協(xié)議范本商品房預售買賣合同司法解釋(5040字)

協(xié)議范本商品房預售買賣合同司法解釋(5040字)商品房買賣合同解釋。

在我們的生活中，當我們進行買賣時，進行買賣交易時需要進行約定簽訂合同。簽訂合同可以更好的維護雙方利益，簽訂買賣合同的時候一般都波及到很大金額的買賣。則你有沒有了解過買賣合同呢？小編為此仔細地整理了下列內容?協(xié)議范本:商品房預售買賣合同司法解釋(5040字)》，歡迎您參考，希望對您有所助益！

商品房預售買賣合同司法解釋【篇一】

售房人(下列簡稱甲方)：購房人(下列簡稱乙方)：

根據?中華人民共和國合同法》、?中華人民共和國城市房地產管理法》及相關法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方于20xx年xx月xx日在平等自愿、協(xié)商一致的根底上，就乙方向甲方購置商品房，達成如下協(xié)議：

一、乙方所購商品房位于

二、該商品房的具體幢號、建筑結、設計用途、建筑面積如下：該商品交付時如有面積差別，以房屋產權監(jiān)理機關實測面積為準。

三、甲方應向同示所售房屋的以下證件：

1、國有土地使用證，編號：2、房屋所有權證，編號：3、商品房預售許可證，編號：

四、該商品房銷售價格為：實得建筑面積(即套內面積)元/平方米(公攤面積按建造本錢折算計入實利面積單價)，房款共計元，大寫人民幣：。

五、付款方式及付款時間甲、乙雙方按以下第種約定辦理。1、乙方在合同簽訂之日起日內一次性付清全部房款，甲方給予乙方%優(yōu)惠，即實付房款總額元。2、乙方在合同簽訂之日起日內首付房款元，余款在付清。

3、甲、乙雙方約定其他方式付款或乙方屬貸款(按揭)購房，甲、乙雙方就此項內容另訂補充合同。

六、乙方如未按合同第五條約定給付房款，屬乙方違約。甲方按以下第種約定查究乙方違約責任。

1、終止合同，乙方按應付房款的%向甲方支付違約金，甲方實際經濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額局部由乙方據實賠償。

2、合同繼續(xù)履行，乙方按向甲方支付違約金。

七、甲方須于20xx年xx月xx日前將竣工驗收(包括建筑項目質量驗收和規(guī)定必須的綜合驗收)合格的商品房交付乙方，如因除甲、乙協(xié)商同意解除或變更合同外，甲方可據實延期。

八、除本合同第七條約定的特殊情況外，甲方如果未能按合同約定期限，將該商品房交付乙方，屬甲方違約。乙方按以下第種約定查究甲方違約責任。

1、終止合同，甲方按乙方應付房款的%向乙方支付違約金，乙方實際經濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額局部由甲方據實賠償。

2、合同繼續(xù)履行，甲方按向乙方支付違約金。九、甲方所售商品房面積與產權監(jiān)理機關實測面積差別在±%(含本數)至±%以內，按實測面積結算房款;差別超過±%(含本數)，乙方按以下第種約定辦理。

1、終止合同，甲方在乙方提出終止合同要求之日起日內，將乙方已付房款退還乙方，并按利率給付利息。

2、合同繼續(xù)履行，雙方約定。

九、預售商品房在開發(fā)建設過程中，甲方對原設計計劃進行調整和修改，必須在調整和修改的計劃批準后日內書面通知乙方，乙方應在收到該通知之日起日提出退房或與甲方協(xié)商一致簽訂補充協(xié)議。乙方要求退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起內將乙方已付房款退還乙方，并按利率給付利息。

十、甲方所售商品房在交付給乙方時，該商品房的配套環(huán)境和配套設施，必須合乎甲方售房時所作的承諾和雙方約定。該商品房的裝假、裝修、配套設施、設備的規(guī)范、保修責任和質量要求，必須合乎附件?商品房使用表明書》和?商品房質量保證書》中所作的表明、規(guī)定和承諾。

十一、甲方將該商品房交付乙方后，應協(xié)助乙方在日內到房地產管理部門辦理權屬登記手續(xù)，如因甲方差錯造成乙方不能在規(guī)定期限內辦理權屬登記的，乙方按以下第種約定辦理。

1、終止合同，甲方須在乙方提出終止合同要求之日起日內將乙方已付房款退還乙方，并按乙方已付款房款的%支付違約金。

2、合同繼續(xù)履行，甲方按向乙方支付違約金。十三、甲乙雙方在簽訂本合同時，應當依照政府相關規(guī)定，同時簽訂前期物業(yè)管理效勞協(xié)議。

十二、本合同未盡事項，由甲乙雙方另行議定，并簽訂補充協(xié)議。十五、本合同邊同附件及補充協(xié)議共頁，一式三份，經甲乙雙方簽字后生效，雙方各執(zhí)一份，新都區(qū)房地產交易管理所備案一份，均具有同等法律效力。

十三、本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，甲乙雙方同意按以下第種約定辦理。

1、由仲裁委員會仲裁。2、向人民法院起訴。

十四、其他約定：

甲方(簽章)：乙方(簽章)：

20xx年xx月xx日20xx年xx月xx日

商品房預售買賣合同司法解釋【篇二】

售房人(下列簡稱甲方)：

購房人(下列簡稱乙方)：

聯(lián)系：

根據?中華人民共和國合同法》、?中華人民共和國城市房地產管理法》及相關法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方于____年____月____日在平等自愿、協(xié)商一致的根底上，就乙方向甲方購置商品房，達成如下協(xié)議：

一、乙方所購商品房位于

二、該商品房的具體幢號、建筑結、設計用途、建筑面積如下：該商品交付時如有面積差別，以房屋產權監(jiān)理機關實測面積為準。

三、甲方應向同示所售房屋的以下證件：

1、國有土地使用證，編號：

2、房屋所有權證，編號：

3、商品房預售許可證，編號：

四、該商品房銷售價格為：實得建筑面積(即套內面積)____元/平方米(公攤面積按建造本錢折算計入實利面積單價)，房款共計____元，大寫人民幣：____。

五、付款方式及付款時間甲、乙雙方按以下第____種約定辦理。

1、乙方在合同簽訂之日起____日內一次性付清全部房款，甲方給予乙方________%優(yōu)惠，即實付房款總額____元。

2、乙方在合同簽訂之日起____日內首付房款____元，余款在____付清。

3、甲、乙雙方約定其他方式付款或乙方屬貸款(按揭)購房，甲、乙雙方就此項內容另訂補充合同。

六、乙方如未按合同第五條約定給付房款，屬乙方違約。甲方按以下第____種約定查究乙方違約責任。

1、終止合同，乙方按應付房款的____%向甲方支付違約金，甲方實際經濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額局部由乙方據實賠償。

2、合同繼續(xù)履行，乙方按____向甲方支付違約金。

七、甲方須于____年____月____日前將竣工驗收(包括建筑項目質量驗收和規(guī)定必須的綜合驗收)合格的商品房交付乙方，如因除甲、乙協(xié)商同意解除或變更合同外，甲方可據實延期。

八、除本合同第七條約定的特殊情況外，甲方如果未能按合同約定期限，將該商品房交付乙方，屬甲方違約。乙方按以下第____種約定查究甲方違約責任。

1、終止合同，甲方按乙方應付房款的____%向乙方支付違約金，乙方實際經濟損失超過甲方支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額____局部由甲方據實賠償。

2、合同繼續(xù)履行，甲方按____向乙方支付違約金。

九、甲方所售商品房面積與產權監(jiān)理機關實測面積差別在±____%(含本數)至±____%以內，按實測面積結算房款;差別超過±____%(含本數)，乙方按以下第____種約定辦理。

1、終止合同，甲方在乙方提出終止合同要求之日起____日內，將乙方已付房款退還乙方，并按____利率給付利息。

2、合同繼續(xù)履行，雙方約定。

十、預售商品房在開發(fā)建設過程中，甲方對原設計計劃進行調整和修改，必須在調整和修改的計劃批準后____日內書面通知乙方，乙方應在收到該通知之日起日提出退房或與甲方協(xié)商一致簽訂補充協(xié)議。乙方要求退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起內將乙方已付房款退還乙方，并按____利率給付利息。

十一、甲方所售商品房在交付給乙方時，該商品房的配套環(huán)境和配套設施，必須合乎甲方售房時所作的承諾和雙方約定。該商品房的裝假、裝修、配套設施、設備的規(guī)范、保修責任和質量要求，必須合乎附件?商品房使用表明書》和?商品房質量保證書》中所作的表明、規(guī)定和承諾。

十二、甲方將該商品房交付乙方后，應協(xié)助乙方在____日內到房地產管理部門辦理權屬登記手續(xù)，如因甲方差錯造成乙方不能在規(guī)定期限內辦理權屬登記的，乙方按以下第____種約定辦理。

1、終止合同，甲方須在乙方提出終止合同要求之日起____日內將乙方已付房款退還乙方，并按乙方已付款房款的____%支付違約金。

2、合同繼續(xù)履行，甲方按____向乙方支付違約金。

十三、甲乙雙方在簽訂本合同時，應當依照政府相關規(guī)定，同時簽訂前期物業(yè)管理效勞協(xié)議。

十四、本合同未盡事項，由甲乙雙方另行議定，并簽訂補充協(xié)議。

十五、本合同邊同附件及補充協(xié)議共____頁，一式三份，經甲乙雙方簽字后生效，雙方各執(zhí)一份，新都區(qū)房地產交易管理所備案一份，均具有同等法律效力。

十六、本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，甲乙雙方同意按以下第____種約定辦理。

1、由仲裁委員會仲裁。

2、向人民法院起訴。

十七、其他約定：

甲方(簽章)：

乙方(簽章)：

____年____月____日

____年____月____日

商品房預售買賣合同司法解釋【篇三】

賣方：_________營業(yè)執(zhí)照號碼：_________

開發(fā)企業(yè)資質證書號碼：_________法定代表人：_________

委托代理人：_________買方：_________

法定代表人：_________委托代理人：_________

第一條本合同依據?中華人民共和國合同法》、?中華人民共和國城市房地產管理法》及其他相關法律、法規(guī)的規(guī)定，由買方、賣方在平等、自愿、協(xié)商一致的根底上共同訂立。

第二條賣方與_________市規(guī)劃國土局簽訂深地合字(_________)_________號?土地使用權出讓合同書》及_________號補充協(xié)議，取得位于_________市_________區(qū)_________路，宗地編號為_________，土地面積_________平方米的土地使用權，土地用途為_________，土地使用期限自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

賣方經批準在上述土地上興建商品房，定名為_________，主體建筑物的性質為_________，屬_________結構，建筑層數：地上_________層，地下_________層。

本房地產工程地價款已繳清，所售房地產未設定抵押，也無其他權利限制。深圳市規(guī)劃國土局已批準本房地產工程進行預售，?房地產預售許可證》號為_________。

第三條買方購置_________的第_________棟_________座_________號房，位于_________層，用途為_________，建筑面積_________平方米，其中：套內建筑面積_________平方米，分攤公用建筑面積_________平方米。

具體分攤工程和不分攤工程見附表。

具體樓層和位置見所附總平面圖、立面圖、樓層平面圖及分戶平面圖。

賣方發(fā)售的房地產所位于宗地編號為_________的土地及公共設施，為該地域范圍內房地產權利人共同享有(法律、法規(guī)及土地使用權出讓合同中另有規(guī)定的除外)。

賣方承諾在本合同所售房地產交付買方使用時，本工程的土地出讓合同書及其補充協(xié)議中規(guī)定的公共設施，也一并建成交付使用，否那么買方可以拒絕收樓(買賣雙方另有約定的除外)。

第四條買賣雙方約定前條所述房地產按下面第_________種方式計算購房款：

(一)按建筑面積計算，單價為人民幣/港幣_________元/平方米，總金額為人民幣/港幣_________元(小寫_________元)。

(二)按套內建筑面積計算，單價為人民幣/港幣_________元/平方米，總金額為人民幣/港幣_________元(小寫_________元)。

(三)按套計算，總金額為人民幣/港幣_________元(小寫_________元)。

第五條賣方委托_________為購房款的代收和監(jiān)管機構，_________為本工程的項目監(jiān)理機構。

雙方約定：買方不直接將購房款交給賣方，而是按照附表規(guī)定的付款方式將購房款匯入代收機構，以便于監(jiān)管。

賣方在代收機構的帳戶名稱是_________，帳號_________。

第六條買方未按本合同附表規(guī)定的付款方式按期給付購房款的，應當承當遲延支付的違約責任：

(一)買方給付的價款到達應付總價款_________%以上的，買方應就房價欠付額向賣方支付延期付款的違約金(違約金規(guī)范按債務履行期間人民銀行有關延期付款的滯納金規(guī)范執(zhí)行)。

(二)買方給付的金額缺乏應付價款_________%的，賣方可要求買方支付欠付價款百分之_________的違約金(一般不超過_________%)。

(三)買方超過合同約定時間_________日仍不付清應付價款的，賣方有權單方解除合同。賣方單方解除合同的，應以書面形式及時通知買方，并在_________日內從買方已付價款中扣除雙方約定的違約金，殘余款項退還給買方。

第七條賣方須于_________年_________月_________日前將本合同規(guī)定的房地產交付買方使用，交付使用時應取得建設主管部門規(guī)定的項目竣工驗收證明。

賣方在房地產竣工驗收合格之前交付房地產的，交付行為無效。

賣方向買方交付房地產時，應發(fā)出書面通知，并由買方簽收。書面通知應包括實際交付建筑面積的內容。買方接到書面通知后，應及時對房地產進行驗收。如有異議，應當在_________日內提出，逾期不提出，視為同意收樓。

商品房預售買賣合同司法解釋【篇四】

合同編號：

合同雙方當事人：

出賣人：

注冊地址：

營業(yè)執(zhí)照注冊號：

企業(yè)資質證書號：

法定代表人：

委托代理人：

地址：

委托代理機構：

注冊地址：

營業(yè)執(zhí)照注冊號：

法定代表人：

買受人：

【本人】【法定代表人】姓名：國籍：

【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【】

地址：

【委托代表人】【】姓名：國籍：

地址：

根據?中華人民共和國合同法》?中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的根底上就買賣商品房達成如下協(xié)議：

第一條工程建設依據。

出賣人以方式取得位于、編號為的地塊的土地使用權?！就恋厥褂脵喑鲎尯贤枴俊就恋厥褂脵鄤潛芘鷾饰募枴俊緞潛芡恋厥褂脵噢D讓批準文件號】為。

該地塊土地面積為，規(guī)劃用途為，土地使用年限自年月日至年月日。

出賣人經批準，在上述地塊上建設商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】。建設項目規(guī)劃許可證號為，施工許可證號為。

第二條商品房銷售依據。

買受人購置的商品房為【現(xiàn)房】【預售商品房】。預售商品房批準機關為，商品房預售許可證號為。

第三條買受人所購商品房的根本情況。

買受人購置的商品房(下列簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準)為本合同

第一條規(guī)定的工程中的：

第【幢】【座】【單元】【層】號房。

該商品房的用途為，屬結構，層高為，建筑層數地上層，地下層。

該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。

該商品房【合同約定】【產權登記】建筑面積共平方米，其中，套內建筑面積平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積平方米(有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成表明見附件二)。

第四條計價方式與價款。

出賣人與買受人約定按下述第項計算該商品房價款：

4.1按建筑面積計算，該商品房單位為(幣)每平方米元，總金額(幣)仟佰拾萬仟佰拾元整。

4.2按套內建筑面積計算，該商品房單位為(幣)每平方米元，總金額(幣)仟佰拾萬仟佰拾元整。

4.3按套(單元)計算，該商品房總價款為(幣)仟佰拾萬仟佰拾元整。

第五條面積確認及面積差別處理。

根據當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內建筑面積】(本條款中均簡稱面積)為依據進行面積確認及面積差別處理。

當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。

合同約定面積與產權登記面積有差別的，以產權登記面積為準。

商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發(fā)生差別，雙方同意按第項進行處理：

5.1雙方自行約定：

5.2雙方同意按下列原那么處理：

5.2.1面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;

5.2.2面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，并按利率付給利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)局部的房價款由買受人補足;超出3%局部的房價款由出賣人承當，產權歸買受人。產權登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)局部的房價款由出賣人返還買受人;絕對值超出3%局部的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

面積誤差比=————————————————×100%

因設計變更造成面積差別，雙方不解除合同的，應當簽署補充協(xié)議。

第六條付款方式及期限。

買受人按以下第項按期付款：

6.1一次性付款

6.2分期付款

6.3其他方式

第七條買受人逾期付款的違約責任。

買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按以下第項處理：

7.1按逾期時間，分別處理(不作累加)

7.1.1逾期在天之內，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之的違約金，合同繼續(xù)履行;

7.1.2逾期超過天后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之(該比率應不小于第7.1.1項中的比率)的違約金。

本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應付款與該期實際已付款的差額;采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。

第八條交付期限。

8.1商品房交付使用期限及條件

出賣人應當在年月日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備以下第項條件，并合乎本合同約定的商品房交付買受人使用：

8.1.1該商品房經驗收合格。

8.1.2該商品房經綜合驗收合格。

8.1.3該商品房經分期綜合驗收合格。

8.1.4該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。

8.2交房延期條件

但如遇以下特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：

8.2.1遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起天內告知買受人的;

第九條出賣人逾期交房的違約責任。

除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按以下第項處理：

9.1按逾期時間，分別處理(不作累加)

9.1.1逾期不超過天，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之的違約金，合同繼續(xù)履行;

9.1.2逾期超過天后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知達到之日起天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之(該比率應不小于第9.1.1項中的比率)的違約金。

第十條規(guī)劃、設計變更的約定。

經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致以下影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批準同意之日起10天內，書面通知買受人：

10.1該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向;買受人有權在通知達到之日起15天內做出是否退房的書面回答。買受人在通知達到之日起15天內未作書面回答的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房。

買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起天內將買受人已付款退還給買受人，并按利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。

第十一條交接。

商品房到達交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供?住宅質量保證書》和?住宅使用表明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承當。

由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按下列方式處理：

第十二條出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產權登記或發(fā)生債權債務糾紛的，由出賣人承當全部責任。

第十三條出賣人關于裝飾、設備規(guī)范承諾的違約責任。

出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備規(guī)范應合乎雙方約定(附件三)的規(guī)范。達不到約定規(guī)范的，買受人有權要求出賣人按照下述第項處理：

13.1出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。

第十四條出賣人關于根底設施、公共配套建筑正常運行的承諾。

14.1根底設施、公共配套建筑規(guī)定日期內需到達的使用條件。

出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯(lián)的以下根底設施、公共配套建筑按下列日期到達使用條件：

根底設施、公共配套建筑規(guī)定日期內未到達使用條件的處理方式。如果在規(guī)定日期內未到達使用條件，雙方同意按下列方式處理：

第十五條關于產權登記的約定。

出賣人應當在商品房交付使用后天內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按以下第項處理：

15.1買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起天內將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的%賠償買受人損失。

15.2買受人不退房，出賣人按已付房價款的%向買受人支付違約金。

第十六條保修責任。

買受人購置的商品房為商品住宅的，?住宅質量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照?住宅質量保證書》承諾的內容承當相應的保修責任。

買受人購置的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。

在商品房保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題，出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承當責任，但可協(xié)助維修，維修費用由購置人承當。

第十七條雙方可以就以下事項約定：

17.1該商品房所在樓宇的屋面使用權

17.2該商品房所在樓宇的外墻面使用權

17.3該商品房所在樓宇的命名權

17.4該商品房所在小區(qū)的命名權

第十八條買受人的房屋僅作使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關聯(lián)的公共部位和設施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承當義務。

出賣人不得擅自改變與該商品房有關聯(lián)的公共部位和設施的使用性質。

第十九條本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，按下述第項解決：

19.1提交仲裁委員會仲裁。

19.2依法向人民法院起訴。

第二十條本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議(附件四)。

第二十一條合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內，空格局部填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第二十二條本合同連同附件共頁，一式份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：出賣人份，買受人份，份，份。

第二十三條本合同自雙方簽訂之日起生效。

第二十四條商品房預售的，自本合同生效之日起30天內，由出賣人向申請登記備案。

出賣人(簽章)：買受人(簽章)：

法定代表人：法定代表人：

委托代理人(簽章)：委托代理人(簽章)：

年月日年月日

簽于簽于

商品房預售買賣合同司法解釋【篇五】

北京市商品代銷合同〔商超進貨類〕(bf--20xx--1106)

北京市商品代銷合同〔商超進貨類〕(bf--20xx--1106)

合同編號：__________________

供給商：_______________________

零售商：_______________________

使用表明

一、適用范圍

本合同適用于我市行政區(qū)域內具有商業(yè)零售性質的超市、大型超市、倉儲式會員店及便利店與供給商之間就商品進貨代銷事宜確立的合同關系。

二、詞語定義

除雙方另有約定外，本合同中以下詞語應當具有本條所賦予的定義：

1．商品代銷：是指零售商接受供給商的委托，代理銷售商品并按照所代銷商品的銷售數量和金額向供給商進行結算，同時收取傭金的交易模式。

2．零售商：是指直接面向終端消費者提供商品及相應效勞的企業(yè)法人、其他組織及自然人。

3．供給商：是指與零售商建立商品代銷關系，委托零售商發(fā)售商品，并向零售商支付傭金的企業(yè)法人、其他組織及自然人。

4．代理人：是指在本合同履行過程中，有權代表供給商或零售商處理訂貨、驗收、入庫、銷售、退換貨、結算等各個環(huán)節(jié)相關事宜的授權代表。

5．訂貨：是指本合同有效期內，零售商按照本合同約定的原那么、流程和方式，要求供給商提供約定代銷商品的活動。

6．促銷效勞費用：是指本合同有效期內，供給商因零售商為商品代銷提供各種形式的促銷效勞所應當支付的費用，包括零售商以提供銷售通道、宣傳效勞等名義所收取的傭金之外的全部費用及供給商給予的商品價格折扣。

7．對賬：是指供給商與零售商之間就代銷商品訂貨、入庫、退貨、庫存、促銷效勞費等數量和金額進行核對的行為。

8．對賬日：是指供給商按照本合同及訂單約定向零售商提供代銷商品后，零售商所指定的某一類商品供給商有規(guī)律的核對賬目的日期。

9．結算：是指零售商根據對賬后確定的所代銷商品的售出數量、金額、促銷費用等，向供給商支付貨款并收取傭金的行為。

10．結算方式：是指供給商與零售商協(xié)商確定的有規(guī)律的結賬并支付貨款的各種方式。

11．月結：是結算方式的一種，指零售商按照約定月齡期間代銷供給商商品的數量、金額，間隔一定周期后進行該月齡貨款結算的方式。

12．月齡：是指供給商與零售商共同約定的按月結算中“月〞的起止期限。

13．月結間隔周期：是指零售商開始代銷供給商提供商品的時間滿足合同約定的月齡后，至開始辦理該月齡內代銷商品貨款結算之間的期限

14．滾動結算：是結算方式的一種，指零售商按照一定期限內代銷供給商商品的數量、金額不斷滾動進行結算的方式。

15．滾動結算周期：是指零售商開始代銷供給商提供商品至第一次辦理結算的期限，以后的結算依此周期滾動計算。

三、合同文件及組成

1．合同文件應當能夠相互解釋，互為表明。組本錢合同的文件如下：

〔1〕本合同

〔2〕代銷商品清單

〔3〕雙方代理人授權或撤換文書

〔4〕促銷效勞協(xié)議

〔5〕訂單及訂單確認

〔6〕商品價格變動文件

〔7〕商品交付或驗收、入庫文件

〔8〕商品退換貨文件

〔9〕商品對賬文件

〔10〕商品樣品及各種附隨文件

〔11〕其他文件

2．合同履行過程中，供給商、零售商之間有關商品代銷、質量、包裝等變更事項及違約行為確認的書面協(xié)議或文件視為本合同的組成局部

3．上述文件形式不限于雙方文字協(xié)議、通知、信函、傳真等，包括零售商通過銷售庫存微機網絡管理系統(tǒng)打印的各種交易、對賬記錄。

北京市商品代銷合同

甲方〔供給商〕：_________________________

乙方〔零售商〕：_________________________

根據?中華人民共和國合同法》及其他有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方遵循平等、自愿、公平和老實信用的原那么，就商品進貨代銷事宜協(xié)商訂立本合同。

本合同可適用于乙方總部及其在北京行政區(qū)劃范圍內開設的連鎖門店或關聯(lián)公司〔擁有獨立法人資格的連鎖門店或關聯(lián)公司就簽訂及履行本合同的授權書作為本合同的附件〕，具體包括：

一、代銷商品

1．代銷商品的種類、品名、品牌、規(guī)格、生產廠廠名及廠址、等級、質量規(guī)范、包裝要求、計量單位及單價等詳見本合同附件一?代銷商品清單》。

2．甲方在本合同簽訂時，應當提供營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證等自身主體資格的證明，同時提交有關商品生產、代理、批發(fā)、進口及專項經營等許可或證明文件。

3．上述商品價格已經雙方確認，如因原材料價格、生產經營本錢、市場供求關系等變化導致合同期內商品價格變化，要求價格變動一方應當提前書面通知對方，經對方書面確認前方可調價。價格變動自雙方確認的調價日期起生效，適用于該日期后的新訂單。

4．乙方對本合同中所列商品特別指定原料或樣式等專門條件時，需在簽訂本合同的同時向甲方提交指示表明書或樣式表明書。

5．甲方所提供商品的外包裝應當合乎中華人民共和國相關法律法規(guī)的規(guī)定，用中文標明產品名稱、生產廠廠名與廠址、規(guī)格、等級、采用的產品規(guī)范、質量檢驗合格證明、使用表明、生產日期和平安使用期或者失效期、警示標志及其他表明等。商品應當使用正規(guī)條形碼，以便于pos機辨認；無條形碼的商品應當在附件一中表明，同時向乙方購置內部條形碼貼于商品外包裝上。

6．甲方應當保證其所提供商品的質量合乎本合同或訂單約定的質量規(guī)范；甲方提供有關商品質量表明的，應當合乎該表明的質量要求。質量要求不明確的，按照國家規(guī)范、行業(yè)規(guī)范履行；無國家規(guī)范、行業(yè)規(guī)范的，按照通常規(guī)范或者合乎合同目的的特定規(guī)范履行。

二、代理人

1．本合同代理人在其主管或被授權的業(yè)務環(huán)節(jié)中所簽署的各種文件、單據，作為雙方簽訂、履行合同的有效憑證。

2．雙方如變更或撤換代理人，應當以書面形式提前_____日通知對方，委派和撤換代理人的通知書作為本合同附件二。

三、訂貨

1．乙方向甲方訂貨，應當提前_____小時發(fā)出訂單，雙方約定的訂單形式為：

〔1〕乙方電子商務平臺〔2〕電子郵件〔3〕傳真〔4〕訂貨合同〔5〕其他

2．訂單應當明確商品的名稱、生產廠廠名和廠址、規(guī)格、計量單位、品牌、質量、產地、正規(guī)條形碼、數量、單價、交貨時間、交貨地點等具體內容。

商品房預售買賣合同司法解釋【篇六】

買賣合同是一方轉移標的物的所有權于另一方，另一方支付價款的合同。轉相關書籍移所有權的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權的一方為買受人或者買方。

最高人民法院日前頒布?關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋》，對商品房預售合同的效力、商品房銷售廣告、拆遷補償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風險承當、商品房質量、商品房包銷、商品房擔保貸款〔按揭〕等方面如何具體適用法律作出更加明確、具體的規(guī)定。其中，對房地產開發(fā)企業(yè)嚴重違反老實信用原那么、損害買受人利益的歹意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲辦性賠償原那么。每日商報對局部重要內容作了摘編。

中華人民共和國最高人民法院公告〔摘要〕

第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)〔下列統(tǒng)稱為出賣人〕將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的表明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格確實定有重大影響的，應當視為要約。該表明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承當違約責任。

第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

第五條商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備?商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。

第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

第八條具有以下情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承當不超過已付購房款一倍的賠償責任：

〔一〕商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

〔二〕商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有以下情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承當不超過已付購房款一倍的賠償責任：

〔一〕成心隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

〔二〕成心隱瞞所售房屋已經抵押的事實；〔三〕成心隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

第十條買受人以出賣人與第三人歹意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。第十一條對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承當，交付使用后由買受人承當；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承當，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。

第十二條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承當修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承當。

第十五條根據?民法典》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權毀滅。

第十六條當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為規(guī)范適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算辦法，違約金數額或者損失賠償額可以參照下列規(guī)范確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的規(guī)范計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門頒布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金規(guī)范確定。

第十八條由于出賣人的原因，買受人在以下期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承當違約責任：

〔一〕商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

〔二〕商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

〔三〕商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的規(guī)范計算。

第十九條商品房買賣合同約定或者?城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第二十八條本解釋自20xx年6月1日起施行。?中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋頒布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。

?中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋頒布施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。

?中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規(guī)和?最高人民法院〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發(fā)經營案件假設干問題的解答〉》。

(1.)房屋手續(xù)是否齊全

房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

(2.)房屋產權是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是局部共有人擅自處罰共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

(3.)交易房屋是否在租

有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大局部國家均認可“買賣不破租賃〞，也就是說房屋買賣合同不能反抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司無視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

(4).土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

(5.)市政規(guī)劃是否影響

有些房主發(fā)售二手房可能是已了解該房屋在5到xx年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于發(fā)售，作為買受人在購置時應全面了解詳細情況。

(6).福利房屋是否合法

房改房、安居項目、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購置時要防止買賣合同與國家法律沖突。

(7.)單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有本錢價的職工住房，還有規(guī)范價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于規(guī)范價的住房一般單位享有局部產權，職工在轉讓時，單位享有優(yōu)先購置權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

(8)物管費用是否拖欠

有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購置了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承當。

(9).中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介效勞，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的效勞，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了廉價，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承當。

(10.)合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同則全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定分明，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

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商品房預售買賣合同司法解釋【篇七】

商品房買賣合同解釋

最高人民法院?關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋》〔下列稱?解釋》〕共２８條，主要對商品房預售合同的效力，商品房銷售廣告、拆遷補償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風險承當、商品房質量、商品房包銷、商品房擔保貸款〔按揭〕等方面如何具體適用法律作出明確的規(guī)定。其中，對出賣人嚴重違反老實信用原那么、損害買受人利益的歹意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲辦性賠償原那么。

適用要點一：集資房，房改房，經濟適用房不適用本解釋

法條原文第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)〔下列統(tǒng)稱為出賣人〕將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

本條是司法解釋適用范圍的規(guī)定

適用要點：一，將商品房買賣合同的出賣人作了嚴格的限定，即僅僅指房地產開發(fā)企業(yè)；二，將商品房買賣合同的標的包括兩類：現(xiàn)房銷售和期房銷售。商品房買賣合同僅指買受人與開發(fā)商之間簽訂的期房或現(xiàn)房銷售合同。三，非房地產開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的房屋，包括集資房、房改房、經濟適用房不適用本?解釋》。

我國目前存在著多種類型的房屋，有房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房、政府組織建設的經濟適用房、公房改制發(fā)售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房等。經濟適用房、房改房、集資房等房屋不能直接自由買賣，其交易要受到國家政策的調整，比方，需要補交土地出讓金或者相當于土地出讓金的價款或者居住一定年限前方可發(fā)售，而私有房屋的買賣與商品房買賣又有所不同。從房地產交易市場的實際情況來看，房屋買賣的主流為商品房買賣，而且人民法院受理的房屋買賣糾紛主要也是商品房買賣糾紛。同時，由于此類糾紛不僅關系到國家住房制度改革措施的推進，而且波及到廣闊人民大眾的切身利益，因此，?解釋》將其調整的范圍明確限定為商品房買賣行為，包括商品房預售和商品房現(xiàn)售。

適用要點二：開發(fā)商沒有取得預售許可證明，商品房買賣合同的效力及司法救濟

法條原文：1．?解釋》“第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。〞2．?解釋》“第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有以下情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承當不超過已付購房款一倍的賠償責任:〔一〕成心隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；(二)成心隱瞞所售房屋已經抵押的事實；〔三〕成心隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。〞

我國對商品房預售實行預售許可制度，開發(fā)經營企業(yè)進行商品房預售，應當依法向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得?商品房預售許可證》后才可進行預售。未取得?商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。但現(xiàn)實中，由于種種原因，開發(fā)商卻經常違法操作，在未取得?商品房預售許可證》的情況下，與購房者簽訂買賣合同，預售商品房，嚴重損害購房者的合法權益，由此引發(fā)了許多糾紛。

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對于未取得?商品房預售許可證》的，商品房買賣合同效力問題適用要點如下：

一、出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，因為違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應該認定為無效。

?合同法》第五十二條規(guī)定“有以下情形之一的，合同無效：〔五〕違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。〞

?城市商品房預售管理方法》第九條“開發(fā)經營企業(yè)進行商品房預售，應當向承購人出示?商品房預售許可證》。售樓廣告和表明書必須載明?商品房預售許可證》的批準文號。未取得?商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。〞

從上述法律法規(guī)可以看出，行政法規(guī)?城市商品房預售管理方法》明確要求，未取得?商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。而開發(fā)商在沒有取得?商品房預售許可證》的條件下，違規(guī)與買受人訂立的商品房預售合同的，此買賣合同的訂立違反了我國法律的強制性規(guī)定，屬無效合同。

二、在司法實務中，有一種情況是可以認定為有效的，那就是：在起訴前取得商品房預售許可證明的。?解釋》對此作了寬松的解釋，對這是從激勵交易原那么出發(fā)而出臺的司法解釋。該條司法解釋明確規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。〞

三．司法救濟：

在商品房買賣合同訂立以后，買受人發(fā)現(xiàn)開發(fā)商沒有?商品房預售許可證》的，或者訂立合同時開發(fā)商提供虛假商品房預售許可證明的，如果買受人想反悔的，這時可以選擇以下方式：

第一、起訴申請認定該合同無效，并可以請求雙倍返還已付購房款。

如果選擇認定合同無效的，在實務中對購置人來說，還是有一定風險的，風險就在：在查詢后到起訴前，開發(fā)商取得了商品房預售許可證明，該訴訟請求可能就不會得到支持。因為按照該解釋第二條的規(guī)定，應當認定為有效。

第二、申請撤銷該合同，并可以請求雙倍返還已付購房款。

按照?民法通那么》及?合同法》對撤銷民事行為的規(guī)定，買受人在訂立合同時只要在“意思表示〞上有瑕疵，即“一方以欺詐、脅迫的伎倆或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。〞而開發(fā)商“成心隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；〞顯然屬于欺詐行為。

“成心隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實〞怎樣認定？

根據?城市商品房預售管理方法》第九條規(guī)定：“開發(fā)經營企業(yè)進行商品房預售，應當向承購人出示?商品房預售許可證》。售樓廣告和表明書必須載明?商品房預售許可證》的批準文號。〞開發(fā)商沒有按照該規(guī)定‘向買受人出示’和沒有在‘售樓廣告和表明書必須載明?商品房預售許可證》的批準文號’，均應當認定為“成心隱瞞〞行為。

第三、如果開發(fā)商既有‘成心隱瞞’或‘提供假證’，又基本就不能取得?商品房預售許可證明》的，而導致商品房買賣合同的目的就基本不能實現(xiàn)的話，購置人還可以選擇“解除合同〞，并可以請求雙倍返還。

但是，如果選擇解除合同的話，要特別慎重，因為合同的法定解除條件是有嚴格規(guī)定的。?合同法》第九十四條規(guī)定：“有以下情形之一的，當事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；

(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為說明不履行主要債務；

(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；

(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；

(五)法律規(guī)定的其他情形。〞

依據上述條款之規(guī)定，有兩種情形可以適用解除合同，一是因為未取得?商品房預售許可證》，而導致以后的商品房‘交付使用’或者‘產權辦證’遲延，經催告后在合理期限內仍未履行的；二是因為未取得?商品房預售許可證》，而導致不能實現(xiàn)合同目的。

附：相關知識：〔摘自?宜昌律師寇志中房產支招系列》

第一、商品房預售

依據?城市商品房預售管理方法》的規(guī)定，商品房預售，是指房地產開發(fā)經營企業(yè)〔開發(fā)商〕將正在建設中的房屋預先發(fā)售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。

第二、預售許可制度

我國對商品房預售實行預售許可制度，開發(fā)經營企業(yè)進行商品房預售，應當依法向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得?商品房預售許可證》后才可進行預售。未取得?商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。但現(xiàn)實中，由于種種原因，開發(fā)商卻經常違法操作，在未取得?商品房預售許可證》的情況下，與購房者簽訂買賣合同，預售商品房，嚴重損害購房者的合法權益，由此引發(fā)了許多糾紛。

第三、沒有取得預售許可證商品房買賣合同的效力

1法律：?合同法》第五十二條“有以下情形之一的，合同無效：〔五〕違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。〞

2行政法規(guī)：?城市商品房預售管理方法》第九條“開發(fā)經營企業(yè)進行商品房預售，應當向承購人出示?商品房預售許可證》。售樓廣告和表明書必須載明?商品房預售許可證》的批準文號。未取得?商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。〞

3司法解釋：最高人民法院?解釋》中明確規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。〞

適用要點三：商品房的銷售廣告和宣傳資料能否構成違約？

廣告銷售是樓盤的主要銷售途徑，廣闊的購房者對樓盤的了解也多是從廣告和宣傳資料開始，有相當局部的購房人根據樓盤廣告所宣傳的各種條件而決定是否購置該樓盤。實際交付的房屋或多或少與宣傳不符，糾紛由此而生，但購房人維權難度大，這就是廣告宣傳內容和宣傳資料會成為商品房買賣中投訴的熱點的原因。本文從商品房的銷售廣告和宣傳資料能否構成違約，構成違約的條件以及怎樣維權方面做些討論，以對廣闊的購房人以幫忙。

法條原文：?解釋》第3條："商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的表明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格確實定有重大影響的，應當視為要約。該表明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承當違約責任"?！?」「6」「7」「8」「9」「10」「11」「12」

適用要點：1.開發(fā)商一般的商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，不承當違約責任；但作出合乎法定條件的廣告宣傳，如果不兌現(xiàn)就有可能承當違約責任。

該條司法解釋認為，一般情況下商品房的銷售廣告和宣傳資料為"要約邀請"，開發(fā)商不會因此而承當違約責任；但是"出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的表明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格確實定有重大影響的，應當視為要約"，只要開發(fā)商作出的許諾合乎上述條件，即使沒有寫進合同，如果與實際交付的不一致的就要承當違約責任。

2.要開發(fā)商對廣告宣傳承當違約責任必須同時具備兩個條件。

條件一：表明和允諾的內容一定要具體確定。

商業(yè)廣告〔含宣傳資料〕的內容合乎"出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的表明和允諾具體確定"；內容具體確定，就是具體明確，從下面這個案例討論：

案例：李先生正在找房，看到某房屋銷售廣告“交樓條件一梯兩戶、南北通風〞，李先生非常喜歡該樓盤，于是簽署了該樓盤的?商品房買賣合同》。幾個月過去了，當李先生滿心歡喜的準備入住時，卻發(fā)現(xiàn)樓盤的設計和當初廣告上所寫的完全不同，所謂的“一梯兩戶、南北通風〞變成了“一梯三戶〞，就更談不上南北通風了，這讓李先生頓時有種上當受騙的感覺，立即要求與開展商解除合同。但開展商卻表示廣告上的一行小字已經寫明了“此廣告解釋權歸于開展商，一切條款以正式簽訂的合同為主。〞該廣告的內容沒有載入合同，不具有法律效力，已簽訂的合同不能解除。除此以外，如果李先生要單方解除合同，開展商將會查究李先生的違約責任。李先生郁悶不已，訴至法院。在這個案例中，李先生對一梯兩戶型和一梯三戶型房屋的看法直接影響到房屋的銷售價格，開展商所作出的銷售廣告內容中，對戶型設計作出了具體的承諾，因此應當視為一種要約，即使開展商在廣告上注明“此廣告的解釋權歸開展商〞，但也不能據此來逃避相應的法律責任。對于該廣告的表明，雖然沒有載入預售合同，但也應視為合同內容，具有法律效力。所以，該案中的開展商已經違反了合同的.規(guī)定，應當承當相應的違約責任。法院判決李先生勝訴。

還要注意該解釋中幾個術語的含義：

a．廣告范圍：廣告是針對開發(fā)范圍內所作的，對開發(fā)范圍外所作的表明和允諾并不受此條款約束，這就波及到廣告宣傳的范圍問題，有一個業(yè)主投訴說我們小區(qū)開發(fā)商承諾的班車沒有了，可開發(fā)商抗辯的很合情合理，我們一共有三期開發(fā)，這只是第一期，等到全部開發(fā)完了就會兌現(xiàn)的。

b．"廣告"：是指商業(yè)廣告，"商品房銷售廣告"是指廣義上的廣告，包括媒體廣告，如報刊雜志上的印刷廣告、播送電視廣告和招貼廣告；售樓書及各種宣傳材料；施工現(xiàn)場的廣告牌；樣板房展示等。

c．"表明和允諾"：是指房地產開發(fā)商利用播送、電視、報紙、期刊等新聞媒體的廣告欄目或自行印制售樓宣傳資料、設置戶外廣告、樣板房等形式，在宣傳和介紹商品房的同時，作出的對購置商品房特定事項的表明或者對商品房質量的聲明、陳說?！?】【6】【7】【8】【9】【10】【11】【12】

d．"相關設施"：指商品房的根底設施和相關配套設施包括供暖、供電、供水、小區(qū)景觀、小區(qū)內道路、停車場等等；公共配套設施包括商品房規(guī)劃范圍內以及商品房規(guī)劃范圍外的配套，如商業(yè)、效勞業(yè)以及醫(yī)療教育、公共交通等公共設施配套。

條件二：對合同的訂立和房價確實定有重大影響。

"對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格確實定有重大影響"，但什么是"對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格確實定有重大影響"，實踐中很難掌握。就此點而言，對開發(fā)商還是很有壓力的，但對購房人訴訟來講也是有很大風險的，這一點該怎么做，聰慧的業(yè)主會在聰慧的律師的指導下突破的，辦案技巧在此不便討論。

該條款運用了?合同法》有關"要約"以及"要約邀請"的概念。根據?合同法》第15條規(guī)定，商業(yè)廣告在一般情況下屬"要約邀請"，但如果商業(yè)廣告合乎了要約要件即構成"要約"。

合乎上述兩個條件的廣告沒有寫入合同，開發(fā)商也要負違約責任。

“該表明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承當違約責任〞。注意該條款與以前的?商品房銷售管理方法》有很大的不同，?商品房銷售管理方法》第十四條:“房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介業(yè)務機構發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應當執(zhí)行?中華人民共和國廣告法》、?房地產廣揭發(fā)布暫行規(guī)定》等有關規(guī)定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。〞第十五條：“房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介業(yè)務機構發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。〞

可以看出，在該解釋出臺以前，如果廣告內容不寫入合同，則廣告就不成為合同一局部，開發(fā)商就無須對廣告內容承當責任。而這次的司法解釋卻特別嚴格，即只要廣告內容構成要約，不論這些廣告內容是否在商品房購銷合同中表述，開發(fā)商都有可能因為不實承諾而承當責任。這是對購房人愛護力度的加大。

適用要點四：商品房買賣合同未能訂立，能不能退還定金？

在商品房買賣過程中，先簽一份認購協(xié)議書然后交付定金，在有些地方干脆連認購協(xié)議也沒有，直接交付一定數量的定金，待樓盤開盤后再簽訂商品房買賣合同，這已成為商品房買賣的一個慣例。然而，在具體實踐中，有關“購房定金〞的糾紛屢見不鮮。特別是一些購房者在交完定金后，由于種種原因不想買下訂購的房子，則在這種情況下，購房者已付的定金到底能不能退還？寇志中律師針對?解釋》相關規(guī)定，探討如下。法條連接：1．?解釋》第四條“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。〞2．?商品房銷售管理方法》第二十二條“不合乎商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。合乎商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。〞3．?城市商品房預售管理方法》第六條“商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得?商品房預售許可證》。未取得?商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。〞4．最高人民法院?關于適用〈中華人民共和國擔保法〉假設干問題解釋》第一百一十八條“當事人交付留置金、擔保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，不予支持。〞：〖5〗〖6〗〖7〗〖8〗〖9〗〖10〗〖11〗〖12〗

適用要點：

一、出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，該定金在性質上為立約定金。所謂立約定金，是為保證正式締約的定金。當事人訂立合同已經做了必要準備，相互間就合同內容已根本取得一致，但因為存在一些未定情形，當事人不愿意放棄成立合同的時機，于是采取立約定金來實現(xiàn)當事人之間的相互信任，以求最終成立合同，完成交易。當事人約定立約定金的，交付定金的當事人無故拒絕訂立合同時，丟失定金，收受定金的當事人無故拒絕訂立主合同時，應當雙倍返還定金。

注意：在商品房買賣合同訂立前收取的款項，可能為擔保金、訂約金、押金、訂金或者預付款等，對這里所講的定金一定要約定分明，一是明確寫明為交付“定金〞，或者明確約定該款項的處理方法為：認購人不按照約定訂立商品房買賣合同的，該款不退，出賣人的原因不能訂立商品房買賣合同的，雙倍返還。這種約定實際上定金性質。只有明確約定是定金的，才適用定金法那么，否那么，“當事人交付留置金、擔保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，不予支持。〞

二、“定金〞究竟該不該退，要區(qū)別情況對待：

一)．開發(fā)商應當返還定金的情形：1.“因不能歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的〞。開發(fā)商通過認購方式向購房人收受定金作為訂立?商品房買賣合同》擔保的，如果因屬不可歸責于當事人雙方的事由，導致?商品房買賣合同》未能訂立，那么開發(fā)商應當將定金返還買受人。

“因不能歸責于當事人雙方的事由〞怎么認定？

業(yè)界人士均認為，雙方僅僅因正式合同、有關補充協(xié)議之內容無法達成一致，而與認購意向書內容無關，致使簽約不成的，那么雙方不存在違約行為，屬于“因不能歸責于當事人雙方的事由〞，開發(fā)商應將定金全額返還購房者。如：?認購協(xié)議》并未明確約定商品房的價格、面積、朝向等具體條件，而是把這些條件留待以后由雙方協(xié)商，假設后來雙方不能就這些條件協(xié)商一致，導致不能簽訂?商品房買賣合同》，此時，因當事人雙方對?商品房買賣合同》未能訂立均沒有過錯，故開發(fā)商應當將定金返還買受人。

因不可抗力或者政府原因導致合同不能訂立的，屬于“因不能歸責于當事人雙方的事由〞，開發(fā)商應將定金全額返還購房者。

2.不合乎商品房銷售條件的，或者開發(fā)商向購房人提供的證明文件不真實或有瑕疵，致使未能訂立?商品房買賣合同》的，開發(fā)商向買受人收取的定金應當返還。如果開發(fā)商本身不具備房屋銷售或預售條件，導致?認購協(xié)議》無效的，開發(fā)商應返還定金并承當締約差錯責任。

?商品房銷售管理方法》第二十二條第一款規(guī)定：“不合乎商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。〞

3．沒有明確約定為定金性質的預收款項，不論誰的原因未能訂立商品房買賣合同的，開發(fā)商應當返還。

?商品房銷售管理方法》第二十二條第一款規(guī)定：“合乎商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。〞?5》?6》?7》?8》?9》?10》?11》?12》

二〕開發(fā)商有權拒絕返還定金的情形：

如果因購房人一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定，開發(fā)商有權拒絕返還定金。購房人一方的原因常有：

1〕?認購協(xié)議》已就日后簽訂的商品房買賣合同的某些條件作了明確約定，而購房人卻不同意按這些條件簽訂?商品房買賣合同》，導致未能訂立商品房買賣合同，顯然購房人明顯存在違約行為，故開發(fā)商有權拒絕返還定金。

2〕?認購協(xié)議》明確約定購房人必須在一定期限內與開發(fā)商商談?商品房買賣合同》的簽訂事宜，否那么定金不退。購房人成心拖延，不按照?認購協(xié)議》規(guī)定的日期前往簽訂商品房買賣合同的，屬購房人違約，開發(fā)商有權拒絕返還定金。

三〕開發(fā)商雙倍返還定金的情形：

如果因開發(fā)商一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定，開發(fā)商應承當雙倍返還定金的違約責任。開發(fā)商一方的原因常有：

1．開發(fā)商提出與?認購協(xié)議》約定不同的條件，致使?商品房買賣合同》未能訂立的，那么開發(fā)商應承當雙倍返還定金的違約責任。

2．由于開發(fā)商的原因而不是政府原因，小區(qū)配套設施、綠地草坪等規(guī)劃做了變更，致使?商品房買賣合同》未能訂立的，那么開發(fā)商應承當雙倍返還定金的違約責任。

3．?認購協(xié)議》明確約定在一定期限內商談?商品房買賣合同》的簽訂事宜，如果開發(fā)商在上述期限內將該認購房屋轉售第三人或與第三人再次簽訂?認購協(xié)議》，導致雙方不能簽訂?商品房買賣合同》的，屬開發(fā)商違約，應雙倍返還定金。

四〕?解釋》第五條：“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備?商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。〞如果認購書中對商品房的價格、房號、面積、朝向等主要問題做了約定，就具備了商品房買賣合同的主要內容，如果出賣人已經按照約定收受購房款的，那么該?認購協(xié)議》應當定性為商品房買賣合同。則，協(xié)議中如果波及定金問題，那么依據?合同法》、?擔保法》之規(guī)定來處理，不屬于這里討論的導致雙方不能簽訂?商品房買賣合同》的范圍。

購房者在簽訂?認購書》性質的協(xié)議時，給付定金、訂金、或預付款等時應當謹慎行事，以免損失定金。最理想的當然是，定金交得出去，如果不能達成商品房買賣合同時，又能拿得回來。仔細閱讀上面的分析，會有方法的。

適用要點五：商品房認購與商品房買賣合同

法條原文?解釋》第五條“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備?商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。〞

?商品房銷售管理方法》第十六條“商品房銷售時，房地產開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。

商品房買賣合同應當明確下列主要內容：

〔一〕當事人名稱或者姓名和住所；

(二)商品房根本狀況；

〔三〕商品房的銷售方式；

〔四〕商品房價款確實定方式及總價款、付款方式、付款時間；

〔五〕交付使用條件及日期；[1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12]

〔六〕裝飾、設備規(guī)范承諾；

〔七〕供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套根底設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；

〔八〕公共配套設施的產權歸屬；

〔九〕面積差別的處理方式；

〔十〕辦理產權登記有關事宜；

〔十一〕解決爭議的辦法；

〔十二〕違約責任；

〔十三〕雙方約定的其他事項。〞

一、什么是商品房認購？認購一般都發(fā)生在什么時期？認購的形式有哪些？

出賣人與買受人在簽訂合同前先行簽訂認購書，就房屋買賣有關事宜進行初步確認，并收取一定數量的定金作為訂立商品房買賣合同的擔保，這是當前商品房買賣的通常形式。

商品房認購，是指商品房買賣合同雙方當事人在簽訂預售契約或者買賣契約之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。在法理上，一般稱之為預約合同。簽訂預約合同的目的是約束雙方訂立本約。關于認購的法律性質認定問題，從認購書簽訂的過程和約定的內容看，認購書是當事人就簽訂商品房買賣合同相關事宜進行的約定，是約定當事人有義務在一定期限內簽訂買賣合同，不是對行為結果的直接確認，所以，認購書尚不屬于商品房買賣合同，應屬于商品房買賣合同的預約合同，即認購書與商品房買賣合同是預約與本約的關系，當事人交付的定金為立約定金。

認購的形式現(xiàn)實中常見的有：認購書、定購協(xié)議、預定協(xié)議等等。無論哪種形式，一般都意在對進一步簽訂商品房買賣合同作出約定，直接約定商品房的實質內容的不多見。

商品房認購一般在開發(fā)商已經辦妥開發(fā)工程的立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù)，開發(fā)工程已定型，但尚未取得商品房預售許可證的期間內簽訂。

二、如何認定名為商品房買賣認購協(xié)議，實為商品房買賣合同？

商品房買賣合同是當事人雙方標準相互之間行為的主要依據，因此在實踐中為明確詳細的寫明合同內容是非常重要的，為了標準商品房的交易行為，目前使用的商品房買賣合同文本一般是房地產管理部門擬訂的格式合同文本。

?解釋》第五條“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備?商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。〞

依據本條規(guī)定，認定商品房認購書實為商品房買賣合同，即認定預約實為本約，應當具備兩個條件：

條件一、具備?商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容；

條件二、出賣人已經按照約定收受購房款。

?商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的內容共有13條之多，?商品房買賣合同示范文本》約定的合同內容有25條之多。建設部XX年6月施行的?商品房銷售管理方法》第16條中對商品房銷售合同的內容做出比擬明確的規(guī)定：商品房銷售時，房地產開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確下列主要內容：(—)當事人名稱或者姓名和住所；(二)商品房根本狀況；(三)商品房的