某地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展概念策劃培訓(xùn)課件

天地源木塔寺項(xiàng)目

發(fā)展概念策劃2006年7月29日研究框架市場(chǎng)策略開(kāi)發(fā)投資高新區(qū)市場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目市場(chǎng)定位策略的選擇開(kāi)發(fā)建議及指標(biāo)設(shè)定建安成本及經(jīng)濟(jì)效益估算土地價(jià)格的敏感分析PART1市場(chǎng)如何看待項(xiàng)目所在高新區(qū)市場(chǎng)的發(fā)展高新區(qū)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀高新區(qū)的市場(chǎng)地位（供求特征）高新區(qū)的價(jià)格特征高新區(qū)的產(chǎn)品特征高新區(qū)處于中高端市場(chǎng)區(qū)域售價(jià)（元/m2）檔次主要目標(biāo)客戶曲江板塊別墅8000-1.4萬(wàn)洋房4500-6000高檔以別墅、低密度物業(yè)為主私營(yíng)企業(yè)主高級(jí)管理人員高級(jí)公務(wù)員高新洋房以3500-4700為主中高檔高層和小高層洋房為主高新產(chǎn)業(yè)技術(shù)、管理人員私營(yíng)企業(yè)主公務(wù)員南郊洋房3500-3600中檔至中高檔小高層和高層洋房電子城等研究所技術(shù)人員、教師私營(yíng)企業(yè)主東郊洋房以3000-3400為主中檔以普通小高層洋房個(gè)體批發(fā)經(jīng)營(yíng)戶區(qū)域廠礦企業(yè)(紡織)管理人員西郊洋房3000-3300中檔以普通小高層洋房軍工企業(yè)高級(jí)技術(shù)及管理人員高教教師航空企業(yè)員工北郊洋房2800-3300中檔至中低檔以普通小高層洋房公務(wù)員企業(yè)技術(shù)人員及管理人員北郊東郊西郊南郊高新本項(xiàng)目城內(nèi)曲江板塊鏟河板塊市場(chǎng)地位高新區(qū)占據(jù)西安主要的市場(chǎng)份額供應(yīng)從目前在售樓盤(pán)數(shù)量看，高新區(qū)集中了西安最大量的在售樓盤(pán)，占全市30%，是商品房的強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)需求高新區(qū)商品房成交量平穩(wěn)增長(zhǎng)，05年的成交量達(dá)到73萬(wàn)平方米商品房成交量占全市的比例保持在15%左右單位：萬(wàn)m22000-2005年高新區(qū)商品房成交情況西安各區(qū)主要在售樓盤(pán)分布情況市場(chǎng)地位（供求特征）35-55萬(wàn)中高端市場(chǎng)基數(shù)大，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈目前，高新區(qū)主要在售樓盤(pán)的總價(jià)范圍集中在35-55萬(wàn)/套，所占比例達(dá)到46%，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈總價(jià)為55-80萬(wàn)的高端市場(chǎng)所占比例僅為14%，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小高新區(qū)主要在售樓盤(pán)總價(jià)分布（套數(shù)）在售樓盤(pán)物業(yè)類型主力面積范圍主力總價(jià)范圍（元/m2）云頂花園高層、小高層120-160m23600-4000中天花園高層、小高層100-140m23850城市風(fēng)景高層、小高層120-140m23500-3800中華世紀(jì)城高層、小高層100-120m23600紫薇馨苑高層、小高層100-120m23600陽(yáng)光曼哈頓高層140-160m23600高新區(qū)中高端市場(chǎng)主要在售樓盤(pán)情況價(jià)格特征50-80萬(wàn)的高端市場(chǎng)份額增大50-80萬(wàn)的總價(jià)區(qū)間呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，由05年年底的22%上升到30%，增長(zhǎng)達(dá)8%，高新區(qū)的細(xì)分市場(chǎng)逐漸向高端發(fā)展05年年底和06年年中高新區(qū)在售樓盤(pán)總價(jià)對(duì)比（套數(shù)）2005年底2006年中價(jià)格特征開(kāi)始出現(xiàn)價(jià)格兩極分化350040004500單位：元/m25000中華世紀(jì)城城市風(fēng)景陽(yáng)光曼哈頓中天花園云頂園紫薇馨苑紫薇臻品綠地世紀(jì)城中海華庭產(chǎn)品綜合素質(zhì)以中海、綠地為代表的外地品牌開(kāi)發(fā)商以突出產(chǎn)品品質(zhì)和高水平的開(kāi)發(fā)理念樹(shù)立高新區(qū)一級(jí)價(jià)格梯度：均價(jià)：4200-4700元以本地開(kāi)發(fā)商為主的第二價(jià)格梯度：均價(jià)：3500-4000價(jià)格特征高品質(zhì)、高價(jià)樓盤(pán)逐漸得到市場(chǎng)認(rèn)同中海華庭和綠地世紀(jì)城的銷售狀況良好中海華庭的銷售速度為30-40套/月綠地世紀(jì)城的銷售速度為60-70套/月在售樓盤(pán)區(qū)域主力總價(jià)（萬(wàn)/套）單價(jià)（元/m2）開(kāi)盤(pán)時(shí)間供應(yīng)套數(shù)銷售率銷售速度中海華庭成熟區(qū)55-65萬(wàn)為主其次為85-90萬(wàn)高層尾貨4300小高層52002005年7月約830套約50-60%30-40套/月綠地世紀(jì)城發(fā)展區(qū)45-65萬(wàn)小高層43002004年9月約1900套約65-70%60-70套/月產(chǎn)品特征物業(yè)類型價(jià)格格梯度特征明明顯高新區(qū)在售樓樓盤(pán)的物業(yè)類類型主要以高高層和小高層層為主物業(yè)類型的售售價(jià)最高為多多層，其次是是小高層，高高層在售樓盤(pán)物業(yè)類型備注中海華庭高層、小高層售價(jià)小高層>高層約900元/m2綠地世紀(jì)城小高層紫薇臻品高層、小高層售價(jià)小高層>高層約500元/m2城市風(fēng)景高層、小高層售價(jià)小高層>高層約300元/m2云頂園高層、小高層售價(jià)小高層>高層約400元/m2楓林華府高層、小高層、極少量多層售價(jià)預(yù)計(jì)多層5000，高層3300多層>高層約1700元/m2融僑紫薇馨苑高層、小高層中天花園高層、小高層大華陽(yáng)光曼哈頓高層產(chǎn)品特征小結(jié)高新區(qū)保持較較高的市場(chǎng)份份額，市場(chǎng)承載力較較強(qiáng)穩(wěn)固的市場(chǎng)基基礎(chǔ)保證有大量的住宅需需求35萬(wàn)-55萬(wàn)中高端市市場(chǎng)基數(shù)大，，競(jìng)爭(zhēng)激烈50-80萬(wàn)萬(wàn)高端市場(chǎng)處處于培育期，，份額開(kāi)始增增大高新區(qū)產(chǎn)品面面臨升級(jí)發(fā)展展，差異化、、高舒適度和和高品質(zhì)的物物業(yè)類型市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)同較高3500-4000元價(jià)價(jià)格集中，以以本地開(kāi)發(fā)商商為主4200-4700元，，以為外地品品牌開(kāi)發(fā)商項(xiàng)項(xiàng)目為主高質(zhì)、高價(jià)樓樓盤(pán)市場(chǎng)認(rèn)同同度較高物業(yè)類型價(jià)格格梯度明顯，，產(chǎn)品更加細(xì)細(xì)分高新區(qū)開(kāi)始往往高端市場(chǎng)發(fā)發(fā)展，50-80萬(wàn)萬(wàn)高端市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)層面相對(duì)對(duì)平緩與外地品牌發(fā)發(fā)展商競(jìng)爭(zhēng)，，樹(shù)立本地企業(yè)業(yè)鮮明的品牌牌形象影響高新區(qū)市市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展展的因素從市場(chǎng)后續(xù)供供應(yīng)的角度從區(qū)域需求發(fā)發(fā)展的角度從競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市市場(chǎng)的角度高新區(qū)開(kāi)發(fā)范范圍擴(kuò)大，由由成熟區(qū)向新新區(qū)拓展中海華庭中天花園紫薇臻品綠地世紀(jì)城和記黃埔逸翠園

楓韻藍(lán)灣城市風(fēng)景唐楠香榭楓林綠洲中華世紀(jì)城米羅藍(lán)山梧桐朗座金橋國(guó)際廣場(chǎng)新西藍(lán)世紀(jì)頤園紫薇龍騰新世界中天國(guó)際公寓新一代國(guó)際公寓麗灣藍(lán)島融僑紫薇馨苑大華陽(yáng)光曼哈頓發(fā)展區(qū)金泰恒業(yè)項(xiàng)目雙維花溪灣邊緣區(qū)本項(xiàng)目利君明天五米魔方西BD九座花園邊緣區(qū)成熟區(qū)從市場(chǎng)后續(xù)供供應(yīng)角度后續(xù)供應(yīng)集中中新區(qū)，成熟熟區(qū)土地稀缺缺成熟區(qū)后續(xù)建建筑面積約37萬(wàn)平方米米新區(qū)后續(xù)建筑筑面積約1070萬(wàn)平方方米綠地世紀(jì)城深圳鴻基地塊紫薇馨苑城市風(fēng)景后期中華世紀(jì)城楓林華府和記黃埔逸翠園金泰恒業(yè)地塊綠色家園地塊團(tuán)結(jié)南路地塊本項(xiàng)目成熟區(qū)5分鐘車程10分鐘車程從市場(chǎng)后續(xù)供供應(yīng)角度項(xiàng)目處于成熟熟居住區(qū)向新新區(qū)延伸的過(guò)過(guò)渡地帶，土土地價(jià)值高新區(qū)價(jià)格增長(zhǎng)長(zhǎng)迅速，帶動(dòng)動(dòng)高新區(qū)土地地價(jià)值提升區(qū)域在售樓盤(pán)銷售價(jià)格2005年年底2006年7月增長(zhǎng)幅度邊緣區(qū)紫薇臻品3600高層3800小高層430013%城市風(fēng)景3500高層3500小高層38009%融僑紫薇馨苑340036006%米羅藍(lán)山330035006%中華世紀(jì)城350036003%發(fā)展區(qū)綠地世紀(jì)城38004200-430011%成交土地時(shí)間土地價(jià)格2002年左右50-60萬(wàn)/畝綠地世紀(jì)城開(kāi)盤(pán)時(shí)間04年110萬(wàn)/畝和記黃埔拍賣時(shí)間04年年底138萬(wàn)/畝金泰恒業(yè)拍賣時(shí)間06年年初159萬(wàn)/畝新區(qū)在售樓盤(pán)盤(pán)價(jià)格對(duì)比高新區(qū)土地價(jià)價(jià)格從市場(chǎng)后續(xù)供供應(yīng)角度高新區(qū)后續(xù)供供應(yīng)量大，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模檔次物業(yè)類型備注在售樓盤(pán)楓林華府后續(xù)占地約150畝，建面約30萬(wàn)平方米中高端小高層、高層按3容積率計(jì)算中華世紀(jì)城后續(xù)占地約400畝，建面60萬(wàn)平米中高端小高層按2.5容積率計(jì)算城市風(fēng)景后期占地約400畝，建面66萬(wàn)平米中高端小高層按2.5容積率計(jì)算紫薇馨苑后續(xù)建面約60萬(wàn)平方米中高端小高層、高層利君明天占地70畝，建面約15萬(wàn)平方米中高端高層綠地世紀(jì)城后續(xù)建面約49萬(wàn)平方米高端小高層后續(xù)推出樓盤(pán)和土地綠色家園地塊占地約120畝，建面約20萬(wàn)平方米中高端小高層、高層按2.5容積率計(jì)算和記黃埔逸翠園727畝，總建面積73萬(wàn)平米高端小高層、高層團(tuán)結(jié)南路地塊占地約200畝，建面約33萬(wàn)平方米中高端小高層、高層按2.5容積率計(jì)算金泰恒業(yè)地塊占地約319畝，建面約53萬(wàn)平方米中高端小高層、高層按2.5容積率計(jì)算深圳鴻基3800畝，建筑面積630萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房按2.5容積率計(jì)算木塔寺公園地塊占地100畝，建面約17萬(wàn)平方米中高端按2.5容積率計(jì)算后續(xù)供應(yīng)量合計(jì)建筑面積約1106萬(wàn)平方米從市場(chǎng)場(chǎng)后續(xù)續(xù)供應(yīng)應(yīng)角度度品牌開(kāi)開(kāi)發(fā)商商規(guī)模模開(kāi)發(fā)發(fā)，強(qiáng)強(qiáng)化高高新高高端市市場(chǎng)從市場(chǎng)場(chǎng)后續(xù)續(xù)供應(yīng)應(yīng)角度度占地：：1160畝總建面面積120萬(wàn)平平方米米住宅：：65萬(wàn)平平方米米綠地綠地世世紀(jì)城城———綜合合性規(guī)規(guī)模開(kāi)開(kāi)發(fā)物業(yè)組組合：：54棟棟住宅宅(11層層小高高層、、18、24層層高層層)、、2座座酒店店、1座國(guó)國(guó)際會(huì)會(huì)展中中心、、3棟棟公寓寓、1條綠綠地新新天地地商業(yè)業(yè)街、、7棟棟辦公公樓、、1棟棟會(huì)所所占地：：968畝畝總建筑筑面積積：106萬(wàn)平平方米米住宅預(yù)預(yù)計(jì)：：約85萬(wàn)萬(wàn)平米米和黃逸翠園園———綜合合性規(guī)規(guī)模開(kāi)開(kāi)發(fā)物業(yè)組組合：：高尚住住宅區(qū)區(qū)大型商商業(yè)配配套區(qū)區(qū)辦公區(qū)區(qū)后續(xù)供供應(yīng)對(duì)對(duì)高新新區(qū)市市場(chǎng)未未來(lái)發(fā)發(fā)展的的影響響從市場(chǎng)場(chǎng)后續(xù)續(xù)供應(yīng)應(yīng)角度度競(jìng)爭(zhēng)影影響區(qū)域內(nèi)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)更更加激激烈競(jìng)爭(zhēng)集集中和和分化化并存存中高端端物業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈烈高端物物業(yè)走走向競(jìng)競(jìng)合利好影影響高新區(qū)區(qū)市場(chǎng)份份額進(jìn)進(jìn)一步步擴(kuò)大大多樣化化供應(yīng)應(yīng)帶動(dòng)動(dòng)需求空空間增增長(zhǎng)區(qū)域高高端市市場(chǎng)份份額擴(kuò)擴(kuò)大市場(chǎng)價(jià)價(jià)格升升級(jí)樹(shù)立新新產(chǎn)品品品質(zhì)質(zhì)標(biāo)桿桿，推推動(dòng)產(chǎn)品升升級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)域擴(kuò)大成熟區(qū)土地稀缺土地價(jià)值提升后續(xù)供應(yīng)量大品牌開(kāi)發(fā)商規(guī)模開(kāi)發(fā)就業(yè)人人口高高速增增長(zhǎng)，，是高高新區(qū)區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)的需需求保保證高新區(qū)區(qū)就業(yè)業(yè)人口口基數(shù)數(shù)大，，2005年區(qū)區(qū)內(nèi)就就業(yè)人人口已已達(dá)30萬(wàn)萬(wàn)人，，平均均每年年新增增就業(yè)業(yè)人口口5萬(wàn)萬(wàn)人，，占西安安新增增就業(yè)業(yè)人口口50%假設(shè)按按西安安人均均居住住面積積15平方方米計(jì)計(jì)算，，每年高高新區(qū)區(qū)新增增住宅宅需求求約75萬(wàn)萬(wàn)平方方米從區(qū)域域需求求發(fā)展展角度度20022005就業(yè)人人口數(shù)數(shù)增長(zhǎng)率率增長(zhǎng)率率+50%12萬(wàn)萬(wàn)人30萬(wàn)萬(wàn)人平均每每年增增長(zhǎng)率率區(qū)域中中高端端、高高端消消費(fèi)力力增加加從區(qū)域域需求求發(fā)展展角度度可承擔(dān)房?jī)r(jià)范圍家庭月收入4500元6000元7500元9000元10500元12000元月供款額150020002500300035004000商業(yè)貸款25萬(wàn)35萬(wàn)43萬(wàn)51萬(wàn)60萬(wàn)68萬(wàn)公積金貸款22.5萬(wàn)34萬(wàn)45.5萬(wàn)56.5萬(wàn)68萬(wàn)80萬(wàn)可承擔(dān)擔(dān)50-80萬(wàn)萬(wàn)房?jī)r(jià)價(jià)占20%消費(fèi)者者可承承受月月供情情況根根據(jù)2005年年底對(duì)對(duì)高新新區(qū)中中高端端消費(fèi)費(fèi)調(diào)查查報(bào)告告按貸款款年限限15年，，首付付三成成測(cè)算算消費(fèi)費(fèi)者可可負(fù)受受的房房?jī)r(jià)范范圍高新區(qū)區(qū)可承承受月月供款款近2萬(wàn)人(漲幅1倍)5000-8000元/月（漲幅60％-80％）近4萬(wàn)人(漲幅1倍)3000-5000元/月（漲幅2倍）高級(jí)技術(shù)及管理人員中高級(jí)技術(shù)及管理人員備注:與2000年年比較較數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源:珠江江恒昌昌整理理創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶中央商務(wù)區(qū)水晶島旺座現(xiàn)代城天創(chuàng)國(guó)際橡樹(shù)街區(qū)邁克國(guó)際紫薇馨苑電子城步行街金泰恒業(yè)西京電子綠地世紀(jì)城和紀(jì)黃埔領(lǐng)先心城楓林綠洲城南九月大華陽(yáng)光曼哈頓中天花園四季風(fēng)景華晶商務(wù)廣場(chǎng)杰座廣場(chǎng)金橋國(guó)際廣場(chǎng)西部國(guó)際廣場(chǎng)高新國(guó)際紫薇城市花園需求吸吸納力力漸強(qiáng)強(qiáng)，人人口需需求結(jié)結(jié)構(gòu)豐豐富從區(qū)域域需求求發(fā)展展角度度承接內(nèi)內(nèi)城行行政、、現(xiàn)代代服務(wù)務(wù)、商商務(wù)、、居住住等復(fù)復(fù)合功功能，，擴(kuò)擴(kuò)大輻輻射范范圍高新區(qū)區(qū)中高高端寫(xiě)寫(xiě)字樓樓物業(yè)業(yè)占據(jù)據(jù)西安安主導(dǎo)導(dǎo)地位位“十一一五””期間間，政政府對(duì)對(duì)高新新區(qū)的的重大大項(xiàng)目目投資資占總總投資資的38.65%，高于于其他他區(qū)域域（經(jīng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)，16.79%；；曲江江新區(qū)區(qū)，15.94%））中央商商務(wù)區(qū)區(qū)于2010年年全部部建成成，可可吸納納6萬(wàn)萬(wàn)就業(yè)業(yè)人口口；城城市副副中心心雛形形初現(xiàn)現(xiàn)人口需需求結(jié)結(jié)構(gòu)豐豐富企業(yè)高高中級(jí)級(jí)管理理技術(shù)術(shù)及管管理人人員高端商商務(wù)人人士白領(lǐng)階階層青年企企業(yè)小小老板板區(qū)域需需求發(fā)發(fā)展對(duì)對(duì)高新新區(qū)未未來(lái)市市場(chǎng)的的影響響就業(yè)人人口擴(kuò)擴(kuò)大高、中中高端端消費(fèi)力力增加加需求吸吸納力力增強(qiáng)強(qiáng)需求多多樣化化對(duì)高新新區(qū)市市場(chǎng)的的影響響高新區(qū)區(qū)中高高端市市場(chǎng)容容量大大，30萬(wàn)萬(wàn)就業(yè)業(yè)人口口，每每年50%的增增長(zhǎng)，，占據(jù)據(jù)西安安需求求主導(dǎo)導(dǎo)地位位，為為高新新區(qū)市市場(chǎng)的的擴(kuò)大大奠定定基礎(chǔ)礎(chǔ)高新區(qū)區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)輻射射范圍圍的擴(kuò)擴(kuò)大高新區(qū)區(qū)將形形成完完善需需求體體系：：以中中高端端、高高端為為核心心的多多樣化化需求求，市市場(chǎng)需需求空空間不不斷擴(kuò)擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)區(qū)區(qū)域市市場(chǎng)對(duì)對(duì)高新新區(qū)市市場(chǎng)發(fā)發(fā)展的的影響響曲江板板塊西安市市區(qū)的的高端端市場(chǎng)場(chǎng)區(qū)域市市場(chǎng)發(fā)發(fā)展主主要依依托曲曲江旅旅游業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展，，憑借借區(qū)域域優(yōu)越越的環(huán)環(huán)境條條件，，已發(fā)發(fā)展成成為旅旅游休休閑度度假居居住區(qū)區(qū)物業(yè)類類型：：以別墅墅產(chǎn)品品為主主，開(kāi)開(kāi)始向向高端端洋房房物業(yè)業(yè)發(fā)展展價(jià)格水水平：：洋房均均價(jià)4600-6000，總總價(jià)60-100萬(wàn)萬(wàn)別墅：：8000-10000代表樓樓盤(pán)：：曲江公公館、、航天天御苑苑曲江6號(hào)、、豐景景佳園園、鉆鉆石半半島消費(fèi)者者：南南郊及及全市市的高高收入入消費(fèi)費(fèi)人群群從競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)角度度曲江與與高新新區(qū)的的對(duì)比比分析析高新區(qū)曲江板塊區(qū)域性質(zhì)集商務(wù)、居住、產(chǎn)業(yè)于一體的新城區(qū)旅游度假區(qū)區(qū)域人口30萬(wàn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人口聚集大量商務(wù)辦公人士區(qū)域內(nèi)無(wú)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口支持區(qū)域環(huán)境城市化建設(shè)水平高開(kāi)敞空間多，景觀資源、文化資源豐富區(qū)域配套生活配套較完善：易初蓮花、世紀(jì)金花、高新一中等高端聚會(huì)休閑配套：新紀(jì)元高爾夫等高端聚會(huì)場(chǎng)所設(shè)施生活配套不齊全主要為旅游商業(yè)配套土地成本150-160萬(wàn)/畝200萬(wàn)/畝曲江板板塊與與高新新區(qū)高高端物物業(yè)存存在可可替代代性競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，，但競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)層層面較較低高新區(qū)區(qū)可憑憑借其其就業(yè)業(yè)集中中、居居住配配套成成熟的的特點(diǎn)點(diǎn)，發(fā)發(fā)展常常住型型高端端物業(yè)業(yè)，并并通過(guò)過(guò)總價(jià)價(jià)控制制、產(chǎn)產(chǎn)品差差異與與曲江江的高高端洋洋房形形成錯(cuò)錯(cuò)位競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)從競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)角度度高新區(qū)區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展展對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)發(fā)展的的影響響高新區(qū)區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)面臨臨價(jià)格格檔次次、產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)、、消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)的調(diào)調(diào)整升升級(jí)發(fā)發(fā)展，，本項(xiàng)項(xiàng)目面面臨不不同細(xì)細(xì)分市市場(chǎng)的的選擇擇區(qū)域中中高端端中價(jià)價(jià)物業(yè)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)（總總價(jià)35-55萬(wàn)，，均價(jià)價(jià)3600-3800元元）數(shù)數(shù)量大大，基基礎(chǔ)穩(wěn)穩(wěn)固，，但區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)同質(zhì)質(zhì)化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈區(qū)域高高端高高價(jià)物物業(yè)市市場(chǎng)（（總價(jià)價(jià)50-80萬(wàn)萬(wàn)，均均價(jià)4000-4500元））開(kāi)始始崛起起，本本項(xiàng)目目憑借借自身身區(qū)位位價(jià)值值和資資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，通過(guò)過(guò)控制制總價(jià)價(jià)，提提升產(chǎn)產(chǎn)品綜綜合品品質(zhì)，，吸引引不同同層面面的高高端消消費(fèi)群群品牌企企業(yè)的的規(guī)模?；_(kāi)開(kāi)發(fā)將將改變變市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格局局，作作為本本地龍龍頭開(kāi)開(kāi)發(fā)商商，應(yīng)應(yīng)充分分考慮慮利用用本項(xiàng)項(xiàng)目的的發(fā)展展，鞏鞏固企企業(yè)品品牌地地位PART2策略如何選選擇項(xiàng)項(xiàng)目市市場(chǎng)定定位策策略市場(chǎng)定定位策策略的的選擇擇市場(chǎng)容容量及及細(xì)分分格局局高新區(qū)區(qū)中高高端市市場(chǎng)容容量大大，基基礎(chǔ)穩(wěn)穩(wěn)固高新區(qū)區(qū)新區(qū)區(qū)（邊邊緣區(qū)區(qū)和發(fā)發(fā)展區(qū)區(qū))價(jià)價(jià)格增增長(zhǎng)迅迅速品牌開(kāi)開(kāi)發(fā)商商的規(guī)規(guī)模開(kāi)開(kāi)發(fā)有有助于于提升升高新新區(qū)整整體價(jià)價(jià)格水水平形成兩兩大細(xì)細(xì)分市市場(chǎng)總價(jià)集集中于于35-55萬(wàn)萬(wàn)，均均價(jià)集集中于于3400-3800元元，占占43%55-80萬(wàn)市市場(chǎng)分分量將將進(jìn)一一步擴(kuò)擴(kuò)大市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)內(nèi)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈烈中高端端（3500元元左右右）后后續(xù)供供應(yīng)約約900萬(wàn)萬(wàn)平米米高端物物業(yè)(4200元以以上））后續(xù)續(xù)供應(yīng)應(yīng)約130萬(wàn)平平米，，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓力力相對(duì)對(duì)較小小區(qū)域外外市場(chǎng)場(chǎng)分流流曲江高高端洋洋房物物業(yè)對(duì)對(duì)高新新高端端客戶戶存在在可替替代性性分流流城市南南部發(fā)發(fā)展區(qū)區(qū)及丈丈八路路沿線線樓盤(pán)盤(pán)的規(guī)規(guī)模開(kāi)開(kāi)發(fā)將將直接接分流流高新新區(qū)50萬(wàn)萬(wàn)以內(nèi)內(nèi)的中中高端端客戶戶項(xiàng)目發(fā)發(fā)展條條件區(qū)位價(jià)價(jià)值動(dòng)動(dòng)態(tài)增增值性性承接高高新居居住成成熟區(qū)區(qū)（高高新路路接通通）位于三三大商商務(wù)就就業(yè)區(qū)區(qū)交叉叉疊加加區(qū)-高新新路老老商務(wù)務(wù)區(qū)、、唐延延路創(chuàng)創(chuàng)意辦辦公區(qū)區(qū)、高高新CBD區(qū)資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)木塔寺寺公園園景觀觀木塔寺寺文化化資源源企業(yè)品品牌相相對(duì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)（一））市場(chǎng)場(chǎng)領(lǐng)先先者策策略拓展區(qū)區(qū)域高高端市市場(chǎng)總價(jià)：：50-80萬(wàn)萬(wàn)均價(jià)：：4500左右右物業(yè)類類型多多樣化化：多多層、、小高高層、、高層層（二））市場(chǎng)場(chǎng)跟隨隨者策策略延續(xù)區(qū)區(qū)域主主流中中高端端市場(chǎng)場(chǎng)總價(jià)：：30-55萬(wàn)萬(wàn)均價(jià)：：3500-3800元元物業(yè)類類型：：高層層、小小高層層產(chǎn)品-檔次次分析析圖50萬(wàn)萬(wàn)70萬(wàn)萬(wàn)80萬(wàn)萬(wàn)多層小高層層高層30萬(wàn)萬(wàn)中海華華庭綠地世世紀(jì)城城3期期云頂圓圓楓林綠綠洲紫薇臻臻品中華世世紀(jì)城城城市風(fēng)風(fēng)景陽(yáng)光曼曼哈頓頓策略一一策略二二融僑紫紫薇馨馨苑策略一一：選取區(qū)區(qū)域培培育型型細(xì)分分市場(chǎng)場(chǎng)，供供求競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)相相對(duì)平平緩可通過(guò)過(guò)不同同物業(yè)業(yè)類型型的價(jià)價(jià)格梯梯度擴(kuò)擴(kuò)展不不同層層面的的高端端消費(fèi)費(fèi)群策略二二：選取區(qū)區(qū)域基基數(shù)最最大細(xì)細(xì)分市市場(chǎng)，，供求求競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈烈通過(guò)規(guī)規(guī)?；_(kāi)發(fā)發(fā)、借借助原原有楓楓林綠綠洲項(xiàng)項(xiàng)目品品牌贏贏得更更多中中高端端市場(chǎng)場(chǎng)份額額品牌-檔次次分析析圖4000元元4500元元3500元元本地開(kāi)開(kāi)發(fā)商商外地品品牌開(kāi)開(kāi)發(fā)商商中海華華庭企業(yè)實(shí)實(shí)力及及品牌牌知名名度綠地世世紀(jì)城城云頂圓圓楓林綠綠洲紫薇臻臻品城市風(fēng)風(fēng)景陽(yáng)光曼曼哈頓頓融僑紫紫薇馨馨苑中天花花園中華世世紀(jì)城城策略一一策略二二策略一一：參與未未來(lái)高高新區(qū)區(qū)域高高端市市場(chǎng)的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，鞏鞏固企企業(yè)品品牌的的領(lǐng)先先地位位，并并提提高后后期競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)門(mén)門(mén)檻，，提升升天地地源在在高新新的市市場(chǎng)地地位策略二二：延續(xù)楓楓林綠綠洲中中高端端品牌牌地位位，容容易易形成成集團(tuán)團(tuán)內(nèi)部部的同同質(zhì)化化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，并并且，，隨著著綠地地、和和黃的的規(guī)模?；_(kāi)開(kāi)發(fā)，，日后后天地地源等等本地地開(kāi)發(fā)發(fā)商將將難以以進(jìn)入入高新新高端端市場(chǎng)場(chǎng)兩種市場(chǎng)場(chǎng)定位策策略的利利弊分析析利：市場(chǎng)進(jìn)入入難度低低市場(chǎng)基數(shù)數(shù)大，容容易獲得得利：有效避開(kāi)開(kāi)區(qū)域內(nèi)內(nèi)激烈競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)占據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)高端，，提高高后續(xù)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)門(mén)檻檻鞏固企業(yè)業(yè)品牌領(lǐng)領(lǐng)先地位位，擴(kuò)大大企業(yè)的的高端市市場(chǎng)份額額，積極極應(yīng)對(duì)外外來(lái)品牌牌開(kāi)發(fā)商商帶來(lái)的的市場(chǎng)格格局重新新洗牌策略一：：領(lǐng)先者者策略拓展區(qū)域域高端市市場(chǎng)50-80萬(wàn)，，均價(jià)4500元策略二：：跟隨者者策略延續(xù)中高高端市場(chǎng)場(chǎng)35-55萬(wàn)，，均價(jià)3500-3800弊：高端市場(chǎng)場(chǎng)容量相相對(duì)較小小市場(chǎng)進(jìn)入入門(mén)檻相相對(duì)較高高，需通通過(guò)產(chǎn)品品實(shí)現(xiàn)差差異化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)弊：后續(xù)供應(yīng)應(yīng)大，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈面臨周邊邊區(qū)域的的競(jìng)爭(zhēng)分分流未能充分分發(fā)揮項(xiàng)項(xiàng)目的區(qū)區(qū)位價(jià)值值和資源源優(yōu)勢(shì)PART3開(kāi)發(fā)市場(chǎng)領(lǐng)先先者的開(kāi)開(kāi)發(fā)建議議市場(chǎng)跟隨隨者的開(kāi)開(kāi)發(fā)建議議（一）市市場(chǎng)領(lǐng)先先者的開(kāi)開(kāi)發(fā)建議議開(kāi)發(fā)強(qiáng)度度選取物業(yè)類型型組合戶型面積積配比開(kāi)發(fā)分期期及開(kāi)發(fā)發(fā)時(shí)序開(kāi)發(fā)強(qiáng)度度選取高新區(qū)在在售樓盤(pán)盤(pán)容積率率：2.7-3.8曲江在售售樓盤(pán)容容積率：：1.8-2.5本項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展展方向：：以18層層以下高高層為主主，發(fā)展展部分多多層物業(yè)業(yè)充分發(fā)揮揮項(xiàng)目的的景觀優(yōu)優(yōu)勢(shì)保證較高高土地利利用率保證產(chǎn)品品的均好好性高新區(qū)在在售項(xiàng)目目產(chǎn)品：：高層（〉〉18層層）：54%高層（〉〉12層層，≤18層））：26%小高層（（>6層層，<12層））：20%市場(chǎng)定位位一：拓展區(qū)域域高端市市場(chǎng)建議整體體容積率率：2.5左左右建筑筑密密度度：：20%市場(chǎng)場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)先先者者策策略略ABC辦公用地容積率4農(nóng)民回遷房公園用地各地地塊塊開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)強(qiáng)強(qiáng)度度設(shè)設(shè)定定三塊塊地地差差異異化化的的周周邊邊環(huán)環(huán)境境和和資資源源條條件件開(kāi)發(fā)發(fā)時(shí)時(shí)考考慮慮首首期期以以部部分分稀稀缺缺性性物物業(yè)業(yè)類類型型（（多多層層））切切入入市市場(chǎng)場(chǎng)建議議容容積積率率：：3考慮慮因因素素：：西鄰鄰高高容容積積率率辦辦公公用用地地用地地規(guī)規(guī)模模不不大大，，地地塊塊南南北北長(zhǎng)長(zhǎng)，，東東西西短短景觀觀面面較較窄窄建議議容容積積率率：：2.5考慮慮因因素素：：用地地規(guī)規(guī)模模較較大大，，利利于于環(huán)環(huán)境境空空間間營(yíng)營(yíng)造造作為為首首期期開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)用用地地東鄰鄰農(nóng)農(nóng)民民回回遷遷房房，，可可享享景景觀觀資資源源適適中中建議議容容積積率率：：1.5用地地規(guī)規(guī)模模最最小小景觀觀資資源源最最優(yōu)優(yōu)考慮慮發(fā)發(fā)展展高高價(jià)價(jià)值值物物業(yè)業(yè)類類型型市場(chǎng)場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)先先者者策策略略開(kāi)發(fā)發(fā)時(shí)時(shí)序序開(kāi)發(fā)發(fā)順順序序:B-C-A考慮慮因因素素B地地塊塊占占地地規(guī)規(guī)模模較較大大，，景景觀觀資資源源均均衡衡性性較較好好，，利利于于產(chǎn)產(chǎn)品品環(huán)環(huán)境境營(yíng)營(yíng)造造A地地塊塊用用地地條條件件、、景景觀觀條條件件相相對(duì)對(duì)較較差差，，前前期期開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)價(jià)價(jià)值值不不高高，，應(yīng)應(yīng)于于在在小小區(qū)區(qū)和和周周邊邊區(qū)區(qū)域域成成熟熟后后開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)ABC辦公用地容積率4農(nóng)民回遷房公園用地市場(chǎng)場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)先先者者策策略略產(chǎn)品品組組合合及及分分布布考慮慮因因素素各地地塊塊容容積積率率設(shè)設(shè)定定情情況況開(kāi)發(fā)發(fā)順順序序由由B-C-A，，考考慮慮到到后后期期價(jià)價(jià)格格的的提提升升，，A地地塊塊應(yīng)應(yīng)控控制制總總價(jià)價(jià)，，適適當(dāng)當(dāng)縮縮小小戶戶型型面面積積ABC辦公用地容積率4農(nóng)民回遷房公園用地物業(yè)業(yè)類類型型以高高層層為為主主，，可可配配置置部部分分多多層層（（小小高高層層））物物業(yè)業(yè)戶型型面面積積戶均均面面積積144以130-150平平米米三三房房為為主主，，部部分分160-180平平米米四四房房單單位位物業(yè)業(yè)類類型型以多多層層為為主主戶型型面面積積戶均均面面積積170以140-160平平米米三三房房，，160-200平平米米四四房房為為主主物業(yè)業(yè)類類型型高層層物物業(yè)業(yè)戶型型面面積積戶均均面面積積130以120-140平平米米三三房房為為主主市場(chǎng)場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)先先者者策策略略開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品-價(jià)價(jià)格格發(fā)發(fā)展展曲曲線線BCA均價(jià)價(jià)發(fā)發(fā)展展線線產(chǎn)品品發(fā)發(fā)展展線線（物物業(yè)業(yè)類類型型/面面積積））市場(chǎng)場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)先先者者策策略略整體體物物業(yè)業(yè)類類型型配配比比物業(yè)類型高層多層層數(shù)≤18層6層平面結(jié)構(gòu)一梯兩戶、一梯三戶一梯兩戶建筑面積比例80%20%用地分布情況主要分布在A、B地塊主要分布在B、C地塊C地塊多層帶電梯考慮慮因因素素目前前高高新新區(qū)區(qū)在在售售樓樓盤(pán)盤(pán)的的物物業(yè)業(yè)類類型型：：主主要要集集中中在在18層層以以上上高高層層物物業(yè)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)格格梯梯度度：：多多層層>小小高高層層>高高層層，，高高新新區(qū)區(qū)多多層層物物業(yè)業(yè)稀稀缺缺B地地塊塊價(jià)價(jià)值值均均衡衡性性較較強(qiáng)強(qiáng)，，以以高高層層為為主主，，輔輔以以部部分分多多層層C地地塊塊價(jià)價(jià)值值相相對(duì)對(duì)較較高高，，可可多多設(shè)設(shè)置置多多層層物物業(yè)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)先先者者策策略略整體體戶戶型型面面積積配配比比總體體戶戶均均面面積積147平平方方米米戶型中三房大三房四房戶均面積重心(m2)120-130144160-180總價(jià)范圍50-60萬(wàn)元60-75萬(wàn)70-80萬(wàn)元戶型套數(shù)比例25%45%30%分布情況主要分布在A地塊高層物業(yè)高層物業(yè)主要分布多層物業(yè)，可設(shè)置部分疊加復(fù)式單位市場(chǎng)場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)先先者者策策略略開(kāi)發(fā)發(fā)分分期期總開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)面面積積約約25萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米開(kāi)發(fā)發(fā)周周期期設(shè)設(shè)定定為為4年年，，銷銷售售期期3年年考慮慮因因素素：：目前前高高端端物物業(yè)業(yè)平平均均每每年年消消化化量量在在7-10萬(wàn)萬(wàn)本項(xiàng)項(xiàng)目目憑憑借借形形近近似似的的資資源源條條件件和和品品牌牌資資源源，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)年年銷銷售售量量可可達(dá)達(dá)8-9萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米參考樓盤(pán)物業(yè)類型及主力套價(jià)消化量及銷售速度中海華庭小高層、高層50-80萬(wàn)，均價(jià)47008萬(wàn)平方米/年，約460套/年綠地世紀(jì)城高層、小高層物業(yè)40-60萬(wàn)，均價(jià)420010萬(wàn)平方米/年，約770套/年曲江6號(hào)小高層為主80-100萬(wàn)，均價(jià)4600-48007萬(wàn)平方米/年，約400套/年市場(chǎng)場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)先先者者策策略略（二二））市市場(chǎng)場(chǎng)跟跟隨隨者者的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)建建議議開(kāi)發(fā)發(fā)強(qiáng)強(qiáng)度度選選取取物業(yè)類類型組組合戶型面面積配配比開(kāi)發(fā)分分期及及開(kāi)發(fā)發(fā)時(shí)序序開(kāi)發(fā)強(qiáng)強(qiáng)度選選取總用地地面積積：150畝整體容容積率率取3三塊地地容積積率均均取3建筑密密度：：20%ABC辦公用地容積率4農(nóng)民回遷房公園用地市場(chǎng)跟跟隨者者策略略物業(yè)類類型組組合物業(yè)類型高層小高層層數(shù)18層12層平面結(jié)構(gòu)一梯三戶一梯兩戶建筑面積比例約80%約20%用地分布情況主要分布在B、C地塊主要分布在A、B地塊考慮因因素采用高高容積積率、、低建建筑密密度，，保證證產(chǎn)品品均好好性由于C地塊塊景觀觀面較較寬，，價(jià)值值較高高，多多設(shè)置置高層層以提提升產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)價(jià)值市場(chǎng)跟跟隨者者策略略戶型面面積配配比整體戶戶均面面積120平方方米拉長(zhǎng)產(chǎn)產(chǎn)品線線、擴(kuò)擴(kuò)大產(chǎn)產(chǎn)品覆覆蓋面面，搶搶奪高高新區(qū)區(qū)中高高端市市場(chǎng)各各類消消費(fèi)人人群戶型二房中三房大三房四房戶均面積重心(m2)90115120-135140總價(jià)范圍30-35萬(wàn)40-45萬(wàn)45-50萬(wàn)50-55萬(wàn)戶型套數(shù)比例15%25%45%15%分布情況主要分布在A地塊分布A、B地塊主要分布在B、C地塊主要分布在C地塊市場(chǎng)跟跟隨者者策略略開(kāi)發(fā)周周期及及開(kāi)發(fā)發(fā)時(shí)序序總開(kāi)發(fā)發(fā)面積積約為為30萬(wàn)平平方米米開(kāi)發(fā)周周期設(shè)設(shè)定為為4年年，銷銷售期期3年年考慮因因素：：目前在在售高高新區(qū)區(qū)主要要物業(yè)業(yè)的年年消化化量10-12萬(wàn)平平方米米/年年本項(xiàng)目目憑借借楓林林綠洲洲項(xiàng)目目品牌牌優(yōu)勢(shì)勢(shì)，預(yù)預(yù)計(jì)每每年消消化量量10-12萬(wàn)萬(wàn)參考樓盤(pán)物業(yè)類型及主力套價(jià)消化量及銷售速度紫薇臻品小高層、高層30-55萬(wàn)，均價(jià)3800-400010萬(wàn)平方米/年，約900套/年楓林綠洲小高層、高層物業(yè)40-60萬(wàn)，均價(jià)3600-380012萬(wàn)平方米/年，約1015套/年城市風(fēng)景小高層為主40-50萬(wàn)，均價(jià)3500-360012萬(wàn)平方米/年，約1049套/年市場(chǎng)跟跟隨者者策略略PART4投投資資估算算市場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)先者者（方方案一一）投投資估估算市場(chǎng)跟跟隨者者（方方案二二）投投資估估算兩方案案對(duì)比比市場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)先者者（方方案一一）：：容積積率2.4主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)比例備注總用地面積100000平方米100%150畝總建筑密度<25%

毛容積率2.4

總建筑面積288339平方米

地下總建筑面積46939平方米

地下室車庫(kù)（包括人防）地上總建筑面積241400平方米

計(jì)入容積率部分多層（6層）32880平方米14%

小高層（12層）17600平方米7%

高層（18層）189920平方米79%

會(huì)所建筑面積1000平方米

住宅總戶數(shù)1676戶

按每戶平均面積144m2計(jì)算車位配比1：1.2

其中2/3按地下停車考慮注明：：其中中A地地塊容容積率率3.0，，B地塊塊容積積率2.5，C地地塊容容積率率1.5，，市場(chǎng)領(lǐng)先者（（方案一）售價(jià)設(shè)定本項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)售價(jià)未來(lái)售價(jià)多層（6層）：5000元高層（≤18層）：4300元項(xiàng)目未來(lái)三年銷售期均價(jià)多層：5500元高層：4600元參考樓盤(pán)中海華庭高層（24層）：4500元小高層（12層）：5200元高新區(qū)價(jià)格年增長(zhǎng)率2.5%考慮多層產(chǎn)品的稀缺性，按年均3%增長(zhǎng)本項(xiàng)目銷售期3年綠地世紀(jì)城高層（18-24層）：均價(jià)4300元曲江華府小高層（12層）：均價(jià)4800元多層（6層）：均價(jià)5500元楓林華府多層（6層）：5000元市場(chǎng)領(lǐng)先者（（方案一）銷售收入估算算說(shuō)明：以上銷銷售收入暫未未考慮商業(yè)銷銷售收入，小小高層和高層層按均價(jià)4600元/平平方米考慮。。銷售收入預(yù)測(cè)表總體項(xiàng)目面積（m2）售價(jià)(元/m2)小計(jì)（萬(wàn)元）住宅多層住宅32,8805,50018,084高層住宅207,5204,60095,459住宅小計(jì)240,4004,723113,543

可售車庫(kù)（個(gè)）1341個(gè)8萬(wàn)元/個(gè)10,729總體合計(jì)240,4005,169124,272市場(chǎng)領(lǐng)先者（（方案一）不含土地成本本的投資估算算開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目投資額(萬(wàn)元)地上面積單方

投資（元）1開(kāi)發(fā)成本59,5832,4681.1土地成本--1.2前期費(fèi)用2,345971.3建安成本45,4051,8811.4公建配套設(shè)施4,7281961.5開(kāi)發(fā)期規(guī)費(fèi)5,9372461.6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（2%）1,168482開(kāi)發(fā)費(fèi)用8,0033322.1企業(yè)管理費(fèi)（2%)1,192492.2銷售費(fèi)用（3%）3,7281542.3財(cái)務(wù)費(fèi)用3,0831283總成本費(fèi)用67,5862,8004銷售稅項(xiàng)8,3263455總銷售成本75,9133,145市場(chǎng)領(lǐng)先者（（方案一）不同地價(jià)條件件下的投資收收益注：按容積率率2.4測(cè)算算土地價(jià)格80萬(wàn)元/畝100萬(wàn)元/畝120萬(wàn)元/畝140萬(wàn)元/畝160萬(wàn)元/畝180萬(wàn)元/畝樓面地價(jià)（元/m2）4976217468709941,118不含土地成本的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用（元/m2）3,1453,1453,1453,1453,1453,145單方總成本合計(jì)（元/m2）3,6423,7663,8904,0154,1394,263項(xiàng)目總投資（萬(wàn)元）87,91390,91393,91396,91399,913102,913總銷售收入（萬(wàn)元）124,272124,272124,272124,272124,272124,272稅前利潤(rùn)（萬(wàn)元）36,35933,35930,35927,35924,35921,359（所得稅前）投資收益率41.4%36.7%32.3%28.2%24.4%20.8%市場(chǎng)領(lǐng)先者（（方案一）開(kāi)發(fā)成本-售售價(jià)的敏感性性分析備注：基準(zhǔn)方方案按地價(jià)為為180萬(wàn)元元/畝計(jì)算市場(chǎng)領(lǐng)先者（（方案一）（所得稅前）投資收益率開(kāi)發(fā)成本變化85%90%95%100%105%110%115%售價(jià)變化85%20.8%14.0%8.0%2.6%-2.2%-6.7%-10.7%90%27.9%20.8%14.4%8.7%3.5%-1.2%-5.5%95%35.0%27.5%20.8%14.7%9.3%4.3%-0.2%100%42.1%34.2%27.1%20.8%15.0%9.8%5.0%105%49.2%40.9%33.5%26.8%20.8%15.3%10.3%110%56.3%47.6%39.8%32.8%26.5%20.8%15.5%115%63.4%54.3%46.2%38.9%32.3%26.2%20.8%市場(chǎng)跟隨者（（方案二）：：容積率3.0主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)比例備注總用地面積100000平方米100%150畝總建筑密度<25%

毛容積率3.0

總建筑面積358464平方米

地下總建筑面積57464平方米

地下室車庫(kù)（包括人防）地上總建筑面積301000平方米

計(jì)入容積率部分小高層（12層）60000平方米20%

高層（18層）240000平方米80%

會(huì)所建筑面積1000平方米

住宅總戶數(shù)2736戶

按每戶平均面積110m2計(jì)算車位配比1：1

其中60%按地下停車考慮市場(chǎng)跟隨者（（方案二）售價(jià)設(shè)定本項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)售價(jià)未來(lái)售價(jià)高層（平均18層）：3900元項(xiàng)目未來(lái)三年銷售均價(jià)高層：4200元參考樓盤(pán)楓林綠洲高層（24層）：3600元小高層（12層）：3800元高新區(qū)價(jià)格年增長(zhǎng)率2.5%本項(xiàng)目銷售期3年云頂圓高層（18-24層）：均價(jià)3600元城市風(fēng)景小高層（12層）：均價(jià)3800元高層（18-34）：均價(jià)3500元陽(yáng)光曼哈頓高層（27-34層）：3500-3600元市場(chǎng)跟隨者（（方案二）銷售收入估算算說(shuō)明：以上銷銷售收入暫未未考慮商業(yè)銷銷售收入，小小高層、高層層按均價(jià)4200元/平平方米考慮。。銷售收入預(yù)測(cè)表項(xiàng)目面積（m2）售價(jià)(元/m2)小計(jì)（萬(wàn)元）住宅300,0004,200126,000可售車庫(kù)1642個(gè)8萬(wàn)元/個(gè)13,135總體合計(jì)300,0004,638139,135市場(chǎng)跟隨者（（方案二）不含土地成本本的投資估算算開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目投資額(萬(wàn)元)地上面積單方

投資（元）1開(kāi)發(fā)成本74,7942,4851.1土地成本--1.2前期費(fèi)用2,482821.3建安成本57,7931,9201.4公建配套設(shè)施5,5901861.5開(kāi)發(fā)期規(guī)費(fèi)7,4622481.6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（3%）1,467492開(kāi)發(fā)費(fèi)用9,3803122.1企業(yè)管理費(fèi)（3%)1,496502.2銷售費(fèi)用（3%）4,1741392.3財(cái)務(wù)費(fèi)用3,7101233總成本費(fèi)用84,1742,7964銷售稅項(xiàng)9,3223105總銷售成本93,4963,106市場(chǎng)跟隨者（（方案二）不同地價(jià)條件件下的投資收收益注：按容積率率3.0計(jì)算算土地價(jià)格80萬(wàn)元/畝100萬(wàn)元/畝120萬(wàn)元/畝140萬(wàn)元/畝160萬(wàn)元/畝180萬(wàn)元/畝樓面地價(jià)（元/m2）399498598698797897不含土地成本的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用（元/m2）3,1063,1063,1063,1063,1063,106單方總成本合計(jì)（元/m2）3,5053,6053,7043,8043,9044,003項(xiàng)目總投資（萬(wàn)元）105,496108,496111,496114,496117,496120,496總銷售收入（萬(wàn)元）139,135139,135139,135139,135139,135139,135稅前利潤(rùn)（萬(wàn)元）33,63930,63927,63924,63921,63918,639（所得稅前）投資收益率31.9%28.2%24.8%21.5%18.4%15.5%市場(chǎng)跟隨者（（方案二）開(kāi)發(fā)成本-售售價(jià)的敏感性性分析備注：基準(zhǔn)方方案按地價(jià)為為180萬(wàn)元元/畝計(jì)算市場(chǎng)跟隨者（（方案二）（所得稅前）投資收益率開(kāi)發(fā)成本變化85%90%95%100%105%110%115%售價(jià)變化85%15.5%9.1%3.3%-1.9%-6.5%-10.8%-14.7%90%22.3%15.5%9.4%3.9%-1.0%-5.5%-9.6%95%29.1%21.9%15.5%9.7%4.5%-0.3%-4.6%100%35.8%28.3%21.5%15.5%10.0%5.0%0.4%105%42.6%34.7%27.6%21.2%15.5%10.2%5.4%110%49.4%41.1%33.7%27.0%21.0%15.5%10.4%115%56.2%47.5%39.8%32.8%26.5%20.7%15.5%對(duì)比分析兩種方案對(duì)比比市場(chǎng)領(lǐng)先者（方案一）容積率2.4市場(chǎng)跟隨者（方案二）容積率3.0總銷售收入（萬(wàn)元）124,272139,135總投資（萬(wàn)元）102,913120,496（稅前）利潤(rùn)21,35918,639（稅前）投資收益率20.8%15.5%建議選擇市場(chǎng)場(chǎng)領(lǐng)先者策略略（方案一））市場(chǎng)跟隨者策略（方案二）V.S.市場(chǎng)領(lǐng)先者策略（方案一）項(xiàng)目?jī)r(jià)值利用（區(qū)位/資源價(jià)值）經(jīng)濟(jì)效益企業(yè)品牌促進(jìn)作用市場(chǎng)進(jìn)入門(mén)檻市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)密集程度越多，促進(jìn)作用越大越多，競(jìng)爭(zhēng)越激烈越多，門(mén)檻越高越多，效益越好越多，匹配程度越高THANKS！PART5附附件（（市場(chǎng)基礎(chǔ)礎(chǔ)資料）市場(chǎng)調(diào)查工作作內(nèi)容(2006.7.13-2006.7.29)項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀狀調(diào)研項(xiàng)目用地條件件、資源、交交通狀況、周周邊重要配套套設(shè)施等西安全市及高高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展調(diào)研西安全市房地地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研研已出讓、待出出讓土地情況況城東、城南、、城北、城西西在售的主要要樓盤(pán)（約50個(gè)）相關(guān)專業(yè)人士士訪談相關(guān)政府部門(mén)門(mén)走訪（城市市規(guī)劃局、國(guó)國(guó)土局、房管管局等）相關(guān)工業(yè)園區(qū)區(qū)走訪市場(chǎng)調(diào)查公司司房地產(chǎn)信息網(wǎng)網(wǎng)二手資料收集集、整理及分分析（城市、、經(jīng)濟(jì)、房地地產(chǎn)總體市場(chǎng)場(chǎng)及個(gè)盤(pán)等））在售樓盤(pán)規(guī)模容積率物業(yè)類型主力戶型均價(jià)主力總價(jià)范圍開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)發(fā)商占地(畝)建筑面積(萬(wàn)m2)紫薇臻品150232.33棟27層、1棟26層、

8棟18層、6棟11層、2棟6層120-1403800-430045-55萬(wàn)2005年8月紫薇米羅藍(lán)山19.7985.47254.12棟21層、1棟13層80-1003400-360035萬(wàn)以下

勝利集團(tuán)、七星地產(chǎn)中華世紀(jì)城10221002.039棟11層,總戶數(shù)4000多100-120360035-55萬(wàn)二期剛開(kāi)盤(pán)西安僑盛房地產(chǎn)金橋國(guó)際廣場(chǎng)309

2棟公寓（1普通公寓、1精裝修）、1棟寫(xiě)字樓普通公寓65-103

精裝修公寓37-51普通公寓4300

精裝修公寓5300普通28-44萬(wàn)

精裝修20-27萬(wàn)2005年10月陜國(guó)投鴻業(yè)地產(chǎn)城市風(fēng)景夏日景色124213.435棟高層、24棟小高層120-140高層3500

小高層380045-55萬(wàn)2005年7月高科大華陽(yáng)光曼哈頓31.4883.81棟34層，2棟27層，3棟30層140-1603500-360035-55萬(wàn)2006年4月上海大華集團(tuán)中天花園63.9112.85棟18-22層高層、17棟9-11層小高層100-140385035-55萬(wàn)2005年10月中天集團(tuán)云頂園64.4516

4棟26層、5棟11層120-160高層3600小高層400045-65萬(wàn)

陜西正通領(lǐng)先心城33104.51棟小高層30-60340010-20萬(wàn)

陜西佳鑫新一代國(guó)際公寓10.6912.62棟32層高層80以下340035萬(wàn)以下2005年9月西安偉鑫mini國(guó)度

2棟19層30-50420013-21萬(wàn)2006年3月嘉天實(shí)業(yè)麗灣藍(lán)島206.64.95棟28層高層80-120345035-45萬(wàn)

陜西銳捷實(shí)業(yè)綠地世紀(jì)城1160總建120萬(wàn)，住宅65萬(wàn)1.654棟住宅(11層小高層、18-24層高層)、2座酒店、、3棟公寓、1條綠地新天地商業(yè)街、7棟辦公樓等140-1604200-430045-65萬(wàn)2004年9月上海綠地紫薇田園都市22001801.6推售高層尾貨尾貨以133-144為主340045-50萬(wàn)2002年7月紫薇中海華庭102214.722.55棟24層和1棟29層高層、17棟小高層140-160為主，其次120-140高層尾貨4300小高層520055-65萬(wàn)為主其次85-90萬(wàn)2005年7月中海楓林華府200203.017棟高層、3棟小高層、4棟多層高層68-71（1房1衛(wèi)）97-100（2房2衛(wèi)）125-128（3房2衛(wèi)）多層主要以138-158為主（3房或4房2衛(wèi)）預(yù)計(jì)高層3300

多層5000高層33-43萬(wàn)

多層70-80萬(wàn)目前咨詢登記高新融僑·紫薇馨院430802.7一期11棟板式小高層、高層，以小高層為主，共5500戶）100-1203600元35-55萬(wàn)2006年融僑在售樓盤(pán)規(guī)模容積率主力戶型物業(yè)類型均價(jià)總價(jià)范圍開(kāi)盤(pán)時(shí)間占地(畝)建筑面積（萬(wàn)m2)曲江蘭亭192292.3130-159平米三房9-10層小高層為主，3棟

14-15層高層（高層為170-200平方米大戶型）小高層3500-3900

高層3500-450045-60萬(wàn)2006.7.15航天御苑70.84.55860.97疊加別墅200平米以上；

連排別墅300平米以上；

獨(dú)立別墅別墅,分二期開(kāi)發(fā),總戶數(shù)132戶,一期132戶,二期99戶,建筑層數(shù)為地下一層,地上三到四層均價(jià)7900200-300萬(wàn)元2006.3鉆石半島190302.4135平米三房、159平方米四房

173平米三房和218平米四房11棟12層小高層均價(jià)4600-470060-80萬(wàn)

80-100萬(wàn)現(xiàn)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)曲江公館

連排別墅

獨(dú)立別墅400-800平方米

花園洋房以別墅物業(yè)為主均價(jià)8000-10000

登記溪園

39500

雙拼別墅400-550平方米,約66戶33棟66戶別墅