北京通州喬莊項(xiàng)目概念規(guī)劃方案-XXXX年

北京通州喬莊項(xiàng)目概念規(guī)劃2010年2月亦莊天津唐山濱海新區(qū)中心城順義承德三河中心城通州亦莊順義宏觀背景-通州新城定位在北京新的發(fā)展戰(zhàn)略中,通州被定位于疏導(dǎo)北京市城市功能的重點(diǎn)新城.在國(guó)家環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展戰(zhàn)略中,通州的區(qū)域服務(wù)中心地位更加突出.在新的發(fā)展形勢(shì)下,通州被賦予:現(xiàn)代化國(guó)際新城的定位2008年通州常住人口為104萬(wàn),達(dá)到大城市規(guī)模.多家國(guó)際品牌快速登臨通州通州新城發(fā)展以第三產(chǎn)業(yè)為絕對(duì)重點(diǎn),其中消費(fèi)性服務(wù)業(yè)(區(qū)域零售/休閑娛樂(lè)/康體)已經(jīng)初顯巨大的活力.產(chǎn)業(yè)策略與細(xì)分產(chǎn)業(yè)分類(lèi)重點(diǎn)內(nèi)容服務(wù)區(qū)域大力推動(dòng)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)會(huì)展、商貿(mào)、金融保險(xiǎn)、研發(fā)、教育培訓(xùn)面向環(huán)渤海區(qū)域，重點(diǎn)是京津冀北區(qū)域積極拓展消費(fèi)性服務(wù)業(yè)區(qū)域零售、康體、休閑娛樂(lè)服務(wù)東部發(fā)展帶和京津冀北區(qū)域努力推進(jìn)新興服務(wù)業(yè)文化創(chuàng)意、媒體影視制作、出版與交易、時(shí)尚展覽面向全國(guó)，走向世界全面提升都市制造業(yè)家居家具、印刷總體規(guī)劃確立新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標(biāo)為:宏觀背景-通州產(chǎn)業(yè)定位構(gòu)筑高度發(fā)達(dá)的服務(wù)經(jīng)濟(jì)——以產(chǎn)業(yè)集群為基礎(chǔ)、以高端服務(wù)為主體、都市工業(yè)為補(bǔ)充的第三產(chǎn)業(yè)高度發(fā)育的新城經(jīng)濟(jì)體本案在通州新城發(fā)展中的地位發(fā)展方向:通州中心城將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上向東南方向拓展。發(fā)展結(jié)構(gòu):一河（北運(yùn)河）、兩線（長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線、八通線）、一路（六環(huán)路）”本案區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出,貼近新城未來(lái)發(fā)展三大關(guān)鍵要素””“一河”“兩線”“一路”；

與新規(guī)劃三個(gè)城市服務(wù)中心均相距4公里左右，存在一定服務(wù)真空。本案距八通線:1公里距運(yùn)河:1.5公里距六環(huán)路:2公里規(guī)劃三個(gè)商業(yè)服務(wù)中心一：運(yùn)河西部商業(yè)中心定位高，拆遷大，建設(shè)周期較長(zhǎng)二、東側(cè)新行政辦公中心,與新行政中心結(jié)合，屬遠(yuǎn)期規(guī)劃三、南部主題公園與專(zhuān)業(yè)會(huì)展中心與產(chǎn)業(yè)結(jié)合緊密項(xiàng)目交通分析距八通地鐵站較近，多條城市干道聯(lián)通，建議在地鐵優(yōu)勢(shì)上提升汽車(chē)交通便捷度，在停車(chē)、機(jī)動(dòng)交通引導(dǎo)、人車(chē)分流上增加交通優(yōu)勢(shì)運(yùn)河西路東側(cè)主通道，距本案1公里梨園南路通州南部城區(qū)主要道路地鐵優(yōu)勢(shì)一般。伴隨汽車(chē)時(shí)代來(lái)臨，高效的城市路網(wǎng)和停車(chē)系統(tǒng)更為重要。聯(lián)系運(yùn)河濱水區(qū)的城市次干道，但由東面到達(dá)本案的交通受到鐵路一定影響。南北貫穿通州，南接亦莊，北連順義。土橋出口距本案3公里，為本案構(gòu)建區(qū)域商業(yè)中心提供可能。六環(huán)路北京市級(jí)快速路規(guī)劃將構(gòu)建為林蔭內(nèi)環(huán)路，與京津公路和運(yùn)河西路相連。串聯(lián)多個(gè)居住社區(qū)。六環(huán)出口六環(huán)出口地鐵八通線京津公路連接北京的主通道，地鐵臨河里站距本案約2公里通往北京地鐵站項(xiàng)目主要交通流向項(xiàng)目周邊環(huán)境要素本案梨園南街濱河中路玉帶河45123671史家胡同小學(xué)2住宅小區(qū)（經(jīng)濟(jì)適用房）3變電站用地4金鷹銅業(yè)用地5污水晾曬池6運(yùn)喬家具城7新建住宅小區(qū)（金隅7090）東至：運(yùn)河西大街東口沿濱河中路向南至梨園南街東口南至：玉橋中路南口沿梨園南街向東至梨園南街東口西至：國(guó)稅局路口沿玉橋西路向南至亞太酒店路口，沿梨園北街向東至婦幼路口，沿玉橋中路向南至梨園南街（含梨花園小區(qū)大產(chǎn)權(quán)房、供銷(xiāo)社家屬樓，不含玉橋西里小區(qū)和光明小區(qū)）北至：國(guó)稅局路口沿運(yùn)河西大街向東至運(yùn)河西大街東口

（上述范圍內(nèi)的大產(chǎn)權(quán)房）規(guī)劃要素分析：史家胡同小學(xué)作為北京知名小學(xué)的史家胡同小學(xué)，與本案僅一路之隔，是項(xiàng)目很好的賣(mài)點(diǎn)。但是本案所在區(qū)沒(méi)被列入該小學(xué)招生片區(qū)內(nèi)。史家胡同小學(xué)2009年公布的招生片區(qū)劃分范圍：本案史家小學(xué)招生劃片范圍但本案可以借勢(shì)名校，延伸高品質(zhì)少兒教育產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)劃要素分析：史家胡同小學(xué)以史家胡同小學(xué)為核心，引進(jìn)國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園，品牌少兒培訓(xùn)中心，創(chuàng)建區(qū)域高端少兒教育產(chǎn)業(yè)鏈。本案史家胡同小學(xué)啟蒙教育英語(yǔ)過(guò)級(jí)文化補(bǔ)習(xí)少兒鋼琴寶貝計(jì)畫(huà)舞蹈天使重點(diǎn)小學(xué)雙語(yǔ)幼兒園少兒培訓(xùn)少兒教育新天地通州素質(zhì)教育示范區(qū)國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園規(guī)劃要素分析:運(yùn)喬家具城現(xiàn)狀：占地約11萬(wàn)平米，北側(cè)為運(yùn)喬建材城，東南側(cè)為住宅項(xiàng)目“金隅7090”。初級(jí)、低端的家具銷(xiāo)售。平層建筑、土地利用效率較低。但家具產(chǎn)業(yè)在通州存在一定認(rèn)可度，有延續(xù)價(jià)值。住宅家具城將原家具城集中、整合為5萬(wàn)平米左右的多層現(xiàn)代家裝城，實(shí)現(xiàn)“提升區(qū)域品質(zhì)、節(jié)省建設(shè)用地、解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)”多重價(jià)值。5萬(wàn)平米的現(xiàn)代家居城規(guī)劃構(gòu)想新增11萬(wàn)平米建設(shè)用地本案規(guī)劃要素分析：污水晾曬池本案面積:700畝,通州污水處理廠專(zhuān)業(yè)晾曬池,處理通州60%污水.污水晾曬池楊柳科植物,具有天然除臭功效,景觀上多予采納.作為積極的景觀資源,合理利用,通過(guò)植物種植增加親切感現(xiàn)狀:水面寬闊,無(wú)明顯異味(冬天),據(jù)說(shuō)有野鴨和魚(yú)存活.規(guī)劃構(gòu)想規(guī)劃劃要要素素分分析析：：玉玉帶帶河河本案案玉帶帶河河玉帶帶河河概概況況:歷史史上上的的玉玉帶帶河河，，北北起起通通惠惠河河，，繞繞通通州州城城而而過(guò)過(guò)，，是是通通州州城城的的護(hù)護(hù)城城河河。。亦亦承承擔(dān)擔(dān)漕漕運(yùn)運(yùn)功功能能.漕運(yùn)運(yùn)停停止止后后，，日日趨趨冷冷落落。。夏夏天天雜雜草草叢叢生生，，臭臭氣氣熏熏天天。。1986年春春開(kāi)開(kāi)始始，，歷歷時(shí)時(shí)三三年年，，完完成成了了玉玉帶帶河河蓋蓋板板路路工工程程,環(huán)境境得得到到改改善善.冬季季有有少少量量水水,水域域?qū)拰?米左左右右,處于于封封凍凍狀狀態(tài)態(tài)加蓋蓋范范圍圍:1.1公里里長(zhǎng)長(zhǎng)5-10米5-7米5-7米河床床邊坡坡邊坡坡加蓋蓋綠綠化化帶帶寬寬度度15-24米,綠化化面面積積約約2.5萬(wàn)平平米米現(xiàn)狀狀照照片片斷面面示示意意圖圖規(guī)劃劃要要素素分分析析：：鐵鐵路路噪噪聲聲/高壓壓線線/變電電站站本案案鐵路路通三三鐵鐵路路處處于于半半廢廢棄棄狀狀態(tài)態(tài),噪聲聲頻頻次次極極低低;東側(cè)側(cè)外外緣緣布布局局商商業(yè)業(yè),適當(dāng)當(dāng)隔隔離離住住宅宅高壓壓線線:對(duì)用用地地造造成成割割裂裂,且對(duì)對(duì)人人體體健健康康不不利利,規(guī)劃劃建建議議移移出出.變電電站站高壓線變電電站站:景觀觀掩掩飾飾參考圖片實(shí)景照片航拍圖土地地價(jià)價(jià)值值綜綜合合分分析析一級(jí)級(jí)商商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值用用地地:面向城市主干干道,及區(qū)域主要交交通流向,適宜布置購(gòu)物物中心,酒店等業(yè)態(tài)二級(jí)商業(yè)價(jià)值值用地:面向城市主干干道,延續(xù)西側(cè)的商商業(yè)氛圍,可布局SOHO，辦公或商住住綜合。三級(jí)商業(yè)價(jià)值值用地:面向城市支路路，臨近原有有家具城，可可延續(xù)原有產(chǎn)業(yè)布局局規(guī)劃家居/家裝類(lèi)批發(fā)或或零售產(chǎn)業(yè)。運(yùn)喬家具城一級(jí)住宅用地地面向水體景觀觀和玉帶河上上蓋綠化帶。。適宜打造高品質(zhì)濱濱水居住區(qū)。。梨園南街規(guī)劃城市支路路700畝水池玉帶河上蓋綠綠化二級(jí)住宅用地地項(xiàng)目腹地,布置以高層塔塔樓為主的住住宅產(chǎn)品.一級(jí)商業(yè)二級(jí)商業(yè)三級(jí)商業(yè)一級(jí)住宅二級(jí)住宅本項(xiàng)目指標(biāo)用地面積：29公頃容積率：3.0建筑面積：87萬(wàn)平米其中：住宅面積：70萬(wàn)平米小學(xué)＋幼兒園園：1萬(wàn)平米（7600平米＋2400平米）商業(yè)面積：16萬(wàn)平米其中：安置商業(yè)：5萬(wàn)平米社區(qū)配套商業(yè)業(yè)：2萬(wàn)平米集中商業(yè)：9萬(wàn)平米總戶數(shù)：7000戶停車(chē)位：8600個(gè)建筑密度：23％綠地率：30％規(guī)劃總平面圖圖3層為主，西側(cè)側(cè)為30層公寓商業(yè)用地面積積：5.9萬(wàn)平米住宅板樓為主主，少量板塔塔結(jié)合商業(yè)建筑面積積：16萬(wàn)平米30層公寓全部3層商業(yè)用地面積積：8.2萬(wàn)平米住宅全部為塔塔樓商業(yè)建筑面積積：16萬(wàn)平米規(guī)劃總平面圖圖商業(yè)水池小學(xué)幼兒園變電站模型透視圖模型透視圖方案二平面圖圖模型透視圖模型透視圖方案特點(diǎn)一、地活二、路順三、商勢(shì)四、高居五、景觀地活——地塊均效按照項(xiàng)目近87萬(wàn)的建筑總量量，項(xiàng)目至少可可劃分為5個(gè)項(xiàng)目。包括三個(gè)居居住組團(tuán)和兩兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。通過(guò)路網(wǎng)進(jìn)行行用地分隔，，確保均衡的用地地規(guī)模和均好好的景觀資源。3.5公頃7萬(wàn)平米2.4公頃9萬(wàn)平米6.5公頃22萬(wàn)平米7公頃23萬(wàn)平米9.6公頃25萬(wàn)平米用地面積：8.9公頃總商業(yè)建筑面面積：12.4萬(wàn)平米地上商業(yè)建筑筑面積：7萬(wàn)平米(含3萬(wàn)平米酒店公公寓面積)地下商業(yè)建筑筑面積：3萬(wàn)平米商業(yè)地下停車(chē)車(chē)面積：2.4萬(wàn)平米總住宅建筑面面積：29.7萬(wàn)平米住宅建筑面積積：22萬(wàn)平米住宅地下停車(chē)車(chē)面積：7.7萬(wàn)平米用地面積：10.5公頃總商業(yè)建筑面面積：14.9萬(wàn)平米地上商業(yè)建筑筑面積：9萬(wàn)平米(含5萬(wàn)平米還遷商商業(yè)面積)地下商業(yè)建筑筑面積：3萬(wàn)平米商業(yè)地下停車(chē)車(chē)面積：2.9萬(wàn)平米總住宅建筑面面積：31萬(wàn)平米住宅建筑面積積：23萬(wàn)平米住宅地下停車(chē)車(chē)面積：8萬(wàn)平米用地面積：9.6公頃小學(xué)建筑面積積：7600平米幼兒園建筑面面積：2400平米總住宅建筑面面積：33.7萬(wàn)平米住宅建筑面積積：25萬(wàn)平米住宅地下停車(chē)車(chē)面積：8.7萬(wàn)平米路順外部主要道路路內(nèi)部主要道路路小區(qū)主出入口口商業(yè)區(qū)出入口口車(chē)庫(kù)出入口小區(qū)主路商業(yè)專(zhuān)題通州現(xiàn)有商業(yè)業(yè)服務(wù)分布通州新型購(gòu)物物中心(超市)運(yùn)作都相當(dāng)成成功,勝出傳統(tǒng)百貨貨商業(yè),顯示出通州旺旺盛的需求.本案周邊尚存存在一定服務(wù)務(wù)空白有待填填補(bǔ).2、瑞都國(guó)際際購(gòu)物廣場(chǎng)場(chǎng)。3萬(wàn)平方米購(gòu)購(gòu)物（其中中家樂(lè)福0.9萬(wàn)平平米米））；；2.8萬(wàn)平平方方米米商商務(wù)務(wù)辦辦公公。。3、貴友友通通州州店店建建筑筑面面積積約約為為3.5萬(wàn)平平方方米米。。停停車(chē)車(chē)位位近近1000個(gè)。。24、易初初蓮蓮花花：：面面積積2.3萬(wàn)平平米米11、傳傳統(tǒng)統(tǒng)商商業(yè)業(yè)街街（（通通州州商商場(chǎng)場(chǎng)、、世世紀(jì)紀(jì)聯(lián)聯(lián)華華、西門(mén)門(mén)百百貨貨、等傳傳統(tǒng)統(tǒng)百百貨貨））34本案案規(guī)劃劃規(guī)劃劃本案案規(guī)劃劃現(xiàn)狀服務(wù)設(shè)施分布附圖圖認(rèn)認(rèn)為為通通州州未未來(lái)來(lái)應(yīng)應(yīng)該該發(fā)發(fā)展展的的商商業(yè)業(yè)形形式式中高高檔檔購(gòu)購(gòu)物物中中心心以以及及大大型型超超市市是是受受訪訪企企業(yè)業(yè)認(rèn)認(rèn)為為通通州州未未來(lái)來(lái)應(yīng)應(yīng)該該發(fā)發(fā)展展的的商商業(yè)業(yè)形形式式。。通州州產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研———商貿(mào)貿(mào)購(gòu)購(gòu)物物中中心心附圖圖不不同同類(lèi)類(lèi)型型受受訪訪者者希希望望綜綜合合商商業(yè)業(yè)街街應(yīng)應(yīng)具具有有的的商商業(yè)業(yè)類(lèi)類(lèi)型型超市市和和百百貨貨商商場(chǎng)場(chǎng)的的建建設(shè)設(shè)成成為為各各類(lèi)類(lèi)群群體體的的一一致致的的看看法法。。通州州產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研———商業(yè)業(yè)類(lèi)類(lèi)型型選選擇擇信息息時(shí)時(shí)代代商商業(yè)業(yè)模模式式探探討討據(jù)MSN中文文網(wǎng)網(wǎng)發(fā)發(fā)布布的的2009年《中國(guó)國(guó)白白領(lǐng)領(lǐng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)購(gòu)購(gòu)物物調(diào)調(diào)查查研研究究報(bào)報(bào)告告》:隨著著白白領(lǐng)領(lǐng)生生活活節(jié)奏奏的的加加快快和和網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)購(gòu)購(gòu)物物產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的不不斷斷完完善，，網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)購(gòu)購(gòu)物物已已經(jīng)經(jīng)成成為為大大部部分分白白領(lǐng)領(lǐng)網(wǎng)網(wǎng)民民的主主要要購(gòu)購(gòu)物物方方式式。。信息息時(shí)時(shí)代代網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)購(gòu)購(gòu)物物劇劇烈烈沖沖積積傳傳統(tǒng)統(tǒng)商商業(yè)業(yè),傳統(tǒng)統(tǒng)商商業(yè)業(yè)模模式式面面臨臨嚴(yán)嚴(yán)峻峻挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)購(gòu)購(gòu)物物優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)費(fèi)用用低低廉廉場(chǎng)地地、、人人工工、時(shí)間間成成本本降降低低舒適適高高效效—足不不出出戶戶、一次次點(diǎn)點(diǎn)擊擊即即完完成成交交易易網(wǎng)絡(luò)絡(luò)購(gòu)購(gòu)物物劣劣勢(shì)勢(shì)展示示功功能能薄薄弱弱—電腦腦屏屏幕幕只只提提供供二二維維展展示示界界面面不能能提提供供場(chǎng)場(chǎng)景景消消費(fèi)費(fèi)———人類(lèi)類(lèi)存存在在先先天天的的場(chǎng)場(chǎng)景景體體驗(yàn)驗(yàn)需需求求淘寶寶發(fā)發(fā)布布的的《2007年網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)購(gòu)購(gòu)物物報(bào)報(bào)告告》顯示示，，2007年全全年年，，中中國(guó)國(guó)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)購(gòu)購(gòu)物物市市場(chǎng)總總成成交交額額達(dá)達(dá)594億。。其其中中僅僅淘淘寶寶一一家2007年就就完完成成433億成成交交額額，，這這一一數(shù)字字是是沃沃爾爾瑪瑪在在華華銷(xiāo)銷(xiāo)售售額額的的近近3倍.通過(guò)過(guò)分分析析可可以以看看到到，，傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的商商業(yè)業(yè)空空間間形形式式在在未未來(lái)來(lái)仍仍會(huì)會(huì)存存在在，，但但是是必必須須““變變通通””，，順順應(yīng)應(yīng)信信息息時(shí)時(shí)代代的的發(fā)發(fā)展展，，借借助助網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的的滲滲入入．．創(chuàng)創(chuàng)造造全全新新的的““e化商業(yè)業(yè)空間間”。。信息化化商業(yè)業(yè)空間間規(guī)劃劃構(gòu)想想一、降降低商商品存存儲(chǔ)空空間二、提提升商商品展展示空空間三、擴(kuò)擴(kuò)充生生態(tài)、、人性性體驗(yàn)驗(yàn)空間間商業(yè)街街區(qū)僅僅是為為購(gòu)物物者““展示示”商商品，，而達(dá)達(dá)成購(gòu)購(gòu)買(mǎi)意意向后后的““實(shí)現(xiàn)現(xiàn)貿(mào)易易”過(guò)過(guò)程不不在商商業(yè)街街區(qū)內(nèi)內(nèi)進(jìn)行行，而而是以以“電電子商商務(wù)””為手手段，，由位位于城城市周周邊的的大型型物流流配送送中心心完成成。這這尤其其對(duì)一一些批批發(fā)性性質(zhì)的的商業(yè)業(yè)活動(dòng)動(dòng)更為為有利利。由于大大量的的貯存存空間間的外外遷，，商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)不僅僅有條件擴(kuò)擴(kuò)大展展示空空間規(guī)規(guī)模，，而且且有條條件將將樣品品的展展示空空間建建設(shè)地地更精精致化化、個(gè)個(gè)性化化，從從而更更加刺激人人們的的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)欲．．達(dá)成成購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)意向向。在e化商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)，借借助網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，，“購(gòu)物”行為變變得簡(jiǎn)簡(jiǎn)單、、高效效且空空間集集約。。其結(jié)結(jié)果是是：使人們們可以以多元元化的的在商商業(yè)街街區(qū)內(nèi)內(nèi)休閑閑、娛娛樂(lè)、、交流流，商商業(yè)街街區(qū)成成為人人了解解社會(huì)會(huì)、全身心心體驗(yàn)驗(yàn)和觸觸摸這這個(gè)世世界的的最佳佳媒介介。室內(nèi)庭庭院,營(yíng)造清清新宜宜人的的活動(dòng)動(dòng)空間間餐飲/咖啡等等多元元業(yè)態(tài)態(tài)的引引入精致而而富有有個(gè)性性的展展示櫥櫥窗現(xiàn)代交交通工工具使使得高高效物物流成成為可可能信息時(shí)時(shí)代體體驗(yàn)式式商業(yè)業(yè)空間間案例例——西單大大悅城城規(guī)模:占地1.6萬(wàn)平米米，總總建筑筑面積積20.5萬(wàn)平方方米，，購(gòu)物物中心心11.5萬(wàn)平米米，區(qū)位:位于西西單，，即北北京成成熟的的傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)中心心.交通:距地鐵鐵出口口700米，連連接多多條交交通干干線，，25條公交交線路路經(jīng)停停?？臻g娛娛樂(lè)化化參考價(jià)價(jià)值：：自08年開(kāi)業(yè)業(yè)以來(lái)來(lái)，人人氣迅迅速趕趕超中中友、、君太太等傳傳統(tǒng)百百貨，，并提提升西西單整整體人人氣，，被譽(yù)譽(yù)為””西單單商圈圈的貴貴族““，可可謂源源于西西單，，高于于西單單，引引領(lǐng)西西單。。成功經(jīng)經(jīng)驗(yàn)獨(dú)特的的建筑筑內(nèi)外外部空空間、、主題題化的的內(nèi)裝裝以及及開(kāi)闊闊的活活動(dòng)空空間和和租賃賃空間間，為為國(guó)際際潮流流品牌牌提供供良好好的展展示平平臺(tái)，，順利利完成成了300多個(gè)知知名品品牌的的招商商。業(yè)態(tài)多多元化化西單大大悅城城有三三個(gè)樓樓層用用來(lái)作作為時(shí)時(shí)尚餐餐飲區(qū)區(qū)域，，并引引進(jìn)13個(gè)大型型影廳廳和電電玩城城，滿滿足休休閑娛娛樂(lè)、、聚會(huì)會(huì)聚餐餐、情情侶約約會(huì)等等多重重需求求?？腿壕劬劢够髁οM(fèi)客客群是是15-30歲的年年輕時(shí)時(shí)尚客客群，，這些些客群群的消消費(fèi)特特點(diǎn)是是“標(biāo)新立立異、、消費(fèi)費(fèi)沖動(dòng)動(dòng)、低低客單單價(jià)、、高消消費(fèi)頻頻次”，大悅悅城在在市場(chǎng)場(chǎng)定位位上尊尊重了了這一一主力力客群群的需需求，，提出出了“國(guó)際青青年城城”的主題題化定定位。。空間開(kāi)開(kāi)闊、、氣度度恢宏宏商業(yè)層層高為為：首首層5米，2~5層4.2米，6~9層3.7米大悅城城實(shí)景景展示示全世界界跨度度最長(zhǎng)長(zhǎng)的飛飛天扶扶梯全國(guó)最最大的的電影影院綠意盎盎然的的共享享大廳廳新品牌牌特色色展示示空間間1000個(gè)地下下停車(chē)車(chē)位商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈鏈少兒教教育培培訓(xùn)中中心建筑面面積：：2-3萬(wàn)平米米精品生生活配配套中中心建筑面面積：：3-4萬(wàn)平米米現(xiàn)代時(shí)時(shí)尚購(gòu)購(gòu)物中中心AC家居生生活廣廣場(chǎng)建筑面面積：：5萬(wàn)平米米D生活超超市、、運(yùn)動(dòng)專(zhuān)專(zhuān)賣(mài)、golf用用品、、休閑閑餐飲飲、蛋蛋糕店店、酒酒吧、、茶餐餐廳、、藥品保保健學(xué)前教教育、、少兒兒培訓(xùn)訓(xùn)，培培訓(xùn)公公寓百貨公公司、、大型型連鎖鎖超市市、品牌家家電賣(mài)賣(mài)場(chǎng)、家私精精品賣(mài)賣(mài)場(chǎng)、化妝品品賣(mài)場(chǎng)場(chǎng)、大大型影影院、銀行總總部精品家家居、建材市市場(chǎng)、、汽車(chē)車(chē)展廳廳、中中餐廳廳、西西餐廳廳、綜綜合賣(mài)賣(mài)場(chǎng)B運(yùn)喬家家具城城梨園南南街規(guī)劃城城市支支路700畝水池池玉帶河河上蓋蓋綠化化CADB建筑面面積：：3-5萬(wàn)平米米城市級(jí)級(jí)重要要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)地下面積2萬(wàn)平米米引入沃沃爾瑪瑪或其其他大大型品品牌超超市地上商商業(yè)1.8-2.5萬(wàn)平米米引入新新世界界等品品牌百百貨公公司一層鐘表、、珠寶寶、化化妝品品4-5千平米米二層精品女女裝+鞋帽4-5千平米米三層精品男男裝+青春館館4-5千平米米家電展展廳+數(shù)碼3-4千平米米游戲廣廣場(chǎng)+影院2-3千平米米一層地下面積二層三層現(xiàn)代時(shí)時(shí)尚購(gòu)購(gòu)物中中心功功能組組合A：少兒兒素質(zhì)質(zhì)教育育培訓(xùn)訓(xùn)中心心BB一層0歲以前胎胎教教課堂二層0－1歲嬰嬰兒視視聽(tīng)幻想想屋三層1－3歲幼幼兒游樂(lè)樂(lè)場(chǎng)3－5歲學(xué)學(xué)前培培訓(xùn)班3-4千平米5－12少兒趣味味天地一層二層三層精品配套套生活中中心—社區(qū)商業(yè)業(yè)內(nèi)街會(huì)所位置建議議沿北側(cè)區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)中心布布置功能建議議——社區(qū)商業(yè)業(yè)配套為為主，適適當(dāng)滿足足對(duì)外功功能商業(yè)服務(wù)務(wù)類(lèi)：餐餐飲、各各類(lèi)食品品店、便便利店、、理發(fā)、、洗衣店店、藥店店、家政政服務(wù)店店等醫(yī)療衛(wèi)生生類(lèi)：普普通診所所、牙醫(yī)醫(yī)診所等等金融郵電電類(lèi)：銀銀行、郵郵局等其他：社社區(qū)活動(dòng)動(dòng)中心、、物業(yè)管管理用房房等會(huì)所：沿沿梨園南南街方向向的項(xiàng)目目主入口口布置，，展示性性強(qiáng)梨園南街街服務(wù)半徑徑1公里C打造通州州高端體體驗(yàn)式家家居生活活廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合合精品家居居、創(chuàng)意家居居設(shè)計(jì)、、國(guó)際品品牌家具具展廳、、主題家家具博物物館、配配套餐飲飲、咖啡啡吧宜家、紅紅星美凱凱龍等品品牌入駐駐空間分割割多樣，，增加租租售靈活活性家居生活活廣場(chǎng)DD住宅專(zhuān)題題住宅案例例研究：：K2.海棠灣位置容積率建筑規(guī)模層數(shù)通州八通沿線2.925萬(wàn)平米17-27層產(chǎn)品類(lèi)型型：共2333套3號(hào)樓27層，1、2層為3梯10戶，3層以上為為3梯11戶；6號(hào)樓1、2單元16層，3單元25層，2梯4戶；9號(hào)樓為4層半，1梯2戶；2號(hào)樓為27層，3梯11戶；5號(hào)樓為17層，2梯4戶銷(xiāo)售價(jià)格格海棠灣本案與本案區(qū)區(qū)位相近近，密度度相近；；是通州州最新推推出高端端樓盤(pán)代代表作，，均價(jià)超超過(guò)1萬(wàn)7。住宅案例例研究項(xiàng)目容積率建筑規(guī)模層數(shù)星河灣1.760萬(wàn)平米8-16層項(xiàng)目容積率建筑規(guī)模層數(shù)棕櫚泉3.4.30萬(wàn)平米22-33層通過(guò)案例例研究，，容積率率達(dá)到3.0的住宅項(xiàng)項(xiàng)目必須須包含超超高層塔塔樓產(chǎn)品品；高層層住宅可可以降低低建筑密密度，從從而留出出更多綠綠化空間間，社區(qū)區(qū)環(huán)境品品質(zhì)更佳佳。本案案規(guī)劃采采用超高高層塔樓樓（30層左右））和高層層板樓（（20層左右））組合的的產(chǎn)品形形式中央公館館建筑風(fēng)格格高層項(xiàng)目目普遍注注重建筑筑風(fēng)格，，為項(xiàng)目目增色不不少“中央公公館”加加入地中中海風(fēng)情情的弧度度波浪曲曲線元素素；“綠洲花花苑”用用直線條條加強(qiáng)現(xiàn)現(xiàn)代感的的營(yíng)造；；“金匯廣廣場(chǎng)”加加入更多多的現(xiàn)代代元素。。綠洲花苑苑金匯廣場(chǎng)場(chǎng)高層住宅宅建筑風(fēng)風(fēng)格研究究在通州，，本案的的市場(chǎng)空空間在哪哪里？市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)空間競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目空間特殊產(chǎn)品品空間居住氛圍圍空間本案在通通州高層層住宅產(chǎn)產(chǎn)品中將占得先先機(jī)本項(xiàng)目填填補(bǔ)的市場(chǎng)空空間100%板式住宅宅設(shè)計(jì)100%明電梯廳廳設(shè)計(jì)100%主臥南向向采光設(shè)設(shè)計(jì)100%160平以上主次臥空空間分離離100%160平以上4.5-6米高廳設(shè)設(shè)計(jì)5個(gè)100市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)空間—盲點(diǎn)客戶需求求空間產(chǎn)品的附附加值未來(lái)的生生長(zhǎng)性生活的尊尊貴性打造一種種標(biāo)桿，，一種尺尺度，一一種榜樣樣不僅僅僅是為居居住服務(wù)務(wù)---而是高層住宅宅專(zhuān)家在通州，，客戶需需求的空空間在哪哪里？滿足客戶戶細(xì)分需需求開(kāi)發(fā)商：：樹(shù)標(biāo)桿桿打造定制制式高層層產(chǎn)品專(zhuān)專(zhuān)家消費(fèi)者：：得實(shí)惠惠滿足客群群需求客戶細(xì)分分需求—亮點(diǎn)雙重高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品展示示設(shè)計(jì)出發(fā)發(fā)點(diǎn)：借鑒熱銷(xiāo)銷(xiāo)戶型創(chuàng)新特色色空間解讀市場(chǎng)場(chǎng)需求引領(lǐng)項(xiàng)目目銷(xiāo)售端單元戶戶型一梯兩戶戶戶戶朝陽(yáng)陽(yáng)南北通透透主要特點(diǎn)點(diǎn)明廚明衛(wèi)衛(wèi)住宅使用用率高270°°觀景1、觀景豪豪宅端單元戶戶型一梯兩戶戶朝陽(yáng)南北通透透主要特點(diǎn)點(diǎn)明廚明衛(wèi)衛(wèi)住宅使用用率高2、高端豪豪宅三室兩廳廳兩衛(wèi)156.68㎡㎡端單元戶戶型一梯三戶戶戶戶朝陽(yáng)陽(yáng)兩側(cè)南北北通透主要特點(diǎn)點(diǎn)明電梯廳廳住宅使用用率高3、中產(chǎn)之之家端單元戶戶型一梯四戶戶戶戶朝陽(yáng)陽(yáng)兩側(cè)南北北通透主要特點(diǎn)點(diǎn)明電梯廳廳住宅使用用率高4、中產(chǎn)之之家端單元戶戶型一梯三戶戶戶戶朝陽(yáng)陽(yáng)兩側(cè)南北北通透主要特點(diǎn)點(diǎn)明電梯廳廳住宅使用用率高戶型面積積較小5、青年置置業(yè)建筑立面面意向24F-33F建筑立面面意向集中商業(yè)業(yè)意向社區(qū)公共共中心效效果圖商業(yè)街效效果圖共享大堂堂-1共享大堂堂—不只是一一道回家家的門(mén).共享大堂堂作為防防衛(wèi)型鄰鄰里的步步行出入入口，為為居民回回家多提提供了一一層溫暖暖感受——親切宜人人的景觀觀，大氣氣典雅的的建筑。。共享大堂堂-2景觀系統(tǒng)統(tǒng)項(xiàng)目景觀觀主核玉帶河綠綠化帶社區(qū)景觀觀主核視線通廊廊一湖一帶帶兩廊三院院外景滲透透內(nèi)庭雅致致商業(yè)步行行景觀景觀主題題----動(dòng)感之音音、玉帶帶之舞玉帶之舞舞緣起：歷史上的的玉帶河河，是通通州城的的護(hù)城河河,亦承擔(dān)漕漕運(yùn)功能能，盛極極一時(shí)；；今日的的玉帶河河,是通州新新城重要要的生態(tài)態(tài)廊道。。本項(xiàng)目南南有玉帶帶河圍繞繞，將上上蓋2.5萬(wàn)平米的的綠化，，構(gòu)建帶帶狀綠化化公園。。項(xiàng)目景觀觀規(guī)劃將將玉帶河河文化元元素融合合到景觀觀之中，，以“音樂(lè)”和“舞蹈”為題材，，彰顯和和諧通州州的活力力。中央音樂(lè)樂(lè)大道玉帶文化化長(zhǎng)廊民族樂(lè)古典樂(lè)爵士樂(lè)動(dòng)感之音音靈動(dòng)、流流暢展現(xiàn)玉帶帶河的文文化底蘊(yùn)蘊(yùn)激情、時(shí)時(shí)尚彰顯通州州新城的的青春活活力玉帶之舞舞廣場(chǎng)時(shí)尚休閑閑街中央音樂(lè)樂(lè)大道流動(dòng)音符符音樂(lè)雕塑塑以舒緩悠悠揚(yáng)的音音樂(lè)為背背景，沿沿著大道道布置音音樂(lè)噴泉泉雕塑，，營(yíng)造一一條溫馨馨浪漫，，且聽(tīng)且且觀的景景觀音樂(lè)樂(lè)大道音樂(lè)水景時(shí)尚休閑街街午后紅茶帷幕初始動(dòng)感街區(qū)【爵士樂(lè)】組團(tuán)歡樂(lè)舞池優(yōu)雅閑適流星花園【古典樂(lè)】組團(tuán)高雅深邃雅致景臺(tái)高雅廊影【民族樂(lè)】組團(tuán)溫馨典雅隨樂(lè)起舞歡暢廣場(chǎng)玉帶文化長(zhǎng)長(zhǎng)廊休閑步道玉帶之舞廣廣場(chǎng)入口廣場(chǎng)項(xiàng)目分期運(yùn)喬家具城城梨園南街規(guī)劃城市支支路700畝水池玉帶河上蓋蓋綠化1西南側(cè)住宅宅：住宅先先行，快速速入市2西北側(cè)商業(yè)業(yè)：面向主主路，展示示形象3中部住宅：：借商業(yè)之之勢(shì)，提升升價(jià)值。4東側(cè)商業(yè)：：完善配套套，解決就就業(yè)5東南側(cè)住宅宅：借景借借勢(shì)，精品品入市一期二期三期四期五期項(xiàng)目總建筑筑面積近90萬(wàn)平米，至至少可以分分五期（或或五個(gè)子項(xiàng)項(xiàng)目）操作作，包括兩兩塊商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目和和三個(gè)住宅宅項(xiàng)目。匯報(bào)完畢，，謝謝！9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Wednesday,December21,202210、雨中黃葉樹(shù)樹(shù)，燈下白頭頭人。。00:48:1700:48:1700:4812/21/202212:48:17AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。12月-2200:48:1700:48Dec-2221-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。00:48:1700:48:1700:48Wednesday,December21,202213、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。12月月-2212月月-2200:48:1700:48:17December21,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青青山山。。。。21十十二二月月202212:48:17上上午午00:48:1712月月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月2212:48上午12月-2200:48December21,202216、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/210:48:1700:48:1721December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。12:48:17上上午12:48上上午00:48:1712月-229、沒(méi)有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。12月-2212月-22Wednesday,December21,202210、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒(méi)沒(méi)有。。00:48:1700:48:1700:4812/21/202212:48:17AM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。12月月-2200:48:1700:48Dec-2221-Dec-2212、世間間成事事，不不求其其絕對(duì)對(duì)圓滿滿，留留一份份不足