房地產(chǎn)周期與企業(yè)發(fā)展策略-課件

房地產(chǎn)周期與企業(yè)發(fā)展策略浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心賈生華博士2019年9月杭州12/23/20221浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)房地產(chǎn)周期與企業(yè)發(fā)展策略浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心賈生華一、房地產(chǎn)周期調(diào)整1、調(diào)整期的性質(zhì)2、調(diào)整期的長(zhǎng)度3、調(diào)整期的深度4、調(diào)整期的把握12/23/20222浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)一、房地產(chǎn)周期調(diào)整1、調(diào)整期的性質(zhì)12/17/20222浙江一、房地產(chǎn)調(diào)整期：性質(zhì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)周期、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期共振形成的全面收縮12/23/20223浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)一、房地產(chǎn)調(diào)整期：性質(zhì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)周期、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期一、房地產(chǎn)調(diào)整期：性質(zhì)12/23/20224浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)一、房地產(chǎn)調(diào)整期：性質(zhì)12/17/20224浙江大學(xué)房地產(chǎn)研12/23/20225浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)12/17/20225浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華標(biāo)準(zhǔn)普爾美國(guó)房?jī)r(jià)合成指數(shù)走勢(shì)12/23/20226浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)普爾美國(guó)房?jī)r(jià)合成指數(shù)走勢(shì)12/17/20226浙江大學(xué)房美國(guó)GDP增長(zhǎng)率與房屋庫(kù)存月數(shù)12/23/20227浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)美國(guó)GDP增長(zhǎng)率與房屋庫(kù)存月數(shù)12/17/20227浙江大學(xué)FICO分值與住房抵押貸款分級(jí)信用分值（FICOcreditscore）是由美國(guó)FairIsaac&Company創(chuàng)立的評(píng)價(jià)消費(fèi)者信用程度的指標(biāo)，范圍在365分至840分之間。抵押貸款種類(lèi)信用等級(jí)FICO分值信用特征優(yōu)質(zhì)貸款A(yù)+A>670過(guò)去2-5年信用優(yōu)等，24個(gè)月沒(méi)有延期支付行為，2-10年沒(méi)有破產(chǎn)記錄ALT-A貸款A(yù)-650沒(méi)有延期24個(gè)月帶抵押貸款，過(guò)去2-4年沒(méi)有破產(chǎn)記錄B+B-620過(guò)去2-4年沒(méi)有破產(chǎn)記錄次級(jí)貸款C+C-580過(guò)去1-2年沒(méi)有破產(chǎn)記錄D+D-550過(guò)去12個(gè)月沒(méi)有破產(chǎn)記錄E,520可能面臨破產(chǎn)或放棄贖回抵押物12/23/20228浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)FICO分值與住房抵押貸款分級(jí)信用分值（FICOcrediFICO信用分值與抵押貸款拖欠率12/23/20229浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)FICO信用分值與抵押貸款拖欠率12/17/20229浙江大華爾街有句名言：“如果要增加未來(lái)的現(xiàn)金流,就把它做成證券，如果想經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，就把它做成證券?！痹诜稚L(fēng)險(xiǎn)和追逐更高的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)的驅(qū)動(dòng)下，次級(jí)債從銀行系統(tǒng)剝離出來(lái)，并由投資銀行包裝成各種證券，出售給投資者。這類(lèi)證券稱(chēng)為擔(dān)保債務(wù)憑證CDO（CollateralizedDebtObligation）。根據(jù)產(chǎn)生現(xiàn)金流的證券化資產(chǎn)的類(lèi)型不同，資產(chǎn)證券化可分為住房抵押貸款證券化(mortgage-backedsecuritization，簡(jiǎn)稱(chēng)MBS)和資產(chǎn)支撐證券化(asset－backedsecuritization，簡(jiǎn)稱(chēng)ABS)兩大類(lèi)。其區(qū)別在于:前者的基礎(chǔ)資產(chǎn)是住房抵押貸款，而后者的基礎(chǔ)資產(chǎn)則是除住房抵押貸款以外的其他資產(chǎn)。

一般CDO將資產(chǎn)池的現(xiàn)金流分拆打包為不同級(jí)別的債權(quán)，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，如Moody’s，S&P，將對(duì)不同級(jí)別的債權(quán)給予不同級(jí)別的信用評(píng)級(jí)。退休基金,保險(xiǎn)基金,教育基金和政府托管的各種基金購(gòu)買(mǎi)高評(píng)級(jí)的部分，而對(duì)沖基金、投資銀行等將購(gòu)買(mǎi)低評(píng)級(jí)的部分。這樣，CDO將大量的信用風(fēng)險(xiǎn)集中在低評(píng)級(jí)的部分，即次級(jí)系列。如果沒(méi)有信用風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的話(huà)，次級(jí)系列將獲得很高的回報(bào)，而一旦發(fā)生信用風(fēng)險(xiǎn)，次級(jí)部分將首先吸收損失。由于這樣的特點(diǎn)，次級(jí)部分只在對(duì)沖基金同投資銀行間買(mǎi)賣(mài)，流動(dòng)性很差。12/23/202210浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)華爾街有句名言：“如果要增加未來(lái)的現(xiàn)金流,就把它做成證券，1992年之前，只有商業(yè)銀行提供固定息，優(yōu)質(zhì)級(jí)住房貸款。從1994年到2019年，美國(guó)的次級(jí)債市場(chǎng)以每年25%的速度在增長(zhǎng)。在克林頓執(zhí)政期間，房屋的自有率以每年1.94%的速度在增加，2000年達(dá)到67.7%。1994年，5%以下的住房貸款是次級(jí)債，但到2019年，有近20%的新貸款是次級(jí)債。今天的美國(guó)，有10萬(wàn)億的住房貸款，其中有1/4的是次級(jí)債和Alt-A債。

自2000至2019年4月，美聯(lián)儲(chǔ)的低利率政策，造成市場(chǎng)流動(dòng)性充裕。在流動(dòng)性充裕的情況下，個(gè)人購(gòu)房大量增加，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，同時(shí)頭子銀行同對(duì)沖基金大量購(gòu)買(mǎi)CDO次級(jí)系列等高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品。而從2019年第二季度開(kāi)始，房屋價(jià)格開(kāi)始下降，房屋貸款的月供開(kāi)始增加，導(dǎo)致了違約率的增加。長(zhǎng)期的財(cái)政赤字，貿(mào)易赤字，以及通貨膨脹的壓力導(dǎo)致利率的上升。次級(jí)債務(wù)的價(jià)值不斷下降，最終引發(fā)了這次次債危機(jī)的發(fā)生。12/23/202211浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)1992年之前，只有商業(yè)銀行提供固定息，優(yōu)質(zhì)級(jí)住房貸款。從1次貸危機(jī)的體制原因缺乏監(jiān)督的金融創(chuàng)新滋生嚴(yán)重?cái)〉滦袨?，“次貸”變“次債”傳統(tǒng)的住房抵押貸款流程創(chuàng)新的住房抵押貸款流程實(shí)質(zhì)審查發(fā)放貸款貸款計(jì)入資產(chǎn)負(fù)債表收取利息和本金監(jiān)督借款人還款形式審查發(fā)放貸款貸款證券化并出售為投資者收取利息和本金12/23/202212浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)次貸危機(jī)的體制原因缺乏監(jiān)督的金融創(chuàng)新滋生嚴(yán)重?cái)〉滦袨?，“次貸次貸危機(jī)的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)原因1980年代，里根政府和撒切爾夫人奉行自由化“改革”，放松金融管制，扶持創(chuàng)新和高科技，締造了1990年代“非理想繁榮”。2000年“網(wǎng)絡(luò)泡沫”破滅，加上2019年“911”事件，美國(guó)經(jīng)濟(jì)大幅下滑。為防止經(jīng)濟(jì)衰退，美聯(lián)儲(chǔ)長(zhǎng)期實(shí)行低利率政策，流動(dòng)性泛濫，資產(chǎn)價(jià)格猛漲。2019年6月開(kāi)始，美聯(lián)儲(chǔ)為抑制通脹連續(xù)17次加息，房地產(chǎn)價(jià)格在2019年形成拐點(diǎn)。12/23/202213浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)次貸危機(jī)的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)原因1980年代，里根政府和撒切爾夫人奉行次貸危機(jī)的損失2019年初，匯豐銀行計(jì)提18億美元次貸壞賬準(zhǔn)備，全美金融公司和新世紀(jì)金融公司等主要次貸機(jī)構(gòu)虧損預(yù)警截至2019年4月30日，全球商業(yè)銀行和投資銀行已經(jīng)確認(rèn)次貸損失3120億美元。其中，花旗銀行損失409億美元，瑞銀（UBS）損失380億美元。瑞銀估計(jì)總損失約6000億美元，IMF估計(jì)損失約9450億美元。12/23/202214浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)次貸危機(jī)的損失2019年初，匯豐銀行計(jì)提18億美元次貸壞賬準(zhǔn)房利美（FannieMae）

房地美（FreddieMac）危機(jī)美國(guó)政府在1938年成立房利美（“美國(guó)聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)”（FederalNationalMortgageAssociation），一般也縮寫(xiě)為FNMA），并于1968年私有化。十年后為了引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)成立了房地美（“美國(guó)聯(lián)邦住宅貸款抵押公司”（FederalHomeLoanMortgageCorporation），一般縮寫(xiě)為FHLMC）。這兩家公司主要功能是為了給房貸市場(chǎng)注入更多的資金，為美國(guó)家庭購(gòu)房做出了巨大貢獻(xiàn)。他們的運(yùn)作原理簡(jiǎn)單———銀行提供貸款給購(gòu)房者，之后“兩房”向銀行收購(gòu)這些房屋抵押貸款，資金來(lái)源是發(fā)行債券，或者打包成房屋抵押貸款證券出售給眾多投資者，但他們通常會(huì)向投資者擔(dān)保這些債務(wù)能夠被償還。由于政府背景，其債券評(píng)級(jí)高，成本低。由于房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲，貸款違約率低，擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)低。但是，這種循環(huán)隨著房?jī)r(jià)下降被打破。12/23/202215浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)房利美（FannieMae）

房地美（FreddieMa房利美和房地美對(duì)于美國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)的順利運(yùn)轉(zhuǎn)而言非常重要，加快了貸款商的資金流動(dòng)，降低了貸款商的資金成本，從而降低了抵押貸款利率，惠及全國(guó)范圍內(nèi)的借款者。2019年7月，美國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)規(guī)模約為12萬(wàn)億美元，而房利美和房地美持有大約5.3萬(wàn)億美元的抵押貸款債權(quán)，占整個(gè)市場(chǎng)規(guī)模的44％。在5.3萬(wàn)億美元中，兩家公司實(shí)際上擁有1.6萬(wàn)億美元的債權(quán)，同時(shí)為3.7萬(wàn)億美元的債權(quán)提供了擔(dān)保。12/23/202216浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)房利美和房地美對(duì)于美國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)的順利運(yùn)轉(zhuǎn)而言非常重要房利美近五年來(lái)的盈利能力及分紅水平日歷年度20192019201920192019凈利潤(rùn)（億美元）-20.540.663.549.780.8每股收益（美元）-2.633.656.014.948.08凈資產(chǎn)收益率（%）-8.311.319.516.627.6現(xiàn)金紅利（美元）1911.810.420.816.8派息率（%）——32.417.242.120.8注：現(xiàn)金紅利是指每10股派現(xiàn)金額；派息率=普通股年度紅利/年度凈利潤(rùn)。12/23/202217浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)房利美近五年來(lái)的盈利能力及分紅水平日歷年度201920192房地美近五年來(lái)盈利能力及分紅水平日歷年度20192019201920192019凈利潤(rùn)（億美元）-30.9423.2721.1326.0348.09每股收益（美元）-5.373.002.733.466.67凈資產(chǎn)收益率（%）-219.88.19.417.7現(xiàn)金紅利（美元）17.519.115.212.010.4派息率（%）——63.956.934.915.6注：現(xiàn)金紅利是指每10股派現(xiàn)金額；派息率=普通股年度紅利/年度凈利潤(rùn)。12/23/202218浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)房地美近五年來(lái)盈利能力及分紅水平日歷年度20192019202019年7月7日，雷曼兄弟公司分析師發(fā)表的一份報(bào)告指出，一項(xiàng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變動(dòng)可能導(dǎo)致“兩房”不得不募集750億美元的資本金。2019年底這兩家公司的凈資產(chǎn)約800億美元。這份報(bào)告的披露徹底摧毀了市場(chǎng)對(duì)房利美與房地美的信心。投資者開(kāi)始在股票市場(chǎng)上拋售兩家公司的股票。兩家公司在短短一周左右的時(shí)間內(nèi)便損失了一半左右的市值，最終導(dǎo)致美國(guó)證監(jiān)會(huì)（theSecuritiesandExchangeCommission）不得不介入調(diào)查針對(duì)房利美與房地美的股權(quán)賣(mài)空行為。12/23/202219浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)2019年7月7日，雷曼兄弟公司分析師發(fā)表的一份報(bào)告指出，一2019年8月，房利美與房地美的最高股價(jià)分別為70.57美元和67.2美元。2019年7月11日，房利美股價(jià)最低下探至6.68美元，收于10.25美元。同日，房地美股價(jià)最低下探至3.89美元，當(dāng)天收于7.75美元。12/23/202220浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)2019年8月，房利美與房地美的最高股價(jià)分別為70.57美元據(jù)新華社2019年8月8日?qǐng)?bào)道，備受關(guān)注的美國(guó)房貸融資巨頭房地美6日公布了其最新財(cái)務(wù)報(bào)告。數(shù)據(jù)表明，今年第二季度其出現(xiàn)8.21億美元虧損，而去年同期為盈利7.29億美元。這一結(jié)果出乎市場(chǎng)預(yù)料。財(cái)報(bào)顯示，房地美二季度每股虧損1.63美元，而在此前湯姆森金融公司進(jìn)行的分析師調(diào)查中，市場(chǎng)對(duì)房地美當(dāng)季虧損的平均預(yù)計(jì)是53美分。此外，該機(jī)構(gòu)二季度收入也從去年同期的23.4億美元下滑至16.9億美元。房地美公布的數(shù)據(jù)還表明，二季度該機(jī)構(gòu)的損失撥備達(dá)到25億美元，是一季度的兩倍多。房地美還表示需最少融資55億美元。12/23/202221浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)據(jù)新華社2019年8月8日?qǐng)?bào)道，備受關(guān)注的美國(guó)房貸融資巨頭房據(jù)《FinancialTimes》2019年08月09日刊登署名為弗朗西斯科·古爾內(nèi)納的文章稱(chēng)，房利美于周五公布了今年第二季度的財(cái)務(wù)報(bào)告，顯示房利美第二季度凈虧損23億美元，受此影響，房利美還削減了其紅利數(shù)量，另外，其第二季度與信貸和投資虧損則達(dá)到了62億美元的新高記錄。與此同時(shí)，房利美也警告稱(chēng)，美國(guó)住房市場(chǎng)危機(jī)將持續(xù)至明年。12/23/202222浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)據(jù)《FinancialTimes》2019年08月09日刊2019年9月8日，美國(guó)政府宣布接管面臨破產(chǎn)倒閉的“房地美和房利美”在8月7日的紐約盤(pán)后交易中，隨著政府接管“兩房”的消息傳開(kāi)，“兩房”的股價(jià)一度重挫32%和27%，報(bào)4.79美元和3.70美元。要知道，“兩房”股價(jià)最高時(shí)曾超過(guò)70美元。美股8日開(kāi)盤(pán)后，盡管大盤(pán)受到“兩房”的消息暴漲，但“兩房”的股價(jià)卻逆勢(shì)下行，且跌幅達(dá)到驚人的80%以上。截至8日紐約收盤(pán)，房利美下跌6.31美元，至0.73美元，跌幅89%；房地美則狂瀉4.22美元，至0.88美元，跌幅83%。12/23/202223浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)2019年9月8日，美國(guó)政府宣布接管面臨破產(chǎn)倒閉的“房地美和兩房股票成為“垃圾”，股東損失慘重標(biāo)普、穆迪和惠譽(yù)同時(shí)把兩房股票評(píng)級(jí)降為“垃圾股”如果股價(jià)長(zhǎng)期低于1美元，面臨摘牌兩美或“安樂(lè)死”，中國(guó)持3760億美元債券面臨巨虧許多投行和銀行持有大量?jī)煞抗善?，次貸危機(jī)還在蔓延12/23/202224浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)兩房股票成為“垃圾”，股東損失慘重標(biāo)普、穆迪和惠譽(yù)同時(shí)把兩房雷曼公司在9月15日發(fā)表的聲明中表示，公司將向紐約南區(qū)的美國(guó)破產(chǎn)法院申請(qǐng)破產(chǎn)，此次破產(chǎn)申請(qǐng)僅涉及雷曼總公司，不包括下屬的各分支機(jī)構(gòu)。2019年9月11日,美國(guó)第四大投資銀行雷曼兄弟股價(jià)再次下跌超過(guò)40%,收盤(pán)時(shí)每股4.22美元;而在這周開(kāi)始時(shí),其股價(jià)為17.62美元;時(shí)間再往前推,其年初的股價(jià)到達(dá)過(guò)66美元。雷曼兄弟命懸一線(xiàn),在許多華爾街人士看來(lái),這家擁有158年悠久歷史的公司已接近倒閉，帶給華爾街的是嚴(yán)重的危機(jī)和恐慌。12/23/202225浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)雷曼公司在9月15日發(fā)表的聲明中表示，公司將向紐約南區(qū)的美國(guó)12/23/202226浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)12/17/202226浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華12/23/202227浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)12/17/202227浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華一、房地產(chǎn)調(diào)整期：性質(zhì)12/23/202228浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)一、房地產(chǎn)調(diào)整期：性質(zhì)12/17/202228浙江大學(xué)房地產(chǎn)香港中原城市領(lǐng)先指數(shù)12/23/202229浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)香港中原城市領(lǐng)先指數(shù)12/17/202229浙江大學(xué)房地產(chǎn)研新鴻基地產(chǎn)股價(jià)走勢(shì)12/23/202230浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)新鴻基地產(chǎn)股價(jià)走勢(shì)12/17/202230浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究12/23/202231浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)12/17/202231浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華一、房地產(chǎn)調(diào)整期：性質(zhì)12/23/202232浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)一、房地產(chǎn)調(diào)整期：性質(zhì)12/17/202232浙江大學(xué)房地產(chǎn)一、房地產(chǎn)調(diào)整期：性質(zhì)12/23/202233浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)一、房地產(chǎn)調(diào)整期：性質(zhì)12/17/202233浙江大學(xué)房地產(chǎn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的雙S發(fā)展假說(shuō)市場(chǎng)化、城市化、非農(nóng)化、資產(chǎn)化、國(guó)際化19902019203012/23/202234浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的雙S發(fā)展假說(shuō)市場(chǎng)化、城市化、非農(nóng)化、資產(chǎn)化、國(guó)一、房地產(chǎn)調(diào)整期：長(zhǎng)度2019年前后進(jìn)入新的上升周期12/23/202235浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)一、房地產(chǎn)調(diào)整期：長(zhǎng)度2019年前后進(jìn)入新的上升周期12/1一、房地產(chǎn)調(diào)整期：深度深圳市：1-5月份新建商品房銷(xiāo)售面積137萬(wàn)平方米，同比下降56%1-5月份二手房交易面積126萬(wàn)平方米，同比下降68%5月份商品房銷(xiāo)售均價(jià)11014元/平方米，比1月份的15080元/平方米下降了27%。12/23/202236浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)一、房地產(chǎn)調(diào)整期：深度深圳市：12/17/202236浙江大深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告顯示,今年1-7月,深圳市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資231.36億元,比去年同期減少3.63%,其中完成商品住宅投資170.41億元,同比減少1.27%;商品住宅施工面積為1975.39萬(wàn)平方米,同比減少0.14%;商品房新開(kāi)工面積477.53萬(wàn)平方米,同比減少2.61%,其中商品住宅新開(kāi)工面積313.55萬(wàn)平方米,同比減少16.99%;新建商品房銷(xiāo)售面積197.69萬(wàn)平方米,同比減少53.49%,其中商品住宅銷(xiāo)售面積179.98萬(wàn)平方米,同比減少53.17%;商品房空置面積165.68萬(wàn)平方米,同比增加29.08%,其中商品住宅空置面積67.07萬(wàn)平方米,同比增加95.65%。統(tǒng)計(jì)顯示,今年1-7月,深圳市新建商品住宅的銷(xiāo)售均價(jià)分別為15080元/平方米、16315元/平方米、13618元/平方米、11962元/平方米、11014元/平方米、11159元/平方米和12387元/平方米。12/23/202237浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告顯示,今年一、房地產(chǎn)調(diào)整期：深度2019年杭州市主城區(qū)新建住宅成交均價(jià)變化12/23/202238浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)一、房地產(chǎn)調(diào)整期：深度2019年杭州市主城區(qū)新建住宅成交均價(jià)2019年杭州市主城區(qū)新建商品房銷(xiāo)售情況6月份，杭州主城區(qū)商品房成交2048套，成交均價(jià)為14080.54元/平方米，比5月份減少了1313套，環(huán)比下降39.07%。同時(shí)，相比去年的6月減少了4848套，同比下降了68.65%。7月份，杭州主城區(qū)商品房成交2163套，成交均價(jià)為13997.72元/平方米，比6月份增加了115套，環(huán)比增加了5.62%。同時(shí)，相比去年的6月減少了1961套，同比下降了47.55%。一、房地產(chǎn)調(diào)整期：深度2019年總面積（萬(wàn)方）平均價(jià)格（元/方）1月27.36136842月18.68141873月22.41142204月23.66154845月36.36133356月25.61140807月27.551399812/23/202239浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)2019年杭州市主城區(qū)新建商品房銷(xiāo)售情況一、房地產(chǎn)調(diào)整期：深2019年杭州市主城區(qū)二手住宅成交情況6月，杭州市區(qū)二手房成交1248套，環(huán)比5月份下降30.47%，比去年同期下降了34.93%。其中，住宅成交了1151套，環(huán)比5月份上下降28.77%，比去年同期下降37.45%。7月，杭州市區(qū)二手房成交946套，環(huán)比6月份下降24.20%，比去年同期下降了52.65%。其中，住宅成交了841套，環(huán)比6月份上下降26.93%，比去年同期下降55.99%。一、房地產(chǎn)調(diào)整期：深度2019年總面積（萬(wàn)方）平均價(jià)格（元/方）1月6.28125882月4.17124383月12.23124574月13.07127525月13.39129376月9.78122227月7.451212912/23/202240浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)2019年杭州市主城區(qū)二手住宅成交情況一、房地產(chǎn)調(diào)整期：深度2019年上半年浙江省形勢(shì)2019-2019年，浙江省商品房銷(xiāo)售面積年均增幅為16.7%。2019-2019年，盡管受宏觀(guān)調(diào)控的影響，商品房銷(xiāo)售面積仍然保持8.8%、10.1%和7.6%的增幅。受銀行信貸資金緊縮、貸款利率上漲等多個(gè)因素的影響，2019年10月后浙江省商品房銷(xiāo)售增幅明顯回落，至2019年1-2月則出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)的局面，后期降幅持續(xù)擴(kuò)大。1-6月，浙江省商品房銷(xiāo)售面積1431.9萬(wàn)平方米，同比下降19.8%，降幅比1-5月進(jìn)一步拉大了3.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，1-6月住宅銷(xiāo)售面積為1221.2萬(wàn)平方米，同比下降20.9%。12/23/202241浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)2019年上半年浙江省形勢(shì)2019-2019年，浙江省商品房一、房地產(chǎn)調(diào)整期：把握2019年控制4個(gè)產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)2019年“國(guó)八條”2019年“國(guó)六條”2019年“廉租房新政”，收緊住房信貸12/23/202242浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)一、房地產(chǎn)調(diào)整期：把握2019年控制4個(gè)產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)12/1回顧十六大以來(lái)歷年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，從２００２年提出“促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展”到２００５年的“又快又好”；從２００６年的“又好又快”再到今年的“穩(wěn)中求進(jìn)”、“好字優(yōu)先”，凸顯出“好”在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要性不斷提升，更強(qiáng)調(diào)科學(xué)發(fā)展，在速度、質(zhì)量和效益之間尋求良性平衡。12/23/202243浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)回顧十六大以來(lái)歷年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，從２００２年提出“促進(jìn)國(guó)2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)2019年中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行了規(guī)劃，其中“好字優(yōu)先”、宏觀(guān)調(diào)控由“一防”增加為“兩防”、貨幣政策從“適度從緊”調(diào)整為“從緊”等政策全新亮相。2019，透視中國(guó)經(jīng)濟(jì)“五大取向”

——從12月初中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議看明年經(jīng)濟(jì)工作著力點(diǎn)12/23/202244浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)2019年中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行了規(guī)劃，其中國(guó)人民銀行存款利率2019.06.100.991.982.162.252.432.702.882019.02.210.721.711.891.982.252.522.792019.10.290.721.712.072.252.703.243.602019.08.190.721.802.252.523.063.694.142019.03.180.721.982.432.793.333.964.412019.05.190.722.072.613.063.694.414.952019.07.210.812.342.883.333.964.685.222019.08.220.812.613.153.604.234.955.492019.09.150.812.883.423.874.505.225.762019.12.210.723.333.784.144.685.405.8512/23/202245浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)中國(guó)人民銀行存款利率2019.06.100.991.982.人民銀行存款準(zhǔn)備金率次數(shù)公布時(shí)間調(diào)整前調(diào)整后幅度1508年6月07日16.5%17.5%1%1408年5月12日16%16.5%0.5%1308年4月16日15.5%16%0.5%1208年3月18日15%15.5%0.5%1108年1月16日14.5%15%0.5%1007年12月08日13.5%14.5%1%907年11月10日13%13.5%0.5%807年10月13日12.5%13%0.5%707年09月06日12%12.5%0.5%607年07月30日11.5%12%0.5%507年05月18日11%11.5%0.5%407年04月29日10.5%11%0.5%307年04月5日10%10.5%0.5%207年02月16日9.5%10%0.5%107年01月5日9%9.5%0.5%12/23/202246浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)人民銀行存款準(zhǔn)備金率次數(shù)公布時(shí)間調(diào)整前調(diào)整后幅度1508年6把握周期，順勢(shì)而為

穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，持續(xù)成長(zhǎng)

12/23/202247浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)把握周期，順勢(shì)而為

穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，持續(xù)成長(zhǎng)

12/17/2022二、企業(yè)發(fā)展策略經(jīng)過(guò)10多年的體制改革、政策培育、企業(yè)創(chuàng)業(yè)、市場(chǎng)繁榮、產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從2019年開(kāi)始進(jìn)入了宏觀(guān)調(diào)控期、市場(chǎng)調(diào)整期、產(chǎn)業(yè)整合期、企業(yè)思考期。優(yōu)勢(shì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新部分企業(yè)從“開(kāi)發(fā)商”轉(zhuǎn)向“投資商”部分企業(yè)戰(zhàn)略退出部分企業(yè)戰(zhàn)略進(jìn)入部分企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整12/23/202248浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)二、企業(yè)發(fā)展策略經(jīng)過(guò)10多年的體制改革、政策培育、企業(yè)創(chuàng)業(yè)、二、企業(yè)發(fā)展策略：思考房?jī)r(jià)收入比，租售比地價(jià)和房?jī)r(jià)循環(huán)上漲房地產(chǎn)投融資模式創(chuàng)新企業(yè)盈利模式創(chuàng)新企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力土地開(kāi)發(fā)物業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品生產(chǎn)融資、投資、運(yùn)作模式12/23/202249浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)二、企業(yè)發(fā)展策略：思考房?jī)r(jià)收入比，租售比土地開(kāi)發(fā)物業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品二、企業(yè)發(fā)展策略：萬(wàn)科“拐點(diǎn)論”與降價(jià)促銷(xiāo)2019年8月份公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積47.4萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額40.7億元，分別比07年同期減少32.8%和35.2%。2019年1~8月份，公司累計(jì)銷(xiāo)售面積為349.2萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額為313.1億元，分別比07年同期增長(zhǎng)-4.8%和5.0%。12/23/202250浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)二、企業(yè)發(fā)展策略：萬(wàn)科“拐點(diǎn)論”與降價(jià)促銷(xiāo)12/17/202二、企業(yè)發(fā)展策略：碧桂園 指標(biāo)公司2019年2019年流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率萬(wàn)科0.550.510.520.48金地集團(tuán)0.440.410.440.42中國(guó)海外0.450.360.380.32合生創(chuàng)展0.430.310.360.30富力地產(chǎn)0.810.460.690.37雅居樂(lè)0.590.490.550.45華潤(rùn)置地0.300.180.220.15碧桂園0.740.540.990.66世茂房產(chǎn)0.650.320.590.28綠城0.450.420.240.23平均0.540.400.500.3612/23/202251浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)二、企業(yè)發(fā)展策略：碧桂園 指標(biāo)2019年2019年流動(dòng)資產(chǎn)周二、企業(yè)發(fā)展策略：綠城精品戰(zhàn)略，品牌優(yōu)勢(shì)12/23/202252浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)二、企業(yè)發(fā)展策略：綠城精品戰(zhàn)略，品牌優(yōu)勢(shì)12/17/2022二、企業(yè)發(fā)展策略：新鴻基“黃金組合”住宅與商業(yè)地產(chǎn)組合開(kāi)發(fā)“快速運(yùn)營(yíng)”的銷(xiāo)售物業(yè)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略“長(zhǎng)期持有”的投資物業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略“人棄我取”——土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略“保守穩(wěn)健”——財(cái)務(wù)運(yùn)作戰(zhàn)略12/23/202253浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)二、企業(yè)發(fā)展策略：新鴻基“黃金組合”“快速運(yùn)營(yíng)”的“長(zhǎng)期持有中秋節(jié)快樂(lè)！

祝大家好運(yùn)，謝謝！高瞻遠(yuǎn)矚，克服困難穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，把握機(jī)遇苦練內(nèi)功，持續(xù)成長(zhǎng)依托物產(chǎn)強(qiáng)大后盾發(fā)揮中大多元化優(yōu)勢(shì)培育中大房產(chǎn)核心能力12/23/202254浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)中秋節(jié)快樂(lè)！

祝大家好運(yùn)，謝謝！高瞻遠(yuǎn)矚，克服困難依托物產(chǎn)強(qiáng)房地產(chǎn)周期與企業(yè)發(fā)展策略浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心賈生華博士2019年9月杭州12/23/202255浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)房地產(chǎn)周期與企業(yè)發(fā)展策略浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心賈生華一、房地產(chǎn)周期調(diào)整1、調(diào)整期的性質(zhì)2、調(diào)整期的長(zhǎng)度3、調(diào)整期的深度4、調(diào)整期的把握12/23/202256浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)一、房地產(chǎn)周期調(diào)整1、調(diào)整期的性質(zhì)12/17/20222浙江一、房地產(chǎn)調(diào)整期：性質(zhì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)周期、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期共振形成的全面收縮12/23/202257浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)一、房地產(chǎn)調(diào)整期：性質(zhì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)周期、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期一、房地產(chǎn)調(diào)整期：性質(zhì)12/23/202258浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)一、房地產(chǎn)調(diào)整期：性質(zhì)12/17/20224浙江大學(xué)房地產(chǎn)研12/23/202259浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)12/17/20225浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華標(biāo)準(zhǔn)普爾美國(guó)房?jī)r(jià)合成指數(shù)走勢(shì)12/23/202260浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)普爾美國(guó)房?jī)r(jià)合成指數(shù)走勢(shì)12/17/20226浙江大學(xué)房美國(guó)GDP增長(zhǎng)率與房屋庫(kù)存月數(shù)12/23/202261浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)美國(guó)GDP增長(zhǎng)率與房屋庫(kù)存月數(shù)12/17/20227浙江大學(xué)FICO分值與住房抵押貸款分級(jí)信用分值（FICOcreditscore）是由美國(guó)FairIsaac&Company創(chuàng)立的評(píng)價(jià)消費(fèi)者信用程度的指標(biāo)，范圍在365分至840分之間。抵押貸款種類(lèi)信用等級(jí)FICO分值信用特征優(yōu)質(zhì)貸款A(yù)+A>670過(guò)去2-5年信用優(yōu)等，24個(gè)月沒(méi)有延期支付行為，2-10年沒(méi)有破產(chǎn)記錄ALT-A貸款A(yù)-650沒(méi)有延期24個(gè)月帶抵押貸款，過(guò)去2-4年沒(méi)有破產(chǎn)記錄B+B-620過(guò)去2-4年沒(méi)有破產(chǎn)記錄次級(jí)貸款C+C-580過(guò)去1-2年沒(méi)有破產(chǎn)記錄D+D-550過(guò)去12個(gè)月沒(méi)有破產(chǎn)記錄E,520可能面臨破產(chǎn)或放棄贖回抵押物12/23/202262浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)FICO分值與住房抵押貸款分級(jí)信用分值（FICOcrediFICO信用分值與抵押貸款拖欠率12/23/202263浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)FICO信用分值與抵押貸款拖欠率12/17/20229浙江大華爾街有句名言：“如果要增加未來(lái)的現(xiàn)金流,就把它做成證券，如果想經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，就把它做成證券?！痹诜稚L(fēng)險(xiǎn)和追逐更高的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)的驅(qū)動(dòng)下，次級(jí)債從銀行系統(tǒng)剝離出來(lái)，并由投資銀行包裝成各種證券，出售給投資者。這類(lèi)證券稱(chēng)為擔(dān)保債務(wù)憑證CDO（CollateralizedDebtObligation）。根據(jù)產(chǎn)生現(xiàn)金流的證券化資產(chǎn)的類(lèi)型不同，資產(chǎn)證券化可分為住房抵押貸款證券化(mortgage-backedsecuritization，簡(jiǎn)稱(chēng)MBS)和資產(chǎn)支撐證券化(asset－backedsecuritization，簡(jiǎn)稱(chēng)ABS)兩大類(lèi)。其區(qū)別在于:前者的基礎(chǔ)資產(chǎn)是住房抵押貸款，而后者的基礎(chǔ)資產(chǎn)則是除住房抵押貸款以外的其他資產(chǎn)。

一般CDO將資產(chǎn)池的現(xiàn)金流分拆打包為不同級(jí)別的債權(quán)，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，如Moody’s，S&P，將對(duì)不同級(jí)別的債權(quán)給予不同級(jí)別的信用評(píng)級(jí)。退休基金,保險(xiǎn)基金,教育基金和政府托管的各種基金購(gòu)買(mǎi)高評(píng)級(jí)的部分，而對(duì)沖基金、投資銀行等將購(gòu)買(mǎi)低評(píng)級(jí)的部分。這樣，CDO將大量的信用風(fēng)險(xiǎn)集中在低評(píng)級(jí)的部分，即次級(jí)系列。如果沒(méi)有信用風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的話(huà)，次級(jí)系列將獲得很高的回報(bào)，而一旦發(fā)生信用風(fēng)險(xiǎn)，次級(jí)部分將首先吸收損失。由于這樣的特點(diǎn)，次級(jí)部分只在對(duì)沖基金同投資銀行間買(mǎi)賣(mài)，流動(dòng)性很差。12/23/202264浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)華爾街有句名言：“如果要增加未來(lái)的現(xiàn)金流,就把它做成證券，1992年之前，只有商業(yè)銀行提供固定息，優(yōu)質(zhì)級(jí)住房貸款。從1994年到2019年，美國(guó)的次級(jí)債市場(chǎng)以每年25%的速度在增長(zhǎng)。在克林頓執(zhí)政期間，房屋的自有率以每年1.94%的速度在增加，2000年達(dá)到67.7%。1994年，5%以下的住房貸款是次級(jí)債，但到2019年，有近20%的新貸款是次級(jí)債。今天的美國(guó)，有10萬(wàn)億的住房貸款，其中有1/4的是次級(jí)債和Alt-A債。

自2000至2019年4月，美聯(lián)儲(chǔ)的低利率政策，造成市場(chǎng)流動(dòng)性充裕。在流動(dòng)性充裕的情況下，個(gè)人購(gòu)房大量增加，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，同時(shí)頭子銀行同對(duì)沖基金大量購(gòu)買(mǎi)CDO次級(jí)系列等高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品。而從2019年第二季度開(kāi)始，房屋價(jià)格開(kāi)始下降，房屋貸款的月供開(kāi)始增加，導(dǎo)致了違約率的增加。長(zhǎng)期的財(cái)政赤字，貿(mào)易赤字，以及通貨膨脹的壓力導(dǎo)致利率的上升。次級(jí)債務(wù)的價(jià)值不斷下降，最終引發(fā)了這次次債危機(jī)的發(fā)生。12/23/202265浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)1992年之前，只有商業(yè)銀行提供固定息，優(yōu)質(zhì)級(jí)住房貸款。從1次貸危機(jī)的體制原因缺乏監(jiān)督的金融創(chuàng)新滋生嚴(yán)重?cái)〉滦袨椋按钨J”變“次債”傳統(tǒng)的住房抵押貸款流程創(chuàng)新的住房抵押貸款流程實(shí)質(zhì)審查發(fā)放貸款貸款計(jì)入資產(chǎn)負(fù)債表收取利息和本金監(jiān)督借款人還款形式審查發(fā)放貸款貸款證券化并出售為投資者收取利息和本金12/23/202266浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)次貸危機(jī)的體制原因缺乏監(jiān)督的金融創(chuàng)新滋生嚴(yán)重?cái)〉滦袨?，“次貸次貸危機(jī)的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)原因1980年代，里根政府和撒切爾夫人奉行自由化“改革”，放松金融管制，扶持創(chuàng)新和高科技，締造了1990年代“非理想繁榮”。2000年“網(wǎng)絡(luò)泡沫”破滅，加上2019年“911”事件，美國(guó)經(jīng)濟(jì)大幅下滑。為防止經(jīng)濟(jì)衰退，美聯(lián)儲(chǔ)長(zhǎng)期實(shí)行低利率政策，流動(dòng)性泛濫，資產(chǎn)價(jià)格猛漲。2019年6月開(kāi)始，美聯(lián)儲(chǔ)為抑制通脹連續(xù)17次加息，房地產(chǎn)價(jià)格在2019年形成拐點(diǎn)。12/23/202267浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)次貸危機(jī)的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)原因1980年代，里根政府和撒切爾夫人奉行次貸危機(jī)的損失2019年初，匯豐銀行計(jì)提18億美元次貸壞賬準(zhǔn)備，全美金融公司和新世紀(jì)金融公司等主要次貸機(jī)構(gòu)虧損預(yù)警截至2019年4月30日，全球商業(yè)銀行和投資銀行已經(jīng)確認(rèn)次貸損失3120億美元。其中，花旗銀行損失409億美元，瑞銀（UBS）損失380億美元。瑞銀估計(jì)總損失約6000億美元，IMF估計(jì)損失約9450億美元。12/23/202268浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)次貸危機(jī)的損失2019年初，匯豐銀行計(jì)提18億美元次貸壞賬準(zhǔn)房利美（FannieMae）

房地美（FreddieMac）危機(jī)美國(guó)政府在1938年成立房利美（“美國(guó)聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)”（FederalNationalMortgageAssociation），一般也縮寫(xiě)為FNMA），并于1968年私有化。十年后為了引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)成立了房地美（“美國(guó)聯(lián)邦住宅貸款抵押公司”（FederalHomeLoanMortgageCorporation），一般縮寫(xiě)為FHLMC）。這兩家公司主要功能是為了給房貸市場(chǎng)注入更多的資金，為美國(guó)家庭購(gòu)房做出了巨大貢獻(xiàn)。他們的運(yùn)作原理簡(jiǎn)單———銀行提供貸款給購(gòu)房者，之后“兩房”向銀行收購(gòu)這些房屋抵押貸款，資金來(lái)源是發(fā)行債券，或者打包成房屋抵押貸款證券出售給眾多投資者，但他們通常會(huì)向投資者擔(dān)保這些債務(wù)能夠被償還。由于政府背景，其債券評(píng)級(jí)高，成本低。由于房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲，貸款違約率低，擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)低。但是，這種循環(huán)隨著房?jī)r(jià)下降被打破。12/23/202269浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)房利美（FannieMae）

房地美（FreddieMa房利美和房地美對(duì)于美國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)的順利運(yùn)轉(zhuǎn)而言非常重要，加快了貸款商的資金流動(dòng)，降低了貸款商的資金成本，從而降低了抵押貸款利率，惠及全國(guó)范圍內(nèi)的借款者。2019年7月，美國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)規(guī)模約為12萬(wàn)億美元，而房利美和房地美持有大約5.3萬(wàn)億美元的抵押貸款債權(quán)，占整個(gè)市場(chǎng)規(guī)模的44％。在5.3萬(wàn)億美元中，兩家公司實(shí)際上擁有1.6萬(wàn)億美元的債權(quán)，同時(shí)為3.7萬(wàn)億美元的債權(quán)提供了擔(dān)保。12/23/202270浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)房利美和房地美對(duì)于美國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)的順利運(yùn)轉(zhuǎn)而言非常重要房利美近五年來(lái)的盈利能力及分紅水平日歷年度20192019201920192019凈利潤(rùn)（億美元）-20.540.663.549.780.8每股收益（美元）-2.633.656.014.948.08凈資產(chǎn)收益率（%）-8.311.319.516.627.6現(xiàn)金紅利（美元）1911.810.420.816.8派息率（%）——32.417.242.120.8注：現(xiàn)金紅利是指每10股派現(xiàn)金額；派息率=普通股年度紅利/年度凈利潤(rùn)。12/23/202271浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)房利美近五年來(lái)的盈利能力及分紅水平日歷年度201920192房地美近五年來(lái)盈利能力及分紅水平日歷年度20192019201920192019凈利潤(rùn)（億美元）-30.9423.2721.1326.0348.09每股收益（美元）-5.373.002.733.466.67凈資產(chǎn)收益率（%）-219.88.19.417.7現(xiàn)金紅利（美元）17.519.115.212.010.4派息率（%）——63.956.934.915.6注：現(xiàn)金紅利是指每10股派現(xiàn)金額；派息率=普通股年度紅利/年度凈利潤(rùn)。12/23/202272浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)房地美近五年來(lái)盈利能力及分紅水平日歷年度20192019202019年7月7日，雷曼兄弟公司分析師發(fā)表的一份報(bào)告指出，一項(xiàng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變動(dòng)可能導(dǎo)致“兩房”不得不募集750億美元的資本金。2019年底這兩家公司的凈資產(chǎn)約800億美元。這份報(bào)告的披露徹底摧毀了市場(chǎng)對(duì)房利美與房地美的信心。投資者開(kāi)始在股票市場(chǎng)上拋售兩家公司的股票。兩家公司在短短一周左右的時(shí)間內(nèi)便損失了一半左右的市值，最終導(dǎo)致美國(guó)證監(jiān)會(huì)（theSecuritiesandExchangeCommission）不得不介入調(diào)查針對(duì)房利美與房地美的股權(quán)賣(mài)空行為。12/23/202273浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)2019年7月7日，雷曼兄弟公司分析師發(fā)表的一份報(bào)告指出，一2019年8月，房利美與房地美的最高股價(jià)分別為70.57美元和67.2美元。2019年7月11日，房利美股價(jià)最低下探至6.68美元，收于10.25美元。同日，房地美股價(jià)最低下探至3.89美元，當(dāng)天收于7.75美元。12/23/202274浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)2019年8月，房利美與房地美的最高股價(jià)分別為70.57美元據(jù)新華社2019年8月8日?qǐng)?bào)道，備受關(guān)注的美國(guó)房貸融資巨頭房地美6日公布了其最新財(cái)務(wù)報(bào)告。數(shù)據(jù)表明，今年第二季度其出現(xiàn)8.21億美元虧損，而去年同期為盈利7.29億美元。這一結(jié)果出乎市場(chǎng)預(yù)料。財(cái)報(bào)顯示，房地美二季度每股虧損1.63美元，而在此前湯姆森金融公司進(jìn)行的分析師調(diào)查中，市場(chǎng)對(duì)房地美當(dāng)季虧損的平均預(yù)計(jì)是53美分。此外，該機(jī)構(gòu)二季度收入也從去年同期的23.4億美元下滑至16.9億美元。房地美公布的數(shù)據(jù)還表明，二季度該機(jī)構(gòu)的損失撥備達(dá)到25億美元，是一季度的兩倍多。房地美還表示需最少融資55億美元。12/23/202275浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)據(jù)新華社2019年8月8日?qǐng)?bào)道，備受關(guān)注的美國(guó)房貸融資巨頭房據(jù)《FinancialTimes》2019年08月09日刊登署名為弗朗西斯科·古爾內(nèi)納的文章稱(chēng)，房利美于周五公布了今年第二季度的財(cái)務(wù)報(bào)告，顯示房利美第二季度凈虧損23億美元，受此影響，房利美還削減了其紅利數(shù)量，另外，其第二季度與信貸和投資虧損則達(dá)到了62億美元的新高記錄。與此同時(shí)，房利美也警告稱(chēng)，美國(guó)住房市場(chǎng)危機(jī)將持續(xù)至明年。12/23/202276浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)據(jù)《FinancialTimes》2019年08月09日刊2019年9月8日，美國(guó)政府宣布接管面臨破產(chǎn)倒閉的“房地美和房利美”在8月7日的紐約盤(pán)后交易中，隨著政府接管“兩房”的消息傳開(kāi)，“兩房”的股價(jià)一度重挫32%和27%，報(bào)4.79美元和3.70美元。要知道，“兩房”股價(jià)最高時(shí)曾超過(guò)70美元。美股8日開(kāi)盤(pán)后，盡管大盤(pán)受到“兩房”的消息暴漲，但“兩房”的股價(jià)卻逆勢(shì)下行，且跌幅達(dá)到驚人的80%以上。截至8日紐約收盤(pán)，房利美下跌6.31美元，至0.73美元，跌幅89%；房地美則狂瀉4.22美元，至0.88美元，跌幅83%。12/23/202277浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)2019年9月8日，美國(guó)政府宣布接管面臨破產(chǎn)倒閉的“房地美和兩房股票成為“垃圾”，股東損失慘重標(biāo)普、穆迪和惠譽(yù)同時(shí)把兩房股票評(píng)級(jí)降為“垃圾股”如果股價(jià)長(zhǎng)期低于1美元，面臨摘牌兩美或“安樂(lè)死”，中國(guó)持3760億美元債券面臨巨虧許多投行和銀行持有大量?jī)煞抗善?，次貸危機(jī)還在蔓延12/23/202278浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)兩房股票成為“垃圾”，股東損失慘重標(biāo)普、穆迪和惠譽(yù)同時(shí)把兩房雷曼公司在9月15日發(fā)表的聲明中表示，公司將向紐約南區(qū)的美國(guó)破產(chǎn)法院申請(qǐng)破產(chǎn)，此次破產(chǎn)申請(qǐng)僅涉及雷曼總公司，不包括下屬的各分支機(jī)構(gòu)。2019年9月11日,美國(guó)第四大投資銀行雷曼兄弟股價(jià)再次下跌超過(guò)40%,收盤(pán)時(shí)每股4.22美元;而在這周開(kāi)始時(shí),其股價(jià)為17.62美元;時(shí)間再往前推,其年初的股價(jià)到達(dá)過(guò)66美元。雷曼兄弟命懸一線(xiàn),在許多華爾街人士看來(lái),這家擁有158年悠久歷史的公司已接近倒閉，帶給華爾街的是嚴(yán)重的危機(jī)和恐慌。12/23/202279浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)雷曼公司在9月15日發(fā)表的聲明中表示，公司將向紐約南區(qū)的美國(guó)12/23/202280浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)12/17/202226浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華12/23/202281浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)12/17/202227浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華一、房地產(chǎn)調(diào)整期：性質(zhì)12/23/202282浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)一、房地產(chǎn)調(diào)整期：性質(zhì)12/17/202228浙江大學(xué)房地產(chǎn)香港中原城市領(lǐng)先指數(shù)12/23/202283浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)香港中原城市領(lǐng)先指數(shù)12/17/202229浙江大學(xué)房地產(chǎn)研新鴻基地產(chǎn)股價(jià)走勢(shì)12/23/202284浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)新鴻基地產(chǎn)股價(jià)走勢(shì)12/17/202230浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究12/23/202285浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)12/17/202231浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華一、房地產(chǎn)調(diào)整期：性質(zhì)12/23/202286浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)一、房地產(chǎn)調(diào)整期：性質(zhì)12/17/202232浙江大學(xué)房地產(chǎn)一、房地產(chǎn)調(diào)整期：性質(zhì)12/23/202287浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)一、房地產(chǎn)調(diào)整期：性質(zhì)12/17/202233浙江大學(xué)房地產(chǎn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的雙S發(fā)展假說(shuō)市場(chǎng)化、城市化、非農(nóng)化、資產(chǎn)化、國(guó)際化19902019203012/23/202288浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的雙S發(fā)展假說(shuō)市場(chǎng)化、城市化、非農(nóng)化、資產(chǎn)化、國(guó)一、房地產(chǎn)調(diào)整期：長(zhǎng)度2019年前后進(jìn)入新的上升周期12/23/202289浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)一、房地產(chǎn)調(diào)整期：長(zhǎng)度2019年前后進(jìn)入新的上升周期12/1一、房地產(chǎn)調(diào)整期：深度深圳市：1-5月份新建商品房銷(xiāo)售面積137萬(wàn)平方米，同比下降56%1-5月份二手房交易面積126萬(wàn)平方米，同比下降68%5月份商品房銷(xiāo)售均價(jià)11014元/平方米，比1月份的15080元/平方米下降了27%。12/23/202290浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)一、房地產(chǎn)調(diào)整期：深度深圳市：12/17/202236浙江大深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告顯示,今年1-7月,深圳市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資231.36億元,比去年同期減少3.63%,其中完成商品住宅投資170.41億元,同比減少1.27%;商品住宅施工面積為1975.39萬(wàn)平方米,同比減少0.14%;商品房新開(kāi)工面積477.53萬(wàn)平方米,同比減少2.61%,其中商品住宅新開(kāi)工面積313.55萬(wàn)平方米,同比減少16.99%;新建商品房銷(xiāo)售面積197.69萬(wàn)平方米,同比減少53.49%,其中商品住宅銷(xiāo)售面積179.98萬(wàn)平方米,同比減少53.17%;商品房空置面積165.68萬(wàn)平方米,同比增加29.08%,其中商品住宅空置面積67.07萬(wàn)平方米,同比增加95.65%。統(tǒng)計(jì)顯示,今年1-7月,深圳市新建商品住宅的銷(xiāo)售均價(jià)分別為15080元/平方米、16315元/平方米、13618元/平方米、11962元/平方米、11014元/平方米、11159元/平方米和12387元/平方米。12/23/202291浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告顯示,今年一、房地產(chǎn)調(diào)整期：深度2019年杭州市主城區(qū)新建住宅成交均價(jià)變化12/23/202292浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)一、房地產(chǎn)調(diào)整期：深度2019年杭州市主城區(qū)新建住宅成交均價(jià)2019年杭州市主城區(qū)新建商品房銷(xiāo)售情況6月份，杭州主城區(qū)商品房成交2048套，成交均價(jià)為14080.54元/平方米，比5月份減少了1313套，環(huán)比下降39.07%。同時(shí)，相比去年的6月減少了4848套，同比下降了68.65%。7月份，杭州主城區(qū)商品房成交2163套，成交均價(jià)為13997.72元/平方米，比6月份增加了115套，環(huán)比增加了5.62%。同時(shí)，相比去年的6月減少了1961套，同比下降了47.55%。一、房地產(chǎn)調(diào)整期：深度2019年總面積（萬(wàn)方）平均價(jià)格（元/方）1月27.36136842月18.68141873月22.41142204月23.66154845月36.36133356月25.61140807月27.551399812/23/202293浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)2019年杭州市主城區(qū)新建商品房銷(xiāo)售情況一、房地產(chǎn)調(diào)整期：深2019年杭州市主城區(qū)二手住宅成交情況6月，杭州市區(qū)二手房成交1248套，環(huán)比5月份下降30.47%，比去年同期下降了34.93%。其中，住宅成交了1151套，環(huán)比5月份上下降28.77%，比去年同期下降37.45%。7月，杭州市區(qū)二手房成交946套，環(huán)比6月份下降24.20%，比去年同期下降了52.65%。其中，住宅成交了841套，環(huán)比6月份上下降26.93%，比去年同期下降55.99%。一、房地產(chǎn)調(diào)整期：深度2019年總面積（萬(wàn)方）平均價(jià)格（元/方）1月6.28125882月4.17124383月12.23124574月13.07127525月13.39129376月9.78122227月7.451212912/23/202294浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)2019年杭州市主城區(qū)二手住宅成交情況一、房地產(chǎn)調(diào)整期：深度2019年上半年浙江省形勢(shì)2019-2019年，浙江省商品房銷(xiāo)售面積年均增幅為16.7%。2019-2019年，盡管受宏觀(guān)調(diào)控的影響，商品房銷(xiāo)售面積仍然保持8.8%、10.1%和7.6%的增幅。受銀行信貸資金緊縮、貸款利率上漲等多個(gè)因素的影響，2019年10月后浙江省商品房銷(xiāo)售增幅明顯回落，至2019年1-2月則出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)的局面，后期降幅持續(xù)擴(kuò)大。1-6月，浙江省商品房銷(xiāo)售面積1431.9萬(wàn)平方米，同比下降19.8%，降幅比1-5月進(jìn)一步拉大了3.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，1-6月住宅銷(xiāo)售面積為1221.2萬(wàn)平方米，同比下降20.9%。12/23/202295浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)2019年上半年浙江省形勢(shì)2019-2019年，浙江省商品房一、房地產(chǎn)調(diào)整期：把握2019年控制4個(gè)產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)2019年“國(guó)八條”2019年“國(guó)六條”2019年“廉租房新政”，收緊住房信貸12/23/202296浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)一、房地產(chǎn)調(diào)整期：把握2019年控制4個(gè)產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)12/1回顧十六大以來(lái)歷年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，從２００２年提出“促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展”到２００５年的“又快又好”；從２００６年的“又好又快”再到今年的“穩(wěn)中求進(jìn)”、“好字優(yōu)先”，凸顯出“好”在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要性不斷提升，更強(qiáng)調(diào)科學(xué)發(fā)展，在速度、質(zhì)量和效益之間尋求良性平衡。12/23/202297浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)回顧十六大以來(lái)歷年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，從２００２年提出“促進(jìn)國(guó)2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)2019年中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行了規(guī)劃，其中“好字優(yōu)先”、宏觀(guān)調(diào)控由“一防”增加為“兩防”、貨幣政策從“適度從緊”調(diào)整為“從緊”等政策全新亮相。2019，透視中國(guó)經(jīng)濟(jì)“五大取向”

——從12月初中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議看明年經(jīng)濟(jì)工作著力點(diǎn)12/23/202298浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授博導(dǎo)2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)2019年中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行了規(guī)劃，其中國(guó)人民銀行存款利率2019.06.100.991.982.162.252.432.702.882019.02.210.721.711.891.982.252.522.792019.10.290.721.712.07