重慶德莊特色火鍋城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告－完整版

重慶房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、效率與績(jī)效關(guān)系研究重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文(專業(yè)學(xué)位)學(xué)生姓名：張軒奎指導(dǎo)教師：許遠(yuǎn)明副教授學(xué)位類別：工程碩士〔建筑與土木工程領(lǐng)域〕重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院二O一三年四月

TheResearchontheRelationshipamongtheMarketStructure，EfficiencyandPerformanceoftheRealEstateIndustryinChongqingAThesisSubmittedtoChongqingUniversityinPartialFulfillmentoftheRequirementforProfessionalDegreeByZhangXuankuiSupervisedbyAssociateProf.XuYuanmingSpecialty:ME(ArchitectureandCivilEngineeringField)CollegeofConstructionManagementandRealEstateofChongqingUniversity,Chongqing,ChinaApr,2021

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文中文摘要摘要隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深化，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速的開(kāi)展，其為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，改善人民的居住條件做出了巨大奉獻(xiàn)。但開(kāi)展中也存在著諸如房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)不均衡、產(chǎn)業(yè)績(jī)效低下等問(wèn)題，針對(duì)這些問(wèn)題，國(guó)內(nèi)外學(xué)者分別從不同角度對(duì)其進(jìn)行研究。本文從產(chǎn)業(yè)組織角度出發(fā)，選取重慶房地產(chǎn)業(yè)作為研究對(duì)象，以市場(chǎng)力假說(shuō)和效率結(jié)構(gòu)假說(shuō)為理論根底，實(shí)證分析重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、效率與績(jī)效的關(guān)系，找出影響重慶房地產(chǎn)業(yè)績(jī)效的根源。本文首先介紹了關(guān)于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與績(jī)效關(guān)系的理論及相關(guān)研究成果。其次，簡(jiǎn)單分析了重慶地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，重點(diǎn)分析了重慶房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。再次，對(duì)重慶房地產(chǎn)業(yè)效率進(jìn)行測(cè)算，并做了分析。最后，在測(cè)算重慶房地產(chǎn)行業(yè)績(jī)效的基礎(chǔ)上，對(duì)重慶房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與績(jī)效的關(guān)系進(jìn)行了分析，并根據(jù)結(jié)論結(jié)合發(fā)展現(xiàn)狀提出政策建議。本文主要得出以下結(jié)論：〔1〕重慶房地產(chǎn)行業(yè)集中度還比擬低，按照集中度對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的劃分標(biāo)準(zhǔn)，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，但重慶房地產(chǎn)業(yè)的集中度在不斷提高。通過(guò)對(duì)重慶房地產(chǎn)業(yè)六類資質(zhì)企業(yè)市場(chǎng)份額的測(cè)算，發(fā)現(xiàn)在市場(chǎng)份額總量上，二級(jí)、三級(jí)和暫定級(jí)企業(yè)的市場(chǎng)份額占主導(dǎo)地位。〔2〕重慶房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)效率不高的原因是規(guī)模效率不高，即企業(yè)沒(méi)有到達(dá)最優(yōu)的規(guī)模，資源沒(méi)有得到最優(yōu)的配置?！?〕重慶房地產(chǎn)行業(yè)不存在市場(chǎng)力假說(shuō)，但具有一定的規(guī)模效率結(jié)構(gòu)假說(shuō)的特點(diǎn)，認(rèn)為效率是影響重慶房地產(chǎn)業(yè)績(jī)效的主要因素。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，效率，績(jī)效I

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文英文摘要ABSTRACTWiththedeepenofurbanhousingreform,theRealEstateIndustryhasgottenarapiddevelopment.Ithasmadeagreatcontributiontothepromotionofeconomicgrowthandimprovementofpeople'slivingcondition.But,therealsoexistssomeproblems,suchasexcessivelyrisinghouseprices,theimbalanceofmarketsupplyanddemand,poorofperformance.Inordertosolvetheaboveproblems,domesticandforeignscholarshasdonelotsofstudiesfromdifferentanglesrespectively.Thisarticlestandsintheperspectiveofindustrialorganization,selectsChongqingRealEstateIndustryastheresearchobject,basisonMarketPowerHypothesisandEfficientStructureHypothesis,analysisrelationshipofChongqingRealEstateMarketStructure,EfficiencyandPerformance,findingouttherootcause,whichinfluencesChongqingRealEstateperformance.Firstly,thispaperintroducessometheoriesandresearchesontherelationshipbetweenMarketStructureandPerformance.Secondly,givingabriefdescriptionofthecurrentsituationofChongqingRealEstateIndustry,EmphaticallyanalyzedtheIndustryMarketStructureofChongqingRealEstateIndustry.Thirdly,givingtomeasureefficiencyofChongqingRealEstateIndustry,anddotheanalysis.Finally,onthebasisofmeasuringtheperformanceofChongqingRealEstateIndustry,ontherelationshipoftheChongqingRealEstateIndustrymarketstructureandperformanceareanalyzed,andaccordingtotheconclusion,combiningwiththecurrentsituationofthedevelopmentofpolicyrecommendationsareputforward.Theconclusionsofthispaperisasfollow:(1)TheconcentrationofChongqingRealEstateIndustryisstillrelativelylow,accordingtotheconcentrationofmarketstructureclassificationstandard,ChongqingRealEstateisacompetitivemarketstructure,buttheconcentrationisimproving.ThroughthesixclassesofChongqingRealEstateIndustryqualificationenterprisemarketshare,foundonthetotalmarketshare,secondary,tertiaryandtentativeclassenterprise'sdominantmarketshare.(2)ChongqingRealEstateIndustrytechnicalefficiencyisnothigh,becauseofthescaleefficiencyisnothigh,theenterprisedidnotachievetheoptimalscale,resourcedidn'tgettheoptimalconfiguration.(3)ThereisnoMarketPowerHypothesisofChongqingRealEstateIndustry,butwiththecharacteristicsofacertainscaleoftheEfficiencyStructureHypothesis.So,efficiencyisthemainfactorthatinfluencestheperformanceII

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文英文摘要ofChongqingRealEstateIndustry.Keywords:RealEstateIndustry，MarketStructure，Efficiency，MarketPerformanceIII

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文目錄目錄中文摘要..........................................................................................................................................I英文摘要........................................................................................................................................II1緒論.........................................................................................................................................1問(wèn)題的提出................................................................................................................................1選題背景.............................................................................................................................1研究意義.............................................................................................................................1研究對(duì)象....................................................................................................................................2研究思路及方法........................................................................................................................2研究思路.............................................................................................................................2研究方法.............................................................................................................................3研究創(chuàng)新及缺乏........................................................................................................................3可能的創(chuàng)新.........................................................................................................................3研究缺乏.............................................................................................................................32理論綜述...................................................................................................................................5市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與績(jī)效關(guān)系的理論假說(shuō)............................................................................................5哈佛學(xué)派和市場(chǎng)力假說(shuō).....................................................................................................5芝加哥學(xué)派和效率結(jié)構(gòu)假說(shuō).............................................................................................6國(guó)內(nèi)外關(guān)于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與績(jī)效關(guān)系的檢驗(yàn)................................................................................7國(guó)外關(guān)于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與績(jī)效關(guān)系的檢驗(yàn).............................................................................7國(guó)內(nèi)關(guān)于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與績(jī)效關(guān)系的檢驗(yàn).............................................................................93重慶房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析.......................................................................................12重慶房地產(chǎn)開(kāi)展概況..............................................................................................................12市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的理論概述..............................................................................................................15市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的概念...............................................................................................................15市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的劃分...............................................................................................................15市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的度量...............................................................................................................17重慶房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析..............................................................................................20市場(chǎng)份額...........................................................................................................................20集中度...............................................................................................................................23房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入壁壘分析...............................................................................................25本章小結(jié)..................................................................................................................................27IV

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文目錄4重慶房地產(chǎn)業(yè)的效率分析............................................................................................28效率的理論概述......................................................................................................................28效率的含義.......................................................................................................................28技術(shù)效率、純技術(shù)效率與規(guī)模效率...............................................................................28效率的測(cè)量方法...............................................................................................................304.2DEA根本模型簡(jiǎn)介.................................................................................................................302R模型............................................................................................................................302模型.............................................................................................................................32重慶房地產(chǎn)業(yè)效率測(cè)算..........................................................................................................33投入與產(chǎn)出指標(biāo)的選取...................................................................................................33效率測(cè)算...........................................................................................................................34本章小結(jié)..................................................................................................................................365重慶房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、效率與績(jī)效關(guān)系的檢驗(yàn)........................................38重慶房地產(chǎn)績(jī)效分析..............................................................................................................38績(jī)效的含義.......................................................................................................................38重慶房地產(chǎn)績(jī)效測(cè)定.......................................................................................................38重慶房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、效率與績(jī)效關(guān)系的檢驗(yàn)..........................................................39選取檢驗(yàn)?zāi)Ｐ?..................................................................................................................39選取變量...........................................................................................................................40回歸檢驗(yàn)...........................................................................................................................41檢驗(yàn)結(jié)論的解釋......................................................................................................................45本章小結(jié)..................................................................................................................................466結(jié)論與建議.............................................................................................................................47本文結(jié)論..................................................................................................................................47相關(guān)對(duì)策建議..........................................................................................................................47致謝.......................................................................................................................................50參考文獻(xiàn).......................................................................................................................................51V

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文1緒論1緒論問(wèn)題的提出選題背景1998年以來(lái)，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深化，推行住房分配貨幣化，房地產(chǎn)業(yè)得到迅速恢復(fù)與開(kāi)展。但是，隨著房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中也存在著諸如房?jī)r(jià)、市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)矛盾、市場(chǎng)秩序以及住房保障等一些引發(fā)了社會(huì)各界廣泛爭(zhēng)論的焦點(diǎn)問(wèn)題。針對(duì)這些問(wèn)題，國(guó)內(nèi)外也分別從宏觀經(jīng)濟(jì)角度、從實(shí)務(wù)操作角度、從投融資角度等各方面對(duì)其進(jìn)行研究。近幾年，運(yùn)用產(chǎn)業(yè)組織理論，從中觀經(jīng)濟(jì)角度來(lái)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行研究的也日漸成為熱點(diǎn)。關(guān)于產(chǎn)業(yè)組織的研究，主要集中在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與績(jī)效之間的關(guān)系，其中關(guān)于這兩者之間關(guān)系又以“市場(chǎng)力假說(shuō)〞和“效率結(jié)構(gòu)假說(shuō)〞為代表。目前我國(guó)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)組織的研究主要基于哈佛學(xué)派的傳統(tǒng)的SCP分析范式〔市場(chǎng)結(jié)構(gòu)-行為-績(jī)效〕，認(rèn)為產(chǎn)生績(jī)效的原因是基于特定的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，而未對(duì)傳統(tǒng)的SCP范式的適用性進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，缺乏研究的嚴(yán)謹(jǐn)性。同時(shí)，由于我國(guó)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展不平衡且房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的區(qū)域性的特點(diǎn)，使得各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與績(jī)效相差巨大，基于全國(guó)的數(shù)據(jù)難免弱化了房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與績(jī)效的關(guān)系。重慶市作為國(guó)家中心城市，對(duì)西部經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略有著舉足輕重的地位。房地產(chǎn)業(yè)作為重慶市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的一大支柱產(chǎn)業(yè)，2021年完成房地產(chǎn)投資億元，占GDP的20.13%。但是從行業(yè)開(kāi)展現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，重慶房地產(chǎn)企業(yè)還是一個(gè)梯形的結(jié)構(gòu)，即中小型企業(yè)占據(jù)市場(chǎng)的主導(dǎo)，大型房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)份額上沒(méi)有明顯的優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度還低等導(dǎo)致的行業(yè)的績(jī)效不高。對(duì)此，本文從產(chǎn)業(yè)組織角度對(duì)重慶房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行研究，檢驗(yàn)重慶房地產(chǎn)行業(yè)是否存在效率結(jié)構(gòu)假說(shuō)或者市場(chǎng)假說(shuō)，找出影響重慶房地產(chǎn)業(yè)績(jī)效的因素。同時(shí)，由于兩個(gè)假說(shuō)對(duì)應(yīng)的產(chǎn)業(yè)政策不同，如果重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)存在市場(chǎng)力量假說(shuō)，那么說(shuō)明房地產(chǎn)有可能通過(guò)合謀，利用市場(chǎng)力量而獲得壟斷利潤(rùn)，這樣將會(huì)造成社會(huì)福利的損失，政府應(yīng)規(guī)制；如果重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)存在效率結(jié)構(gòu)假說(shuō)，那么重慶房地產(chǎn)企業(yè)份額的擴(kuò)大，主要來(lái)源于企業(yè)的高效率，并不會(huì)損害社會(huì)的福利。研究意義通過(guò)檢驗(yàn)重慶房地產(chǎn)行業(yè)是否存在市場(chǎng)力假說(shuō)或者效率結(jié)構(gòu)假說(shuō)，找出影響重慶房地產(chǎn)業(yè)績(jī)效的因素，根據(jù)結(jié)果提出相應(yīng)的對(duì)策和建議，可以說(shuō)本文具有一定的理論和實(shí)用價(jià)值。從產(chǎn)業(yè)組織理論角度，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、效率與績(jī)效關(guān)系研究有助于1

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文1緒論拓展產(chǎn)業(yè)組織的應(yīng)用領(lǐng)域。目前，關(guān)于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、效率與績(jī)效關(guān)系的研究成果較多，但大局部集中于加工制造業(yè)及銀行基金等金融業(yè)，而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)很少有涉及。從房地產(chǎn)研究角度，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、效率與績(jī)效的研究，可以加深對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)識(shí)，豐富房地產(chǎn)領(lǐng)域的研究視角。通過(guò)對(duì)重慶房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、行業(yè)效率的測(cè)算可以較客觀的反響出重慶房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)運(yùn)行現(xiàn)狀；通過(guò)對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、效率與績(jī)效關(guān)系的分析，可以找出決定重慶房地產(chǎn)業(yè)績(jī)效的主要原因。這些研究成果，可以為政府制定相關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，為企業(yè)制定企業(yè)開(kāi)展策略提供一些參考依據(jù)。研究對(duì)象房地產(chǎn)業(yè)作為從事房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的行業(yè)，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)際運(yùn)行與發(fā)展的“載體〞。根據(jù)2021年修訂成?國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類?〔GB/T4754-2021〕，房地產(chǎn)行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)第11門類，并將其細(xì)分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介效勞、其他房地產(chǎn)活動(dòng)等四類。本文研究對(duì)象為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類企業(yè)，不包括房地產(chǎn)效勞業(yè)類企業(yè)。由于各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展水平不同，加之房地產(chǎn)本身固有的特性，區(qū)域性較強(qiáng)，各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況也差異較大。同時(shí)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)理論，樣本數(shù)目越多結(jié)果的可靠性越強(qiáng)，但相應(yīng)的工作強(qiáng)度越多，所以根據(jù)實(shí)際情況，本文選取重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為研究對(duì)象，選取重慶2005-2021年六類資質(zhì)企業(yè)作為研究樣本，研究重慶市房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、效率與績(jī)效之間的關(guān)系。研究思路及方法研究思路本文的研究的理論根底是市場(chǎng)力假說(shuō)和效率結(jié)構(gòu)假說(shuō)，在這兩個(gè)理論根底上，建立檢驗(yàn)?zāi)Ｐ?，檢驗(yàn)重慶房地產(chǎn)行業(yè)是否也存在這兩類假說(shuō)。具體從以下4個(gè)方面展開(kāi)：首先，在對(duì)國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究分析的根底上，確定本文的研究思路，確定實(shí)證變量、模型及結(jié)果的判斷標(biāo)準(zhǔn)；其次，分別測(cè)定重慶市房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)指標(biāo)和效率指標(biāo)。在重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析時(shí)，選取市場(chǎng)份額、市場(chǎng)集中度、洛倫茲曲線和產(chǎn)業(yè)基尼系來(lái)對(duì)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。運(yùn)用DEA方法，選取CR2和BC2模型分別測(cè)算重慶房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)效率和純技術(shù)效率，再根據(jù)三者之間的關(guān)系，計(jì)算出重慶房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模效率；再次，在測(cè)定重慶房地產(chǎn)業(yè)績(jī)效的根底上，通過(guò)建立回歸模型，分析重慶房2

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文1緒論地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、效率與績(jī)效之間的關(guān)系，得出檢驗(yàn)結(jié)果，并對(duì)結(jié)果做出解釋；最后，從企業(yè)和政府角度提出提高重慶房地產(chǎn)業(yè)效率，提高重慶房地產(chǎn)業(yè)績(jī)效的相關(guān)對(duì)策建議。研究方法在對(duì)重慶房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、效率與績(jī)效進(jìn)行研究過(guò)程中主要采用了以下研究方法：①文獻(xiàn)查閱法通過(guò)對(duì)國(guó)外對(duì)產(chǎn)業(yè)組織中效率結(jié)構(gòu)假說(shuō)和市場(chǎng)力假說(shuō)的介紹，了解每個(gè)假說(shuō)對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與績(jī)效的關(guān)系的觀點(diǎn)。通過(guò)對(duì)相關(guān)文獻(xiàn)的查閱，梳理國(guó)內(nèi)外在對(duì)兩者關(guān)系的研究成果、相關(guān)模型和研究方法。②實(shí)證分析和標(biāo)準(zhǔn)分析相結(jié)合法對(duì)重慶房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題進(jìn)行實(shí)證分析，采用標(biāo)準(zhǔn)分析法重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、效率與績(jī)效的關(guān)系進(jìn)行驗(yàn)證，分析兩類假說(shuō)在重慶房地產(chǎn)行業(yè)是否存在，找出重慶房地產(chǎn)行業(yè)的績(jī)效來(lái)源。③定量分析與定性分析相結(jié)合定性和定量分析了重慶房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，市場(chǎng)集中度、市場(chǎng)份額、產(chǎn)業(yè)基尼系數(shù)及績(jī)效等指標(biāo)，通過(guò)運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)包絡(luò)法測(cè)出重慶房地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)效率、純技術(shù)效率和規(guī)模效率。④靜態(tài)分析和動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合在對(duì)各個(gè)指標(biāo)分析時(shí)，通過(guò)橫向和縱向比擬各個(gè)指標(biāo)在不同年份、不同時(shí)段的進(jìn)行研究分析。研究創(chuàng)新及缺乏可能的創(chuàng)新本文的可能創(chuàng)新之處在于：首先，在研究對(duì)象上，本文從產(chǎn)業(yè)組織角度來(lái)分析重慶房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題，檢驗(yàn)重慶房地產(chǎn)業(yè)是否存在市場(chǎng)力假說(shuō)和效率結(jié)構(gòu)假說(shuō)，找出影響重慶房地產(chǎn)業(yè)績(jī)效的原因。這既拓寬了房地產(chǎn)業(yè)的研究視角又豐富了產(chǎn)業(yè)組織的應(yīng)用領(lǐng)域，可以說(shuō)有一定的創(chuàng)新之處；其次，在研究方法上，以往對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的研究主要是基于傳統(tǒng)的SCP范式，這種研究方法片面的認(rèn)為市場(chǎng)結(jié)構(gòu)決定行業(yè)績(jī)效，而無(wú)視了傳統(tǒng)SCP范式的適用性。本文的研究主要是驗(yàn)證理論的適用性，而后根據(jù)結(jié)果提出相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策。研究缺乏由于本人的在相關(guān)領(lǐng)域的知識(shí)水平有限，同時(shí)受到數(shù)據(jù)可能性的限制，在研3

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文1緒論究方法，數(shù)據(jù)分析方面仍有待學(xué)習(xí)和提高，缺乏之處主要有：第一，由于數(shù)據(jù)可得性限制，對(duì)重慶房地產(chǎn)行業(yè)的研究無(wú)法獲得所有企業(yè)的資料數(shù)據(jù)，本文以資質(zhì)規(guī)模大小來(lái)對(duì)企業(yè)劃分，認(rèn)為同一資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)在管理水平等方面存在相似性，這種劃分方式存在任意的主觀性，在一定程度上影響了本文結(jié)論的解釋能力。第二，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)，本文以重慶行政區(qū)域邊界來(lái)研究重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)與市場(chǎng)范圍的劃分不合理，這使得市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和效率指標(biāo)測(cè)算產(chǎn)生偏差，從而對(duì)實(shí)證結(jié)果產(chǎn)生影響。第三，資料統(tǒng)計(jì)的缺乏，由于2004年的統(tǒng)計(jì)資料缺失，同時(shí)2021年的統(tǒng)計(jì)資料沒(méi)有及時(shí)更新，資料的缺乏在一定程度上降低了研究的解釋能力和時(shí)效性。4

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文2理論綜述2理論綜述市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與績(jī)效關(guān)系的理論假說(shuō)產(chǎn)業(yè)組織理論是研究產(chǎn)業(yè)內(nèi)部企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)與壟斷關(guān)系的應(yīng)用經(jīng)濟(jì)理論。它是研究在給定的條件下，如何在產(chǎn)業(yè)內(nèi)部配置資源形成最正確的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，到達(dá)最佳的市場(chǎng)績(jī)效，其核心就是在于尋求最有利于資源合理配置和提高經(jīng)濟(jì)效率的市場(chǎng)秩序。在需求最優(yōu)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和最正確的市場(chǎng)績(jī)效時(shí)，兩者之間的關(guān)系成為研究的焦點(diǎn)。為此，許多產(chǎn)業(yè)組織學(xué)者做了大量的實(shí)證分析和理論研究，其中比擬有代表性的有市場(chǎng)力假說(shuō)和效率結(jié)構(gòu)假說(shuō)。本文的研究也主要是依據(jù)這兩個(gè)假說(shuō)。哈佛學(xué)派和市場(chǎng)力假說(shuō)哈佛學(xué)派是由哈佛大學(xué)的經(jīng)濟(jì)學(xué)教授為主構(gòu)成的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的主流學(xué)派，學(xué)派代表人物是哈佛大學(xué)的梅森(E·Mason)教授和其弟子貝恩(J·Bains)。貝恩借鑒完全競(jìng)爭(zhēng)理論、壟斷競(jìng)爭(zhēng)理論和有效競(jìng)爭(zhēng)理論，提出了SCP分析范式，即市場(chǎng)結(jié)構(gòu)—行為—績(jī)效。哈佛學(xué)派根本遵從了SCP范式，認(rèn)為市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)行為和市場(chǎng)績(jī)效之間存在著遞進(jìn)制約的因果關(guān)系，即市場(chǎng)結(jié)構(gòu)〔市場(chǎng)上賣著數(shù)量、產(chǎn)品的差異程度、本錢結(jié)構(gòu)以及縱向一體化程度等〕決定市場(chǎng)行為〔價(jià)格、研究開(kāi)發(fā)、投資、廣告燈〕，而市場(chǎng)行為決定市場(chǎng)績(jī)效〔效率、價(jià)格與邊際本錢的比率、產(chǎn)品多樣性、利潤(rùn)和分配等〕。行業(yè)集中度高的企業(yè)總數(shù)傾向于提高價(jià)格、設(shè)置障礙，以便謀取壟斷利潤(rùn)，阻礙技術(shù)進(jìn)步，造成資源的非效率配置。政府可以利用行政手段，制定公共政策來(lái)調(diào)整和改善不合理的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、限制壟斷力量的開(kāi)展、保持市場(chǎng)適度競(jìng)爭(zhēng)，以提高市場(chǎng)績(jī)效水平。在SCP范式分析中，集中度和利潤(rùn)率作為市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)績(jī)效的衡量指標(biāo)，它兩者之間的關(guān)系處于核心地位。本恩通過(guò)對(duì)美國(guó)制造業(yè)的42個(gè)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)查研究，在研究中將這42個(gè)產(chǎn)業(yè)分為兩組，以CR8為70%作為劃分標(biāo)準(zhǔn)，集中度小于70%的21家行業(yè)為一組，集中度大于70%的其他企業(yè)為另一組。通過(guò)比擬，這兩組在平均利潤(rùn)率上有較大的差異；其中，集中度大于70%的平均利潤(rùn)率為11.8%，要比集中度小于70%的行業(yè)的平均利潤(rùn)率高4.3%。[1]據(jù)此，本恩〔J﹒Bain〕認(rèn)為，在寡占或壟斷行業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中，企業(yè)可以通過(guò)共謀提高行業(yè)的進(jìn)入壁壘等，限制其他企業(yè)的進(jìn)入來(lái)獲得產(chǎn)額的壟斷利潤(rùn)。這就是傳統(tǒng)的SCP假說(shuō)，即“集中度-利潤(rùn)率〞假說(shuō)。此時(shí)，與之產(chǎn)生爭(zhēng)議的芝加哥學(xué)派認(rèn)為企業(yè)的效率是產(chǎn)生高利潤(rùn)率的來(lái)源，針對(duì)爭(zhēng)論，理論界做了大量的檢驗(yàn)研究。此時(shí)，主要是以市場(chǎng)份額作為效率指標(biāo)，Shepherd指出，市場(chǎng)份額代表的是市場(chǎng)力量，而不是企業(yè)的效率。他認(rèn)為一個(gè)企業(yè)可以通過(guò)市場(chǎng)力量對(duì)價(jià)格進(jìn)行控制，獲得更高利潤(rùn)，只要這個(gè)企業(yè)5

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文2理論綜述有較高的市場(chǎng)份額、有充分差異化的產(chǎn)品。[2]利潤(rùn)的提高又促使公司加大產(chǎn)品的研究開(kāi)發(fā)，這就進(jìn)一步的提高產(chǎn)品的差異化程度，從而用使得企業(yè)的市場(chǎng)份額進(jìn)一步的提高。這就是相對(duì)市場(chǎng)力假說(shuō)〔RMP〕，即認(rèn)為市場(chǎng)份額是決定企業(yè)市場(chǎng)績(jī)效的主要因素，不過(guò)與傳統(tǒng)的SCP相同，它也強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)績(jī)效是市場(chǎng)力量的結(jié)果，只不過(guò)兩個(gè)假說(shuō)市場(chǎng)力量的表現(xiàn)方式不同，一個(gè)是市場(chǎng)集中度，一個(gè)是企業(yè)市場(chǎng)份額。雖然這兩種假說(shuō)〔相對(duì)市場(chǎng)力假說(shuō)和傳統(tǒng)的SCP假說(shuō)〕都代表的是市場(chǎng)力量，但在實(shí)證檢驗(yàn)時(shí)，但某個(gè)行業(yè)存在相對(duì)市場(chǎng)力假說(shuō)時(shí)，即市場(chǎng)份額對(duì)市場(chǎng)績(jī)效有顯著地正向影響，此時(shí)市場(chǎng)集中度對(duì)企業(yè)的績(jī)效的影響會(huì)很小。芝加哥學(xué)派和效率結(jié)構(gòu)假說(shuō)芝加哥學(xué)派以斯蒂格勒、德姆塞茨以及波茨納等為代表，與結(jié)構(gòu)主義者只關(guān)心競(jìng)爭(zhēng)的程度不同，芝加哥學(xué)派特別注重市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和效率的關(guān)系，被理論界稱為“效率主義者〞。該學(xué)派繼承了芝加學(xué)派傳統(tǒng)的自由思想的經(jīng)濟(jì)思想，信奉自由競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，其研究重點(diǎn)是企業(yè)的市場(chǎng)績(jī)效問(wèn)題的理論分析，認(rèn)為市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程是市場(chǎng)力量自由發(fā)揮過(guò)程，是一個(gè)適者生存、劣者淘汰的“生存檢驗(yàn)過(guò)程〞。并認(rèn)為從規(guī)模經(jīng)濟(jì)的角度，以是否節(jié)約本錢、提高勞動(dòng)生產(chǎn)效率作為判斷企業(yè)市場(chǎng)績(jī)效的標(biāo)準(zhǔn)。主張國(guó)家應(yīng)該盡量減少對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程的干預(yù)，政府的干預(yù)只能限制為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程確定制度框架的條件上。[3]哈佛學(xué)派和芝加哥學(xué)派的爭(zhēng)論的焦點(diǎn)表達(dá)在SCP的因果關(guān)系、市場(chǎng)進(jìn)入壁壘、“集中度—利潤(rùn)率〞等的假說(shuō)。對(duì)于利潤(rùn)率的來(lái)源，芝加哥學(xué)派認(rèn)為與其說(shuō)是由于行業(yè)的高度集中所帶來(lái)的壟斷利潤(rùn)，不如說(shuō)是由于大企業(yè)擁有較高的企業(yè)效率，通過(guò)降低內(nèi)部本錢或者單位本錢而獲得的超額利潤(rùn)。同時(shí)，芝加哥學(xué)派認(rèn)為，某個(gè)高集中度的行業(yè)，如果其能在市場(chǎng)中獲得持續(xù)穩(wěn)定的高收益率，唯一的原因就是這個(gè)行業(yè)的大企業(yè)擁有高效的運(yùn)營(yíng)效率。因?yàn)?，基于傳統(tǒng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，如果一個(gè)行業(yè)的高收益水平不是建立在企業(yè)的運(yùn)營(yíng)高效率上，那么這個(gè)行業(yè)會(huì)很快吸引大量的企業(yè)進(jìn)入，從而使得行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇收益率水平下降至平均水平。[4]同時(shí)，德姆塞茨等人通過(guò)大量的實(shí)證研究，指出高集中度下所對(duì)應(yīng)的高利潤(rùn)率與其說(shuō)是資源配置的非效率的反映，不如說(shuō)是生產(chǎn)效率的結(jié)果。[5]布羅曾的研究也說(shuō)明，正是各個(gè)企業(yè)通過(guò)合理的選擇采取最優(yōu)的行為結(jié)果在適者生存的法那么效率高的企業(yè)占有率不斷擴(kuò)大，才導(dǎo)致高集中度的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的出現(xiàn)。芝加哥學(xué)派主張判斷一個(gè)企業(yè)是否存在壟斷的標(biāo)準(zhǔn)不是集中度的上下和規(guī)模的大小，因?yàn)楦呒卸群鸵?guī)模大有可能是企業(yè)的高效率所產(chǎn)生的結(jié)果。由此，芝加哥學(xué)派在批判哈佛學(xué)派的市場(chǎng)假說(shuō)中提出了效率結(jié)構(gòu)假說(shuō)，該假說(shuō)認(rèn)為：哈佛學(xué)派認(rèn)為的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)績(jī)效的相關(guān)性是一種偽相關(guān)，二者都是由企業(yè)的效率決定的，即有效率的企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中會(huì)持續(xù)提高其市場(chǎng)份額，同時(shí)導(dǎo)致更高的6

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文2理論綜述集中度，超額利潤(rùn)反映的是優(yōu)異的企業(yè)績(jī)效而非壟斷和合謀。效率的來(lái)源不同，一種是X效率，認(rèn)為技術(shù)和管理水平提高可以使企業(yè)市場(chǎng)績(jī)效提高；另一種是規(guī)模效率，適當(dāng)?shù)钠髽I(yè)規(guī)模是企業(yè)的資源得到充分利用，從而降低單位本錢，提高企業(yè)的市場(chǎng)績(jī)效。在實(shí)證檢驗(yàn)中又將效率分為X效率結(jié)構(gòu)假說(shuō)和規(guī)模效率結(jié)構(gòu)假說(shuō)兩種。國(guó)內(nèi)外關(guān)于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與績(jī)效關(guān)系的檢驗(yàn)國(guó)外關(guān)于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與績(jī)效關(guān)系的檢驗(yàn)①檢驗(yàn)?zāi)Ｐ偷拈_(kāi)展對(duì)于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與績(jī)效的實(shí)證檢驗(yàn)，Weiss開(kāi)創(chuàng)性的將市場(chǎng)份額和市場(chǎng)集中度兩個(gè)變量、納入實(shí)證研究中，并指出市場(chǎng)份額能夠反映規(guī)模經(jīng)濟(jì)、生產(chǎn)技術(shù)和管理水平，因此將市場(chǎng)份額作為效率的替代變量。[6]其后，很多學(xué)者在研究中將企業(yè)的市場(chǎng)份額作為企業(yè)效率的反映，假設(shè)行業(yè)存在效率結(jié)構(gòu)假說(shuō)，那么表市場(chǎng)份額對(duì)產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率有顯著的正向的影響。此時(shí)在檢驗(yàn)行業(yè)是否存在傳統(tǒng)的市場(chǎng)力假說(shuō)〔SCP〕和效率結(jié)構(gòu)假說(shuō)時(shí)，其檢驗(yàn)?zāi)Ｐ偷淖宰兞堪ǎ捍硎袌?chǎng)結(jié)構(gòu)變量的市場(chǎng)集中度，表示企業(yè)效率的市場(chǎng)份額和可能對(duì)績(jī)效產(chǎn)生影響的控制變量?？?jī)效變量主要用行業(yè)的利潤(rùn)率表示。具體模型可用下式表示：Pa0a1MSa2CRaiZi式中：P表示利潤(rùn)率，MS表示市場(chǎng)份額，CR表示集中度，Zi為一組控制變量。如果效率結(jié)構(gòu)假說(shuō)成立，那么市場(chǎng)份額指標(biāo)的系數(shù)顯著且大于零；如果市場(chǎng)力假說(shuō)成立，那么市場(chǎng)集中度指標(biāo)的系數(shù)顯著且大于零。Shepherd認(rèn)為傳統(tǒng)將市場(chǎng)份額代表效率的變量的觀點(diǎn)似乎不合理，他認(rèn)為，企業(yè)效率和市場(chǎng)份額可以同時(shí)解釋市場(chǎng)績(jī)效的變化，之所以會(huì)出現(xiàn)這種結(jié)果，是由于企業(yè)的效率不是決定企業(yè)市場(chǎng)份額的唯一因素，企業(yè)的勢(shì)力或者產(chǎn)品的差異等同樣也可以影響市場(chǎng)份額。他認(rèn)為企業(yè)的市場(chǎng)力量應(yīng)該由市場(chǎng)份額、市場(chǎng)集中度和進(jìn)入障礙等三局部組成。[7]以后隨著前沿分析法〔SFA〕和數(shù)據(jù)包絡(luò)法〔DEA〕等方法的應(yīng)用，企業(yè)的效率的指標(biāo)也由市場(chǎng)份額變?yōu)橹苯訙y(cè)量的效率指標(biāo)。同時(shí)，Berger[8]，Berger&Hanna[9]通過(guò)對(duì)含有直接測(cè)算的效率指標(biāo)進(jìn)行回歸分析，發(fā)現(xiàn)當(dāng)回歸方程中有直接測(cè)算的效率變量時(shí)，市場(chǎng)份額更多的是代表市場(chǎng)力量而不是企業(yè)的效率。自此，隨著對(duì)企業(yè)效率的度量，市場(chǎng)力量假說(shuō)也進(jìn)一步分為傳統(tǒng)的SCP假說(shuō)〔“集中度—利潤(rùn)率假說(shuō))和相對(duì)市場(chǎng)力量假說(shuō)〔市場(chǎng)份額—利潤(rùn)率〕。根據(jù)測(cè)定的兩類效率所代表的的含義不同分為X效率和規(guī)模效率，效率結(jié)構(gòu)假說(shuō)又分為X效率假說(shuō)和規(guī)模效率假說(shuō)。Berger&Hanna在對(duì)美國(guó)的銀行業(yè)在對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與績(jī)效的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)時(shí)，提出了針對(duì)這四類假說(shuō)的檢驗(yàn)?zāi)Ｐ?，模型如下所示?

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文2理論綜述if(CONCm,MSi,XEFFi,SEFFi,Zim)i式中：π表示績(jī)效，CONC表示市場(chǎng)集中度，MS表示市場(chǎng)份額，X-EFF表示X效率，S-EFF表示規(guī)模效率，Z表示一組控制變量，ε表示殘差項(xiàng)。②國(guó)外關(guān)于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與績(jī)效的關(guān)系的檢驗(yàn)對(duì)于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)績(jī)效的關(guān)系，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們長(zhǎng)期以來(lái)已做過(guò)大量的研究，但至今尚未得到一致的結(jié)論。其中，支持市場(chǎng)力假說(shuō)大多數(shù)文獻(xiàn)主要出現(xiàn)研究早期，晚一些的研究更多的是支持效率結(jié)構(gòu)假說(shuō)。Rhoades通過(guò)對(duì)檢驗(yàn)這兩個(gè)假說(shuō)的研究結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)在1961-1977年間對(duì)美國(guó)銀行業(yè)進(jìn)行研究文獻(xiàn)中，支持美國(guó)銀行業(yè)存在市場(chǎng)力假說(shuō)的有30篇，支持美國(guó)銀行業(yè)存在效率結(jié)構(gòu)假說(shuō)的只有9篇。同時(shí)，隨著研究的深入，自1980年以來(lái)，對(duì)于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與績(jī)效關(guān)系的假說(shuō)研究更多的是支持效率結(jié)構(gòu)假說(shuō)。同時(shí)Moleneux、Evanoff＆Fortier、Smirlock等采用定量模型來(lái)檢驗(yàn)市場(chǎng)力量假說(shuō)和有效結(jié)構(gòu)假說(shuō)。結(jié)果顯示，在不同的產(chǎn)業(yè)集群中這兩個(gè)假說(shuō)均有成立的可能。[10]BronZen美國(guó)銀行業(yè)進(jìn)行研究，驗(yàn)證美國(guó)銀行業(yè)是否存在市場(chǎng)力假說(shuō)或者效率結(jié)構(gòu)假說(shuō)。在檢驗(yàn)?zāi)Ｐ椭?，市?chǎng)份額作為一個(gè)效率變量對(duì)績(jī)效有顯著地正向影響，結(jié)構(gòu)變量對(duì)績(jī)效影響不顯著。因此，檢驗(yàn)結(jié)論是美國(guó)銀行業(yè)存在效率結(jié)構(gòu)假說(shuō)。但當(dāng)把市場(chǎng)份額看作是效率結(jié)構(gòu)假說(shuō)的依據(jù)時(shí)，雖然其弱化了市場(chǎng)集中度和績(jī)效之間的關(guān)系，可以認(rèn)為美國(guó)銀行業(yè)存在相對(duì)力市場(chǎng)假說(shuō)。[11]LalithSeelanatha在檢驗(yàn)斯里蘭卡銀行業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與績(jī)效關(guān)系，選取1989年至2004年銀行業(yè)的數(shù)據(jù)作為研究樣本，將這16年的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析?；貧w結(jié)果說(shuō)明，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變量對(duì)績(jī)效沒(méi)有顯著地正向影響，X效率和規(guī)模效率對(duì)績(jī)效指標(biāo)有顯著地正向影響。據(jù)此，LalithSeelanatha認(rèn)為斯里蘭卡銀行業(yè)不存在市場(chǎng)力假說(shuō)而接受效率結(jié)構(gòu)假說(shuō)，效率是銀行產(chǎn)業(yè)績(jī)效的來(lái)源。[12]SeanicaaEdwardseta1.以卡車運(yùn)輸業(yè)作為研究對(duì)象，通過(guò)建立回歸模型對(duì)1994年至2003年的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析?；貧w模型的自變量中的結(jié)構(gòu)變量選取市場(chǎng)份額、集中度，控制變量選取卡車平均負(fù)荷、平均運(yùn)輸公司數(shù)等；因變量的績(jī)效變量選取市場(chǎng)效率。分析結(jié)果說(shuō)明，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變量和控制變量對(duì)績(jī)效變量有顯著地正向影響，這說(shuō)明卡車業(yè)存在市場(chǎng)力假說(shuō)，即卡車業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)決定市場(chǎng)績(jī)效。[13]Schmalensee(1987)在研究市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與績(jī)效的關(guān)系時(shí)得出，檢驗(yàn)?zāi)Ｐ椭写硎袌?chǎng)結(jié)構(gòu)變量的市場(chǎng)集中和代表效率變量的企業(yè)效率對(duì)績(jī)效變量都有顯著地正向影響。他認(rèn)為，一個(gè)行業(yè)可能既存在效率結(jié)構(gòu)假說(shuō)業(yè)存在市場(chǎng)力假說(shuō)，這兩種假說(shuō)能夠在同一個(gè)行業(yè)中共存。對(duì)于這種現(xiàn)象的解釋，他認(rèn)為由于在市場(chǎng)勢(shì)力的存在，使得高效率的企業(yè)可以獲得更多的收益。[14]通過(guò)以上分析，國(guó)外對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與績(jī)效關(guān)系的研究，大都集中在銀行業(yè)等產(chǎn)8

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文2理論綜述業(yè)，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的研究較少。國(guó)內(nèi)關(guān)于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與績(jī)效關(guān)系的檢驗(yàn)自20世紀(jì)80年初，產(chǎn)業(yè)組織理論被引進(jìn)我國(guó)以來(lái)，產(chǎn)業(yè)組織理論已經(jīng)在很多產(chǎn)業(yè)得到研究和應(yīng)用。但是，關(guān)于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與績(jī)效關(guān)系檢驗(yàn)的研究的文獻(xiàn)主要集中在保險(xiǎn)業(yè)、銀行業(yè)或制造業(yè)等領(lǐng)域。本文將對(duì)產(chǎn)業(yè)組織在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用情況和其他行業(yè)關(guān)于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與績(jī)效關(guān)系的檢驗(yàn)情況作簡(jiǎn)要回憶。①市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與績(jī)效關(guān)系在銀行、保險(xiǎn)、證券和乳制品等產(chǎn)業(yè)的檢驗(yàn)郭正權(quán)，牛曉東選取2004-2021年18家上市煤炭企業(yè)作為研究對(duì)象，在我國(guó)煤炭行業(yè)中檢驗(yàn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與績(jī)效的關(guān)系。選取CR4作為市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變量，認(rèn)為我國(guó)的煤炭行業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)屬于競(jìng)爭(zhēng)型；運(yùn)用數(shù)據(jù)包絡(luò)法對(duì)煤炭企業(yè)的效率進(jìn)行測(cè)量，發(fā)現(xiàn)我國(guó)煤炭企業(yè)的效率差距不是很大；選取資產(chǎn)收益率和所有者權(quán)益作為績(jī)效變量。通過(guò)建立檢驗(yàn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與績(jī)效關(guān)系的回歸模型，得出效率結(jié)構(gòu)假說(shuō)在我國(guó)煤炭行業(yè)成立。[15]趙旭，蔣振聲和周軍民選取1994—1998我國(guó)銀行業(yè)的數(shù)據(jù)，運(yùn)用DEA模型對(duì)我國(guó)銀行業(yè)效率進(jìn)行測(cè)度，作為檢驗(yàn)的效率變量；選取市場(chǎng)集中度、市場(chǎng)份額作為結(jié)構(gòu)變量；選取利潤(rùn)率作為績(jī)效變量。通過(guò)實(shí)證分析得出：效率變量對(duì)利潤(rùn)率有顯著地正向影響，而結(jié)構(gòu)變量的系數(shù)為負(fù)，利潤(rùn)率有負(fù)向影響。因此，作者得出我國(guó)銀行業(yè)不存在市場(chǎng)力假說(shuō)，而接受效率結(jié)構(gòu)假說(shuō)。[16]陳明選取我國(guó)乳業(yè)1998-2004年的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，以檢驗(yàn)我國(guó)乳業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)績(jī)效諸要素之間的相互影響程度。結(jié)果說(shuō)明，內(nèi)部效率對(duì)產(chǎn)品差異和進(jìn)入壁壘具有負(fù)面影響，而規(guī)模結(jié)構(gòu)效率對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)各個(gè)指標(biāo)都沒(méi)有表現(xiàn)出顯著影響。[17]劉前選取2002-2006年的15家上海市銀行〔包括4家國(guó)有銀行和11家股份制銀行〕的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，以檢驗(yàn)上海市銀行業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、企業(yè)效率對(duì)績(jī)效的影響程度，判斷市場(chǎng)力假說(shuō)和效率結(jié)構(gòu)假說(shuō)是否在上海銀行業(yè)中存在。實(shí)證結(jié)果表明，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)指標(biāo)和效率指標(biāo)都沒(méi)有對(duì)績(jī)效指標(biāo)產(chǎn)生顯著地正向影響，因此判斷上海市銀行業(yè)既不存在市場(chǎng)力假說(shuō)也不存在效率結(jié)構(gòu)假說(shuō)。[18]朱煥用SCP分析框架對(duì)我國(guó)基金業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)行為及市場(chǎng)績(jī)效進(jìn)行了深入研究，根據(jù)我國(guó)基金業(yè)開(kāi)展的大背景得出了我國(guó)基金業(yè)存在市場(chǎng)力假說(shuō)的結(jié)論，提出了通過(guò)制度改革和優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)績(jī)效提高的建議。[19]湯云峰選取2001-2005銷售收入排名前12位的乳制品企業(yè)作為研究對(duì)象，將市場(chǎng)份額分別作為效率的間接變量替代量和市場(chǎng)力假說(shuō)的支持變量，實(shí)證檢驗(yàn)我國(guó)乳制品行業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)績(jī)效的關(guān)系。結(jié)果說(shuō)明：當(dāng)以市場(chǎng)份額作為效率變量的替代變量時(shí)，我國(guó)的乳制品行業(yè)的市場(chǎng)集中度對(duì)利潤(rùn)率〔績(jī)效〕沒(méi)有顯著正向的影響。因此得出，我國(guó)乳制品行業(yè)不存在市場(chǎng)力假說(shuō)；中選用直接測(cè)量的效率變量，市場(chǎng)份額作為一個(gè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變量時(shí)，結(jié)果說(shuō)明，純技術(shù)效率和規(guī)模效率變量對(duì)績(jī)效變量有顯著地正向影響，9

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文2理論綜述同時(shí)，效率對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變量有顯著地正向影響。據(jù)此得出我國(guó)乳制品行業(yè)存在效率結(jié)構(gòu)假說(shuō)，純技術(shù)效率和規(guī)模效率是影響我國(guó)乳制品行業(yè)績(jī)效的主要因素。[20]②房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與績(jī)效關(guān)系的研究國(guó)內(nèi)從產(chǎn)業(yè)組織角度對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行研究，主要集中在以下幾個(gè)方面：1〕對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)問(wèn)題的研究：葉劍平較早的利用產(chǎn)業(yè)組織理論分析而來(lái)房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)品差異化、企業(yè)進(jìn)入壁壘等房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的影響，并對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全化競(jìng)爭(zhēng)性做了進(jìn)一步的闡述。[21]周剛等在對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析時(shí)，認(rèn)為20世紀(jì)90年代房地產(chǎn)企業(yè)的大規(guī)模進(jìn)入，使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的組織分散化、市場(chǎng)集中度較低，是導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)間的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)和整個(gè)行業(yè)市場(chǎng)績(jī)效低下的主要原因。[22]吳拯通過(guò)分析1998-2000年國(guó)內(nèi)前14家房地產(chǎn)上市公司收益情況，得出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)前14家房地產(chǎn)上市公司占整個(gè)行業(yè)銷售份額的3.7%左右，故認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本特征是過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)以及較低集中度和規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。[23]苗青天通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)集中度、企業(yè)規(guī)模、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力利用率以及行業(yè)的利潤(rùn)率等指標(biāo)的深入分析研究，認(rèn)為我國(guó)目前房地產(chǎn)業(yè)存在所謂的“過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)〞的論斷缺乏事實(shí)依據(jù)，不僅如此由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性、房地產(chǎn)產(chǎn)品的完全異質(zhì)性等因素，使得房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出較強(qiáng)的壟斷性，不是“過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)〞而恰恰是“競(jìng)爭(zhēng)不充分〞?？傊?，在判斷我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)時(shí)，需要考慮房地產(chǎn)的特性以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性、開(kāi)展不平衡性，并結(jié)合實(shí)證檢驗(yàn)的結(jié)果綜合判定。2〕對(duì)企業(yè)行為的研究：近幾年來(lái)，國(guó)內(nèi)許多學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)參與主體之間的博弈行為進(jìn)行分析研究，況偉大通過(guò)對(duì)北京市住宅業(yè)的市場(chǎng)演進(jìn)過(guò)程研究，分析房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷與價(jià)格合謀行為以及政府的住房制度改革和市場(chǎng)規(guī)制。[24]苗青天認(rèn)為當(dāng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在區(qū)域性寡頭壟斷的條件下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)壟斷的定價(jià)行為、價(jià)格歧視、價(jià)格合謀、廣告、產(chǎn)品的差異化戰(zhàn)略等策略行為，來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的利潤(rùn)最大化。[25]3〕對(duì)規(guī)模經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)績(jī)效的研究：苗青天以行業(yè)利潤(rùn)率的上下、資本的流向、房?jī)r(jià)收入比、商品房空置率等資源配置的效率作為房地產(chǎn)業(yè)績(jī)效分析和評(píng)價(jià)的依據(jù)，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際利潤(rùn)率的分析，認(rèn)為偏高的房?jī)r(jià)收入比、商品房空置率以及亟待改善的住房條件的局部城市居民的存在是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在壟斷條件下社會(huì)福利水平降低的主要表達(dá)。徐建從產(chǎn)業(yè)組織角度，遵循傳統(tǒng)的SCP分析范式，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行系統(tǒng)研究，認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)集中度不高、規(guī)模不經(jīng)濟(jì)且資源的配置效率較低。[26]4〕對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與績(jī)效關(guān)系的研究：劉樹(shù)峰運(yùn)用DEA模型評(píng)價(jià)我國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)在1997-2021年的市場(chǎng)績(jī)效，運(yùn)用回歸方程對(duì)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與績(jī)效進(jìn)行評(píng)10

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文2理論綜述價(jià)，評(píng)價(jià)結(jié)果說(shuō)明：市場(chǎng)集中度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)績(jī)效的影響很小，且呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)績(jī)效的主要因素是本錢成長(zhǎng)率，同時(shí)認(rèn)為這是由政府對(duì)土地壟斷使得行業(yè)進(jìn)入的高壁壘造成的。[27]王越以我國(guó)六類資質(zhì)企業(yè)作為研究對(duì)象，通過(guò)建立回歸檢驗(yàn)?zāi)Ｐ停接懳覈?guó)房地產(chǎn)行業(yè)的績(jī)效來(lái)源。檢驗(yàn)結(jié)果說(shuō)明，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)即不存在市場(chǎng)力假說(shuō)也不存在效率結(jié)構(gòu)假說(shuō)。[28]李艷琳、李麗通過(guò)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度及市場(chǎng)績(jī)效進(jìn)行實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)集中度與產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率之間呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，用產(chǎn)業(yè)組織理論無(wú)法解釋中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與績(jī)效的關(guān)系，市場(chǎng)集中度與市場(chǎng)績(jī)效存在悖論。[29]張衛(wèi)紅選取2004-2021年鄭州市排名前25名的房地產(chǎn)公司進(jìn)行實(shí)證分析，實(shí)證結(jié)果說(shuō)明鄭州市房地產(chǎn)業(yè)既不存在市場(chǎng)力結(jié)構(gòu)假說(shuō)也不存在效率結(jié)構(gòu)假說(shuō)，但有一定程度上的規(guī)模效率假說(shuō)的特點(diǎn)。[30]綜上所述，運(yùn)用產(chǎn)業(yè)組織理論方面來(lái)研究房地產(chǎn)業(yè)的文獻(xiàn)還較少，研究的內(nèi)容主要是基于傳統(tǒng)的SCP分析范式，依次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、企業(yè)行為及市場(chǎng)績(jī)效進(jìn)行分析。而對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是否遵循市場(chǎng)力假說(shuō)，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是否是決定市場(chǎng)績(jī)效的因素，企業(yè)效率會(huì)不會(huì)也會(huì)對(duì)市場(chǎng)績(jī)效產(chǎn)業(yè)影響沒(méi)有進(jìn)行深入研究，這正是本文研究的主要內(nèi)容。11

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文3重慶房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析3重慶房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析重慶房地產(chǎn)開(kāi)展概況自1998年實(shí)行住房制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)為改善重慶居民的居住條件，推動(dòng)重慶地方經(jīng)濟(jì)的快速開(kāi)展做出了積極的奉獻(xiàn)。截至2021年，重慶城鎮(zhèn)人均居住面積已到達(dá)平方米，房地產(chǎn)投資到達(dá)億元，占GDP的比重20.13%，對(duì)GDP增長(zhǎng)的直接奉獻(xiàn)率為18.93%?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)重慶市的開(kāi)展起著重要的作用，是重慶的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。本節(jié)主要從行業(yè)企業(yè)數(shù)量規(guī)模、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)供給狀況等來(lái)介紹重慶房地產(chǎn)的開(kāi)展現(xiàn)狀?！?〕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資強(qiáng)勁重慶房地產(chǎn)投資增速?gòu)?qiáng)勁2021年房地產(chǎn)完成投資額億元，從圖以看出，除2021年受金融危機(jī)影響房地產(chǎn)投資增速有較大的波動(dòng)外，，平均每年的增速要高于重慶國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增速，相比2004年的405億元，增長(zhǎng)了倍，年均增速27.99%。這比同期重慶GDP年增速為16.4%高出11個(gè)百分點(diǎn)，比重慶“十一五〞期間GDP平均增長(zhǎng)率15%高出接近13個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)重慶國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)奉獻(xiàn)越來(lái)越大，同時(shí)也表現(xiàn)出房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資與國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)力之間的耦合性較差。圖3.11998-2021年重慶房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率Figure3.1Chongqingrealestateinvestmentgrowthrateandthenationaleconomicgrowthfrom1998to2021〔2〕房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量及就業(yè)人數(shù)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速開(kāi)展，房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)企業(yè)的數(shù)量和從業(yè)人數(shù)也增加到相當(dāng)大的規(guī)模。其中企業(yè)數(shù)量從1998年的991家開(kāi)展到2021的2354家，年均12

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文3重慶房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析增長(zhǎng)6.88%；重慶房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人數(shù)從50088人開(kāi)展到2021年的94535人，年均增長(zhǎng)5.01%。從圖，可以看出，整個(gè)過(guò)程中不管是企業(yè)數(shù)量還是從業(yè)人數(shù)都是呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，且企業(yè)數(shù)量的增速要高于從業(yè)人員增速，這主要是因?yàn)槠髽I(yè)管理水平在不斷增加的結(jié)果。其中，2003和2021年受金融危機(jī)的影響、2006年是國(guó)家宏觀調(diào)控政策頻出的一年，這三年從業(yè)人數(shù)有小幅度的減少，這也間接的說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)受受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響很大。圖3.21998-2021年重慶房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量和從業(yè)人員數(shù)Figure3.2ThenumberofrealestatedevelopmententerpriseandpractitionersinChongqingfrom1998to2021〔3〕房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)結(jié)構(gòu)狀況為了標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理。根據(jù)注冊(cè)資本、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)年限及管理人員數(shù)量等，我國(guó)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分為為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)、暫定和其它六個(gè)等級(jí)。根據(jù)?中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒-2021?統(tǒng)計(jì)，重慶2021年的2391家開(kāi)發(fā)企業(yè)中，有一級(jí)企業(yè)41家、二級(jí)企業(yè)477家、三級(jí)企業(yè)892家、四級(jí)企業(yè)129家、暫定級(jí)企業(yè)831家和其它資質(zhì)企業(yè)21家，分別占比1.71%、19.95%、37.31%、5.4%、34.76%和0.88%?？梢钥闯?，重慶房地產(chǎn)企業(yè)的一級(jí)資質(zhì)最少，主要集中在二級(jí)、三級(jí)和暫定級(jí)企業(yè)，共占企業(yè)總數(shù)的92.01%。13

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文3重慶房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析圖3.32021年重慶六類資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量比例Figure3.3Chongqingsixclassqualificationofrealestateenterprisequantityproportionin2021〔4〕重慶房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)與負(fù)債情況房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，高負(fù)債經(jīng)營(yíng)一直是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的普遍存在現(xiàn)象，重慶房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。2021年重慶房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)總額為億元，負(fù)責(zé)總額為億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)67.86%，雖低于全國(guó)的75.4%，但也存在資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)。表3.12004-2021年重慶市房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)和負(fù)債情況表Table3.1RealestateenterprisesinChongqingfrom2004to2021thetotalassetsandliabilitiestable年份資產(chǎn)總計(jì)負(fù)債總計(jì)資產(chǎn)負(fù)債率200420052006200720212021202120211499185923363072404953106938101301048128816942195269536094760687469.95%69.32%72.49%71.46%66.56%67.98%68.61%67.86%數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒2005-2021〔5〕重慶房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)情況從下表我們可以看出，重慶房地產(chǎn)的收入的主要來(lái)源是商品房的銷售收入，平均占到主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的91.34%；在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入扣成建造本錢、管理費(fèi)用以及14

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文3重慶房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析有關(guān)稅金和利息之后的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)每年都在增加，且每年的增速都比主營(yíng)業(yè)務(wù)收入高，這說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力不斷增強(qiáng)。如表所示。表3.22005~2021年重慶市房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入及利潤(rùn)情況Table3.2Realestateenterprises’revenuesandprofitsinChongqingfrom2005to2021主營(yíng)業(yè)務(wù)收入土地轉(zhuǎn)讓收入商品房銷售收入房屋出租收入稅金及其他年份其他收入營(yíng)業(yè)利潤(rùn)2005200620072021202120212021數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒2006-2021通過(guò)上述對(duì)重慶房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀分析，認(rèn)為重慶房地產(chǎn)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的奉獻(xiàn)越來(lái)越大，但這也從側(cè)面表現(xiàn)出，重慶經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)越來(lái)越依靠房地產(chǎn)的投資，國(guó)民經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)投資的耦合性較差；重慶房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模普遍偏小，二級(jí)、三級(jí)和暫定級(jí)企業(yè)占了企業(yè)總數(shù)92%的份額；重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)情況比較嚴(yán)重，但企業(yè)的盈利能力在不斷增強(qiáng)。市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的理論概述市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的概念市場(chǎng)結(jié)構(gòu)〔MarketStructure〕是指市場(chǎng)上已有的和潛在的賣方和買方的數(shù)量、規(guī)模以及相互之間的關(guān)系，它反映了特定市場(chǎng)上相關(guān)企業(yè)面臨的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，是決定企業(yè)行為和市場(chǎng)績(jī)效的主要因素。其研究思路根本上繼承了西方微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于完全競(jìng)爭(zhēng)、完全壟斷、壟斷競(jìng)爭(zhēng)和寡頭壟斷等市場(chǎng)結(jié)構(gòu)理論的分析框架。一般而言市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括兩方面含義：一是指市場(chǎng)組織形式〔如市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性或壟斷性、市場(chǎng)的進(jìn)出壁壘、產(chǎn)品的差異程度等〕；二是指通過(guò)對(duì)某一產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度來(lái)確定市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)類型。市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的劃分在1933年出版的?不完全競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)學(xué)?一書(shū)中，羅賓遜夫人從市場(chǎng)上的企業(yè)數(shù)量、企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品差異度、進(jìn)入壁壘等角度將市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分為完全競(jìng)爭(zhēng)、完全15

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文3重慶房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析壟斷、壟斷競(jìng)爭(zhēng)和寡頭壟斷四中類型?！?〕完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)是指一種競(jìng)爭(zhēng)完全不受任何阻礙和干擾的市場(chǎng)[31]，其具有以下幾個(gè)根本特征：①產(chǎn)品的同質(zhì)性，在同一市場(chǎng)上所有生產(chǎn)者提供的是同一產(chǎn)品，不存在產(chǎn)品的差異、消費(fèi)者不存在消費(fèi)偏好，價(jià)格是影響消費(fèi)者選擇的唯一因素。②市場(chǎng)上存在著大量的賣方和買方，任何單個(gè)賣者和買者都是市場(chǎng)價(jià)格的接受者，而不是市場(chǎng)價(jià)格的制定者；③市場(chǎng)信息完全，所有的參與者都能獲取市場(chǎng)的全部信息，不存在供求以外的因素對(duì)價(jià)格和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影響；④進(jìn)入和退出自由，不存在進(jìn)入或退出壁壘和交易本錢，所有生產(chǎn)要素都可以自由流動(dòng)，廠商可以按照自己的意愿自由地進(jìn)入或退出某一行業(yè)；⑤不存在外部性，即每個(gè)廠商承當(dāng)其生產(chǎn)過(guò)程的全部本錢?！?〕完全壟斷市場(chǎng)。完全壟斷市場(chǎng)是指只有一家企業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。壟斷分為買方壟斷和賣方壟斷，對(duì)于賣方壟斷與完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)必須具備三個(gè)根本條件：①市場(chǎng)上只存在唯一的廠商，沒(méi)有其他的競(jìng)爭(zhēng)者，壟斷廠商占整個(gè)市場(chǎng)；②產(chǎn)品唯一，沒(méi)有其他任何企業(yè)生產(chǎn)該企業(yè)產(chǎn)品的替代品。②市場(chǎng)存在較高的進(jìn)入壁壘，壟斷廠商可以忽略潛在競(jìng)爭(zhēng)者的威脅?！?〕壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，是指市場(chǎng)企業(yè)之間既存有相互競(jìng)爭(zhēng)，又有一定的壟斷力量的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，其主要的特點(diǎn)有：①產(chǎn)業(yè)集中度較低。市場(chǎng)內(nèi)企業(yè)眾多，每個(gè)企業(yè)的份額較低，對(duì)價(jià)格控制能力較低。②產(chǎn)品存在差異③進(jìn)出入壁壘較低?！?〕寡頭壟斷市場(chǎng)。寡頭壟斷市場(chǎng)是占市場(chǎng)份額很大的少數(shù)企業(yè)相互競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，其主要特點(diǎn)是：①產(chǎn)業(yè)集中度高，少數(shù)企業(yè)占有整個(gè)市場(chǎng)非常大的市場(chǎng)份額。②產(chǎn)品可能同質(zhì)，也可能存在差異。③進(jìn)入和退出壁壘較高。一般資本密集型和技術(shù)密集型的行業(yè)是寡頭壟斷行業(yè)。表四種市場(chǎng)類型的特征Table3.3Thecharacteristicsofthefourtypesofmarket房地產(chǎn)市結(jié)構(gòu)類型進(jìn)入壁壘集中度產(chǎn)品差異度廠商數(shù)目對(duì)價(jià)格的控制程度完全競(jìng)爭(zhēng)壟斷競(jìng)爭(zhēng)寡頭壟斷低低完全無(wú)差異有差異很多較多幾個(gè)沒(méi)有較低較低有一些比擬高比擬高有差異或無(wú)差異相當(dāng)程度唯一的產(chǎn)品或無(wú)接近的替代很大程度，完全壟斷高高唯一但經(jīng)常受到管制16

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文3重慶房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析實(shí)際上，完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)和完全壟斷市場(chǎng)都屬于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中的兩個(gè)極端情況，是非現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中存在的往往是介于兩者之間的壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)和寡頭壟斷市場(chǎng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的度量國(guó)內(nèi)外研究和測(cè)量市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的方法，可以將其歸納為三大類：產(chǎn)品角度考慮的彈性分析法如，房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的交叉價(jià)格彈性；從績(jī)效角度的計(jì)量法如勒納指數(shù)、貝恩指數(shù)；從產(chǎn)業(yè)內(nèi)部組合的角度的計(jì)量法如市場(chǎng)份額、市場(chǎng)集中度等本文擬采用以從產(chǎn)業(yè)內(nèi)部組合角度的測(cè)量方法，從市場(chǎng)份額、市場(chǎng)集中度等來(lái)闡述重慶房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。①市場(chǎng)份額市場(chǎng)份額〔MarketShares〕指一個(gè)企業(yè)的銷售量〔或銷售額〕在市場(chǎng)同類產(chǎn)品中所占的比重，反映企業(yè)對(duì)市場(chǎng)影響的程度，是企業(yè)在市場(chǎng)中所處地位的最直觀的指示器。市場(chǎng)份額越高，說(shuō)明企業(yè)經(jīng)營(yíng)、競(jìng)爭(zhēng)能力越強(qiáng)。其計(jì)算公式如下：MSiXiXi100%〔〕式中：Xi表示第i個(gè)企業(yè)的銷售額、產(chǎn)量等。②集中度市場(chǎng)集中是決定市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的主要因素，是一個(gè)從特定產(chǎn)業(yè)或市場(chǎng)中，從賣方廠商數(shù)目以及廠商相對(duì)市場(chǎng)規(guī)模的分布角度來(lái)把握市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)的概念。[32]市場(chǎng)集中度越高，行業(yè)內(nèi)大企業(yè)的市場(chǎng)主導(dǎo)地位越強(qiáng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度越低。通常，將衡量市場(chǎng)集中度的方法分為絕對(duì)法和相對(duì)法。其中，絕對(duì)法主要采用產(chǎn)業(yè)集中度，其反映了領(lǐng)先企業(yè)的集中程度。相對(duì)法包括赫芬達(dá)指數(shù)〔HHI〕、洛倫茲曲線〔LorenzCurve〕和基尼系數(shù)〔GiniCoefficient〕等，該法雖然克服了絕對(duì)法的缺乏，但沒(méi)有顧及領(lǐng)先企業(yè)的集中程度。1〕市場(chǎng)集中度產(chǎn)業(yè)集中度〔CRn〕指某一特定行業(yè)中少數(shù)幾個(gè)最大企業(yè)(通常是前四位、前五位或前八位)的銷售量〔或銷售額〕在市場(chǎng)同類產(chǎn)品中所占的市場(chǎng)份額，其計(jì)算表達(dá)式為：CRnin1XiXialli1〔〕式中：CRn表示在行業(yè)中前n家企業(yè)的有關(guān)數(shù)值的在整個(gè)行業(yè)中的市場(chǎng)集中度，Xi為第i個(gè)企業(yè)有關(guān)數(shù)值的規(guī)模。企業(yè)規(guī)模的衡量指標(biāo)不同，集中度也不同，常用的指標(biāo)是CR4和CR8。根據(jù)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，行業(yè)集中度作為衡量市場(chǎng)集中度最常用的指標(biāo)之一，是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的主要構(gòu)成因素。貝恩最早運(yùn)用行業(yè)集中度指標(biāo)對(duì)產(chǎn)業(yè)的壟斷和17

重慶大學(xué)碩士學(xué)位論文3重慶房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析競(jìng)爭(zhēng)程度進(jìn)行研究，他主要以美國(guó)產(chǎn)業(yè)為研究樣本，依據(jù)前四企業(yè)集中度〔CR4〕和前八位企業(yè)集中度〔CR8〕，按照壟斷程度依次遞減的順序，將不同產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)概括為六種類型，如表所示：表貝恩對(duì)產(chǎn)業(yè)壟斷和競(jìng)爭(zhēng)類型的劃分Table3.4Thedivisionofindustrymonopolyandcompetitiontypebybain值〔%〕75≤CR4值〔%〕產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)總數(shù)寡占Ⅰ型20家以內(nèi)寡占Ⅱ型寡占Ⅲ型寡占Ⅳ型寡占Ⅴ型65≤CR4＜7550≤CR4＜6535≤CR4＜5030≤CR4＜3585≤CR820-100家企業(yè)數(shù)較多75≤CR8＜8545≤CR8＜7540≤CR8＜45企業(yè)數(shù)很多企業(yè)數(shù)很多企