+Ht。1。1。i。t其中:PV:為股東權(quán)益凈現(xiàn)金流現(xiàn)值Ft:為第t年的股東權(quán)益凈現(xiàn)金流N：為年期i：為折現(xiàn)率E：為溢余資產(chǎn)評估值Q：為非經(jīng)營性資產(chǎn)（負(fù)債）評估值H：為項(xiàng)目期末回收資產(chǎn)現(xiàn)值3、評估思路及過程簡要分析由于XX地產(chǎn)及其子公司XX置地均為從事房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目公司，故本次以XX地產(chǎn)及其從事房地產(chǎn)開發(fā)子公司XX置地作為一個獨(dú)立收益主體進(jìn)行預(yù)測.考慮到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營受到未來獲取開發(fā)土地使用權(quán)的制約本次評估假設(shè)XX地產(chǎn)及其子公司目前已取得或正在開發(fā)的項(xiàng)目開發(fā)完成后終止開發(fā)，即按目前項(xiàng)目的剩余開發(fā)期限測算經(jīng)營期限，項(xiàng)目開發(fā)完成后對剩余固定資產(chǎn)及營運(yùn)資金現(xiàn)值進(jìn)行收回。結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，對上述公式中的參數(shù)取值確定如下：（1）N（年期）：以XX地產(chǎn)及其子公司截至評估基準(zhǔn)日實(shí)際擁有的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可開發(fā)量、開發(fā)進(jìn)度、可開發(fā)的時間進(jìn)行預(yù)測確定.（2）Ft（股東權(quán)益凈現(xiàn)金流）Ft：為第t年的股東權(quán)益凈現(xiàn)金流，即：Ft=凈利潤+折舊和攤銷一新增營運(yùn)資金一資本性支出+新增借款一歸還借款1）凈利潤凈利潤=營業(yè)收入一銷售成本一銷售稅金及附加一營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用所得稅根據(jù)XX地產(chǎn)及其子公司的項(xiàng)目開發(fā)方案、物業(yè)形態(tài)、項(xiàng)目所處區(qū)位、經(jīng)濟(jì)條件及評估基準(zhǔn)日前的房價變化趨勢等因素綜合分析，結(jié)合項(xiàng)目工程進(jìn)度、銷售計(jì)劃分別估算項(xiàng)目的銷售單價、銷售數(shù)量、營業(yè)成本；根據(jù)項(xiàng)目所在地的稅收政策估算營業(yè)稅金及附加、土地增值稅及企業(yè)所得稅；根據(jù)項(xiàng)目所處的房地產(chǎn)市場行情，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的期間費(fèi)用的平均水平，分析確定期間費(fèi)用。2）折舊與攤銷按評估基準(zhǔn)日XX地產(chǎn)及其子公司資產(chǎn)情況及折舊、攤銷政策計(jì)算得出。3）新增營運(yùn)資金新增營運(yùn)資金=經(jīng)營性流動資產(chǎn)增加一經(jīng)營性流動負(fù)債增加考慮到房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)經(jīng)營性流動資產(chǎn)主要包括貨幣資金、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、存貨；經(jīng)營性流動負(fù)債主要包括應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)交稅費(fèi).評估人員考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，結(jié)合XX地產(chǎn)及其子公司適用的會計(jì)政策及實(shí)際情況根據(jù)預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度、回款計(jì)劃、預(yù)計(jì)交房時點(diǎn)及收入確認(rèn)原則對應(yīng)收賬款、預(yù)收賬款進(jìn)行預(yù)測;根據(jù)成本結(jié)轉(zhuǎn)原則,結(jié)合工程進(jìn)度、付款計(jì)劃等對存貨、應(yīng)付賬款、預(yù)付賬款進(jìn)行預(yù)測；根據(jù)適用的稅收政策對預(yù)測期應(yīng)交稅費(fèi)進(jìn)行預(yù)測。因此，根據(jù)預(yù)測期各年經(jīng)營性流動資產(chǎn)的增加和經(jīng)營性流動負(fù)債的增加情況計(jì)算得到各年新增營運(yùn)資金。資本性支出資本性支出是指在預(yù)測期內(nèi)持續(xù)經(jīng)營的前提下,為保持再生產(chǎn)所需的固定資產(chǎn)投資、其他資產(chǎn)投資等.XX地產(chǎn)及其子公司屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其經(jīng)營用固定資產(chǎn)主要為電子辦公設(shè)備及車輛，評估人員根據(jù)基準(zhǔn)日固定資產(chǎn)存量結(jié)合其經(jīng)濟(jì)使用壽命對預(yù)測期資本性支出進(jìn)行預(yù)測。歸還及新增借款根據(jù)XX地產(chǎn)及其子公司評估基準(zhǔn)日借款合同約定及房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、資金計(jì)劃、項(xiàng)目投資成本等資料，確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目歸還借款及新增借款。(3)i(折現(xiàn)率)的確定評估人員根據(jù)資產(chǎn)評估行業(yè)的相關(guān)準(zhǔn)則和操作規(guī)范，采用國際通行的資本定價模型(CAPM),確定權(quán)益資本折現(xiàn)率，模型如下：R=Rf+B(Rm—Rf)+ReR:權(quán)益折現(xiàn)率Rf：無風(fēng)險報酬率B：B風(fēng)險系數(shù)Rm:市場預(yù)期收益率Re：個別風(fēng)險系數(shù)無風(fēng)險報酬率(Rf)無風(fēng)險報酬率按照評估基準(zhǔn)日前后最近的5年期國債利率確定。貝塔系數(shù)(B)評估人員無法直接獲得XX地產(chǎn)及其子公司的貝塔系數(shù)。評估人員選取房地產(chǎn)行業(yè)上市公司公開的資料，并考慮房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的資本結(jié)構(gòu)，計(jì)算得出XX地產(chǎn)及其子公司的貝塔系數(shù)。市場預(yù)期收益率(Rm)本次評估的市場預(yù)期收益率采用上市公司平均凈資產(chǎn)收益率，通過評估人員對上市公司近幾年凈資產(chǎn)收益率統(tǒng)計(jì)分析后確定。個別風(fēng)險系數(shù)(Re)評估人員根據(jù)XX地產(chǎn)及其子公司項(xiàng)目開發(fā)情況、銷售情況、開發(fā)規(guī)模、未來融資計(jì)劃等方面的實(shí)際情況，結(jié)合XX地產(chǎn)及其子公司現(xiàn)有管理水平，營銷政策等方面分析確定XX地產(chǎn)及其子公司的個別風(fēng)險系數(shù)。E(溢余資產(chǎn))溢余資產(chǎn)是指與企業(yè)收益無直接關(guān)系的，超過企業(yè)經(jīng)營所需的多余資產(chǎn)。根據(jù)XX地產(chǎn)及其子公司賬面資產(chǎn)負(fù)債狀況結(jié)合本次評估預(yù)測的相關(guān)參數(shù)依據(jù)，溢余資產(chǎn)主要包括超額持有的貨幣資金.Q(非經(jīng)營性資產(chǎn)(負(fù)債))非經(jīng)營性資產(chǎn)及負(fù)債是指與企業(yè)收益無直接關(guān)系的，不產(chǎn)生效益的資產(chǎn)或未參與收益預(yù)測的資產(chǎn)和負(fù)債。非經(jīng)營性資產(chǎn)主要包括其他應(yīng)收款、長期股權(quán)投資中非房地產(chǎn)開發(fā)或尚未進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的子公司和參股公司，非經(jīng)營性負(fù)債主要包括應(yīng)付職工薪酬、其他應(yīng)付款。非經(jīng)營性資產(chǎn)及負(fù)債根據(jù)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果確定。H(項(xiàng)目期末回收資產(chǎn)現(xiàn)值)的確定期末回收資產(chǎn)主要包括期末營運(yùn)資金的回收及期末固定資產(chǎn)的回收。期末營運(yùn)資金收回的確定：根據(jù)XX地產(chǎn)及其子公司評估基準(zhǔn)日營運(yùn)資金的情況，考慮預(yù)測期內(nèi)營運(yùn)資金的增加與收回情況，計(jì)算得到期末收回營運(yùn)資金金額及現(xiàn)值.期末固定資產(chǎn)收回的確定:評估人員根據(jù)評估基準(zhǔn)日固定資產(chǎn)價值結(jié)合預(yù)測期資本性支出以及折舊與攤銷情況，確定項(xiàng)目開發(fā)完成后的固定資產(chǎn)價值，經(jīng)折現(xiàn)后得到期末收回固定資產(chǎn)現(xiàn)值。二、評估程序?qū)嵤┻^程和情況在評估過程中，評估人員根據(jù)國家有關(guān)部門關(guān)于資產(chǎn)評估的規(guī)定和會計(jì)核算的一般原則，按照XX股份與本公司簽訂的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書，對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)，按照行業(yè)規(guī)范要求，履行了必要的評估程序，包括但不限于對委托方及被評估單位提供的法律權(quán)屬資料及其來源進(jìn)行了必要的查驗(yàn)，并收集了相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證明文件復(fù)印件；對包括會計(jì)記錄在內(nèi)的相關(guān)資料進(jìn)行了驗(yàn)證審核；對實(shí)物資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地勘察與核對。同時，根據(jù)委估各項(xiàng)資產(chǎn)的具體特點(diǎn)進(jìn)行了必要的市場調(diào)查與詢證以及我們認(rèn)為有必要實(shí)施的其他資產(chǎn)評估程序等。（一）接受委托階段1、接受委托方的委托后，本公司即確定了有關(guān)的資產(chǎn)評估人員并與委托方及被評估單位相關(guān)工作人員就本項(xiàng)目的評估目的、評估基準(zhǔn)日、評估對象與范圍、委托評估主要資產(chǎn)的特點(diǎn)等影響資產(chǎn)評估計(jì)劃的問題進(jìn)行了認(rèn)真的討論。2、根據(jù)委估資產(chǎn)的具體特點(diǎn)，制定評估綜合計(jì)劃和程序計(jì)劃，確定重要的評估對象、評估程序及主要評估方法。（二）資產(chǎn)清查階段1、資產(chǎn)評估申報明細(xì)表的填報對被評估單位所有參與資產(chǎn)評估配合人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，根據(jù)委托評估資產(chǎn)特點(diǎn)，有針對性地指導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)清查和填報資產(chǎn)評估申報明細(xì)表2、評估對象真實(shí)性和合法性的檢查根據(jù)被評估單位提供的資產(chǎn)評估申報明細(xì)表，評估人員針對實(shí)物資產(chǎn)和債權(quán)債務(wù)采用不同的清查方式進(jìn)行檢查，以確定資產(chǎn)的客觀存在及合法性。對債權(quán)和債務(wù)，評估人員采取核對報表、總賬、明細(xì)賬、抽查憑證和發(fā)詢證函等方式確定資產(chǎn)和負(fù)債的真實(shí)性。對固定資產(chǎn)及存貨等實(shí)物資產(chǎn)，評估人員根據(jù)資產(chǎn)評估申報明細(xì)表，對房屋建筑物及重點(diǎn)設(shè)備進(jìn)行逐項(xiàng)清查、查閱委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證、合同、發(fā)票等產(chǎn)權(quán)證明資料，核實(shí)資產(chǎn)權(quán)屬情況，對其他實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行抽查核實(shí)，以確定其客觀存在。3、賬面價值構(gòu)成的調(diào)查根據(jù)被評估單位的資產(chǎn)特點(diǎn)，查閱企業(yè)有關(guān)會計(jì)憑證和會計(jì)賬簿、以及主要資產(chǎn)購建合同、施工合同、工程進(jìn)度表、預(yù)（決）算等資料，了解企業(yè)申報評估的資產(chǎn)價值構(gòu)成情況。4、評估資料的收集收集房地產(chǎn)行業(yè)資料，了解被評估單位的競爭優(yōu)勢和風(fēng)險，獲取被評估單位擬開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃資料，向被評估單位提交與本次評估相關(guān)的資料清單，指導(dǎo)被評估單位進(jìn)行資料收集和準(zhǔn)備.（三）評定估算階段1、根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)制訂各類資產(chǎn)的具體評估方法，各專業(yè)組評估人員在被評估單位及其技術(shù)人員的配合下，分別到現(xiàn)場對資產(chǎn)進(jìn)行勘察。在充分調(diào)查和了解的基礎(chǔ)上,結(jié)合所收集的資料進(jìn)行綜合分析。2、各專業(yè)組評估人員分別進(jìn)行市場調(diào)查廣泛收集與評估對象有關(guān)的市場交易價格信息，對所收集信息資料進(jìn)行歸類整理和全面分析。3、根據(jù)被評估單位提供的未來經(jīng)營收益預(yù)測表，結(jié)合被評估單位的實(shí)際情況，查閱有關(guān)資料,合理使用評估假設(shè)，收集參數(shù)，選擇評估途徑和具體計(jì)算方法，得到評估結(jié)果，編制相關(guān)資產(chǎn)評估技術(shù)說明。（四）評估匯總、提交報告階段項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對各專業(yè)組評估結(jié)果匯總，組織有關(guān)人員對評估結(jié)論進(jìn)彳亍分析，討論核實(shí)被評估單位申報的資產(chǎn)評估結(jié)論是否基本合理。按照本公司資產(chǎn)評估規(guī)范化要求，蛆織各專業(yè)組成員整理編制工作底稿及相關(guān)技術(shù)說明，撰寫資產(chǎn)評估報告書，按本公司規(guī)定程序進(jìn)行三級復(fù)核后出具正式的資產(chǎn)評估報告書。三、評估假設(shè)本資產(chǎn)評估報告書的分析和結(jié)論僅在設(shè)定的以下假設(shè)條件下成立：（一）一般假設(shè)1、本報告評估結(jié)論所依據(jù)、由XX地產(chǎn)所提供的信息資料為可信的和準(zhǔn)確的；2、XX地產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營，合法擁有、使用、處置資產(chǎn)并享有其收益的權(quán)利不受侵犯；除非另有說明，假設(shè)公司完全遵守所有有關(guān)的法律和法規(guī)。（二）評估環(huán)境假設(shè)1、評估對象所在地區(qū)的法律、法規(guī)、政策環(huán)境相對于評估基準(zhǔn)日無重大變動；2、評估對象所在地的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國際政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境相對于評估基準(zhǔn)日無重大變動3、與評估對象有關(guān)的利率、匯率、物價水平相對于評估基準(zhǔn)日無重大變動。（三）公開交易條件假設(shè)有自愿交易意向的買賣雙方,對委估資產(chǎn)及市場以及影響委估資產(chǎn)價值的相關(guān)因素均有合理的知識背景。相關(guān)交易方將在不受任何外在壓力、脅迫下自主、獨(dú)立地決定其交易行為。1、評估對象按照公平的原則實(shí)行公開招標(biāo)、拍賣、掛牌交易，有意向的購買方理性地報價，平等、獨(dú)立地參與競價；2、與本次評估目的對應(yīng)的交易相關(guān)的權(quán)利人、評估委托人、其他利害關(guān)系人及其關(guān)聯(lián)人，均不享有對評估對象的優(yōu)先權(quán)，也不干涉評估對象的交易價格。（四）預(yù)期經(jīng)營假設(shè)1、本次資產(chǎn)評估假設(shè)XX地