深圳市牛欄項(xiàng)目管理及戰(zhàn)略管理知識(shí)方案課件

深圳華僑新苑

項(xiàng)目策劃書

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項(xiàng)目策劃書1一、項(xiàng)目案名建議定名為：龍華義烏小商品城案名理由：1.品牌需要：項(xiàng)目商業(yè)街及萬眾城小商品城均是以小商品經(jīng)營(yíng)為主，但缺乏品牌號(hào)召力，經(jīng)營(yíng)狀況不佳，經(jīng)營(yíng)輻射商圈有限，好的案名便于品牌迅速傳播2.定位需要：項(xiàng)目周邊商業(yè)項(xiàng)目眾多，已形成成熟的商圈，業(yè)態(tài)形式涵蓋了，高中低一站式休閑娛樂、購物商業(yè)鏈、義烏小商品城的定位范圍寬廣，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過程中，為了適應(yīng)市場(chǎng)需求可在項(xiàng)目案名不做調(diào)整的情況下，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)內(nèi)容微調(diào)，保存了品牌價(jià)值的延續(xù)3.項(xiàng)目營(yíng)銷需要：此案名市場(chǎng)中有一部分忠實(shí)投資及消費(fèi)客戶，更能得到市場(chǎng)認(rèn)同。一、項(xiàng)目案名建議定名為：龍華義烏小商品城案名理由：2二、項(xiàng)目商業(yè)模式針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)，結(jié)合投資經(jīng)營(yíng)需要，商業(yè)模式建議如下：1.物業(yè)直接購買，產(chǎn)權(quán)擁有（建議此模式優(yōu)選，此模式操作周期為一年內(nèi)）：取得物業(yè)后，對(duì)外進(jìn)行產(chǎn)權(quán)或租賃權(quán)的銷售，銷售對(duì)象為投資、自營(yíng)，項(xiàng)目采取3-5年內(nèi)統(tǒng)一返祖的模式操作，統(tǒng)一規(guī)劃、招商及運(yùn)營(yíng)管理，類似地產(chǎn)開發(fā)，好處在于，能快速實(shí)現(xiàn)資金回報(bào)，還可以用物業(yè)進(jìn)行融資，基本上可以實(shí)現(xiàn)資金投入的2倍左右的回籠2.長(zhǎng)期租賃：實(shí)現(xiàn)40年左右的租賃權(quán)，完全進(jìn)行租賃權(quán)銷售，操作手法同上3.短期包租：實(shí)現(xiàn)十年以上的租賃權(quán)，由于租賃權(quán)時(shí)間的局限，項(xiàng)目只能采取二房東租金差價(jià)賺取投資回報(bào)，此方式融資渠道有限，回報(bào)周期較長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)有一定的不確定性二、項(xiàng)目商業(yè)模式針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)，結(jié)合投資經(jīng)營(yíng)需要，商業(yè)模式建議3——我們對(duì)義烏小商品批發(fā)城的認(rèn)識(shí)中國(guó)小商品批發(fā)城創(chuàng)建于1982年，是我國(guó)最早創(chuàng)辦的專業(yè)市場(chǎng)之一。曾經(jīng)連續(xù)13年位居全國(guó)工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)榜首，被國(guó)家質(zhì)檢總局授予“重質(zhì)量、守信譽(yù)”市場(chǎng)榮譽(yù)稱號(hào)，是我國(guó)最具影響力的小商品出口基地。義烏小商品批發(fā)城擁有34個(gè)產(chǎn)業(yè)，1502個(gè)大類、32萬種商品，幾乎囊括了工藝品、飾品、小五金、日用百貨、雨具、電子電器、玩具、化妝品、文體、襪業(yè)、副食品、鐘表、線帶、針棉、紡織品、領(lǐng)帶、服裝等所有日用工業(yè)品的一站式商品市場(chǎng)。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以物美價(jià)廉，應(yīng)有盡有的鮮明特色，為經(jīng)營(yíng)投資者提供了強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力義務(wù)小商品批發(fā)城擁有先進(jìn)而發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理體系，為投者的經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供了有力保障品牌號(hào)召力市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力持續(xù)發(fā)展力三、義烏的認(rèn)識(shí)——我們對(duì)義烏小商品批發(fā)城的認(rèn)識(shí)中國(guó)小商品批發(fā)城創(chuàng)建于1984四、義烏小商品批發(fā)城研究范圍的界定義務(wù)小商品批發(fā)城做為專業(yè)的工藝商品批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)駐深圳，將極大的吸引眾多投資經(jīng)營(yíng)者的眼球。通過研究范圍的界定以及地區(qū)相關(guān)商品市場(chǎng)的研究，為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位以及業(yè)態(tài)比例提供有力的市場(chǎng)支撐，并為項(xiàng)目的整體運(yùn)作策略以及目標(biāo)客戶的鎖定提供有效的依據(jù)。同時(shí)為豐富項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，發(fā)揮珠三角區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢(shì)和后續(xù)經(jīng)營(yíng)的便利提供客觀的論證。界定研究范圍——深圳周邊和義烏市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)調(diào)查四、義烏小商品批發(fā)城研究范圍的界定義務(wù)小商品批發(fā)城做為專業(yè)的5惠州區(qū)域——惠州水東路小商品經(jīng)營(yíng)比例

小商品經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)品種間數(shù)具體比例日用百貨3626食品3022文具、玩具1814民間用品1511針織用品43小五金86服裝65茶葉86花藝65鞋22合計(jì)133地理位置：位于水東西路鋪位面積：主力鋪位在50—60平方米經(jīng)營(yíng)方式：以批發(fā)為主，兼有零售進(jìn)貨點(diǎn)：主要以廣州為主，東莞有一部分租金：20—60元/平米·月具體比例圖如下

惠州區(qū)域——惠州水東路小商品經(jīng)營(yíng)比例小商品經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)品種6東莞區(qū)域——

富民商業(yè)大廈

經(jīng)營(yíng)品種分類統(tǒng)計(jì)經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)面積（m2）經(jīng)營(yíng)戶數(shù)（家）比例飾品類50041各類飾品針織內(nèi)衣類60044針織品、內(nèi)衣日用百貨類403傘、塑料桌布、衛(wèi)生紙洗滌化妝品類20021洗滌用品、化妝品皮具1009皮帶、錢包文體用品類605文具、體育用品表類404鐘表、手表小家電202電吹風(fēng)、錄音機(jī)小食品202奶粉、飲料、餅干禮品202打火機(jī)等包裝袋202塑料袋、紙袋帽子、眼鏡201兒童玩具403小型玩具合計(jì)約1680m平米139富民小商品經(jīng)營(yíng)區(qū)域規(guī)劃鋪位共124個(gè)，皆以獨(dú)立鋪位的形式經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)模式為批發(fā)。批發(fā)經(jīng)營(yíng)面（按使用面積計(jì)）約在6——12平米之間。由于商機(jī)突現(xiàn)，目前大約有十多間加位小商品經(jīng)營(yíng)攤位。東莞區(qū)域——富民商業(yè)大廈經(jīng)營(yíng)品種分類統(tǒng)計(jì)經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)面積7東莞區(qū)域——

富民商業(yè)大廈

經(jīng)營(yíng)面積分析經(jīng)營(yíng)商戶數(shù)量分析

東莞區(qū)域——富民商業(yè)大廈經(jīng)營(yíng)面積分析經(jīng)營(yíng)商戶數(shù)量分析8經(jīng)營(yíng)分區(qū)圖該市場(chǎng)位于黃河時(shí)裝城以北，港口路以西，與虎門排污河圍繞的區(qū)域內(nèi)，分布在廣貿(mào)大廈、永豐樓、永業(yè)樓、永安樓、永興樓一層，形成了虎門小商品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)組團(tuán)。在經(jīng)營(yíng)分區(qū)上沒有嚴(yán)格的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。均以獨(dú)立街鋪的形式經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)模式以批發(fā)為主。經(jīng)營(yíng)品種分類統(tǒng)計(jì)該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的小商品主要以文體用品和針織內(nèi)衣為主，以帽子、眼鏡、音像制品、辦公設(shè)備、工藝禮品、包裝袋、皮具、飾品、嬰兒用品等為輔，商品輻射全國(guó)。由于均以街鋪的形式經(jīng)營(yíng)，其經(jīng)營(yíng)面積較大，皆在30-----80平米（使用面積）之間。東莞區(qū)域——國(guó)貿(mào)精品廣場(chǎng)

經(jīng)營(yíng)分區(qū)圖東莞區(qū)域——國(guó)貿(mào)精品廣場(chǎng)9東莞區(qū)域——國(guó)貿(mào)精品廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)面積（m2）經(jīng)營(yíng)戶數(shù)（家）印章、制卡301帽子、眼鏡1803針織內(nèi)衣120015辦公耗材及設(shè)備2002包裝袋1002塑料花、禮品2404文具4004音像制品801手機(jī)配件、電話卡602皮具401飾品1202模特架1001嬰兒用品601合計(jì)約2800平米39廣貿(mào)大廈一層街鋪永豐樓一層街鋪經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)面積（m2）經(jīng)營(yíng)戶數(shù)（家）針織602內(nèi)衣1503嬰兒用品702音像制品602文體用品602飾品1806鞋、包1204珠寶、玉器602玩具、禮品2406包裝袋501合計(jì)約1000平米30東莞區(qū)域——國(guó)貿(mào)精品廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)面積（m2）經(jīng)營(yíng)戶數(shù)（家10東莞區(qū)域——國(guó)貿(mào)精品廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)面積（m2）經(jīng)營(yíng)戶數(shù)（家）文體用品60011內(nèi)衣1203五金工具601針織品1202小電器601玩具、禮品601合計(jì)約500平米19經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)面積（m2）經(jīng)營(yíng)戶數(shù)（家）音像制品2009飾品703洗滌、化妝品802文體12040針織內(nèi)衣2605合計(jì)約700平米59永業(yè)樓一層街鋪永安樓一層街鋪永興樓一層街鋪經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)面積（m2）經(jīng)營(yíng)戶數(shù)（家）日用百貨40014文體503針織品20014五金工具501飾品601合計(jì)約800平米33東莞區(qū)域——國(guó)貿(mào)精品廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)面積（m2）經(jīng)營(yíng)戶數(shù)（家11東莞區(qū)域——國(guó)貿(mào)精品廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積分析經(jīng)營(yíng)商戶數(shù)量分析

東莞區(qū)域——國(guó)貿(mào)精品廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積分析經(jīng)營(yíng)商戶數(shù)量分析12廣州區(qū)域——小商品市場(chǎng)

主要調(diào)查的有國(guó)際玩具禮品城和華南國(guó)際小商品城兩處。這兩處市場(chǎng)都在海珠廣場(chǎng)附近，且經(jīng)營(yíng)的品種也大多相同。據(jù)商戶說，他們的貨其實(shí)大部分還是廣州和珠三角的貨，外面的還是少，江浙的貨主要還是因?yàn)閮r(jià)格便宜，款式也比較新。另外還有些外國(guó)人在廣州辦貨，有新款搭配會(huì)賣的更好。據(jù)了解的情況看廣州的商戶要少量的貨主要目的有兩個(gè)方面1）江浙地區(qū)的小商品品種多，且款式新，可以帶動(dòng)本地貨的銷售。2）進(jìn)少量的貨樣后自己可以找本地的加工廠進(jìn)行加工，主要做為樣版的用途。經(jīng)營(yíng)品種在市場(chǎng)所占比列

品種小飾品小首飾塑料制品工藝品女性化妝品所占比重25%15%15%12%15%品種布藝玩具香蕈太陽鏡工藝禮品所占比重3%1.5%3%3%2.5%品種水晶制品其他雜類

所占比重3%2%

以下%是指在該品種中的比例

經(jīng)營(yíng)品種所占比例經(jīng)營(yíng)品種所占比例小飾品15%小首飾10%塑料制品15%工藝品10%玩具30%太陽鏡10%廣州區(qū)域——小商品市場(chǎng)主要調(diào)查的有國(guó)際玩具禮品城和華南國(guó)際13五、目標(biāo)區(qū)域鎖定義烏小商品城商業(yè)模式已經(jīng)深入人心，整體經(jīng)營(yíng)主要以義烏小商品以及區(qū)域內(nèi)和區(qū)域周邊主要涉及商品產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)形式進(jìn)行，由于我們項(xiàng)目規(guī)模不大，我們把目標(biāo)客戶區(qū)域鎖定在深圳及珠三角區(qū)域內(nèi)的義烏小商品城的商家目標(biāo)客戶區(qū)域義烏及其周邊區(qū)域區(qū)域及周邊深圳批發(fā)商圈龍崗區(qū)域周邊城鎮(zhèn)五、目標(biāo)區(qū)域鎖定義烏小商品城商業(yè)模式已經(jīng)深入人心，整體經(jīng)營(yíng)主14六、目標(biāo)客戶定位義烏及其周邊地區(qū)的小商品批發(fā)商、廠商家客戶構(gòu)成區(qū)域周邊小商品生產(chǎn)廠家、代理商、經(jīng)銷商及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者意向從事小商品批發(fā)業(yè)的個(gè)人六、目標(biāo)客戶定位義烏及其周邊地區(qū)的小商品批發(fā)商、廠商家客區(qū)域15七、目標(biāo)客戶定位目標(biāo)群體說明目標(biāo)客戶客戶群體說明義烏及周邊客戶（此類客戶主要是為了體現(xiàn)義烏模式的純正，營(yíng)銷方式為先電銷待時(shí)機(jī)成熟安排一次現(xiàn)場(chǎng)）涉及業(yè)態(tài)日用百貨、小五金、小電器、各種珠寶、頭飾、玩具、工藝品、鐘表、文具辦公用品等。義烏的小商品批發(fā)商戶對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升意義重大，因此對(duì)于義烏商戶的招商，應(yīng)是項(xiàng)目早期招商工作的中心，在義烏范圍內(nèi)尋找各類業(yè)態(tài)合適的商戶進(jìn)行洽談工作，最終完成義烏商戶的引進(jìn)以帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的招商以及后續(xù)的經(jīng)營(yíng)。區(qū)域周邊小商品生產(chǎn)廠家、代理商、經(jīng)銷商深圳批發(fā)商代理商、經(jīng)銷商及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者針對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，在廣東省內(nèi)尋找有雄厚的產(chǎn)業(yè)、商戶為基礎(chǔ)，加強(qiáng)招商推廣的力度。區(qū)域內(nèi)的批發(fā)商，代理商以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者具有較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)能力，這部分客戶是項(xiàng)目招商經(jīng)營(yíng)的主體。意向從事小商品批發(fā)業(yè)的個(gè)人項(xiàng)目臨近龍崗區(qū)域主干道，并且本項(xiàng)目擁有“義烏小商品批發(fā)城“的強(qiáng)大品牌，對(duì)眾多意向從事小商品業(yè)的個(gè)人將產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力，同時(shí)從事小商品批發(fā)業(yè)成本較低，能極大的調(diào)動(dòng)意向從事小商品批發(fā)業(yè)的個(gè)人。七、目標(biāo)客戶定位目標(biāo)群體說明目標(biāo)客戶客戶群體說明義烏及周邊客16八、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位：1.品牌批發(fā)

、零售、品牌展示加盟等為一體，體現(xiàn)零售批發(fā)綜合功能和專業(yè)水準(zhǔn)。2.我們?cè)谡w市場(chǎng)定位上，努力營(yíng)造經(jīng)營(yíng)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)主體差異化，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品專業(yè)化原則，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)分的產(chǎn)品定位，打造出具有現(xiàn)代精品意識(shí)，符合目標(biāo)客戶心理需求的產(chǎn)品。3.努力體現(xiàn)義烏模式、義烏商家、義烏貨源、義烏管理八、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位：1.品牌批發(fā)

、零售、品牌展示加盟等17九、項(xiàng)目招商平面分割建議分割原則招商平面分割圖九、項(xiàng)目招商平面分割建議分割原則18通過鋪位分割合理布置主、輔通道、人流通道、賣場(chǎng)、布局、休閑空間，為鋪位今后升值奠定硬件基礎(chǔ)，也為銷售創(chuàng)造有利條件。合理設(shè)置單鋪進(jìn)深、面寬比例。以墻、柱為基準(zhǔn)，以主通道為人流導(dǎo)向，合理設(shè)置通道走向與寬度，保證商場(chǎng)內(nèi)部按照步行街要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，同時(shí)保持商場(chǎng)的通暢并美化商場(chǎng)整體布局。充分兼顧招商與經(jīng)營(yíng)的關(guān)系，鋪位分割做到可分可合“分小易租，合大好用”。分割原則通過鋪位分割合理布置主、輔通道、人流通道、賣場(chǎng)、布局、休閑空19數(shù)據(jù)說明主通道：3.2米，輔通道：2.5米主力鋪位：開間3-4米，進(jìn)深5-6米招商平面分割圖備注：具體鋪位分割（略）數(shù)據(jù)說明招商平面分割圖備注：具體鋪位分割（略）20銷售及招商目標(biāo)總規(guī)模約5000平方，銷售及招商同步進(jìn)行銷售及招商時(shí)間目標(biāo)為10個(gè)月去劃總房源的100%十、任務(wù)目標(biāo)及分解銷售及招商目標(biāo)銷售及招商時(shí)間目標(biāo)為10個(gè)月去劃總房源的10021階段推廣：本案推廣劃分為四個(gè)階段：第一階段第二階段第三階段引導(dǎo)期強(qiáng)銷期持續(xù)期第四階段尾盤期品牌慣性銷售理性訴求形象導(dǎo)入品牌提升優(yōu)勢(shì)深化強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)訴求強(qiáng)化公司品牌積累客戶忠誠(chéng)度蓄客預(yù)計(jì)完成總量45%預(yù)計(jì)完成總量的45%預(yù)計(jì)完成總量的10%階段推廣：本案推廣劃分為四個(gè)階段：第一階段第二階段第三階段引22促進(jìn)成交強(qiáng)銷期持續(xù)期甄別及旺銷重點(diǎn)工作3、營(yíng)銷資料準(zhǔn)備4、

辦公用品購買蓄水集客尾盤期引導(dǎo)期強(qiáng)化品牌1、售樓中心裝修2、營(yíng)銷道具準(zhǔn)備5、

營(yíng)銷人員培訓(xùn)7、

公關(guān)活動(dòng)6、

廣告宣傳推廣第一階段：營(yíng)銷引導(dǎo)期9、

商業(yè)戰(zhàn)略招商8、

整體vi引導(dǎo)系統(tǒng)節(jié)點(diǎn)工作重點(diǎn)促進(jìn)成交強(qiáng)銷期持續(xù)期甄別及旺銷重點(diǎn)工作3、4、蓄水集客尾盤23十一、廣告資源及平臺(tái)報(bào)紙戶外媒體電臺(tái)短信網(wǎng)絡(luò)十一、廣告資源及平臺(tái)戶外媒體電臺(tái)短信網(wǎng)絡(luò)24十二、租金策略及相關(guān)費(fèi)用建議整體租金策略其他相關(guān)費(fèi)用建議十二、租金策略及相關(guān)費(fèi)用建議整體租金策略25

由于本項(xiàng)目體量有5千余方，規(guī)模不大，并且商城在實(shí)際運(yùn)營(yíng)時(shí)將會(huì)有一個(gè)比較長(zhǎng)的啟動(dòng)期，要吸引租戶進(jìn)駐本商城，并且能與商城共同度過啟動(dòng)初期的艱難時(shí)期。建議本商城以免租期吸引和穩(wěn)住商戶，以期進(jìn)入良好的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。如果按照標(biāo)準(zhǔn)租金水平進(jìn)行實(shí)際招租的話，市場(chǎng)、商家勢(shì)必不接受，會(huì)對(duì)招商工作不利，確定實(shí)際招商租金水平從四個(gè)方面考慮。整體租金策略第一條：放水養(yǎng)魚，培育市場(chǎng)是招租工作的關(guān)鍵，需要給商家以信心，畢竟我們是市場(chǎng)的開拓者，有一定的風(fēng)險(xiǎn)。第二條：租金偏高，即使可以招滿并開業(yè)，但是商場(chǎng)很難長(zhǎng)久興旺，因?yàn)樵谑袌?chǎng)還不成熟的情況下，高租金無疑使商家增加成本、生意難做，這無異于“殺雞取卵”。第三條：初始租金低一點(diǎn)，等商場(chǎng)做旺后，再逐年上漲，經(jīng)營(yíng)者也比較容易接受。第四條：如果租金定的高，與目前現(xiàn)有成熟商場(chǎng)租金持平，甚至還高于他們，那么，我們就沒有招商的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，很可能出現(xiàn)招租周期長(zhǎng)，推廣難度大等問題，風(fēng)險(xiǎn)大，不宜采取。由于本項(xiàng)目體量有5千余整體租金策略第一條：放水養(yǎng)魚，26——其他相關(guān)費(fèi)用建議物業(yè)管理費(fèi)用空調(diào)費(fèi)用租賃保證金廣告費(fèi)用物業(yè)管理費(fèi)用根據(jù)周邊同類商場(chǎng)物業(yè)管理費(fèi)用以及工程部核算成本而定。參照其它等商場(chǎng)的收取標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目建議空調(diào)費(fèi)為5元/平方米·月（最終需工程部核算成本），按照實(shí)際使用日期月份收取。建議按每間保證金為該鋪位1－2個(gè)月標(biāo)準(zhǔn)租金（即租賃押金）一般商場(chǎng)，都會(huì)收取2～5元/平方米·月的廣告費(fèi)用，作為商場(chǎng)宣傳推廣基金，但從經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)成本和對(duì)廣告費(fèi)的接受程度考慮，項(xiàng)目組認(rèn)為廣告費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡量低一點(diǎn)，初期建議象征性收取?！渌嚓P(guān)費(fèi)用建議物業(yè)管理費(fèi)用空調(diào)費(fèi)用租賃保證金廣告費(fèi)用物27十三、整體推廣策略本項(xiàng)目招商目標(biāo)客戶可分為三部分主體：義烏及其周邊地區(qū)的小商品批發(fā)商、廠家區(qū)域周邊小商品生產(chǎn)廠家、代理商、經(jīng)銷商及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者意向從事小商品批發(fā)業(yè)的個(gè)人針對(duì)目標(biāo)客戶群體的不同，本項(xiàng)目特制定“差異化”的整體推廣策略以達(dá)到招商信息更好的傳達(dá)，保證招商工作的順利進(jìn)行。十三、整體推廣策略本項(xiàng)目招商目標(biāo)客戶可分為三部分主體：28十四、區(qū)域及周邊城鎮(zhèn)目標(biāo)客戶招商策略招商策略媒體推廣定點(diǎn)派單重點(diǎn)突破研討會(huì)報(bào)紙廣告路牌短信本項(xiàng)目的招商對(duì)象涉及深圳及周邊城鎮(zhèn)，因此針對(duì)不同小商品業(yè)態(tài)及區(qū)域，在常規(guī)的宣傳推廣策略下，還將有針對(duì)性采取符合業(yè)態(tài)及區(qū)域特點(diǎn)的推廣策略。十四、區(qū)域及周邊城鎮(zhèn)目標(biāo)客戶招商策略招商策略媒體推廣定點(diǎn)派單29——針對(duì)群體：局部區(qū)域的小商品業(yè)者、意向從事小商品業(yè)的個(gè)體——實(shí)施步驟：選擇相應(yīng)核心地段的路牌，聯(lián)系相應(yīng)廣告公司索要報(bào)價(jià)及相關(guān)費(fèi)用廣告公司設(shè)計(jì)路牌廣告，我公司協(xié)助實(shí)施。在深圳主流媒體發(fā)布招商信息，吸引經(jīng)營(yíng)者的注意力，使其進(jìn)駐龍華義烏小商品城?！槍?duì)群體：全市范圍內(nèi)的各類小商品、服裝、鞋業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)批發(fā)商戶、意向從事小商品批發(fā)業(yè)的個(gè)人?！獙?shí)施步驟：與各區(qū)域主流媒體聯(lián)系索要相應(yīng)的廣告報(bào)價(jià)廣告公司制作招商報(bào)版——媒體選擇：深圳特區(qū)報(bào)十五、區(qū)域及周邊城鎮(zhèn)目標(biāo)客戶招商策略路牌廣告手機(jī)短信——針對(duì)群體：深圳區(qū)域和周邊局部區(qū)域的小商品業(yè)者、意向從事小商品業(yè)的個(gè)體——實(shí)施步驟：聯(lián)系相關(guān)信息公司報(bào)紙廣告——針對(duì)群體：局部區(qū)域的小商品業(yè)者、意向從事小商品業(yè)的個(gè)體在30——針對(duì)群體：特定區(qū)域的小商品業(yè)者——實(shí)施步聚：廣告公司制作招商宣傳單張或小禮品，以便于進(jìn)行派單，我司根據(jù)實(shí)際招商的需要進(jìn)行派單區(qū)域的整體安排十六、區(qū)域及周邊城鎮(zhèn)目標(biāo)客戶招商策略利用這些在各個(gè)市場(chǎng)有影響商戶的進(jìn)駐信息來吸引那些處于觀望、猶豫的商戶來搶租本項(xiàng)目，造成好的市場(chǎng)效應(yīng)?！槍?duì)群體：小商品、服裝、鞋批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)部較有影響力的商戶，針對(duì)這些有實(shí)力在小商品、服裝、鞋市場(chǎng)內(nèi)有影響力的商戶進(jìn)行個(gè)別突破?！獙?shí)施步驟：找出具有影響力的商戶，走訪人員和招商人員通過走訪和派單在工作中了解各個(gè)市場(chǎng)那些商戶是具有較高的影響力。并找其進(jìn)行針對(duì)性的招商介紹同時(shí)了解其進(jìn)駐本市場(chǎng)的可能性及條件。根據(jù)了解的情況及時(shí)和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商處理，促盡快的進(jìn)駐本項(xiàng)目。組織珠三角地區(qū)小商品市場(chǎng)發(fā)展研討會(huì)通過義烏市場(chǎng)及相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)組織經(jīng)貿(mào)專家、行業(yè)領(lǐng)袖、義烏小商品商會(huì)和實(shí)力商戶，舉行珠三角地區(qū)小商品發(fā)展研討會(huì)，邀請(qǐng)各主流媒體電臺(tái)的記者參加，研討會(huì)舉行后在報(bào)紙上進(jìn)行一系列新聞炒做。定點(diǎn)派單重點(diǎn)突破發(fā)展研討會(huì)——針對(duì)群體：特定區(qū)域的小商品業(yè)者十六、區(qū)域及周邊城鎮(zhèn)目標(biāo)客31十七、媒體推廣策略——媒體的選擇：基本以深圳內(nèi)主流報(bào)紙媒體為主：如深圳特區(qū)報(bào)等?！獙?shí)施步驟：與各主流媒體聯(lián)系，索要相應(yīng)的廣告報(bào)價(jià)方案廣告設(shè)計(jì)報(bào)版項(xiàng)目招商的媒體推廣基本與招商推廣集中在一起，同時(shí)整個(gè)推廣進(jìn)度將以招商為主，因此媒體推廣僅以發(fā)布招商信息為主，擴(kuò)大目標(biāo)客戶的接觸率。報(bào)紙廣告適當(dāng)發(fā)布報(bào)紙招商廣告，增大目標(biāo)客戶接觸率。新聞推廣通過“跟著義烏一起賺大錢”為題材，進(jìn)行項(xiàng)目全方位的新聞背景炒作。十七、媒體推廣策略——媒體的選擇：項(xiàng)目招商的媒體推廣基本與招32十八、定點(diǎn)推廣定點(diǎn)推廣主要針對(duì)特定的客戶群體展開：深圳及周邊區(qū)域內(nèi)的商戶針對(duì)項(xiàng)目需要吸引的小商品批發(fā)業(yè)態(tài)集中區(qū)域進(jìn)行定點(diǎn)的推廣?！c(diǎn)推廣區(qū)域的設(shè)置：局部目標(biāo)客戶區(qū)域——定點(diǎn)推廣的手段：與當(dāng)?shù)孛襟w聯(lián)合舉行新聞發(fā)布會(huì)在當(dāng)?shù)孛襟w上發(fā)布廣告在定點(diǎn)推廣區(qū)域設(shè)立招商點(diǎn)，并配置看樓專車十八、定點(diǎn)推廣定點(diǎn)推廣主要針對(duì)特定的客戶群體展開：深圳及周邊33二、宣傳資料策劃十九、招商的必備條件

策劃設(shè)計(jì)“龍華義烏小商品批發(fā)城”畫冊(cè)部分

義烏小商品全面進(jìn)駐、市場(chǎng)全面升級(jí)，各區(qū)域小商品市場(chǎng)、各主流媒體聯(lián)合推廣，樹立商戶對(duì)市場(chǎng)未來經(jīng)營(yíng)的信心，并突出低經(jīng)營(yíng)成本，吸引商戶進(jìn)駐，以達(dá)到快速招商的目的。派單資料講清楚生意機(jī)會(huì)，投資回報(bào)，全新商業(yè)模式等。一、現(xiàn)場(chǎng)接待包裝二、宣傳資料策劃十九、招商的必備條件策劃設(shè)計(jì)“龍華義烏小商34二十、內(nèi)部規(guī)劃建議布局規(guī)劃及過道建議商場(chǎng)格局設(shè)計(jì)：商場(chǎng)商鋪采用全封閉式獨(dú)立鋪位。過道設(shè)計(jì)：商場(chǎng)布局宜緊湊，過道適當(dāng)，不宜過寬，否則不易積聚人氣，但也不宜過窄，降低商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次，建議主力過道寬度為3米，次通道寬度為2.5米。商場(chǎng)賣場(chǎng)設(shè)計(jì)建議商場(chǎng)內(nèi)部色調(diào)：采用通透的玻璃隔斷，色彩簡(jiǎn)單明快，讓人感覺視覺空間開闊。公共通道每隔數(shù)米，即懸掛小型吊旗，吊旗分藍(lán)、白色為主。VI、導(dǎo)示系統(tǒng)：作為現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理成熟的一個(gè)重要標(biāo)志，體現(xiàn)了商場(chǎng)對(duì)經(jīng)營(yíng)者，對(duì)顧客人性化的關(guān)懷?；A(chǔ)VI系統(tǒng)包括每層功能分區(qū)牌、經(jīng)營(yíng)品種牌、洗手間指示、電梯及緊急出口指示等。休閑設(shè)施：于樓梯附近、休閑廣場(chǎng)或位置較寬松的地方設(shè)置休閑椅，供采購者休息之用。二十、內(nèi)部規(guī)劃建議布局規(guī)劃及過道建議35二十一、內(nèi)裝建議公共部分裝修地面：全部地面建議用高級(jí)米黃色的拋光瓷磚，過道與鋪位間用10公分寬黑色長(zhǎng)條瓷磚分隔線區(qū)分。天花：整個(gè)商場(chǎng)天花統(tǒng)一噴白，統(tǒng)一吊頂。其中，公共通道部分采用藍(lán)色網(wǎng)格狀柵欄吊頂，照明用白熾燈管。柜臺(tái)及鋪位區(qū)用白色防火型扣板吊頂，照明用白熾燈管和黃色嵌入式射燈組合使用。墻面：ICI乳膠漆刷白。柱子：公共部分的柱子用鋁塑板包裝，并留有電源接頭和廣告燈箱位。鋪位裝修建議二十一、內(nèi)裝建議公共部分裝修鋪位裝修建議36二十二、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)推廣策略建議

1、承諾經(jīng)營(yíng)推廣基金前三年投入一定金額經(jīng)營(yíng)推廣基金，在深圳區(qū)域內(nèi)報(bào)紙、電視、電臺(tái)、投放廣告形成立體攻勢(shì)，力爭(zhēng)短期內(nèi)提高市場(chǎng)的知名度。2、建立義烏小商品批發(fā)城網(wǎng)站或與阿里巴巴合作完善網(wǎng)上商城，實(shí)現(xiàn)線上和線下同步模式、編輯、出版義烏小商品城?？?，隨時(shí)報(bào)導(dǎo)小商品城及義烏小商品行業(yè)有關(guān)動(dòng)態(tài)，刊登市場(chǎng)內(nèi)商家產(chǎn)品信息。3、定期在電視、報(bào)紙發(fā)布小商品城優(yōu)惠采購活動(dòng)廣告4、成立專業(yè)客戶聯(lián)誼部負(fù)責(zé)與深圳以及周邊城鎮(zhèn)的小商品市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)戶、小超市聯(lián)誼；定期邀請(qǐng)他們參加小商品城的有關(guān)活動(dòng)和新聞發(fā)布會(huì)，創(chuàng)造更多的生意機(jī)會(huì)；免費(fèi)向深圳及周邊地區(qū)小商品的經(jīng)銷商、專業(yè)市場(chǎng)等派發(fā)《義烏小商品城?？穼？?；定期舉行聯(lián)誼部客戶，采購特惠采購活動(dòng)。二十二、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)推廣策略建議1、承諾經(jīng)營(yíng)推廣基金37歡迎指導(dǎo)謝謝！歡迎指導(dǎo)謝謝！38

深圳華僑新苑

項(xiàng)目策劃書

深圳華僑新苑

項(xiàng)目策劃書39一、項(xiàng)目案名建議定名為：龍華義烏小商品城案名理由：1.品牌需要：項(xiàng)目商業(yè)街及萬眾城小商品城均是以小商品經(jīng)營(yíng)為主，但缺乏品牌號(hào)召力，經(jīng)營(yíng)狀況不佳，經(jīng)營(yíng)輻射商圈有限，好的案名便于品牌迅速傳播2.定位需要：項(xiàng)目周邊商業(yè)項(xiàng)目眾多，已形成成熟的商圈，業(yè)態(tài)形式涵蓋了，高中低一站式休閑娛樂、購物商業(yè)鏈、義烏小商品城的定位范圍寬廣，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過程中，為了適應(yīng)市場(chǎng)需求可在項(xiàng)目案名不做調(diào)整的情況下，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)內(nèi)容微調(diào)，保存了品牌價(jià)值的延續(xù)3.項(xiàng)目營(yíng)銷需要：此案名市場(chǎng)中有一部分忠實(shí)投資及消費(fèi)客戶，更能得到市場(chǎng)認(rèn)同。一、項(xiàng)目案名建議定名為：龍華義烏小商品城案名理由：40二、項(xiàng)目商業(yè)模式針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)，結(jié)合投資經(jīng)營(yíng)需要，商業(yè)模式建議如下：1.物業(yè)直接購買，產(chǎn)權(quán)擁有（建議此模式優(yōu)選，此模式操作周期為一年內(nèi)）：取得物業(yè)后，對(duì)外進(jìn)行產(chǎn)權(quán)或租賃權(quán)的銷售，銷售對(duì)象為投資、自營(yíng)，項(xiàng)目采取3-5年內(nèi)統(tǒng)一返祖的模式操作，統(tǒng)一規(guī)劃、招商及運(yùn)營(yíng)管理，類似地產(chǎn)開發(fā)，好處在于，能快速實(shí)現(xiàn)資金回報(bào)，還可以用物業(yè)進(jìn)行融資，基本上可以實(shí)現(xiàn)資金投入的2倍左右的回籠2.長(zhǎng)期租賃：實(shí)現(xiàn)40年左右的租賃權(quán)，完全進(jìn)行租賃權(quán)銷售，操作手法同上3.短期包租：實(shí)現(xiàn)十年以上的租賃權(quán)，由于租賃權(quán)時(shí)間的局限，項(xiàng)目只能采取二房東租金差價(jià)賺取投資回報(bào)，此方式融資渠道有限，回報(bào)周期較長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)有一定的不確定性二、項(xiàng)目商業(yè)模式針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)，結(jié)合投資經(jīng)營(yíng)需要，商業(yè)模式建議41——我們對(duì)義烏小商品批發(fā)城的認(rèn)識(shí)中國(guó)小商品批發(fā)城創(chuàng)建于1982年，是我國(guó)最早創(chuàng)辦的專業(yè)市場(chǎng)之一。曾經(jīng)連續(xù)13年位居全國(guó)工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)榜首，被國(guó)家質(zhì)檢總局授予“重質(zhì)量、守信譽(yù)”市場(chǎng)榮譽(yù)稱號(hào)，是我國(guó)最具影響力的小商品出口基地。義烏小商品批發(fā)城擁有34個(gè)產(chǎn)業(yè)，1502個(gè)大類、32萬種商品，幾乎囊括了工藝品、飾品、小五金、日用百貨、雨具、電子電器、玩具、化妝品、文體、襪業(yè)、副食品、鐘表、線帶、針棉、紡織品、領(lǐng)帶、服裝等所有日用工業(yè)品的一站式商品市場(chǎng)。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以物美價(jià)廉，應(yīng)有盡有的鮮明特色，為經(jīng)營(yíng)投資者提供了強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力義務(wù)小商品批發(fā)城擁有先進(jìn)而發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理體系，為投者的經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供了有力保障品牌號(hào)召力市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力持續(xù)發(fā)展力三、義烏的認(rèn)識(shí)——我們對(duì)義烏小商品批發(fā)城的認(rèn)識(shí)中國(guó)小商品批發(fā)城創(chuàng)建于19842四、義烏小商品批發(fā)城研究范圍的界定義務(wù)小商品批發(fā)城做為專業(yè)的工藝商品批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)駐深圳，將極大的吸引眾多投資經(jīng)營(yíng)者的眼球。通過研究范圍的界定以及地區(qū)相關(guān)商品市場(chǎng)的研究，為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位以及業(yè)態(tài)比例提供有力的市場(chǎng)支撐，并為項(xiàng)目的整體運(yùn)作策略以及目標(biāo)客戶的鎖定提供有效的依據(jù)。同時(shí)為豐富項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，發(fā)揮珠三角區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢(shì)和后續(xù)經(jīng)營(yíng)的便利提供客觀的論證。界定研究范圍——深圳周邊和義烏市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)調(diào)查四、義烏小商品批發(fā)城研究范圍的界定義務(wù)小商品批發(fā)城做為專業(yè)的43惠州區(qū)域——惠州水東路小商品經(jīng)營(yíng)比例

小商品經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)品種間數(shù)具體比例日用百貨3626食品3022文具、玩具1814民間用品1511針織用品43小五金86服裝65茶葉86花藝65鞋22合計(jì)133地理位置：位于水東西路鋪位面積：主力鋪位在50—60平方米經(jīng)營(yíng)方式：以批發(fā)為主，兼有零售進(jìn)貨點(diǎn)：主要以廣州為主，東莞有一部分租金：20—60元/平米·月具體比例圖如下

惠州區(qū)域——惠州水東路小商品經(jīng)營(yíng)比例小商品經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)品種44東莞區(qū)域——

富民商業(yè)大廈

經(jīng)營(yíng)品種分類統(tǒng)計(jì)經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)面積（m2）經(jīng)營(yíng)戶數(shù)（家）比例飾品類50041各類飾品針織內(nèi)衣類60044針織品、內(nèi)衣日用百貨類403傘、塑料桌布、衛(wèi)生紙洗滌化妝品類20021洗滌用品、化妝品皮具1009皮帶、錢包文體用品類605文具、體育用品表類404鐘表、手表小家電202電吹風(fēng)、錄音機(jī)小食品202奶粉、飲料、餅干禮品202打火機(jī)等包裝袋202塑料袋、紙袋帽子、眼鏡201兒童玩具403小型玩具合計(jì)約1680m平米139富民小商品經(jīng)營(yíng)區(qū)域規(guī)劃鋪位共124個(gè)，皆以獨(dú)立鋪位的形式經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)模式為批發(fā)。批發(fā)經(jīng)營(yíng)面（按使用面積計(jì)）約在6——12平米之間。由于商機(jī)突現(xiàn)，目前大約有十多間加位小商品經(jīng)營(yíng)攤位。東莞區(qū)域——富民商業(yè)大廈經(jīng)營(yíng)品種分類統(tǒng)計(jì)經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)面積45東莞區(qū)域——

富民商業(yè)大廈

經(jīng)營(yíng)面積分析經(jīng)營(yíng)商戶數(shù)量分析

東莞區(qū)域——富民商業(yè)大廈經(jīng)營(yíng)面積分析經(jīng)營(yíng)商戶數(shù)量分析46經(jīng)營(yíng)分區(qū)圖該市場(chǎng)位于黃河時(shí)裝城以北，港口路以西，與虎門排污河圍繞的區(qū)域內(nèi)，分布在廣貿(mào)大廈、永豐樓、永業(yè)樓、永安樓、永興樓一層，形成了虎門小商品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)組團(tuán)。在經(jīng)營(yíng)分區(qū)上沒有嚴(yán)格的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。均以獨(dú)立街鋪的形式經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)模式以批發(fā)為主。經(jīng)營(yíng)品種分類統(tǒng)計(jì)該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的小商品主要以文體用品和針織內(nèi)衣為主，以帽子、眼鏡、音像制品、辦公設(shè)備、工藝禮品、包裝袋、皮具、飾品、嬰兒用品等為輔，商品輻射全國(guó)。由于均以街鋪的形式經(jīng)營(yíng)，其經(jīng)營(yíng)面積較大，皆在30-----80平米（使用面積）之間。東莞區(qū)域——國(guó)貿(mào)精品廣場(chǎng)

經(jīng)營(yíng)分區(qū)圖東莞區(qū)域——國(guó)貿(mào)精品廣場(chǎng)47東莞區(qū)域——國(guó)貿(mào)精品廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)面積（m2）經(jīng)營(yíng)戶數(shù)（家）印章、制卡301帽子、眼鏡1803針織內(nèi)衣120015辦公耗材及設(shè)備2002包裝袋1002塑料花、禮品2404文具4004音像制品801手機(jī)配件、電話卡602皮具401飾品1202模特架1001嬰兒用品601合計(jì)約2800平米39廣貿(mào)大廈一層街鋪永豐樓一層街鋪經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)面積（m2）經(jīng)營(yíng)戶數(shù)（家）針織602內(nèi)衣1503嬰兒用品702音像制品602文體用品602飾品1806鞋、包1204珠寶、玉器602玩具、禮品2406包裝袋501合計(jì)約1000平米30東莞區(qū)域——國(guó)貿(mào)精品廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)面積（m2）經(jīng)營(yíng)戶數(shù)（家48東莞區(qū)域——國(guó)貿(mào)精品廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)面積（m2）經(jīng)營(yíng)戶數(shù)（家）文體用品60011內(nèi)衣1203五金工具601針織品1202小電器601玩具、禮品601合計(jì)約500平米19經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)面積（m2）經(jīng)營(yíng)戶數(shù)（家）音像制品2009飾品703洗滌、化妝品802文體12040針織內(nèi)衣2605合計(jì)約700平米59永業(yè)樓一層街鋪永安樓一層街鋪永興樓一層街鋪經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)面積（m2）經(jīng)營(yíng)戶數(shù)（家）日用百貨40014文體503針織品20014五金工具501飾品601合計(jì)約800平米33東莞區(qū)域——國(guó)貿(mào)精品廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)面積（m2）經(jīng)營(yíng)戶數(shù)（家49東莞區(qū)域——國(guó)貿(mào)精品廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積分析經(jīng)營(yíng)商戶數(shù)量分析

東莞區(qū)域——國(guó)貿(mào)精品廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積分析經(jīng)營(yíng)商戶數(shù)量分析50廣州區(qū)域——小商品市場(chǎng)

主要調(diào)查的有國(guó)際玩具禮品城和華南國(guó)際小商品城兩處。這兩處市場(chǎng)都在海珠廣場(chǎng)附近，且經(jīng)營(yíng)的品種也大多相同。據(jù)商戶說，他們的貨其實(shí)大部分還是廣州和珠三角的貨，外面的還是少，江浙的貨主要還是因?yàn)閮r(jià)格便宜，款式也比較新。另外還有些外國(guó)人在廣州辦貨，有新款搭配會(huì)賣的更好。據(jù)了解的情況看廣州的商戶要少量的貨主要目的有兩個(gè)方面1）江浙地區(qū)的小商品品種多，且款式新，可以帶動(dòng)本地貨的銷售。2）進(jìn)少量的貨樣后自己可以找本地的加工廠進(jìn)行加工，主要做為樣版的用途。經(jīng)營(yíng)品種在市場(chǎng)所占比列

品種小飾品小首飾塑料制品工藝品女性化妝品所占比重25%15%15%12%15%品種布藝玩具香蕈太陽鏡工藝禮品所占比重3%1.5%3%3%2.5%品種水晶制品其他雜類

所占比重3%2%

以下%是指在該品種中的比例

經(jīng)營(yíng)品種所占比例經(jīng)營(yíng)品種所占比例小飾品15%小首飾10%塑料制品15%工藝品10%玩具30%太陽鏡10%廣州區(qū)域——小商品市場(chǎng)主要調(diào)查的有國(guó)際玩具禮品城和華南國(guó)際51五、目標(biāo)區(qū)域鎖定義烏小商品城商業(yè)模式已經(jīng)深入人心，整體經(jīng)營(yíng)主要以義烏小商品以及區(qū)域內(nèi)和區(qū)域周邊主要涉及商品產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)形式進(jìn)行，由于我們項(xiàng)目規(guī)模不大，我們把目標(biāo)客戶區(qū)域鎖定在深圳及珠三角區(qū)域內(nèi)的義烏小商品城的商家目標(biāo)客戶區(qū)域義烏及其周邊區(qū)域區(qū)域及周邊深圳批發(fā)商圈龍崗區(qū)域周邊城鎮(zhèn)五、目標(biāo)區(qū)域鎖定義烏小商品城商業(yè)模式已經(jīng)深入人心，整體經(jīng)營(yíng)主52六、目標(biāo)客戶定位義烏及其周邊地區(qū)的小商品批發(fā)商、廠商家客戶構(gòu)成區(qū)域周邊小商品生產(chǎn)廠家、代理商、經(jīng)銷商及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者意向從事小商品批發(fā)業(yè)的個(gè)人六、目標(biāo)客戶定位義烏及其周邊地區(qū)的小商品批發(fā)商、廠商家客區(qū)域53七、目標(biāo)客戶定位目標(biāo)群體說明目標(biāo)客戶客戶群體說明義烏及周邊客戶（此類客戶主要是為了體現(xiàn)義烏模式的純正，營(yíng)銷方式為先電銷待時(shí)機(jī)成熟安排一次現(xiàn)場(chǎng)）涉及業(yè)態(tài)日用百貨、小五金、小電器、各種珠寶、頭飾、玩具、工藝品、鐘表、文具辦公用品等。義烏的小商品批發(fā)商戶對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升意義重大，因此對(duì)于義烏商戶的招商，應(yīng)是項(xiàng)目早期招商工作的中心，在義烏范圍內(nèi)尋找各類業(yè)態(tài)合適的商戶進(jìn)行洽談工作，最終完成義烏商戶的引進(jìn)以帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的招商以及后續(xù)的經(jīng)營(yíng)。區(qū)域周邊小商品生產(chǎn)廠家、代理商、經(jīng)銷商深圳批發(fā)商代理商、經(jīng)銷商及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者針對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，在廣東省內(nèi)尋找有雄厚的產(chǎn)業(yè)、商戶為基礎(chǔ)，加強(qiáng)招商推廣的力度。區(qū)域內(nèi)的批發(fā)商，代理商以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者具有較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)能力，這部分客戶是項(xiàng)目招商經(jīng)營(yíng)的主體。意向從事小商品批發(fā)業(yè)的個(gè)人項(xiàng)目臨近龍崗區(qū)域主干道，并且本項(xiàng)目擁有“義烏小商品批發(fā)城“的強(qiáng)大品牌，對(duì)眾多意向從事小商品業(yè)的個(gè)人將產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力，同時(shí)從事小商品批發(fā)業(yè)成本較低，能極大的調(diào)動(dòng)意向從事小商品批發(fā)業(yè)的個(gè)人。七、目標(biāo)客戶定位目標(biāo)群體說明目標(biāo)客戶客戶群體說明義烏及周邊客54八、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位：1.品牌批發(fā)

、零售、品牌展示加盟等為一體，體現(xiàn)零售批發(fā)綜合功能和專業(yè)水準(zhǔn)。2.我們?cè)谡w市場(chǎng)定位上，努力營(yíng)造經(jīng)營(yíng)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)主體差異化，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品專業(yè)化原則，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)分的產(chǎn)品定位，打造出具有現(xiàn)代精品意識(shí)，符合目標(biāo)客戶心理需求的產(chǎn)品。3.努力體現(xiàn)義烏模式、義烏商家、義烏貨源、義烏管理八、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位：1.品牌批發(fā)

、零售、品牌展示加盟等55九、項(xiàng)目招商平面分割建議分割原則招商平面分割圖九、項(xiàng)目招商平面分割建議分割原則56通過鋪位分割合理布置主、輔通道、人流通道、賣場(chǎng)、布局、休閑空間，為鋪位今后升值奠定硬件基礎(chǔ)，也為銷售創(chuàng)造有利條件。合理設(shè)置單鋪進(jìn)深、面寬比例。以墻、柱為基準(zhǔn)，以主通道為人流導(dǎo)向，合理設(shè)置通道走向與寬度，保證商場(chǎng)內(nèi)部按照步行街要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，同時(shí)保持商場(chǎng)的通暢并美化商場(chǎng)整體布局。充分兼顧招商與經(jīng)營(yíng)的關(guān)系，鋪位分割做到可分可合“分小易租，合大好用”。分割原則通過鋪位分割合理布置主、輔通道、人流通道、賣場(chǎng)、布局、休閑空57數(shù)據(jù)說明主通道：3.2米，輔通道：2.5米主力鋪位：開間3-4米，進(jìn)深5-6米招商平面分割圖備注：具體鋪位分割（略）數(shù)據(jù)說明招商平面分割圖備注：具體鋪位分割（略）58銷售及招商目標(biāo)總規(guī)模約5000平方，銷售及招商同步進(jìn)行銷售及招商時(shí)間目標(biāo)為10個(gè)月去劃總房源的100%十、任務(wù)目標(biāo)及分解銷售及招商目標(biāo)銷售及招商時(shí)間目標(biāo)為10個(gè)月去劃總房源的10059階段推廣：本案推廣劃分為四個(gè)階段：第一階段第二階段第三階段引導(dǎo)期強(qiáng)銷期持續(xù)期第四階段尾盤期品牌慣性銷售理性訴求形象導(dǎo)入品牌提升優(yōu)勢(shì)深化強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)訴求強(qiáng)化公司品牌積累客戶忠誠(chéng)度蓄客預(yù)計(jì)完成總量45%預(yù)計(jì)完成總量的45%預(yù)計(jì)完成總量的10%階段推廣：本案推廣劃分為四個(gè)階段：第一階段第二階段第三階段引60促進(jìn)成交強(qiáng)銷期持續(xù)期甄別及旺銷重點(diǎn)工作3、營(yíng)銷資料準(zhǔn)備4、

辦公用品購買蓄水集客尾盤期引導(dǎo)期強(qiáng)化品牌1、售樓中心裝修2、營(yíng)銷道具準(zhǔn)備5、

營(yíng)銷人員培訓(xùn)7、

公關(guān)活動(dòng)6、

廣告宣傳推廣第一階段：營(yíng)銷引導(dǎo)期9、

商業(yè)戰(zhàn)略招商8、

整體vi引導(dǎo)系統(tǒng)節(jié)點(diǎn)工作重點(diǎn)促進(jìn)成交強(qiáng)銷期持續(xù)期甄別及旺銷重點(diǎn)工作3、4、蓄水集客尾盤61十一、廣告資源及平臺(tái)報(bào)紙戶外媒體電臺(tái)短信網(wǎng)絡(luò)十一、廣告資源及平臺(tái)戶外媒體電臺(tái)短信網(wǎng)絡(luò)62十二、租金策略及相關(guān)費(fèi)用建議整體租金策略其他相關(guān)費(fèi)用建議十二、租金策略及相關(guān)費(fèi)用建議整體租金策略63

由于本項(xiàng)目體量有5千余方，規(guī)模不大，并且商城在實(shí)際運(yùn)營(yíng)時(shí)將會(huì)有一個(gè)比較長(zhǎng)的啟動(dòng)期，要吸引租戶進(jìn)駐本商城，并且能與商城共同度過啟動(dòng)初期的艱難時(shí)期。建議本商城以免租期吸引和穩(wěn)住商戶，以期進(jìn)入良好的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。如果按照標(biāo)準(zhǔn)租金水平進(jìn)行實(shí)際招租的話，市場(chǎng)、商家勢(shì)必不接受，會(huì)對(duì)招商工作不利，確定實(shí)際招商租金水平從四個(gè)方面考慮。整體租金策略第一條：放水養(yǎng)魚，培育市場(chǎng)是招租工作的關(guān)鍵，需要給商家以信心，畢竟我們是市場(chǎng)的開拓者，有一定的風(fēng)險(xiǎn)。第二條：租金偏高，即使可以招滿并開業(yè)，但是商場(chǎng)很難長(zhǎng)久興旺，因?yàn)樵谑袌?chǎng)還不成熟的情況下，高租金無疑使商家增加成本、生意難做，這無異于“殺雞取卵”。第三條：初始租金低一點(diǎn)，等商場(chǎng)做旺后，再逐年上漲，經(jīng)營(yíng)者也比較容易接受。第四條：如果租金定的高，與目前現(xiàn)有成熟商場(chǎng)租金持平，甚至還高于他們，那么，我們就沒有招商的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，很可能出現(xiàn)招租周期長(zhǎng)，推廣難度大等問題，風(fēng)險(xiǎn)大，不宜采取。由于本項(xiàng)目體量有5千余整體租金策略第一條：放水養(yǎng)魚，64——其他相關(guān)費(fèi)用建議物業(yè)管理費(fèi)用空調(diào)費(fèi)用租賃保證金廣告費(fèi)用物業(yè)管理費(fèi)用根據(jù)周邊同類商場(chǎng)物業(yè)管理費(fèi)用以及工程部核算成本而定。參照其它等商場(chǎng)的收取標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目建議空調(diào)費(fèi)為5元/平方米·月（最終需工程部核算成本），按照實(shí)際使用日期月份收取。建議按每間保證金為該鋪位1－2個(gè)月標(biāo)準(zhǔn)租金（即租賃押金）一般商場(chǎng)，都會(huì)收取2～5元/平方米·月的廣告費(fèi)用，作為商場(chǎng)宣傳推廣基金，但從經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)成本和對(duì)廣告費(fèi)的接受程度考慮，項(xiàng)目組認(rèn)為廣告費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡量低一點(diǎn)，初期建議象征性收取?！渌嚓P(guān)費(fèi)用建議物業(yè)管理費(fèi)用空調(diào)費(fèi)用租賃保證金廣告費(fèi)用物65十三、整體推廣策略本項(xiàng)目招商目標(biāo)客戶可分為三部分主體：義烏及其周邊地區(qū)的小商品批發(fā)商、廠家區(qū)域周邊小商品生產(chǎn)廠家、代理商、經(jīng)銷商及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者意向從事小商品批發(fā)業(yè)的個(gè)人針對(duì)目標(biāo)客戶群體的不同，本項(xiàng)目特制定“差異化”的整體推廣策略以達(dá)到招商信息更好的傳達(dá)，保證招商工作的順利進(jìn)行。十三、整體推廣策略本項(xiàng)目招商目標(biāo)客戶可分為三部分主體：66十四、區(qū)域及周邊城鎮(zhèn)目標(biāo)客戶招商策略招商策略媒體推廣定點(diǎn)派單重點(diǎn)突破研討會(huì)報(bào)紙廣告路牌短信本項(xiàng)目的招商對(duì)象涉及深圳及周邊城鎮(zhèn)，因此針對(duì)不同小商品業(yè)態(tài)及區(qū)域，在常規(guī)的宣傳推廣策略下，還將有針對(duì)性采取符合業(yè)態(tài)及區(qū)域特點(diǎn)的推廣策略。十四、區(qū)域及周邊城鎮(zhèn)目標(biāo)客戶招商策略招商策略媒體推廣定點(diǎn)派單67——針對(duì)群體：局部區(qū)域的小商品業(yè)者、意向從事小商品業(yè)的個(gè)體——實(shí)施步驟：選擇相應(yīng)核心地段的路牌，聯(lián)系相應(yīng)廣告公司索要報(bào)價(jià)及相關(guān)費(fèi)用廣告公司設(shè)計(jì)路牌廣告，我公司協(xié)助實(shí)施。在深圳主流媒體發(fā)布招商信息，吸引經(jīng)營(yíng)者的注意力，使其進(jìn)駐龍華義烏小商品城。——針對(duì)群體：全市范圍內(nèi)的各類小商品、服裝、鞋業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)批發(fā)商戶、意向從事小商品批發(fā)業(yè)的個(gè)人?！獙?shí)施步驟：與各區(qū)域主流媒體聯(lián)系索要相應(yīng)的廣告報(bào)價(jià)廣告公司制作招商報(bào)版——媒體選擇：深圳特區(qū)報(bào)十五、區(qū)域及周邊城鎮(zhèn)目標(biāo)客戶招商策略路牌廣告手機(jī)短信——針對(duì)群體：深圳區(qū)域和周邊局部區(qū)域的小商品業(yè)者、意向從事小商品業(yè)的個(gè)體——實(shí)施步驟：聯(lián)系相關(guān)信息公司報(bào)紙廣告——針對(duì)群體：局部區(qū)域的小商品業(yè)者、意向從事小商品業(yè)的個(gè)體在68——針對(duì)群體：特定區(qū)域的小商品業(yè)者——實(shí)施步聚：廣告公司制作招商宣傳單張或小禮品，以便于進(jìn)行派單，我司根據(jù)實(shí)際招商的需要進(jìn)行派單區(qū)域的整體安排十六、區(qū)域及周邊城鎮(zhèn)目標(biāo)客戶招商策略利用這些在各個(gè)市場(chǎng)有影響商戶的進(jìn)駐信息來吸引那些處于觀望、猶豫的商戶來搶租本項(xiàng)目，造成好的市場(chǎng)效應(yīng)?！槍?duì)群體：小商品、服裝、鞋批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)部較有影響力的商戶，針對(duì)這些有實(shí)力在小商品、服裝、鞋市場(chǎng)內(nèi)有影響力的商戶進(jìn)行個(gè)別突破?！獙?shí)施步驟：找出具有影響力的商戶，走訪人員和招商人員通過走訪和派單在工作中了解各個(gè)市場(chǎng)那些商戶是具有較高