學(xué)府家園項目評估報告doc

學(xué)府家園項目評估報告目錄項目概況投資環(huán)境市場分析及發(fā)展前景項目投資概算效益分析項目評估結(jié)果正文學(xué)府家園項目評估報告一項目概況1項目名稱學(xué)府家園2項目地點長沙市河西岳麓區(qū)雷鋒大道、汽車西站和麓谷高開區(qū)交叉地段。建設(shè)用地規(guī)劃許可證號：湘規(guī)地證字（2005）第##號。項目東側(cè)為湖南商學(xué)院以及成熟的住宅區(qū)銀晟花園；南面為汽車難站；西側(cè)為麓谷高開區(qū)；北面是長益高速公路。3項目背景第一、長沙市經(jīng)濟發(fā)展勢態(tài)，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供有力保障。長沙市具有龐大的房產(chǎn)消費群體，為房地產(chǎn)的有效開發(fā)提供根本保證。第二、長沙市區(qū)西移，使岳麓區(qū)成為新的市中心區(qū)，“白領(lǐng)公寓”所在地成為近市中心區(qū)，具有優(yōu)越的地理位置。第三、“銀晟花園”的成功開發(fā)，為“學(xué)府家園”開發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)。可以說“學(xué)府家園”的開發(fā)是應(yīng)消費者之求，按需而開，順勢而生。3項目規(guī)劃設(shè)計學(xué)府家園將建設(shè)成為大型高尚住宅區(qū)，以其優(yōu)越的地理位置、超前的規(guī)劃設(shè)計、完善的配套設(shè)施、幽雅的園區(qū)環(huán)境，專業(yè)的物業(yè)管理，為居民提供舒適、方便、高質(zhì)生活環(huán)境。（一）、總體規(guī)劃學(xué)府家園項目占地面積約3.3萬平方米，總建筑面積約4萬平方米。充分利用其優(yōu)越的地理位置，全部用于建造10—15層低密度、高尚的大規(guī)模住宅小區(qū)。規(guī)劃結(jié)構(gòu)力圖淡化組團(tuán)模式，采用小區(qū)鄰里住宅群的結(jié)構(gòu)模式，削弱組團(tuán)形態(tài)，規(guī)劃的重點是組織和豐富居民的鄰里交往和居住生活活動內(nèi)容，精心組織住宅組群。以大面積的綠地為紐帶的機組合，形成風(fēng)格各異的圍合或半圍合空間。住宅首層大部分規(guī)劃為架空層，以拓展花園綠地的空間，采用點、線、面結(jié)合的方式形成小區(qū)的綠化系統(tǒng)，中心綠化廣場東西向貫穿整個小區(qū)。小區(qū)以東部40米規(guī)劃路為界，分為東西兩部分，兩部分在建筑形式、建筑組合、路網(wǎng)走向、綠地系統(tǒng)上相互呼應(yīng)，使小區(qū)成為一個統(tǒng)一整體。（二）學(xué)府家園主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)1、規(guī)劃用地平衡表：2、主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表：項目數(shù)量單位總征用地33000平方米總建筑面積140905平方米其中：1、住宅建筑面積21450平方米2、其中公建面積8250平方米綠地面積7050平方米道路面積1200平方米綠地率25%容積率3.05建筑密度25%(三)、形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃小區(qū)規(guī)劃總目標(biāo)：特色鮮明、生態(tài)優(yōu)良、經(jīng)濟與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的居住園區(qū)。住宅設(shè)計—健康、自然、戶型多樣。所有戶型設(shè)計均考慮到自然通風(fēng)，創(chuàng)造良好的室內(nèi)氣候，依據(jù)人的生活模式，以起居室為中心，公私、潔污、鬧靜分區(qū)。廳、房朝向均以景觀視線為主，兼顧朝向。立面處理以具有現(xiàn)代化氣息的嶺南特色為目標(biāo)。底層部位架空結(jié)合布置環(huán)境藝術(shù)小品，娛樂設(shè)施等，將室外鋪地自然延伸進(jìn)入架空層，避免架空層無人光顧的情景，屋頂部分作綠化處理，頂蓋弧型飄板，局部漏空，體伸通透輕靈的特點。標(biāo)準(zhǔn)層處理為標(biāo)準(zhǔn)凸窗臺，透空鐵飾陽臺欄桿，同時戶型之間避免視線干擾。（四）、住宅基本戶型小區(qū)設(shè)計有三種住宅類型，共23棟，戶型從二房一廳一衛(wèi)至五房二廳二衛(wèi)等6種戶型，住宅面積從66.95—140平方米（套內(nèi)面積）。二、投資環(huán)境（一）宏觀環(huán)境鑒于2004年我國出現(xiàn)房價過快上漲的情況，今年國務(wù)院辦公廳發(fā)出了關(guān)于穩(wěn)定住房價格的通知，即大家講的前八條和后八條。宏觀調(diào)控主要有兩個目的：抑制開發(fā)投資的過快增長和抑制房價的過快增長。這次的宏觀調(diào)控有三個立足點：第一個立足點，立足與促進(jìn)國民經(jīng)濟和社會穩(wěn)定發(fā)展，因為房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的業(yè)的發(fā)展，必然和宏觀經(jīng)濟的發(fā)展有密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)最大的產(chǎn)品就是住宅，住宅有關(guān)社會的穩(wěn)定，因此這次的宏觀調(diào)控首先是立足于促進(jìn)國民經(jīng)濟和社會的穩(wěn)定發(fā)展。第二個立足點，立足于幫助廣大種地收入家庭盡快解決基本住房的問題，我們講住宅產(chǎn)品供不應(yīng)求，主要是指中低家庭的住宅供不應(yīng)求，有一些城市的經(jīng)濟適用房一開始銷售，就有幾千人排隊求購，所以這次的宏觀調(diào)控就是立足于幫助廣大中低收入家庭，盡快解決基本住房的問題。第三個立足點，立足于以經(jīng)濟手段為主的綜合調(diào)控，例如，從城市的規(guī)劃土地供應(yīng)的源頭抓起，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。關(guān)于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)這個問題，我們比較長的時期內(nèi)認(rèn)為供應(yīng)結(jié)構(gòu)有問題，尤其是中低房。我們供給和開發(fā)得太少，高檔房開發(fā)得多，因此供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。我們購買房屋的主力軍是中低收入者，但是社會供應(yīng)中低戶型的房屋產(chǎn)品比較少，為了改善中低住房者的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，文件規(guī)定在住房價格上漲過快，中低經(jīng)濟適用房供應(yīng)不足的情況下，住房要以中低價位和普通住房和經(jīng)濟適用房項目為主，為了達(dá)到這個政策目標(biāo)，在規(guī)劃、許可、監(jiān)管、審查等項目上進(jìn)行限制性的審批，在土地供應(yīng)方面，逐步的增加經(jīng)濟適用房建設(shè)用地的供應(yīng)量。繼續(xù)停止別墅類用地的供應(yīng)。為了使我們社會保障型的住房能夠得到積極的發(fā)展，中央采取了一些措施：大力發(fā)展審批型的住宅，在規(guī)劃、審批、土地供應(yīng)以及稅收等方面，對中小套型，中低價位的普通住房給予優(yōu)惠的政策支持，并且文件明確的規(guī)定，普通住房的原則標(biāo)準(zhǔn)。原來是經(jīng)濟適用房，這次宏觀調(diào)控又出了一個普通商品住房，實際上就是小戶型、低價位的住房。從宏觀環(huán)境來看，新政策為長沙房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境。（二）區(qū)域環(huán)境近年來，長沙市近幾年來經(jīng)濟總量持續(xù)高速增長，GDP保持二位數(shù)的增長，對房地產(chǎn)業(yè)的投入不斷加大。98年至2003年11月，全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資325.45億元，占全市固定資產(chǎn)投資的1/3。2004年開始，長沙市將實施新的“三年大變樣”戰(zhàn)略，城市路網(wǎng)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將得到極大提升，原有的地域差別不斷縮小，地段升值潛力大，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了廣闊的空間。（三）岳麓區(qū)環(huán)境隨著長市經(jīng)濟的不斷發(fā)展，長沙市區(qū)不斷向四周擴展，河西到現(xiàn)在已經(jīng)成為長沙新的繁榮地段。站在新世紀(jì)開發(fā)的高度來看岳麓區(qū)，它在長沙地產(chǎn)板塊中極具潛力。相較于河?xùn)|的房地產(chǎn)開發(fā)密度，河西的地產(chǎn)資源有著大量的空間。隨著市政配套設(shè)施的逐步完善，河西板塊的潛在價值正日益凸現(xiàn)：家車擁有量的提高，個人生活半徑擴大，河西路網(wǎng)日益通暢、發(fā)達(dá)，自然環(huán)境的優(yōu)美，人文環(huán)境優(yōu)雅，定居岳麓區(qū)，意味著在都市城區(qū)達(dá)到了自然與人的結(jié)合，使居住空間與社區(qū)環(huán)境達(dá)到和諧共生的境界，從而擁有一方“人文與生態(tài)共存”的理想家園。三市場分析及發(fā)展前景2005年市場分析1.長沙市經(jīng)濟發(fā)展勢態(tài)，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供有力保障近幾年，長沙市的GDP保持了持續(xù)平穩(wěn)增長，從1998年以來，增長速度都在兩為數(shù)以上，從而帶來長沙居民收入的持續(xù)增長：城市居民人均可支配收入8683.39元，人均消費性支出9546.23元，比分別增長16.9%和17.4%，2005年，10、市政府預(yù)計增長速度仍會達(dá)到12%，如果按國際上通行的年收入價格比來考核居民的購房負(fù)擔(dān)，2004年長沙的這一比例超過了9，高于國際上較為合理水平3-6的范圍，目前，這一比例則下降到7.5-8，居民的有效購房能力大大提高。2.房地產(chǎn)投資資金充裕。房地產(chǎn)投資資金來源充裕，投資增長潛力較大。買房者平均月收入提高，房價承受能力提高。根據(jù)統(tǒng)計，2005年44%潛在消費者家庭月收入達(dá)3000-6000元，總體平均月收入5218.4元，比上年的4802元有所提高，顯示經(jīng)濟環(huán)境進(jìn)一步改善。當(dāng)中20-40歲的年輕家庭受教育程度越高，月收入明顯高于年長家庭500元甚至上千元。近城買家認(rèn)為2000-3000元/平方米的住房最易接受，平均單價為2500元/M2，與上半年相比，他們對商品房價承受能力有所提高。3.從銷售情況來看，2003年，全市共成交商品房26727套，成交面積299.27萬㎡，成交金額63.15億元，分別比去年同期增長21.74%、19.15%和19.24%，商品房的有效需求保持了較高的增幅，市場供、求兩旺。4.從商品房銷售價格來看，2003年長沙市商品住房銷售均價為2400元/㎡，比去年同期增長3.29%，商品房價格在去年略有下跌的基礎(chǔ)上穩(wěn)步回升，商品房價格基本保持穩(wěn)定。5.城市房屋拆遷力度不減，刺激了房屋有效需求的增長2003年，全市共動遷居民5056戶，拆遷房屋面積85.74萬㎡，分別比去年同期增長78.47%和23.78%。2003年，雖然長沙已基本實現(xiàn)"三年大變樣"的城市建設(shè)總目標(biāo)，但城市房屋拆遷工作仍在大力推進(jìn)，新一輪城市建設(shè)正在有序的展開。城市房屋拆遷工作直接拉動了房地產(chǎn)投資，刺激了住房的有效需求。6.學(xué)府家園的自身優(yōu)勢學(xué)府家園占據(jù)河西優(yōu)越的地理位置，東側(cè)為湖南商學(xué)院以及成熟的住宅區(qū)銀晟花園；南面為汽車難站；西側(cè)為麓谷高開區(qū)；北面是長益高速公路。臨近多所大學(xué)和長沙市市政府，商業(yè)區(qū)，以及中國南方最好的醫(yī)院——湘雅醫(yī)院，擁有便利的交通，完善的公共設(shè)施，良好的人文環(huán)境，為入住公寓者提供了長沙市一流的地理環(huán)境。相較于附近樓盤平均2200元/平米，我們處定為1880元/平米，這無疑更具有吸引力；相較于時代天驕，我們在吸取其優(yōu)點的同時，將在戶型、綠化地、活動區(qū)、物業(yè)管理等方面狠下功夫。通過以上分析，我們發(fā)現(xiàn)，在此建中低價位的小戶型經(jīng)濟房既符合國家、長沙市政府政策對房地產(chǎn)政策又符合長沙市商品房的發(fā)展?fàn)顩r和趨勢。四、投資概算幾乎所有的房地產(chǎn)開發(fā)商定價的時候都是按成本利潤法來定價的，雖然房價走勢應(yīng)決定于房地產(chǎn)的有效需求力！投資估算表序號項目單價（萬元/畝）數(shù)量（畝）金額（萬元）1土地費用405020002前期費用305015002.1勘測設(shè)計費4502002.2各類規(guī)劃費15507503工程費用40050200003.1建安工程費3505017503.2室外工程16508003.3機電工程15507505總投資

27750萬元建筑面積33000平米，其中住房面積占65%，綠化占25%，活動區(qū)10%。預(yù)售價格1880元/平米五、效益分析單位（萬元）時間