上海奉賢海灣招商海廷西班牙別墅項目案例研究課件

奉賢海灣招商海廷項目研究交流MSN：jimlujun@2010-5-1奉賢海灣招商海廷項目研究交流MSN：jimlujun@hot基本資料項目名稱：招商海廷建筑類別：獨棟別墅占地面積:335429平方米容積率：0.33綠化率：45%總戶數:103主力面積段：200—300平米區(qū)域地址：奉賢海灣旅游區(qū)海灣路人民塘路口所屬板塊：奉賢海灣板塊開發(fā)商：招商地產代理商:新聚仁物業(yè)項目標簽：海灣區(qū)西班牙式純獨棟別墅社區(qū)海廷別墅充分利用奉賢天然的自然景觀和優(yōu)美的海濱自然環(huán)境以純正的西班牙貴族建筑配以托斯卡納風格的景觀，以小面積多功能的房型布局來打造濱海最大的國際別墅社區(qū)之一?；举Y料項目名稱：招商海廷項目標簽：海灣區(qū)西班牙式純獨棟別墅項目區(qū)位A4A20海灣休閑度假區(qū)杭州灣各種古跡遺址本案海灣鎮(zhèn)目前著力于打造海灣旅游度假區(qū)，相關資源配套具備，且交通通達性較佳，具備別墅存在的客觀條件由于區(qū)位靠海，可以很好的區(qū)別上海其余別墅特征，具備一定程度的排他性；別墅的競爭范圍集中在本區(qū)域內本案周邊含有碧海金沙、圣地亞哥、棕櫚灘高爾夫別墅等相關別墅，也客觀表明區(qū)域內別墅市場的存在地塊別墅市場判定產品定位研判整體規(guī)劃為純獨棟別墅，很好的和周邊項目區(qū)分，具備一定程度排他性周邊三個個案獨棟產品走戶型面積在300-500左右。由于產品單價高于競爭，本案戶型在200-300之間，很好的權衡總價區(qū)間，定位較妥整體定位在小戶型純獨棟產品，具備一定市場支持，定位準確項目區(qū)位A4A20海灣休閑度假區(qū)杭州灣各種古跡遺址本案海灣鎮(zhèn)地塊氣質人民塘路地塊整體窄開間，大進深，整體不夠方正地塊整體與三條市政道路相鄰，交通通達性佳，但整體私密性不佳地塊東南側臨天然水系，地塊較多區(qū)域可以享受到水系資源地塊內部含市政道路，該道路的存在破壞了地塊整體的私密性，也妨礙了未來的整體規(guī)劃項目周邊為別墅區(qū)，整體具備別墅氛圍整體地塊氣質尚可，無存在明顯弊端地塊氣質人民塘路地塊整體窄開間，大進深，整體不夠方正整體地塊整體規(guī)劃N會所別墅整體排布較為簡單，并未在區(qū)域內營造較大的公共景觀，屬于低容積率高密度排布方式由于并未人車分流設計，故大量的地面面積被車行道占據，故整體綠化率不高將會所擺放在路口位置，可以很好的展示小區(qū)整體形象，也便于人流的導入入口位置設置在人民塘路兩側，兼顧私密性和車行設計的考慮。若能在市政道路兩側設置一定景觀，將可營造較為良好的展示面項目首期動工區(qū)域位于會所的東側，可以在區(qū)域內較好的營造整體社區(qū)形象首期位置整體規(guī)劃為低容積率高密度的排布方式整體規(guī)劃N會所別墅整體排布較為簡單，并未在區(qū)域內營造較大的公動線設計整體并未人車分流設計，所有車庫均為地面車庫，小區(qū)整體噪聲會增加由于車行道位于地面，相較于人車分流別墅設計，整體地塊基于市場規(guī)律估計預計浪費10%占地面積獨棟別墅位于車道兩側，導入區(qū)域內存在各個方向入戶，東西向，南北向均存在，房型均好型不佳地面人行車道相較于人車分流設計成本降低很多入口位置入口設置在人民塘路地塊中間，同一位置可進入兩塊地塊，區(qū)域內展示面較好入口設置動線設置整體動線并未人車分流設置，社區(qū)品質因此降低很多動線設計整體并未人車分流設計，所有車庫均為地面車庫，小區(qū)整體建筑組團建筑排布采取傳統(tǒng)的兵營式排布，該排布的最大優(yōu)勢在于節(jié)省占地面積以達到容納更多建筑單體的目的東西向間距僅3米左右，南北向間距臨路方向間距10米左右，臨花園方向間距8米，整體距離感緊促，獨棟別墅的私密性未能得到較好體現整體排布走緊湊型路線，且基本無公共景觀建筑組團走緊湊型路線，整體私密性較弱建筑組團建筑排布采取傳統(tǒng)的兵營式排布，該排布的最大優(yōu)勢在于節(jié)豎向設計地平線首層首層地下室地下室二層二層三層三層人工堆土南向露臺北向露臺入戶方向入口處入內感覺到明顯的坡度通過整體道路堆坡技術，保持地下室空間始終高于地平線，如此設計可以保證地下室不受潮濕滲水的煩惱地下室整體層高在3米左右，區(qū)域無壓抑感地下室空間為贈送空間，且日后使用率極高，極大的提升了產品的附加值單體豎向設計剖面通過道路堆坡使地下室高于地平線，此乃招商海廷一大亮點車行道豎向設計地平線首層首層地下室地下室二層二層三層三層人工堆土南擁有南向露臺的地下室采光完全沒有問題，且空間感較好?；究梢宰鳛槭讓觼硎褂脫碛斜毕蚵杜_的地下室采光還是通過傳統(tǒng)天井的方式采光，采光效果要弱于擁有南向露臺的地下室。但其北向露臺贈送的面積要遠遠大于擁有南向地下露臺的戶型豎向設計擁有南向露臺的地下室采光完全沒有問題，且空間感較好。基本可以建筑風格純粹的西班牙風格，建筑整體也較為節(jié)約成本局部鑲嵌文化石，提升建筑層次感微斜坡頂，頂部鋪設圓筒瓦片，強烈的西班牙風格西班牙風格特征之一：圓形門窗細節(jié)也很西班牙一米陽臺，圓形設計，鏤空雕花圍欄整體外立面為米白色涂料，色調偏向于地中海感覺建筑風格純粹的西班牙風格，建筑整體也較為節(jié)約成本局部鑲嵌文化景觀設計景觀設計較弱，除展示面外基本無公共景觀，其余綠化面積均靠自家花園實現唯一的景觀組團設置在入口展示面，從目前的實景效果來看相當簡陋，未能較好的展示整體社區(qū)品牌形象自家花園面積雖大，但實際只幫客戶鋪設草皮，實際景觀效果不好景觀設計景觀設計較弱，除展示面外基本無公共景觀，其余綠化面積景觀細節(jié)車道位置均會設置相對應的植被綠化，以降低噪音帶來的影響，并且提升別墅私密性景觀小品也較為粗糙景觀細節(jié)車道位置均會設置相對應的植被綠化，以降低噪音帶來的影建筑單體整體戶型較為方正，開間進深尺度適中可以發(fā)現，建筑單體四面加大開窗面，提升整體采光效果由于采光效果較好，單體放棄大量退臺設計，陽臺設計也更多的運用一米陽臺來體現西班牙風格頂層坡頂設置，主臥最高層高過四米車庫設置在一層入口處，獨立車庫設置，觀察僅一個車位建筑單體整體戶型較為方正，開間進深尺度適中戶型特點大面積的附加值贈送，高面積利用率對于首批推出的房源，戶型均強調超大的使用面積實現途徑：通過堆坡技術，地下室可以作為首層使用，采光沒有問題贈送超大的南北露臺提升空間感地下室最大戶型地下室高于平面，采光效果好，地下室利用率高北向大露臺地塊最北向戶型贈送超大北露臺，面積約100平米其實主要的戶型設置還是如圖所示，贈送面積適中戶型特點大面積的附加值贈送，高面積利用率對于首批推出的房源，戶型設計戶型設計無較大抗性，在此不做詳細分析戶型設計戶型設計無較大抗性，在此不做詳細分析樣板房設計雖然地下室采光較好，但由于不通風，不能像戶型設置樣設置臥室樣板房設置中將北向空間設置成品酒室，也在暗示顧客該區(qū)間僅可用作儲藏室由于地下室為該戶型的主要特點，故樣板房設計故意在露臺處擺放餐桌，以體現整體的采光效果品酒室露臺地下室功能區(qū)域樣板房設計樣板房設計雖然地下室采光較好，但由于不通風，不能像戶型設置樣樣板房設計一層挑高部分設計整體挑高部分設計成歐式，體現尊貴感通過現場觀察，可以通過鋪設夾層增加使用面積，但根據潛在客戶觀察，大家均無意向在此鋪設夾板，原先的空間設計已較為合理樣板房設計一層挑高部分設計整體挑高部分設計成歐式，體現尊貴感謝謝觀賞，歡迎指教交流MSN：jimlujun@2010-5-1謝謝觀賞，歡迎指教交流MSN：jimlujun@hotmai奉賢海灣招商海廷項目研究交流MSN：jimlujun@2010-5-1奉賢海灣招商海廷項目研究交流MSN：jimlujun@hot基本資料項目名稱：招商海廷建筑類別：獨棟別墅占地面積:335429平方米容積率：0.33綠化率：45%總戶數:103主力面積段：200—300平米區(qū)域地址：奉賢海灣旅游區(qū)海灣路人民塘路口所屬板塊：奉賢海灣板塊開發(fā)商：招商地產代理商:新聚仁物業(yè)項目標簽：海灣區(qū)西班牙式純獨棟別墅社區(qū)海廷別墅充分利用奉賢天然的自然景觀和優(yōu)美的海濱自然環(huán)境以純正的西班牙貴族建筑配以托斯卡納風格的景觀，以小面積多功能的房型布局來打造濱海最大的國際別墅社區(qū)之一?；举Y料項目名稱：招商海廷項目標簽：海灣區(qū)西班牙式純獨棟別墅項目區(qū)位A4A20海灣休閑度假區(qū)杭州灣各種古跡遺址本案海灣鎮(zhèn)目前著力于打造海灣旅游度假區(qū)，相關資源配套具備，且交通通達性較佳，具備別墅存在的客觀條件由于區(qū)位靠海，可以很好的區(qū)別上海其余別墅特征，具備一定程度的排他性；別墅的競爭范圍集中在本區(qū)域內本案周邊含有碧海金沙、圣地亞哥、棕櫚灘高爾夫別墅等相關別墅，也客觀表明區(qū)域內別墅市場的存在地塊別墅市場判定產品定位研判整體規(guī)劃為純獨棟別墅，很好的和周邊項目區(qū)分，具備一定程度排他性周邊三個個案獨棟產品走戶型面積在300-500左右。由于產品單價高于競爭，本案戶型在200-300之間，很好的權衡總價區(qū)間，定位較妥整體定位在小戶型純獨棟產品，具備一定市場支持，定位準確項目區(qū)位A4A20海灣休閑度假區(qū)杭州灣各種古跡遺址本案海灣鎮(zhèn)地塊氣質人民塘路地塊整體窄開間，大進深，整體不夠方正地塊整體與三條市政道路相鄰，交通通達性佳，但整體私密性不佳地塊東南側臨天然水系，地塊較多區(qū)域可以享受到水系資源地塊內部含市政道路，該道路的存在破壞了地塊整體的私密性，也妨礙了未來的整體規(guī)劃項目周邊為別墅區(qū)，整體具備別墅氛圍整體地塊氣質尚可，無存在明顯弊端地塊氣質人民塘路地塊整體窄開間，大進深，整體不夠方正整體地塊整體規(guī)劃N會所別墅整體排布較為簡單，并未在區(qū)域內營造較大的公共景觀，屬于低容積率高密度排布方式由于并未人車分流設計，故大量的地面面積被車行道占據，故整體綠化率不高將會所擺放在路口位置，可以很好的展示小區(qū)整體形象，也便于人流的導入入口位置設置在人民塘路兩側，兼顧私密性和車行設計的考慮。若能在市政道路兩側設置一定景觀，將可營造較為良好的展示面項目首期動工區(qū)域位于會所的東側，可以在區(qū)域內較好的營造整體社區(qū)形象首期位置整體規(guī)劃為低容積率高密度的排布方式整體規(guī)劃N會所別墅整體排布較為簡單，并未在區(qū)域內營造較大的公動線設計整體并未人車分流設計，所有車庫均為地面車庫，小區(qū)整體噪聲會增加由于車行道位于地面，相較于人車分流別墅設計，整體地塊基于市場規(guī)律估計預計浪費10%占地面積獨棟別墅位于車道兩側，導入區(qū)域內存在各個方向入戶，東西向，南北向均存在，房型均好型不佳地面人行車道相較于人車分流設計成本降低很多入口位置入口設置在人民塘路地塊中間，同一位置可進入兩塊地塊，區(qū)域內展示面較好入口設置動線設置整體動線并未人車分流設置，社區(qū)品質因此降低很多動線設計整體并未人車分流設計，所有車庫均為地面車庫，小區(qū)整體建筑組團建筑排布采取傳統(tǒng)的兵營式排布，該排布的最大優(yōu)勢在于節(jié)省占地面積以達到容納更多建筑單體的目的東西向間距僅3米左右，南北向間距臨路方向間距10米左右，臨花園方向間距8米，整體距離感緊促，獨棟別墅的私密性未能得到較好體現整體排布走緊湊型路線，且基本無公共景觀建筑組團走緊湊型路線，整體私密性較弱建筑組團建筑排布采取傳統(tǒng)的兵營式排布，該排布的最大優(yōu)勢在于節(jié)豎向設計地平線首層首層地下室地下室二層二層三層三層人工堆土南向露臺北向露臺入戶方向入口處入內感覺到明顯的坡度通過整體道路堆坡技術，保持地下室空間始終高于地平線，如此設計可以保證地下室不受潮濕滲水的煩惱地下室整體層高在3米左右，區(qū)域無壓抑感地下室空間為贈送空間，且日后使用率極高，極大的提升了產品的附加值單體豎向設計剖面通過道路堆坡使地下室高于地平線，此乃招商海廷一大亮點車行道豎向設計地平線首層首層地下室地下室二層二層三層三層人工堆土南擁有南向露臺的地下室采光完全沒有問題，且空間感較好?；究梢宰鳛槭讓觼硎褂脫碛斜毕蚵杜_的地下室采光還是通過傳統(tǒng)天井的方式采光，采光效果要弱于擁有南向露臺的地下室。但其北向露臺贈送的面積要遠遠大于擁有南向地下露臺的戶型豎向設計擁有南向露臺的地下室采光完全沒有問題，且空間感較好?；究梢越ㄖL格純粹的西班牙風格，建筑整體也較為節(jié)約成本局部鑲嵌文化石，提升建筑層次感微斜坡頂，頂部鋪設圓筒瓦片，強烈的西班牙風格西班牙風格特征之一：圓形門窗細節(jié)也很西班牙一米陽臺，圓形設計，鏤空雕花圍欄整體外立面為米白色涂料，色調偏向于地中海感覺建筑風格純粹的西班牙風格，建筑整體也較為節(jié)約成本局部鑲嵌文化景觀設計景觀設計較弱，除展示面外基本無公共景觀，其余綠化面積均靠自家花園實現唯一的景觀組團設置在入口展示面，從目前的實景效果來看相當簡陋，未能較好的展示整體社區(qū)品牌形象自家花園面積雖大，但實際只幫客戶鋪設草皮，實際景觀效果不好景觀設計景觀設計較弱，除展示面外基本無公共景觀，其余綠化面積景觀細節(jié)車道位置均會設置相對應的植被綠化，以降低噪音帶來的影響，并且提升別墅私密性景觀小品也較為粗糙景觀細節(jié)車道位置均會設置相對應的植被綠化，以降低噪音帶來的影建筑單體整體戶型較為方正，開間進深尺度適中可以發(fā)現，建筑單體四面加大開窗面，提升整體采光效果由于采光效果較好，單體放棄大量退臺設計，陽臺設計也更多的運用一米陽臺來體現西班牙風格頂層坡頂設置，主臥最高層高過四米車庫設置在一層入口處，獨立車庫設置，觀察僅一個車位建筑