物業(yè)裝修管控方案

青島公司**項目一期裝修預(yù)控方案2018年3月**項目青島公司**項目一期2018年3月**項目目錄一、項目基礎(chǔ)概況介紹二、相關(guān)法律法規(guī)及合同條款約定梳理三、違章工具/行為識別四、審圖要點梳理五、日常裝修管理六、違章管理流程及溝通處理技巧目錄一、項目基礎(chǔ)概況介紹項目概況項目名稱**項目位置青島市市北區(qū)建筑面積137151.85占地面積66819.75容積率32855.60業(yè)態(tài)高層、公寓、商業(yè)戶數(shù)984車位數(shù)823集中交付日期2018年6月30日插入項目總平圖并標注本交付區(qū)范圍，標注物業(yè)客服中心位置、門崗及車行崗位置、建筑垃圾場位置1.1項目基礎(chǔ)概況介紹本交付區(qū)域物業(yè)客服中心門崗及車行崗未交付區(qū)域垃圾轉(zhuǎn)運點項目概況項目名稱項目位置青島市市北區(qū)建筑面積137151.82.1國家相關(guān)法律法規(guī)依據(jù)自2002年5月1日起施行的建設(shè)部110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，以下為摘錄裝修過程中的注意事項：第二章一般規(guī)定

第五條住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為：

(一)未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；

(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；

(三)擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；

(四)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；

(五)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。（承重墻不可以隨意開孔及拆改）本辦法所稱建筑主體，是指建筑實體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎(chǔ)等。本辦法所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。2.1國家相關(guān)法律法規(guī)依據(jù)自2002年5月1日起施行的建設(shè)2.1國家相關(guān)法律法規(guī)第六條裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準，不得有下列行為：

(一)搭建建筑物、構(gòu)筑物；

(二)改變住宅外立面,在非承重外墻上開門、窗；

(三)拆改供暖管道和設(shè)施；

(四)拆改燃氣管道和設(shè)施。本條所列第(一)項、第(二)項行為，應(yīng)當經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準；第(三)項行為，應(yīng)當經(jīng)供暖管理單位批準；第(四)項行為應(yīng)當經(jīng)燃氣管理單位批準。第七條住宅室內(nèi)裝飾裝修超過設(shè)計標準或者規(guī)范增加樓面荷載的，應(yīng)當經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案。第八條改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的，應(yīng)當按照防水標準制訂施工方案，并做閉水試驗。

第九條裝修人經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的，或者裝修活動涉及本辦法第六條、第七條、第八條內(nèi)容的，必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)的裝飾裝修企業(yè)承擔(dān)。2.1國家相關(guān)法律法規(guī)第六條裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活2.1國家相關(guān)法律法規(guī)

第十條裝飾裝修企業(yè)必須按照工程建設(shè)強制性標準和其他技術(shù)標準施工，不得偷工減料，確保裝飾裝修工程質(zhì)量。

第十一條裝飾裝修企業(yè)從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，應(yīng)當遵守施工安全操作規(guī)程，按照規(guī)定采取必要的安全防護和消防措施，不得擅自動用明火和進行焊接作業(yè)，保證作業(yè)人員和周圍住房及財產(chǎn)的安全。

第十二條裝修人和裝飾裝修企業(yè)從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，不得侵占公共空間，不得損害公共部位和設(shè)施。2.1國家相關(guān)法律法規(guī)

第十條裝飾裝修企業(yè)必須按照2.2物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)約定業(yè)主或使用人應(yīng)嚴格按照《中華人民共和國消防法》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《山東省消防條例》、《青島市城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理辦法》、《青島市戶外廣告設(shè)置管理條例》以及物業(yè)服務(wù)公司按照有關(guān)法規(guī)、條例等制定的《裝修管理規(guī)定》，完成其所屬單元的裝修工程，停車（場）庫不能進行任何形式的改裝、改造、修建構(gòu)筑物、裝飾和裝修。對乙方的裝修進行必要時的檢查。裝修期間，甲方及其授權(quán)的工作人員有權(quán)進入正在裝修的單元，以檢查并確定裝修規(guī)定是否得到遵守。如甲方發(fā)現(xiàn)乙方聘用的裝修單位及其工人違反裝修規(guī)定，甲方有權(quán)拒絕其進入小區(qū)，或要求其做出相應(yīng)的賠償，或在認為有必要的情況下，將其請出小區(qū)或相關(guān)單元。所有直接或間接因裝修工程引起的訴訟、索賠、要求及費用完全由乙方負責(zé)。甲方有權(quán)在適當時候?qū)ρb修規(guī)定進行修改。2.2物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)約定2.3臨時管理規(guī)約相關(guān)約定第六章

業(yè)主（使用人）的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)除非在銷售時與開發(fā)商另有合同約定，各業(yè)主（使用人）不得改變其所擁有的單元的用途。在未得到服務(wù)者書面同意前，各業(yè)主（使用人）不得改動其單元的結(jié)構(gòu)，亦不得對公共區(qū)域或公共服務(wù)設(shè)施進行侵占、改動、破壞或干擾。配合物業(yè)公司對單元內(nèi)設(shè)施、設(shè)備、管線等的維修、維護和整改工作。在未得到服務(wù)者書面同意前，各業(yè)主（使用人）不得在本小區(qū)外墻、屋頂上安裝任何遮蓬、旗桿、花架、招牌、獨立天線或其它伸出物，不得堵塞任何窗戶，改動門窗之材質(zhì)和外觀顏色，也不得采取對陽臺進行封閉處理等有礙外觀統(tǒng)一、美觀的行為。各業(yè)主（使用人）同意頂層屋面由該單元的頂層業(yè)主（使用人）專有使用，但各單元頂層業(yè)主（使用人）屋面的使用范圍不能超過女兒墻，且應(yīng)遵守本管理規(guī)約的其他規(guī)定。2.3臨時管理規(guī)約相關(guān)約定三、違章情況識別3.1違章材料識別3.2違章工具識別3.3違章現(xiàn)象識別三、違章情況識別3.1違章材料識別3.1違章材料識別部分違規(guī)裝修材料示意混凝澆灌用石子混凝澆灌用石子超出15公分工字鋼水泥預(yù)制板高度超20公分加氣塊鍍膜反光玻璃不同顏色鋁合金型材3.1違章材料識別部分違規(guī)裝修材料示意混凝澆灌用石子混凝3.2違章工具識別使用過程中可能危脅結(jié)構(gòu)安全，故需要限制使用的工具。大型風(fēng)鎬直徑超75MM水鉆大功率電鎬3.2違章工具識別使用過程中可能危脅結(jié)構(gòu)安全，故需要限制3.2違章車輛識別吊車商混車打井機械3.2違章車輛識別吊車商混車打井機械3.3違章現(xiàn)象識別常見的違章現(xiàn)象有：私自開挖架空層、搭建建筑物、搭建構(gòu)筑物、共有區(qū)域搭建、侵占公區(qū)、空調(diào)外機未安裝在指定位置等（例），在違章萌芽階段發(fā)現(xiàn)違章現(xiàn)象并及時制止，有利于維護房屋主體結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)外立面品質(zhì)統(tǒng)一，降低后續(xù)溝通處理成本。開挖架空層搭建建筑物搭建構(gòu)筑物3.3違章現(xiàn)象識別常見的違章現(xiàn)象有：私自開挖架空層、搭建3.3違章現(xiàn)象識別共有區(qū)域搭建侵占公區(qū)空調(diào)外機隨意掛破壞承重墻破壞樓板破壞改動外立面3.3違章現(xiàn)象識別共有區(qū)域搭建侵占公區(qū)空調(diào)外機隨意掛破壞四、審圖要點梳理4.1戶型改動預(yù)控方案（含隔層、排水）4.2外立面裝修預(yù)控方案4.3商鋪裝修預(yù)控方案四、審圖要點梳理4.1戶型改動預(yù)控方案（含隔層、排水）4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改造；衛(wèi)生間，廚房四周墻體不可以改造；外墻不可以改造。二、圖中其它墻體改造需要咨詢物業(yè)。三、圖中綠色部分為陽臺，后期可以引導(dǎo)業(yè)主進行包封，樣式需統(tǒng)一。4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可以改造；衛(wèi)生間，廚房墻體不可以改造；外墻不可以改造。二、圖中其它墻體改造需要咨詢物業(yè)。三、圖中綠色部分為陽臺，后期可以引導(dǎo)業(yè)主進行包封，樣式需統(tǒng)一。4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可以改造4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改造；衛(wèi)生間，廚房四周墻體不可進行改造；外墻墻體不可以改造。二、圖中其它墻體改造需要咨詢業(yè)主。三、屋面可供業(yè)主使用，不可以進行包封，后期需要加強管控。4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改造；衛(wèi)生間，廚房四周墻體不可以改造；外墻墻體不可以改造。二、圖中其它墻體改造需要咨詢物業(yè)。三、圖中綠色部分為陽臺，后期可以引導(dǎo)業(yè)主進行包封，樣式需統(tǒng)一。4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改造；廚房，衛(wèi)生間四周墻體不可以進行改造；外墻不可以進行改造。二、圖中其它墻體改造需要咨詢物業(yè)。三、圖中綠色部分為陽臺，后期可以引導(dǎo)業(yè)主進行包封，樣式需統(tǒng)一。4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改造；廚房，衛(wèi)生間四周墻體不可進行改造；外墻不可以進行改造。二、圖中其它墻體改造需要咨詢物業(yè)。三、圖中屋面可以供業(yè)主使用，但不可以進行封包，后期需要加強管控。4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改造；廚房，衛(wèi)生間四周墻體不可進行改造；外墻不可以進行改造。二、圖中其它墻體改造需要咨詢物業(yè)。三、圖中綠色部分為陽臺，后期可以引導(dǎo)業(yè)主進行包封，樣式需統(tǒng)一。4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改造；廚房，衛(wèi)生間四周墻體不可進行改造；外墻不可進行改造。二、圖中其它墻體改造需要咨詢業(yè)主。三、圖中綠色部分為陽臺，后期可以引導(dǎo)業(yè)主進行包封，樣式需統(tǒng)一。4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改造；廚房，衛(wèi)生間四周不可進行改造；外墻不可進行改造。二、圖中其它墻體改造需要咨詢業(yè)主。三、圖中綠色部分為陽臺，后期可以引導(dǎo)業(yè)主進行包封，樣式需統(tǒng)一。4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改造；衛(wèi)生間，廚房四周墻體不可進行改造；外墻不可進行改造。二、圖中其它墻體改造需要咨詢物業(yè)。三、圖中綠色部分為陽臺，后期可以引導(dǎo)業(yè)主進行包封，樣式需統(tǒng)一。4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改造；衛(wèi)生間，廚房四周墻體不可進行改造；外墻不可進行改造。二、圖中其它墻體改造需要咨詢物業(yè)。三、圖中綠色部分為陽臺，后期可以引導(dǎo)業(yè)主進行包封，樣式需統(tǒng)一。4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改造；衛(wèi)生間，廚房四周墻體不可進行改造；外墻不可進行改造。二、圖中其它墻體改造需要咨詢物業(yè)。三、圖中上人屋面可以供業(yè)主使用，但不可以進行包封，后期需要加強管控。4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改造；衛(wèi)生間，廚房四周墻體不可進行改造；外墻不可進行改造。二、圖中其它墻體改造需要咨詢物業(yè)。三、圖中綠色部分為陽臺，后期可以引導(dǎo)業(yè)主進行包封，樣式需統(tǒng)一。4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改造；衛(wèi)生間，廚房四周墻體不可進行改造；外墻不可進行改造。二、圖中其它墻體改造需要咨詢物業(yè)。三、圖中綠色部分為陽臺，后期可以引導(dǎo)業(yè)主進行包封，樣式需統(tǒng)一。4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改造；衛(wèi)生間，廚房四周墻體不可進行改造；外墻不可進行改造。二、圖中其它墻體改造需要咨詢物業(yè)。三、圖中屋面可以供業(yè)主使用，但不可以進行封包，需要后期加強管控。4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色柱子為框架柱不可進行改造；衛(wèi)生間，廚房四周墻體不可進行改造；外墻不可進行改造。二、圖中其它墻體進行改造需要咨詢物業(yè)。海晶A地塊10#樓公寓戶型4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色柱子為框架柱不可進行改

外立面管控原則---所有影響外立面的行為均禁止

1、禁止擴建陽臺、窗改門、門改窗、外門移位等；2、禁止改變外立面的顏色；3、禁止在外立面的窗、門、陽臺欄桿等處安裝防護、防盜網(wǎng)。4、禁止在窗戶外側(cè)安裝曬衣桿等設(shè)施。5、禁止隨意在外墻開孔搭架擺放空調(diào)外機等設(shè)施。6、禁止在公共屋面及平臺私搭亂建。4.2外立面裝修預(yù)控方案4.2外立面裝修預(yù)控方案4.1戶型改動預(yù)控方案包封原則：1.躍層屋面及商鋪屋頂屋面只能供業(yè)主使用，但是不能進行包封或圈占。2.針對戶型特點，制作專類裝修貼士，裝修辦理時進行宣導(dǎo)，防止業(yè)主私自進行包封。躍層屋面商鋪屋面4.1戶型改動預(yù)控方案包封原則：躍層屋面商鋪屋面4.1戶型改動預(yù)控方案空調(diào)機位設(shè)置：戶位數(shù)量缺陷描述及原因分析整改方案3#樓，5#樓共計80戶由于空調(diào)機位的影響，東南臥的空調(diào)管路需要經(jīng)過兩個衛(wèi)生間，預(yù)留洞距離頂板過低，將來衛(wèi)生間吊頂難以遮住

1.保持原狀，引導(dǎo)業(yè)主自行裝修改造。并加強管控，防止業(yè)主私自將室外機設(shè)置在臥室南側(cè)，影響外立面。2.裝修辦理時提供參考方案（臥室墻面預(yù)埋冷凝水排水管）4.1戶型改動預(yù)控方案空調(diào)機位設(shè)置：戶位數(shù)量缺陷描述及原南立面平窗示意圖包封原則：1、包封外窗型材顏色需與原交付時型材顏色一致；2、包封外窗分格需與圖示一致；3、包封外窗開啟扇需內(nèi)開；4、包封后外窗玻璃上嚴禁采用反光貼膜。1、開啟扇下方為固定扇，兩個開啟扇中間為落地固定扇。4.2外立面裝修預(yù)控方案南立面平窗示意圖包封原則：4.2外立面裝修預(yù)控方案1、開啟扇下方為固定扇，兩個開啟扇中間為落地固定扇。側(cè)立面為上下兩個固定扇。4.2外立面裝修預(yù)控方案1、開啟扇下方為固定扇，兩個開啟扇中間為落地固定扇。側(cè)立面為客廳臥室貫通樣陽臺分析：

目前存在客廳臥室貫通式陽臺，存在冷凝水管穿陽臺問題，涉及戶數(shù)311戶。空調(diào)冷凝管穿陽臺外露，容易絆人；應(yīng)對措施：1：聯(lián)合美居，在樣板間裝修時做出相應(yīng)方案；2：建議業(yè)主封包陽臺時在此處做個底梁，埋入套管隱藏冷凝管。4.2外立面裝修預(yù)控方案空調(diào)機位臥室陽臺客廳臥室貫通樣陽臺分析：

目前存在客廳臥室貫通式陽臺，存在冷4.3商鋪裝修預(yù)控方案店招

效果示意圖嚴禁方案實景圖應(yīng)對措施：1：底商店要求業(yè)主制作時統(tǒng)一字體，店招尺寸不可超出外立面所規(guī)定店招尺寸。2：引導(dǎo)店鋪使用統(tǒng)一店招樣式。4.3商鋪裝修預(yù)控方案店招效果示意圖嚴禁方案實景圖應(yīng)對措4.3商鋪裝修預(yù)控方案店招空調(diào)機位

4.3商鋪裝修預(yù)控方案店招五、日常裝修管理5.1裝修辦理流程5.2裝修巡查管理5.3裝修材料/建渣清運動線管理5.4裝修成品保護要求五、日常裝修管理5.1裝修辦理流程5.1裝修辦理流程報送裝修方案主要包括裝修平面圖及水電布置圖,若是裝修公司,則要提供公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書等證件，并加蓋鮮章。方案及圖紙備案客戶服務(wù)中心將在3個工作日內(nèi)完成（高層當天即可）圖紙及方案備案。辦理進場手續(xù)由業(yè)主（或書面委托人）及裝修負責(zé)人到客戶服務(wù)中心辦理并交納相關(guān)費用；裝修負責(zé)人需要攜帶身份證原件，工人辦證需要業(yè)主或裝修負責(zé)人辦理或通知辦理。

戶內(nèi)設(shè)施確認請業(yè)主在裝修進場前對戶內(nèi)設(shè)施設(shè)備相關(guān)功能進行確認。戶內(nèi)存在采暖與消防設(shè)備的，管理處將對相應(yīng)設(shè)備進行現(xiàn)場測試檢測，并與業(yè)主確認。

裝修巡查客戶服務(wù)中心各部門工作人員對裝修現(xiàn)場進行例行巡查，對違章行為予以糾正和制止。

裝修完工備案客戶服務(wù)中心將對房屋外觀、結(jié)構(gòu)、各功能系統(tǒng)進行現(xiàn)場查看確認，結(jié)果經(jīng)業(yè)主簽字確認。入住預(yù)約天然氣公司開通天然氣，管理處安排相關(guān)人員對業(yè)主進行戶內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的操作使用進行培訓(xùn)。5.1裝修辦理流程報送裝修方案主要包括裝修平面圖及水電布5.2裝修巡查管理1、裝修巡查員對裝修房現(xiàn)場進行巡查，巡查內(nèi)容包括但不限于裝修安全、裝修違章、裝修噪音管控、裝修建渣清運、商業(yè)外立面及店招品質(zhì)等。需保證2天\1次巡查頻次。2、

若發(fā)現(xiàn)有違章征兆的，項目應(yīng)增加巡查頻次。3、

裝修巡查員對裝修房的檢查情況均需填寫相應(yīng)的《裝修巡查記錄表》。5.2裝修巡查管理1、裝修巡查員對裝修房現(xiàn)場進行巡查，巡裝修材料動線管理

5.3裝修材料/建渣清運動線管理2號線建渣清運管理：物業(yè)設(shè)置統(tǒng)一垃圾清運點，位于園區(qū)北側(cè)，建筑垃圾統(tǒng)一袋裝出戶，經(jīng)地下車庫運至垃圾清運點。

應(yīng)對措施：

1、對地下臺階處做一系列整改，以平臺形式改造，避免推動困難。2、增加平板車、小推車等幫扶工具。3、增加車庫巡邏崗，聯(lián)動中控室。發(fā)現(xiàn)并制止亂堆現(xiàn)象。4、交房前排查灰空間情況，進行整改或鎖閉。5、裝修期設(shè)立**小幫手，隨時搭手幫忙。6、園區(qū)北側(cè)車行口在集中裝修期加設(shè)專崗管理裝修材料5.3裝修材料/建渣清運動線管理2建渣清運公區(qū)

圖一圖二圖三5.4裝修成品保護要求圖四圖五物業(yè)與地產(chǎn)達成一致成品保護標準公區(qū)圖一圖二圖三5.4裝修成品保護要求圖四圖五物業(yè)與地六、違章管理流程及溝通處理技巧6.1違章管控動作6.2違章管理流程6.3違章管理溝通處理技巧六、違章管理流程及溝通處理技巧6.1違章管控動作6.1違章管控動作為避免違章事件的發(fā)生，對6月份接管的A地塊進行以下違章風(fēng)險預(yù)控：將經(jīng)地產(chǎn)、物業(yè)一致確認的裝修效果圖，在交付現(xiàn)場向業(yè)主公示并隨交付資料提前發(fā)放至業(yè)主手中；嚴格辦理裝修手續(xù)流程，增加裝修圖紙審核專人，留存?zhèn)浒覆⒋娣砰T崗，減輕核實壓力；門崗張貼違章材料、車輛、工具，從入口處杜絕違章源頭的出現(xiàn)；集中交付后，階段性成立裝修管控小組，傾斜資源保證不再發(fā)生類似違章事件。一旦發(fā)現(xiàn)業(yè)主的違章傾向不可控制，立即向公司及城管部門報備。6.1違章管控動作為避免違章事件的發(fā)生，對6月份接管的A地違章裝修管理：

●項目接管前應(yīng)完成《裝修預(yù)控方案》的編制，需隨同《物業(yè)服務(wù)方案》提交集團審批，并根據(jù)預(yù)控方案實施違章裝修管理。

●交房后，應(yīng)根據(jù)項目實際裝修管控情況及客戶需求對《裝修預(yù)控方案》進行合理修訂和實時培訓(xùn)員工。

●以《違章整改通知書》的形式通知業(yè)主及施工單位。并將《違章整改通知書》存根與該戶的《裝修檢查記錄表》一并保存。且違章裝修需按《報事管理程序》要求進入物管系統(tǒng)進行跟蹤處理。

●如業(yè)主拒簽，則貼在入戶門上，拍照（用當天報紙顯示日期）留證；或以錄音電話方式告知業(yè)主違規(guī)信息以采集證據(jù)。

●根據(jù)各地政府職能部門對違章裝修的管理要求對違章情況進行上報備案，尋求政府支持。

●各項目指定專人填寫《違章情況匯總表》，存放在服務(wù)器共享中，每年打印紙質(zhì)文檔交客戶中心文員存檔。6.2違章管理流程違章裝修管理：6.2違章管理流程內(nèi)部宣傳：將裝修注意事項，違章危害，違章處理等內(nèi)容制作成桁架，在園區(qū)門崗入口處進行顯性化宣傳，簡單明了告知業(yè)主裝修要求。外部聯(lián)動：

與街道及執(zhí)法大隊進行聯(lián)動，對園區(qū)違章事項進行每周定期反饋，對重大明令禁止的行為進行及時反饋。及時有效解決違章搭建事宜。6.3違章管理溝通處理技巧內(nèi)部宣傳：6.3違章管理溝通處理技巧

感謝聆聽Thanks感謝聆聽青島公司**項目一期裝修預(yù)控方案2018年3月**項目青島公司**項目一期2018年3月**項目目錄一、項目基礎(chǔ)概況介紹二、相關(guān)法律法規(guī)及合同條款約定梳理三、違章工具/行為識別四、審圖要點梳理五、日常裝修管理六、違章管理流程及溝通處理技巧目錄一、項目基礎(chǔ)概況介紹項目概況項目名稱**項目位置青島市市北區(qū)建筑面積137151.85占地面積66819.75容積率32855.60業(yè)態(tài)高層、公寓、商業(yè)戶數(shù)984車位數(shù)823集中交付日期2018年6月30日插入項目總平圖并標注本交付區(qū)范圍，標注物業(yè)客服中心位置、門崗及車行崗位置、建筑垃圾場位置1.1項目基礎(chǔ)概況介紹本交付區(qū)域物業(yè)客服中心門崗及車行崗未交付區(qū)域垃圾轉(zhuǎn)運點項目概況項目名稱項目位置青島市市北區(qū)建筑面積137151.82.1國家相關(guān)法律法規(guī)依據(jù)自2002年5月1日起施行的建設(shè)部110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，以下為摘錄裝修過程中的注意事項：第二章一般規(guī)定

第五條住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為：

(一)未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；

(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；

(三)擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；

(四)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；

(五)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。（承重墻不可以隨意開孔及拆改）本辦法所稱建筑主體，是指建筑實體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎(chǔ)等。本辦法所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。2.1國家相關(guān)法律法規(guī)依據(jù)自2002年5月1日起施行的建設(shè)2.1國家相關(guān)法律法規(guī)第六條裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準，不得有下列行為：

(一)搭建建筑物、構(gòu)筑物；

(二)改變住宅外立面,在非承重外墻上開門、窗；

(三)拆改供暖管道和設(shè)施；

(四)拆改燃氣管道和設(shè)施。本條所列第(一)項、第(二)項行為，應(yīng)當經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準；第(三)項行為，應(yīng)當經(jīng)供暖管理單位批準；第(四)項行為應(yīng)當經(jīng)燃氣管理單位批準。第七條住宅室內(nèi)裝飾裝修超過設(shè)計標準或者規(guī)范增加樓面荷載的，應(yīng)當經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案。第八條改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的，應(yīng)當按照防水標準制訂施工方案，并做閉水試驗。

第九條裝修人經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的，或者裝修活動涉及本辦法第六條、第七條、第八條內(nèi)容的，必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)的裝飾裝修企業(yè)承擔(dān)。2.1國家相關(guān)法律法規(guī)第六條裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活2.1國家相關(guān)法律法規(guī)

第十條裝飾裝修企業(yè)必須按照工程建設(shè)強制性標準和其他技術(shù)標準施工，不得偷工減料，確保裝飾裝修工程質(zhì)量。

第十一條裝飾裝修企業(yè)從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，應(yīng)當遵守施工安全操作規(guī)程，按照規(guī)定采取必要的安全防護和消防措施，不得擅自動用明火和進行焊接作業(yè)，保證作業(yè)人員和周圍住房及財產(chǎn)的安全。

第十二條裝修人和裝飾裝修企業(yè)從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，不得侵占公共空間，不得損害公共部位和設(shè)施。2.1國家相關(guān)法律法規(guī)

第十條裝飾裝修企業(yè)必須按照2.2物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)約定業(yè)主或使用人應(yīng)嚴格按照《中華人民共和國消防法》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《山東省消防條例》、《青島市城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理辦法》、《青島市戶外廣告設(shè)置管理條例》以及物業(yè)服務(wù)公司按照有關(guān)法規(guī)、條例等制定的《裝修管理規(guī)定》，完成其所屬單元的裝修工程，停車（場）庫不能進行任何形式的改裝、改造、修建構(gòu)筑物、裝飾和裝修。對乙方的裝修進行必要時的檢查。裝修期間，甲方及其授權(quán)的工作人員有權(quán)進入正在裝修的單元，以檢查并確定裝修規(guī)定是否得到遵守。如甲方發(fā)現(xiàn)乙方聘用的裝修單位及其工人違反裝修規(guī)定，甲方有權(quán)拒絕其進入小區(qū)，或要求其做出相應(yīng)的賠償，或在認為有必要的情況下，將其請出小區(qū)或相關(guān)單元。所有直接或間接因裝修工程引起的訴訟、索賠、要求及費用完全由乙方負責(zé)。甲方有權(quán)在適當時候?qū)ρb修規(guī)定進行修改。2.2物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)約定2.3臨時管理規(guī)約相關(guān)約定第六章

業(yè)主（使用人）的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)除非在銷售時與開發(fā)商另有合同約定，各業(yè)主（使用人）不得改變其所擁有的單元的用途。在未得到服務(wù)者書面同意前，各業(yè)主（使用人）不得改動其單元的結(jié)構(gòu)，亦不得對公共區(qū)域或公共服務(wù)設(shè)施進行侵占、改動、破壞或干擾。配合物業(yè)公司對單元內(nèi)設(shè)施、設(shè)備、管線等的維修、維護和整改工作。在未得到服務(wù)者書面同意前，各業(yè)主（使用人）不得在本小區(qū)外墻、屋頂上安裝任何遮蓬、旗桿、花架、招牌、獨立天線或其它伸出物，不得堵塞任何窗戶，改動門窗之材質(zhì)和外觀顏色，也不得采取對陽臺進行封閉處理等有礙外觀統(tǒng)一、美觀的行為。各業(yè)主（使用人）同意頂層屋面由該單元的頂層業(yè)主（使用人）專有使用，但各單元頂層業(yè)主（使用人）屋面的使用范圍不能超過女兒墻，且應(yīng)遵守本管理規(guī)約的其他規(guī)定。2.3臨時管理規(guī)約相關(guān)約定三、違章情況識別3.1違章材料識別3.2違章工具識別3.3違章現(xiàn)象識別三、違章情況識別3.1違章材料識別3.1違章材料識別部分違規(guī)裝修材料示意混凝澆灌用石子混凝澆灌用石子超出15公分工字鋼水泥預(yù)制板高度超20公分加氣塊鍍膜反光玻璃不同顏色鋁合金型材3.1違章材料識別部分違規(guī)裝修材料示意混凝澆灌用石子混凝3.2違章工具識別使用過程中可能危脅結(jié)構(gòu)安全，故需要限制使用的工具。大型風(fēng)鎬直徑超75MM水鉆大功率電鎬3.2違章工具識別使用過程中可能危脅結(jié)構(gòu)安全，故需要限制3.2違章車輛識別吊車商混車打井機械3.2違章車輛識別吊車商混車打井機械3.3違章現(xiàn)象識別常見的違章現(xiàn)象有：私自開挖架空層、搭建建筑物、搭建構(gòu)筑物、共有區(qū)域搭建、侵占公區(qū)、空調(diào)外機未安裝在指定位置等（例），在違章萌芽階段發(fā)現(xiàn)違章現(xiàn)象并及時制止，有利于維護房屋主體結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)外立面品質(zhì)統(tǒng)一，降低后續(xù)溝通處理成本。開挖架空層搭建建筑物搭建構(gòu)筑物3.3違章現(xiàn)象識別常見的違章現(xiàn)象有：私自開挖架空層、搭建3.3違章現(xiàn)象識別共有區(qū)域搭建侵占公區(qū)空調(diào)外機隨意掛破壞承重墻破壞樓板破壞改動外立面3.3違章現(xiàn)象識別共有區(qū)域搭建侵占公區(qū)空調(diào)外機隨意掛破壞四、審圖要點梳理4.1戶型改動預(yù)控方案（含隔層、排水）4.2外立面裝修預(yù)控方案4.3商鋪裝修預(yù)控方案四、審圖要點梳理4.1戶型改動預(yù)控方案（含隔層、排水）4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改造；衛(wèi)生間，廚房四周墻體不可以改造；外墻不可以改造。二、圖中其它墻體改造需要咨詢物業(yè)。三、圖中綠色部分為陽臺，后期可以引導(dǎo)業(yè)主進行包封，樣式需統(tǒng)一。4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可以改造；衛(wèi)生間，廚房墻體不可以改造；外墻不可以改造。二、圖中其它墻體改造需要咨詢物業(yè)。三、圖中綠色部分為陽臺，后期可以引導(dǎo)業(yè)主進行包封，樣式需統(tǒng)一。4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可以改造4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改造；衛(wèi)生間，廚房四周墻體不可進行改造；外墻墻體不可以改造。二、圖中其它墻體改造需要咨詢業(yè)主。三、屋面可供業(yè)主使用，不可以進行包封，后期需要加強管控。4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改造；衛(wèi)生間，廚房四周墻體不可以改造；外墻墻體不可以改造。二、圖中其它墻體改造需要咨詢物業(yè)。三、圖中綠色部分為陽臺，后期可以引導(dǎo)業(yè)主進行包封，樣式需統(tǒng)一。4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改造；廚房，衛(wèi)生間四周墻體不可以進行改造；外墻不可以進行改造。二、圖中其它墻體改造需要咨詢物業(yè)。三、圖中綠色部分為陽臺，后期可以引導(dǎo)業(yè)主進行包封，樣式需統(tǒng)一。4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改造；廚房，衛(wèi)生間四周墻體不可進行改造；外墻不可以進行改造。二、圖中其它墻體改造需要咨詢物業(yè)。三、圖中屋面可以供業(yè)主使用，但不可以進行封包，后期需要加強管控。4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改造；廚房，衛(wèi)生間四周墻體不可進行改造；外墻不可以進行改造。二、圖中其它墻體改造需要咨詢物業(yè)。三、圖中綠色部分為陽臺，后期可以引導(dǎo)業(yè)主進行包封，樣式需統(tǒng)一。4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改造；廚房，衛(wèi)生間四周墻體不可進行改造；外墻不可進行改造。二、圖中其它墻體改造需要咨詢業(yè)主。三、圖中綠色部分為陽臺，后期可以引導(dǎo)業(yè)主進行包封，樣式需統(tǒng)一。4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改造；廚房，衛(wèi)生間四周不可進行改造；外墻不可進行改造。二、圖中其它墻體改造需要咨詢業(yè)主。三、圖中綠色部分為陽臺，后期可以引導(dǎo)業(yè)主進行包封，樣式需統(tǒng)一。4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改造；衛(wèi)生間，廚房四周墻體不可進行改造；外墻不可進行改造。二、圖中其它墻體改造需要咨詢物業(yè)。三、圖中綠色部分為陽臺，后期可以引導(dǎo)業(yè)主進行包封，樣式需統(tǒng)一。4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改造；衛(wèi)生間，廚房四周墻體不可進行改造；外墻不可進行改造。二、圖中其它墻體改造需要咨詢物業(yè)。三、圖中綠色部分為陽臺，后期可以引導(dǎo)業(yè)主進行包封，樣式需統(tǒng)一。4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改造；衛(wèi)生間，廚房四周墻體不可進行改造；外墻不可進行改造。二、圖中其它墻體改造需要咨詢物業(yè)。三、圖中上人屋面可以供業(yè)主使用，但不可以進行包封，后期需要加強管控。4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改造；衛(wèi)生間，廚房四周墻體不可進行改造；外墻不可進行改造。二、圖中其它墻體改造需要咨詢物業(yè)。三、圖中綠色部分為陽臺，后期可以引導(dǎo)業(yè)主進行包封，樣式需統(tǒng)一。4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改造；衛(wèi)生間，廚房四周墻體不可進行改造；外墻不可進行改造。二、圖中其它墻體改造需要咨詢物業(yè)。三、圖中綠色部分為陽臺，后期可以引導(dǎo)業(yè)主進行包封，樣式需統(tǒng)一。4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改造；衛(wèi)生間，廚房四周墻體不可進行改造；外墻不可進行改造。二、圖中其它墻體改造需要咨詢物業(yè)。三、圖中屋面可以供業(yè)主使用，但不可以進行封包，需要后期加強管控。4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色墻體為剪力墻不可進行改4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色柱子為框架柱不可進行改造；衛(wèi)生間，廚房四周墻體不可進行改造；外墻不可進行改造。二、圖中其它墻體進行改造需要咨詢物業(yè)。海晶A地塊10#樓公寓戶型4.1戶型改動預(yù)控方案一、圖中黑色柱子為框架柱不可進行改

外立面管控原則---所有影響外立面的行為均禁止

1、禁止擴建陽臺、窗改門、門改窗、外門移位等；2、禁止改變外立面的顏色；3、禁止在外立面的窗、門、陽臺欄桿等處安裝防護、防盜網(wǎng)。4、禁止在窗戶外側(cè)安裝曬衣桿等設(shè)施。5、禁止隨意在外墻開孔搭架擺放空調(diào)外機等設(shè)施。6、禁止在公共屋面及平臺私搭亂建。4.2外立面裝修預(yù)控方案4.2外立面裝修預(yù)控方案4.1戶型改動預(yù)控方案包封原則：1.躍層屋面及商鋪屋頂屋面只能供業(yè)主使用，但是不能進行包封或圈占。2.針對戶型特點，制作專類裝修貼士，裝修辦理時進行宣導(dǎo)，防止業(yè)主私自進行包封。躍層屋面商鋪屋面4.1戶型改動預(yù)控方案包封原則：躍層屋面商鋪屋面4.1戶型改動預(yù)控方案空調(diào)機位設(shè)置：戶位數(shù)量缺陷描述及原因分析整改方案3#樓，5#樓共計80戶由于空調(diào)機位的影響，東南臥的空調(diào)管路需要經(jīng)過兩個衛(wèi)生間，預(yù)留洞距離頂板過低，將來衛(wèi)生間吊頂難以遮住

1.保持原狀，引導(dǎo)業(yè)主自行裝修改造。并加強管控，防止業(yè)主私自將室外機設(shè)置在臥室南側(cè)，影響外立面。2.裝修辦理時提供參考方案（臥室墻面預(yù)埋冷凝水排水管）4.1戶型改動預(yù)控方案空調(diào)機位設(shè)置：戶位數(shù)量缺陷描述及原南立面平窗示意圖包封原則：1、包封外窗型材顏色需與原交付時型材顏色一致；2、包封外窗分格需與圖示一致；3、包封外窗開啟扇需內(nèi)開；4、包封后外窗玻璃上嚴禁采用反光貼膜。1、開啟扇下方為固定扇，兩個開啟扇中間為落地固定扇。4.2外立面裝修預(yù)控方案南立面平窗示意圖包封原則：4.2外立面裝修預(yù)控方案1、開啟扇下方為固定扇，兩個開啟扇中間為落地固定扇。側(cè)立面為上下兩個固定扇。4.2外立面裝修預(yù)控方案1、開啟扇下方為固定扇，兩個開啟扇中間為落地固定扇。側(cè)立面為客廳臥室貫通樣陽臺分析：

目前存在客廳臥室貫通式陽臺，存在冷凝水管穿陽臺問題，涉及戶數(shù)311戶?？照{(diào)冷凝管穿陽臺外露，容易絆人；應(yīng)對措施：1：聯(lián)合美居，在樣板間裝修時做出相應(yīng)方案；2：建議業(yè)主封包陽臺時在此處做個底梁，埋入套管隱藏冷凝管。4.2外立面裝修預(yù)控方案空調(diào)機位臥室陽臺客廳臥室貫通樣陽臺分析：

目前存在客廳臥室貫通式陽臺，存在冷4.3商鋪裝修預(yù)控方案店招

效果示意圖嚴禁方案實景圖應(yīng)對措施：1：底商店要求業(yè)主制作時統(tǒng)一字體，店招尺寸不可超出外立面所規(guī)定店招尺寸。2：引導(dǎo)店鋪使用統(tǒng)一店招樣式。4.3商鋪裝修預(yù)控方案店招效果示意圖嚴禁方案實景圖應(yīng)對措4.3商鋪裝修預(yù)控方案店招空調(diào)機位

4.3商鋪裝修預(yù)控方案店招五、日常裝修管理5.1裝修辦理流程5.2裝修巡查管理5.3裝修材料/建渣清運動線管理5.4裝修成品保護要求五、日常裝修管理5.1裝修辦理流程5.1裝修辦理流程報送裝修方案主要包括裝修平面圖及水電布置圖,若是裝修公司,則要提供公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書等證件，并加蓋鮮章。方案及圖紙備案客戶服務(wù)中心將在3個工作日內(nèi)完成（高層當天即可）圖紙及方案備案。辦理進場手續(xù)由業(yè)主（或書面委托人）及裝修負責(zé)人到客戶服務(wù)中心辦理并交納相關(guān)費用；裝修負責(zé)人需要攜帶身份證原件，工人辦證需要業(yè)主或裝修負責(zé)人辦理或通知辦理。

戶內(nèi)設(shè)施確認請業(yè)主在裝修進場前對戶內(nèi)設(shè)施設(shè)備相關(guān)功能進行確認。戶內(nèi)存在采暖與消防設(shè)備的，管理處將對相應(yīng)設(shè)備進行現(xiàn)場測試檢測，并與業(yè)主確認。

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