寫字樓辦公設計注意要點課件

寫字樓辦公設計

注意要點總結寫字樓辦公設計

注意要點總結1辦公設計關注點-----2+8系統(tǒng):

2——主系統(tǒng)

建筑、結構

8——次系統(tǒng)

電梯、幕墻、室內環(huán)境設計、機電及建筑設備、智能化（5A）標準、室外環(huán)境設計、標識及Logo、泛光燈。辦公設計關注點-----2+8系統(tǒng):

2——主系統(tǒng)

建筑、結2主要產(chǎn)品硬件指標：序號技術指標具體要求1外立面與周邊建筑統(tǒng)一、協(xié)調，以簡約現(xiàn)代為主要風格。2大堂和主要入口人均面積0.4～0.6㎡/間（酒店）。3辦公空間以戶型模塊進行自由的拼合，形成大面積辦公空間，自然采光，格局方正。4公共走廊公共走廊裝修后寬度不小于1.8米，吊頂凈高不低于2.8～3.0米。5電梯等候區(qū)電梯前室凈寬度不低于3.5米，且不小于雙側電梯轎箱進深之和，首層高度不低于二層高，標準層凈高不低于2.8～3.0米。電梯廳等候區(qū)面積3.4～4.5㎡/臺。6使用率≥70％（為凈面積，不含結構墻體及走廊公用面積）主要產(chǎn)品硬件指標：序號技術指標具體要求1外立面與周邊建筑統(tǒng)一3序號技術指標具體要求7平面標準層層高4.1～4.3米，分層吊頂后凈高不低于2.8～3.0米，格局方正，進深在11-13米之間（含走廊），東西進深不小于8m，保證客戶的自然采光。辦公空間預留網(wǎng)絡地板，高度在12cm左右，走道及公共部分為石材地面，相鄰單位可自由拼合。8標準層衛(wèi)生間分為公共洗手間和部分室內洗手間。

公共洗手間配置：

1、高檔入墻式抽水馬桶、小便池；感應式?jīng)_水裝置；廁位數(shù)量：男廁：1只大/30人，

1只小/30人女廁：1只大/20-30人。

2、清潔專用洗手間：每個標準辦公樓層提供一個清潔工專用洗手間，配備拖把清潔水槽；

3、建議采用“洗手區(qū)”與“如廁區(qū)”分區(qū)，洗手盆數(shù)量：1只/2個廁位；

4、增加殘疾人洗手間，體現(xiàn)人性化感念，男女共用，并設于方便出入位置；5、其余單位建議預留洗手間位置。所有給排水管道暗埋或置于管井內，節(jié)省優(yōu)化空間。序號技術指標具體要求7平面標準層層高4.1～4.3米，分層吊4序號技術指標具體要求9標準承重樓板承重在2.5KN/m2以上。10供電系統(tǒng)

三用一備（柴油發(fā)電機）供電，辦公供電容量100W/㎡，每戶均配供電箱，并配備智能化控制的后備電源。11空調系統(tǒng)建設一座會“呼吸”的寫字樓，營造清新舒適的辦公環(huán)境，國際知名品牌中央空調系統(tǒng)，用戶能根據(jù)自我要求調節(jié)室內溫度、濕度，空調系統(tǒng)應具有分區(qū)域控制能力，新風量在30立方米/人/小時以上。為了采用VAV空調系統(tǒng)，選擇國際頂尖品牌的空氣處理設備、VAV分風箱以及高精度的DDC控制器（直接數(shù)字控制器），并配以初效、中效雙級過濾設備，令空氣更加清新、舒適。要求可分戶計量。12電梯1、上下班高峰時的個人候梯時間不超過40-45秒。2、選擇原裝進口電梯，用等候時間衡量速度，按鈕

32秒內進

入電梯為基本標準。內部凈尺寸不低于2.2米X2.0米X3.0米（高），保證寬敞舒適不擁擠的空間；轎廂內設置大屏幕液晶電視；高區(qū)低區(qū)候梯人員合理分配，上下班高峰不擁擠；容量20-24人標準。序號技術指標具體要求9標準承重樓板承重在2.5KN/m2以上5序號技術指標具體要求13停車位每90-120平方米建筑面積提供1個機動車位，并實現(xiàn)智能化高效管理。14供水系統(tǒng)設置直飲水系統(tǒng)及中水處理系統(tǒng)。15智能化系統(tǒng)至少達到5A級標準；加強建筑自動感應和遠程控制、加強節(jié)能環(huán)保的科技應用，加強安全和通訊的最新科技應用，加強各系統(tǒng)間的集成寫作性。

●辦公（OA）：預留OA電力負荷50VA/m2以上，辦公室OA布線采用網(wǎng)絡地板或地面線槽；

●通信（CA）：光纖入戶及WiFi無線上網(wǎng)系統(tǒng)的

應用；計算機網(wǎng)絡通信系統(tǒng)到達所有的辦公間，提供其他國際國內長途語音及數(shù)據(jù)通信條件千

兆入戶，百兆到桌?！駱怯睿˙A）：主要的機電設計由計算機管理，并

監(jiān)控其運

行狀況，實現(xiàn)管路的自動控制；保安

電視監(jiān)控。

●消防（FA）：防火電視監(jiān)控，安裝煙感、溫感和

火災自動

報警、自動噴灑裝置。序號技術指標具體要求13停車位每90-120平方米建筑面積提6序號技術指標具體要求16裝飾裝修外立面：鋁板、玻璃幕墻，局部為高檔石材等材料。玻璃幕墻引用環(huán)保節(jié)能的換氣式玻璃幕墻。采用的新型環(huán)保真空玻璃幕墻具有保溫隔熱隔聲的功能，也是現(xiàn)代辦公環(huán)境的溫度控制專家。其保溫隔熱性相當于370mm厚度實心粘土墻磚，是普通中空玻璃的兩倍，是單片玻璃的4倍；其隔聲性能達到五星級酒店靜音標準，可將室內噪音有效降至45分貝以下，從而營造出超靜音的OFFICE。另外，真空玻璃可有效防止冬天窗戶結露，使空間通透明亮，并可有效減少室內外溫差，防止冬天窗邊引起的“冷吹風”和“冷輻射”，使環(huán)境更加舒適。同時，真空玻璃的抗風壓性能是中空玻璃的1.5倍，給人以超強的安全感。17商務配套獨立配套商務中心，提供傳真、打印、裝訂、送遞、禮儀、票務中心、郵政。設在首層大堂。18無障礙設計整棟大廈無障礙設計。序號技術指標具體要求16裝飾裝修外立面：鋁板、玻璃幕7塔樓設計基本參數(shù)層數(shù)：層標準層面積：約2000

㎡標準層人數(shù)：10～12㎡/人，共計人員150-200

人避難層面積：0.2㎡/人×

人=

㎡大堂人均面積：0.4～0.6㎡/間(酒店）

標準層電梯廳面積：3.5～4.5㎡/臺（如以電梯廳滯留人員為主電梯定員的1/2，則為0.5～0.8㎡/人）塔樓設計基本參數(shù)8

辦公樓層高及凈高

辦公區(qū)域：網(wǎng)絡地板120，凈高2.9m～3.1m

電梯廳：石材鋪地，凈高2.8m～2.9m

樓梯前室：面磚鋪地，凈高大于2.4m

走道：石材鋪地，凈高2.6-2.7m

衛(wèi)生間：防滑磚，凈高大于2.4m

辦公區(qū)域層高一般4.0-4.2米滿足需求辦公樓層高及凈高9防火設計---人員計算參數(shù)1:辦公：10-12m/人2:酒店：18-19m/人3:無固定座位會議：1.4m/人4:餐廳：1.3m/人：廚房及后勤：18-20m/人（餐廳50%，廚房50%）5:停車場：25-30m/輛6:自行車：1.0-1.2m/輛7:機房及雜物：30m/人防火設計---人員計算參數(shù)10寫字樓辦公設計注意要點課件11垂直交通設計垂直交通設計12核心筒設計-----平面布局

十字型：減少內廊，適用于層數(shù)及電梯數(shù)量較多的平面，用戶分隔面積較大。

一字型：易于劃分較小出租單元，但需增加內廊,核心筒使用率較高。

減少核心筒面積的措施

衛(wèi)生間、機房、管井等在核心筒中不占用固定位置，可根據(jù)梯井的逐次取消進行調整，電梯分區(qū)宜與避難層結合，利于管井、機房轉換。

核心筒設計-----平面布局

十字型：減少內廊，適13十字型布局十字型布局14一字型布局低區(qū)平面中低區(qū)平面高區(qū)平面中高區(qū)平面一字型布局低區(qū)平面中低區(qū)平面高區(qū)平面中高區(qū)平面15低區(qū)平面高區(qū)平面一字型布局低區(qū)平面高區(qū)平面一字型布局16寫字樓辦公設計注意要點課件17寫字樓辦公設計注意要點課件18核心筒設計-----豎向設計電梯運輸型式空中轉換式分區(qū)式雙層電梯核心筒設計-----豎向設計19

空中轉換式：運輸效率較高，電梯穿越層數(shù)相對較少，對電梯速度

要求不高，但轉換麻煩。需設空中會所

分區(qū)式：轉換方便，電梯數(shù)量多，電梯速度要求較高，井筒面積相對較大。

分區(qū)方式：高區(qū)，中高區(qū)，中區(qū)，中低區(qū)，低區(qū)

一般情況以兩種方式結合，即地下車庫到地面一層進行電梯轉換，地上各層按低中高分區(qū)式布局。分區(qū)位置與避難層相結合?？罩修D換式：運輸效率較高，電梯穿越層數(shù)相對較少，對電梯速20空中轉換式空中轉換式21分區(qū)式分區(qū)式22普通情況電梯容量計算

運輸人數(shù)：10-12㎡/人

候梯時間：40秒左右

高峰時間：上午8～9時，下午5～6時

一般舒適要求：面積4000～6000㎡/臺

普通情況電梯容量計算

運輸人數(shù)：10-12㎡/人

23

電梯選用四要素：1）乘梯高峰期限定時間內最大運輸量。國內按5分鐘內樓內10-15%客流量作為最大運客量。如10萬㎡的辦公樓，上班高峰時5分鐘內最大客運量：100000㎡÷10㎡/人×15%=1500人。2）乘客候梯時間或電梯平均間隔時間間隔時間是轎廂從門廳出發(fā)之間的平均時間。平均候梯時間是平均間隔時間的一半以上。寫字樓辦公設計注意要點課件24辦公樓客梯間隔時間標準建筑物類別上樓峰值無下樓（s）上樓峰值有10%下樓（s）雙向峰值上下樓各50%（s）單功能單功能，多機構使用多機構使用20～2523～2825～3026～3028～3330～3530～4033～4335～45注：表列為美國標準，標準較高，供參考。居住建筑不像辦公樓內人多，乘梯峰期較長，而且電梯少，平均間隔時間可長些，旅館可用40～70s，住宅可用50～120s.辦公樓客梯間隔時間標準建筑物類別上樓峰值無下樓上樓峰值有10254）電梯速度

從底層直升頂層的理論運行時間，以不超過30S為宜。電梯提升高度與電梯速度提升高度電梯速度≤75m≤90m≤100m≤130m＞130m≤1.75m/s≤2.50m/s≤3.00m/s≤4.00m/s≥4.00m/s層

數(shù)電梯速度2～67～1112～1617～2122～2627～3132～3637～41……1.5m/s2.0m/s2.5m/s3.0m/s3.5m/s4.0m/s4.5m/s5.0m/s……樓層數(shù)與電梯速度

4）電梯速度提升高度電梯速度≤75m≤1.75m/s層數(shù)26電梯數(shù)量確定使用性質、建筑面積、層數(shù)、層高、各層人數(shù)、高峰時間的人員集中率、電梯行程時間、速度及控制系統(tǒng)等確定電梯數(shù)量及容量。

電梯數(shù)量估算電梯數(shù)量確定27超高層辦公樓電梯技術經(jīng)驗參數(shù)梯號臺數(shù)載重㎏層站停層速度m/s井道/寬*深m底坑深度m頂層高度m提升高度m高區(qū)T2-1~T2-44160053/161,39~5362.65*2.555.358226.3中高區(qū)T2-5~T2-84160038/151,25~3842.65*2.554.77.65162.9穿梭電梯T2-9~T2-102160057/8-3~1,26,40,53~5452.65*2.555.58243.2辦公低區(qū)T2-13~T2-164160012/91,5~122.52.65*2.552.98.4554.9辦公中高區(qū)T2－17~T2－204160024/131,13~2442.65*2.554.78.45102.2

消防電梯2135057/57-3~5452.9*2.7(單井道)5.58249.6T2-11，T2-12中轉電梯213504/4-3~11.752.65*2.55（設計尺寸)1.95.2519.4QT-1,QT-2對重側置電梯210507/7(單開門)-3~41.752.45*1.91.74.8539.1QT-3,QT-4客梯213508/8-3~51.752.5*2.11.95.2539.1超高層辦公樓電梯技術經(jīng)驗參數(shù)梯號臺數(shù)載重層站停層速度井道/底28三菱客梯速度與轎箱容量標準三菱客梯速度與轎箱容量標準29貨梯及消防梯速度、載重量、運行時間、數(shù)量。

1500㎡以下設至少一臺消防兼貨梯，1500㎡以上設兩臺，時間：由地下三層至頂層共計60S，載重量大于2噸。其它要求

a電梯安全門設置：小于11m高度設安全逃生門。

b電梯廳寬度大于3.5m，并不小于雙側兩個轎箱進深之和。

c同側電梯開啟不超過4臺。寫字樓辦公設計注意要點課件30寫字樓辦公設計

注意要點總結寫字樓辦公設計

注意要點總結31辦公設計關注點-----2+8系統(tǒng):

2——主系統(tǒng)

建筑、結構

8——次系統(tǒng)

電梯、幕墻、室內環(huán)境設計、機電及建筑設備、智能化（5A）標準、室外環(huán)境設計、標識及Logo、泛光燈。辦公設計關注點-----2+8系統(tǒng):

2——主系統(tǒng)

建筑、結32主要產(chǎn)品硬件指標：序號技術指標具體要求1外立面與周邊建筑統(tǒng)一、協(xié)調，以簡約現(xiàn)代為主要風格。2大堂和主要入口人均面積0.4～0.6㎡/間（酒店）。3辦公空間以戶型模塊進行自由的拼合，形成大面積辦公空間，自然采光，格局方正。4公共走廊公共走廊裝修后寬度不小于1.8米，吊頂凈高不低于2.8～3.0米。5電梯等候區(qū)電梯前室凈寬度不低于3.5米，且不小于雙側電梯轎箱進深之和，首層高度不低于二層高，標準層凈高不低于2.8～3.0米。電梯廳等候區(qū)面積3.4～4.5㎡/臺。6使用率≥70％（為凈面積，不含結構墻體及走廊公用面積）主要產(chǎn)品硬件指標：序號技術指標具體要求1外立面與周邊建筑統(tǒng)一33序號技術指標具體要求7平面標準層層高4.1～4.3米，分層吊頂后凈高不低于2.8～3.0米，格局方正，進深在11-13米之間（含走廊），東西進深不小于8m，保證客戶的自然采光。辦公空間預留網(wǎng)絡地板，高度在12cm左右，走道及公共部分為石材地面，相鄰單位可自由拼合。8標準層衛(wèi)生間分為公共洗手間和部分室內洗手間。

公共洗手間配置：

1、高檔入墻式抽水馬桶、小便池；感應式?jīng)_水裝置；廁位數(shù)量：男廁：1只大/30人，

1只小/30人女廁：1只大/20-30人。

2、清潔專用洗手間：每個標準辦公樓層提供一個清潔工專用洗手間，配備拖把清潔水槽；

3、建議采用“洗手區(qū)”與“如廁區(qū)”分區(qū)，洗手盆數(shù)量：1只/2個廁位；

4、增加殘疾人洗手間，體現(xiàn)人性化感念，男女共用，并設于方便出入位置；5、其余單位建議預留洗手間位置。所有給排水管道暗埋或置于管井內，節(jié)省優(yōu)化空間。序號技術指標具體要求7平面標準層層高4.1～4.3米，分層吊34序號技術指標具體要求9標準承重樓板承重在2.5KN/m2以上。10供電系統(tǒng)

三用一備（柴油發(fā)電機）供電，辦公供電容量100W/㎡，每戶均配供電箱，并配備智能化控制的后備電源。11空調系統(tǒng)建設一座會“呼吸”的寫字樓，營造清新舒適的辦公環(huán)境，國際知名品牌中央空調系統(tǒng)，用戶能根據(jù)自我要求調節(jié)室內溫度、濕度，空調系統(tǒng)應具有分區(qū)域控制能力，新風量在30立方米/人/小時以上。為了采用VAV空調系統(tǒng)，選擇國際頂尖品牌的空氣處理設備、VAV分風箱以及高精度的DDC控制器（直接數(shù)字控制器），并配以初效、中效雙級過濾設備，令空氣更加清新、舒適。要求可分戶計量。12電梯1、上下班高峰時的個人候梯時間不超過40-45秒。2、選擇原裝進口電梯，用等候時間衡量速度，按鈕

32秒內進

入電梯為基本標準。內部凈尺寸不低于2.2米X2.0米X3.0米（高），保證寬敞舒適不擁擠的空間；轎廂內設置大屏幕液晶電視；高區(qū)低區(qū)候梯人員合理分配，上下班高峰不擁擠；容量20-24人標準。序號技術指標具體要求9標準承重樓板承重在2.5KN/m2以上35序號技術指標具體要求13停車位每90-120平方米建筑面積提供1個機動車位，并實現(xiàn)智能化高效管理。14供水系統(tǒng)設置直飲水系統(tǒng)及中水處理系統(tǒng)。15智能化系統(tǒng)至少達到5A級標準；加強建筑自動感應和遠程控制、加強節(jié)能環(huán)保的科技應用，加強安全和通訊的最新科技應用，加強各系統(tǒng)間的集成寫作性。

●辦公（OA）：預留OA電力負荷50VA/m2以上，辦公室OA布線采用網(wǎng)絡地板或地面線槽；

●通信（CA）：光纖入戶及WiFi無線上網(wǎng)系統(tǒng)的

應用；計算機網(wǎng)絡通信系統(tǒng)到達所有的辦公間，提供其他國際國內長途語音及數(shù)據(jù)通信條件千

兆入戶，百兆到桌?！駱怯睿˙A）：主要的機電設計由計算機管理，并

監(jiān)控其運

行狀況，實現(xiàn)管路的自動控制；保安

電視監(jiān)控。

●消防（FA）：防火電視監(jiān)控，安裝煙感、溫感和

火災自動

報警、自動噴灑裝置。序號技術指標具體要求13停車位每90-120平方米建筑面積提36序號技術指標具體要求16裝飾裝修外立面：鋁板、玻璃幕墻，局部為高檔石材等材料。玻璃幕墻引用環(huán)保節(jié)能的換氣式玻璃幕墻。采用的新型環(huán)保真空玻璃幕墻具有保溫隔熱隔聲的功能，也是現(xiàn)代辦公環(huán)境的溫度控制專家。其保溫隔熱性相當于370mm厚度實心粘土墻磚，是普通中空玻璃的兩倍，是單片玻璃的4倍；其隔聲性能達到五星級酒店靜音標準，可將室內噪音有效降至45分貝以下，從而營造出超靜音的OFFICE。另外，真空玻璃可有效防止冬天窗戶結露，使空間通透明亮，并可有效減少室內外溫差，防止冬天窗邊引起的“冷吹風”和“冷輻射”，使環(huán)境更加舒適。同時，真空玻璃的抗風壓性能是中空玻璃的1.5倍，給人以超強的安全感。17商務配套獨立配套商務中心，提供傳真、打印、裝訂、送遞、禮儀、票務中心、郵政。設在首層大堂。18無障礙設計整棟大廈無障礙設計。序號技術指標具體要求16裝飾裝修外立面：鋁板、玻璃幕37塔樓設計基本參數(shù)層數(shù)：層標準層面積：約2000

㎡標準層人數(shù)：10～12㎡/人，共計人員150-200

人避難層面積：0.2㎡/人×

人=

㎡大堂人均面積：0.4～0.6㎡/間(酒店）

標準層電梯廳面積：3.5～4.5㎡/臺（如以電梯廳滯留人員為主電梯定員的1/2，則為0.5～0.8㎡/人）塔樓設計基本參數(shù)38

辦公樓層高及凈高

辦公區(qū)域：網(wǎng)絡地板120，凈高2.9m～3.1m

電梯廳：石材鋪地，凈高2.8m～2.9m

樓梯前室：面磚鋪地，凈高大于2.4m

走道：石材鋪地，凈高2.6-2.7m

衛(wèi)生間：防滑磚，凈高大于2.4m

辦公區(qū)域層高一般4.0-4.2米滿足需求辦公樓層高及凈高39防火設計---人員計算參數(shù)1:辦公：10-12m/人2:酒店：18-19m/人3:無固定座位會議：1.4m/人4:餐廳：1.3m/人：廚房及后勤：18-20m/人（餐廳50%，廚房50%）5:停車場：25-30m/輛6:自行車：1.0-1.2m/輛7:機房及雜物：30m/人防火設計---人員計算參數(shù)40寫字樓辦公設計注意要點課件41垂直交通設計垂直交通設計42核心筒設計-----平面布局

十字型：減少內廊，適用于層數(shù)及電梯數(shù)量較多的平面，用戶分隔面積較大。

一字型：易于劃分較小出租單元，但需增加內廊,核心筒使用率較高。

減少核心筒面積的措施

衛(wèi)生間、機房、管井等在核心筒中不占用固定位置，可根據(jù)梯井的逐次取消進行調整，電梯分區(qū)宜與避難層結合，利于管井、機房轉換。

核心筒設計-----平面布局

十字型：減少內廊，適43十字型布局十字型布局44一字型布局低區(qū)平面中低區(qū)平面高區(qū)平面中高區(qū)平面一字型布局低區(qū)平面中低區(qū)平面高區(qū)平面中高區(qū)平面45低區(qū)平面高區(qū)平面一字型布局低區(qū)平面高區(qū)平面一字型布局46寫字樓辦公設計注意要點課件47寫字樓辦公設計注意要點課件48核心筒設計-----豎向設計電梯運輸型式空中轉換式分區(qū)式雙層電梯核心筒設計-----豎向設計49

空中轉換式：運輸效率較高，電梯穿越層數(shù)相對較少，對電梯速度

要求不高，但轉換麻煩。需設空中會所

分區(qū)式：轉換方便，電梯數(shù)量多，電梯速度要求較高，井筒面積相對較大。

分區(qū)方式：高區(qū)，中高區(qū)，中區(qū)，中低區(qū)，低區(qū)

一般情況以兩種方式結合，即地下車庫到地面一層進行電梯轉換，地上各層按低中高分區(qū)式布局。分區(qū)位置與避難層相結合?？罩修D換式：運輸效率較高，電梯穿越層數(shù)相對較少，對電梯速50空中轉換式空中轉換式51分區(qū)式分區(qū)式52普通情況電梯容量計算

運輸人數(shù)：10-12㎡/人

候梯時間：40秒左右

高峰時間：上午8～9時，下午5～6時

一般舒適要求：面積4000～6000㎡/臺

普通情況電梯容量計算

運輸人數(shù)：10-12㎡/人

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電梯選用四要素：1）乘梯高峰期限定時間內最大運輸量。國內按5分鐘內樓內10-15%客流量作為最大運客量。如10萬㎡的辦公樓，上班高峰時5分鐘內最大客運量：100000㎡÷10㎡/人×15%=1500人。2）乘客候梯時間或電梯平均間隔時間間隔時間是轎廂從門廳出發(fā)之間的平均時間。平均候梯時間是平均間隔時間的一半以上。寫字樓辦公設計注意要點課件54辦公樓客梯間隔時間標準建筑物類別上樓峰值無下樓（s）上樓峰值有10%下樓（s）雙向峰值上下樓各50%（s）單功能單功能，多機構使用多機構使用20～2523～2825～3026～3028～3330～3530～4033～4335～45注：表列為美國標準，標準較高，供參考。居住建筑不像辦公樓內人多，乘梯峰期較長，而且電梯少，平均間隔時間可長些，旅館可用40～70s，住宅可用50～120s.辦公樓客梯間隔時間標準建筑物類別上樓峰值無下樓上樓峰值有10554）電梯速度

從底層直升頂層的理論運行時間，以不超過30S為宜。電梯提升高度與電梯速度提升高度電梯速度≤75m≤90m≤100m≤130m＞130m≤1.75m/s≤2.50m/s≤3.00m/s≤4.00m/s≥4.00m/s層

數(shù)電梯速度2～67～1112～1617～2122～2627～3132～3637～41……1.5m