大連水域未來星海灣壹號項(xiàng)目初步認(rèn)知課件

水域未來星海灣項(xiàng)目初步認(rèn)知2006.11.11水域未來星海灣項(xiàng)目初步認(rèn)知2006.11.11項(xiàng)目初步設(shè)想核心問題提出項(xiàng)目特性認(rèn)知項(xiàng)目基礎(chǔ)分析—城市發(fā)展——市場環(huán)境——客群特征—項(xiàng)目初步設(shè)想核心問題提出項(xiàng)目特性認(rèn)知項(xiàng)目基礎(chǔ)分析—城市發(fā)展項(xiàng)目特性認(rèn)知偉業(yè)顧問自2004年即進(jìn)入大連房地產(chǎn)市場，在經(jīng)驗(yàn)積累的基礎(chǔ)上，通過對本項(xiàng)目用地及周邊的實(shí)地踏勘，發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目的突出特性。項(xiàng)目特性認(rèn)知偉業(yè)顧問自2004年即進(jìn)入大連房地產(chǎn)市場，在經(jīng)驗(yàn)3項(xiàng)目用地位置：大連星海灣金融商務(wù)中心區(qū)，緊鄰星海廣場項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)：建設(shè)用地面積121400平米容積率:2.0總建筑面積:242000平米五星級酒店52500平米海景特色商業(yè)37000平米高層海景豪宅58500平米低密度住宅94000平米進(jìn)度安排:2007.6動(dòng)工,2008年初住宅部分開始銷售目前處于前期市場研究及規(guī)劃階段項(xiàng)目的突出特性：稀缺性復(fù)合性價(jià)格高項(xiàng)目特性認(rèn)知項(xiàng)目用地位置：項(xiàng)目的突出特性：項(xiàng)目特性認(rèn)知4特性一：稀缺性城市核心+星海廣場+海景特性一：稀缺性城市核心+星海廣場+海景5星海廣場中山廣場6.5公里項(xiàng)目用地本項(xiàng)目位于“城市核心區(qū)”，距中山廣場直線距離6.5公里。交通條件便利，出行方便享受城市配套設(shè)施，生活條件便利星海廣場中山廣場6.5公里項(xiàng)目用地本項(xiàng)目位于“城市核心區(qū)”，6緊鄰星海廣場，區(qū)域認(rèn)知度極高。星海廣場占地面積110萬平方米，中心廣場面積4.5萬平方米是亞洲最大的城市廣場星海廣場的被認(rèn)知范圍已超越了大連，輻射至東北三省緊鄰星海廣場，區(qū)域認(rèn)知度極高。7南側(cè)面海，海景資源優(yōu)勢突出。項(xiàng)目用地南邊線緊鄰海域，擁有豐富的海景資源與星海廣場其他項(xiàng)目相比，面海面較長，資源優(yōu)勢突出南側(cè)面海，海景資源優(yōu)勢突出。8特性一：稀缺性低密度住宅項(xiàng)目整體容積率為2.0，原規(guī)劃方案中用地中部為低密度住宅星海廣場已有項(xiàng)目基本為高層住宅，低密度產(chǎn)品稀缺性明顯項(xiàng)目名稱層數(shù)星海國寶30世紀(jì)經(jīng)典30一品星海12/33星海陽光12/28星海假日27金玉星海19-27半島聽濤5/10/31星海甲天下12-15特性一：稀缺性低密度住宅項(xiàng)目整體容積率為2.0，原規(guī)劃方案中9特性二：復(fù)合性本項(xiàng)目物業(yè)類型的復(fù)合性——星海廣場已開發(fā)項(xiàng)目中物業(yè)類型相對單一，缺乏復(fù)合型項(xiàng)目五星級酒店海景特色商業(yè)高層海景豪宅低密度住宅特性二：復(fù)合性本項(xiàng)目物業(yè)類型的復(fù)合性——星海廣場已開發(fā)項(xiàng)目中10特性二：復(fù)合性本項(xiàng)目住宅部分高度的復(fù)合性——高+低的組合是否有更多的可能性？高層海景豪宅（無限高）低密度住宅（原方案為5層）特性二：復(fù)合性本項(xiàng)目住宅部分高度的復(fù)合性——高+低的組合是否11特性三：價(jià)格高用地資源的稀缺性以及開發(fā)商打造高品質(zhì)產(chǎn)品的實(shí)力，奠定了本項(xiàng)目將成為大連首屈一指的豪宅項(xiàng)目，體現(xiàn)在售價(jià)上，也將成為大連高端項(xiàng)目價(jià)格的標(biāo)桿。特性三：價(jià)格高用地資源的稀缺性以及開發(fā)商打造高品質(zhì)產(chǎn)品的實(shí)力12核心問題提出以實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益、極大提升品牌形象的目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合上述項(xiàng)目特性，提出本項(xiàng)目開發(fā)的核心問題。核心問題提出以實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益、極大提升品牌形象13核心問題一：關(guān)于客戶本項(xiàng)目的突出特性奠定了城市核心區(qū)海景豪宅的高端形象，那么我們的客戶也必將是置業(yè)者中的高端人群，而核心問題在于：高端消費(fèi)力是否充足？由置業(yè)目的而反映出的產(chǎn)品需求特點(diǎn)是什么？核心問題一：關(guān)于客戶本項(xiàng)目的突出特性奠定了城市核心區(qū)海景豪宅14核心問題二：關(guān)于產(chǎn)品從偉業(yè)多年項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即便是擁有多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)的高端客戶在產(chǎn)品需求方面也同樣存在很強(qiáng)的引導(dǎo)性，那么我們需要解決的核心問題在于：大連目前市場中的豪宅產(chǎn)品如何？未來什么樣的豪宅產(chǎn)品更加符合大連的市場環(huán)境？本項(xiàng)目如何打造出即符合市場需求，又能體現(xiàn)項(xiàng)目用地特色的差異化產(chǎn)品？核心問題二：關(guān)于產(chǎn)品從偉業(yè)多年項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即便是擁有多15核心問題三：關(guān)于規(guī)模本項(xiàng)目住宅部分為15.25萬平米，較大的供應(yīng)量必將對稀缺資源的專署性產(chǎn)生不利的影響，那么我們需要解決的核心問題是：稀缺資源的最大化利用及如何規(guī)避由規(guī)模大而產(chǎn)生的不利影響？核心問題三：關(guān)于規(guī)模本項(xiàng)目住宅部分為15.25萬平米，較大的16核心問題四：項(xiàng)目與區(qū)域間的互動(dòng)與一般項(xiàng)目被動(dòng)的接受區(qū)域發(fā)展帶來的影響所不同，本項(xiàng)目由于規(guī)模大、多物業(yè)類型復(fù)合，必將對區(qū)域城市化程度的提升也產(chǎn)生較大的影響，為實(shí)現(xiàn)更大的社會(huì)效益，在項(xiàng)目規(guī)劃中，我們需要解決的核心問題是：如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與區(qū)域間的互動(dòng)，加速城市化的進(jìn)程？核心問題四：項(xiàng)目與區(qū)域間的互動(dòng)與一般項(xiàng)目被動(dòng)的接受區(qū)域發(fā)展帶17項(xiàng)目基礎(chǔ)分析嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治鲞^程、科學(xué)的分析方法是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目準(zhǔn)確定位的基礎(chǔ)，下面將對我們的初步分析進(jìn)行闡述。項(xiàng)目基礎(chǔ)分析嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治鲞^程、科學(xué)的分析方法是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目準(zhǔn)確定位18初步分析確定項(xiàng)目定位基本假設(shè)項(xiàng)目五大定位

客戶功能操作檔次產(chǎn)品偉業(yè)的工作方式：四把尺子＋刷油漆用地分析市場分析政策分析開發(fā)商分析用地分析市場分析政策分析開發(fā)商分析針對性深入分析，判定基本假設(shè)方案的優(yōu)劣最終定位方案專題性研究為成功實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的五大定位，針對項(xiàng)目的三大特性，偉業(yè)顧問將在以往工作方式的基礎(chǔ)上采用多主線的綜合分析方法。初步分析確定項(xiàng)目定位基本假設(shè)項(xiàng)目五大定位客戶功能操作檔次產(chǎn)19通過三條核心的分析主線，解決本項(xiàng)目的三大核心問題：—城市發(fā)展——市場環(huán)境——客群特征—通過三條核心的分析主線，解決本項(xiàng)目的三大核心問題：—城市發(fā)20城市發(fā)展大大連城市發(fā)展規(guī)劃城區(qū)：按“西拓北進(jìn)”、建設(shè)“大大連”的思路，大連城區(qū)將西拓至旅順、北拓至金州。大連市區(qū)由主城區(qū)、旅順口城區(qū)、金州城區(qū)和新城區(qū)組成，各城區(qū)相對獨(dú)立、自成系統(tǒng)，形成帶狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)模式。四個(gè)市級公共中心：青泥洼橋、星海灣、小窯灣、大魏家公共中心。城市發(fā)展規(guī)模擴(kuò)大，中心城區(qū)地位更加突出星海灣作為市級公共中心，對城市化復(fù)合功能的需求增加星海廣場城市發(fā)展大大連城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)模擴(kuò)大，中心城區(qū)地位更加21城市發(fā)展大大連小平島星海灣小平島城市膨脹速度加快，要求星海灣區(qū)域城市化進(jìn)程加速。小平島項(xiàng)目普通住宅價(jià)格已達(dá)到6700元/平米!城市發(fā)展大大連小平島星海灣小平島城市膨脹速度加快，要求星海灣22城市發(fā)展大大連大連城市經(jīng)營成功經(jīng)濟(jì)水平相對發(fā)達(dá)在東北三省中認(rèn)知度高較高的城市地位吸引來自東北三省的中高端客戶在大連置業(yè)，并形成主力需求。媒體統(tǒng)計(jì)，2004年末大連市在售商品房總銷售量的60%被以東北地區(qū)為主的外地居民購買外地客戶置業(yè)比例全國排名第三城市發(fā)展大大連大連城市經(jīng)營成功較高的城市地位吸引來自東北三省23城市發(fā)展大大連北京、天津、大連城市發(fā)展水平比較大連城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，發(fā)展階段略高于天津，處于中間水平，后期增長預(yù)期較高。大連商品住宅成交價(jià)格高于天津約18%大連人均可支配收入偏低，低于天津平均水平約13.7%，低于北京平均水平約50.7%城市經(jīng)營比較成功，奠定了后續(xù)增長的基礎(chǔ)現(xiàn)階段居民收入偏低，外區(qū)域消費(fèi)仍將是需求主力城市發(fā)展大大連北京、天津、大連城市發(fā)展水平比較大連城市經(jīng)濟(jì)發(fā)24城市發(fā)展星海灣星海灣規(guī)劃戰(zhàn)略發(fā)展縱深不夠，可開發(fā)用地少，綜合配套相對缺乏，不利于區(qū)域成熟；已開發(fā)項(xiàng)目僅依托于景觀資源，升值空間受限。從區(qū)域發(fā)展的高度看，本項(xiàng)目應(yīng)：提升區(qū)域城市化水平帶動(dòng)區(qū)域成熟，功能與傳統(tǒng)中心城區(qū)形成差異化互補(bǔ)城市發(fā)展星海灣星海灣規(guī)劃從區(qū)域發(fā)展的高度看，本項(xiàng)目應(yīng)：25城市發(fā)展借鑒案例——華僑城波托菲諾規(guī)模：總占地面積80萬平方米，建筑面積108萬平方米；資源：7萬平方米燕棲湖、4萬平方米天鵝湖、8萬平方米荔枝林和諦諾山畔；產(chǎn)品：沿湖獨(dú)立別墅、Townhouse、多層、小高層和高層豪華住宅，意式風(fēng)情的商業(yè)街、廣場、鐘樓。城市化景觀豪宅小高層售價(jià)30000元/平米獨(dú)棟別墅85000元/平米！城市核心區(qū)景觀豪宅得到較高的認(rèn)可城市發(fā)展借鑒案例——華僑城波托菲諾規(guī)模：總占地面積80萬平方26城市發(fā)展借鑒案例——海名軒（香港，九龍）位置：九龍紅磡環(huán)海街資源：維多利亞港海景產(chǎn)品：極具城市化特點(diǎn)——三棟超高層建筑（68、70、73層），建成初期，是全球最高建筑（232.6米）。外墻以海藍(lán)色的玻璃幕墻鋪砌，三座大樓互相接連，形成階梯式的屋頂。城市化景觀豪宅130000元/平米！城市發(fā)展借鑒案例——海名軒（香港，九龍）位置：九龍紅磡環(huán)海街27城市發(fā)展項(xiàng)目用地項(xiàng)目用地條件資源優(yōu)勢交通便利規(guī)模大多物業(yè)類型本項(xiàng)目的城市角色：區(qū)域龍頭城市名片城市發(fā)展項(xiàng)目用地項(xiàng)目用地條件本項(xiàng)目的城市角色：28—城市發(fā)展——市場環(huán)境——客群特征——城市發(fā)展——市場環(huán)境——客群特征—29市場環(huán)境城市豪宅屬性充分刺激世俗的淺表神經(jīng)挖掘區(qū)位價(jià)值研究現(xiàn)狀升級國際品牌和國際化標(biāo)準(zhǔn)精細(xì)的產(chǎn)品及服務(wù)的附加值城市豪宅價(jià)值屬性偉業(yè)經(jīng)過多年的經(jīng)驗(yàn)的積累，對城市豪宅的價(jià)值屬性進(jìn)行總結(jié)，由此為本項(xiàng)目的定位提供有效依據(jù)：市場環(huán)境城市豪宅屬性充分刺激世俗的淺表神經(jīng)挖掘區(qū)位價(jià)值研究現(xiàn)30市場環(huán)境城市豪宅屬性充分刺激世俗的淺表神經(jīng)北京貢院六號威尼斯吹金粉水晶燈、66張牛皮墻紙、17遍的烤漆工藝順景園奢華的立面材料與高檔的配套市場環(huán)境城市豪宅屬性充分刺激世俗的淺表神經(jīng)北京貢院六號威尼斯31市場環(huán)境城市豪宅屬性挖掘區(qū)位價(jià)值北京銀泰中心世貿(mào)國際公寓CBD核心區(qū)CBD核心區(qū)市場環(huán)境城市豪宅屬性挖掘區(qū)位價(jià)值北京銀泰中心世貿(mào)國際公寓CB32市場環(huán)境城市豪宅屬性深入研究現(xiàn)狀的升級慧谷根園萬城華府望京區(qū)域住宅升級產(chǎn)品萬柳區(qū)域住宅升級產(chǎn)品市場環(huán)境城市豪宅屬性深入研究現(xiàn)狀的升級慧谷根園萬城華府望京區(qū)33市場環(huán)境城市豪宅屬性國際品牌和國際化的標(biāo)準(zhǔn)公園大道季景沁園美國漢斯品牌，高標(biāo)準(zhǔn)精裝修水平新加坡排名第三位的吉寶公司，26萬平米精裝修統(tǒng)一交房市場環(huán)境城市豪宅屬性國際品牌和國際化的標(biāo)準(zhǔn)公園大道季景沁園美34市場環(huán)境城市豪宅屬性精細(xì)的產(chǎn)品及服務(wù)的附加價(jià)值東方之子萬國城MOMA雙主臥設(shè)計(jì)，男女主人分開，降板式浴缸。家庭智能化，可按不同模式設(shè)置MOMA技術(shù)，恒溫恒濕、節(jié)能環(huán)保市場環(huán)境城市豪宅屬性精細(xì)的產(chǎn)品及服務(wù)的附加價(jià)值東方之子萬國城35市場環(huán)境大連城市豪宅特征區(qū)位項(xiàng)目名稱區(qū)位項(xiàng)目名稱西崗區(qū)中央華府中山區(qū)嘉和花樣年華中華名城悅泰林里金宸國際明澤苑小區(qū)前城國際花園尚品南山億達(dá)新世界休斯頓公寓隆泉華庭中山九號金煌公寓商務(wù)、商業(yè)聚集區(qū)萬達(dá)華府沙河口區(qū)星海藍(lán)山景觀區(qū)杰特公寓星海陽光星海國寶一品星海半島聽濤世紀(jì)經(jīng)典中山區(qū)頤和園大連城市豪宅（8000元/平米以上）項(xiàng)目特征：區(qū)位特征——位于商務(wù)、商業(yè)聚集區(qū)或景觀資源區(qū)市場環(huán)境大連城市豪宅特征區(qū)位項(xiàng)目名稱區(qū)位項(xiàng)目名稱西崗區(qū)中央華36市場環(huán)境大連城市豪宅特征價(jià)格特征——主要集中在8000-10000元/平米市場環(huán)境大連城市豪宅特征價(jià)格特征——主要集中在8000-1037市場環(huán)境大連城市豪宅特征價(jià)值特征:中心區(qū)位景觀環(huán)境精裝修大戶型為主項(xiàng)目名稱價(jià)值特征項(xiàng)目名稱價(jià)值特征頤合園景觀環(huán)境\四合院明澤苑小區(qū)中心區(qū)位中央華府中心區(qū)位尚品南山中心區(qū)位\景觀環(huán)境中華名城中心區(qū)位\歐式園林休斯頓公寓中心區(qū)位\精裝修\小戶型前城國際花園中心區(qū)位中山九號中心區(qū)位金宸國際中心區(qū)位\復(fù)式小戶型\精裝修星海藍(lán)山星海廣場\海景億達(dá)新世界中心區(qū)位\精裝修杰特公寓星海廣場\海景隆泉華庭中心區(qū)位\精裝修星海陽光星海廣場\海景金煌公寓中心區(qū)位\精裝修星海國寶星海廣場\海景\精裝修萬達(dá)華府中心區(qū)位一品星海星海廣場\海景嘉和花樣年華中心區(qū)位\精裝修\小戶型半島聽濤星海廣場\海景悅泰林里中心區(qū)位\低密度世紀(jì)經(jīng)典星海廣場\海景文園別墅中心區(qū)位

市場環(huán)境大連城市豪宅特征價(jià)值特征:項(xiàng)目名稱價(jià)值特征項(xiàng)目名稱價(jià)38市場環(huán)境未來市場需求充分刺激世俗的淺表神經(jīng)挖掘區(qū)位價(jià)值研究現(xiàn)狀升級國際品牌和國際化標(biāo)準(zhǔn)精細(xì)的產(chǎn)品及服務(wù)的附加值城市豪宅屬性中心區(qū)位景觀資源精裝修大戶型為主大連城市豪宅特征發(fā)展趨勢本項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)值體現(xiàn)售價(jià)集中在8000-10000元/平米實(shí)現(xiàn)更高的銷售價(jià)格市場環(huán)境未來市場需求充分刺激世俗的淺表神經(jīng)挖掘區(qū)位價(jià)值研究現(xiàn)39—城市發(fā)展——市場環(huán)境——客群特征——城市發(fā)展——市場環(huán)境——客群特征—40客群特征主體特征年齡/學(xué)歷/職業(yè)/家庭收入/家庭人數(shù)/原住地/工作地點(diǎn)/日常交通工具需求特征對價(jià)格的承受力/對區(qū)位的偏好/對付款方式的偏好/對戶型、面積的偏好/對規(guī)劃設(shè)計(jì)的偏好一、同檔項(xiàng)目客戶分析對目前在售或與本項(xiàng)目檔次相同的高檔項(xiàng)目客戶進(jìn)行調(diào)研分析，確定客戶主體特征。二、重點(diǎn)客戶深訪通過對具備購買本項(xiàng)目實(shí)力的人群進(jìn)行深度訪問，把握客戶對產(chǎn)品的需求特征，作為本項(xiàng)目定位的借鑒。三、與城市發(fā)展相結(jié)合，判斷未來客戶特征的變化城市的變化帶動(dòng)居民無論從消費(fèi)能力，消費(fèi)意識還是家庭構(gòu)成、生活習(xí)慣方面都發(fā)生著變化。通過對比分析的方法，可以對未來客戶特征進(jìn)行判斷?？腿禾卣髦黧w特征需求特征一、同檔項(xiàng)目客戶分析二、重點(diǎn)客戶深訪41項(xiàng)目初步設(shè)想項(xiàng)目初步設(shè)想42將客群細(xì)分，由大眾小眾：產(chǎn)品檔次需求置業(yè)目的地域來源客戶客群放大客群縮小將置業(yè)用途為會(huì)所、商務(wù)公館等的客戶作為本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶之一；擴(kuò)大客戶地域范圍，突破東三省，放大至北京、天津、山東。多角度尋找擴(kuò)大項(xiàng)目客群來源的途徑，降低高端消費(fèi)力不足的可能性帶來的風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)本項(xiàng)目由于住宅部分規(guī)模大，具備產(chǎn)品多樣化的條件，能夠?qū)崿F(xiàn)客群的細(xì)分。將客群細(xì)分，由大眾小眾：客戶客群放43產(chǎn)品突破目前的城市豪宅彰顯與性價(jià)比的結(jié)合，滿足客戶的心理需求案例：成都世紀(jì)城規(guī)模：占地1504畝，總建筑面積180萬平米物業(yè)類型：住宅、酒店、商業(yè)、辦公、會(huì)展、休閑娛樂資源：200畝城市濕地實(shí)現(xiàn)更高的價(jià)格，需要對目前市場供應(yīng)的豪宅產(chǎn)品有所超越，通過深層挖掘客戶需求，打造即符合大連未來需求特征又能夠充分發(fā)揮本項(xiàng)目海景、高檔酒店等資源優(yōu)勢的豪宅產(chǎn)品。產(chǎn)品突破目前的城市豪宅彰顯與性價(jià)比的結(jié)合，滿足客戶的心理需求44產(chǎn)品成功實(shí)現(xiàn)彰顯奢華與高性價(jià)比的結(jié)合建筑面積：246.97平米空中花園：135.32平米產(chǎn)品成功實(shí)現(xiàn)彰顯奢華與高性價(jià)比的結(jié)合45產(chǎn)品打散住宅部分大的規(guī)劃，形成小的BLOCK社區(qū)由封閉半開放小BLOCK間實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品檔次的差異商業(yè)與住宅適度的結(jié)合，檔次協(xié)調(diào)一致本項(xiàng)目即包括需要體現(xiàn)私密性的居住物業(yè)，又有開放性的商業(yè)與酒店。因此在規(guī)劃中注重本項(xiàng)目與城市之間的相互融合，協(xié)調(diào)私密與開放之間的關(guān)系。產(chǎn)品打散住宅部分大的規(guī)劃，形成小的BLOCK社區(qū)由封閉46產(chǎn)品打造別墅品質(zhì)規(guī)劃中的5層住宅部分所占比例較大并且在區(qū)域市場供應(yīng)中相對稀缺，是本項(xiàng)目產(chǎn)品定位中的重點(diǎn)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上應(yīng)著重考慮“拔高”的可能性。上海鼎邦麗池產(chǎn)品打造別墅品質(zhì)規(guī)劃中的5層住宅部分所占比例較大并且在區(qū)域市47產(chǎn)品低密度住宅部分產(chǎn)品的再細(xì)分5層住宅類獨(dú)棟聯(lián)排疊拼花園洋房小高層在項(xiàng)目整體檔次協(xié)調(diào)一致的基礎(chǔ)上，適度增加產(chǎn)品的多樣化，滿足細(xì)分客戶的不同需求，實(shí)現(xiàn)用地價(jià)值最大化。產(chǎn)品低密度住宅部分產(chǎn)品的再細(xì)分5層住宅類獨(dú)棟在項(xiàng)目整體檔次協(xié)48產(chǎn)品海景資源的最大化商業(yè)打散、滲透至住宅，有利于內(nèi)部住宅海景資源的利用原規(guī)劃方案的限制規(guī)劃方案調(diào)整的可能性商業(yè)部分占據(jù)臨海岸線景觀資源最大的位置，使內(nèi)部住宅對海景資源的利用產(chǎn)生一定的遮擋。產(chǎn)品海景資源的最大化商業(yè)打散、滲透至住宅，有利于內(nèi)部住宅海景49執(zhí)行偉業(yè)的優(yōu)勢綜合服務(wù)、全程參與項(xiàng)目異地客戶拓展精確制導(dǎo)、小眾營銷高端客戶長期積累執(zhí)行偉業(yè)的優(yōu)勢綜合服務(wù)、全程參與項(xiàng)目異地客戶拓展精確制導(dǎo)、小50綜合服務(wù)、全程參與發(fā)展商拿地偉業(yè)投資顧問跟進(jìn)房地產(chǎn)市場分析經(jīng)濟(jì)測算客戶需求研究產(chǎn)品定位概念設(shè)計(jì)偉業(yè)資產(chǎn)管理公司跟進(jìn)視開發(fā)商條件解決資金渠道偉業(yè)經(jīng)紀(jì)公司跟進(jìn)偉業(yè)商業(yè)公司跟進(jìn)就綜合項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議商業(yè)業(yè)態(tài)及服務(wù)內(nèi)容設(shè)計(jì)建議制定項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略營銷策略項(xiàng)目形象定位現(xiàn)場包裝建議核心賣點(diǎn)挖掘與推廣方向設(shè)定銷售與管理商業(yè)公司后期跟進(jìn)經(jīng)紀(jì)公司配合我愛我家全程配合招商與營銷經(jīng)紀(jì)公司現(xiàn)場執(zhí)行綜合服務(wù)、全程參與發(fā)展商拿地偉業(yè)投資顧問跟進(jìn)房地產(chǎn)市場分析經(jīng)51項(xiàng)目異地客戶拓展北京寧波杭州南京上海蘇州溫州太原天津大連2004年起，偉業(yè)顧問提出全國擴(kuò)張戰(zhàn)略，地域范圍主要集中在華北地區(qū)和東北地區(qū)，項(xiàng)目遍布北京、天津、深圳、山東、遼寧、江蘇、湖北、浙江、河北、黑龍江等多個(gè)個(gè)省市，天津、南京、武漢、南昌、杭州、大連、太原、濟(jì)南、青島、沈陽、哈爾濱、石家莊等多個(gè)大重點(diǎn)城市，物業(yè)類型涉及住宅、辦公、商業(yè)等各種綜合類物業(yè)。我愛我家也已在北京、天津、南京、杭州、蘇州、寧波、太原等9個(gè)大型城市里成立了分公司，擁有全國500多家門店。沈陽項(xiàng)目異地客戶拓展北京寧波杭州南京上海蘇州溫州太原天津大連2052精確制導(dǎo)、小眾營銷偉業(yè)運(yùn)用小眾營銷的策略，成功操作多個(gè)知名項(xiàng)目，如：北京通用時(shí)代國際中心天津萬科金色家園沿海賽洛城……精確制導(dǎo)、小眾營銷偉業(yè)運(yùn)用小眾營銷的策略，成功操作多個(gè)知名項(xiàng)53高端客戶長期積累偉業(yè)所服務(wù)的高檔住宅項(xiàng)目：世貿(mào)國際公寓萬泉新新家園碧海云天碧海方舟原生墅康斯丹郡水木蘭亭境界龍灣別墅通用時(shí)代國際公寓碧水莊園A區(qū)天安?豪園長河玉墅天津萬科東麗湖……偉業(yè)顧問在北京及其他城市操作過多個(gè)高端住宅項(xiàng)目，對不同類型客戶的需求特征形成了長期的經(jīng)驗(yàn)積累。高端客戶長期積累偉業(yè)所服務(wù)的高檔住宅項(xiàng)目：偉業(yè)顧問在北京及其54TheEnd

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謝謝聆聽！歡迎討論！水域未來星海灣項(xiàng)目初步認(rèn)知2006.11.11水域未來星海灣項(xiàng)目初步認(rèn)知2006.11.11項(xiàng)目初步設(shè)想核心問題提出項(xiàng)目特性認(rèn)知項(xiàng)目基礎(chǔ)分析—城市發(fā)展——市場環(huán)境——客群特征—項(xiàng)目初步設(shè)想核心問題提出項(xiàng)目特性認(rèn)知項(xiàng)目基礎(chǔ)分析—城市發(fā)展項(xiàng)目特性認(rèn)知偉業(yè)顧問自2004年即進(jìn)入大連房地產(chǎn)市場，在經(jīng)驗(yàn)積累的基礎(chǔ)上，通過對本項(xiàng)目用地及周邊的實(shí)地踏勘，發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目的突出特性。項(xiàng)目特性認(rèn)知偉業(yè)顧問自2004年即進(jìn)入大連房地產(chǎn)市場，在經(jīng)驗(yàn)58項(xiàng)目用地位置：大連星海灣金融商務(wù)中心區(qū)，緊鄰星海廣場項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)：建設(shè)用地面積121400平米容積率:2.0總建筑面積:242000平米五星級酒店52500平米海景特色商業(yè)37000平米高層海景豪宅58500平米低密度住宅94000平米進(jìn)度安排:2007.6動(dòng)工,2008年初住宅部分開始銷售目前處于前期市場研究及規(guī)劃階段項(xiàng)目的突出特性：稀缺性復(fù)合性價(jià)格高項(xiàng)目特性認(rèn)知項(xiàng)目用地位置：項(xiàng)目的突出特性：項(xiàng)目特性認(rèn)知59特性一：稀缺性城市核心+星海廣場+海景特性一：稀缺性城市核心+星海廣場+海景60星海廣場中山廣場6.5公里項(xiàng)目用地本項(xiàng)目位于“城市核心區(qū)”，距中山廣場直線距離6.5公里。交通條件便利，出行方便享受城市配套設(shè)施，生活條件便利星海廣場中山廣場6.5公里項(xiàng)目用地本項(xiàng)目位于“城市核心區(qū)”，61緊鄰星海廣場，區(qū)域認(rèn)知度極高。星海廣場占地面積110萬平方米，中心廣場面積4.5萬平方米是亞洲最大的城市廣場星海廣場的被認(rèn)知范圍已超越了大連，輻射至東北三省緊鄰星海廣場，區(qū)域認(rèn)知度極高。62南側(cè)面海，海景資源優(yōu)勢突出。項(xiàng)目用地南邊線緊鄰海域，擁有豐富的海景資源與星海廣場其他項(xiàng)目相比，面海面較長，資源優(yōu)勢突出南側(cè)面海，海景資源優(yōu)勢突出。63特性一：稀缺性低密度住宅項(xiàng)目整體容積率為2.0，原規(guī)劃方案中用地中部為低密度住宅星海廣場已有項(xiàng)目基本為高層住宅，低密度產(chǎn)品稀缺性明顯項(xiàng)目名稱層數(shù)星海國寶30世紀(jì)經(jīng)典30一品星海12/33星海陽光12/28星海假日27金玉星海19-27半島聽濤5/10/31星海甲天下12-15特性一：稀缺性低密度住宅項(xiàng)目整體容積率為2.0，原規(guī)劃方案中64特性二：復(fù)合性本項(xiàng)目物業(yè)類型的復(fù)合性——星海廣場已開發(fā)項(xiàng)目中物業(yè)類型相對單一，缺乏復(fù)合型項(xiàng)目五星級酒店海景特色商業(yè)高層海景豪宅低密度住宅特性二：復(fù)合性本項(xiàng)目物業(yè)類型的復(fù)合性——星海廣場已開發(fā)項(xiàng)目中65特性二：復(fù)合性本項(xiàng)目住宅部分高度的復(fù)合性——高+低的組合是否有更多的可能性？高層海景豪宅（無限高）低密度住宅（原方案為5層）特性二：復(fù)合性本項(xiàng)目住宅部分高度的復(fù)合性——高+低的組合是否66特性三：價(jià)格高用地資源的稀缺性以及開發(fā)商打造高品質(zhì)產(chǎn)品的實(shí)力，奠定了本項(xiàng)目將成為大連首屈一指的豪宅項(xiàng)目，體現(xiàn)在售價(jià)上，也將成為大連高端項(xiàng)目價(jià)格的標(biāo)桿。特性三：價(jià)格高用地資源的稀缺性以及開發(fā)商打造高品質(zhì)產(chǎn)品的實(shí)力67核心問題提出以實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益、極大提升品牌形象的目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合上述項(xiàng)目特性，提出本項(xiàng)目開發(fā)的核心問題。核心問題提出以實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益、極大提升品牌形象68核心問題一：關(guān)于客戶本項(xiàng)目的突出特性奠定了城市核心區(qū)海景豪宅的高端形象，那么我們的客戶也必將是置業(yè)者中的高端人群，而核心問題在于：高端消費(fèi)力是否充足？由置業(yè)目的而反映出的產(chǎn)品需求特點(diǎn)是什么？核心問題一：關(guān)于客戶本項(xiàng)目的突出特性奠定了城市核心區(qū)海景豪宅69核心問題二：關(guān)于產(chǎn)品從偉業(yè)多年項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即便是擁有多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)的高端客戶在產(chǎn)品需求方面也同樣存在很強(qiáng)的引導(dǎo)性，那么我們需要解決的核心問題在于：大連目前市場中的豪宅產(chǎn)品如何？未來什么樣的豪宅產(chǎn)品更加符合大連的市場環(huán)境？本項(xiàng)目如何打造出即符合市場需求，又能體現(xiàn)項(xiàng)目用地特色的差異化產(chǎn)品？核心問題二：關(guān)于產(chǎn)品從偉業(yè)多年項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即便是擁有多70核心問題三：關(guān)于規(guī)模本項(xiàng)目住宅部分為15.25萬平米，較大的供應(yīng)量必將對稀缺資源的專署性產(chǎn)生不利的影響，那么我們需要解決的核心問題是：稀缺資源的最大化利用及如何規(guī)避由規(guī)模大而產(chǎn)生的不利影響？核心問題三：關(guān)于規(guī)模本項(xiàng)目住宅部分為15.25萬平米，較大的71核心問題四：項(xiàng)目與區(qū)域間的互動(dòng)與一般項(xiàng)目被動(dòng)的接受區(qū)域發(fā)展帶來的影響所不同，本項(xiàng)目由于規(guī)模大、多物業(yè)類型復(fù)合，必將對區(qū)域城市化程度的提升也產(chǎn)生較大的影響，為實(shí)現(xiàn)更大的社會(huì)效益，在項(xiàng)目規(guī)劃中，我們需要解決的核心問題是：如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與區(qū)域間的互動(dòng)，加速城市化的進(jìn)程？核心問題四：項(xiàng)目與區(qū)域間的互動(dòng)與一般項(xiàng)目被動(dòng)的接受區(qū)域發(fā)展帶72項(xiàng)目基礎(chǔ)分析嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治鲞^程、科學(xué)的分析方法是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目準(zhǔn)確定位的基礎(chǔ)，下面將對我們的初步分析進(jìn)行闡述。項(xiàng)目基礎(chǔ)分析嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治鲞^程、科學(xué)的分析方法是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目準(zhǔn)確定位73初步分析確定項(xiàng)目定位基本假設(shè)項(xiàng)目五大定位

客戶功能操作檔次產(chǎn)品偉業(yè)的工作方式：四把尺子＋刷油漆用地分析市場分析政策分析開發(fā)商分析用地分析市場分析政策分析開發(fā)商分析針對性深入分析，判定基本假設(shè)方案的優(yōu)劣最終定位方案專題性研究為成功實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的五大定位，針對項(xiàng)目的三大特性，偉業(yè)顧問將在以往工作方式的基礎(chǔ)上采用多主線的綜合分析方法。初步分析確定項(xiàng)目定位基本假設(shè)項(xiàng)目五大定位客戶功能操作檔次產(chǎn)74通過三條核心的分析主線，解決本項(xiàng)目的三大核心問題：—城市發(fā)展——市場環(huán)境——客群特征—通過三條核心的分析主線，解決本項(xiàng)目的三大核心問題：—城市發(fā)75城市發(fā)展大大連城市發(fā)展規(guī)劃城區(qū)：按“西拓北進(jìn)”、建設(shè)“大大連”的思路，大連城區(qū)將西拓至旅順、北拓至金州。大連市區(qū)由主城區(qū)、旅順口城區(qū)、金州城區(qū)和新城區(qū)組成，各城區(qū)相對獨(dú)立、自成系統(tǒng)，形成帶狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)模式。四個(gè)市級公共中心：青泥洼橋、星海灣、小窯灣、大魏家公共中心。城市發(fā)展規(guī)模擴(kuò)大，中心城區(qū)地位更加突出星海灣作為市級公共中心，對城市化復(fù)合功能的需求增加星海廣場城市發(fā)展大大連城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展規(guī)模擴(kuò)大，中心城區(qū)地位更加76城市發(fā)展大大連小平島星海灣小平島城市膨脹速度加快，要求星海灣區(qū)域城市化進(jìn)程加速。小平島項(xiàng)目普通住宅價(jià)格已達(dá)到6700元/平米!城市發(fā)展大大連小平島星海灣小平島城市膨脹速度加快，要求星海灣77城市發(fā)展大大連大連城市經(jīng)營成功經(jīng)濟(jì)水平相對發(fā)達(dá)在東北三省中認(rèn)知度高較高的城市地位吸引來自東北三省的中高端客戶在大連置業(yè)，并形成主力需求。媒體統(tǒng)計(jì)，2004年末大連市在售商品房總銷售量的60%被以東北地區(qū)為主的外地居民購買外地客戶置業(yè)比例全國排名第三城市發(fā)展大大連大連城市經(jīng)營成功較高的城市地位吸引來自東北三省78城市發(fā)展大大連北京、天津、大連城市發(fā)展水平比較大連城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，發(fā)展階段略高于天津，處于中間水平，后期增長預(yù)期較高。大連商品住宅成交價(jià)格高于天津約18%大連人均可支配收入偏低，低于天津平均水平約13.7%，低于北京平均水平約50.7%城市經(jīng)營比較成功，奠定了后續(xù)增長的基礎(chǔ)現(xiàn)階段居民收入偏低，外區(qū)域消費(fèi)仍將是需求主力城市發(fā)展大大連北京、天津、大連城市發(fā)展水平比較大連城市經(jīng)濟(jì)發(fā)79城市發(fā)展星海灣星海灣規(guī)劃戰(zhàn)略發(fā)展縱深不夠，可開發(fā)用地少，綜合配套相對缺乏，不利于區(qū)域成熟；已開發(fā)項(xiàng)目僅依托于景觀資源，升值空間受限。從區(qū)域發(fā)展的高度看，本項(xiàng)目應(yīng)：提升區(qū)域城市化水平帶動(dòng)區(qū)域成熟，功能與傳統(tǒng)中心城區(qū)形成差異化互補(bǔ)城市發(fā)展星海灣星海灣規(guī)劃從區(qū)域發(fā)展的高度看，本項(xiàng)目應(yīng)：80城市發(fā)展借鑒案例——華僑城波托菲諾規(guī)模：總占地面積80萬平方米，建筑面積108萬平方米；資源：7萬平方米燕棲湖、4萬平方米天鵝湖、8萬平方米荔枝林和諦諾山畔；產(chǎn)品：沿湖獨(dú)立別墅、Townhouse、多層、小高層和高層豪華住宅，意式風(fēng)情的商業(yè)街、廣場、鐘樓。城市化景觀豪宅小高層售價(jià)30000元/平米獨(dú)棟別墅85000元/平米！城市核心區(qū)景觀豪宅得到較高的認(rèn)可城市發(fā)展借鑒案例——華僑城波托菲諾規(guī)模：總占地面積80萬平方81城市發(fā)展借鑒案例——海名軒（香港，九龍）位置：九龍紅磡環(huán)海街資源：維多利亞港海景產(chǎn)品：極具城市化特點(diǎn)——三棟超高層建筑（68、70、73層），建成初期，是全球最高建筑（232.6米）。外墻以海藍(lán)色的玻璃幕墻鋪砌，三座大樓互相接連，形成階梯式的屋頂。城市化景觀豪宅130000元/平米！城市發(fā)展借鑒案例——海名軒（香港，九龍）位置：九龍紅磡環(huán)海街82城市發(fā)展項(xiàng)目用地項(xiàng)目用地條件資源優(yōu)勢交通便利規(guī)模大多物業(yè)類型本項(xiàng)目的城市角色：區(qū)域龍頭城市名片城市發(fā)展項(xiàng)目用地項(xiàng)目用地條件本項(xiàng)目的城市角色：83—城市發(fā)展——市場環(huán)境——客群特征——城市發(fā)展——市場環(huán)境——客群特征—84市場環(huán)境城市豪宅屬性充分刺激世俗的淺表神經(jīng)挖掘區(qū)位價(jià)值研究現(xiàn)狀升級國際品牌和國際化標(biāo)準(zhǔn)精細(xì)的產(chǎn)品及服務(wù)的附加值城市豪宅價(jià)值屬性偉業(yè)經(jīng)過多年的經(jīng)驗(yàn)的積累，對城市豪宅的價(jià)值屬性進(jìn)行總結(jié)，由此為本項(xiàng)目的定位提供有效依據(jù)：市場環(huán)境城市豪宅屬性充分刺激世俗的淺表神經(jīng)挖掘區(qū)位價(jià)值研究現(xiàn)85市場環(huán)境城市豪宅屬性充分刺激世俗的淺表神經(jīng)北京貢院六號威尼斯吹金粉水晶燈、66張牛皮墻紙、17遍的烤漆工藝順景園奢華的立面材料與高檔的配套市場環(huán)境城市豪宅屬性充分刺激世俗的淺表神經(jīng)北京貢院六號威尼斯86市場環(huán)境城市豪宅屬性挖掘區(qū)位價(jià)值北京銀泰中心世貿(mào)國際公寓CBD核心區(qū)CBD核心區(qū)市場環(huán)境城市豪宅屬性挖掘區(qū)位價(jià)值北京銀泰中心世貿(mào)國際公寓CB87市場環(huán)境城市豪宅屬性深入研究現(xiàn)狀的升級慧谷根園萬城華府望京區(qū)域住宅升級產(chǎn)品萬柳區(qū)域住宅升級產(chǎn)品市場環(huán)境城市豪宅屬性深入研究現(xiàn)狀的升級慧谷根園萬城華府望京區(qū)88市場環(huán)境城市豪宅屬性國際品牌和國際化的標(biāo)準(zhǔn)公園大道季景沁園美國漢斯品牌，高標(biāo)準(zhǔn)精裝修水平新加坡排名第三位的吉寶公司，26萬平米精裝修統(tǒng)一交房市場環(huán)境城市豪宅屬性國際品牌和國際化的標(biāo)準(zhǔn)公園大道季景沁園美89市場環(huán)境城市豪宅屬性精細(xì)的產(chǎn)品及服務(wù)的附加價(jià)值東方之子萬國城MOMA雙主臥設(shè)計(jì)，男女主人分開，降板式浴缸。家庭智能化，可按不同模式設(shè)置MOMA技術(shù)，恒溫恒濕、節(jié)能環(huán)保市場環(huán)境城市豪宅屬性精細(xì)的產(chǎn)品及服務(wù)的附加價(jià)值東方之子萬國城90市場環(huán)境大連城市豪宅特征區(qū)位項(xiàng)目名稱區(qū)位項(xiàng)目名稱西崗區(qū)中央華府中山區(qū)嘉和花樣年華中華名城悅泰林里金宸國際明澤苑小區(qū)前城國際花園尚品南山億達(dá)新世界休斯頓公寓隆泉華庭中山九號金煌公寓商務(wù)、商業(yè)聚集區(qū)萬達(dá)華府沙河口區(qū)星海藍(lán)山景觀區(qū)杰特公寓星海陽光星海國寶一品星海半島聽濤世紀(jì)經(jīng)典中山區(qū)頤和園大連城市豪宅（8000元/平米以上）項(xiàng)目特征：區(qū)位特征——位于商務(wù)、商業(yè)聚集區(qū)或景觀資源區(qū)市場環(huán)境大連城市豪宅特征區(qū)位項(xiàng)目名稱區(qū)位項(xiàng)目名稱西崗區(qū)中央華91市場環(huán)境大連城市豪宅特征價(jià)格特征——主要集中在8000-10000元/平米市場環(huán)境大連城市豪宅特征價(jià)格特征——主要集中在8000-1092市場環(huán)境大連城市豪宅特征價(jià)值特征:中心區(qū)位景觀環(huán)境精裝修大戶型為主項(xiàng)目名稱價(jià)值特征項(xiàng)目名稱價(jià)值特征頤合園景觀環(huán)境\四合院明澤苑小區(qū)中心區(qū)位中央華府中心區(qū)位尚品南山中心區(qū)位\景觀環(huán)境中華名城中心區(qū)位\歐式園林休斯頓公寓中心區(qū)位\精裝修\小戶型前城國際花園中心區(qū)位中山九號中心區(qū)位金宸國際中心區(qū)位\復(fù)式小戶型\精裝修星海藍(lán)山星海廣場\海景億達(dá)新世界中心區(qū)位\精裝修杰特公寓星海廣場\海景隆泉華庭中心區(qū)位\精裝修星海陽光星海廣場\海景金煌公寓中心區(qū)位\精裝修星海國寶星海廣場\海景\精裝修萬達(dá)華府中心區(qū)位一品星海星海廣場\海景嘉和花樣年華中心區(qū)位\精裝修\小戶型半島聽濤星海廣場\海景悅泰林里中心區(qū)位\低密度世紀(jì)經(jīng)典星海廣場\海景文園別墅中心區(qū)位

市場環(huán)境大連城市豪宅特征價(jià)值特征:項(xiàng)目名稱價(jià)值特征項(xiàng)目名稱價(jià)93市場環(huán)境未來市場需求充分刺激世俗的淺表神經(jīng)挖掘區(qū)位價(jià)值研究現(xiàn)狀升級國際品牌和國際化標(biāo)準(zhǔn)精細(xì)的產(chǎn)品及服務(wù)的附加值城市豪宅屬性中心區(qū)位景觀資源精裝修大戶型為主大連城市豪宅特征發(fā)展趨勢本項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)值體現(xiàn)售價(jià)集中在8000-10000元/平米實(shí)現(xiàn)更高的銷售價(jià)格市場環(huán)境未來市場需求充分刺激世俗的淺表神經(jīng)挖掘區(qū)位價(jià)值研究現(xiàn)94—城市發(fā)展——市場環(huán)境——客群特征——城市發(fā)展——市場環(huán)境——客群特征—95客群特征主體特征年齡/學(xué)歷/職業(yè)/家庭收入/家庭人數(shù)/原住地/工作地點(diǎn)/日常交通工具需求特征對價(jià)格的承受力/對區(qū)位的偏好/對付款方式的偏好/對戶型、面積的偏好/對規(guī)劃設(shè)計(jì)的偏好一、同檔項(xiàng)目客戶分析對目前在售或與本項(xiàng)目檔次相同的高檔項(xiàng)目客戶進(jìn)行調(diào)研分析，確定客戶主體特征。二、重點(diǎn)客戶深訪通過對具備購買本項(xiàng)目實(shí)力的人群進(jìn)行深度訪問，把握客戶對產(chǎn)品的需求特征，作為本項(xiàng)目定位的借鑒。三、與城市發(fā)展相結(jié)合，判斷未來客戶特征的變化城市的變化帶動(dòng)居民無論從消費(fèi)能力，消費(fèi)意識還是家庭構(gòu)成、生活習(xí)慣方面都發(fā)生著變化。通過對比分析的方法，可以對未來客戶特征進(jìn)行判斷。客群特征主體特征需求特征一、同檔項(xiàng)目客戶分析二、重點(diǎn)客戶深訪96項(xiàng)目初步設(shè)想項(xiàng)目初步設(shè)想97將客群細(xì)分，由大眾小眾：產(chǎn)品檔次需求置業(yè)目的地域來源客戶客群放大客群縮小將置業(yè)用途為會(huì)所、商務(wù)公館等的客戶作為本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶之一；擴(kuò)大客戶地域范圍，突破東三省，放大至北京、天津、山東。多角度尋找擴(kuò)大項(xiàng)目客群來源的途徑，降低高端消費(fèi)力不足的可能性帶來的風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)本項(xiàng)目由于住宅部分規(guī)模大，具備產(chǎn)品多樣化的條件，能夠?qū)崿F(xiàn)客群的細(xì)分。將客群細(xì)分，由大眾小眾：客戶客群放98產(chǎn)品突破目前的城市豪宅彰顯與性價(jià)比的結(jié)合，滿足客戶的心理需求案例：成都世紀(jì)城規(guī)模：占地1504畝，總建筑面積180萬平米物業(yè)類型：住宅、酒店、商業(yè)、辦公、會(huì)展、休閑娛樂資源：200畝城市濕地實(shí)現(xiàn)更高的價(jià)格，需要對目前市場供應(yīng)的豪宅產(chǎn)品有所超越，通過深層挖掘客戶需求，打造即符合大連未來需求特征又能夠充分發(fā)揮本項(xiàng)目海景、高檔酒店等資源優(yōu)勢的豪宅產(chǎn)品。產(chǎn)品突破目前的城市豪宅彰顯與性價(jià)比的結(jié)合，滿足客戶的心理需求99產(chǎn)品成功實(shí)現(xiàn)彰顯奢華與高