旅游項目投資效益評價與衡量

文檔大全文檔大全附件實用標(biāo)準(zhǔn)文案實用標(biāo)準(zhǔn)文案投資估算與經(jīng)濟(jì)評價實用標(biāo)準(zhǔn)文案實用標(biāo)準(zhǔn)文案文檔大全文檔大全22222222444444556目錄第一部分投資估算 一、投資估算依據(jù) 二、建設(shè)投資確定 （一）建筑工程費 （二）設(shè)備購置及安裝費用 （三）建設(shè)工程其他費用 （四）預(yù)備費 （五）總投資（注本項目未計算土地費用） 第二部分經(jīng)濟(jì)評價 一、項目產(chǎn)品分類投資構(gòu)成 二、旅游經(jīng)營型項目 三、地產(chǎn)項目（保守原則） 三、財務(wù)效益分析 四、分析結(jié)論 第三部分附表 第一期投資估算表 第二期投資估算表 TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"3、第三期投資估算表 74、投資估算匯總表 9\o"CurrentDocument"5、項目投資計劃與資金籌措表 9\o"CurrentDocument"6、項目固定資產(chǎn)折舊表 10\o"CurrentDocument"7、物業(yè)項目收入表 10\o"CurrentDocument"8、物業(yè)項目損益表 11\o"CurrentDocument"9、經(jīng)營項目收入表 12\o"CurrentDocument"10、經(jīng)營項目經(jīng)營損益表 13\o"CurrentDocument"11、現(xiàn)金流量表 14\o"CurrentDocument"12、借款還本付息表 16

第一部分投資估算一、投資估算依據(jù)本項目依照國《浙江省建設(shè)工程計價辦法》和《浙江省市政、園林工程定額》中的有關(guān)要求和委托方提供的有關(guān)資料進(jìn)行編制。項目總投資包括：建設(shè)投資（建筑安裝工程費用、其他費用、預(yù)備費用三部分組成） ，流動資金。本方案對建設(shè)方案進(jìn)行了投資估算，并進(jìn)行了匯總。詳見附表。二、建設(shè)投資確定（一）建筑工程費建設(shè)投資中的建筑工程估算指標(biāo)應(yīng)按浙江省建筑造價指標(biāo)及有關(guān)規(guī)定進(jìn)行估算。（二）設(shè)備購置及安裝費用設(shè)備購置費用估算以國內(nèi)設(shè)備現(xiàn)行出廠價為依據(jù)，該項費用包含設(shè)備運輸費并計算安裝費用。（三）建設(shè)工程其他費用包括前期咨詢編制費、工程勘察費、工程設(shè)計費、竣工圖編制費、工程建設(shè)監(jiān)理費、招標(biāo)代

理服務(wù)費、招投標(biāo)交易服務(wù)費、建設(shè)單位管理費、工程環(huán)境影響報告表費等，參照相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)計取。（1）工程項目勘察設(shè)計費根據(jù)國家計委、建設(shè)部《關(guān)于發(fā)布〈工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定〉的通知》（計價格［2002］10號規(guī)定計算。（2）前期咨詢報告編制費按計價格［1999］第1283號及有關(guān)的行業(yè)咨詢費標(biāo)準(zhǔn)計算。（3）工程監(jiān)理費按發(fā)改價［2007］價費字670號文計取。（4）工程招標(biāo)代理服務(wù)費參照計價格［2002］1980號文計取。（5）環(huán)保評估費按計價格［2002］125號計取。（6）工程保險費按照工程建設(shè)估算資金千分之三計取。（7）建設(shè)單位管理費按財政部頒發(fā)的財建［2002］394號《財政部關(guān)于印發(fā)〈基本建設(shè)財務(wù)管理規(guī)定〉的通知》計算。（四）預(yù)備費基本預(yù)備費為按建筑安裝工程費用、設(shè)備購置費和工程建設(shè)其他費用的 8%（五）總投資（注本項目未計算土地費用）第一期投資第一期工程總投資為68092.1萬元。詳見下表。表項目投資估算匯總表1丁P費用名稱投資額所占比例一建設(shè)總投資66092.197.1%1工程建設(shè)投資56569.683.1%1.1一、東西小鎮(zhèn)13313.019.6%1.2二、鄉(xiāng)村硅谷24553.836.1%1.3三、草堂月園12242.018.0%1.4基礎(chǔ)設(shè)施6460.89.5%2工程建設(shè)其他費用4626.86.8%3基本預(yù)備費4895.77.2%二建設(shè)其利息1000.01.5%三流動資金1000.01.5%五項目總投資68092.1100.0%第二期投資第二期工程總投資為93553.8萬元。詳見下表。表項目投資估算匯總表1丁P費用名稱投資額所占比例一建設(shè)總投資81253.086.9%

1工程建設(shè)投資69932.774.8%1.1一、東西小鎮(zhèn)板塊7788.68.3%1.2二、鄉(xiāng)村硅谷38623.341.3%1.3六、英倫水園17060.018.2%1.4基礎(chǔ)設(shè)施6460.86.9%2工程建設(shè)其他費用5301.65.7%3基本預(yù)備費6018.76.4%二建設(shè)其利息11100.811.9%三流動資金1200.01.3%五項目總投資93553.8100.0%三期投資合計三期合計工程總投資為301038.5萬元。詳見下表。三期合計投資估算匯總表1丁P費用名稱投資額所占比例一建設(shè)總投資281716.993.6%1工程建設(shè)投資243254.780.8%2工程建設(shè)其他費用17594.45.8%3基本預(yù)備費20867.96.9%一建設(shè)其利息16321.65.4%三流動資金3000.01.0%五項目總投資301038.5100.0%11丁P費用名稱投資額所占比例一建設(shè)總投資134371.996.4%1工程建設(shè)投資116752.483.8%1.1三、怡樂情園32979.023.7%1.2四、生態(tài)凈園65400.846.9%1.3五、溪谷花園15142.210.9%1.4基礎(chǔ)設(shè)施3230.42.3%2工程建設(shè)其他費用7666.05.5%3基本預(yù)備費9953.57.1%二建設(shè)其利息4220.83.0%三流動資金800.00.6%四項目總投資139392.7100.0%第三期投資第三期工程總投資為139392.7萬元。詳見下表。表項目投資估算匯總表2、資金籌措本項目總投資301038.5萬元，旅游開發(fā)有限公司出資58038.5萬元作為資本金，銀行貸款55000萬元，銷售回款188000萬元。第二部分經(jīng)濟(jì)評價一、項目產(chǎn)品分類投資構(gòu)成根據(jù)主要建設(shè)項目的功能和經(jīng)營方式，主要分為開發(fā)企業(yè)自主經(jīng)營旅游項目或需對外招商合作經(jīng)營的經(jīng)營型休閑類項目及地產(chǎn)項目。項目收益因而由經(jīng)營型項目經(jīng)營收益類及地產(chǎn)銷售構(gòu)成。二、旅游經(jīng)營型項目本項目旅游業(yè)的收入主要是是游客量消費帶來收入，參照當(dāng)?shù)?013年消費額，游客購物及其它游樂活動按照游客量人均100元/人次起計算，租金按照0.8元/天*平方米起步；詳見見附表本項目參照浙江同類項目，項目各項經(jīng)營成本約占營業(yè)收入之40刈算，租金按照10刈算,年折舊按照經(jīng)營性固定資產(chǎn)的1/25計算。營業(yè)稅及附加按收入的5.5%計；應(yīng)納所得稅利潤的25暇。詳見附表旅游收入及收益估算表三、地產(chǎn)項目(保守原則)本項目商業(yè)地產(chǎn)項目按照平均按照12500元/平方米逐步升高到第6年15500元/平方米；住宅地產(chǎn)項目按照平均按照7000元/平方米逐步升高到第6年8500元/平方米。詳見附表三、財務(wù)效益分析根據(jù)建設(shè)項目方法與參數(shù)第三版，本項目的折現(xiàn)率取 12%具體計算過程詳見附表7。1、本項目按照全投資計算(1)財務(wù)內(nèi)部收益率：所得稅后48.7%,大于國家規(guī)定的稅前12%(2)財務(wù)凈現(xiàn)值(折現(xiàn)率12%:所得稅稅后￥71426萬元。(3)投資回收期：本項目投資回收期為：所得稅后2.97年，以后投資隨時收回并能盈利。2、銷售地產(chǎn)指標(biāo)經(jīng)計算，地產(chǎn)項目銷售收入為478877.8萬元，地產(chǎn)稅后利潤189516.9萬元。3、旅游經(jīng)營指標(biāo)本項目計算期總計經(jīng)營期平均每年營業(yè)收入13411萬元；經(jīng)營期平均每年稅后利潤為3111萬元。四、分析結(jié)論分析表明，項目的方案財務(wù)內(nèi)部收益率大于 12%,都具有較強的盈利能力和抗風(fēng)險能力;方案總體都有較大的可能獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。項目從財務(wù)角度看是可行的，項目經(jīng)濟(jì)效益方面是較好的。第三部分附表第一期投資估算表板塊序號產(chǎn)品名稱占地面積()建筑面積()投資(力兀)備注說明一建設(shè)工程56569.6一、東西小鎮(zhèn)板塊3.83793013313一、東西小鎮(zhèn)1華夏禮堂31001100093504層2方圓廣場3250227.53巡禮大道56004484知禮門248504001405行禮門6毛皮巷310010852-4層7勸農(nóng)巷31501102.58廊橋群96012座二、鄉(xiāng)村硅谷3.83793024553.8二、鄉(xiāng)村硅谷1鄉(xiāng)村互聯(lián)網(wǎng)大會永久會址4800360043203層、含前廣場、停車場2E鄉(xiāng)村信息中心3華夏禮e城營銷中心4E鄉(xiāng)村未來館E鄉(xiāng)村國際會展公寓4655214533.2公寓400套35200m2別墅30棟11352m29E鄉(xiāng)村體驗街35501065031953層、商街10游客服務(wù)中心2140260011703層、含前J場11自駕服務(wù)基地750031501335.63層汽車旅館2500仃、70間；車友城650m2；室外停車場6300m2三、草堂月園3.83793012242三、草堂月園1湯公月堂6450031920111723層獨棟300平/47棟；3層套院330平/36套2月色荷塘5800145荷塘公園22508553層、配套會所3東方養(yǎng)生館3600200702層現(xiàn)有會所約1600平；2層200平/2棟陶藝吧4陶藝村9200基礎(chǔ)設(shè)施0.06460.8基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施（公頃）21.5366460.8二、其它費用4626.81編制項目建議書、可研、評估報告125.02工程勘察費169.73工程設(shè)計費1357.74工程監(jiān)理費848.55建設(shè)單位管理費367.76環(huán)境影響評價費60.07招投標(biāo)代理費85.08工程保險費113.19其他費用1500.0三、預(yù)備費4895.7四、總計66092.1第二期投資估算表板塊序號產(chǎn)品名稱占地面積（m2）建筑面積（m2）投資（力兀）備注說明一建設(shè)工程69932.7一、東西小鎮(zhèn)板塊3.8379307788.6一、東西小鎮(zhèn)1福德巷33001056板塊2十番巷30509763勛爵巷3080985.64仙令巷33001056285010835樓閣巷6合院巷290011027凱恩大劇場1200180015302層，影劇院二、鄉(xiāng)村硅谷3.83793038623.25二、鄉(xiāng)村硅谷5E鄉(xiāng)村國際會展酒店6550061552117755層，會展中心2100m2客房200間及配套12000m26E鄉(xiāng)村培訓(xùn)中心378900m27E鄉(xiāng)村孵化器26500369459236.255層、聯(lián)排19棟、152套8E鄉(xiāng)村總部基地3580061550172348層、洋房20棟、480套六、英倫水園3.83793017060六、英倫水園1半島藝術(shù)館20502050512.53層、配套會所2莎翁水郡840004945016318.53層獨棟300平/72棟；3層獨棟450平/5棟；四層疊拼20棟、80套3水影船榭7400148綠地公園1808120米高觀景廊架4浪漫夢境900基礎(chǔ)設(shè)施0.06460.8基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施（公頃）21.5366460.8二、其它費用5301.61編制項目建議書、可研、評估報告125.02工程勘察費209.83工程設(shè)計費1678.44工程監(jiān)理費1049.05建設(shè)單位管理費454.66環(huán)境影響評價費60.07招投標(biāo)代理費85.08工程保險費139.99其他費用1500.0三、預(yù)備費6018.7四、總計81253.0第三期投資估算表板塊序號產(chǎn)品名稱占地面積（H）建筑面積（H）投資（力兀）備注說明一建設(shè)工程116752.4三、怡樂情園3.83793032979三、怡樂情園1e居親了公禺15000648001360818層養(yǎng)老住宅、6棟、972套2詩tee居（養(yǎng)老公寓）24500756001587618層養(yǎng)老住宅、7棟、1134套3國際幼兒園27002280638.43層，社區(qū)配套4健康管理中心190020259723層、配套會所5“老友記”老年大學(xué)40004980 1344.63層、社區(qū)配套6奇妙椅世界18000540綠地公園四、生態(tài)凈園3.83793065400.8四、生態(tài)凈園1凱恩商業(yè)廣場165001740004872030層商住樓帶1層底商、4棟、1550套2竹炭生活街340044101234.83層、商業(yè)街3有機會所10002602層，配套會所4仙鎮(zhèn)尚居21000648001490418層普通住宅、6棟、972套5彩林苑地公園6活水公園五、溪谷花園3.83793015142.2五、溪谷花園1“山泉谷”精品度假酒店12800160007503-4層度假酒店、溫泉中心1000m2750050間度假客房及配套10000m22250100間度假客房5000m2117904244.43層會所780平/1棟；3層2花溪湯墅24000小套院110平/16套；3層中套院325平/10套；3層大套院600平/10套3水車花溪6200186綠地公園4香草湖畔650030211.8湖畔公園含亭子基礎(chǔ)設(shè)施0.03230.4基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施（公頃）10.7683230.4二、其它費用7666.01編制項目建議書、可研、評估報告125.02工程勘察費350.33工程設(shè)計費2802.14工程監(jiān)理費1751.35建設(shè)單位管理費758.96環(huán)境影響評價費60.07招投標(biāo)代理費85.08工程保險費233.59其他費用1500.01.2企業(yè)自有資金或招商資金33646.09446.0364.31794.73394.75296.34096.358038.5三、預(yù)備費9953.52借款0.025000.020000.010000.00.00.00.055000.0四、總計134371.92.1政府長期借款0.00.00.02.2客商投資貸款0.00.00.0? LLt /X 、，i~-、，—一2.3企業(yè)貸款0.025000.020000.010000.00.00.00.055000.04、我資［百舁7L后、表2.4流動資金借款0.00.00.01丁P費用名稱投資額所占比例2.5國債資金0.00.00.0一建設(shè)總投資281716.993.6%2.6建筑商墊資0.00.00.01工程建設(shè)投資243254.780.8%2工程建設(shè)其他費用17594.45.8%3銷售回款及其它資金10000.020000.028000.065000.065000.0188000.03基本預(yù)備費20867.96.9%二建設(shè)其利息16321.65.4%三流動資金3000.01.0%五項目總投資301038.5100.0%5、項目投資計劃與資金籌措表序號年份項目1234567合計一總投資33646.034446.030364.331794.731394.770296.369096.3301038.51靜態(tài)資產(chǎn)投資33046.033046.027084.327084.327084.367185.967185.9281716.92土地費用0.00.03建設(shè)期利息0.01000.02880.04310.43910.42710.41510.416321.64流動資產(chǎn)600.0400.0400.0400.0400.0400.0400.03000.0二資金籌措33646.034446.030364.331794.731394.770296.369096.3301038.51資本金33646.09446.0364.31794.73394.75296.34096.358038.5其中：流動資金600.0400.0400.0400.0400.0400.0400.03000.01.1政府財政撥款0.00.00.0實用標(biāo)準(zhǔn)文案實用標(biāo)準(zhǔn)文案6、項目固定資產(chǎn)折舊表序號項目年份原值折舊年限123456789101112131固定資產(chǎn)原值136497.625.00.017062.233441.949166.464262.078753.792665.8106021.4117623.7112163.7106703.8101243.995784.0折舊費0.0682.51337.71966.72570.53150.13706.65459.95459.95459.95459.95459.95459.9凈值17062.233441.949166.464262.078753.792665.8106021.4117623.7112163.7106703.8101243.995784.090324.17、物業(yè)項目收入表序號項目 年份第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年合計一銷售收入（力兀）614106374366077684117074573079754134788781商業(yè)地產(chǎn)銷售收入（力兀）32824341373545036763380763938940702257340銷售面積26259262592625926259262592625926259183814平均價格12500130001350014000145001500015500文檔大全

2公寓地產(chǎn)銷售收入（力兀）28586296063062731648326693369034711221538銷售面積40836408364083640836408364083640836285855平均價格7000725075007750800082508500二稅費及附加3378350636343763389140194148263381營業(yè)稅3070318733043421353736543771239442城建費及教育費附加3073193303423543653772394三凈收入580326023762443646496685469060712654525408、物業(yè)項目損益表序號項目第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年合計1地產(chǎn)收入61409.563743.466077.268411.170745.073078.975412.7478877.82成本費用23077.323077.323077.323077.323077.323077.323077.3161540.93銷售費用3684.63824.63964.64104.74244.74384.74524.828732.74稅費及附加3377.53505.93634.23762.63891.04019.34147.726338.35土地增值稅1228.21274.91321.51368.21414.91461.61508.39577.6文檔大全

6總所得稅稅前毛利潤30041.932060.734079.536098.338117.140135.942154.7252688.47所得稅（25%）7510.58015.28519.99024.69529.310034.010538.763172.18銷售期利息0.09稅后利潤（4-5）22531.524045.625559.727073.828587.930102.031616.1189516.310累計未分配利潤22531.546577.072136.799210.4127798.3157900.2189516.39、經(jīng)營項目收入表序號項目 年份12345678910111213一收入（萬元）0.03000.04609.06522.78141.510000.012369.614559.016524.618738.021154.023095.925223.41出租收入0.00319.05714.671153.751654.642223.422866.663078.413304.163469.363642.833824.97出租面積（平方米）13129.6026259.2039388.8052518.4065648.0078777.6078777.6078777.6078777.6078777.6078777.60出租天數(shù)360.00360.00360.00360.00360.00360.00360.00360.00360.00360.00360.00出租率0.750.800.820.840.860.880.900.920.920.920.92文檔大全

價格（元/平米）0.900.950.991.041.091.151.211.271.331.401.472游客其它游樂及購物消費收入3000.04290.05808.06987.88345.410146.211692.313446.115433.817684.619453.121398.4游客量人數(shù)（萬人）20.026.032.035.038.042.044.046.048.050.050.050.0平均消費價格150.0165.0181.5199.7219.6241.6265.7292.3321.5353.7389.1428.0二稅費及附加0.0165.0253.5358.7447.8550.0680.3800.7908.91030.61163.51270.31387.31營業(yè)稅0.0150.0230.5326.1407.1500.0618.5727.9826.2936.91057.71154.81261.22城建費及教育費附加0.015.023.032.640.750.061.872.882.693.7105.8115.5126.1三凈收入0.02835.04355.66163.97693.79450.011689.313758.215615.717707.419990.521825.623836.110、經(jīng)營項目經(jīng)營損益表序號項目 年份12345678910111213一總收入0.03000.04609.06522.78141.510000.012369.614559.016524.618738.021154.023095.925223.41出租收入0.00.0319.0714.71153.71654.62223.42866.73078.43304.23469.43642.83825.0文檔大全

成本費用（去除折舊）0.00.031.971.5115.4165.5222.3286.7307.8330.4346.9364.3382.5稅前毛利潤0.00.0287.1643.21038.41489.22001.12580.02770.62973.73122.43278.53442.52游客其它游樂及購物消費收入0.03000.04290.05808.06987.88345.410146.211692.313446.115433.817684.619453.121398.4成本費用（去除折舊）0.01200.01716.02323.22795.13338.14058.54676.95378.56173.57073.87781.28559.4稅前毛利潤0.01800.02574.03484.84192.75007.26087.77015.48067.79260.310610.811671.812839.0二總計毛利潤1800.02861.14128.05231.06496.48088.89595.410838.312234.013733.214950.416281.5四固定資產(chǎn)折舊0.0682.51337.71966.72570.53150.13706.65459.95459.95459.95459.95459.95459.9五稅費及附加0.0165.0253.5358.7447.8550.0680.3800.7908.91030.61163.51270.31387.3六經(jīng)營期利息310.40.00.0七利潤總額952.511269.971802.602212.762796.253391.453334.734469.505743.557109.828220.219434.31八所得稅（25%0.00238.13317.49450.65553.19699.06847.86833.681117.371435.891777.452055.052358.58九稅后利潤（4-5）0.00714.38952.481351.951659.572097.192543.592501.053352.124307.665332.366165.167075.73十累計未分配利潤0.00714.381666.93018.84678.46775.69319.211820.215172.319480.024812.430977.538053.211、現(xiàn)金流量表序號項目 年份建設(shè)期及運營期123456789101112131項目流入064410683527260076553807458544889972165251873821154230961185471.1銷售（營業(yè)）收入0644106835272600765538074585448899721652518738211542309625223文檔大全

1.2回收固定資產(chǎn)余值90324.121.3回收流動資產(chǎn)30002項目流出3