核算投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)業(yè)務(wù)

新編財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)Ⅰ項(xiàng)目8核算投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)業(yè)務(wù)項(xiàng)目八核算投資性房地產(chǎn)和

其他資產(chǎn)業(yè)務(wù)

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，企業(yè)可能將持有的房地產(chǎn)用于賺取租金或增值。本項(xiàng)目主要學(xué)習(xí)投資性房地產(chǎn)的范圍、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量以及投資性房地產(chǎn)的期末計(jì)價(jià)與處置。項(xiàng)目八任務(wù)分解任務(wù)三核算投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量業(yè)務(wù)任務(wù)二核算投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量業(yè)務(wù)任務(wù)一認(rèn)識(shí)投資性房地產(chǎn)1

2

3

任務(wù)四核算投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)4

項(xiàng)目8

目

錄任務(wù)五核算投資性房地產(chǎn)的減值和處置業(yè)務(wù)5

任務(wù)六核算其他資產(chǎn)業(yè)務(wù)6

理解投資性房地產(chǎn)的定義與特征；

掌握不同計(jì)量模式下投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量；

掌握投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理；

掌握投資性房地產(chǎn)減值和處置的會(huì)計(jì)處理。學(xué)習(xí)目標(biāo)項(xiàng)目8投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)

能夠?qū)ζ髽I(yè)的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行正確判定和分類；

能夠正確理解并應(yīng)用投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的條件；

能夠在不同計(jì)量模式下解決投資性房地產(chǎn)的具體會(huì)計(jì)問(wèn)題；

能夠?qū)⒂嘘P(guān)會(huì)計(jì)信息在財(cái)務(wù)報(bào)告中列報(bào)和披露。能力目標(biāo)項(xiàng)目8投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)任務(wù)1認(rèn)識(shí)投資性房地產(chǎn)任務(wù)一認(rèn)識(shí)投資性房地產(chǎn)一、投資性房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。房地產(chǎn)中的土地是指土地使用權(quán)。房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。任務(wù)1投資性房地產(chǎn)概述（一）投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)二、投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)

投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權(quán)，這實(shí)質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為。房地產(chǎn)租金就是讓渡資產(chǎn)使用權(quán)取得的使用費(fèi)收入，是企業(yè)為完成其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所從事的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)以及與之相關(guān)的其他活動(dòng)形成的經(jīng)濟(jì)利益總流入。

根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)出租房地產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)均視為一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其取得的租金收入或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收益應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅；如果土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓增值額達(dá)到法定標(biāo)準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。任務(wù)1投資性房地產(chǎn)概述（二）投資性房地產(chǎn)在為企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益流入的方式與自用房地產(chǎn)明顯不同（三）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量有兩種模式

投資性房地產(chǎn)為企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益流入的方式主要是通過(guò)獲取租金收益和處置收益來(lái)實(shí)現(xiàn)，與自用房地產(chǎn)明顯不同，因此應(yīng)當(dāng)作為一項(xiàng)單獨(dú)資產(chǎn)進(jìn)行核算和反映。

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量有成本計(jì)量和和公允價(jià)值計(jì)量?jī)煞N計(jì)量模式。一般情況下，投資性房地產(chǎn)采用成本計(jì)量模式，在滿足特定條件下可以采用公允價(jià)值計(jì)量模式。而企業(yè)的固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)一般采用成本計(jì)量。任務(wù)1投資性房地產(chǎn)概述(一)已出租的土地使用權(quán)三、投資性房地產(chǎn)的范圍

對(duì)于以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)。任務(wù)1投資性房地產(chǎn)概述(二)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

這類土地使用權(quán)很可能給企業(yè)帶來(lái)資本增值收益，符合投資性房地產(chǎn)的定義。

持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，也就不屬于投資性房地產(chǎn)。任務(wù)1投資性性房地地產(chǎn)概概述(三)已出出租的的建筑筑物包括自自行建建造或或開(kāi)發(fā)發(fā)活動(dòng)動(dòng)完成成后用用于出出租的的建筑筑物。。

已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物。任務(wù)1投資性性房地地產(chǎn)概概述1用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。2已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議,約定以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物。3企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)在在判斷斷和確確認(rèn)已已出租租的建建筑物物時(shí)，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)把握握以下下要點(diǎn)點(diǎn)：

一般應(yīng)自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開(kāi)始日起，經(jīng)營(yíng)租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。任務(wù)1投資性性房地地產(chǎn)概概述此外，，下列列項(xiàng)目目不屬屬于投投資性性房地地產(chǎn)：：實(shí)務(wù)中中，存存在某某項(xiàng)房房地產(chǎn)產(chǎn)部分分自用用或作作為存存貨出出售、、部分分用于于賺取取租金金或資資本增增值的的情形形。如如某項(xiàng)項(xiàng)投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)不同同用途途的部部分能能夠單單獨(dú)計(jì)計(jì)量和和出售售的，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)分別別確認(rèn)認(rèn)為固固定資資產(chǎn)（（或無(wú)無(wú)形資資產(chǎn)、、存貨貨）和和投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)。2.1.自用房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)任務(wù)2投資性性房地地產(chǎn)的的初始始計(jì)量量任務(wù)二二核核算算投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)初始始計(jì)量量業(yè)務(wù)務(wù)一、投投資性性房地地產(chǎn)的的確認(rèn)認(rèn)條件件對(duì)于已已出租租的土土地使使用權(quán)權(quán)、已已出租租的建建筑物物，其其作為為投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)的確確認(rèn)時(shí)時(shí)點(diǎn)為為租賃賃期開(kāi)開(kāi)始日日，即即承租租人有有權(quán)行行使其其使用用租賃賃資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利利的日日期。。對(duì)持持有并并準(zhǔn)備備增值值后轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的土地地使用用權(quán)，，其作作為投投資性性房地地產(chǎn)的的確認(rèn)認(rèn)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)為企企業(yè)將將該土土地使使用權(quán)權(quán)停止止自用用，準(zhǔn)準(zhǔn)備增增值后后轉(zhuǎn)讓讓的日日期。。（1）與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計(jì)量。

一項(xiàng)資產(chǎn)在符合投資性房地產(chǎn)的概念并同時(shí)滿足下列兩個(gè)條件時(shí)，才可確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)：任務(wù)2投資性性房地地產(chǎn)的的初始始計(jì)量量投資性性房地地產(chǎn)應(yīng)應(yīng)按成成本進(jìn)進(jìn)行初初始計(jì)計(jì)量。。二、投投資性性房地地產(chǎn)的的初始始計(jì)量量（一））賬戶戶設(shè)置置成本模模式下下的投投資性性房地地產(chǎn)會(huì)會(huì)計(jì)處處理比比較簡(jiǎn)簡(jiǎn)單，，企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)設(shè)置置“投投資性性房地地產(chǎn)””賬戶戶，比比照““固定定資產(chǎn)產(chǎn)”或或“無(wú)無(wú)形資資產(chǎn)””賬戶戶進(jìn)行行核算算，反反映投投資性性房地地產(chǎn)的的成本本。公允價(jià)價(jià)值模模式下下投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)實(shí)際際成本本的確確定與與成本本模式式下投投資性性房地地產(chǎn)實(shí)實(shí)際成成本的的確定定是一一致的的，但但企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在““投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)”賬賬戶下下設(shè)置置“成成本””和““公允允價(jià)值值變動(dòng)動(dòng)”兩兩個(gè)明明細(xì)賬賬戶，，其中中“成成本””明細(xì)細(xì)賬戶戶反映映投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)的取取得成成本。。任務(wù)2投資性房地地產(chǎn)的初始始計(jì)量(二)投資性房地地產(chǎn)初始計(jì)計(jì)量的核算算1.外購(gòu)?fù)顿Y性性房地產(chǎn)外購(gòu)采用成成本模式計(jì)計(jì)量的土地地使用權(quán)和和建筑物，，應(yīng)當(dāng)按照照取得時(shí)的的實(shí)際成本本進(jìn)行初始始計(jì)量，其其成本包括括購(gòu)買價(jià)款款、相關(guān)稅稅費(fèi)和可直直接歸屬于于該資產(chǎn)的的其他支出出。任務(wù)2投資性房地地產(chǎn)的初始始計(jì)量2014年3月，甲甲企業(yè)計(jì)劃劃購(gòu)入一棟棟寫(xiě)字樓用用于對(duì)外出出租。3月月15日，，甲企業(yè)與與乙企業(yè)簽簽訂了經(jīng)營(yíng)營(yíng)租賃合同同，約定自自寫(xiě)字樓購(gòu)購(gòu)買日起將將這棟寫(xiě)字字樓出租給給乙企業(yè)，，為期5年年。4月5日，甲企企業(yè)實(shí)際購(gòu)購(gòu)入寫(xiě)字樓樓，支付價(jià)價(jià)款共計(jì)1200萬(wàn)元(假假設(shè)不考慮慮其他因素素，甲企業(yè)業(yè)采用成本本模式進(jìn)行行后續(xù)計(jì)量量)?！纠?-1】甲企業(yè)的賬賬務(wù)處理如如下：借：投資性性房地產(chǎn)———寫(xiě)字樓樓12000000貸：銀行存存款12000000任務(wù)2投資性房地地產(chǎn)的初始始計(jì)量2.自行行建造的投投資性房地地產(chǎn)自行建造的的采用成本本模式計(jì)量量的投資性性房地產(chǎn)，，其成本由由建造該項(xiàng)項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到到預(yù)定可使使用狀態(tài)前前發(fā)生的必必要支出構(gòu)構(gòu)成，包括括土地開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)、建造造成本、應(yīng)應(yīng)予以資本本化的借款款費(fèi)用、支支付的其他他費(fèi)用和分分?jǐn)偟拈g接接費(fèi)用等。。建造過(guò)程程中發(fā)生的的非正常性性損失直接接計(jì)入當(dāng)期期損益，不不計(jì)入建造造成本。企業(yè)在建造造過(guò)程中發(fā)發(fā)生的支出出通過(guò)“在在建工程””賬戶進(jìn)行行歸集，待待該項(xiàng)資產(chǎn)產(chǎn)達(dá)到預(yù)定定可使用狀狀態(tài)時(shí)將建建造支出由由“在建工工程”轉(zhuǎn)入入“投資性性房地產(chǎn)””賬戶，將將相應(yīng)的土土地使用權(quán)權(quán)由“無(wú)形形資產(chǎn)”轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入“投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)”。任務(wù)務(wù)2投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的初初始始計(jì)計(jì)量量2014年3月月，，甲甲企企業(yè)業(yè)從從其其他他單單位位購(gòu)購(gòu)入入一一塊塊土土地地的的使使用用權(quán)權(quán)，，并并在在該該塊塊土土地地上上開(kāi)開(kāi)始始自自行行建建造造三三棟棟廠廠房房。。2014年6月月，甲甲企業(yè)業(yè)預(yù)計(jì)計(jì)廠房房即將將完工工，與與乙公公司簽簽訂了了經(jīng)營(yíng)營(yíng)租賃賃合同同，將將其中中的一一棟廠廠房租租賃給給乙公公司使使用。。租賃賃合同同約定定，該該廠房房于完完工（（達(dá)到到預(yù)定定可使使用狀狀態(tài)））時(shí)開(kāi)開(kāi)始起起租。。2014年7月月5日日，三三棟廠廠房同同時(shí)完完工（（達(dá)到到預(yù)定定可使使用狀狀態(tài))。該該塊土土地使使用權(quán)權(quán)的成成本為為600萬(wàn)萬(wàn)元；；三棟棟廠房房的造造價(jià)均均為1000萬(wàn)元元，能能夠單單獨(dú)出出售。?！纠?-2】任務(wù)2投資性性房地地產(chǎn)的的初始始計(jì)量量甲企業(yè)業(yè)的賬賬務(wù)處處理如如下：：借：投投資性性房地地產(chǎn)———廠廠房10000000貸：在在建工工程10000000土地使使用權(quán)權(quán)中的的對(duì)應(yīng)應(yīng)部分分同時(shí)時(shí)轉(zhuǎn)換換為投投資性性房地地產(chǎn)[600××（1000÷÷3000)]＝200萬(wàn)元。。借：投投資性性房地地產(chǎn)———土土地使使用權(quán)權(quán)2000000貸：無(wú)無(wú)形資資產(chǎn)———土土地使使用權(quán)權(quán)2000000任務(wù)2投資性性房地地產(chǎn)的的初始始計(jì)量量3.非非投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)換換為投投資性性房地地產(chǎn)非投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)換換為投投資性性房地地產(chǎn)的的初始始計(jì)量量在本本章第第四節(jié)節(jié)“投投資性性房地地產(chǎn)的的轉(zhuǎn)換換”中中進(jìn)行行介紹紹。

非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)將原來(lái)以出售為目的作為存貨核算的房地產(chǎn)或?qū)⒁宰杂脼槟康淖鳛楣潭ㄙY產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)核算的房地產(chǎn)用于出租或資本增值轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。任務(wù)2投資性性房地地產(chǎn)的的初始始計(jì)量量4.投投資者者投入入的投投資性性房地地產(chǎn)，，按照照投資資者約約定的的價(jià)值值計(jì)量量；投投資者者的約約定不不公允允的，，以公公允價(jià)價(jià)值計(jì)計(jì)量。。5.債債務(wù)重重組取取得的的投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)按照照債務(wù)務(wù)重組組準(zhǔn)則則的相相關(guān)規(guī)規(guī)定處處理6.非貨幣性性資產(chǎn)交換取取得的投資性性房地產(chǎn)按照照非貨幣性資資產(chǎn)交換準(zhǔn)則則的規(guī)定處理理任務(wù)3投資性房地產(chǎn)產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量量任務(wù)三核核算投資資性房地產(chǎn)后后續(xù)計(jì)量業(yè)務(wù)務(wù)一、投資性房房地產(chǎn)的后續(xù)續(xù)計(jì)量（一）采用成成本模式進(jìn)行行后續(xù)計(jì)量的的投資性房地地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量量，通常應(yīng)當(dāng)當(dāng)采用成本模模式計(jì)量，只只有滿足特定定條件的情況況下才可以采采用公允價(jià)值值模式計(jì)量。。采用成本模式式對(duì)投資性房房地產(chǎn)進(jìn)行后后續(xù)計(jì)量的，，應(yīng)當(dāng)設(shè)置““投資性房地地產(chǎn)累計(jì)折舊舊(攤銷銷)””科目目，，比比照照““累累計(jì)計(jì)折折舊舊””或或““累累計(jì)計(jì)攤攤銷銷””科科目目進(jìn)進(jìn)行行會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)處處理理。。借:其他他業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)成成本本（（按按期期（（月月））計(jì)計(jì)提提折折舊舊或或攤攤銷銷時(shí)時(shí)））貸:投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)累累計(jì)計(jì)折折舊舊(攤攤銷銷）借:銀行行存存款款（（取取得得租租金金收收入入時(shí)時(shí)））貸:其其他他業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)收收入入任務(wù)務(wù)3投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的后后續(xù)續(xù)計(jì)計(jì)量量甲企企業(yè)業(yè)一一棟棟辦辦公公樓樓出出租租給給乙乙企企業(yè)業(yè)使使用用，，已已確確認(rèn)認(rèn)為為投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，采采用用成成本本模模式式進(jìn)進(jìn)行行后后續(xù)續(xù)計(jì)計(jì)量量。。假假設(shè)設(shè)該該棟棟辦辦公公樓樓的的成成本本為為1800萬(wàn)元元，，按按照照直直線線法法計(jì)計(jì)提提折折舊舊，，使使用用壽壽命命為為20年，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)凈凈殘殘值值為為零零。。按按照照經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)租租賃賃合合同同約約定定，，乙乙企企業(yè)業(yè)每每月月支支付付甲甲企企業(yè)業(yè)租租金金8萬(wàn)元元。?！纠?-3】甲企企業(yè)業(yè)的的賬賬務(wù)務(wù)處處理理如如下下：：借：：其其他他業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)成成本本75000貸：：投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)累累計(jì)計(jì)折折舊舊75000②確確認(rèn)認(rèn)租租金金收收入入時(shí)時(shí)借：銀行行存款（（或其他他應(yīng)收款款）80000貸：其他他業(yè)務(wù)收收入80000①月末計(jì)提提折舊每月計(jì)提提折舊1800÷20÷12＝7．5（萬(wàn)元））。任務(wù)3投資性房房地產(chǎn)的的后續(xù)計(jì)計(jì)量（二）采采用公允允價(jià)模式式進(jìn)行后后續(xù)計(jì)量量的投資資性房地地產(chǎn)企業(yè)存在在確鑿證證據(jù)表明明其公允允價(jià)值能能夠持續(xù)續(xù)可靠取取得的,可以采用用公允價(jià)價(jià)值計(jì)量量模式。。企業(yè)選選擇公允允價(jià)值模模式，就就應(yīng)當(dāng)對(duì)對(duì)其所有有投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)采用公公允價(jià)值值模式進(jìn)進(jìn)行后續(xù)續(xù)計(jì)量，，不得對(duì)對(duì)一部分分投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)采用成成本模式式進(jìn)行后后續(xù)計(jì)量量，對(duì)另另一部分分投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)采用公公允價(jià)值值模式進(jìn)進(jìn)行后續(xù)續(xù)計(jì)量。。采用公公允價(jià)值值模式計(jì)計(jì)量投資資性房地地產(chǎn)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)同時(shí)時(shí)滿足以以下兩個(gè)個(gè)條件：：（1）投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)所在地地有活躍躍的房地地產(chǎn)交易易市場(chǎng)；；（2）企業(yè)能能夠從房房地產(chǎn)交交易市場(chǎng)場(chǎng)上取得得同類或或類似房房地產(chǎn)的的市場(chǎng)價(jià)價(jià)格及其其他相關(guān)關(guān)信息，，從而對(duì)對(duì)投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)的公允允價(jià)值作作出科學(xué)學(xué)合理的的估計(jì)。。任務(wù)3投資性房房地產(chǎn)的的后續(xù)計(jì)計(jì)量采用公允允價(jià)值模模式的，，應(yīng)當(dāng)在在附注中中詳細(xì)披披露公允允價(jià)值確確定的依依據(jù)和方方法以及及公允價(jià)價(jià)值變動(dòng)動(dòng)對(duì)損益益的影響響。采用公允允價(jià)模式式進(jìn)行后后續(xù)計(jì)量量的投資資性房地地產(chǎn)，不不計(jì)提折折舊或攤攤銷，應(yīng)應(yīng)以資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債表表日的公公允價(jià)計(jì)計(jì)量。資資產(chǎn)負(fù)債債表日，，投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)的公允允價(jià)值與與原賬面面價(jià)值的的差額，，計(jì)入““公允價(jià)價(jià)值變動(dòng)動(dòng)損益””。任務(wù)3投資性房房地產(chǎn)的的后續(xù)計(jì)計(jì)量①2014年5月1日,甲甲公司開(kāi)開(kāi)發(fā)完成成寫(xiě)字樓樓并出租租甲公司為為從事房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)發(fā)的企業(yè)業(yè)。2014年3月,甲公司司與乙公公司簽訂訂租賃協(xié)協(xié)議,約約定將甲甲公司開(kāi)開(kāi)發(fā)的一一棟精裝裝修的寫(xiě)寫(xiě)字樓于于開(kāi)發(fā)完完成的同同時(shí)開(kāi)始始租賃給給乙公司司使用,租賃期期為10年。當(dāng)當(dāng)年5月月1日,該寫(xiě)字字樓開(kāi)發(fā)發(fā)完成并并開(kāi)始起起租,寫(xiě)寫(xiě)字樓的的造價(jià)為為9000萬(wàn)元元。2014年12月31日日,該該寫(xiě)字字樓的的公允允價(jià)值值為9200萬(wàn)萬(wàn)元。。假設(shè)設(shè)甲公公司對(duì)對(duì)投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)采用用公允允價(jià)值值模式式計(jì)量量。甲甲企業(yè)業(yè)的賬賬務(wù)處處理如如下:借:投投資性性房地地產(chǎn)———成成本90000000貸:開(kāi)開(kāi)發(fā)成成本90000000②2014年12月31日日,按按照公公允價(jià)價(jià)值為為基礎(chǔ)礎(chǔ)調(diào)整整其賬賬面價(jià)價(jià)值【例8-4】借:投投資性性房地地產(chǎn)——公允允價(jià)值值變動(dòng)動(dòng)2000000貸:公公允價(jià)價(jià)值變變動(dòng)損損益2000000任務(wù)3投資性性房地地產(chǎn)的的后續(xù)續(xù)計(jì)量量二、投投資性性房地地產(chǎn)計(jì)計(jì)量模模式的的變更更為保證證會(huì)計(jì)計(jì)信息息的可可比性性,企業(yè)對(duì)對(duì)投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)的計(jì)計(jì)量模模式一一經(jīng)確確定,不得隨隨意變變更。。只有有在房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)比較較成熟熟、能能夠滿滿足采采用公公允價(jià)價(jià)值模模式條條件的的情況況下,才允許許企業(yè)業(yè)對(duì)投投資性性房地地產(chǎn)從從成本本模式式計(jì)量量變更更為公公允價(jià)價(jià)值模模式計(jì)計(jì)量。。成本模模式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為公公允價(jià)價(jià)值模模式的的,由于涉涉及會(huì)會(huì)計(jì)計(jì)計(jì)量基基礎(chǔ)的的變更更，應(yīng)應(yīng)當(dāng)作作為會(huì)會(huì)計(jì)政政策變變更處處理,以計(jì)量量模式式變更更時(shí)公公允價(jià)價(jià)值作作為投投資性性房地地產(chǎn)初初始成成本，，并將將變更更時(shí)公公允價(jià)價(jià)值與與賬面面價(jià)值值的差差額調(diào)調(diào)整期期初留留存收收益。。已采用公允允價(jià)值模式式計(jì)量的投投資性房地地產(chǎn),不得從公允允價(jià)值模式式轉(zhuǎn)為成本本模式。任務(wù)3投資性房地地產(chǎn)的后續(xù)續(xù)計(jì)量甲公司的賬賬務(wù)處理為為：2012年，甲公司司將一幢寫(xiě)寫(xiě)字樓出租租給乙公司司，采用成成本模式計(jì)計(jì)量。2014年1月1日日，假定甲甲公司持有有的投資性性房地產(chǎn)滿滿足采用公公允價(jià)值計(jì)計(jì)量的條件件，甲公司司決定采用用公允價(jià)值值模式對(duì)該該寫(xiě)字樓進(jìn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)計(jì)量。2014年1月1日日，該寫(xiě)字字樓的原價(jià)價(jià)9000萬(wàn)元，，已提折舊舊270萬(wàn)萬(wàn)元，未提提取減值準(zhǔn)準(zhǔn)備，公允允價(jià)值9500萬(wàn)萬(wàn)元。甲企企業(yè)按凈利利潤(rùn)的10％計(jì)提盈盈余公積。。假定不考考慮所得稅稅因素。借:投資性性房地產(chǎn)———成本95000000投資性房地地產(chǎn)累計(jì)折折舊2700000貸:投資性性房地產(chǎn)———寫(xiě)字樓樓90000000利潤(rùn)分配———未分配配利潤(rùn)6930000盈余公積770000【例8-5】任務(wù)3投資性房地地產(chǎn)的后續(xù)續(xù)計(jì)量三、投資性性房地產(chǎn)的的后續(xù)支出出（一）資本本化的后續(xù)續(xù)支出企業(yè)對(duì)投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)擴(kuò)建或裝修修等再開(kāi)發(fā)發(fā)且將來(lái)仍仍作為投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)的，再開(kāi)開(kāi)發(fā)期間應(yīng)應(yīng)繼續(xù)將其其作為投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)核算，再再開(kāi)發(fā)期間間不計(jì)提折折舊或攤銷銷。企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)在“投投資性房地地產(chǎn)”科目目下增設(shè)““在建”明明細(xì)科目對(duì)對(duì)資本化的的后續(xù)支出出進(jìn)行核算算。任務(wù)3投資性房地地產(chǎn)的后續(xù)續(xù)計(jì)量2014年3月，甲甲企業(yè)與乙乙企業(yè)的一一項(xiàng)廠房經(jīng)經(jīng)營(yíng)租賃合合同即將到到期，該廠廠房按照成成本模式進(jìn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)計(jì)量，原價(jià)價(jià)為2000萬(wàn)元元，已計(jì)提提折舊600萬(wàn)元。。為了提高高廠房的租租金收入，，甲企業(yè)決決定在租賃賃期滿后對(duì)對(duì)廠房進(jìn)行行改擴(kuò)建，，并與丙企企業(yè)簽訂了了經(jīng)營(yíng)租賃賃合同，約約定自改擴(kuò)擴(kuò)建完工時(shí)時(shí)將廠房出出租給丙企企業(yè)。3月月15日，，與乙企業(yè)業(yè)的租賃合合同到期，，廠房隨即即進(jìn)入改擴(kuò)擴(kuò)建工程。。12月15日，廠廠房改擴(kuò)建建工程完工工，共發(fā)生生支出150萬(wàn)元，，即日按照照租賃合同同出租給丙丙企業(yè)?！纠?-6】本例中，，改擴(kuò)建建支出屬屬于資本本化的后后續(xù)支出出，應(yīng)當(dāng)當(dāng)計(jì)入投投資性房房地產(chǎn)的的成本。。任務(wù)務(wù)3投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的后后續(xù)續(xù)計(jì)計(jì)量量②2014年3月月15日日——12月月15日日借：：投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)————在在建建14000000投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)累累計(jì)計(jì)折折舊舊(攤攤銷銷)6000000貸：：投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)————廠廠房房20000000①2014年3月月15日日，，投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入入改改擴(kuò)擴(kuò)建建工工程程借：：投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)————在在建建1500000貸：：銀銀行行存存款款1500000③2014年12月月15日日，，改改擴(kuò)擴(kuò)建建工工程程完完工工借：：投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)————廠廠房房15500000貸：：投投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)————在在建建15500000甲企企業(yè)業(yè)的的賬賬務(wù)務(wù)處處理理如如下下：：任務(wù)務(wù)3投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的后后續(xù)續(xù)計(jì)計(jì)量量投資性房房地產(chǎn)租租賃合同同到期，，企業(yè)對(duì)對(duì)其進(jìn)行行改擴(kuò)建建或裝修修等，但但工程完完工后不不再用于于出租而而是轉(zhuǎn)為為自用的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)將投資資性房地地產(chǎn)的賬賬面價(jià)值值轉(zhuǎn)入““在建工工程”，，并通過(guò)過(guò)“在建建工程””科目歸歸集改擴(kuò)擴(kuò)建或裝裝修工程程的資本本化支出出，待工工程完工工后，由由“在建建工程””轉(zhuǎn)入““固定資資產(chǎn)”。。（二）費(fèi)費(fèi)用化的的后續(xù)支支出與投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)的的不滿足足資本化化條件的的后續(xù)支支出，應(yīng)應(yīng)當(dāng)在發(fā)發(fā)生時(shí)計(jì)計(jì)入當(dāng)期期損益。。會(huì)計(jì)處處理為：：借:其他業(yè)務(wù)務(wù)成本貸:銀行行存款任務(wù)4投資性房房地產(chǎn)的的轉(zhuǎn)換任務(wù)四核核算投資資性房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)換換業(yè)務(wù)（一）房房地產(chǎn)的的轉(zhuǎn)換形形式一、投資資性房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)換換的基本本知識(shí)房地產(chǎn)的的轉(zhuǎn)換，，實(shí)質(zhì)上上是因房房地產(chǎn)用用途發(fā)生生改變而而對(duì)房地地產(chǎn)進(jìn)行行的重新新分類。。企業(yè)必必須有確確鑿的證證據(jù)表明明房地產(chǎn)產(chǎn)用途發(fā)發(fā)生改變變，才能能將投資資性房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)換換為非投投資性房房地產(chǎn)或或?qū)⒎峭锻顿Y性房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為投投資性房房地產(chǎn)。。這里的的確鑿證證據(jù)包括括兩個(gè)方方面：一一是企業(yè)業(yè)董事會(huì)會(huì)或類似似機(jī)構(gòu)應(yīng)應(yīng)當(dāng)就改改變房地地產(chǎn)用途途形成正正式的書(shū)書(shū)面決議議；二是是房地產(chǎn)產(chǎn)因用途途改變而而發(fā)生實(shí)實(shí)際狀態(tài)態(tài)上的改改變，從從自用狀狀態(tài)改為為出租狀狀態(tài)或從從出租狀狀態(tài)改為為自用或或待售狀狀態(tài)。任務(wù)4投資性性房地地產(chǎn)的的轉(zhuǎn)換換投資性性房地地產(chǎn)的的轉(zhuǎn)換換主要要有將將投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)換換為非非投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)和將將非投投資性性房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為為投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)兩種種轉(zhuǎn)換換形式式，具具體包包括四四種情情況。。四種情況

作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其持有的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營(yíng)租賃的方式出租。

（1）

自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)改用于出租。

（2）

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。即企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理。

（3）

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將用于經(jīng)營(yíng)租出的房地產(chǎn)重新開(kāi)發(fā)用于對(duì)外銷售。

（4）

任務(wù)4投資性性房地地產(chǎn)的的轉(zhuǎn)換換（二））投資性性房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換日日的確確定非投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)換換為投投資性性房地地產(chǎn)的的，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換日日通常常為房房地產(chǎn)產(chǎn)的租租賃期期開(kāi)始始日。。租賃賃期開(kāi)開(kāi)始日日是指指承租租人有有權(quán)行行使其其使用用租賃賃資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利利的日日期。。如果果企業(yè)業(yè)董事事會(huì)或或類似似機(jī)構(gòu)構(gòu)作出出正式式書(shū)面面決議議，明明確表表明其其持有有的達(dá)達(dá)到可可出租租狀態(tài)態(tài)的建建筑物物以備備經(jīng)營(yíng)營(yíng)性出出租、、持有有意圖圖短期期內(nèi)不不再發(fā)發(fā)生變變化的的，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換日日為董董事會(huì)會(huì)或類類似機(jī)機(jī)構(gòu)作作出書(shū)書(shū)面決決議的的日期期。投投資性性房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為為非投投資性性房地地產(chǎn)的的，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換日日為租租賃期期屆滿滿、企企業(yè)董董事會(huì)會(huì)或類類似機(jī)機(jī)構(gòu)作作出書(shū)書(shū)面決決議明明確表表明將將其重重新開(kāi)開(kāi)發(fā)用用于對(duì)對(duì)外銷銷售的的日期期或房房地產(chǎn)產(chǎn)達(dá)到到自用用狀態(tài)態(tài)，企企業(yè)開(kāi)開(kāi)始將將房地地產(chǎn)用用于生生產(chǎn)商商品、、提供供勞務(wù)務(wù)或者者經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理理的日日期。。

轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變、狀態(tài)發(fā)生相應(yīng)改變的日期。任務(wù)4投資性性房地地產(chǎn)的的轉(zhuǎn)換換二、房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)換換的會(huì)會(huì)計(jì)處處理（一））成本模模式下下的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換成本模模式下下，由由于企企業(yè)的的固定定資產(chǎn)產(chǎn)、無(wú)無(wú)形資資產(chǎn)、、存貨貨、投投資性性房地地產(chǎn)均均采用用以實(shí)實(shí)際成成本為為基礎(chǔ)礎(chǔ)核算算，計(jì)計(jì)量基基礎(chǔ)一一致，，所以以成本本模式式下的的轉(zhuǎn)換換會(huì)計(jì)計(jì)處理理比較較簡(jiǎn)單單，僅僅是對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)的的重新新分類類，相相應(yīng)科科目按按賬面面價(jià)值值結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)即可可。任務(wù)4投資性性房地地產(chǎn)的的轉(zhuǎn)換換1.作為存存貨的的房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為為投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)將將作為為存貨貨的房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)換換為以以成本本模式式計(jì)量量的投投資性性房地地產(chǎn)時(shí)時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)按按該項(xiàng)項(xiàng)存貨貨在轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換日日的賬賬面價(jià)價(jià)值，，借：投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)存貨跌跌價(jià)準(zhǔn)準(zhǔn)備(原已已計(jì)提提跌價(jià)價(jià)準(zhǔn)備備的）貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品或開(kāi)發(fā)成成本（按其賬賬面余余額）房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)的““開(kāi)發(fā)發(fā)成本本”科科目類類似于于一般般企業(yè)業(yè)的““生產(chǎn)產(chǎn)成本本”科科目，，“開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品””科目目類似似于““庫(kù)存存商品品”科科目。。如果果在完完工時(shí)時(shí)已經(jīng)經(jīng)將開(kāi)開(kāi)發(fā)成成本轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)到了了開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品品，那那么直直接貸貸記““開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品品”科科目，，如果果沒(méi)有有結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，則則直接接貸記記“開(kāi)開(kāi)發(fā)成成本””科目目。任務(wù)4投資性房地地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換換甲企業(yè)的賬賬務(wù)處理如如下：甲企業(yè)是從從事房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)的企業(yè)，，2015年3月10日，甲企企業(yè)與乙企企業(yè)簽訂了了租賃協(xié)議議，將其開(kāi)開(kāi)發(fā)的一棟棟寫(xiě)字樓出出租給乙企企業(yè)使用，，租賃期開(kāi)開(kāi)始日為2015年4月15日。2015年4月15日，該寫(xiě)寫(xiě)字樓的賬賬面余額55000000元，未未計(jì)提存貨貨跌價(jià)準(zhǔn)備備。甲企業(yè)業(yè)對(duì)投資性性房地產(chǎn)采采用成本模模式計(jì)量。。借：投資性性房地產(chǎn)———寫(xiě)字樓樓55000000貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品55000000【例8-7】任務(wù)4投資性房地地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換換2.自用房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投投資性房地地產(chǎn)企業(yè)將自用用土地使用用權(quán)或建筑筑物轉(zhuǎn)換為為以成本模模式計(jì)量的的投資性房房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)按該該項(xiàng)建筑物物或土地使使用權(quán)在轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換日的原原價(jià)、累計(jì)計(jì)折舊、減減值準(zhǔn)備等等,分別轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入“投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)”、“投投資性房地地產(chǎn)累計(jì)折折舊(攤銷銷)”、““投資性房房地產(chǎn)減值值準(zhǔn)備”科科目,借：投資性房房地產(chǎn)（按其賬面余余額）貸：固定資產(chǎn)或或無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)借：累計(jì)折舊舊或累計(jì)攤攤銷（按已計(jì)提提的折舊或或攤銷）貸：投資性房地地產(chǎn)累計(jì)折折舊借：固定資產(chǎn)產(chǎn)減值準(zhǔn)備備或無(wú)形資資產(chǎn)減值準(zhǔn)準(zhǔn)備（原已計(jì)提提減值準(zhǔn)備備的）貸：投資性房地地產(chǎn)減值準(zhǔn)準(zhǔn)備任務(wù)4投資性房地地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換換甲企業(yè)的賬賬務(wù)處理如如下：甲企業(yè)擁有有一棟辦公公樓，用于于本企業(yè)總總部辦公。。2015年3月10日，甲企企業(yè)與乙企企業(yè)簽訂了了經(jīng)營(yíng)租賃賃協(xié)議，將將該辦公樓樓整體出租租給乙企業(yè)業(yè)使用，租租賃期開(kāi)始始日為2015年4月15日，為為期5年。。2015年4月15日，該辦辦公樓的賬賬面余額5500萬(wàn)萬(wàn)元，已計(jì)計(jì)提折舊300萬(wàn)元元。甲企業(yè)業(yè)對(duì)投資性性房地產(chǎn)采采用成本模模式計(jì)量。。借：投資性性房地產(chǎn)———寫(xiě)字樓樓55000000累計(jì)折舊3000000貸：固定資資產(chǎn)55000000投資性房地地產(chǎn)累計(jì)折折舊3000000【例8-8】任務(wù)4投資性房地地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換換3.投資性房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為為自用房地地產(chǎn)企業(yè)將以成成本模式計(jì)計(jì)量的投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自自用房地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)按該項(xiàng)投投資性房地地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換換日的賬面面余額、投投資性房地地產(chǎn)累計(jì)折折舊（攤銷銷）、減值值準(zhǔn)備等，，分別轉(zhuǎn)入入“固定資資產(chǎn)”、““累計(jì)折舊舊”、“固固定資產(chǎn)減減值準(zhǔn)備””等科目；；借：固定資產(chǎn)產(chǎn)或無(wú)形資資產(chǎn)（按投資性性房地產(chǎn)的的賬面余額額）貸：投資性房地地產(chǎn)借：投資性房房地產(chǎn)累計(jì)計(jì)折舊（按已計(jì)提提的折舊或或攤銷）貸：累計(jì)折舊或或累計(jì)攤銷銷借：投資性房房地產(chǎn)減值值準(zhǔn)備（原已計(jì)提提減值準(zhǔn)備備的）貸：固定資產(chǎn)減減值準(zhǔn)備或或無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)減值準(zhǔn)備備任務(wù)4投資性房地地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換換甲企業(yè)的賬賬務(wù)處理如如下：2014年3月1日日，甲企業(yè)業(yè)將出租在在外的廠房房收回，開(kāi)開(kāi)始用于本本企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)商品。該該項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前前采用成本本模式計(jì)量量，其賬面面價(jià)值為2800萬(wàn)元，，其中，原原價(jià)5000萬(wàn)元元，累計(jì)已已提折舊2200萬(wàn)元。借：固定資資產(chǎn)50000000投資性房地地產(chǎn)累計(jì)折折舊22000000貸：投資性性房地產(chǎn)———廠房50000000累計(jì)折舊22000000【例8-9】任務(wù)4投資性房地地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換換4.投資性房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為為存貨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)將以以成本模式式計(jì)量的投投資性房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為為存貨時(shí)，，借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品（按照該項(xiàng)項(xiàng)投資性房房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換日的賬賬面價(jià)值））投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)累累計(jì)計(jì)折折舊舊（（攤攤銷銷））（按按照照已已計(jì)計(jì)提提的的折折舊舊或或攤攤銷銷））投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)減減值值準(zhǔn)準(zhǔn)備備（（原原已已計(jì)計(jì)提提減減值值準(zhǔn)準(zhǔn)備備的的））貸：投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)（按其其賬賬面面余余額額）任務(wù)務(wù)4投資資性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換（二二））公允價(jià)值值模式下下的轉(zhuǎn)換換公允價(jià)值值模式下下，由于于投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)采用公公允價(jià)值值計(jì)量，，企業(yè)的的固定資資產(chǎn)、無(wú)無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)、存貨貨等采用用成本計(jì)計(jì)量，所所以需要要對(duì)轉(zhuǎn)換換日公允允價(jià)值與與賬面價(jià)價(jià)值的差差額進(jìn)行行處理。。以成本本計(jì)量的的非投資資性房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)換換為以公公允價(jià)值值計(jì)量的的投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)的，考考慮謹(jǐn)慎慎性原則則的要求求，借方方差額計(jì)計(jì)入“公公允價(jià)值值變動(dòng)損損益”，，貸方差差額計(jì)入入“其他綜合合收益”。以以公允價(jià)價(jià)值計(jì)量量的投資資性房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)換換為以成成本計(jì)量量的非投投資性房房地產(chǎn)的的，以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換日該該房地產(chǎn)產(chǎn)的公允允價(jià)值作作為新確確認(rèn)的相相應(yīng)資產(chǎn)產(chǎn)的初始始成本，，轉(zhuǎn)換日日公允價(jià)價(jià)值與賬賬面價(jià)值值的差額額計(jì)入““公允價(jià)價(jià)值變動(dòng)動(dòng)損益””。任務(wù)4投資性房房地產(chǎn)的的轉(zhuǎn)換1.作為存貨貨的房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)換換為投資資性房地地產(chǎn)企業(yè)將作作為存貨貨的房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)換換為采用用公允價(jià)價(jià)值模式式計(jì)量的的投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)，借：投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)(成本)（按該項(xiàng)項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)在轉(zhuǎn)換換日的公公允價(jià)值值）存貨跌價(jià)價(jià)準(zhǔn)備（（原已計(jì)計(jì)提跌價(jià)價(jià)準(zhǔn)備的的）貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品等（按其賬面面余額）同時(shí)借：公允價(jià)價(jià)值變動(dòng)動(dòng)損益（轉(zhuǎn)換日日的公允允價(jià)值小小于賬面面價(jià)值的的，按其其差額））貸：其他綜綜合收益益——作為存貨貨的房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)換換為投資資性房地地產(chǎn)（轉(zhuǎn)換日的的公允價(jià)價(jià)值大于于賬面價(jià)價(jià)值的，，按其賬賬面余額額）任務(wù)4投資性房房地產(chǎn)的的轉(zhuǎn)換假定租賃賃期開(kāi)始始日該寫(xiě)寫(xiě)字樓公公允價(jià)值值75000000元，甲企企業(yè)對(duì)投投資性房房地產(chǎn)采采用公允允價(jià)值計(jì)計(jì)量，則則企業(yè)的的賬務(wù)處處理為：：承【例8-10】【例8-7】借：投資資性房地地產(chǎn)———成本75000000貸：開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品55000000其他綜合合收益——作為存貨貨的房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)換換為投資資性房地地產(chǎn)20000000任務(wù)4投資性房房地產(chǎn)的的轉(zhuǎn)換2.自用房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)換換為投資資性房地地產(chǎn)企業(yè)將自自用房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)換換為采用用公允價(jià)價(jià)值模式式計(jì)量的的投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)，借：投資性性房地產(chǎn)產(chǎn)(成本)（按該項(xiàng)項(xiàng)土地使使用權(quán)或或建筑物物在轉(zhuǎn)換換日的公公允價(jià)值值）累計(jì)攤銷銷或累計(jì)計(jì)折舊（按已計(jì)計(jì)提的累累計(jì)攤銷銷或累計(jì)計(jì)折舊））無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)減值準(zhǔn)準(zhǔn)備（原原已計(jì)提提減值準(zhǔn)準(zhǔn)備的））固定資產(chǎn)產(chǎn)減值準(zhǔn)準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)產(chǎn)或無(wú)形形資產(chǎn)（按其賬面面余額）任務(wù)4投資性房房地產(chǎn)的的轉(zhuǎn)換同時(shí)借：公允價(jià)價(jià)值變動(dòng)動(dòng)損益（轉(zhuǎn)換日日的公允允價(jià)值小小于賬面面價(jià)值的的，按其其差額））其他綜合合收益——自用房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)換換為投資資性房地地產(chǎn)（轉(zhuǎn)換日日的公允允價(jià)值大大于賬面面價(jià)值的的，按其其差額））待該項(xiàng)投資性性房地產(chǎn)處置置時(shí)，因轉(zhuǎn)換換計(jì)入“其他綜合收益益”科目的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入入當(dāng)期損益。。任務(wù)4投資性房地產(chǎn)產(chǎn)的轉(zhuǎn)換假定租賃期開(kāi)開(kāi)始日該辦公公樓公允價(jià)值值50000000元，甲企業(yè)對(duì)對(duì)投資性房地地產(chǎn)采用公允允價(jià)值計(jì)量，，則企業(yè)的賬賬務(wù)處理為：：承【例8-11】【例8-8】借：投資性房房地產(chǎn)——成成本50000000累計(jì)折舊3000000公允價(jià)值變動(dòng)動(dòng)損益2000000貸：固定資產(chǎn)產(chǎn)55000000任務(wù)4投資性房地產(chǎn)產(chǎn)的轉(zhuǎn)換3.投資性房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用用房地產(chǎn)企業(yè)將采用公公允價(jià)值模式式計(jì)量的投資資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為自用房房地產(chǎn)時(shí)，借：固定資產(chǎn)或無(wú)無(wú)形資產(chǎn)（按該項(xiàng)投資資性房地產(chǎn)的的公允價(jià)值））貸：投資性房地產(chǎn)產(chǎn)—成本（按該項(xiàng)投資性性房地產(chǎn)的成成本）投資性房地產(chǎn)產(chǎn)—公允價(jià)值值變動(dòng)（按該項(xiàng)投資性性房地產(chǎn)的累累計(jì)公允價(jià)值值變動(dòng)）公允價(jià)值變動(dòng)動(dòng)損益（按其差額）任務(wù)4投資性房地產(chǎn)產(chǎn)的轉(zhuǎn)換2014年4月1日,甲企業(yè)因租賃賃期滿,將出租的寫(xiě)字字樓收回,準(zhǔn)備作為辦公公樓用于本企企業(yè)的行政管管理。2014年5月1日,該寫(xiě)字樓正式式開(kāi)始自用,相應(yīng)由投資性性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換換為自用房地地產(chǎn),當(dāng)日的公允價(jià)價(jià)值為4800萬(wàn)元。該項(xiàng)房房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換換前采用公允允價(jià)值模式計(jì)計(jì)量,原賬面價(jià)值為為4750萬(wàn)元,其中,成本為4500萬(wàn)元,公允價(jià)值變動(dòng)動(dòng)為增值250萬(wàn)元。借:固定資產(chǎn)產(chǎn) 48000000貸:投資性房房地產(chǎn)——成成本45000000——公允價(jià)值值變動(dòng)2500000公允價(jià)值變動(dòng)動(dòng)損益500000【例8-12】甲企業(yè)的賬務(wù)務(wù)處理如下:任務(wù)4投資性房地產(chǎn)產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（4）投資性性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換換為存貨。企業(yè)將采用公公允價(jià)值模式式計(jì)量的投資資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時(shí)時(shí)，借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（按該項(xiàng)投資資性房地產(chǎn)的的公允價(jià)值））貸：投資性房地地產(chǎn)——成本（按該項(xiàng)投資資性房地產(chǎn)的的成本）投資性房地產(chǎn)產(chǎn)—公允價(jià)值值變動(dòng)（按該項(xiàng)投資資性房地產(chǎn)的的累計(jì)公允價(jià)價(jià)值變動(dòng)）公允價(jià)值變變動(dòng)損益（按其差額）任務(wù)4投資性房地地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換換甲地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)將其開(kāi)發(fā)發(fā)的的部分分寫(xiě)字樓用用于對(duì)外經(jīng)經(jīng)營(yíng)租賃。。2014年10月15日，因因租賃期滿滿，甲企業(yè)業(yè)將出租的的寫(xiě)字樓收收回，并作作出書(shū)面決決議，將該該寫(xiě)字樓重重新開(kāi)發(fā)用用于對(duì)外銷銷售，即由由投資性房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換換為存貨，，當(dāng)日的公公允價(jià)值為為5800萬(wàn)元。該該項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前前采用公允允價(jià)值模式式計(jì)量,原原賬面價(jià)值值為5600萬(wàn)元,其中,成成本為5000萬(wàn)元元,公允價(jià)價(jià)值變動(dòng)為為增值600萬(wàn)元。。借:開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品58000000貸:投資性性房地產(chǎn)———成本50000000——公允價(jià)價(jià)值變動(dòng)6000000公允價(jià)值變變動(dòng)損益2000000【例8-13】甲企業(yè)的賬賬務(wù)處理如如下:任務(wù)5投資性房地地產(chǎn)的減值值和處置任務(wù)五核核算投資資性房地產(chǎn)產(chǎn)的減值和和處置業(yè)務(wù)務(wù)資產(chǎn)的基本本特征是預(yù)預(yù)期能夠?yàn)闉槠髽I(yè)帶來(lái)來(lái)經(jīng)濟(jì)利益益的流入。。資產(chǎn)的賬賬面價(jià)值應(yīng)應(yīng)當(dāng)反映其其預(yù)期為企企業(yè)帶來(lái)的的經(jīng)濟(jì)利益益流入的金金額。如果果某項(xiàng)資產(chǎn)產(chǎn)預(yù)期為企企業(yè)帶來(lái)的的經(jīng)濟(jì)利益益低于其賬賬面價(jià)值的的，則該項(xiàng)項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照預(yù)期期能夠?yàn)槠笃髽I(yè)帶來(lái)經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益流流入的金額額進(jìn)行計(jì)量量，并計(jì)提提相應(yīng)的減減值準(zhǔn)備，，確認(rèn)資產(chǎn)產(chǎn)減值損失失。一、投資性房房地產(chǎn)的減值值任務(wù)5投資性房地產(chǎn)產(chǎn)的減值和處處置采用公允價(jià)值值計(jì)量模式進(jìn)進(jìn)行計(jì)量的投投資性房地產(chǎn)產(chǎn)的賬面余額額反映其公允允價(jià)值，所以以不需要考慮慮減值問(wèn)題。。借：資產(chǎn)減值損失失貸：投資性房地產(chǎn)產(chǎn)減值準(zhǔn)備采用成本計(jì)量量模式進(jìn)行計(jì)計(jì)量的投資性性房地產(chǎn)，資資產(chǎn)負(fù)債表日日，如果存在在減值跡象，，需要進(jìn)行減減值測(cè)試。減值測(cè)試表明明其可收回金金額低于賬面面價(jià)值的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值值準(zhǔn)備，任務(wù)5投資性房地產(chǎn)產(chǎn)的減值和處處置甲公司辦公樓樓出租給乙公公司使用，已已確認(rèn)為一項(xiàng)項(xiàng)投資性房地地產(chǎn)，采用成成本模式計(jì)量量。2009年末，該投投資性房地產(chǎn)產(chǎn)出現(xiàn)減值跡跡象，進(jìn)行減減值測(cè)試，確確定其可收回回金額為800萬(wàn)元，此此時(shí)該辦公樓樓的賬面價(jià)值值1000萬(wàn)萬(wàn)元。借：資產(chǎn)減值值損失2000000貸：投資性房房地產(chǎn)減值準(zhǔn)準(zhǔn)備2000000【例8-14】甲企業(yè)計(jì)提減減值準(zhǔn)備的賬賬務(wù)處理為：：任務(wù)5投資性房地產(chǎn)產(chǎn)的減值和處處置當(dāng)投資性房地地產(chǎn)被處置，，或者永久退退出使用卻不不能從其處置置中取得經(jīng)濟(jì)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)認(rèn)該投資性房房地產(chǎn)。企業(yè)可以通過(guò)過(guò)對(duì)外出售或或轉(zhuǎn)讓的方式式處置投資性性房地產(chǎn),取取得投資收益益。對(duì)于那些些由于使用而而不斷磨損直直到最終報(bào)廢廢，或者由于于遭受自然災(zāi)災(zāi)害等非正常常損失發(fā)生毀毀損的投資性性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行清清理。此外，，企業(yè)因其他他原因，如非非貨幣性交易易等而減少投投資性房地產(chǎn)產(chǎn)也屬于投資資性房地產(chǎn)的的處置。企業(yè)業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓讓、報(bào)廢投資資性房地產(chǎn)或或者發(fā)生投資資性房地產(chǎn)毀毀損，應(yīng)當(dāng)將將處置收入扣扣除其賬面價(jià)價(jià)值和相關(guān)稅稅費(fèi)后的金額額計(jì)入當(dāng)期損損益。二、投投資性性房地地產(chǎn)的的處置置任務(wù)5投資性性房地地產(chǎn)的的減值值和處處置（一））采用用成本本模式式計(jì)量量的投投資性性房地地產(chǎn)的的處置置處置采采用成成本模模式計(jì)計(jì)量的的投資資性房房地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)，，借：銀行存存款（（按實(shí)實(shí)際收收到的的金額額）貸：其他業(yè)業(yè)務(wù)收收入借：其他業(yè)業(yè)務(wù)成成本（（按該該項(xiàng)投投資性性房地地產(chǎn)的的賬面面價(jià)值值）貸：投資性性房地地產(chǎn)（按其賬賬面余余額）借：投資性房地地產(chǎn)累計(jì)折折舊(攤銷)（按照已計(jì)計(jì)提的折舊舊或攤銷））貸：投資性房地地產(chǎn)減值準(zhǔn)準(zhǔn)備（原已計(jì)提減減值準(zhǔn)備）任務(wù)5投資性房地地產(chǎn)的減值值和處置甲公司將其其出租的一一棟寫(xiě)字樓樓確認(rèn)為投投資性房地地產(chǎn)，采用用成本模式式計(jì)量。租租賃期屆滿滿后，甲公公司將該棟棟寫(xiě)字樓出出售給乙公公司，合同同價(jià)款為30000萬(wàn)元元，乙公司司已用銀行行存款付清清。出售時(shí)時(shí)，該棟寫(xiě)寫(xiě)字樓的成成本為28000萬(wàn)元，已已計(jì)提折舊舊3000萬(wàn)元元。借：銀行存存款300000000貸：其他業(yè)業(yè)務(wù)收入300000000【例8-15】甲企業(yè)的賬賬務(wù)處理如如下：借：其他業(yè)業(yè)務(wù)成本250000000投資性房地地產(chǎn)累計(jì)折折舊30000000貸：投資性性房地產(chǎn)———寫(xiě)字樓樓280000000任務(wù)5投資性房地地產(chǎn)的減值值和處置（二）采用用公允價(jià)值值模式計(jì)量量的投資性性房地產(chǎn)的的處置處置采用公公允價(jià)值模模式計(jì)量的的投資性房房地產(chǎn)時(shí)，，借：銀行存款（（按實(shí)際收收到的金額額）貸：其他業(yè)務(wù)收收入借：其他業(yè)務(wù)成成本（按該該項(xiàng)投資性性房地產(chǎn)的的賬面余額額）貸：投資性房地地產(chǎn)——成成本（按其成本）貸記或借記記：投資性房地地產(chǎn)——公公允價(jià)值變變動(dòng)（按其累計(jì)公公允價(jià)值變變動(dòng)）同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)投投資性房地地產(chǎn)累計(jì)公公允價(jià)值變變動(dòng)。