價(jià)值雙享下的財(cái)務(wù)管理課件

價(jià)值雙享下的財(cái)務(wù)管理價(jià)值雙享下的財(cái)務(wù)管理主席指示“項(xiàng)目總經(jīng)理一定要認(rèn)真研究所管轄項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目每天的利息、費(fèi)用、效益等了然于胸，懂得提前推進(jìn)一天工作所增加的費(fèi)用與產(chǎn)生的效益的對(duì)比，在守法的前提下，力求效益最大化。區(qū)域總裁及項(xiàng)目所有管理人員也要謹(jǐn)記并實(shí)踐。”速度效率效益“以?xún)r(jià)值雙享為核心驅(qū)動(dòng)經(jīng)營(yíng)，而公司經(jīng)營(yíng)的追求是實(shí)現(xiàn)自有資金回報(bào)最大化和保證利潤(rùn)持續(xù)不斷地增長(zhǎng)?！敝飨甘尽绊?xiàng)目總經(jīng)理一定要認(rèn)真研究所管轄項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目每天的利第一篇雙享制度解讀第一篇雙享制度解讀1.1成就共享—達(dá)成條件強(qiáng)激勵(lì)制度基本條件：進(jìn)入門(mén)檻一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)自有資金投入回正（含開(kāi)發(fā)貸款、無(wú)擔(dān)保前融）計(jì)提條件：獎(jiǎng)金落地回籠資金>自有資金投入+年化自有資金投入×30%（項(xiàng)目使用集團(tuán)投入資金利率，高息）②經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流為正且預(yù)估持續(xù)為正（經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)自負(fù)盈虧）一線(xiàn)城市（北上廣深主城區(qū)）項(xiàng)目回正截止時(shí)間為20個(gè)月1.1成就共享—達(dá)成條件強(qiáng)激勵(lì)制度基本條件：進(jìn)入門(mén)檻一年內(nèi)1.2成就共享—起算時(shí)間合作協(xié)議/土地合同日期第一筆款項(xiàng)投入日期投入達(dá)3,000萬(wàn)時(shí)間點(diǎn)股權(quán)過(guò)戶(hù)（工商變更）日期孰早原則集團(tuán)以任何形式投入或集團(tuán)其他公司代付款到位之日起算；若地塊取得前，支付保證金或共管資金小于等于3,000萬(wàn)的，起算時(shí)點(diǎn)遞延至摘牌或股份過(guò)戶(hù)（股權(quán)收購(gòu)方式）;若該保證金或共管資金在人民幣3,000萬(wàn)元以上，但項(xiàng)目未實(shí)質(zhì)獲取，可根據(jù)實(shí)際情況向集團(tuán)申請(qǐng)延期起算點(diǎn)（翡翠灣，但自動(dòng)延期后，起算點(diǎn)延期管控趨嚴(yán)）；延期二次，區(qū)域總、執(zhí)行總裁及項(xiàng)目總的獎(jiǎng)金打8折；三次延期，打六四折；其他人不調(diào)整1.2成就共享—起算時(shí)間合作協(xié)議/土地合同日期第一筆款項(xiàng)投1.2成就共享—到期時(shí)間到期日的特別規(guī)定延期時(shí)間一個(gè)月二個(gè)月三個(gè)月四個(gè)月

（總裁批準(zhǔn)）獎(jiǎng)金計(jì)提比例

（年化資金成本30%）18%16%12%4%集團(tuán)規(guī)定：一年期資金不能回正的項(xiàng)目，可適當(dāng)延長(zhǎng)到期時(shí)間，延期3個(gè)月的項(xiàng)目不需要申請(qǐng)，延期4個(gè)月及以上的需莫總審批區(qū)域要求：按一年實(shí)現(xiàn)資金回正，達(dá)成成就共享為考核要求注意：與起算時(shí)間延期的差異1.2成就共享—到期時(shí)間到期日的特別規(guī)定延期時(shí)間一個(gè)月二個(gè)1.3成就共享—計(jì)算公式=（凈利潤(rùn)-年化自有資金投入×30%）×計(jì)提比例利潤(rùn)是前提年化投入=投入資金×（占用天數(shù)/365)例：A項(xiàng)目2019年1月1日由區(qū)域主導(dǎo)獲取，并投入3億自有資金，項(xiàng)目周期凈利潤(rùn)1.6億區(qū)域主導(dǎo)：20%集團(tuán)主導(dǎo)：10%-15%回正時(shí)間年化資金投入（億）成就共享獎(jiǎng)金（億）6個(gè)月3×6/12=1.5(1.6-1.5×30%)×20%=0.2312個(gè)月3×12/12=3.0(1.6-3.0×30%)×20%=0.1415個(gè)月3×15/12=3.75(1.6-3.75×30%)×12%=0.05718個(gè)月3×18/12=4.50或

(1.6-4.5×30%)×4%=0.01（莫總特批）工資以外的重要收入來(lái)源之一！年終獎(jiǎng)直接依據(jù)1.3成就共享—計(jì)算公式=（凈利潤(rùn)-年化自有資1.3成就共享—計(jì)算公式成就共享激勵(lì)=（凈利潤(rùn)-年化自有資金投入×30%）×20%成就共享激勵(lì)=（凈利潤(rùn)-年化自有資金投入×15%）×10%一、二線(xiàn)高地價(jià)項(xiàng)目一、二線(xiàn)高地價(jià)項(xiàng)目（即周期總貨值/土地成本≤2.0）需在定案后5天內(nèi)選擇以下兩種方式參與成就共享激勵(lì)考核，并向財(cái)務(wù)資金中心備案，一經(jīng)備案不得變更。強(qiáng)/弱（不擔(dān)保）前融項(xiàng)目強(qiáng)擔(dān)保前融項(xiàng)目，若貸入時(shí)間在2018.7.11之后，則只可選擇方案一參與成就共享激勵(lì)；弱（不）擔(dān)保前融項(xiàng)目，若貸入時(shí)間在2018.7.11-2019.8.30之間，則只可選擇方案一參與成就共享激勵(lì)；若貸入時(shí)間在2019.8.30日之后，則可從以下兩個(gè)方案二選一，但須在項(xiàng)目獲取后一周內(nèi)上報(bào)選擇方案，且一經(jīng)選擇不可更改。方案一：成就共享激勵(lì)=（凈利潤(rùn)-年化自有資金投入×30%）×20%方案二：成就共享激勵(lì)=（凈利潤(rùn)-年化自有資金投入×30%）×15%1.3成就共享—計(jì)算公式成就共享激勵(lì)=（凈利潤(rùn)-例一：利潤(rùn)與去化平衡凈利率降低2%，但因去化快，資金回籠多，使年化自有資金投入減少1億，成就共享會(huì)多200萬(wàn)！例二：不同資金杠桿對(duì)獎(jiǎng)金的影響項(xiàng)目去化快（回款杠桿）開(kāi)發(fā)貸杠桿去化、簽約慢A項(xiàng)目B項(xiàng)目C項(xiàng)目已推貨值（億元）11.818.319.5首月去化額（認(rèn)購(gòu)）10.28.25.8首月去化率97.5%45%60.6%開(kāi)盤(pán)至正回籠18天80天239天融資金額（億元）04.90.5自有資金年化0.52.82.8已售產(chǎn)品凈利率14.5%22%10.2%可計(jì)提成就共享獎(jiǎng)金0.310.20.07成就共享獎(jiǎng)金占貨值比2.6%1.1%0.4%簽約額凈利潤(rùn)率年化資金投入成就共享獎(jiǎng)金（萬(wàn)元）10億18%4億（10×18%-4×30%）×20%=1,20010億16%3億（10×16%-3×30%）×20%=1,400關(guān)鍵：追求資金效益最大化，把握利潤(rùn)與去化回款的平衡！1.3成就共享—把握平衡例一：利潤(rùn)與去化平衡凈利率降低2%，但因去化快，資金回籠多，1.4成就共享—獎(jiǎng)金分配及虧損處理項(xiàng)目獲取時(shí)間崗位/團(tuán)隊(duì)占比分配比例其中：現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)支付購(gòu)股權(quán)2015年7月15日前投資團(tuán)隊(duì)0%100%100%-2015年7月15日-2015年12月31日5%2018年1月1日之后20%所有項(xiàng)目區(qū)域總裁80%-100%15%-70%30%70%區(qū)域執(zhí)行總裁與區(qū)域總裁一致50%50%區(qū)域副總裁由區(qū)域總裁確定50%50%區(qū)域總裁助理（分管）50%50%項(xiàng)目總經(jīng)理50%50%項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)100%-區(qū)域團(tuán)隊(duì)100%-集團(tuán)參與團(tuán)隊(duì)8%或10%100%-2018

年以后獲取項(xiàng)目虧損處理的20%，由區(qū)域總、執(zhí)行總裁、項(xiàng)目總承擔(dān)區(qū)域總裁：40%區(qū)域執(zhí)行總裁：30%項(xiàng)目總經(jīng)理：30%1.4成就共享—獎(jiǎng)金分配及虧損處理項(xiàng)目獲取時(shí)間崗位/團(tuán)隊(duì)占同心共享成就共享同股同權(quán)，同心同責(zé)收益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)同股同權(quán)，同心同責(zé)收益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)2.1同心共享VS成就共享成就共享的升華VS同心共享成就共享同股同權(quán)，同心同責(zé)同股同權(quán)，同心同責(zé)2.1集團(tuán)投資公司（＝碧桂園方合計(jì)投資的5%）集團(tuán)（≥碧桂園方合計(jì)投資的85%）區(qū)域投資公司（≤碧桂園方合計(jì)投資的10%）合作方（根據(jù)協(xié)議）作為項(xiàng)目的股東，與集團(tuán)、合作方同股同權(quán)同責(zé)，利益共享、分享共擔(dān)個(gè)人股東XX碧桂園投入獲取后15天2.2同心共享—錢(qián)怎么投？物業(yè)投資公司集團(tuán)投資公司集團(tuán)區(qū)域投資公司合作方作為項(xiàng)目的股東，與集團(tuán)、合職位最高配資比例強(qiáng)投額度區(qū)域總裁不受限80區(qū)域執(zhí)行總裁不受限50片區(qū)總/項(xiàng)目總1:650城市公司總經(jīng)理1:650大區(qū)營(yíng)銷(xiāo)總1:610設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)人1:65區(qū)域投資負(fù)責(zé)人1:620區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人1:620區(qū)域財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人1:65設(shè)計(jì)系統(tǒng)1:634.7項(xiàng)目投資跟進(jìn)人1:410項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人1:420合計(jì)354.7強(qiáng)制跟投人員滿(mǎn)足最低投資額區(qū)域必投人員區(qū)域成本負(fù)責(zé)人不低于5萬(wàn)片區(qū)/項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人不低于3萬(wàn)自愿跟投人員，結(jié)合自身情況，原則上按5萬(wàn)及整數(shù)倍投資強(qiáng)投人員需現(xiàn)金投入強(qiáng)投金額投資有風(fēng)險(xiǎn)，花錢(qián)需謹(jǐn)慎2.3同心共享—投多少？職位最高配資比例強(qiáng)投額度區(qū)域總裁不受限80區(qū)域執(zhí)行總裁不受限2.4同心共享—資金峰值項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金凈流入前的所有資金流出一般經(jīng)營(yíng)性支出：土地、規(guī)費(fèi)、工程款等資金峰值（謹(jǐn)慎性原則，避免二次募集）股權(quán)轉(zhuǎn)讓款、給合作方墊資/借款/委貸未實(shí)質(zhì)提款的融資、返還款項(xiàng)，不得抵減2.4同心共享—資金峰值項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金凈流入前的所有資金流出2.5同心共享—錢(qián)怎么回（本金）已開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流為正且預(yù)估持續(xù)為正僅返還本金（超額分配資金不得返還；前端融資回籠資金不得返還）區(qū)域總裁擔(dān)保以借款形式操作借款為零利率2.5同心共享—錢(qián)怎么回（本金）已開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流為正2.5同心共享—錢(qián)怎么回（預(yù)分紅）去化率>80%經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流為正且預(yù)估持續(xù)為正回款凈利潤(rùn)的50%（首次申請(qǐng)之后，每半年可再申請(qǐng)一次）成就共享審批完成未變現(xiàn)大宗資產(chǎn)(車(chē)位、綜合樓、學(xué)校等)要調(diào)減凈利潤(rùn)2.5同心共享—錢(qián)怎么回（預(yù)分紅）去化率>80%經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金2.5同心共享—錢(qián)怎么回（清算分紅）所有建設(shè)工程已竣工和結(jié)算去化率>95%分配總利潤(rùn)的95%（超額分配資金需歸還項(xiàng)目）交房率>95%先于集團(tuán)退出，投資有保障！2.5同心共享—錢(qián)怎么回（清算分紅）所有建設(shè)工程已竣工和結(jié)2.6同心共享—退出變動(dòng)情況退出要求本金返還收益計(jì)算離職辭退強(qiáng)制退出√離職人員，強(qiáng)制退出，未開(kāi)盤(pán)或已開(kāi)盤(pán)但現(xiàn)金流未回正，不予計(jì)算收益已開(kāi)盤(pán)且現(xiàn)金流回正，可返本并按年化8%計(jì)算收益

已預(yù)分紅，多不退少補(bǔ)調(diào)職自由選擇退出√享受同上強(qiáng)制退出時(shí)計(jì)算的收益不退出×繼續(xù)享有同心共享投資的股東收益特殊情況選擇退出退出√享有同上強(qiáng)制退出時(shí)計(jì)算的收益強(qiáng)制跟投人員和自愿跟投人員須向同心共享制度管理委員會(huì)提出申請(qǐng)，獲批后方可退出；8%年化收益率含20%個(gè)人所得稅，退出時(shí)由公司代扣；特殊情況是指員工家庭發(fā)生如疾病、意外身亡等。2.6同心共享—退出變動(dòng)情況退出要求本金返還收益計(jì)算離職強(qiáng)第二篇“價(jià)值雙享”下的財(cái)務(wù)管理第二篇“價(jià)值雙享”下的財(cái)務(wù)管理巴菲特：人生就像滾雪球，最重要的是發(fā)現(xiàn)很濕的雪和很長(zhǎng)的坡。投資對(duì)象投資時(shí)間投資增值華盛頓郵報(bào)公司30年160倍吉列14年6倍大都會(huì)/美國(guó)廣播公司10年6倍………經(jīng)典投資案例發(fā)掘潛在投資對(duì)象，持續(xù)、滾動(dòng)地投資1.1經(jīng)營(yíng)理念——巴菲特的生意經(jīng)巴菲特：投資對(duì)象投資時(shí)間投資增值華盛頓郵報(bào)公司30年160倍“很長(zhǎng)的坡”“很濕的雪”“滾雪球的速度”房地產(chǎn)行業(yè)雙享項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)率1.2經(jīng)營(yíng)理念——巴菲特的生意經(jīng)所謂的濕雪，指的是在合適的環(huán)境中投入能不斷滾動(dòng)增長(zhǎng)的資金所謂的長(zhǎng)坡，指的是能讓資金有足夠的時(shí)間滾大變強(qiáng)的企業(yè)“很長(zhǎng)的坡”“很濕的雪”“滾雪球的速度”房地產(chǎn)行業(yè)雙享項(xiàng)目資1.3經(jīng)營(yíng)理念——我們的生意經(jīng)資金高周轉(zhuǎn)，追求合理利潤(rùn)——平衡資金高周轉(zhuǎn)與項(xiàng)目利潤(rùn)率，以獲取最大效益投入資金假設(shè)凈利潤(rùn)率年周轉(zhuǎn)次數(shù)總收益周轉(zhuǎn)1次周轉(zhuǎn)2次10,00010%11,00010,0007%21,4001.3經(jīng)營(yíng)理念——我們的生意經(jīng)資金高周轉(zhuǎn)，追求合理利潤(rùn)投入1.4項(xiàng)目公司存在的目的和意義項(xiàng)目公司資金高周轉(zhuǎn)追求合理利潤(rùn)

每個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)資金高周轉(zhuǎn)，持

續(xù)為集團(tuán)貢獻(xiàn)現(xiàn)金流。

作為經(jīng)營(yíng)的實(shí)體，追求合理利潤(rùn)，才能實(shí)現(xiàn)股東資本增值。規(guī)模增長(zhǎng)

項(xiàng)目做大規(guī)模，支撐集團(tuán)上市業(yè)績(jī)。1.4項(xiàng)目公司存在的目的和意義項(xiàng)目公司資金追求每個(gè)項(xiàng)目2.1資金高周轉(zhuǎn)—投資布局優(yōu)化投資布局，贏(yíng)得先機(jī)項(xiàng)目布局在哪里？（地段很重要！）人口、資金雙流入公共配套資源成熟度回歸居住的本質(zhì)，可自住可出租項(xiàng)目布局對(duì)了，才有了資金高周轉(zhuǎn)的前提！2.1資金高周轉(zhuǎn)—投資布局優(yōu)化投資布局，贏(yíng)得先機(jī)項(xiàng)目布局在2.2資金高周轉(zhuǎn)—產(chǎn)品布局關(guān)注資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化產(chǎn)品布局單個(gè)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)如何？項(xiàng)目的貨值結(jié)構(gòu)、利潤(rùn)占比結(jié)構(gòu)住宅、商鋪、綜合樓、車(chē)位需關(guān)注的事項(xiàng)配置有效的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，建造適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品，是快速銷(xiāo)售、快速回籠、快速資金為正的基礎(chǔ)2.2資金高周轉(zhuǎn)—產(chǎn)品布局關(guān)注資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化產(chǎn)品布局單個(gè)項(xiàng)2.3資金高周轉(zhuǎn)—產(chǎn)品布局（住宅）住宅，不僅要搶開(kāi)盤(pán)，更需要關(guān)注積存雖然目前去化率高，但提前銷(xiāo)售的難度在逐漸增加，部分城市需要竣工后才能售樓，要考慮產(chǎn)品和戶(hù)型結(jié)構(gòu)，平衡搭配；住宅積存越久去化難度越大，越難賣(mài)出高價(jià)和溢價(jià)！若考慮資金成本，這些資產(chǎn)相當(dāng)于時(shí)候在貶值！2.3資金高周轉(zhuǎn)—產(chǎn)品布局（住宅）住宅，不僅要搶開(kāi)盤(pán)，更需2.4資金高周轉(zhuǎn)—產(chǎn)品布局（商鋪）商鋪設(shè)計(jì)接地氣，避免利潤(rùn)押寶在商鋪設(shè)計(jì)要接地氣，充分考慮一層/多層、臨街/內(nèi)街、面積大小、進(jìn)深/面寬、柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)等多維度信息；綜合考慮項(xiàng)目利潤(rùn)結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目利潤(rùn)不能壓在上鋪上。同心共享項(xiàng)目總體情況已開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目平均商業(yè)利潤(rùn)占項(xiàng)目全周期利潤(rùn)的比重為9.5%；如商業(yè)僅能賣(mài)出50%，未售商業(yè)吞噬項(xiàng)目利潤(rùn)，則年化自有資金收益率下跌。商業(yè)利潤(rùn)占比較高的項(xiàng)目項(xiàng)目商業(yè)利潤(rùn)占項(xiàng)目全周期利潤(rùn)比重全周期年化自有資金收益率（商業(yè)100%去化）全周期年化自有資金收益率（商業(yè)50%去化）全周期年化自有資金收益率（商業(yè)0去化）南陽(yáng)首府39%1081%628%50%平頂山天璽33%71%48%16%安陽(yáng)天匯30%168%104%34%汝州項(xiàng)目25%242%195%112%2.4資金高周轉(zhuǎn)—產(chǎn)品布局（商鋪）商鋪設(shè)計(jì)接地氣，避免利潤(rùn)2.5資金高周轉(zhuǎn)—產(chǎn)品布局（綜合樓）綜合樓，早策劃早盤(pán)活項(xiàng)目應(yīng)在前期策劃時(shí)，綜合展示區(qū)綜合樓條件制定售樓部方案，控制面積，考慮用物業(yè)用房、商鋪等做售樓部；售樓部難去化，建好后需盡快策劃如何盤(pán)活銷(xiāo)售、減少資金沉淀；產(chǎn)品去化與是否單獨(dú)建售樓部并無(wú)太大直接關(guān)聯(lián)，重點(diǎn)還是在產(chǎn)品本身。售樓部面積較大的典型項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目平均售樓部面積㎡1周口碧桂園6,6442新鄉(xiāng)碧桂園5,1323洛陽(yáng)鳳凰灣4,9864洛陽(yáng)碧桂園4,8215萬(wàn)山湖壹號(hào)4,7036湯陰碧桂園3,6427龍城一期3,5022.5資金高周轉(zhuǎn)—產(chǎn)品布局（綜合樓）綜合樓，早策劃早盤(pán)活項(xiàng)2.6資金高周轉(zhuǎn)—產(chǎn)品布局（車(chē)位）車(chē)位吞噬利潤(rùn)，吃掉獎(jiǎng)金投資階段——降低車(chē)位配比、減少地下車(chē)位占比；設(shè)計(jì)階段——注重地下室規(guī)劃，提高使用效率；開(kāi)發(fā)階段——結(jié)合住宅去化、車(chē)位配比情況，靈活制定銷(xiāo)售策略，采取捆綁銷(xiāo)售、搭售、買(mǎi)房送車(chē)位券等形式。雙享制度：在申請(qǐng)結(jié)算階段成就共享獎(jiǎng)金和同心共享分紅時(shí)，對(duì)未銷(xiāo)售的車(chē)位，需按其成本的50%調(diào)減凈利潤(rùn)。未售車(chē)位對(duì)成就共享獎(jiǎng)金的影響序號(hào)項(xiàng)目車(chē)位積存（個(gè)）若車(chē)位賣(mài)不出去預(yù)計(jì)獎(jiǎng)金減少額（萬(wàn)元）預(yù)估全周期剩余的獎(jiǎng)金1龍城天悅4,4465,7978,8852新鄉(xiāng)鳳凰灣三期3,1143,2494,5503龍城一期2,9632,6443,5674新鄉(xiāng)鳳凰灣一期2,0112,1554,4735龍城三期1,7472,0501,5016駐馬店碧桂園1,5011,8866,5107安陽(yáng)天匯1,2881,539-合計(jì)17,07019,3202.6資金高周轉(zhuǎn)—產(chǎn)品布局（車(chē)位）車(chē)位吞噬利潤(rùn)，吃掉獎(jiǎng)金投2.7資金高周轉(zhuǎn)—資金方案優(yōu)化資金組合/回籠方案，實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)拿地階段資金組合方案（開(kāi)發(fā)貸）股東資金借款資金項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)年化收益率10,0003,00007,0005,0004,30050%143%備注：7,000貸款一年，年利率10%，利息為700萬(wàn)元。開(kāi)盤(pán)前資金回籠方案付款方式：低首付、按揭、公積金成就共享獎(jiǎng)金、預(yù)分紅、績(jī)效獎(jiǎng)金均以實(shí)際收到樓款為依據(jù)2.7資金高周轉(zhuǎn)—資金方案優(yōu)化資金組合/回籠方案，實(shí)現(xiàn)高周2.8資金高周轉(zhuǎn)—運(yùn)營(yíng)質(zhì)量提高運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，資金高周轉(zhuǎn)才有保障及時(shí)供貨，快速去化以銷(xiāo)定產(chǎn)，不散賣(mài)產(chǎn)品定位精準(zhǔn)，適銷(xiāo)對(duì)路追求高的去化率2.8資金高周轉(zhuǎn)—運(yùn)營(yíng)質(zhì)量提高運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，資金高周轉(zhuǎn)才有保障2.9資金高周轉(zhuǎn)—運(yùn)營(yíng)質(zhì)量以銷(xiāo)定產(chǎn)，不散賣(mài)樓棟形象進(jìn)度層高達(dá)到預(yù)售條件時(shí)間實(shí)際或預(yù)計(jì)開(kāi)售時(shí)間延遲推售時(shí)間（月）建筑面積105#已封頂322014年6月2015年1月72.2106#已封頂182014年6月2015年1月70.8107#已封頂322014年6月2015年1月

71.1114#已封頂322014年9月2015年1月4

2.2115#已封頂322014年9月2015年2月52.2116#已封頂322014年9月2015年3月6

1.1118#已封頂262014年9月2015年5月8

1.8117#已封頂322014年9月2015年6月9

2.2119#結(jié)構(gòu)18層262014年10月2015年7月9

1.8108#已封頂262014年7月2015年8月13

0.9110#結(jié)構(gòu)18層322014年7月2015年8月13

1.2109#已封頂182014年7月2015年10月15

0.7113#結(jié)構(gòu)18層322014年10月2015年10月12

2.2120#基礎(chǔ)施工322015年8月

2015年11月3

2.2111#基礎(chǔ)施工322015年8月

2015年12月4

1.1112#基礎(chǔ)施工322015年8月

2015年12月4

2.2工程款提前支付成就共享獎(jiǎng)金至少減少280萬(wàn)戶(hù)型無(wú)法再調(diào)整五個(gè)半月內(nèi)，百分百回籠項(xiàng)目投入的資金（包括貸款），再在半個(gè)月內(nèi)投入下一個(gè)新項(xiàng)目。項(xiàng)目未來(lái)的建筑費(fèi)用、還貸等用銷(xiāo)售款支付，如此，項(xiàng)目可做三年、五年、十年。目標(biāo)2.9資金高周轉(zhuǎn)—運(yùn)營(yíng)質(zhì)量以銷(xiāo)定產(chǎn)，不散賣(mài)樓棟形象進(jìn)度層高3.1追求合理利潤(rùn)—規(guī)范銷(xiāo)售規(guī)范銷(xiāo)售，合理控制銷(xiāo)售定價(jià)——將虧損產(chǎn)品與價(jià)高產(chǎn)品捆綁進(jìn)行定價(jià)申請(qǐng)走流程，達(dá)到降價(jià)促銷(xiāo)目的，侵蝕利潤(rùn)回款政策——不同付款期限價(jià)格要有拉差折扣優(yōu)惠——要有嚴(yán)格的審批流程物業(yè)費(fèi)減免——嚴(yán)格的內(nèi)控流程3.1追求合理利潤(rùn)—規(guī)范銷(xiāo)售規(guī)范銷(xiāo)售，合理控制銷(xiāo)售定價(jià)——3.2追求合理利潤(rùn)—成本費(fèi)用控制有效控制成本費(fèi)用，合理開(kāi)支收并購(gòu)成本無(wú)發(fā)票成本紅外線(xiàn)成本公配成本分?jǐn)偅ㄎ飿I(yè)用房、學(xué)校、售樓部等）展示區(qū)大小影響地下車(chē)位成本營(yíng)銷(xiāo)人員合理匹配物業(yè)案場(chǎng)費(fèi)用控制（人、級(jí)別、避免官多兵少）案場(chǎng)物料領(lǐng)用水電費(fèi)周轉(zhuǎn)材料費(fèi)用3.2追求合理利潤(rùn)—成本費(fèi)用控制有效控制成本費(fèi)用，合理開(kāi)支4.風(fēng)險(xiǎn)把控，品牌落地關(guān)注合作方履約能力，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)提前介入，切勿讓法務(wù)和稅務(wù)在談判結(jié)束后、合同起草環(huán)節(jié)才進(jìn)入避免幫助合作方偷逃稅款，將風(fēng)險(xiǎn)留給碧桂園評(píng)估公司承受風(fēng)險(xiǎn)的能力和資金安全，再設(shè)計(jì)交易模式和合同堅(jiān)持同股同權(quán)同責(zé)，不要被合作方當(dāng)杠桿使用抓品質(zhì)，樹(shù)品牌維護(hù)客戶(hù)關(guān)系，贏(yíng)得口碑相傳保證工程質(zhì)量，樹(shù)立公司品牌實(shí)現(xiàn)完美交樓，利潤(rùn)落袋為安4.風(fēng)險(xiǎn)把控，品牌落地關(guān)注合作方履約能力，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)提前介入第三篇案例分享第三篇案例分享滾投效應(yīng)3.1成功案例解析投入時(shí)間2015年8月12日開(kāi)盤(pán)2015年8月22日資金回正2015年9月7日投入資金峰值850萬(wàn)元摘牌至資金回正時(shí)間1個(gè)月總貨值20.46億元凈利潤(rùn)率15.5%凈利潤(rùn)=20.45億元x16.2%*5.1%=1,687萬(wàn)元年化自有資金投入=41萬(wàn)元∑（每一筆投入或回籠資金÷365x投入或回籠時(shí)間至實(shí)現(xiàn)資金為正時(shí)間間隔）年化自有資金收益率=1,687÷41=4114%靜態(tài)收益率=1,687/850=198%投1元，周期可分1.98元實(shí)現(xiàn)成就共享獎(jiǎng)金2,555萬(wàn)投資方碧桂園集團(tuán)集團(tuán)投資公司區(qū)域投資公司股權(quán)占比43.35%2.55%5.10%投入本金11,622萬(wàn)353萬(wàn)706萬(wàn)分配利潤(rùn)13,744萬(wàn)809萬(wàn)1,617萬(wàn)合作項(xiàng)目，碧桂園方占51%股權(quán)，區(qū)域投資公司占比5.1%；定案預(yù)測(cè)：6個(gè)月資金可正回籠、年化自有資金收益率可實(shí)現(xiàn)156%滾投效應(yīng)3.1成功案例解析投入時(shí)間2015年8月12日投入3.2失敗案例解析拿地開(kāi)盤(pán)2015.12.292019.5.8股東資金回正2018.9.24開(kāi)工2018.3.15.4億峰值，合作方不投入同心共享投入304萬(wàn)成就共享1年期2018.12.28成就共享失敗年化資金回報(bào)率40%推貨去化率不足50%2個(gè)月開(kāi)工9個(gè)月開(kāi)盤(pán)12個(gè)月成就共享未達(dá)成17個(gè)月實(shí)現(xiàn)股東資金回正定案拿地時(shí)預(yù)計(jì)成就共享獎(jiǎng)金3,450萬(wàn)，同心共享年化回報(bào)率132%3.2失敗案例解析拿地開(kāi)盤(pán)2015.12.292019.5感謝聆聽(tīng)！感謝聆聽(tīng)！價(jià)值雙享下的財(cái)務(wù)管理價(jià)值雙享下的財(cái)務(wù)管理主席指示“項(xiàng)目總經(jīng)理一定要認(rèn)真研究所管轄項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目每天的利息、費(fèi)用、效益等了然于胸，懂得提前推進(jìn)一天工作所增加的費(fèi)用與產(chǎn)生的效益的對(duì)比，在守法的前提下，力求效益最大化。區(qū)域總裁及項(xiàng)目所有管理人員也要謹(jǐn)記并實(shí)踐?！彼俣刃市б妗耙?xún)r(jià)值雙享為核心驅(qū)動(dòng)經(jīng)營(yíng)，而公司經(jīng)營(yíng)的追求是實(shí)現(xiàn)自有資金回報(bào)最大化和保證利潤(rùn)持續(xù)不斷地增長(zhǎng)?！敝飨甘尽绊?xiàng)目總經(jīng)理一定要認(rèn)真研究所管轄項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目每天的利第一篇雙享制度解讀第一篇雙享制度解讀1.1成就共享—達(dá)成條件強(qiáng)激勵(lì)制度基本條件：進(jìn)入門(mén)檻一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)自有資金投入回正（含開(kāi)發(fā)貸款、無(wú)擔(dān)保前融）計(jì)提條件：獎(jiǎng)金落地回籠資金>自有資金投入+年化自有資金投入×30%（項(xiàng)目使用集團(tuán)投入資金利率，高息）②經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流為正且預(yù)估持續(xù)為正（經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)自負(fù)盈虧）一線(xiàn)城市（北上廣深主城區(qū)）項(xiàng)目回正截止時(shí)間為20個(gè)月1.1成就共享—達(dá)成條件強(qiáng)激勵(lì)制度基本條件：進(jìn)入門(mén)檻一年內(nèi)1.2成就共享—起算時(shí)間合作協(xié)議/土地合同日期第一筆款項(xiàng)投入日期投入達(dá)3,000萬(wàn)時(shí)間點(diǎn)股權(quán)過(guò)戶(hù)（工商變更）日期孰早原則集團(tuán)以任何形式投入或集團(tuán)其他公司代付款到位之日起算；若地塊取得前，支付保證金或共管資金小于等于3,000萬(wàn)的，起算時(shí)點(diǎn)遞延至摘牌或股份過(guò)戶(hù)（股權(quán)收購(gòu)方式）;若該保證金或共管資金在人民幣3,000萬(wàn)元以上，但項(xiàng)目未實(shí)質(zhì)獲取，可根據(jù)實(shí)際情況向集團(tuán)申請(qǐng)延期起算點(diǎn)（翡翠灣，但自動(dòng)延期后，起算點(diǎn)延期管控趨嚴(yán)）；延期二次，區(qū)域總、執(zhí)行總裁及項(xiàng)目總的獎(jiǎng)金打8折；三次延期，打六四折；其他人不調(diào)整1.2成就共享—起算時(shí)間合作協(xié)議/土地合同日期第一筆款項(xiàng)投1.2成就共享—到期時(shí)間到期日的特別規(guī)定延期時(shí)間一個(gè)月二個(gè)月三個(gè)月四個(gè)月

（總裁批準(zhǔn)）獎(jiǎng)金計(jì)提比例

（年化資金成本30%）18%16%12%4%集團(tuán)規(guī)定：一年期資金不能回正的項(xiàng)目，可適當(dāng)延長(zhǎng)到期時(shí)間，延期3個(gè)月的項(xiàng)目不需要申請(qǐng)，延期4個(gè)月及以上的需莫總審批區(qū)域要求：按一年實(shí)現(xiàn)資金回正，達(dá)成成就共享為考核要求注意：與起算時(shí)間延期的差異1.2成就共享—到期時(shí)間到期日的特別規(guī)定延期時(shí)間一個(gè)月二個(gè)1.3成就共享—計(jì)算公式=（凈利潤(rùn)-年化自有資金投入×30%）×計(jì)提比例利潤(rùn)是前提年化投入=投入資金×（占用天數(shù)/365)例：A項(xiàng)目2019年1月1日由區(qū)域主導(dǎo)獲取，并投入3億自有資金，項(xiàng)目周期凈利潤(rùn)1.6億區(qū)域主導(dǎo)：20%集團(tuán)主導(dǎo)：10%-15%回正時(shí)間年化資金投入（億）成就共享獎(jiǎng)金（億）6個(gè)月3×6/12=1.5(1.6-1.5×30%)×20%=0.2312個(gè)月3×12/12=3.0(1.6-3.0×30%)×20%=0.1415個(gè)月3×15/12=3.75(1.6-3.75×30%)×12%=0.05718個(gè)月3×18/12=4.50或

(1.6-4.5×30%)×4%=0.01（莫總特批）工資以外的重要收入來(lái)源之一！年終獎(jiǎng)直接依據(jù)1.3成就共享—計(jì)算公式=（凈利潤(rùn)-年化自有資1.3成就共享—計(jì)算公式成就共享激勵(lì)=（凈利潤(rùn)-年化自有資金投入×30%）×20%成就共享激勵(lì)=（凈利潤(rùn)-年化自有資金投入×15%）×10%一、二線(xiàn)高地價(jià)項(xiàng)目一、二線(xiàn)高地價(jià)項(xiàng)目（即周期總貨值/土地成本≤2.0）需在定案后5天內(nèi)選擇以下兩種方式參與成就共享激勵(lì)考核，并向財(cái)務(wù)資金中心備案，一經(jīng)備案不得變更。強(qiáng)/弱（不擔(dān)保）前融項(xiàng)目強(qiáng)擔(dān)保前融項(xiàng)目，若貸入時(shí)間在2018.7.11之后，則只可選擇方案一參與成就共享激勵(lì)；弱（不）擔(dān)保前融項(xiàng)目，若貸入時(shí)間在2018.7.11-2019.8.30之間，則只可選擇方案一參與成就共享激勵(lì)；若貸入時(shí)間在2019.8.30日之后，則可從以下兩個(gè)方案二選一，但須在項(xiàng)目獲取后一周內(nèi)上報(bào)選擇方案，且一經(jīng)選擇不可更改。方案一：成就共享激勵(lì)=（凈利潤(rùn)-年化自有資金投入×30%）×20%方案二：成就共享激勵(lì)=（凈利潤(rùn)-年化自有資金投入×30%）×15%1.3成就共享—計(jì)算公式成就共享激勵(lì)=（凈利潤(rùn)-例一：利潤(rùn)與去化平衡凈利率降低2%，但因去化快，資金回籠多，使年化自有資金投入減少1億，成就共享會(huì)多200萬(wàn)！例二：不同資金杠桿對(duì)獎(jiǎng)金的影響項(xiàng)目去化快（回款杠桿）開(kāi)發(fā)貸杠桿去化、簽約慢A項(xiàng)目B項(xiàng)目C項(xiàng)目已推貨值（億元）11.818.319.5首月去化額（認(rèn)購(gòu)）10.28.25.8首月去化率97.5%45%60.6%開(kāi)盤(pán)至正回籠18天80天239天融資金額（億元）04.90.5自有資金年化0.52.82.8已售產(chǎn)品凈利率14.5%22%10.2%可計(jì)提成就共享獎(jiǎng)金0.310.20.07成就共享獎(jiǎng)金占貨值比2.6%1.1%0.4%簽約額凈利潤(rùn)率年化資金投入成就共享獎(jiǎng)金（萬(wàn)元）10億18%4億（10×18%-4×30%）×20%=1,20010億16%3億（10×16%-3×30%）×20%=1,400關(guān)鍵：追求資金效益最大化，把握利潤(rùn)與去化回款的平衡！1.3成就共享—把握平衡例一：利潤(rùn)與去化平衡凈利率降低2%，但因去化快，資金回籠多，1.4成就共享—獎(jiǎng)金分配及虧損處理項(xiàng)目獲取時(shí)間崗位/團(tuán)隊(duì)占比分配比例其中：現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)支付購(gòu)股權(quán)2015年7月15日前投資團(tuán)隊(duì)0%100%100%-2015年7月15日-2015年12月31日5%2018年1月1日之后20%所有項(xiàng)目區(qū)域總裁80%-100%15%-70%30%70%區(qū)域執(zhí)行總裁與區(qū)域總裁一致50%50%區(qū)域副總裁由區(qū)域總裁確定50%50%區(qū)域總裁助理（分管）50%50%項(xiàng)目總經(jīng)理50%50%項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)100%-區(qū)域團(tuán)隊(duì)100%-集團(tuán)參與團(tuán)隊(duì)8%或10%100%-2018

年以后獲取項(xiàng)目虧損處理的20%，由區(qū)域總、執(zhí)行總裁、項(xiàng)目總承擔(dān)區(qū)域總裁：40%區(qū)域執(zhí)行總裁：30%項(xiàng)目總經(jīng)理：30%1.4成就共享—獎(jiǎng)金分配及虧損處理項(xiàng)目獲取時(shí)間崗位/團(tuán)隊(duì)占同心共享成就共享同股同權(quán)，同心同責(zé)收益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)同股同權(quán)，同心同責(zé)收益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)2.1同心共享VS成就共享成就共享的升華VS同心共享成就共享同股同權(quán)，同心同責(zé)同股同權(quán)，同心同責(zé)2.1集團(tuán)投資公司（＝碧桂園方合計(jì)投資的5%）集團(tuán)（≥碧桂園方合計(jì)投資的85%）區(qū)域投資公司（≤碧桂園方合計(jì)投資的10%）合作方（根據(jù)協(xié)議）作為項(xiàng)目的股東，與集團(tuán)、合作方同股同權(quán)同責(zé)，利益共享、分享共擔(dān)個(gè)人股東XX碧桂園投入獲取后15天2.2同心共享—錢(qián)怎么投？物業(yè)投資公司集團(tuán)投資公司集團(tuán)區(qū)域投資公司合作方作為項(xiàng)目的股東，與集團(tuán)、合職位最高配資比例強(qiáng)投額度區(qū)域總裁不受限80區(qū)域執(zhí)行總裁不受限50片區(qū)總/項(xiàng)目總1:650城市公司總經(jīng)理1:650大區(qū)營(yíng)銷(xiāo)總1:610設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)人1:65區(qū)域投資負(fù)責(zé)人1:620區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人1:620區(qū)域財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人1:65設(shè)計(jì)系統(tǒng)1:634.7項(xiàng)目投資跟進(jìn)人1:410項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人1:420合計(jì)354.7強(qiáng)制跟投人員滿(mǎn)足最低投資額區(qū)域必投人員區(qū)域成本負(fù)責(zé)人不低于5萬(wàn)片區(qū)/項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人不低于3萬(wàn)自愿跟投人員，結(jié)合自身情況，原則上按5萬(wàn)及整數(shù)倍投資強(qiáng)投人員需現(xiàn)金投入強(qiáng)投金額投資有風(fēng)險(xiǎn)，花錢(qián)需謹(jǐn)慎2.3同心共享—投多少？職位最高配資比例強(qiáng)投額度區(qū)域總裁不受限80區(qū)域執(zhí)行總裁不受限2.4同心共享—資金峰值項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金凈流入前的所有資金流出一般經(jīng)營(yíng)性支出：土地、規(guī)費(fèi)、工程款等資金峰值（謹(jǐn)慎性原則，避免二次募集）股權(quán)轉(zhuǎn)讓款、給合作方墊資/借款/委貸未實(shí)質(zhì)提款的融資、返還款項(xiàng)，不得抵減2.4同心共享—資金峰值項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金凈流入前的所有資金流出2.5同心共享—錢(qián)怎么回（本金）已開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流為正且預(yù)估持續(xù)為正僅返還本金（超額分配資金不得返還；前端融資回籠資金不得返還）區(qū)域總裁擔(dān)保以借款形式操作借款為零利率2.5同心共享—錢(qián)怎么回（本金）已開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流為正2.5同心共享—錢(qián)怎么回（預(yù)分紅）去化率>80%經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流為正且預(yù)估持續(xù)為正回款凈利潤(rùn)的50%（首次申請(qǐng)之后，每半年可再申請(qǐng)一次）成就共享審批完成未變現(xiàn)大宗資產(chǎn)(車(chē)位、綜合樓、學(xué)校等)要調(diào)減凈利潤(rùn)2.5同心共享—錢(qián)怎么回（預(yù)分紅）去化率>80%經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金2.5同心共享—錢(qián)怎么回（清算分紅）所有建設(shè)工程已竣工和結(jié)算去化率>95%分配總利潤(rùn)的95%（超額分配資金需歸還項(xiàng)目）交房率>95%先于集團(tuán)退出，投資有保障！2.5同心共享—錢(qián)怎么回（清算分紅）所有建設(shè)工程已竣工和結(jié)2.6同心共享—退出變動(dòng)情況退出要求本金返還收益計(jì)算離職辭退強(qiáng)制退出√離職人員，強(qiáng)制退出，未開(kāi)盤(pán)或已開(kāi)盤(pán)但現(xiàn)金流未回正，不予計(jì)算收益已開(kāi)盤(pán)且現(xiàn)金流回正，可返本并按年化8%計(jì)算收益

已預(yù)分紅，多不退少補(bǔ)調(diào)職自由選擇退出√享受同上強(qiáng)制退出時(shí)計(jì)算的收益不退出×繼續(xù)享有同心共享投資的股東收益特殊情況選擇退出退出√享有同上強(qiáng)制退出時(shí)計(jì)算的收益強(qiáng)制跟投人員和自愿跟投人員須向同心共享制度管理委員會(huì)提出申請(qǐng)，獲批后方可退出；8%年化收益率含20%個(gè)人所得稅，退出時(shí)由公司代扣；特殊情況是指員工家庭發(fā)生如疾病、意外身亡等。2.6同心共享—退出變動(dòng)情況退出要求本金返還收益計(jì)算離職強(qiáng)第二篇“價(jià)值雙享”下的財(cái)務(wù)管理第二篇“價(jià)值雙享”下的財(cái)務(wù)管理巴菲特：人生就像滾雪球，最重要的是發(fā)現(xiàn)很濕的雪和很長(zhǎng)的坡。投資對(duì)象投資時(shí)間投資增值華盛頓郵報(bào)公司30年160倍吉列14年6倍大都會(huì)/美國(guó)廣播公司10年6倍………經(jīng)典投資案例發(fā)掘潛在投資對(duì)象，持續(xù)、滾動(dòng)地投資1.1經(jīng)營(yíng)理念——巴菲特的生意經(jīng)巴菲特：投資對(duì)象投資時(shí)間投資增值華盛頓郵報(bào)公司30年160倍“很長(zhǎng)的坡”“很濕的雪”“滾雪球的速度”房地產(chǎn)行業(yè)雙享項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)率1.2經(jīng)營(yíng)理念——巴菲特的生意經(jīng)所謂的濕雪，指的是在合適的環(huán)境中投入能不斷滾動(dòng)增長(zhǎng)的資金所謂的長(zhǎng)坡，指的是能讓資金有足夠的時(shí)間滾大變強(qiáng)的企業(yè)“很長(zhǎng)的坡”“很濕的雪”“滾雪球的速度”房地產(chǎn)行業(yè)雙享項(xiàng)目資1.3經(jīng)營(yíng)理念——我們的生意經(jīng)資金高周轉(zhuǎn)，追求合理利潤(rùn)——平衡資金高周轉(zhuǎn)與項(xiàng)目利潤(rùn)率，以獲取最大效益投入資金假設(shè)凈利潤(rùn)率年周轉(zhuǎn)次數(shù)總收益周轉(zhuǎn)1次周轉(zhuǎn)2次10,00010%11,00010,0007%21,4001.3經(jīng)營(yíng)理念——我們的生意經(jīng)資金高周轉(zhuǎn)，追求合理利潤(rùn)投入1.4項(xiàng)目公司存在的目的和意義項(xiàng)目公司資金高周轉(zhuǎn)追求合理利潤(rùn)

每個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)資金高周轉(zhuǎn)，持

續(xù)為集團(tuán)貢獻(xiàn)現(xiàn)金流。

作為經(jīng)營(yíng)的實(shí)體，追求合理利潤(rùn)，才能實(shí)現(xiàn)股東資本增值。規(guī)模增長(zhǎng)

項(xiàng)目做大規(guī)模，支撐集團(tuán)上市業(yè)績(jī)。1.4項(xiàng)目公司存在的目的和意義項(xiàng)目公司資金追求每個(gè)項(xiàng)目2.1資金高周轉(zhuǎn)—投資布局優(yōu)化投資布局，贏(yíng)得先機(jī)項(xiàng)目布局在哪里？（地段很重要！）人口、資金雙流入公共配套資源成熟度回歸居住的本質(zhì)，可自住可出租項(xiàng)目布局對(duì)了，才有了資金高周轉(zhuǎn)的前提！2.1資金高周轉(zhuǎn)—投資布局優(yōu)化投資布局，贏(yíng)得先機(jī)項(xiàng)目布局在2.2資金高周轉(zhuǎn)—產(chǎn)品布局關(guān)注資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化產(chǎn)品布局單個(gè)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)如何？項(xiàng)目的貨值結(jié)構(gòu)、利潤(rùn)占比結(jié)構(gòu)住宅、商鋪、綜合樓、車(chē)位需關(guān)注的事項(xiàng)配置有效的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，建造適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品，是快速銷(xiāo)售、快速回籠、快速資金為正的基礎(chǔ)2.2資金高周轉(zhuǎn)—產(chǎn)品布局關(guān)注資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化產(chǎn)品布局單個(gè)項(xiàng)2.3資金高周轉(zhuǎn)—產(chǎn)品布局（住宅）住宅，不僅要搶開(kāi)盤(pán)，更需要關(guān)注積存雖然目前去化率高，但提前銷(xiāo)售的難度在逐漸增加，部分城市需要竣工后才能售樓，要考慮產(chǎn)品和戶(hù)型結(jié)構(gòu)，平衡搭配；住宅積存越久去化難度越大，越難賣(mài)出高價(jià)和溢價(jià)！若考慮資金成本，這些資產(chǎn)相當(dāng)于時(shí)候在貶值！2.3資金高周轉(zhuǎn)—產(chǎn)品布局（住宅）住宅，不僅要搶開(kāi)盤(pán)，更需2.4資金高周轉(zhuǎn)—產(chǎn)品布局（商鋪）商鋪設(shè)計(jì)接地氣，避免利潤(rùn)押寶在商鋪設(shè)計(jì)要接地氣，充分考慮一層/多層、臨街/內(nèi)街、面積大小、進(jìn)深/面寬、柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)等多維度信息；綜合考慮項(xiàng)目利潤(rùn)結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目利潤(rùn)不能壓在上鋪上。同心共享項(xiàng)目總體情況已開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目平均商業(yè)利潤(rùn)占項(xiàng)目全周期利潤(rùn)的比重為9.5%；如商業(yè)僅能賣(mài)出50%，未售商業(yè)吞噬項(xiàng)目利潤(rùn)，則年化自有資金收益率下跌。商業(yè)利潤(rùn)占比較高的項(xiàng)目項(xiàng)目商業(yè)利潤(rùn)占項(xiàng)目全周期利潤(rùn)比重全周期年化自有資金收益率（商業(yè)100%去化）全周期年化自有資金收益率（商業(yè)50%去化）全周期年化自有資金收益率（商業(yè)0去化）南陽(yáng)首府39%1081%628%50%平頂山天璽33%71%48%16%安陽(yáng)天匯30%168%104%34%汝州項(xiàng)目25%242%195%112%2.4資金高周轉(zhuǎn)—產(chǎn)品布局（商鋪）商鋪設(shè)計(jì)接地氣，避免利潤(rùn)2.5資金高周轉(zhuǎn)—產(chǎn)品布局（綜合樓）綜合樓，早策劃早盤(pán)活項(xiàng)目應(yīng)在前期策劃時(shí)，綜合展示區(qū)綜合樓條件制定售樓部方案，控制面積，考慮用物業(yè)用房、商鋪等做售樓部；售樓部難去化，建好后需盡快策劃如何盤(pán)活銷(xiāo)售、減少資金沉淀；產(chǎn)品去化與是否單獨(dú)建售樓部并無(wú)太大直接關(guān)聯(lián)，重點(diǎn)還是在產(chǎn)品本身。售樓部面積較大的典型項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目平均售樓部面積㎡1周口碧桂園6,6442新鄉(xiāng)碧桂園5,1323洛陽(yáng)鳳凰灣4,9864洛陽(yáng)碧桂園4,8215萬(wàn)山湖壹號(hào)4,7036湯陰碧桂園3,6427龍城一期3,5022.5資金高周轉(zhuǎn)—產(chǎn)品布局（綜合樓）綜合樓，早策劃早盤(pán)活項(xiàng)2.6資金高周轉(zhuǎn)—產(chǎn)品布局（車(chē)位）車(chē)位吞噬利潤(rùn)，吃掉獎(jiǎng)金投資階段——降低車(chē)位配比、減少地下車(chē)位占比；設(shè)計(jì)階段——注重地下室規(guī)劃，提高使用效率；開(kāi)發(fā)階段——結(jié)合住宅去化、車(chē)位配比情況，靈活制定銷(xiāo)售策略，采取捆綁銷(xiāo)售、搭售、買(mǎi)房送車(chē)位券等形式。雙享制度：在申請(qǐng)結(jié)算階段成就共享獎(jiǎng)金和同心共享分紅時(shí)，對(duì)未銷(xiāo)售的車(chē)位，需按其成本的50%調(diào)減凈利潤(rùn)。未售車(chē)位對(duì)成就共享獎(jiǎng)金的影響序號(hào)項(xiàng)目車(chē)位積存（個(gè)）若車(chē)位賣(mài)不出去預(yù)計(jì)獎(jiǎng)金減少額（萬(wàn)元）預(yù)估全周期剩余的獎(jiǎng)金1龍城天悅4,4465,7978,8852新鄉(xiāng)鳳凰灣三期3,1143,2494,5503龍城一期2,9632,6443,5674新鄉(xiāng)鳳凰灣一期2,0112,1554,4735龍城三期1,7472,0501,5016駐馬店碧桂園1,5011,8866,5107安陽(yáng)天匯1,2881,539-合計(jì)17,07019,3202.6資金高周轉(zhuǎn)—產(chǎn)品布局（車(chē)位）車(chē)位吞噬利潤(rùn)，吃掉獎(jiǎng)金投2.7資金高周轉(zhuǎn)—資金方案優(yōu)化資金組合/回籠方案，實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)拿地階段資金組合方案（開(kāi)發(fā)貸）股東資金借款資金項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)年化收益率10,0003,00007,0005,0004,30050%143%備注：7,000貸款一年，年利率10%，利息為700萬(wàn)元。開(kāi)盤(pán)前資金回籠方案付款方式：低首付、按揭、公積金成就共享獎(jiǎng)金、預(yù)分紅、績(jī)效獎(jiǎng)金均以實(shí)際收到樓款為依據(jù)2.7資金高周轉(zhuǎn)—資金方案優(yōu)化資金組合/回籠方案，實(shí)現(xiàn)高周2.8資金高周轉(zhuǎn)—運(yùn)營(yíng)質(zhì)量提高運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，資金高周轉(zhuǎn)才有保障及時(shí)供貨，快速去化以銷(xiāo)定產(chǎn)，不散賣(mài)產(chǎn)品定位精準(zhǔn)，適銷(xiāo)對(duì)路追求高的去化率2.8資金高周轉(zhuǎn)—運(yùn)營(yíng)質(zhì)量提高運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，資金高周轉(zhuǎn)才有保障2.9資金高周轉(zhuǎn)—運(yùn)營(yíng)質(zhì)量以銷(xiāo)定產(chǎn)，不散賣(mài)樓棟形象進(jìn)度層高達(dá)到預(yù)售條件時(shí)間實(shí)際或預(yù)計(jì)開(kāi)售時(shí)間延遲推售時(shí)間（月）建筑面積105#已封頂322014年6月2015年1月72.2106#已封頂182014年6月2015年1月70.8107#已封頂322014年6月2015年1月

71.1114#已封頂322014年9月2015年1月4

2.2115#已封頂322014年9月2015年2月52.2116#已封頂322014年9月2015年3月6

1.1118#已封頂262014年9月2015年5月8

1.8117#已封頂322014