某地產(chǎn)魅力之城C地塊項目定位報告

鎮(zhèn)江萬科魅力之城C地塊項目定位報告目錄土地屬性分析2客戶對于土地屬性的需求3市場機會尋找項目產(chǎn)品建議

項目經(jīng)濟分析附件1.1土地屬性分析

地塊位置鎮(zhèn)江南徐新城核心地段緊鄰南山風(fēng)景區(qū)東臨檀山路，北接團山路。項目位于南徐新城的核心區(qū)域，距離南徐新城行政中心1.5公里。距大市口車程15分鐘，距離鎮(zhèn)江火車站車程10分鐘。火車站大市口市政府新行政中心魅力之城南徐片區(qū)主要規(guī)劃功能是居住區(qū)和新的行政區(qū)，未來將有大量人口導(dǎo)入。隨著新的行政中心建設(shè)，未來會有眾多的公共服務(wù)設(shè)施落戶南徐片區(qū)，如體育館、展覽館、商業(yè)中心等。根據(jù)鎮(zhèn)江城市發(fā)展總體規(guī)劃，宗地所在的南徐片區(qū)是鎮(zhèn)江未來的城區(qū)副中心，將形成新的居住片區(qū)和行政服務(wù)片區(qū)。1.土地屬性分析片區(qū)自身以及在鎮(zhèn)江發(fā)展中的角色魅力之城新行政中心體育會展中心商業(yè)中心商業(yè)中心高鐵站點/站前商貿(mào)區(qū)南徐新城中心區(qū)規(guī)劃南山風(fēng)景區(qū)魅力之城市政府大市口火車站南山風(fēng)景區(qū)跑馬山路南徐大道中山路解放路1.土地屬性分析宗地片區(qū)現(xiàn)有狀況交通條件：以檀山路和南徐大道為主要交通干道，目前周邊公交線路較為缺乏；配套設(shè)施：商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施較為缺乏；景觀環(huán)境：自然景觀條件優(yōu)越；未來規(guī)劃：團山路、蛋山路等道路交通設(shè)施已進入規(guī)劃或?qū)嵤╇A段；團山路上將開通公交線路；規(guī)劃中政中心、文化活動中心、體育中心、展演中心等與地塊隔路相望。1.土地屬性分析

宗地自身狀況指標(biāo)C地塊占地面積(㎡)9.82萬平方米容積率1.1總建筑面積(㎡)108020平方米宗地四至南臨項目D地塊西臨蛋山西路在建北臨蛋山北路在建東臨檀山路建成通車C地塊檀山路公交站點遠眺南山土地屬性因子評級2km內(nèi)設(shè)施名稱商業(yè)高級商圈五級無大賣場/超市五級規(guī)劃中便利性商業(yè)五級社區(qū)配套，在建教育文化中小學(xué)三級鎮(zhèn)江實驗學(xué)校魅力分校醫(yī)療醫(yī)院四級規(guī)劃中景觀環(huán)境公園綠地一級南山自然景區(qū)不利因素三級周邊農(nóng)民房尚未拆遷，影響整體景觀效果交通條件重要公交線路三級118路、25路兩條公交線路（距站點200米），線路較少快速干道一級檀山路、南徐大道京滬高鐵站點一級規(guī)劃中休閑娛樂五級無1.土地屬性分析宗地土地屬性綜合評定土地品類城郊改善/郊區(qū)享受土地屬性1）有自然資源2）距離城市較遠，但有快速道路可達3）沒有完善生活配套；但地塊周邊可能有休閑配套(或有條件做到)客戶類型富貴之家望子成龍青年家庭價值排序123客戶屬性家庭年收入24萬以上家庭年收入5-10萬家庭年收入5－8萬需求分析產(chǎn)品形態(tài)聯(lián)排別墅洋房多層、小高層多層、小高層、高層主力戶型四房及以上三房（以舒適型為主）兩房、三房（以緊湊型為主）主力總價110-150萬50-70萬50萬以內(nèi)購房動機改善生活品質(zhì)體現(xiàn)身份地位改善生活品質(zhì)初次置業(yè)2.客戶對土地屬性需求分析3.市場機會尋找宗地片區(qū)市場宗地市政府大市口火車站南徐板塊宗地位于潤州區(qū)南徐新城規(guī)劃范圍的核心區(qū)域，東臨檀山路，北靠蛋山路，距離南徐新城行政中心1.5公里，離鎮(zhèn)江火車站車程10分鐘。從房地產(chǎn)市場的發(fā)展關(guān)系來看可歸入南徐板塊。根據(jù)鎮(zhèn)江城市發(fā)展總體規(guī)劃，南徐新城是鎮(zhèn)江未來的城區(qū)副中心，將形成新的居住片區(qū)和行政服務(wù)片區(qū)，將有大量人口導(dǎo)入。同時隨著新的行政中心建設(shè)，未來會有眾多公共服務(wù)設(shè)施落戶南徐，如體育館、展覽館、商業(yè)中心等。為板塊內(nèi)的房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了較為持久的利好?！龅貕K描述■板塊描述市政府大市口火車站3.市場機會尋找宗地片區(qū)市場君臨南山魅力之城南山華庭華都名城別墅客戶:以富貴之家為主，主要職業(yè)為公務(wù)員和私營業(yè)主；公寓客戶：以改善型的望子成龍為主，以少量青年家庭為輔。物業(yè)類型：共有小高層、多層、聯(lián)排、疊加四種形態(tài)，公寓主力面積：120-140平方米公寓主力價格：3900-4200元/平方米聯(lián)排主力面積：170-190平方米聯(lián)排主力價格：5500-6000元/平方米疊加4800聯(lián)排5500宗地片區(qū)市場別墅類產(chǎn)品3900元/m23880元/m2宗地片區(qū)市場公寓類產(chǎn)品公寓4200聯(lián)排6000面積80-9090-100100-110

110-120

120-130

130-140

140-150

150-160

160-180

180-200

200以上價格

供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求供應(yīng)需求3800-3900124120

302485729587606055553366

433900-400096866553

7045170167104124

4000-5000

181143205831

15215

7

402494275829

5500-6500

22213433

3.市場機機會尋尋找宗地片片區(qū)市市場單價和和面積積關(guān)系系緊湊型型2房由于于總價價控制制，去去化率率較高高（總總價控控制在在32-40萬之間間）圖表數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計自自2006年7月以來來的項項目推推案成成交情情況由于二二次改改善客客戶的的需求求釋放放較為為明顯顯，導(dǎo)導(dǎo)致高高品質(zhì)質(zhì)三房房和大大戶型型產(chǎn)品品受改改善型型客戶戶歡迎迎，萬萬科魅魅力之之城、、華都都名城城等產(chǎn)產(chǎn)品銷銷售較較好。。魅力之之城聯(lián)聯(lián)排（（176/182平方米米）去去化最最好。。南山華華庭推推案時時間較較短，，去化化率略略低。。君臨南南山疊疊加別別墅去去化較較慢。。聯(lián)排產(chǎn)產(chǎn)品市市場容容量有有限，，產(chǎn)品品力是是支撐撐市場場的有有力條條件。。市政府大市口口火車站站3.市場機機會尋尋找宗地片片區(qū)市市場/別墅君臨南南山魅力之之城君臨南南山物業(yè)類類型：：聯(lián)排排、疊疊加別別墅主力面面積：：疊加加107-190平方米米聯(lián)排170-190平方米米銷售價價格：：聯(lián)排排5800；疊加加5300主力總總價：：70-110萬家庭結(jié)結(jié)構(gòu)：：富貴貴之家家、望望子成成龍客戶來來源：：職業(yè)業(yè)類型型以公公務(wù)員員為主主，私私營業(yè)業(yè)主、、大型型企業(yè)業(yè)管理理層為為輔；；分布趨趨于以以潤州州為主主，京京口和和丁卯卯為輔輔。購買原原因：：自然然環(huán)境境較好好（南南山附附近形形成的的坡地地）、、總價價控制制較好好、改改善居居住品品質(zhì)。。本項目目別墅墅一直直去化化較緩緩，尤尤其是是萬科科別墅墅上市市以后后，同同樣是是180平方米米的聯(lián)聯(lián)排，，君臨臨南山山迄今今僅售售出40％。原原因有有三：：產(chǎn)品品力，，項目目形象象和樣樣板展展示，，品牌牌驅(qū)動動力和和后期期的物物管關(guān)關(guān)注度度。市政府大市口口火車站站3.市場機機會尋尋找宗地片片區(qū)市市場/公寓魅力之之城南山華華庭華都名名城華都名名城物業(yè)類類型：：多層層、小小高層層主力戶戶型：：兩房房80-90平方米米三房120-140平方米米銷售價價格：：3900元/平方米米主力總總價：：30-55萬家庭結(jié)結(jié)構(gòu)：：望子子成龍龍、青青年之之家客戶來來源：：潤州州、京京口購買原原因：：社區(qū)區(qū)成熟熟、地地段、、總價價南山華華庭物業(yè)類類型：：多層層、小小高層層主力戶戶型：：兩房房95平方方米米三房房118-144平方方米米銷售售價價格格：：3880元/平方方米米主力力總總價價：：37-56萬家庭庭結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：望望子子成成龍龍、、青青年年之之家家客戶戶來來源源：：潤潤州州、、京京口口購買買原原因因：：戶戶型型、、自自然然環(huán)環(huán)境境、、總總價價緊湊湊型型的的兩兩房房（（80－90平方方米米））、、緊緊湊湊型型三三房房（（近近120平方方米米））和和舒舒適適型型三三房房（（近近140）產(chǎn)產(chǎn)品品銷銷售售情情況況較較好好。。案名華都名城南山華庭君臨南山魅力之城一期開盤日期05.407.906.506.12總建(萬M2)5082380物業(yè)類型多層、小高層多層、小高層疊加、聯(lián)排聯(lián)排、多層、小高層房型配比二房（80-90）27%三房（100-140）59%四房及以上（143-207）14%二房（95.7）15%三房（118-144）85%疊加107-190聯(lián)排170-190兩房88三房110-140聯(lián)排176-182項目銷售率98%38%42%84%最近推盤日期07.7（多層）07.9（多層）07.7（疊加）07.9（多層）平均單價(元)390038804800－53004200主力面積(平方米)120-130119160-190110-130主力總價(萬元)46-504676-9633-66開盤推出戶數(shù)806864142總評價大型項目，良好社區(qū)規(guī)劃準(zhǔn)現(xiàn)房銷售南徐片區(qū)距中心城區(qū)最近的項目交通便利，周邊配套較為齊全。低密度社區(qū)，景觀較好；產(chǎn)品力一般大型項目，良好規(guī)劃、景觀優(yōu)勢明顯；產(chǎn)品力較強3.市場場機機會會尋尋找找宗地地片片區(qū)區(qū)市市場場項目/地塊總建面積（萬㎡）容積率預(yù)計上市時間07年預(yù)計供應(yīng)（萬㎡）08年預(yù)計供應(yīng)（萬㎡）09年預(yù)計供應(yīng)（萬㎡）在售項目魅力之城801.1/101010華都名城421.5/555君臨南山230.76/555南山華庭81.4/44/黃山南路西側(cè)地塊4.652.6508年后/4.65/檀山路地塊201.508年后/1010南徐路科大西側(cè)10.41.208年后35共計////2441.6535板塊塊內(nèi)內(nèi)現(xiàn)現(xiàn)有有大大盤盤在在08年以以后后還還有有大大量量供供應(yīng)應(yīng)。。未來來新新增增項項目目以以中中等等規(guī)規(guī)模模為為主主，，宗宗地地主主要要競競爭爭仍仍將將集集中中在在現(xiàn)現(xiàn)有有大大盤盤的的后后續(xù)續(xù)供供應(yīng)應(yīng)。。未來來項項目目供供應(yīng)應(yīng)以以公公寓寓項項目目為為主主，，預(yù)預(yù)計計房房型型面面積積段段以以舒舒適適型型三三房房為為主主；；別別墅墅供供應(yīng)應(yīng)主主要要集集中中在在君君臨臨南南山山和和檀檀山山路路車車管管所所地地塊塊以以及及科科大大西西側(cè)側(cè)地地塊塊。。3.市場場機機會會尋尋找找宗地地片片區(qū)區(qū)市市場場未來來供供應(yīng)應(yīng)區(qū)域主力客群客戶類型工作區(qū)域年齡層次需求產(chǎn)品面積總價置業(yè)目的以潤州區(qū)本地客戶為主，其他區(qū)域客戶不斷增長富貴之家潤州、京口和丁卯30-55別墅為主180-220㎡110-150萬體現(xiàn)身份地位追求生活品質(zhì)青年家庭潤州、京口和丁卯25-35兩房、緊湊型三房80-120㎡50萬內(nèi)首次置業(yè)、改善型望子成龍潤州區(qū)為主30-45舒適型三房為主130-14550-70萬改善型為主3.市場場機機會會尋尋找找宗地地片片區(qū)區(qū)市市場場3.市場場機機會會尋尋找找宗地地片片區(qū)區(qū)市市場場總結(jié)結(jié)板塊塊市市場場整整體體表表現(xiàn)現(xiàn)不不錯錯，，公公寓寓市市場場供供求求兩兩旺旺，，別別墅墅市市場場不不同同項項目目間間存存在在較較大大差差距距。。公寓寓市市場場上上，，目目前前本本區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)80-90平方方米米的的兩兩房房和120-140平方方米米的的三三房房去化化情情況況最最好好，，去去化化率率基基本本都都在在90%以上上，，由由于于有有大大量量的的市市區(qū)區(qū)客客戶戶購購買買，，對對區(qū)區(qū)域域市市場場形形成成了了強強有有力力的的支支撐撐。。舒舒適適型型兩兩房房（（95-115平方方米米））去去化化速速度度較較慢慢。。別墅墅市市場場去去化化差異異明明顯顯，君君臨臨南南山山產(chǎn)產(chǎn)品品力力不不強強，，難難以以吸吸引引高高端端客客戶戶，，同同時時焦焦山山板板塊塊大大量量攔攔截截和和分分流流了了客客戶戶，，導(dǎo)導(dǎo)致致其其疊疊加加別別墅墅去去化化情情況況不不太太理理想想，，明明顯顯弱弱于于萬萬科科魅魅力力之之城城。。區(qū)域域內(nèi)內(nèi)近近期期供供應(yīng)應(yīng)量量穩(wěn)穩(wěn)中中有有升升，，區(qū)區(qū)域域后后續(xù)續(xù)競競爭爭主主要要集集中中在在公公寓寓項項目目，，別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品的的競競爭爭程程度度一一般般。。宗地地距距離離市市中中心心較較遠遠，，較較區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)其其他他公公寓寓項項目目的的地地理理位位置置和和配配套套條條件件有有一一定定劣劣勢勢，，但但具具有有良良好好的的自自然然景景觀觀資資源源和和遠遠景景規(guī)規(guī)劃劃優(yōu)優(yōu)勢勢。。南徐片區(qū)公寓：3900-4200別墅：5500-6000焦山片區(qū)宗地市政府大市口火車站金山片區(qū)朱方路片區(qū)學(xué)府路片區(qū)市中心片區(qū)3.市場場機機會會尋尋找找競爭爭片片區(qū)區(qū)分分析析3.市場場機機會會尋尋找找同級級別別競競爭爭片片區(qū)區(qū)選選擇擇板塊名稱區(qū)域資源產(chǎn)品形態(tài)價格水平市場現(xiàn)狀客戶結(jié)構(gòu)南徐片區(qū)臨南山，自然景觀資源好多層、小高層、別墅公寓3900-4200別墅4800-6000別墅項目去化差異明顯，公寓房去化情況較好富貴之家望子成龍金山片區(qū)臨金山長江，自然景觀資源好多層3700在售樓盤較少，品質(zhì)中等富貴之家望子成龍朱方路片區(qū)臨近潤州區(qū)政府及規(guī)劃沃爾瑪多層3000-3400在售項目以小規(guī)模、中低品質(zhì)為主，去化情況一般經(jīng)濟務(wù)實青年家庭市中心片區(qū)交通便利、配套完善小高層、高層4500-6000目前在售以商業(yè)項目為主富貴之家望子成龍學(xué)府路片區(qū)交通便利、配套齊全多層、小高層、高層3700-3900在售項目以中小規(guī)模為主，去化情況一般望子成龍青年家庭焦山片區(qū)臨焦山長江，自然景觀資源好多層、小高層、別墅公寓3700-4700別墅4200-11000大型樓盤集中，品質(zhì)較高，整體去化情況較好富貴之家望子成龍我們們通通過過景景觀觀資資源源、、物物業(yè)業(yè)類類型型、、客客戶戶構(gòu)構(gòu)成成、、價價格格檔檔次次和和項項目目規(guī)規(guī)模模等等幾幾個個指指標(biāo)標(biāo)對對鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江整整個個市市場場片片區(qū)區(qū)進進行行比比較較，，焦焦山山片片區(qū)區(qū)與與萬萬科科項項目目所所在在片片區(qū)區(qū)最最為為相相似似，，因因此此我我們們將將焦焦山山片片區(qū)區(qū)設(shè)設(shè)定定為為競競爭爭片片區(qū)區(qū)。。3.市場場機機會會尋尋找找競爭爭片片區(qū)區(qū)市市場場-焦山片區(qū)區(qū)本案市政府大市口火車站焦山片區(qū)區(qū)域概況況——焦山片區(qū)區(qū)擁有焦焦山、長長江雙景景觀，同同時依靠靠較為成成熟的配配套，吸吸引了眾眾多購房房客戶。?！鰠^(qū)域描述述目前，板板塊內(nèi)在在售的可可分流南南徐片區(qū)區(qū)客戶的的項目有有江山名洲洲、香江江花城、、中南世世紀(jì)城和和我家山山水等。如中南世紀(jì)紀(jì)城140平方米的的洋房產(chǎn)產(chǎn)品吸引引了一部部分萬科科項目的的望子成成龍意向向客戶；而江山名洲洲和我家家山水等等聯(lián)排也也在一定定程度上上分流了了一部分分富貴客客戶。商業(yè)配套套——區(qū)域內(nèi)的的商業(yè)主主要集中中在東吳吳路世紀(jì)紀(jì)聯(lián)華超超市附近近，同時時香江花花城和我我家山水水配套的的商業(yè)街街（紅豆豆廣場和和龍吟商商業(yè)街））也將投投入使用用。交通出行行——公交系統(tǒng)統(tǒng)較為發(fā)發(fā)達，同同時還開開通了鎮(zhèn)鎮(zhèn)江至揚揚州的城城際公交交。樓盤名稱建筑形態(tài)房型配比2房3房4房聯(lián)排/復(fù)式比例面積比例面積比例面積比例面積中南世紀(jì)城多層、小高層25%90-11036%118-130

39%138-145

江山名洲多層、聯(lián)排37%90-11041%110-130

5%130-14017%

160-220我家山水多層、高層、聯(lián)排13%90-11022%120-14022%130-15043%180-350香江花城多層、小高層29%98-10068%110-1303%170-190圖表數(shù)據(jù)據(jù)統(tǒng)計自自2006年7月以來的的項目推推案情況況片區(qū)內(nèi)集集中了目目前鎮(zhèn)江江市場幾幾個知名名的大盤盤項目，，如中南南世紀(jì)城城、江山山名洲兩兩個項目目的體量量都在60萬以上。。三房為片片區(qū)主力力戶型，，三房及及以上產(chǎn)產(chǎn)品占據(jù)據(jù)面積配配比的70%以上，各各項目兩兩房推案案基本在在30%以下，面面積段集集中在90-100平方米；；聯(lián)排產(chǎn)產(chǎn)品的比比例也較較高，主主力面積積段集中中在180-220平方米之之間。3.市場機會會尋找競爭片區(qū)區(qū)市場-焦山片區(qū)區(qū)/產(chǎn)品分析析3.市場機會會尋找競爭片區(qū)區(qū)市場-焦山片區(qū)區(qū)面積80以下80-9090-100100-110

110-120

120-130130-140

140-160

160-180

180-200

200以上價格供求供求供求供求供求供求供求供求供求供求供求3200-3400

48412422

4835

3400-3600

3838118931127320182020

3600-3800

36313128323248378653507646125

3800-4000

22121212112511

4000-4200

3027

211918183523

26232115734200-4400

13121310

4400-4600

4600-4800

2410241124134834

442824134800-5000

22202221

22224443

5000-5500315185

323156555500-6000

2424

68546000-6500

6500以上

6440120-140平方米的的三房和和四房產(chǎn)產(chǎn)品銷售售情況最最好，銷銷售率在在80%以上。其中，中中南世紀(jì)紀(jì)城140平方米洋洋房產(chǎn)品品開盤銷銷售情況況較好。。江山名洲洲、我家家山水等等項目的的聯(lián)排產(chǎn)產(chǎn)品推案案時間較較長，去去化情況況較好。。焦山片區(qū)區(qū)公寓產(chǎn)產(chǎn)品中緊緊湊型兩兩房和舒舒適型三三房去化化情況普普遍良好好；江山名洲洲、我家家山水等等項目的的聯(lián)排別別墅產(chǎn)品品去化情情況也較較好。緊湊型兩兩房產(chǎn)品品總價控控制較好好，去化化速度快快（總價價控制在在30-40萬之間））3.市場機會會尋找競爭片區(qū)區(qū)市場-焦山片區(qū)區(qū)/別墅本案市政府大市口火車站焦山片區(qū)區(qū)我家山水水江山名洲洲我家山水水——鎮(zhèn)江最早早的別墅墅社區(qū)面積段：：聯(lián)排180-256單價：6000-10000總價：110-200萬家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)：富貴貴之家客戶來源源：覆蓋蓋鎮(zhèn)江全全市客戶構(gòu)成：：以私營業(yè)業(yè)主為主，，公務(wù)員為為輔購買原因：：焦山、長長江雙景觀觀，知名項項目江山名洲——鎮(zhèn)江最大的的別墅社區(qū)區(qū)面積段：聯(lián)聯(lián)排180-244單價：5500總價：105-145萬家庭結(jié)構(gòu)：：富貴之家家客戶來源：：以京口為為主，其他他區(qū)域為輔輔客戶構(gòu)成：：公務(wù)員和和私營業(yè)主主為主，大大型企業(yè)中中高層管理理人員為輔輔。購買原因：：焦山、長長江雙景觀觀，規(guī)劃大大盤3.市場機會尋尋找競爭片區(qū)市市場-焦山片區(qū)/公寓本案市政府大市口火車站焦山片區(qū)我家山水江山名洲中南世紀(jì)城城香江花城項目中南世紀(jì)城江山名洲我家山水香江花城面積段106-14590-14090-15098-130單價4500380039003800總價47-6534-5336-5838-50以青年家庭和望子成龍為主，來源于鎮(zhèn)江各大型企業(yè)和機構(gòu)職工(客源與萬科相似)。項目/地塊總建面容積率預(yù)計上市時間08年預(yù)計供應(yīng)（萬㎡）09年預(yù)計供應(yīng)（萬㎡）10年預(yù)計供應(yīng)（萬㎡）在售項目中南世紀(jì)城62萬㎡1.32/888香江花城46.5萬㎡1.54/777江山名洲20萬平方米/////項目/地塊土地面積容積率預(yù)計上市時間08年預(yù)計供應(yīng)（萬㎡）09年預(yù)計供應(yīng)（萬㎡）10年預(yù)計供應(yīng)（萬㎡）待推地塊學(xué)府路3號5.8萬㎡/08年420學(xué)府路67號6.8萬㎡/08年后043宗澤路地塊11.9萬㎡1.108年后044共計///212522未來新增用用地項目上上市銷售數(shù)數(shù)量較少，，主要競爭爭集中在現(xiàn)現(xiàn)有大盤的的后續(xù)供應(yīng)應(yīng)。后續(xù)供應(yīng)以以公寓產(chǎn)品品為主，別別墅產(chǎn)品主主要集中于于江山名洲洲的二期供供應(yīng)，但是是其規(guī)劃及及上市時間間等均不明明朗。3.市場機會尋尋找競爭片區(qū)市市場-焦山片區(qū)/未來供應(yīng)3.市場機會尋尋找競爭片區(qū)市市場總結(jié)小結(jié)目前，片區(qū)區(qū)內(nèi)尚有大大量未上市市的公寓項項目，可能能成為本項項目的競爭爭對手。其其中，中南南世紀(jì)城的的洋房和多多層產(chǎn)品可可能直接分分流南徐片片區(qū)的客戶戶。片區(qū)內(nèi)熱銷銷的公寓主主要面積段段為90-110和130-140平方米兩個個面積段，，成交均價價在4000元左右；總總價段集中中在36-44萬和52-56萬之間，吸引的客戶戶主要為望望子成龍和和青年家庭庭，此類客客戶主要來來自京口區(qū)區(qū)。產(chǎn)品與本項項目片區(qū)形形成直接競競爭關(guān)系，，可以通過產(chǎn)產(chǎn)品力的塑塑造爭奪同同類型客戶戶。片區(qū)內(nèi)目前前在售的別別墅較少，，面積段集集中在180-220平方米之間間，總價基基本在110萬以上，主主要吸引富富貴之家客客戶，此類類客戶沒有有明確的區(qū)區(qū)域來源。。近期片區(qū)別別墅產(chǎn)品供供應(yīng)即將進進入一個真真空時期，，同時高端端客戶在區(qū)區(qū)域整體環(huán)環(huán)境認知上上，南山好好于焦山區(qū)區(qū)域（焦山山片區(qū)是原原鎮(zhèn)江工業(yè)業(yè)集中區(qū)域域，整體形形象較差））3.市場機會尋尋找競爭片區(qū)市市場-焦山片區(qū)/客戶區(qū)域主力客群客戶類型工作區(qū)域年齡層次需求產(chǎn)品面積總價置業(yè)目的區(qū)內(nèi)客戶來自鎮(zhèn)江各區(qū)域，還有部分外來如南京/揚州等地客戶富貴之家京口和丁卯以25-45歲為主力購買群，年輕化趨勢明顯別墅180-220110-150萬改善居住品質(zhì)青年家庭京口和丁卯2房和3房（緊湊型為主）80-100㎡110-12050萬內(nèi)首次置業(yè)為主望子成龍潤州、京口和丁卯3房（舒適型為主）130-145㎡50-70萬二次改善為主3.市場機會尋尋找別墅市場容容量2006年鎮(zhèn)江別墅墅上市約13.67萬平方米，，去化量約約為7.5萬平方米，，去化均價價為4329元/平方米。而而2007年1~8月，全市累累計供應(yīng)別別墅總量約約10.45萬平方米，，去化量為為12.17萬平方米。。按照200平方米的平平均面積計計算，1-8月份鎮(zhèn)江市市場共去化化600套左右，月月均75套。3.市場機會尋尋找別墅競爭項項目概況片區(qū)項目規(guī)模主力面積售價總價段去化率焦山片區(qū)江山名洲未定200-2205100100-110萬70%我家山水14萬平方米聯(lián)排230-270獨棟340-420聯(lián)排6000-7500獨棟11500聯(lián)排130-160萬獨棟390-480萬74%學(xué)府路片區(qū)恒美山莊7萬平方米疊加150-180490073-81萬69%恒順翠竹園3.9萬平方米聯(lián)排200-210雙拼300-320聯(lián)排6500雙拼8500聯(lián)排130-136萬雙拼250-270萬66%南徐片區(qū)君臨南山22萬平方米疊加150-170聯(lián)排180-200疊加4700聯(lián)排4730疊加70-80聯(lián)排85-9545%鎮(zhèn)江獨棟產(chǎn)產(chǎn)品較好，，市場成交交情況明顯顯好于聯(lián)排排等；焦山片區(qū)片片區(qū)項目銷銷售情況明明顯好于其其它區(qū)域，，這主要得得益于成熟熟配套和景景觀資源；；區(qū)域內(nèi)200-220平方米的聯(lián)聯(lián)排產(chǎn)品去去化速度較較快。3.市場機會尋尋找市場結(jié)論目前鎮(zhèn)江公寓產(chǎn)產(chǎn)品以三房房為主，占占比70%-80%，兩房比重重約20%左右，平均價格格在4000元/平方米左右右，魅力之之城一期公公寓價格約約高于區(qū)域域均價8%左右。由由于鎮(zhèn)江對對公寓房實實行限價政政策，不同同檔次的項項目間價格格差距沒有有拉開，因因此具有一一定購買力力的群體的的置業(yè)行為為使得高品品質(zhì)樓盤130-140平方方米米的的舒舒適適型型三三房房去去化化速速度度較較快快。。別墅墅物物業(yè)業(yè)類類型型包包括括聯(lián)聯(lián)排排、、疊疊加加、、獨獨棟棟，，年年均均消消化化套套數(shù)數(shù)約約800－1000套。市市場場對對于于高高端端產(chǎn)產(chǎn)品品的的認認知知能能力力仍仍然然有有待待教教育育，，可可以以通通過過增強強產(chǎn)產(chǎn)品品力力、、形形象象推推廣廣、、樣樣板板區(qū)區(qū)展展示示等等手手段段提升升客客戶戶的的認認知知水水平平，，促促使使其其釋釋放放更更大大的的消消費費潛潛力力。。從從一一次次性性付付款款購購買買別別墅墅的的現(xiàn)現(xiàn)象象中中我我們們可可以以看看出出這這些些客客戶戶群群體體的的購購買買力力仍仍然然有有待待于于發(fā)發(fā)掘掘。。項目目區(qū)區(qū)域域和和競競爭爭片片區(qū)區(qū)客客戶戶以富富貴貴之之家家和和望望子子成成龍龍為為主主，，以以青青年年家家庭庭為為輔輔；隨隨著著鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的發(fā)發(fā)展展，，經(jīng)經(jīng)歷歷過過初初次次置置業(yè)業(yè)、、首首次次改改善善之之后后的的望望子子成成龍龍對對高高品品質(zhì)質(zhì)的的物物業(yè)業(yè)需需求求潛潛力力較較大大。。在市市場場的的后后續(xù)續(xù)供供應(yīng)應(yīng)中中，，預(yù)預(yù)期期改改善善型型客客戶戶購購買買力力將將進進一一步步放放大大，，各各種種舒舒適適型型產(chǎn)產(chǎn)品品供供應(yīng)應(yīng)也也會會逐逐漸漸增增加加，，在在產(chǎn)品品趨趨同同的的情情形形下下提提升升項項目目的的附附加加值值形形成成差差異異化化競競爭爭將是是必必然然出出路路。?！鍪袌鰣鼋Y(jié)結(jié)論論3.市場場機機會會尋尋找找從客客戶戶到到產(chǎn)產(chǎn)品品富貴貴之之家家宗地市政府大市口火車站君臨南山我家山水江山名洲總價價：：110-150萬單價價：：6000-8000有相相當(dāng)當(dāng)比比例例的的一一次次性性付付款款客客戶戶這部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品主主要要集集中中在在幾幾個個別別墅墅項項目目，，如如我我家家山山水水、、江江山山名名洲洲、、君君臨臨南南山山和和萬萬科科魅魅力力之之城城。。環(huán)境境與與品品質(zhì)質(zhì)均均好好的的項項目目在在鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江較較少少，，主主要要的的別別墅墅競競爭爭集集中中在在江江山山名名洲洲和和君君臨臨南南山山兩兩個個大大型型項項目目。。鑒于于江山山名名洲洲現(xiàn)現(xiàn)有有別別墅墅已已基基本本售售完完，，后后期期地地塊塊暫暫未未定定上上市市時時間間，，君君臨臨南南山山在在鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江客客戶戶中中的的形形象象一一般般，，本本項項目目聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅的的市市場場機機會會較較大大。3.市場場機機會會尋尋找找從客客戶戶到到產(chǎn)產(chǎn)品品望子子成成龍龍宗地地市政府大市市口口火車車站站總價價：：集集中中在在50-70萬之之間間單價價：：3800-5000代表表項項目目：：中中南南世世紀(jì)紀(jì)城城、、華華都都名名城城、、萬萬科科魅魅力力之之城城鎮(zhèn)江江現(xiàn)現(xiàn)有有市市場場中中高高檔檔公公寓寓基基本本都都在在爭爭奪奪改改善善型型客客戶戶（（三三房房基基本本上上都都是是70％的的比比重重）），，競競爭爭較較為為激激烈烈。。但是是本本項項目目可可以以憑憑借借產(chǎn)品品力力、、營營銷銷創(chuàng)創(chuàng)新新和和南南徐徐新新城城的規(guī)規(guī)劃劃前前景景吸吸引引此此類類客客戶戶。。江山山名名洲洲中南南世世紀(jì)紀(jì)城城香江江花花城城南山山華華庭庭華都都名名城城地段緊靠焦山公園，屬于鎮(zhèn)江發(fā)展的北部濱江居住區(qū)。交通公交線路5條，鎮(zhèn)江至揚州的城際公交，濱江大道和東吳路等快速干道商業(yè)世紀(jì)聯(lián)華超市，自建商業(yè)配套環(huán)境周邊自然環(huán)境優(yōu)美，居住氛圍較好規(guī)模62萬㎡，超大規(guī)模盤產(chǎn)品形態(tài)多層、洋房、小高層等總規(guī)劃目前僅規(guī)劃項目一期，后續(xù)規(guī)劃不明確開發(fā)節(jié)奏一期推出多層和花園洋房鎮(zhèn)江江超超大大型型項項目目之之一一。。目前前推推出出的的產(chǎn)產(chǎn)品品以以花花園園洋洋房房為為主主。。自建建商商業(yè)業(yè)街街和和社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)，，短短期期內(nèi)內(nèi)不不會會投投入入使使用用。。小區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計兩兩所所幼幼兒兒園園。。中南世紀(jì)城濱江大道東吳路項目目一一期期3.市場場機機會會尋尋找找典型型個個案案-中南南世世紀(jì)紀(jì)城城中南世紀(jì)城推案銷售情況房型面積段

（m2）套數(shù)

（套）所占比例成交套數(shù)

（套）成交率單價

（元/m2）總價

（萬元）二房90-1105625%3563%480048三房118-1308036%6480%470055四房138-1458639%5665%470065中南南世世紀(jì)紀(jì)城城一一期期推推案案為為花花園園洋洋房房，，共共推推案案222套。。后期期推推案案的的四四房房產(chǎn)產(chǎn)品品在在原原先先的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上有有所所改改善善，，去去化化情情況況好好于于三三房房產(chǎn)產(chǎn)品品。。3.市場場機機會會尋尋找找典型型個個案案-中南南世世紀(jì)紀(jì)城城花園園洋洋房房主主要要成成交交客客戶戶類類型型客戶戶以以改改善善型型為為主主，，通通常常都都是是三三口口之之家家居居住住，，一一般般客客戶戶都都有有私私家家車車或或公公車車。。購買買中中南南世世紀(jì)紀(jì)城城主主要要看看中中其其大大盤盤規(guī)規(guī)劃劃、、自自然然景景觀觀及及洋洋房房產(chǎn)產(chǎn)品品品品質(zhì)質(zhì)。。需求求舒舒適適面面積積段段，，希希望望擁擁有有更更多多的的贈贈送送空空間間。。項目產(chǎn)品房型面積段比例單價總價客戶類型中南世紀(jì)城洋房2房90-11025%450040-50萬青年家庭3房118-13036%470060-66萬望子成龍、富貴之家4房138-14539%470065-75萬富貴之家3.市場場機機會會尋尋找找典型型個個案案-中南南世世紀(jì)紀(jì)城城客廳4.5*4.8餐廳3.3*4.2廚房3.6*2.1主臥4.2*3.9次臥4.2*3.6次臥4.2*3.3南向雙臥室，與陽臺和庭院相連。A型一一層層邊邊四四室室兩兩廳廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)142平方方米米前期期142平方方米米的的戶戶型型滿滿足足了了其其客客戶戶對對空空間間的的基基本本需需求求，，同同時時附附送送30平方方米米左左右右的的花花園園和和一一個個露露臺臺，，房房間間全全明明。。缺缺點點在在于于客客戶戶必必須須經(jīng)經(jīng)過過餐餐廳廳進進入入客客廳廳，，且且餐餐廳廳的的面面寬寬較較窄窄。。后期期房房型型再再此此基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上作作了了調(diào)調(diào)整整，，改改變變了了餐餐廳廳設(shè)設(shè)置置，，同同時時客客廳廳挑挑高高，，去去化化速速度度較較快快。。又又一一次次證證明明了了產(chǎn)產(chǎn)品品力力對對于于項項目目銷銷售售的的影影響響。。但但是是，，入入戶戶門門與與衛(wèi)衛(wèi)生生間間正正對對是是個個缺缺憾憾。。3.市場機會尋尋找典型個案-中南世紀(jì)城城后期推案以以多層和花花園洋房為為主，且花花園洋房居居多。花園洋房的的戶型與前前期類似。。多層戶型以以緊湊型為為主，輔以以部分舒適適性產(chǎn)品。。小區(qū)正門售樓處及現(xiàn)現(xiàn)有入口一期二期3.市場機會尋尋找典型個案-中南世紀(jì)城城地段南徐板塊交通檀山路、南徐大道商業(yè)目前周邊商業(yè)配套較為缺乏環(huán)境緊鄰南山風(fēng)景區(qū)規(guī)模23萬平方米產(chǎn)品形態(tài)疊加、聯(lián)排、獨棟別墅總規(guī)劃大型高檔別墅社區(qū)開發(fā)節(jié)奏2006年5月推出一期君臨南山市政府大市口火車站南山風(fēng)景區(qū)3.市場機會尋尋找典型個案-君臨南山君臨南山現(xiàn)現(xiàn)階段開發(fā)發(fā)的為一期期靠近團山山路部分，，產(chǎn)品以疊疊加和聯(lián)排排為主；其其后為靠近近南徐大道道的部分；；二期為基基地東部近近檀山部分分，規(guī)劃利利用地形建建設(shè)坡地別別墅。由于團山路路目前尚未未建成，不不利于項目目形象的展展示，現(xiàn)場場效果較差差。加之產(chǎn)產(chǎn)品力與萬萬科魅力之之城相比，，處于弱勢勢，整體去去化情況不不佳。從成交房源源的具體位位置來看，，邊套成交交情況好于于中間套；；一、二層層好于三、、四層。187平方米162平方米君臨南山06年下半年以來推案房型網(wǎng)上成交情況產(chǎn)品形態(tài)主力面積供應(yīng)成交去化率聯(lián)排、疊加109-137371643%150-160402460%160-17060915%170-180341853%180-190582950%3.市場機會尋尋找典型個案-君臨南山總建面（㎡）均套面積（㎡）總套數(shù)已售套數(shù)未售套數(shù)最早開盤日期23萬1603061271792006年5月06年5月開盤，總總推案銷售售率37%。項目產(chǎn)品主力面積段單價主力總價客戶類型君臨南山疊加、聯(lián)排別墅160-200480076-96萬富貴之家3.市場機會尋尋找典型個案-君臨南山君臨南山現(xiàn)現(xiàn)階段開發(fā)發(fā)的為一期期靠近團山山路部分，，產(chǎn)品以疊疊加和聯(lián)排排為主；其其后為靠近近南徐大道道的部分；；二期為基基地東部近近檀山部分分，規(guī)劃利利用地形建建設(shè)坡地別別墅。但是，君臨臨南山前期期外立面等等產(chǎn)品細節(jié)節(jié)處理較差差，影響了了其作為別別墅的產(chǎn)品品形象，影影響口碑。。一期二期在售售3.市場機會尋尋找典型個案-君臨南山前期外立面面現(xiàn)在外立面面項目房型產(chǎn)品特征購買因素置業(yè)目的關(guān)鍵因素中南世紀(jì)城兩房房型面積緊湊、實用總價控制初次置業(yè)總價/配套三房房型較為方正，居住舒適初次改善實用/總價控制四房房型面積舒適，附加值較大再次改善配套/景觀環(huán)境南山華庭兩房房型面積緊湊、實用總價控制初次置業(yè)總價/配套三房動靜分離，產(chǎn)品實用初次改善總價/配套控制華都名城兩房房型面積緊湊、實用，總價控制初次置業(yè)總價/配套三房動靜分離，產(chǎn)品實用初次改善總價控制/交通配套四房景觀較好，產(chǎn)品舒適再次改善配套/交通3.市場機會尋尋找競爭項目比比較/公寓項目借鑒：：本項目景景觀條件較較好、大型型社區(qū)規(guī)劃劃、產(chǎn)品力力在鎮(zhèn)江市市場優(yōu)勢明明顯?？梢砸晕祟愵惪蛻?。但但由于配套套設(shè)施一般般、整體效效果尚未完完全展現(xiàn)，，暫時對于于吸引青年年家庭有一一定的阻力力。項目主力面積產(chǎn)品特征購買因素置業(yè)目的關(guān)鍵因素君臨南山160-180房型面積緊湊、實用總價控制改善居住品質(zhì)景觀資源/總價控制180-200房型面積較為經(jīng)濟，面寬一般，略顯緊湊改善居住品質(zhì)/實現(xiàn)身份地位資源優(yōu)勢明顯江山名洲180-220較為舒適的經(jīng)濟形別墅，景觀資源優(yōu)勢明顯改善居住品質(zhì)焦山/長江雙景觀我家山水180-256舒適型聯(lián)排別墅，產(chǎn)品品質(zhì)較好，景觀資源良好改善居住品質(zhì)/體現(xiàn)身份地位景觀資源/社區(qū)成熟3.市場機會尋尋找競爭項目比比較/別墅墅項目目借借鑒鑒：：本本項項目目景景觀觀條條件件較較好好、、產(chǎn)產(chǎn)品品力力強強、、整整體體規(guī)規(guī)劃劃性性強強，，可可以以較較容容易易吸吸引引此此類類客客戶戶。。但但是是在在高高端端產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計計方方面面除除了了關(guān)關(guān)注注剛剛性性要要素素（（景景觀觀、、總總價價等等））之之外外，，還還要要注注意意客客戶戶需需求求的的多多元元性性和和發(fā)發(fā)展展性性，，通通過過細細節(jié)節(jié)來來贏贏得得客客戶戶。。3.市場場機機會會尋尋找找別墅墅競競爭爭機機會會小小結(jié)結(jié)宗地市政府大市口火車站南徐片區(qū)焦山山片片區(qū)區(qū)目前前鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江市市場場在在售售別別墅墅項項目目較較少少，，以以項項目目開開發(fā)發(fā)條條件件對對比比，，僅僅焦焦山山片片區(qū)區(qū)和和項項目目所所在在片片區(qū)區(qū)幾幾個個項項目目可可以以與與本本項項目目形形成成直直接接競競爭爭。。焦山山片片區(qū)區(qū)主主要要依依靠靠焦焦山山和和長長江江的的自自然然景景觀觀和和周周邊邊交交通通等等配配套套相相對對成成熟熟的的優(yōu)優(yōu)勢勢，，片片區(qū)區(qū)中中江江山山名名洲洲、、我我家家山山水水等等別別墅墅去去化化情情況況較較好好，，而而且且兩兩個個項項目目的的聯(lián)聯(lián)排排產(chǎn)產(chǎn)品品面面積積均均在在200平方方米米以以上上項目目所所在在片片區(qū)區(qū)的的主主要要別別墅墅競競爭爭為為君君臨臨南南山山，，君君臨臨南南山山由由于于前前期期項項目目整整體體形形象象一一般般，，加加之之房房型型面面積積較較小小，，舒舒適適性性差差，，去去化化情情況況一一般般200-210平方方米米的的舒舒適適型型聯(lián)聯(lián)排排產(chǎn)產(chǎn)品品具具有有較較大大的的市市場場機機會會。。去去化化快快，，總總價價控控制制在在120-150萬。。3.市場場機機會會尋尋找找公寓寓競競爭爭機機會會小小結(jié)結(jié)宗地市政府大市口火車站南徐片區(qū)焦山山片片區(qū)區(qū)鎮(zhèn)江江市市域域范范圍圍較較小小，，高高品品質(zhì)質(zhì)的的公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品基基本本可可以以吸吸引引全全市市范范圍圍客客戶戶。。焦山山片片區(qū)區(qū)在在售售的的公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品主主要要有有中中南南世世紀(jì)紀(jì)城城、、香香江江花花城城、、江江山山名名洲洲和和我我家家山山水水等等，，憑憑借借配配套套和和景景觀觀吸吸引引了了全全市市改改善善型型客客戶戶。。公寓寓類類產(chǎn)產(chǎn)品品中中，，多多層層項項目目銷銷售售明明顯顯好好于于小小高高層層產(chǎn)產(chǎn)品品，，而而且且三三房房銷銷售售情情況況要要好好于于兩兩房房，，尤尤其其是是舒舒適適型型三三房房。。因因此此，，高高品品質(zhì)質(zhì)公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品有有較較大大市市場場空空間間。。富貴貴之之家家競爭爭對對手手———焦山山片片區(qū)區(qū)、、南南徐徐片片區(qū)區(qū)競爭爭優(yōu)優(yōu)勢勢———產(chǎn)品品力力、、營營銷銷產(chǎn)品品解解決決———聯(lián)排排望子子成成龍龍競爭爭對對手手———焦山山片片區(qū)區(qū)、、南南徐徐片片區(qū)區(qū)競爭爭優(yōu)優(yōu)勢勢———社區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境、、產(chǎn)產(chǎn)品品力力產(chǎn)品品解解決決———公寓寓3.市場場機機會會尋尋找找競爭爭總總結(jié)結(jié)3.市場場機機會會尋尋找找項目目最最可可能能的的客客戶戶與與產(chǎn)產(chǎn)品品客戶類群核心需求主力面積產(chǎn)品力核心主力戶型富貴之家整體規(guī)劃完善環(huán)境優(yōu)美物業(yè)管理規(guī)范體現(xiàn)身份地位180－210平方米大社區(qū)規(guī)劃知名物業(yè)管理享受居住品質(zhì)別墅望子成龍戶型功能佳社區(qū)環(huán)境佳物業(yè)管理佳120－125135-145平方米戶型面積大改善感覺明顯三房/四房3.市場場機機會會尋尋找找客戶戶描描述述主要要特特征征目前前已已經(jīng)經(jīng)擁擁有有1套以以上上住住房房，，希希望望得得到到居居住住的的享享受受和和情情趣趣體體驗驗。。以鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江本本地地人人為為主主，，高高級級別別公公務(wù)務(wù)員員、、國國有有企企業(yè)業(yè)或或大大型型企企業(yè)業(yè)高高級級管管理理層層（（如如鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江電電力力/銀行行））、、私私營營業(yè)業(yè)主主。。工作作區(qū)區(qū)域域：：以以京京口口和和潤潤州州為為主主支付付能能力力：：年年收收入入水水平平較較高高，，可可支支付付能能力力在在110-150萬，，有一一定定比比例例的的一一次次性性付付款款客客戶戶地段段需需求求：：追追求求便便捷捷生生活活，，有有快快速速干干道道，，方方便便享享受受城城市市級級別別休休閑閑娛娛樂樂配配套套。。家庭庭結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：主主要要為為3口之之家家。。對項項目目的的關(guān)關(guān)注注點點：：開開發(fā)發(fā)商商品品牌牌、、物物業(yè)業(yè)管管理理、、周周邊邊環(huán)環(huán)境境及及居居住住氛氛圍圍，，以以及及產(chǎn)產(chǎn)品品的的升升值值潛潛力力等等。。富貴貴之之家家3.市場場機機會會尋尋找找客戶戶描描述述富貴貴之之家家考量點地段交通可以便捷享受城市級配套，有快速干道，到市中心快捷方便。方便進入高速公路，可以方便達到南京等周邊城市教育有學(xué)校最好，沒有也不是大問題環(huán)境自然環(huán)境好，無污染產(chǎn)品景觀與規(guī)劃良好的內(nèi)部景觀，強調(diào)社區(qū)私密性樓層低層物業(yè)；規(guī)模主要考慮大規(guī)模，低密度社區(qū)戶型功能關(guān)注戶型的舒適性、情趣性和空間感；3個臥室以上，主臥室和客廳開間寬暢，次臥等不要太窄；房間走道等公共空間要寬，給客人以大房子的第一印象。裝修自己裝修為主朝向盡量多的朝南臥室附加值別墅最好地下室較大，采光好，西/北向陽臺可以考慮作為房間設(shè)計。物業(yè)基本物業(yè)需求得以滿足，其他附加的需求較少主要要需需求求：：3.市場場機機會會尋尋找找客戶戶描描述述富貴之家產(chǎn)品建議：宗地項目戶型盡量多的朝南臥室，給主臥盡量大的面寬戶型通透，采光通風(fēng)好。明廚明衛(wèi)、客廳與餐廳分離附加值加大地下室采光面室內(nèi)車庫，客戶可以用做地下室活動空間，車停在車庫外盡量給大花園面積，南向露臺加大，北/西向露臺適當(dāng)縮小立面通過立面材料、色調(diào)、新技術(shù)等的運用塑造品質(zhì)感，提升產(chǎn)品檔次景觀注重不同單體之間的私密性；別墅社區(qū)可以把大的集中式的景觀分散到小的組團中，把部分屬于公共花園部分給到私家花園的面積。3.市場機會尋找找客戶描述望子成龍主要特征目前已經(jīng)購買買公寓產(chǎn)品，，希望改善居居住條件，獲獲得更好的居居住環(huán)境和物物業(yè)服務(wù)。以鎮(zhèn)江人為主主，公務(wù)員、、壟斷企業(yè)或或大型企業(yè)雙雙職工或者企企業(yè)中層、個個體經(jīng)營者等等；工作區(qū)域：京京口、潤州為為主；地段要求：：由于鎮(zhèn)江江城市較小小，這部分分客戶對于于地段的要要求不高，，主要是有有方便的交交通支付能力：：支付能力力較強，可可承受房價價差別較大大，50-70萬之間，可可較輕松購購買中、高高檔公寓產(chǎn)產(chǎn)品家庭結(jié)構(gòu)：：3口之家，孩孩子在就學(xué)學(xué)；對項目的關(guān)關(guān)注點：周周邊教育配配套、居住住環(huán)境及氛氛圍、物業(yè)業(yè)管理等。。主要需求考量點地段交通有快速干道，到市中心快捷方便；最好是有較多的公交通往城市中心教育最好有高質(zhì)量的學(xué)校商業(yè)有大賣場和便利性商業(yè)環(huán)境周邊自然環(huán)境優(yōu)美，無污染產(chǎn)品景觀規(guī)劃重視社區(qū)綠化，但對于具體的綠化形式不做過多考慮戶型功能功能齊全、總價適當(dāng)控制陽臺最好可以封閉朝向盡量多的朝南臥室裝修裝修房接受程度高，但是反對千篇一律的風(fēng)格配套小區(qū)設(shè)置幼兒園，有兒童游樂場所物業(yè)提供基本物業(yè)服務(wù)，“做到萬科宣傳的就可以了”3.市場機會尋尋找客戶描述望子成龍3.市場機會尋尋找客戶描述望子成龍產(chǎn)品建議：：宗地項目戶型功能要求戶型通透方正，注重戶型的舒適性和實用性附加值大陽臺，提供基本居住功能以外的享受社區(qū)環(huán)境寬棟距，大面積綠化裝修提供菜單式裝修房會所滿足健身器材設(shè)施的基本需求，有兒童活動場所。商業(yè)配套社區(qū)基本商業(yè)配套，餐飲等采光通風(fēng)房型通透，采光通風(fēng)效果良好4產(chǎn)品建議4.1物業(yè)選型4.2規(guī)劃分析4.3立面建議4.4景觀建議4.5戶型建議4.6經(jīng)濟測算4.1物業(yè)選型項目基本指指標(biāo)分析C地塊指標(biāo)C地塊占地面積(㎡)9.82萬平方米容積率1.1政策限制無[70,90]限制總建筑面積(㎡)108020平方米一期和二期期開發(fā)狀況況適合C地塊開發(fā)的物業(yè)類型小高層公寓多層公寓花園洋房聯(lián)排別墅市場狀況1:公寓類物業(yè)業(yè)受到政府府價格限制制(單價提升空空間不大)?；▓@洋房房在受限制制之列，聯(lián)聯(lián)排別墅不不受限制。。裝修成本本不核價。。市場狀況2:公寓類產(chǎn)品品中多層公公寓接受度度高，小高高層公寓市市場接受度度略低。但但經(jīng)過前期期銷售測試試，魅力之之城的小高高層產(chǎn)品市市場抗性不不大。開發(fā)目的:最大化的實實現(xiàn)利潤率率。+最大化的增增加聯(lián)排別別墅的量建議的物業(yè)業(yè)組合模式式：聯(lián)排別墅+小高層公寓寓（帶裝修修）4.1物業(yè)選型物業(yè)類型組組合方案物業(yè)類型建筑面積(萬m2)建面比例占地面積(萬m2)占地面積比例容積率小高層公寓7.8573%4.9150%1.6聯(lián)排2.9527%4.9150%0.6合計10.8100%9.82100%1.1物業(yè)類型組組合方案建建議：注：設(shè)小高高層公寓的的層數(shù)為9層。說明：小高層公寓寓設(shè)定為9層是考慮到到，10層以上要設(shè)設(shè)人防，9層及9層以內(nèi)則不不必。小高層的容容積率設(shè)定定在1.6，對于9層高的小高高層來說，，容積率略略高。但是是考慮到本本項目為混混合社區(qū)，，小高層可可以利用北北側(cè)位置排排布，弱化化間距對于于容積率的的影響。我我們認為1.6的容積率還還是相對保保守的估計計，應(yīng)該在在實際方案案中有一定定增長空間間4.2規(guī)劃分析地塊資源分分析主要道路現(xiàn)狀北側(cè)項目現(xiàn)狀項目地塊現(xiàn)狀4.2規(guī)劃分析地塊資源分分析受主要道路路噪音影響響中價值地塊塊高價值地塊塊考慮到雖然然地塊南邊邊用地現(xiàn)狀狀是未開發(fā)發(fā)的狀況。。但是是屬屬于本項目目后續(xù)開發(fā)發(fā)，無論是是建筑形態(tài)態(tài)還是品質(zhì)質(zhì)都有保證證。所以除受未未來主要道道路噪音影影響區(qū)域外外，其它地地方土地價價值差別不不大。4.2規(guī)劃分析物業(yè)布局建建議考慮到方案案測算兩種種物業(yè)占地地各占50%，在土地分分區(qū)示意上上對此有所所體現(xiàn)。小高層公寓寓的布局主主要考慮，，最大化的的利用土地地，所以建建議布局在在蛋