某新城項目定位課程

市場不同產(chǎn)品特征研究市場供應(yīng)量價格實現(xiàn)能力銷售速度中高端產(chǎn)品高層市場主力產(chǎn)品，涵蓋產(chǎn)品全部檔次梯度7000~12000；鳳凰新城毛坯均價7500~11000元/m250-60套/月小高層目前中高端市場供應(yīng)量相對較少，未來萬科金玉華府涉及此類產(chǎn)品與高層產(chǎn)品基本無差價，由于其容積率低，產(chǎn)品形態(tài)與高層差異不大，溢價能力一般銷售速度略低于高層產(chǎn)品洋房尚屬于市場稀缺產(chǎn)品，相對供應(yīng)較少相對高層產(chǎn)品，該類產(chǎn)品具有一定的溢價能力，但由于市場中洋房產(chǎn)品價值未被充分展示（退臺洋房未出現(xiàn)）大部分洋房項目均售罄，去化速度快于高層產(chǎn)品類別墅該類產(chǎn)品對項目周邊自然環(huán)境要求較高主要集中在南湖片區(qū)鳳凰新城板塊有少量分布聯(lián)排產(chǎn)品最終成交價格與洋房甚至部分高層產(chǎn)品相比并未實現(xiàn)強溢價能力；鳳凰板塊該類產(chǎn)品銷售速度相對較慢；南湖板塊銷售速度良好獨棟產(chǎn)品溢價能力較高，但基于南湖板塊整體別墅氛圍8套/月基礎(chǔ)產(chǎn)品根據(jù)項目自身條件以及該檔次產(chǎn)品溢價能力差，本案對該類產(chǎn)品不做深入研究不同面積區(qū)間產(chǎn)品供銷特征產(chǎn)品類型面積區(qū)間

供應(yīng)量占比成交量占比供銷比余量占比高層110以下30.90%41.50%39.60%22.30%110-14021.90%18.40%24.70%25.50%140-18028.00%26.80%28.20%31.10%樓王、躍層、洋房180-24011.80%4.80%12.00%9.60%洋房240-3002.10%1.50%22.20%2.50%聯(lián)排300-4003.30%6.40%57.20%5.30%雙拼、獨棟400以上2.00%0.70%10.60%3.80%基于供應(yīng)的關(guān)系，市場中供銷主力仍以110平米以下的戶型為主；在成交的占比上，180平米以上的大戶型產(chǎn)品也占到了近15%的比例，尤其是240平米以上的戶型在市場供應(yīng)上仍屬稀缺產(chǎn)品，且多以洋房及別墅類產(chǎn)品為主，高層大戶型豪宅產(chǎn)品暫處于市場空白的階段；既有余量中，占比最大的仍是140-180平米區(qū)間的產(chǎn)品，未來也將是競爭最為激烈的區(qū)間。不同總價區(qū)間產(chǎn)品供銷特征產(chǎn)品類型總價區(qū)間

供應(yīng)量占比成交量占比供銷比余量占比高層100萬以下22.10%33.10%65.00%19.50%100-15044.30%37.60%36.80%22.30%150-20018.90%15.90%36.40%22.90%樓王、躍層、洋房200-2500.70%1.50%100.00%5.60%洋房250-3003.30%1.50%20.20%9.40%聯(lián)排300-4003.00%3.30%47.40%9.30%雙拼、獨棟400萬以上7.8%7.1%39.4%10.1%同樣基于供求關(guān)系的原因，目前市場中的供銷主力依然集中在150萬以下的產(chǎn)品；200-400萬之間的產(chǎn)品供應(yīng)相對稀缺，尤其是200-250萬的產(chǎn)品，目前僅綠城南湖春曉存在供應(yīng)，400萬以上的產(chǎn)品供應(yīng)量有明顯增加；從成交的去化程度上來看，200萬以上的產(chǎn)品的整體供銷情況要優(yōu)于100-200萬的產(chǎn)品；后續(xù)市場余量也集中在100-200萬的總價段，將是未來市場競爭的主要市場區(qū)間。唐山中高端市場整體競爭態(tài)勢示意瑞宮別墅金隅山墅萬科南湖別墅茂華南湖一號中駿南湖香郡億城項目嘉里項目唐城101樓王及別墅綠城南湖春曉萬科金域華府中水電首郡梧桐大道華潤橡樹灣總價：100-300萬，單價：0.9-1.1萬元/m2唐城101高層400萬以上聯(lián)排：2萬元/m2左右；雙拼：2.6萬元/m2獨棟：3.5萬元/m2左右300-400萬，1-1.2萬元/m2唐山中高端市場整體競爭態(tài)勢示意瑞宮別墅金隅山墅萬科南湖別墅茂華南湖一號中駿南湖香郡億城項目嘉里項目唐城101樓王及別墅綠城南湖春曉萬科金域華府中水電首郡梧桐大道華潤橡樹灣供應(yīng)量：415萬m2消化量：93萬m2余量：322萬m2唐城101高層供應(yīng)量：48萬m2消化量：7.4萬m2余量：40.6萬m2供應(yīng)量：112萬m2消化量：13萬m2余量：99萬m2唐山中高端市場整體競爭態(tài)勢示意項目名稱總價區(qū)間（萬元）供應(yīng)量（萬平米）余量（萬平米）去化速度華潤橡樹灣150-3505042.1325套/月（開盤銷售期）梧桐大道100-1501044580套/月唐城壹零壹100-40073.346.940-50套/月綠城南湖春曉100-30012611980套/月萬科南湖別墅聯(lián)排460~600，雙拼800~1000，獨棟150012.56.940套/月瑞宮別墅900-2000一期658套/月唐山中高端住宅市場研究總結(jié)市場現(xiàn)存和即將入市的中高端方向供應(yīng)量巨大，超過400萬平米，總量已明顯超出城市主流購買承受能力。惡劣的競爭環(huán)境之下,絕大部分發(fā)展商均采用各種類型全產(chǎn)品線的開發(fā)策略和思路，用更多覆蓋客戶面的方式，擴大市場占有比例，解決市場銷售問題在市場現(xiàn)有和潛在的供應(yīng)量必然大幅入市的背景下，不可避免的，或已開始呈現(xiàn)高開發(fā)品質(zhì)下的，純價格性價比競爭。目錄城市發(fā)展基礎(chǔ)概述宏觀地產(chǎn)市場分析中高端居住市場研究與分析商業(yè)及寫字市場研究與分析市場發(fā)展方向與判斷項目本體分析項目核心問題和市場方向研判唐山房地產(chǎn)市場研究與分析市場機會的深度挖掘與判斷不同市場方向的規(guī)劃方案研究項目初步市場定位建議商業(yè)市場情況：現(xiàn)狀商業(yè)格局鳳凰新城遠洋城商圈

八方購物廣場唐百商圈小山商圈新城區(qū)新興商圈老商圈唐百商圈是唐山市傳統(tǒng)的商業(yè)核心，這一商圈云集了唐山市眾多商家名店，形成了一個在唐山市具有領(lǐng)導(dǎo)地位的核心商圈，是市級商業(yè)中心；遠洋商圈和八方購物廣場是唐山市的市級商業(yè)副中心，商業(yè)的集中度較高；鳳凰新城的遠期規(guī)劃利好，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?小山商圈是唐山商業(yè)的發(fā)源地，當前針對中低端專業(yè)市場，商業(yè)地位受到?jīng)_擊，逐漸沒落。商業(yè)分布：商業(yè)集中度高，新舊商業(yè)區(qū)域化明顯商業(yè)市場情況：現(xiàn)有商圈分析城市級商圈：輻射全城的商業(yè)市場小山商圈：唐山商業(yè)的起源地，逐步走向低端專業(yè)市場唐百商圈：唐山的長安街，繁榮的象征，依托百貨的商業(yè)群區(qū)域級商圈：輻射片區(qū)的商業(yè)體遠洋城商圈：唐山第一個SHOPPINGMALL，新型商業(yè)綜合體八方商圈：區(qū)域型商業(yè)中心的代表商業(yè)市場特征征小結(jié)唐山中高端商商業(yè)發(fā)展較為為滯后，高端端消費外溢現(xiàn)現(xiàn)象較為明顯顯；唐山中高端市市場主要集中中在核心區(qū)域域，以唐百為為主。其他商商圈消費檔次次主要以中低低端消費為主主，與唐山實實際消費水平平存在一定差差距；商業(yè)品牌引入入較為匱乏，，除唐百經(jīng)營營高端品牌外外，其他區(qū)域域高端品牌商商業(yè)供應(yīng)較弱弱；核心區(qū)域集中中商業(yè)租金水水平較高，鳳鳳凰區(qū)商業(yè)氛氛圍尚處于起起步階段；核心區(qū)域高端端商業(yè)能實現(xiàn)現(xiàn)10元/平米/天以上的租金金，唐百能達達到20元/平米/天以上；鳳凰凰區(qū)內(nèi)商業(yè)配配套尚不完善善，無大型商商業(yè)經(jīng)營，但但隨著嘉里、、萬科品牌地地產(chǎn)的運營，，未來鳳凰新新城內(nèi)將形成成較高檔次的的商業(yè)氛圍；；底商投資市場場發(fā)展較好、、市場購買度度高，實現(xiàn)較較高銷售價格格；目前底商投資資在唐山市場場受到較高追追捧，銷售價價格實現(xiàn)度較較高，萬達廣廣場臨街商鋪鋪達到4萬元/平米售價，且且銷售情況良良好；鳳凰片區(qū)在售售底商售價在在1.4-1.8萬元/平米之間，唐唐城101底商預(yù)計售價價2.50-3萬元/平米。小結(jié)寫字樓市場情情況：檔次低低，租金低，，需求不高甲級寫字樓獨棟辦公商住混合型乙級及以下寫字樓運營模式銷售為主目前唐山大型企業(yè)和生產(chǎn)型企業(yè)的主要辦公物業(yè)目前唐山小型企業(yè)集中地點目前市場存量主力產(chǎn)品，租賃情況良好銷售價格價格偏低----與公寓類產(chǎn)品相近租售價格較低預(yù)期供給未來5年內(nèi)大量綜合體出現(xiàn)，會提供大量銷售型甲級寫字樓供給新規(guī)劃的總部基地和金融街為主要供給項目未來潛在供應(yīng)較多，分布較為分散未來并不構(gòu)成開發(fā)商產(chǎn)品組合的主力項目名稱開發(fā)商銷售價格租金（含物業(yè)）物業(yè)類型項目所處地塊位置世博大廈北京嘉德恒信環(huán)保投資只租不售3元/㎡/天（含物業(yè)費）甲級寫字樓唐山市新華西道2號金凱悅商務(wù)中心振興房地產(chǎn)起價4000多現(xiàn)售價5000-70001.2元/㎡/天寫字樓唐山市路北區(qū)站前路188號金檳酒店中外合資只租不售3.7元/㎡/天商務(wù)寫字樓路北區(qū)建設(shè)南路48號雅園SOHO唐山銀安房地產(chǎn)5500-6200均價58002元/㎡/天住宅soho路北區(qū)西山道協(xié)和醫(yī)藥超市東100米天元大廈唐山天元房地產(chǎn)3900-5000；4500均價2.8元/㎡/天5A級寫字樓路北興源道天元大廈景泰御園唐山景泰房地產(chǎn)8000-10000

寫字樓龍澤路57號陽光大廈唐山宏達房地產(chǎn)現(xiàn)售價7000左右0.75元／㎡／天寫字樓北新道與學(xué)院路口高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心唐山市科委和唐山市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會只租不售1.3元/天?㎡辦公樓建設(shè)北路大陸海鮮對面火炬大廈高新區(qū)管委會只租不售3元/㎡/天寫字樓建設(shè)北路東側(cè)東方國際大廈唐山東方房地產(chǎn)集團9800均價9300-104002.5元/㎡/天對外，對內(nèi)2元/㎡/天5A級寫字樓路北建設(shè)路與龍富南道交叉口,唐山國際會展中心對面唐山寫字樓市市場出租率較較高，但租售售價格不高，，大業(yè)主持有有出租和散售售的寫字樓租租金水平無差差異，市場對對寫字樓的品品質(zhì)認知度不不夠；最新落落成的綜合項項目內(nèi)寫字樓樓售價和租金金有上升的趨趨勢。寫字樓市場情情況：以中低低端產(chǎn)品為主主，租金普遍遍不高寫字樓市場情情況：在售項項目報價相對對較高，但實實際銷售情況況不佳項目名稱所屬商圈總體量寫字樓面積銷售狀態(tài)竣工日期銷售均價項目定位萬達廣場唐百商圈24.5萬㎡14萬㎡在售2011年底8800一次性98折中高檔新華貿(mào)唐百商圈7.2萬㎡3萬㎡售罄2011年底130009..9折5A渤海新世界唐百邊緣商圈8.5萬㎡2萬㎡在售2011年底9300起中高檔天一廣場八方購物商圈15萬㎡2.03萬㎡在售2012年下半年9500起中高檔隆泰商務(wù)中心鳳凰新城

1.8萬㎡1.8萬㎡在售2011-10月11000起5A大陸王府國際遠洋商圈5.88萬㎡5.88萬㎡在售2011-10月均價142005A未來供應(yīng)主要要集中在鳳凰凰新城區(qū)域和和八方區(qū)域，，單體面積均均在3萬平米米以上，總體體供應(yīng)量較大大，定位主要要為中高檔，，短期內(nèi)唐山山中高端寫字字樓市場競爭爭將漸趨激烈烈。項目名稱所屬商圈總體量寫字樓面積項目進程竣工日期售價項目定位開發(fā)商冀東物貿(mào)大廈鳳凰新城4.1萬㎡4.1萬㎡規(guī)劃階段---待定中高檔龐大汽貿(mào)集團

晨輝大廈友誼路以西，長虹道以南3萬㎡3萬㎡規(guī)劃階段---待定中高檔寶業(yè)集團名仕國際大廈鳳凰新城4萬㎡4萬㎡未開工---待定中高檔銀基地產(chǎn)金色國際八方購物商圈3.5萬㎡3.5萬㎡未開工2012年末待定中高檔唐山市昌隆地產(chǎn)福地大廈八方購物廣場

4.7萬㎡4.7萬㎡2011.4月2012年底待定中高檔唐山福星地產(chǎn)龍脈國際大廈鳳凰新城15萬㎡15萬㎡規(guī)劃階段2012年底待定5A唐山市南北地產(chǎn)寫字樓市場情情況：未來供供應(yīng)量35萬萬平米左右，，競爭漸趨激激烈寫字樓市場特特征小結(jié)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致致對寫字樓需需求較弱，商商務(wù)氛圍寡淡淡由于唐山特殊殊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)，以能源為為主導(dǎo)的企業(yè)業(yè)對市內(nèi)中心心區(qū)寫字樓需需求幾乎為零零；到目前為止，，唐山?jīng)]有形形成一個真正正“集群相促的商商業(yè)氛圍”，鳳凰新城只只是規(guī)劃中的的“CBD”，主要仍以以居住為主；；檔次低，數(shù)量量少，后期管管理與物業(yè)服服務(wù)水平低唐山的寫字樓樓市場還處于于一個初級發(fā)發(fā)展階段，現(xiàn)現(xiàn)有的寫字樓樓數(shù)量不多，，并且高低檔檔次混雜，零零散分散，呈呈現(xiàn)混亂局面面；銷售對象多以以零散中小企企業(yè)客戶或個個人投資客為為主，未形成成普遍性的市市場投資購買買習(xí)慣戶型產(chǎn)品上大大多都是針對對中小企業(yè)，，戶型面積都都在40-200平米左右，市市場目前對寫寫字樓產(chǎn)品的的投資熱情不不高。商用物業(yè)市場場總結(jié)集中式商業(yè)：：唐百、八方方等核心商圈圈的商業(yè)價值值度高、經(jīng)營營狀況較佳，，其他區(qū)域經(jīng)經(jīng)營狀況明顯顯偏弱，高端端品牌消費的的外溢現(xiàn)象較較為嚴重；社區(qū)配套商業(yè)業(yè)：市場既已已形成普遍的的住宅底商等等社區(qū)配套商商業(yè)的購買習(xí)習(xí)慣，市場銷銷售狀況好，，實現(xiàn)價值度度高；寫字樓市場的的產(chǎn)業(yè)需求基基礎(chǔ)弱，投資資價值較低，，在售物業(yè)的的銷售量價情情況不佳，未未形成規(guī)模性性的購買基礎(chǔ)礎(chǔ)。目錄錄城市發(fā)展基礎(chǔ)礎(chǔ)概述宏觀地產(chǎn)市場場分析中高端居住市市場研究與分分析商業(yè)及寫字市市場研究與分分析市場發(fā)展方向向與判斷項目本體分析析項目核心問題題和市場方向向研判唐山房地產(chǎn)市市場研究與分分析市場機會的深深度挖掘與判判斷不同市場方向向的規(guī)劃方案案研究項目初步市場場定位建議初步開發(fā)策略略與方向梳理理開發(fā)方向：城城市主流“中中高端”方向向中高端主流精精品住宅初步開發(fā)策略略與方向梳理理策略要點相對細分的市市場、但仍覆覆蓋城市主流流客群，賦予予產(chǎn)品超高附附加值，少量量極端標桿、、主力戶型仍仍是主流通過產(chǎn)品和營營銷的技術(shù)性性手段，加大大項目購買性性價比，如：：贈送、更加加體面的社區(qū)區(qū)形象、更有有價值和品質(zhì)質(zhì)的營銷環(huán)境境初步開發(fā)策略略與方向梳理理產(chǎn)品設(shè)定一定比例的城城市主流面積積區(qū)間（100-140平米，附送10-15%贈送）少量核心位置置布置（180-220左右高端產(chǎn)品品，附贈送）），配置2000成本的精裝修修，實現(xiàn)10000-11000左右市場均價價，主力總價價為100-200萬初步開發(fā)策略略與方向梳理理市場層級與客客群選取主流發(fā)展商必必然之選，供供應(yīng)龐大（超超過300萬平米）、競競爭激烈，已已開始價格惡惡性競爭城市主流客戶戶，高端購買買人群，多家家爭奪，多為為性價比導(dǎo)向向的購買初步開發(fā)策略略與方向梳理理開發(fā)優(yōu)勢分析析開發(fā)和產(chǎn)品實實現(xiàn)相對成熟熟，操作難度度相對低在與主流中高高端產(chǎn)品面積積差異不大時時，仍會有較較好的速度保保證有一定的品牌牌價值提升初步開發(fā)策略略與方向梳理理競爭態(tài)勢分析析將會進入主流流競爭市場，，面對最為龐龐大和激烈的的市場競爭仍與市場主流流產(chǎn)品的供求求關(guān)系直接關(guān)關(guān)聯(lián)，會長期期影響項目的的市場操作和和預(yù)期需要比拼開發(fā)發(fā)水平與成本本控制等項目目操作細節(jié)控控制初步開發(fā)策略略與方向梳理理開發(fā)強度分析析本項目地塊較較為零散，內(nèi)內(nèi)部有規(guī)劃路路分割實際容積率較較高（實際容容積率2.8，區(qū)域現(xiàn)有項項目平均容積積率集中在2-2.5）在滿容積率的的開發(fā)強度下下，本項目的的規(guī)劃設(shè)計條條件相對弱于于區(qū)域既有項項目，產(chǎn)品設(shè)設(shè)計上存在先先天弱勢開發(fā)方向的市市場評估通過初步的市市場開發(fā)分析析可知，在滿滿容積率的開開發(fā)強度下，，本案存在一一定的先天設(shè)設(shè)計弱勢，難難以實現(xiàn)具備備絕對競爭力力的產(chǎn)品即便產(chǎn)品得以以提升，但在在既有的市場場等級的設(shè)定定下，仍將面面臨腹地內(nèi)眾眾多品牌項目目的圍追堵截截，進入最為為激烈的中高高端競爭市場場單價與銷售速速度形成反比比對應(yīng)關(guān)系，，競爭激烈，，利潤空間在在行業(yè)正常水水平的情況下下，相對受限限，項目溢價價空間受總體體供應(yīng)量限制制將較為有限限中高端主流精精品住區(qū)在唐山的市場場競爭環(huán)境之之中、

面對對諸多開發(fā)強強勁對手的情情況之下，有較大的市場場風險和開發(fā)發(fā)難度在既有的主流流中高端市場場之外，是否否存在其他的的市場機會，，以規(guī)避激烈烈的競爭環(huán)境境？走向藍海目錄錄項目本體分分析項目核心問問題和市場場方向研判判唐山房地產(chǎn)產(chǎn)市場研究究與分析市場機會的的深度挖掘掘與判斷不同市場方方向的規(guī)劃劃方案研究究項目初步市市場定位建建議城市頂級高高端居住市市場研究城市高端客客戶購買分分析市場機會的的挖掘與開開發(fā)方向高端產(chǎn)品市市場供應(yīng)唐山市場高高端產(chǎn)品主主要為：低低密度雙拼拼和獨棟別別墅，以及及部分中高高端項目中中的樓王產(chǎn)產(chǎn)品。項目名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品面積供應(yīng)量華潤橡樹灣后期高層及洋房200以上504套唐城壹零壹高層、樓王樓王185、260躍層324（含86贈送）192套綠城南湖春曉高層、躍層265-39042套嘉里鳳凰新城高層、樓王200-270100套唐城壹零壹聯(lián)排、雙拼及獨棟聯(lián)排420-440雙拼560133棟萬科南湖別墅聯(lián)排、雙拼及獨棟聯(lián)排340-360雙拼460-500獨棟500多337棟南湖壹號聯(lián)排、獨棟獨棟450/630/830聯(lián)排380372棟瑞宮別墅獨棟630-1000120棟高端產(chǎn)品市市場供銷情情況高端產(chǎn)品供供應(yīng)量主要要集中在180-240平米產(chǎn)品；；從成交占比比和供銷比比情況來看看，300-400平米聯(lián)排或或躍層產(chǎn)品品銷售情況況相對較好好；未來高端市市場供應(yīng)量量仍以180-240平米占較大大比例；產(chǎn)品類型面積區(qū)間供應(yīng)量供應(yīng)比例成交量成交占比供銷比余量(含未開盤）余量占比高層、洋房180-240132011.8%1584.8%12.0%8989.6%高層240-3002302.1%511.5%22.2%2352.5%聯(lián)排、躍層300-4003673.3%2106.4%57.2%4955.3%雙拼、獨棟400以上2272.0%240.7%10.6%3513.8%高端產(chǎn)品市市場供銷情情況總價區(qū)間供應(yīng)量供應(yīng)比例成交量成交占比供銷比余量(含未開盤）余量占比200-250500.7%501.5%100.0%5375.6%250-3002483.3%501.5%20.2%9009.4%300-4002303.0%1093.3%47.4%8919.3%400-5000---0------951.0%500萬以上5947.8%2347.1%39.4%96310.1%500萬以上戶型型供應(yīng)量占占比較大，，該面積區(qū)區(qū)間內(nèi)均為為聯(lián)排、雙雙拼和獨棟棟，由于低低密度產(chǎn)品品的稀缺和和南湖片區(qū)區(qū)良好的的的生態(tài)環(huán)境境實現(xiàn)了較較好的銷售售情況，未未來后續(xù)供供應(yīng)量也較較大；250-400萬總價區(qū)間間產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)總量與低低密度產(chǎn)品品相近，但但銷售情況況弱于低密密度產(chǎn)品，，后續(xù)供應(yīng)應(yīng)量也較大大；目前200-250萬總價產(chǎn)品品供應(yīng)來自自綠城春曉曉265平米戶型，，銷售價格格11000元/平米；高端市場產(chǎn)產(chǎn)品情況低密度別墅墅產(chǎn)品，以以南湖板塊塊居多，整整體生態(tài)環(huán)環(huán)境較好，，核心區(qū)內(nèi)內(nèi)多為低密密度產(chǎn)品，，目前該區(qū)域域已形成別別墅認知片片區(qū)；南湖板塊低低密度產(chǎn)品品規(guī)劃和設(shè)設(shè)計已具有有一定品質(zhì)質(zhì)，初步滿足了了唐山客戶戶對低迷度度產(chǎn)品的需需求；混在在高層層產(chǎn)品中的的低密度產(chǎn)產(chǎn)品由于整整體居住環(huán)環(huán)境弱于南南湖板塊別別墅區(qū)，因因此鳳凰板塊低低密度產(chǎn)品品價格實現(xiàn)現(xiàn)度往往低低于南湖板板塊；南湖壹號中駿南湖香郡高端市場產(chǎn)產(chǎn)品情況高層樓王產(chǎn)產(chǎn)品多分布布在項目中中心位置，，占據(jù)較好好的景觀位位置，戶型型面積一般般在200平米以上上。橡樹灣樓王王產(chǎn)品區(qū)混混雜于項目目當中，密密度相對于于其他樓座座較低，占占據(jù)核心位位置更多的的景觀資源源。從規(guī)劃來看看，樓王產(chǎn)產(chǎn)品并未充充分全方位位提升產(chǎn)品品價值，只只是戶型面面積和略高高于其他樓樓座，樓王景觀區(qū)高端市場產(chǎn)產(chǎn)品情況唐城壹零壹壹，規(guī)劃了了大小兩種種高層樓王王產(chǎn)品，及及部分聯(lián)排排、雙拼和和獨棟。樓王產(chǎn)品僅僅占據(jù)了較較好的低密密度區(qū)域景景觀優(yōu)勢。。樓王產(chǎn)品別墅區(qū)高端市場產(chǎn)產(chǎn)品戶型高層樓王產(chǎn)產(chǎn)品區(qū)間主主要集中在在：180-300m2之間。唐城壹零壹壹324m2戶型含贈送送86m2，產(chǎn)品全明明設(shè)計、挑挑空客廳、、主臥套設(shè)設(shè)計。高端市場產(chǎn)產(chǎn)品戶型綠城春曉：：265平米米戶型客廳挑空設(shè)設(shè)計，面寬寬6.25米；超大陽臺設(shè)設(shè)計；主臥套書房房設(shè)計，無無獨立衣帽帽間，且面面寬較為局局促；整體戶型設(shè)設(shè)計有較大大提高空間間；高端市場特特征高端產(chǎn)品分分布情況：：高端產(chǎn)品中中低密度產(chǎn)產(chǎn)品多分布布在南湖板板塊，已形形成別墅認認知區(qū)域，，實現(xiàn)較高高市場價格格；高層高端產(chǎn)產(chǎn)品以鳳凰凰板塊為主主，分散在在中高端項項目中，主主要目的是是帶動項目目整體形象象，市場中并不不沒有純粹粹的高層高高端產(chǎn)品社社區(qū)；高端產(chǎn)品價價格情況：：聯(lián)排價格區(qū)區(qū)間：19000-24000元/m2雙拼/獨棟價格：：23000-35000元/m2洋房價格：：14500-16000元/m2高層樓王價價格：11000-13500元/m2高端產(chǎn)品價價值市場實實現(xiàn)：高層高端產(chǎn)產(chǎn)品多混雜雜于項目之之中，只是產(chǎn)品品面積相對對較大，占占據(jù)項目核核心位置，，并未充分分呈現(xiàn)高端端高層產(chǎn)品品價值，因因此市場實實現(xiàn)溢價幅幅度有限；；洋房產(chǎn)品市市場供應(yīng)相相對較少，，產(chǎn)品品質(zhì)一一般，隨實現(xiàn)較較好的銷售售速度，但但銷售價格格不高；南湖片區(qū)低低密度產(chǎn)品品面積尺度度適中，產(chǎn)產(chǎn)品實現(xiàn)較較為充分，，借助區(qū)域域整體別墅墅良好環(huán)境境，實現(xiàn)較較好的市場場價格；目錄錄項目本體分分析項目核心問問題和市場場方向研判判唐山房地產(chǎn)產(chǎn)市場研究究與分析市場機會的的深度挖掘掘與判斷不同市場方方向的規(guī)劃劃方案研究究項目初步市市場定位建建議城市頂級高高端居住市市場研究城市高端客客戶購買分分析市場機會的的挖掘與開開發(fā)方向唐山市場客客戶研究：：啞鈴型結(jié)結(jié)構(gòu)，高端端購買力強強勁由于唐山的的重工業(yè)發(fā)發(fā)展與資源源占有息息息相關(guān)，唐唐山呈現(xiàn)典典型的啞鈴鈴型財富特特征，第三三產(chǎn)業(yè)發(fā)展展迅速，中中產(chǎn)階層開開始出現(xiàn)，，但是力量量相對薄弱弱。支付力高低社會財富主主要集中在在能源業(yè)主主身上，呈呈現(xiàn)兩級分分化態(tài)勢。。中高端客戶戶基礎(chǔ)客戶群群礦主，能源源業(yè)主鋼材業(yè)主私企業(yè)主，，國企高層層公務(wù)員、教教師、大型鋼企中中高層普通工人等等城市白領(lǐng)中中產(chǎn)階級唐山市場客客戶研究唐山---一個快速誕誕生富豪的的城市全球奢侈品品最佳推廣廣地之一最具“中國國式”富豪豪特點的城城市唐山市場客客戶研究：：富豪數(shù)量量推算基礎(chǔ)礎(chǔ)一個快速誕誕生富豪的的城市：胡潤報告顯顯示，中國國千萬富豪豪主要分為為四種類型型：企業(yè)主（55%）、“炒房者者”（20%）、““職業(yè)股民民”（15%）和““金領(lǐng)”（（10%））。根據(jù)唐山的的產(chǎn)業(yè)類型型，富豪數(shù)數(shù)量應(yīng)該高高于其他城城市。2010年年唐山富豪豪榜全國排名姓名年齡2010財富(億)公司城市行業(yè)286龐慶華5148龐大汽貿(mào)集團河北唐山汽車銷售1041冬瑞芹、付嵩洋母子4814唐山瑞豐鋼鐵河北唐山鋼鐵1210趙玉江/11長城鋼鐵集團九江線材河北唐山鋼鐵1271王惠文6710惠達陶瓷集團河北唐山衛(wèi)生陶瓷1271鄭順利5010順利實業(yè)集團河北唐山煤炭唐山市場客客戶研究：：千萬富豪豪推算《2011胡潤財富富報告》：：截至2010年底，，除香港、、澳門、臺臺灣之外的的全國31個省、市市、自治區(qū)區(qū)中，千萬萬富豪人數(shù)數(shù)已達96萬人，這這意味著全全國每1400人中中就有1人人是千萬富富豪。2010年年胡潤富豪豪榜統(tǒng)計河河北省千萬萬富豪：14500人根據(jù)胡潤的的報告，中中國內(nèi)地十十億富豪大大約有4000人，，其中只有有1363人為陽光財富。因此能被被統(tǒng)計的到到的富豪數(shù)數(shù)量只占富富豪總數(shù)的的30%左左右。推算唐山千千萬富豪：30000人唐山市場客客戶研究：：高端奢侈侈品市場緊緊盯唐山全球奢侈品品最佳推廣廣地之一：：世界頂級奢奢侈品盯上上唐山富人人。由世界奢侈侈品協(xié)會、、唐山市商商務(wù)局、唐唐山市總商商會聯(lián)合主主辦的“2011魅魅力唐山豪豪車名宅及及頂級私人人物品展””于5月20日到22日在唐唐山國際會會展中心舉舉行.為什么是唐唐山世界奢侈品品協(xié)會中國國代表處中中方首席助助理尹女士士表示，唐唐山是環(huán)渤渤海區(qū)域最最重要的經(jīng)經(jīng)濟港口城城市之一，，是全國城市市GDP俱俱樂部前20強中唯唯一的三線線城市。唐山富豪階層數(shù)數(shù)量龐大，對于高端端消費品牌牌具有極高高的挑剔眼眼光和豪爽的消費費心理，極其心儀儀豪車名宅宅等高端消消費商品。。唐山市商務(wù)務(wù)局有關(guān)負負責人介紹紹：唐山““牛車”、、豪宅購買買力巨大，，2010年1-10月份唐唐山登檢進進口汽車4638臺臺，比去年年同期增長長75.8%，單車車價值在100萬元元以上的占占到總數(shù)的的15.91%。同同時唐山在京津津秦、海南南等地的豪豪宅投資也也占有相當當大的比例例，唐山還還是周邊城城市高端樓樓盤重要的的目標市場場。唐山市場客客戶研究：：多次、重重復(fù)置業(yè)，，看重“標標簽化，身身份化”最具“中國國式”富豪豪特點的城城市---唐山山高端客戶戶置業(yè)特征征：置業(yè)是其資資產(chǎn)配置的的重要手段段之一；多次重復(fù)購購買不同高高端項目；；對“標簽式式”、“身身份式”象象征比較看看重；唐山一些富富人消費還還停留在““50米外外能被看到到LOGO”的階段段，他們自自然喜歡““獨有式的的標定象征征”，喜好好奢侈空間間，偏好““舶來品””……粗曠式消費費方式的同同時看重未未來升值空空間；市場上出現(xiàn)現(xiàn)高端項目目、“XX第一豪宅宅”時，會會贏得高端端客戶的追追隨，他們們置業(yè)時希希望看到產(chǎn)產(chǎn)品在銷售售期價格節(jié)節(jié)節(jié)攀升，，以驗證產(chǎn)產(chǎn)品的保值值價值。唐山市場客客戶研究：：置業(yè)基本本特征客戶類型職業(yè)特征行為特征置業(yè)情況置業(yè)焦點支付能力中高端客戶鋼材、煤礦、建材、化工、陶瓷等行業(yè)的私營業(yè)主追捧標桿，好炫耀，具有圈層概念，多已購置多輛頂級轎車已在唐山和北京等地擁有多處房產(chǎn)，現(xiàn)多居住于麗景琴園、梧桐大道、天元帝景等高端項目，還有少部分已購買別墅或打算自建別墅。關(guān)注身份對位、私密性、居住環(huán)境和地段500萬企事業(yè)單位的高層、政府高級官員好炫耀，攀比，開名牌轎車已在唐山等地多處置業(yè)，現(xiàn)居住于麗景琴園、梧桐大道、天元帝景等高端項目。關(guān)注地段、居住環(huán)境和私密性300萬以內(nèi)基礎(chǔ)客戶企事業(yè)單位中高層、高級公務(wù)員、教師、醫(yī)生、小白領(lǐng)等注重面子，多已擁有經(jīng)濟型轎車主要在唐山置業(yè)，現(xiàn)居住于唐山各地，分布比較散關(guān)注地段和環(huán)境200萬以內(nèi)普通職員、公務(wù)員、打工者比較務(wù)實，關(guān)注子女教育首置為主，主要居住在唐山震后安置房內(nèi)關(guān)注地段和配套100萬以內(nèi)唐山市場客客戶總結(jié)：：鼎級客戶的的購買不得得不去情理理上所不能能接受的南南湖（城市市塌陷區(qū)）），或忍受受與大量城城市高端甚甚至中端人人群的混居居，需求明明顯的未被被滿足。鼎級客戶的的購買需求求和愿望強強烈，多個個高端項目目重復(fù)購買買的現(xiàn)象表表明，此部部分客群除除了出于炫炫耀、體面面、改善居居住環(huán)境等等基本購買買需求之外外，仍有較較為強烈的的資產(chǎn)配置置和資產(chǎn)組組合的高階階需求。唐山出于特特殊的城市市屬性和發(fā)發(fā)展歷程，，城市啞鈴鈴型人群結(jié)結(jié)構(gòu)，客觀觀存在相當當數(shù)量一批批城市高端端鼎級客群群目錄錄項目本體分分析項目核心問問題和市場場方向研判判唐山房地產(chǎn)產(chǎn)市場研究究與分析市場機會的的深度挖掘掘與判斷不同市場方方向的規(guī)劃劃方案研究究項目初步市市場定位建建議城市頂級高高端居住市市場研究城市高端客客戶購買分分析市場機會的的挖掘與開開發(fā)方向9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。2022/12/172022/12/17Saturday,December17,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。2022/12/172022/12/172022/12/1712/17/20228:06:25AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。2022/12/172022/12/172022/12/17Dec-2217-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。2022/12/172022/12/172022/12/17Saturday,December17,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。17十二二月20222022/12/172022/12/172022/12/1715、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月222022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202216、行動出成果果，工作出財財富。。2022/12/172022/12/1717December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/179、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。2022/12/172022/12/1