瘦西湖旅游休閑文化廣場項目市場定位與營銷策略報告(2012-3-15)課件

項目認知客戶目標和問題界定核心問題戰(zhàn)略論證策略論證問題界定本報告的技術思路城市及商業(yè)市場研究城市旅游商業(yè)項目研究文化商業(yè)街研究項目市場定位商業(yè)與文化結合研究營銷策略建議消費客群研究本項目地處市中心黃金區(qū)位，位于大虹橋北側，友誼路西側，西臨瘦西湖，離文昌閣僅900米900米江蘇省療養(yǎng)院瘦西湖景區(qū)友誼路大虹橋路項目位置項目周邊目前交通擁堵較為嚴重，未來有望得到改善；項目規(guī)劃停車509個，考慮到旅游和消費的雙重功能，高峰停車有壓力。項目交通交通非常擁堵交通擁堵交通順暢項目地處市中心，交通擁堵，且周邊暫無交通主干道；從城市四周進入本項目，僅北區(qū)道路通暢；友誼路未來將拓寬為的揚州的迎賓大道；瘦西湖隧道將成為揚州新的東西走廊；機動車停車位509地上小汽車28大巴17地下4642014年瘦西湖隧道通車后，本案目前顯現(xiàn)的消費客流交通壓力有望得到緩解。大虹橋路瘦西湖隧道僅北區(qū)入道路通暢，東、西、南交通均很擁堵千年古城，國際人居城市，5A級名景區(qū)資源“蘇北第一商圈”內，城市旅游目的地地勢平坦，土地平整，無拆遷和古跡保護問題政府全力支持，城市名片工程項目屬性分析區(qū)位交通3人文資源5商業(yè)潛力5地勢地貌5政策支持5千年古城，人居城市，絕版人文資源，強勢商圈核心，城市名片工程。旅游消費+城市消費項目商業(yè)價值初判瘦西湖文昌商圈國家級5A風景區(qū)千年古城文化旅游消費城市商業(yè)核心圈城市消費民俗工藝特產休閑娛樂美食衣食住行吃喝玩樂購+項目認知客戶目標和問題界定核心問題戰(zhàn)略論證策略論證問題界定本報告的技術思路城市及商業(yè)市場研究城市旅游商業(yè)項目研究文化商業(yè)街研究項目市場定位商業(yè)與文化結合研究營銷策略建議消費客群研究項目認知客戶目標和問題界定核心問題戰(zhàn)略論證策略論證問題界定本報告的技術思路城市及商業(yè)市場研究城市旅游商業(yè)項目研究文化商業(yè)街研究項目市場定位商業(yè)與文化結合研究營銷策略建議消費客群研究項目認知客戶目標和問題界定核心問題戰(zhàn)略論證策略論證問題界定本報告的技術思路城市及商業(yè)市場研究城市旅游商業(yè)項目研究文化商業(yè)街研究項目市場定位商業(yè)與文化結合研究營銷策略建議消費客群研究1992年由上海、無錫、寧波、舟山、蘇州、揚州、杭州、紹興、南京、南通、常州、湖州、嘉興、鎮(zhèn)江14個市經協(xié)委(辦)發(fā)起、組織，成立長江三角洲十四城市協(xié)作辦(委)主任聯(lián)席會。2010年，國務院日前正式批準實施《長江三角洲地區(qū)區(qū)域規(guī)劃》,長江三角洲地區(qū)發(fā)展的戰(zhàn)略定位是：亞太地區(qū)重要的國際門戶、全球重要的現(xiàn)代服務業(yè)和先進制造業(yè)中心、具有較強國際競爭力的世界級城市群。揚州揚州鎮(zhèn)江南京名稱長三角珠三角京津冀綜合競爭力123先天競爭力123現(xiàn)實競爭力213成長競爭力132揚州位于世界六大都市圈之一，綜合競爭力全國第一的長三角地區(qū),隨著區(qū)域規(guī)劃獲批，極具發(fā)展?jié)摿Τ鞘袇^(qū)位歷史：二千五百年建城史與古代大運河同生共長的城市古代水陸交通樞紐對外貿易和國際交往重要港埠東南地區(qū)政治/經濟/文化都會揚州八怪”在中國文化領域獨樹一幟淮揚菜系獨具特色，源遠流長揚州鹽商曾富甲一方長三角重要節(jié)點城市GDP千億俱樂部成員百萬級人口中等規(guī)模城市2006年聯(lián)合國最佳人居環(huán)境獎2009年“中國和諧管理城市”首批中國歷史文化名城，優(yōu)秀旅游城市國家園林城市、生態(tài)示范市民營企業(yè)成為產業(yè)集群龍頭古運河風光帶長江風光帶揚州杭州南京都市圈上海經濟圈南京上海向南接納蘇南、上海等地區(qū)經濟輻射向北，揚州是開發(fā)蘇北的前沿陣地和傳導區(qū)域揚州——“蘇中門戶”，著名的”生態(tài)人居城市”、”歷史文化名城”，經濟活躍的長三角都市圈重要節(jié)點城市。

城市屬性城市交通1、公路交通：揚州公路交通體系發(fā)達，京滬高速、寧通高速在此交匯。2、鐵路：揚州鐵路(寧揚鐵路)為國鐵I級，解決了揚州對外交通的一大瓶頸。目前淮揚鎮(zhèn)鐵路也正在籌備中，是實現(xiàn)揚州蘇北地區(qū)交通樞紐城市定位的重要舉措。3、航空：距南京祿口國際機場約1個小時，蘇中機場即將投入運營。4、港口：揚州港為國家一類對外開放口岸，擁有萬噸級件雜貨碼頭和多功能碼頭，設有保稅倉庫和口岸聯(lián)檢服務機構，從市區(qū)到港口約10公里。5、交通直達情況：按照目前的交通建設情況，從揚州到北京約花八個小時，從揚州到上海約兩個小時，從揚州到南京約花費一個小時。揚州公路交通與水路交通體系發(fā)達，未來將規(guī)劃成重要的航空樞紐港，水陸空的立體交通將使揚州旅游貿易更為便捷。未來規(guī)劃：“一環(huán)七射”“五縱四橫”“六橫七縱六聯(lián)”“四縱四橫”“一港三區(qū)”重要航空樞紐港2011年前三季度全市三產比例為1：11：7，二、三產業(yè)增加值占GDP比重達到94.7%。2011年市服務業(yè)年度增加值突破千億大關，達到1017.89億元，增長13.2%，占GDP比重的38.7%

；2011年全市旅游總收入370.7億元，同比增長均超過了20%；2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年1-9月第一產業(yè)產值（億元）89.2994.52100.94117.47144.88159.25104.48第二產業(yè)產值（億元）519.17620.59748.08462.871042.031229.341137.19第三產業(yè)產值（億元）313.56385.05462.87558.11669.48819.4706.89一、二、三產比列1：6：41：7：41：7：51：4：51：7：51：8：51：11：7產業(yè)發(fā)展揚州二、三產業(yè)占GDP比重超九成，近三年二、三產業(yè)產值增長迅速，城市經濟活力強勁，服務業(yè)與旅游產業(yè)高速發(fā)展。城市坐標2011年揚州全市實現(xiàn)地區(qū)生產總值2630億元，可比價增長12%，排名全省第八；2011年揚州人均GDP達58969元，全省排名第六。揚州DGP逐年增速明顯，全市GDP排全省第八，人均DGP全省排名第六，雖低于蘇錫常，但領銜蘇中。城市發(fā)展總結揚州市是長三角重要節(jié)點性城市，蘇北門戶，交通優(yōu)勢明顯。是著名的千年歷史文化名城，生態(tài)人居城市。揚州城市經濟實力處于江蘇中上水平，二、三產業(yè)發(fā)展迅速，經濟發(fā)展動力充足，城市內生消費力的增長迅速。揚州是全國著名的旅游城市，旅游外生消費力強勁，城市消費受內生、外生雙重消費力拉動，城市商業(yè)潛力巨大。發(fā)展動力強勁的區(qū)域性中心旅游城市，消費力增長迅速，城市商業(yè)市場發(fā)展?jié)摿^大。以文昌商圈為核心,形成“一主一次多節(jié)點”的多層次商業(yè)格局；本項目位于城市商業(yè)格局軸心“文昌商圈”內；揚州商業(yè)格局現(xiàn)狀文昌商圈西部商圈西南商圈北部商圈東部商圈西南商圈：以揚州商城、紅星美凱龍、高力等專業(yè)賣場為主體的條線型商業(yè)，串聯(lián)力寶廣場百貨類綜合體逐漸形成復合型商圈雛形；文昌商圈：以金鷹、時代廣場、萬家福等購物中心為主體的市級成熟商圈。東部商圈：以曲江商品城、大潤發(fā)為主體，未來將以京華之心為核心，聯(lián)動明發(fā)廣場、金盛家居廣場將形成新興的東部商圈。北郊商圈：以蜀岡新城為核心，現(xiàn)以江陽商貿城和沃爾瑪、新天地為支撐的新興商圈西部商圈：以京華城全生活廣場為核心，以大潤發(fā)、望月路等街區(qū)商業(yè)為鏈接點的功能復合型城市商業(yè)副中心。文昌商圈業(yè)態(tài)結構豐富，集民俗、購物、休閑娛樂為一體，其中便捷性消費定位中高端，而目的性消費缺乏中高端定位項目。文昌商圈12345678910111、揚州時代廣場2、金鷹國際購物中心3、萬家福商城4、文昌百匯5、珍園6、東關街7、花局里8、茂業(yè)百貨9、校場秦淮坊10、宋城名都11、揚州1912街區(qū)

便捷性(百貨、零售)

目的性(特色餐飲、娛樂)檔次定位高低1234567891011機會西部商圈以京華城為核心，其中目的性較強但檔次中等的餐飲、娛樂業(yè)態(tài)比重較高，便捷性消費以中檔社區(qū)消費需求為主；西部商圈

便捷性(百貨、零售)

目的性(特色餐飲、娛樂)檔次定位高低231231東部商圈以中低檔次目的性消費業(yè)態(tài)為主，隨著明發(fā)廣場和京杭之心的運作，商業(yè)結構會有大度改善；東部商圈

便捷性(百貨、零售)

目的性(餐飲娛樂、專業(yè)市場)檔次定位高低231412341、大潤發(fā)2、曲江商品城3、明發(fā)商業(yè)廣場4、金盛國際家具廣場5、壹位廣場55西南商圈以中低檔的專業(yè)市場、社區(qū)零售為主，目的性消費為主導，項目檔次不高。西南商圈1283746591、高力汽配城2、萬都裝飾城3、紅星美凱龍4、潤揚廣場5、揚子萬象都匯6、力寶廣場7、綠地“尚錦匯”8、萬都五金機電城9、歐尚

便捷性(百貨、零售)

目的性(專業(yè)市場)檔次定位高低123456789揚州各級商圈發(fā)展層次分明，定位各異，中端市場競爭激烈，高端市場空白較大，其中餐飲娛樂等目的性消費市場尤為明顯。商圈研究啟示商圈名稱商圈能級典型項目文昌商圈市級商業(yè)中心零售百貨：金鷹購物中心，揚州萬家福；MALL:文昌百匯，揚州時代廣場，商業(yè)街：珍園、校場·秦淮坊、東關街專業(yè)市場：銀河電子城西部商圈城市副中心零售百貨：金鷹百貨，大潤發(fā)MALL:京華城生活廣場商業(yè)街：望月路商業(yè)街西南商圈區(qū)域中心零售百貨：力寶廣場，歐尚商業(yè)街：潤揚步行街，綠地尚錦匯專業(yè)市場：揚州商城、萬都五金城等，東部商圈區(qū)域中心零售百貨：大潤發(fā)；專業(yè)市場：曲江小商品市場，金盛國際家居MALL:明發(fā)商業(yè)廣場，北部商圈區(qū)域中心專業(yè)市場：江陽商貿城，五亭龍玩具城，零售百貨：沃爾瑪購物廣場，商業(yè)街：瘦西湖新天地

便捷性(百貨、零售)

目的性(專業(yè)市場)檔次定位高低機會京華城中城開發(fā)商：揚州京國實業(yè)有限公司項目地址：揚州市京華城路168號總建面積：19萬平方米商業(yè)檔次：中高檔項目功能：livingmall樓層：B1F-5F開業(yè)時間：2007年2月8日主題業(yè)態(tài)樓層BF11F2F3F4F5F生活聚場生都會時尚摩登流行娛樂園地時尚美食活力文化京華城livingmall地處揚州市新都心-新城西區(qū)核心地帶，集合商業(yè)、生活、娛樂、休閑、教育等功能于一體，提供給消費者一站式全生活的購物體驗，目前經營狀況良好。商業(yè)個案——京華城中城時代廣場開發(fā)商：揚州時代實業(yè)有限公司物業(yè)公司：揚州誠達物業(yè)管理有限公司項目地址：揚州市文昌中路537號總建面積：7萬平方米商業(yè)檔次：中高檔項目功能：shoppingmall樓層：-1F-5F，鐘樓八層開業(yè)時間：2002年4月28日揚州時代廣場是江蘇最早的SHOPPINGMALL商業(yè)模式之一，集購物、美食、休閑、娛樂、文化、健身、旅游及停車服務等八大業(yè)態(tài)于一體，開創(chuàng)蘇中地區(qū)“一站式”立體消費之先河，目前營業(yè)狀況很好。主題業(yè)態(tài)樓層-1F1F2F3F4F5F壹號潮流流光溢彩花樣年華青春雅士文化世界休閑天地商業(yè)個案——時代廣場文昌百匯開發(fā)商：江蘇匯揚建設發(fā)展有限公司項目地址：汶河路與文昌路交匯處總建面積：4萬平方米商業(yè)檔次：中等檔次項目功能：商業(yè)步行街樓層：15幢獨立單體建筑組成開業(yè)時間：2002年4月28日文昌百匯位于揚州文昌商圈核心部分，集餐飲、休閑、娛樂、文化、購物為一體的體驗式主題街區(qū),但由于商鋪產權為小業(yè)主所有，缺乏統(tǒng)一經營管理，整個商業(yè)匙經營狀況一般，空置率比較高。商業(yè)個案——文昌百匯金鷹國際開發(fā)商：南京金鷹國際購物集團項目地址：揚州市汶河南路120號總建面積：4.4萬平方米商業(yè)檔次：高檔次項目功能：購物中心樓層：-1F-6F開業(yè)時間：2001年12月30日主題業(yè)態(tài)樓層-1F1F2F3F4F5F6F運動休閑館黃金珠寶、化妝品、女鞋職業(yè)女裝、女包少淑女裝、青春休閑、內衣商務正裝、男鞋、高爾夫休閑童裝、床上用品、嬰兒用品煙酒滋補、手機數(shù)碼、家居用品揚州金鷹國際購物中心，位于市區(qū)最繁華的文昌閣廣場，包括購物中心和生活廣場兩大功能區(qū)，薈萃眾多國際品牌，商業(yè)模式為傳統(tǒng)百貨零售商業(yè)，沒有餐飲，休閑娛樂業(yè)態(tài)，目前經營狀況良好，人流量比較大，消費者認可度比較高。商業(yè)個案——金鷹國際瘦西湖新天地開發(fā)商：德豪房地產發(fā)有限公司項目地址：揚子江北路399總建面積：10萬平方米商業(yè)檔次：中等檔次項目功能：新一代復合式游購中心項目構成：一條400米長的中央步行道結合兩頭廣場大店及星級假日酒店組成瘦西湖新天地以瘦西湖景點為依托，以餐飲休閑娛樂商品為主力，目前除KTV經營狀況尚可外，其他業(yè)態(tài)經營均不理想，空鋪轉租比例非常高。商業(yè)個案——瘦西湖新天地凱運壹位廣場商業(yè)個案——凱運壹位廣場開發(fā)商：江蘇凱運建設開發(fā)有限公司項目地址：廣陵區(qū)躍進橋首，解放南路以西，西鄰古運河畔總建面積：2.9萬平方米商業(yè)檔次：中等檔次項目功能：綜合型商業(yè)廣場樓層：部分1-4層，多數(shù)1-2層開業(yè)時間：2008年6月28日凱運壹位廣場位于運河東側，為一個集餐飲、觀光、娛樂、休閑、購物于一體，功能全面，具有專業(yè)化管理與成熟消費環(huán)境和配套的綜合型商業(yè)廣場。目前營業(yè)狀況一般。

1912街區(qū)商業(yè)個案——1912街區(qū)開發(fā)商：南京東方三采投資有限公司項目地址：南通東路徐凝門大街交叉口東200米總建面積：4.8萬平方米商業(yè)檔次：中高檔次項目功能：時尚休閑街區(qū)構成：7棟明清建筑以及1個文化廣場，沿街商鋪1-3層開業(yè)時間：2007年4月?lián)P州1912街區(qū)是一座依托仿古建筑，集餐飲、娛樂、休閑為一體的大型綜合商業(yè)街區(qū)，主要以休閑娛樂為主，商業(yè)街內有酒吧、咖啡館、主題餐館以及特色沙龍，主力商家有女狼，蘇荷，老啤酒廠，目前為整個揚州市休閑娛樂中心，經營情況良好。教場·秦淮坊商業(yè)個案——教場·秦淮坊開發(fā)商：揚州證大商旅發(fā)展有限公司項目地址：廣陵揚州慶路119號?總建面積：9萬平方米商業(yè)檔次：中高檔次項目功能：商業(yè)街主力商家：棒約翰、澳門豆撈，菲芘國際娛樂，恒源祥，貝因美教場·秦淮坊位于揚州市中心最繁華的文昌商圈內,定位于“教場街巷文化+購物休閑+生活廣場”，業(yè)態(tài)規(guī)劃方面包含：“時尚購物、美容美體、精致餐飲、老字號、休閑娛樂、兒童智樂”等六元素。目前餐飲營業(yè)狀態(tài)良好，其他業(yè)態(tài)營業(yè)狀態(tài)一般。項目城市占位人文資源檔次定位地段揚州尚缺少一個地段好、人文環(huán)境俱佳的目的性消費的商業(yè)標桿項目。消費目的性金鷹國際文昌百匯時代廣場1912校場·秦淮坊壹位廣場新天地京華城機會機會城市及商業(yè)市場研究城市發(fā)展城市商圈研究城市商業(yè)個案研究項目城市占位Q1：本項目對于揚州意味著什么？揚州商業(yè)市場能否支持如此項目發(fā)展？Answer1:

1、揚州是發(fā)展動力強勁的區(qū)域性中心旅游城市，消費力增長迅速，城市商業(yè)市場發(fā)展?jié)摿^大；2、揚州各級商圈發(fā)展層次分明，定位各異，中端市場競爭激烈，高端市場空白較大，其中餐飲娛樂等目的性消費市場尤為明顯；3、揚州尚缺少一個地段好、人文環(huán)境俱佳的目的性消費的商業(yè)標桿項目；項目認知客戶目標和問題界定核心問題戰(zhàn)略論證策略論證問題界定本報告的技術思路城市及商業(yè)市場研究城市旅游商業(yè)項目研究文化商業(yè)街研究項目市場定位商業(yè)與文化結合研究營銷策略建議消費客群研究城市旅游商業(yè)項目研究瘦西湖周邊商業(yè)瘦西湖新天地花局里東關街Q2：旅游城市的揚州，旅游商業(yè)市場如何？項目能否競爭中占領優(yōu)勢？校場·秦淮坊1912街區(qū)瘦西湖周邊商業(yè)以”兩街兩路”為主，有”景“無”名“。瘦西湖周邊商業(yè)瘦西湖周邊商業(yè)分布零散，層次差距大，其中旅游商品零售較多，輔以中低端餐飲和休閑娛樂，僅傍花村有少量中高端餐飲。瘦西湖周邊商業(yè)開發(fā)商：德豪（揚州）房地產開發(fā)有限公司；總建：67700平方米；綠化：31.50%；定位：新一代復合式游購中心。

有了西湖”名“，缺了揚州”姓“瘦西湖新天地”新天地“以中低檔餐飲和休閑娛樂為主，且品牌雜亂，缺乏揚州特色，目前經營狀況很差。瘦西湖新天地店名業(yè)態(tài)主營商品/服務麥當勞餐飲美食西式快餐珍寶舫酒店來來永和豆?jié){中式快餐胡楊老鴨湯中餐柴米油鹽中餐西江生態(tài)江鮮飯店吾味維揚菜維揚菜系中餐私房菜飯店蘭亭序休閑簡餐老天津炸醬面面館日本料理日料周記海鮮海鮮大偉餐館排擋阿克巴烤肉燒烤麻烤部落燒烤臺北齊辣臺灣小吃巴莎瑜伽休閑娛樂會所健身麥克風量販KTV鼎上國際夜總會金閱棋牌麻將檔錢柜KTVKTV張氏推拿休閑按摩貴足坊按摩足療店名業(yè)態(tài)主營商品/服務中國十大歷史文化名街，有了揚州”影”，缺了揚州“景”；東關街經營商：個園管理處與瘦西湖旅游發(fā)展有限責任公司共同經營；占地：11350.28平方米

總建：8307平方米；定位：復活老揚州的記憶,續(xù)寫新市井的傳奇。有了揚州“景”，缺了揚州“韻”；花局里”花局里“以旅游商品為主，輔以部分本地中檔餐飲，業(yè)態(tài)結構單一重復，檔次較低，經營狀況較差?；ň掷锏昝麡I(yè)態(tài)主營商品/服務游客服務中心其他——揚州市未成年人成長指導中心其他——揚州報業(yè)傳媒集團文化藝術交流中心其他|——金帶圍餐飲淮揚菜個園蘭苑餐飲茶樓美德堂餐飲淮揚菜金福緣餐飲淮揚菜店名業(yè)態(tài)主營商品/服務鑫利達旅游商品漆器個園竹語坊旅游商品漆器雜鋪旅游商品揚州三把刀等雜鋪旅游商品毛絨玩具等雜鋪旅游商品絲綢刺繡等揚州土特產直銷旅游商品牛皮糖、風鵝綠葉牌牛皮糖旅游商品牛皮糖揚州風鵝旅游商品風鵝謝馥春旅游商品化妝品陽溪閣旅游商品瓷器雜鋪旅游商品毛絨玩具等卷袖江南旅游商品民族風情飾品品禮一帝旅游商品瓷器、漆器揚州土特產直銷旅游商品牛皮糖、風鵝等南國翡翠旅游商品翡翠宜興紫砂壺直銷旅游商品紫砂壺沐芳軒旅游商品絲綢等青年書吧休閑娛樂休閑書吧青年旅舍賓館——開發(fā)商：揚州證大商旅發(fā)展有限公司；總建：90000平方米；容積率：4.96；綠化：20%；定位：揚州首家開放式休閑特色的街巷式商業(yè)體驗中心。

有了揚州“巷”，缺了揚州”影“校場·秦淮坊校場·秦淮坊店名業(yè)態(tài)主營商品棒約翰餐飲美食西式簡餐名典咖啡語茶西式簡餐歌得亞休閑餐廳西式簡餐淮揚首席淮揚菜溫州海鮮城海鮮共和春傳統(tǒng)小吃、點心、面條

蓋澆飯、飲品陳記餐館中餐金牌稻花蛙中餐瘋夜燒烤王燒烤維揚本色維揚菜鼎記傳家菜中餐子墨豆?jié){中式美食、豆?jié){老媽米線米線、小炒、小吃菲比酒吧娛樂酒吧創(chuàng)意家居生活服務家居裝飾等店名業(yè)態(tài)主營商品/服務聲雨竹服裝百貨女裝歐點女裝SG女裝雪歌女裝oldcolour女裝天迷女裝巴斯頓男女褲子”校場·秦淮坊“業(yè)態(tài)較為豐富，但初期檔次定位和周邊消費錯位，目前經營狀況一般，品牌調整較大。有了揚州”韻“，缺了揚州”名”1912街區(qū)開發(fā)商：南京東方三采投資有限公司；項目地址：揚州泰州路總建：4.8萬平方米；開業(yè)時間：2007年4月定位：時尚生活街區(qū)。

以酒吧、KTV等夜場消費和中高檔精品餐飲為主，目前經營狀況一般。1912街區(qū)店名業(yè)態(tài)主營商品/服務大漁鐵板燒餐飲美食日本料理潯味坊尚湯西部牛排西餐粵鴻和粵菜運河伍號中餐小城故事家常菜四季藏日本料理日本料理采蝶軒粵菜百樂門（裝修中）休閑娛樂——KTV后宮娛樂KTVKTV樂巢會酒吧酒吧、會所英皇國際會所夜總會西津足道（裝修中）足療腳藝足浴蘇荷酒吧酒吧項目競爭占位景觀資源文化檔次定位地段作為著名的旅游城市，揚州尚缺少一個融合了本土文化、景觀、地段和檔次為一體的“最揚州”的城市商業(yè)名片。1912校場·秦淮坊瘦西湖·新天地花局里東關街機會機會機會城市旅游商業(yè)項目研究瘦西湖周邊商業(yè)瘦西湖新天地花局里東關街Q2：旅游城市的揚州，旅游商業(yè)市場如何？項目能否競爭中占領優(yōu)勢？校場·秦淮坊1912街區(qū)Answer2:1、作為著名的旅游城市，揚州尚缺少一個融合了本土文化、景觀、地段和檔次為一體的“最揚州”的城市商業(yè)名片；2、本案在景觀資源、地段上占有一定的優(yōu)勢，在文化營造及檔次打造方面擁有市場機會。項目認知客戶目標和問題界定核心問題戰(zhàn)略論證策略論證問題界定本報告的技術思路城市及商業(yè)市場研究城市旅游商業(yè)項目研究文化商業(yè)街研究項目市場定位商業(yè)與文化結合研究營銷策略建議消費客群研究文化商業(yè)街研究文化商業(yè)街案例重點個案研究研究啟示Q3：文化商業(yè)街發(fā)展有什么樣的規(guī)律？目前國內成功的文化商業(yè)街區(qū)有沒有可以借鑒的地方？北京平安大道文化街上海福州路文化街南京夫子廟北京朝阜路文化街西安北院門回坊廣州文德路成都錦里目前國內及香港以文化商業(yè)街主要有天津古文化街香港摩羅街北京琉璃廠江蘇周莊文化街合肥淮河路步行街昆明南屏街福州榕城古街文化商業(yè)街案例北京平安大道文化街上海福州路文化街段祺瑞執(zhí)政府舊址上海書城北京平安大道濃郁的明清風格成為北京的一處美麗風景線，兩側12處文物和一個歷史文化保護區(qū)，分別是：北海公園、南新倉、段祺瑞執(zhí)政府舊址、和敬公主府、孫中山逝世紀念地、盛新佑貞中學、歐陽予倩故居、僧格林沁祠、賢良祠、保安寺、旌勇祠、地安門大街四合院。此外，在平安大道地下還埋藏有唐代墓葬群、元氏古橋、元明皇城城墻基礎、明代雨水方溝等古跡。案例簡介（一）福州路文化街以經營各類文化用品、充滿文化氣息而享譽全國。著名的專業(yè)書店有中國科技圖書公司、外文書店、古籍書店、上海音樂書店等；大型綜合書店有新近落成的上海最大的綜合書市、上海書城、上海文化商廈等；經營辦公用品的商店有匯豐紙行、長征測繪儀器商店、上海紙品商店等；經營文化用品的有楊振華筆莊、百新文化用品公司、美麗華文具公司、上海美術用品商店等。南京夫子廟北京朝阜路文化街朝阜路文化街東起朝外東岳廟，西止阜成門，全長7.4公里。這條美麗的大街集中了各類文物重點保護單位48處，其中世界文化遺產1處，國家級文物4處，市級文物29處，區(qū)級文物12處。按其功能性質大致可分為皇家宮室、宗教寺廟、文化教育、民居民俗、園林山水五大類，是一幅絕無僅有的北京民俗文化和歷史政治的精彩畫卷，也是一部記載著老北京歷史變遷的“教科書”。始建于宋，秦淮河北岸的貢院街旁。通常所說的夫子廟，實際包括夫子廟、學宮和貢院三大建筑群。許多商店、餐館、小吃店門面都改建成明清風格，并將臨河的貢院街一帶建成古色古香的旅游文化商業(yè)街(以小吃、小商品、古玩字畫等為主）。案例簡介（二）廣州文德路西安北院門回坊西安北院門回坊文化風情街建筑風格主要以明、清為主，街道兩邊配有休息座椅等市政設施，街道為散步道，禁止車輛通行，街道內分為民族飲食、旅游紀念、文化展示、字畫唐裝等四個區(qū)域，高家大院等一批傳統(tǒng)民居將會得到進一步的保護和展示。

文德路具有深厚的歷史底蘊，路上有光緒28年創(chuàng)立的私立教忠學堂廣州市13中學、廣府學宮（市第一工人文化宮）、文德樓、孫中山文獻館等景點。路兩旁經營的文化用品店鋪達300戶，有廣州市文物總店、文悅軒等經營高檔古玩、字畫、文房四寶等大型商場，也有經營各式中低檔文化用品的沿街商鋪

建筑有鮮明的廣東嶺南特色，如街口要有牌坊這樣的標志物，商鋪名號各具文化特色，裝修風格別致，打造別具嶺南特色的商業(yè)街

案例簡介（三）香港摩羅街天津古文化街天津古文化街于一九八六年元旦建成開業(yè)，全街長５８0米，整體建筑為仿清民間式建筑風格，天后宮（媽祖廟）位于全街的中心。全街近百家店堂，有經營天津地方特色的楊柳青年畫的楊柳青畫社，經營泥人彩塑的泥人張彩塑工藝品經營部，有經營文房四寶，名人字畫的四寶堂，春在堂，有經營文物古玩的文物公司萃文齋門市部，還有經營全國各地的景泰藍，雙面繡，牙玉雕，藝術陶瓷，中西樂器金銀飾品等上萬種名優(yōu)工藝品的幾十家店堂摩羅街是一條香港古董文物售賣集中地。在其附近的樂古道，皇后大道中和荷里活道一帶，分布了不少愛古玩的人士。摩羅上街及樂古道昔日多海員聚居，附近妓院林立，龍蛇混雜，但現(xiàn)在已衍變成古董和雜貨市場。距樂古道不遠的摩羅街中心，正門有兩頭守護的唐代石獅(乃按照北京北海公園九龍壁的實物仿造)，是售賣東方美術品、手工藝品和古董文物的集中地。案例簡介（四）江蘇周莊文化街北京琉璃廠琉璃廠有許多著名老店，如槐蔭山房、古藝齋、瑞成齋、萃文閣、一得閣、李福壽筆莊等，還有中國最大的古舊書店中國書店，以及西琉璃廠原有的三大書局——商務印書館、中華書局、世界書局。而琉璃廠最著名的老店則是榮寶齋，有人說：琉璃廠因榮寶齋等著名文化老店而享有盛名。琉璃廠文化街，成為廣集天下圖書、字畫、古玩、文房四寶的所在，成為國內外游客光顧老北京文化的必游之地。周莊文化街可謂是傳統(tǒng)文化的薈萃之地，有開茶館、設藥鋪的，有打鐵、紡棉花的，有編竹器、捏面人的，有制木器、寫書法的……在這里游客可以放松心情，體味一下平日里城市中少有的傳統(tǒng)文化的韻味。案例簡介（五）昆明南屏街合肥淮河路步行街淮河路集聚有大量的歷史古跡，著名的古教弩臺、九獅橋及飛騎橋遺址、李鴻章故居等居于其間。這里有歷史文脈、區(qū)域特色的宣揚，細膩而富有人情味的城市空間拉張了步行街的魅力，城市與美的關系變得更為融洽。昆明南屏街的改造后確定了以“老昆明的家”為主題的設計思路，按照傳統(tǒng)風格，以浮雕、圓雕、地浮雕等藝術表現(xiàn)形式，喚起對老昆明傳統(tǒng)的回憶。落實到每個細節(jié)點進行表現(xiàn)。要在南屏街4萬平方米的地面，通過老昆明的世俗風情，表現(xiàn)一些親切的生活場景。案例簡介（六）目的類型名稱核心元素典型代表與本項目適配性理由旅游Ⅰ以古建筑群為核心，以旅游觀光目的的文化街古建筑北京平安大道文化街、北京朝阜路文化街、麗江古城項目毗鄰瘦西湖景點，年游客達300萬人次，消費帶動可以補強本項目。Ⅱ以古建筑群旅游，帶動古玩字畫及地方特色（餐飲、手工等）發(fā)展的文化街古建筑＋古玩字畫/地方特色天津古文化街、南京夫子廟、西安書院門、江蘇周莊文化街商品經營Ⅲ以古玩字畫、書籍文具等文化商品為核心，以商品經營為目的的文化街古玩字畫/書籍文具等文化用品廣州文德路、上海福州路文化街、香港摩羅街、北京琉璃廠本項目周邊已有以經營古玩字畫用品的街鋪，僅僅依托此類業(yè)態(tài)經營較難。Ⅳ以仿古或地方風格建筑為特色，以傳統(tǒng)商業(yè)經營為核心的文化街仿古建筑＋傳統(tǒng)商業(yè)杭州清河坊街僅僅依托傳統(tǒng)商業(yè)經營商業(yè)街經營存貨較難?；旌闲廷跻跃植抗沤ㄖ氐默F(xiàn)代運用為表，現(xiàn)代商品經營為主要內容局部復古建筑+現(xiàn)代商業(yè)昆明南屏街、廣州北京路、蘇州觀前街本項目為仿古建筑群，新建商業(yè)街區(qū)。Ⅵ以原有古建筑為核心，現(xiàn)代商業(yè)為實體原有古建筑+現(xiàn)代商業(yè)合肥淮海路步行街、成都錦里、寬窄巷子本項目為仿古建筑群，新建商業(yè)街區(qū)。高低案例借鑒文化類商業(yè)街分為六種類型本項目與目前存有文化類商業(yè)街擬合度均為半擬合適配性狀態(tài)，由此我們必然要走非尋常路，集眾家之所長，打造適合揚州，適應項目區(qū)位環(huán)境及資源條件的混合型商業(yè)街區(qū)。選址：成都市武侯祠東側開業(yè)時間：2004.11.1總建筑面積：7920m總街長：340m平均街寬：3-4m（最大街寬為6m）投資估算：2000萬項目定位：文化、商業(yè)與地產的融合，是巴蜀民風民俗和三國蜀漢文化的民俗風情街，號稱“成都版清明上河圖”。體驗式、休閑式、互動式的旅游方式，符合現(xiàn)代游客的旅游需求重點案例-錦里招商數(shù)量：30多家操作模式：只租不售租金策略：按經營類別收?。ūＵ蟼鹘y(tǒng)手工藝）消費定位：中青年、旅游人士業(yè)態(tài)規(guī)劃：餐飲（四川特色飲食一條街）、古玩字畫、蜀繡、漆器、竹編、民間手工藝品、旅游紀念品、演展等經營區(qū)域：酒吧娛樂區(qū)、四川餐飲名小吃區(qū)、府第客棧區(qū)、特色旅游工藝品展銷區(qū)四部分“要是當初把招商大門敞開，我估計現(xiàn)在的錦里已經死了，那時候，我們招商有點難，賣旅游工藝品的一大堆，但我們還是咬緊牙關———推了，結果，錦里有一半的特色民俗商品是我們招來的。”

------回憶起當初的招商，錦里老板劉承志長舒了一口氣錦里商業(yè)街的經營特征重點案例-錦里緊臨武侯祠，依托于成都三國歷史遺跡，“錦里古街”的品牌、土地和所有店面的所有權屬于博物館，經營權屬于管理公司整個建筑系明清時代的建筑風格，與武侯祠博物館現(xiàn)存的清代建筑融為一體青磚碧瓦、雕梁畫棟、石板古街老街、青石板路青磚、青瓦錦里大門雕梁畫棟客棧建筑外部為明清古建筑風格重點案例-錦里成都的旅游經濟帶動了商業(yè)發(fā)展，特別是與旅游結合的商業(yè)項目，錦里為其中之一世界旅游組織專家Robert

Cleverdon、Erik

Holm-Petersen考察錦里巴基斯坦總統(tǒng)及夫人考察成都時，參觀了錦里2006年成都成為中國最佳旅游城市。2010錦里全年接待游客近580余萬人次錦里平均每天接待游客近1.6萬人。重點案例-錦里錦里休閑街主要賣的是“文化”，現(xiàn)代與歷史的呼應三國蜀漢文化川西民俗文化還有，民俗服裝秀表演、皮影表演、西洋鏡酒吧文化打更人捏泥人剪紙張飛牛肉既有畫家、建筑師、服裝師交流的場所，也有驢友、攝友、車友的主題酒吧，還匯集了不同風格的水吧和餐吧，每晚8點以后，錦里酒吧的上座率普遍達到80%以上。重點案例-錦里成都錦里商業(yè)街成功的關鍵因素在成都大旅游經濟的背景下，恰當?shù)募藿恿斯盼幕柚跉v史文化景點——武侯祠博物館，吸引大量人流體驗式、休閑式、互動式的經營方式增強了商業(yè)活動只租不售的租售模式，嚴格的控制了業(yè)態(tài)重點案例-錦里重點案例-寬窄巷子規(guī)模：寬窄巷子片區(qū)總面積479畝，其中核心保護區(qū)108畝運作模式：租賃為主，出售少量資產運作單位：成都文旅少城建設管理有限責任公司總體定位：最具典范性成都歷史文化商業(yè)步行街區(qū)；中國首個院落式情景消費體驗區(qū)；成都城市懷舊和深度旅游的人文游憩中心商業(yè)定位：時尚生活街區(qū)文化定位：成都生活標本——寬窄巷子，最成都寬巷子-閑生活；窄巷子-慢生活；井巷子-新生活。開發(fā)時間：2004-20082008年6月14日開街2009年春節(jié)全面營業(yè)重點案例-寬窄巷子三廊道：寬巷子、窄巷子、井巷子三廣場：西入口、東廣場、小洋樓廣場布局：整個寬窄巷子由45個清末明初風格的四合院落、兼具藝術與文化底蘊的花園洋樓、新建的宅院式精品酒店組成，院落以一層為住，局部二層，均帶天井，院落面積173～1100㎡不等，主要集中在400～800㎡。規(guī)劃：寬窄巷子項目由三條步行街組成，且中間用通道連通，實現(xiàn)了人氣、商氣的互動，也顯得非常人性化。另外，在寬巷子兩端分別設置了東廣場和西廣場，起到聚集人氣、提供促銷場地等作用。步行街長約400米，寬巷子寬度以6～7米居多，窄巷子寬度多為4米，街巷距離適宜集聚人氣。重點案例-寬窄巷子中期波折，但堅持定位，以節(jié)慶活動重獲人氣。新開的寬窄巷子人氣很旺，但到了2008年10月底，開始陷入低谷，來的游客不夠多，商家的生意也冷清了許多。成都文旅集團堅持認為寬窄巷子的定位沒有錯，關鍵是要有信心，要堅持。為此，成都文旅并沒有簡單對這里的商業(yè)業(yè)態(tài)進行調整，而是進一步提升服務，堅持以活動帶動人氣，創(chuàng)辦創(chuàng)意集市，吸引年輕人來這里，體會老成都背景下的新東西；組織跨年音樂會、創(chuàng)辦文化沙龍等等。與此同時，還對商家進行適當補貼，靠著這些招數(shù)，寬窄巷子度過了最艱難的時期，一步步成為成都市地標性區(qū)域，成為外地人來成都后必去的地方之一。重點案例-寬窄巷子多元文化的匯聚的城市名片寬窄巷子開街3年多來，已接待境內外游客近3500萬人次，其中境外游客近180萬人次，街區(qū)年經營產值超過3億元，成為名副其實的“老成都底片，新都市客廳”。幾年間，寬窄巷子早已成為了成都的城市形象名片，成都的文化名片，更被評選為“成都新十景”，成為了各地游人來成都后必去的旅游景點。成都文旅通過引進適合它文脈的商業(yè)，重新賦予了老街道新的內涵，讓歷經300多年風雨，承載著成都2500年歷史的寬窄巷子獲得了新生。重點案例-寬窄巷子文化是寬窄巷子之魂文化類型想體驗的比例老成都文化90%川西民居32%現(xiàn)代文化11%滿族兵丁文化11%中西交融10%其他4%來源：《成都市寬窄巷子旅游體驗實證分析》楊春蓉成都原真文化是寬窄巷子的靈魂及核心吸引物。蓋碗茶、精美的門頭、梧桐樹、院落、茶館、川劇……這一幕幕老成都原真文化氛圍，是構成寬窄巷子吸引力的核心。旅客最想在寬窄巷子體驗的文化統(tǒng)計寬窄巷子成功的關鍵因素成都的文化休閑戰(zhàn)略為項目提供了良好的城市背景，項目作為“老成都底片，新都市客廳”，匯聚了城市成長的力量找準了“文化”與“經濟”的契合點，將老成都文化變成一種可觀看、可體驗、可消費的資源，“文態(tài)、業(yè)態(tài)、形態(tài)”三態(tài)合一?！袄铣啥荚嫔钋榫绑w驗街區(qū)”的定位，既區(qū)別于錦里、文殊院等本地項目，又在全國樹立起了具有唯一性、排他性的競爭力。重點案例-寬窄巷子1、完全復古的商業(yè)街成功的關鍵因素之一：依托城市旅游市場的興旺，同時項目具備強勢旅游資源，客群以旅游客為主體，滿足游客的獵奇心理；2、完全復古的商業(yè)街成功的關鍵因素之二：項目本身就具備古老的商業(yè)積淀；3、完全復古的商業(yè)街成功的關鍵因素之三：古商業(yè)街以中學為表，現(xiàn)代功能為里；

“在麗江，一個完全納西風格的建筑里面裝著一個西餐廳的瓤，是很正常的事，并不讓人覺得別扭”。文化商業(yè)街研究啟示文化商業(yè)街研究文化商業(yè)街案例重點個案研究研究啟示Q3：文化商業(yè)街發(fā)展有什么樣的規(guī)律？目前國內成功的文化商業(yè)街區(qū)有沒有可以借鑒的地方？Answer3:1、對于本項目的業(yè)態(tài)業(yè)種的規(guī)劃要充分融合旅游消費和城市消費，在有限的體量內包容主流消費需求，在經營的時間上一是突破旅游季節(jié)性限制，二是兼顧白天、晚間和夜間消費；2、“文化”是本項目商業(yè)著重塑造和宣揚的重點，地方人文特色的文化的彰顯，對外來游客獵奇的吸引和對本土消費客群懷舊、休閑生活的需求的滿足；3、項目在招商過程中需要嚴格控制業(yè)態(tài)，力保后續(xù)運營能夠良好進行，平穩(wěn)度過商業(yè)培育期。項目認知客戶目標和問題界定核心問題戰(zhàn)略論證策略論證問題界定本報告的技術思路城市及商業(yè)市場研究城市旅游商業(yè)項目研究文化商業(yè)街研究項目市場定位商業(yè)與文化結合研究營銷策略建議消費客群研究消費客群研究城市居民消費需求研究城市旅游消費需求研究Q4：揚州城市商業(yè)消費的客群有什么樣的特征和需求？城市居民消費結構揚州居民消費支出保持遞增態(tài)勢，其中食品和文教娛樂銷售支出增速明顯。城市居民訪談最近揚州一線品牌加盟的特別多，淘汰率也很高，一些浙江、上海的高檔時尚品牌賣得都很火爆，別看揚州的收入不高，消費力還是很強的。——王老板某品牌服飾經營商揚州酒吧消費的除了本地人，還有很多江都、高郵的有錢人，平時門口停的寶馬奔馳有不少，悍馬也有。不過蘇荷現(xiàn)在不行了，揚州也就能支撐4-5個酒吧。——蘇荷酒吧市場人員年輕人尤其是學生是消費主力，年輕白領和大學生比較多。餐飲和ktv團購最受歡迎?！獡P州某團購網王小姐生意很火爆，周末很多人都排隊到中午一點多——必勝客店員薛小姐金鷹在揚州是現(xiàn)象級的，去年20個億我們也沒想到，揚州人消費很感性?！瘊椢牟攴缎〗闶茉L者多為20-40歲人群，整體收入水平較高。揚州居民消費欲望強烈，消費層次上升迅速。受訪消費者中20-30歲占到41.6%，30-40歲30.4%！受訪消費者49.6%以上的人月收入高于于4000元，只有6.4%低于2000元！城市居民訪談受訪者的日常餐飲消費場所集中，消費能力強，品類接受度高，以社交消費為主。受訪消費者朋友聚會和商務接待的社交消費占到65.9%。受訪消費者人均餐飲消費標準較高，50元以上占55.1%。受訪消費者餐飲品類喜好豐富，品類接受度高，其中偏好快餐和中式正餐。受訪消費者餐飲消費場所以望月路和時代廣場居多！城市居民訪談受訪者對休閑娛樂消費需求比較旺盛，其中沐浴養(yǎng)生，KTV、影院消費傾向度很高。城市居民訪談受訪者對一線餐飲品牌、停車、消費環(huán)境有直接消費欲望和需求。消費者語錄揚州吃飯停車太難，吃個飯停車要停最少二十分鐘；揚州環(huán)境好的地方消費都太高，搞得都好像私人會所，消費不起；揚州消費場所太散了，有時候先吃再玩要橫跨揚州，；揚州好像一線品牌餐飲太少，現(xiàn)在也就粵菜有一兩家，本地的都是一些老面孔。熱點消費場所分析揚州的居民消費熱點場所集中在3條美食街、4個酒吧和4個購物中心。京華城1912時代廣場金鷹國際文昌百匯望月路步行街教場·秦淮坊百度酒吧Inpub酒吧淮海路興城東路小美食街美食街揚州三條美食街均為受消費需求自然形成的社區(qū)商業(yè)，其中餐飲業(yè)態(tài)占到4成左右，而休閑娛樂以美容美發(fā)和足療為主。美食街揚州三條美食街生意火爆，停車難是主要瓶頸。餐飲消費以中低檔餐飲為主，其中日韓料理、湘菜、川菜、火鍋比例較高。購物中心揚州百貨品牌消費力較為強勁，目前國際一二線品牌開始紛紛進場，各大購物中心品牌結構開始升級。購物中心揚州幾個購物中心餐飲以中檔餐飲為主，菜系結構較為豐富。商家運營良好，揚州市民對菜系消費抗性低。購物中心揚州幾個購物中心的休閑娛樂業(yè)態(tài)以KTV、影院、游戲廳為主，經營狀況良好，以團購消費居多。酒吧揚州的夜場消費力較高，但城市酒吧消費容量為4~5個。酒吧主力消費人群消費水平（卡座）消費時段經營狀況蘇荷中青年白領、游客900~1200元20:00~2:00一般菲比時尚青年、游客900~1200元20:00~2:00好INPUB學生、時尚青年、游客900~1200元20:00~2:00火爆百度學生、時尚青年、年輕白領900~1200元20:00~2:00火爆居民消費需求總結揚州居民消費力較強，消費市場活躍，消費結構升級迅速；揚州居民對餐飲消費欲望強烈，且菜系抗性較低；沐浴足療、KTV、酒吧、影院是揚州居民的主要休閑娛樂業(yè)態(tài)；揚州餐飲消費結構以中低檔為主，中高檔餐飲有較強消費訴求；停車方便、消費環(huán)境佳是消費主訴，品質化、品牌化的國際國內高端品牌的消費需求呈上升態(tài)勢。城市旅游消費需求揚州游客數(shù)量遠超城市人口，城市旅游消費需求旺盛。來揚游客來源分布較廣，但以江浙滬游客為主，其中本地游客比例超半。城市旅游消費需求揚州景點旅游多為1~2日游，旅游停留時間段，多為一天一夜一早。跟團游：揚州一日游旅游路線：汪氏小苑——個園——瘦西湖揚州一日游旅游路線：何園——瘦西湖——揚州個園揚州一到兩日游旅游路線：個園——何園——瘦西湖——揚州怪紀念館——大明寺——汪氏小苑——吳道臺宅第揚州兩日游旅游路線：東關街——瘦西湖——揚州瘦西湖溫泉度假村揚州兩日游旅游路線：東關街——荷花池公園——揚州個園——揚州瘦西湖自駕游：揚州一到兩日游旅游路線個園——何園——瘦西湖——揚州怪紀念館——大明寺——汪氏小苑——吳道臺宅第揚州精華一到兩日游瘦西湖——大明寺——揚州八怪紀念館——個園——何園城市旅游消費需求旅游消費白天以本地特色餐飲和特產為主，夜間消費多選擇沐浴足療、東關街和運河水上游。餐飲消費休閑娛樂購物跟團散客商旅跟團散客商旅跟團散客商旅東方美味五亭錦旺銀都錦春花園茶樓富春冶春望月路淮海路當?shù)匮缯堛逶√K揚足療陸琴腳藝運河水上游沐浴蘇揚足療陸琴腳藝沐浴蘇揚足療陸琴腳藝運河水上游東關街瘦西湖南門東關街五亭龍東關街揚州漆器廠揚州玉器廠城市旅游消費需求游客希望揚州能有個城市特色商業(yè)名片，在一天的緊湊行程中一站式體會揚州的旅游人文特色。消費者語錄都是跟著導游走，不知道吃的是不是正宗的維揚菜；揚州玩具很出名，在瘦西湖門口買就怕被宰，還擔心品質；到揚州不知道去哪吃跟玩，只能打車問司機，到了美食街全是火鍋；揚州的沐浴文化真的很有名，名不虛傳；東關街晚上關門好早，就晚上逛下，來去匆匆也體驗不到揚州的古城特色；來揚州前在網上特地搜了下?lián)P州特色人文，來了揚州發(fā)現(xiàn)一些百年老店距離太遠而且分散，體驗時間受限；來揚州旅游能看到揚州的景，吃到揚州的美味，就是沒什么特色的本地活動。旅游消費需求總結揚州旅游消費以當?shù)靥厣惋?、沐浴足療、旅游商品為主；在消費中大多跟團走，對消費可信度表示疑慮；游程時間短，無法充分體驗和消費揚州的人文特色；揚州缺少一個即能滿足消費需求，又能充分體驗地方人文特色的城市名片性的商業(yè)街區(qū)；消費客群研究城市居民消費需求研究城市旅游消費需求研究Q4：揚州城市商業(yè)消費的客群有什么樣的特征和需求？Answer4:1、停車方便、消費環(huán)境佳是消費主訴，品質化、品牌化的國際國內高端品牌的消費需求呈上升態(tài)勢；2、揚州缺少一個即能滿足消費需求，又能充分體驗地方人文特色的城市名片性的商業(yè)街區(qū)。項目認知客戶目標和問題界定核心問題戰(zhàn)略論證策略論證問題界定本報告的技術思路城市及商業(yè)市場研究城市旅游商業(yè)項目研究文化商業(yè)街研究項目市場定位商業(yè)與文化結合研究營銷策略建議消費客群研究項目市場定位項目整體定位消費者定位Q5：如何準確定位符合揚州消費者需求？利于項目的長期持續(xù)發(fā)展？功能定位檔次定位業(yè)態(tài)定位價格定位形象定位定位思考項目商業(yè)價值初判項目城市占位項目競爭占位城市居民消費需求旅游消費需求揚州缺少一個即能滿足消費需求，又能充分體驗地方人文特色的城市名片性的商業(yè)街區(qū)；成功案例借鑒旅游消費+城市消費目的性消費的商業(yè)標桿項目“最揚州”的城市商業(yè)名片停車方便、消費環(huán)境佳是消費主訴，品質化、品牌化的國際國內高端品牌的消費需求呈上升態(tài)勢。彰顯歷史積淀，演繹特色人文。以中學為表，現(xiàn)代功能為里。定位思考S.W.O.T.1、揚州尚無城市名片級標桿商業(yè)項目2、龐大的旅游消費客群3、日趨高端的城市社交消費需求4、淮海路美食街逐步退化5、友誼路即將改造成迎賓大道6、瘦西湖隧道2014年竣工通車SWOT劣勢威脅優(yōu)勢機會1、5A級城市名片級風景旅游區(qū)2、城市核心商圈3、政府的大力支持1、交通擁堵，出入不便2、單體商業(yè)面積較大，且無沿街街鋪3、回廊式建筑設計使用率低4、揚州對一線品牌的號召力不夠1、商業(yè)項目過多，經營與招商競爭激烈2、游客消費的不確定性3、社會效益與經濟效益的矛盾定位關鍵詞瘦西湖文昌商圈本土特色彰顯歷史城市名片百年流芳中式復古最揚州時尚休閑演繹人文項目整體定位瘦西湖文化休閑特色街區(qū)揚州地方傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代時尚相融合的復合型文化商業(yè)街區(qū)；揚州百年老店與國際品牌新銳桃李爭妍的品牌商業(yè)街區(qū)；二十四小時全天候休閑消費港灣;城市中心市民文化休閑廣場；揚州旅游的第一驛站！消費者定位城市消費與旅游消費并重，以居民帶動人氣，以游客提升名氣。價值屬性占位消費者定位游客：1、一日游，消費不確定性高；2、本地游客比例高；城市居民：1、消費欲望高；2、消費力強勁；3、消費需求結構提升快；城市消費+旅游消費城市標桿城市名片分類定位描述比例消費訴求本地人本地游客60%旅游消費家庭消費社交消費目的性消費群體家庭消費社交消費商務消費外地游客外地普通游客40%旅游消費商旅游客旅游消費社交消費商務消費消費者定位功能定位以歷史人文為軸線，集餐飲、休閑娛樂、零售、展示演出為一體的一站式、全天候、現(xiàn)代時尚休閑商業(yè)街區(qū)。市場占位競爭占位消費需求開發(fā)商訴求功能定位歷史人文現(xiàn)代時尚餐飲休閑娛樂展示演出零售檔次定位項目定位社會效應城市名片商業(yè)標桿+城市名片客群定位本地居民+外地游客60%40%揚州百年老店為招牌高端品牌為亮點中高端定位高檔中檔低檔以中高端消費為主，高端消費、大眾化消費為輔。業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)種選擇原則：體現(xiàn)歷史文化街區(qū)內涵、充分考慮區(qū)域功能互補，并符合市場的需求。體現(xiàn)歷史文化街區(qū)內涵符合項目整體定位符合歷史文化街區(qū)的建筑、環(huán)境特征符合目標消費者偏好及特征與現(xiàn)有商圈商業(yè)差異化及形成加碼業(yè)態(tài)定位街區(qū)的生命力營業(yè)空間共享空間半室外空間過渡空間品牌消費特色消費文化消費民俗工藝展銷互動國內外知名品牌休閑娛樂百年老字號沐浴足療文化體驗當?shù)仄放撇惋媷鴥韧飧叨似放撇惋嬍芯幕噩F(xiàn)業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)類型可選性甄選理由建議要點餐飲維揚知名餐飲必選揚州本地特色飲食文化是本項目的需求基調和生存根本。建議引入揚州餐飲老字號，如富春、冶春等揚州特色小吃必選揚州本地特色飲食文化是本項目的需求基調和生存根本。建議引入大麒麟閣等揚州特色小吃糕點國際國內高端品牌餐飲必選能有效吸引揚州本地消費客群，提升項目檔次。建議少量引入俏江南、小南國等高端知名餐飲品牌西式快餐可選對兒童和年輕群體有吸納效應，對聚集人氣和駐留人流有一定幫助。少量招商，引入必勝客等知名連鎖商家甜品店可選休閑性強，沖動性消費，適當?shù)牟贾每苫钴S零售氛圍，是主商圈項目提升檔次和人氣的重要商戶少量招商，建議引入哈根達斯一類國際知名品牌商家咖啡茶樓必選休閑性強，本項目景觀、室內街區(qū)特色將賦予其獨特經營優(yōu)勢建議引入星巴克等國際知名品牌，跟揚州評話相結合的書場、茶樓。業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)類型可選性甄選理由建議要點娛樂健身俱樂部不選是去化3層單元的優(yōu)選業(yè)態(tài)，但對游客消費需求幫助不大——兒童娛樂中心不選對商業(yè)區(qū)位要求不高，是去化地下和三層單元的優(yōu)選業(yè)態(tài)，但與本項目建筑風格不匹配——酒吧可選屬夜間消費型業(yè)態(tài)，對項目夜間運營有很大幫助。揚州的酒吧容量在4家左右，建議選擇性引入口碑好、營運能力強的商家KTV可選是本項目去化較差區(qū)位單元的優(yōu)選業(yè)態(tài)，但對旅游消費需求幫助不大——服務足療腳藝必選針對消費性強，是去化本項目三層商鋪的必選業(yè)態(tài)建議引入揚州本土品牌商家，如陸琴、蘇揚等銀行金融可選需要設置自助銀行，以滿足便利性的要求建議引入1家自助銀行超市可選滿足景區(qū)游客需求和餐飲消費需求可引入屈臣氏等小型日常消費型超市藥店可選作為順帶消費品，滿足游客日常需求建議引入50-100㎡藥店零售旅游商品必選旅游消費性強，是本項目的必選業(yè)態(tài)建議將謝馥春、漆器、玉器等民俗工藝展銷結合，有利于提升本項目的人文特色業(yè)態(tài)定位項目餐飲休閑娛樂零售生活服務其他20111年居民消費結構39%18%18%15%10%揚州重點商業(yè)街總業(yè)態(tài)25%6%56%9%4%瘦西湖周邊商業(yè)總業(yè)態(tài)26%14%17%33%10%成都錦里30%10%55%——5%成都寬窄巷53%12%21%——14%本案40%30%20%——10%2011年居民消費結構揚州重點商街總業(yè)態(tài)瘦西湖周邊商業(yè)總業(yè)態(tài)成都寬窄巷業(yè)態(tài)結構本案業(yè)態(tài)結構餐飲休閑娛樂零售其他100%025%50%75%生活服務業(yè)態(tài)配比：餐飲占比40%，休閑娛樂占比30%，零售占比20%，其他占比10%。成都錦里業(yè)態(tài)結構商戶建議價格定位影響價格因素權重本項目友誼路瘦西湖新天地東關街珍園1912

權重

——15%20%15%30%20%租金水平（元／平方米·天）Px=3.71.72.04.06.01.5商業(yè)外部條件公交通達性107785610人文環(huán)境5534504輻射圈人口1088710107周邊人流量101010710105周邊商業(yè)氛圍1099610105區(qū)域發(fā)展前景5554553商業(yè)內部業(yè)態(tài)規(guī)劃101036598停車便利性101057087招商情況101002876商鋪面積205181620165合計100796867788160通過周邊項目和可比項目的比較加權推導出本項目市場平均租金為3.7元／平方米·天。按20年投資回收周期推算售價：3.7元/天·㎡×365天×20年=27010元/㎡租金反推法價格定位影響價格因素權重本項目太和廣場萬科城·金街

權重

——60%40%售價水平（元／平方米）Px=324364000018000商業(yè)外部條件公交通達性107910人文環(huán)境101058輻射圈人口10893周邊人流量101090周邊商業(yè)氛圍10990區(qū)域發(fā)展前景101087商業(yè)內部業(yè)態(tài)規(guī)劃101089停車便利性1010810商鋪面積2051616合計100798163通過市場可比項目比較加權推導出本項目的市場均價在32436元／平方米。競品比擬法參照揚州目前主要在售商業(yè)進行價格比擬得出售價為：32436元/㎡價格定位租金反推法競品比擬法27010元/㎡32436元/㎡（27010元/㎡+32436元/㎡）÷2=29723元/㎡建議入市均價為：30000元/㎡千年瘦西湖時尚漫游街形象定位1400多年歷史的瘦西湖歷代帝王游歷之地文人墨客思眷之處揚州的一張名片2500年歷史文化積淀的揚州時尚生活蔓延的年代都市的節(jié)奏在這里放緩項目市場定位項目整體定位消費者定位Q5：如何準確定位符合揚州消費者需求？利于項目的長期持續(xù)發(fā)展？功能定位檔次定位業(yè)態(tài)定位價格定位形象定位Answer5:1、項目整體定位：瘦西湖文化休閑特色街區(qū)2、消費者定位：60%本地消費，40%旅游消費；3、功能定位：餐飲、休閑娛樂、展示演出藝及零售綜合一體；4、檔次定位：中高檔為主，高檔、大眾消費為輔；5、業(yè)態(tài)定位：餐飲占比40%，休閑娛樂占比30%，零售占比20%，其他占比10%；6、價格定位：30000元/㎡7、形象定位：千年瘦西湖，時尚漫游街；項目認知客戶目標和問題界定核心問題戰(zhàn)略論證策略論證問題界定本報告的技術思路城市及商業(yè)市場研究城市旅游商業(yè)項目研究文化商業(yè)街研究項目市場定位商業(yè)與文化結合研究營銷策略建議消費客群研究上海新天地昆明南屏街商業(yè)與文化結合研究歐洲建筑發(fā)展史規(guī)律人類的時尚法則混搭理論的借鑒商業(yè)街案例研究金茂大廈羅浮宮Q6：商業(yè)如何與文化結合？文化的表現(xiàn)文藝復興建筑一方面吸取了古希臘羅馬時期的柱式構圖要素，另一方面又將各個地區(qū)的建筑風格同古典柱式融合一起，大膽創(chuàng)新。洛可可建筑重返巴洛克建筑風格，但更強調弧線和S形狀的運用。新古典主義建筑則是中世紀哥特式建筑風格的回歸，并創(chuàng)新地加入異國元素，富含浪漫情調。而折衷主義和后現(xiàn)代主義建筑則是對歷史上各種建筑風格的大輪回，利用現(xiàn)代加工手法，使其具備現(xiàn)代美。古希臘、古羅馬建筑哥特式建筑文藝復興建筑洛可可建筑新古典主義建筑折中主義建筑后現(xiàn)代建筑巴洛克建筑歐洲建筑從古典主義建筑風格，繼而到現(xiàn)代和后現(xiàn)代建筑風格，每一次的發(fā)展前進都是對已有風格的回歸、復制，并利用現(xiàn)代手法加以創(chuàng)新。歐洲建筑發(fā)展史揭示的規(guī)律：建筑發(fā)展總是在不斷地輪回，在復古中尋求創(chuàng)新。歐洲建筑發(fā)展史規(guī)律1年前的流行：糟蹋；10年前的流行：丑陋；20年前的流行：滑稽；30年前的流行：有趣；50年前的流行：古怪；70年前的流行：嫵媚；100年前的流行：浪漫；一個世紀前的流行：絕妙！時尚界的萊佛法則時尚界有個萊佛法則，反映了復古主義的一些端倪，其實復古色彩年年都有，它有特定的消費群體。到了21世紀，復古主義風起云涌，特別是2004年，才真正進入復古時代。事物從復雜又變回了簡單，當然復古不是一味地重復歷史，而是在保持原有風貌的同時又進行了技術上的創(chuàng)新。

人類的時尚法則日本東京時尚美眉，秋冬彩妝是創(chuàng)新中帶有復古感諾基亞推出了一款更為神奇的產品3605，這款產品真的將手機的鍵盤設計成老式電話的撥盤設計上海的新地標--新天地廣場是個充滿矛盾因子的綜合體：既古典，又新潮；深具文化情懷，也具有商業(yè)氣息。正是這里古老和時尚相融合的獨特風韻。人類永遠創(chuàng)新與輪回的精神樊籬時尚與復古人類的時尚法則Gucci的竹節(jié)系列產品，在設計上融合了經典的中國傳統(tǒng)元素，融傳統(tǒng)與時尚為一體，渾然天成。高挺的中式立領與飛檐般的肩線結合成極為貼身的線條細部的中國結式紐扣，與絲綢上的華麗刺繡，詮釋出精致古典。從珠寶、服裝、建筑、汽車中汲取靈感定義:兩個或兩個以上不同產業(yè)品牌、風格元素等通過拼貼、混雜、組合,激發(fā)出新的產品或概念.混搭理論（Mix&Match）混搭理論的借鑒上海金茂大廈——

中國古典建筑與世界先進技術混搭的產物混搭理論的借鑒金茂大廈占地2.3公頃，塔樓高420.5米，總建筑面積29萬平方米。金茂大廈的設計師是美國芝加哥著名的ＳＯＭ設計事務所。設計師以創(chuàng)新的設計思想，巧妙地將世界最新建筑潮流與中國傳統(tǒng)建筑風格結合起來，成為海派建筑的里程碑，并成為上海著名的標志性建筑物，金茂大廈外形密檐塔狀，是中國古典建筑與世界先進技術結合的產物，中國古建筑中唯有一種最有高度，那就是寶塔。金茂大廈的設計思想顯然借鑒了古都西安的大雁塔的“密檐塔”語言，設計師用現(xiàn)代材料鋼鐵和玻璃再現(xiàn)了一個經過創(chuàng)新的中國寶塔形象。中西合璧又能反映時代脈搏。

貝聿銘（ieohmingpei）1917年生于廣州,被世人譽為“現(xiàn)代主義的泰斗”，他在設計中引入了許多中華傳統(tǒng)建筑的符號，又使用現(xiàn)代建筑的材料和結構?；齑罾碚摰慕梃b羅浮宮與貝聿銘金字塔的混搭玻璃金字塔高21.6米，各邊長35米，采用不銹鋼鋼架支撐，塔的四個側面，由673塊晶瑩透亮的菱形玻璃拼組而成。步入玻璃金字塔，人們可以通過玻璃的自然折光對盧浮宮全貌一覽無余。在盧浮宮最受歡迎的作品中，玻璃金字塔名列第三，立在盧浮宮這個舉世聞名的古建筑前，作為盧浮宮的入口，它帶有濃厚的現(xiàn)代意識?！獎?chuàng)新與輪回，時尚與復古，是人類精神世界永遠的樊籬——混搭理論的借鑒新天地是傳統(tǒng)的石庫門建筑文化、民俗文化與西方酒吧娛樂文化于一體的街區(qū)；采取遞進式定位策略：初期多功能，中期旅游景點，后期國際化娛樂風情旅游景區(qū)。南京路商圈地鐵口地鐵口新天地淮海中路商務圈商業(yè)街案例研究

上海新天地是一個具上海歷史文化風貌的都市旅游景點，它是以上海獨特的石庫門建筑舊區(qū)為基礎，改造成具有國際水平的餐飲、商業(yè)、娛樂、文化的休閑步行街。新天地占地3萬平米，建筑面積6萬平米。街鋪——北里街區(qū)以保留石庫門舊建筑為主，內部為現(xiàn)代化裝修南里以反映時代特征的新建筑為主——集中式商業(yè)＋少量商鋪2.5平米的購物、娛樂、休閑中心，配合少量石庫門建筑。新天地在整體開發(fā)過程中，第一階段進行整體策劃布局，第二階段進行推廣和招商，第三階段是后期經營管理。

上海新天地成功因素之一是商業(yè)與文化的結合：大量文化元素通過組裝、拼接、嫁接等手法融為一體，不是簡單的完全照抄照搬。123456商業(yè)街案例研究上海石庫門文化現(xiàn)代建筑文化品牌商家的文化：新天地的商家均集合了來自世界各地的知名品牌菜式來自法國、美國、德國、英國、巴西、意大利、日本、臺灣和香港，充份展現(xiàn)了新天地的國際元素。娛樂文化：外部是二十世紀二、三十年代的上海，但一步跨進每個建筑內部，則非常現(xiàn)代和時尚。形式是古典的內容是現(xiàn)代的。譚永麟、成龍等百位香港明星經營的“東方魅力餐飲娛樂中心”，是明星文化結合餐飲的創(chuàng)意，那里將是追星族經常可以與心中偶像交流的場所。觀賞新天地露天廣場及餐館內的文化表演。異域文化：講究真正的美食休閑,音樂,建筑裝修,各種飲食文化,異國風情的領略,原汁原味.法國餐廳帶來了歐陸風情，日本音樂餐廳帶來了富士山文化。昆明南屏街以“老昆明的家”為主題，展現(xiàn)昆明歷史、文化、風情，并成為與商業(yè)交流的中心，在685米長的街道上系統(tǒng)零星的分布著各種古建筑牌坊與仿古建筑單體。商業(yè)街案例研究南屏街是昆明歷史上的老街區(qū)，全長６８５米,也是昆明市古老的商業(yè)街；是舊時的金融、商業(yè)和娛樂中心，要維持城市中心區(qū)的吸引力，設立步行街，可以最大程度地鼓勵商業(yè)、文化和娛樂發(fā)展。

南屏街是４萬平方米都市休閑娛樂空間，街區(qū)全部由正方形小青石等石材鋪裝，沿線５組活色生香的情景雕塑；步行街的藝術設計反映出城市的文化，城市歷史和文化與商業(yè)在這里共享。2006年昆明旅游總收入以156.37億元創(chuàng)下歷史新高，國內游客首次突破2000萬人次。全市累計接待海外游客70.75萬人次，旅游外匯收入1.90億美元；全年共接待臺灣游客16.96萬人次，昆明南屏街——古建筑與現(xiàn)代的融合商業(yè)街案例研究浮雕、圓雕、地浮雕、情境雕塑跳海牌賣吆喝商業(yè)街案例研究昆明南屏街——商業(yè)與文化的結合商業(yè)與文化結合的原則：原則一、文化與商業(yè)的結合一定不是把文化簡單的重復使用，而是創(chuàng)新；原則二、文化與商業(yè)的結合一定不是大面積的形式結合，而是取其神，以點式、插入式結合；原則三、文化元素的借用一定要有沖突有矛盾，才產生戲劇般的吸引力；原則四、借助戲劇、曲藝、文藝等多種手段混搭。研究啟示商業(yè)街區(qū)的文化主要通過符號、儀式、節(jié)點的故事等載體來體現(xiàn)文化的表現(xiàn)形式故事化符號化儀式化：通過對故事的演繹，展現(xiàn)文化：通過各種固定和不固定的活動，傳遞文化園林景觀立面風格地面鋪裝建筑小品路燈標識系統(tǒng)業(yè)態(tài)業(yè)種文化的表現(xiàn)形式名人：鑒真、張若虛、秦觀、史可法、揚州八怪、朱自清等名家典故遺址：唐城遺址、宋大城遺址、漢陵苑、隋煬帝墓、何園、個園、八怪故居、御碼頭等民間故事：隋煬帝泰安尋妹妹（瓊花公主）、玉井、桃花泉、蜀井、雷堂等民俗：觀音山香會、揚州奶奶經等民間藝術：廣陵派古琴、揚州彈詞、揚州刺繡、揚州燈彩、揚州漆器、揚州剪紙、揚派盆景、揚州絨花制作、揚州“三把刀“等揚州本土文化揚州有著2500多年的歷史，文化底蘊悠遠、深厚富春（茶社）冶春（茶社）共和春（餃面）菜根香謝馥春（化妝品）三和四美（醬菜）小覺林（麻花最出名，都是素的）大麒麟閣（茶食店）月明軒（飯店）菜根香（飯店）戴春林香鋪江所宜豆食云蘭閣紙?zhí)柧凹┎枨f九如分座揚州老字號“老字號”有著歷史文化的沉淀，是文化在時間上的傳承和空間上的存在，“老字號”的引入、復興能夠充分體現(xiàn)商業(yè)與文化的融合。故事化（一）隋煬帝找妹妹的傳說，瓊花公主化瓊花，”揚州出美女“的由來；維揚一株花，四海無同類瓊花仙子瓊花公主死后，墳墓上開出了八瓣的花朵，把花瓣研碎放入水中洗臉，女孩子的容顏就會變得好看起來?！皳P州出美女”的說法，就是從那時候流傳開來的。人們知道花是由瓊花仙子變來的，就把花命名為“瓊花”。應用：在街區(qū)設立瓊花公主塑像，并移植百年瓊花一株，瓊花公主塑像帶小噴泉，從雙手中溢出，契合上瓊花帶水拂面可讓容顏變得更好的傳說，以此成為一道文化風景。故事化（二）桃花泉：一盤棋譜一卷夢，范西屏桃花泉旁著立《桃花棋譜》幾株桃花，一線泉一盤棋譜一卷夢揚州的圍棋文化要說兩個揚州人。一個是宋代的徐鉉，他改進了圍棋棋譜的記錄方式，他的《棋圖義例》是我國現(xiàn)在所能見到的最早的專門解釋圍棋基本術語的著述；另一個人則是把古代圍棋推向輝煌的黃龍士。明清時期，揚州圍棋興盛，許多國手會聚于此，被稱為我國歷史上最有影響、價值最大的古譜之一的《桃花泉棋譜》，便與揚州的一口古井大有淵源，井名“桃花泉”。應用：街區(qū)就桃花泉故事設立一景，進一步弘揚揚州圍棋文化，讓桃花泉的故事傳播開去，讓揚州人銘記揚州圍棋的繁盛時代，讓外來游客進一步了解揚州的深厚文化。故事化（三）玉井：一塊玉石的“感恩”傳奇感恩的傳奇，財富的源泉許愿，投幣在百盛購物中心對面有“宋井”，宋井東側50米有“八卦井”，100米左右處有“玉井”。這3口井有名有姓，也都有著傳奇的故事。。玉井，感恩的教誨，財富渴求的許愿之井。應用：街區(qū)就”玉井“的故事設立一景，故事通過雕塑還原，玉井演化”許愿，投幣“，即能進行感恩教育，又為一旅游文化景點。故事化（三）玉井故事放大：借鑒新加坡幸運之泉，演繹”玉井“傳說，成就“揚州財富之泉”故事啟示：將”玉井“故事放大，可作為街區(qū)廣場主景觀進行故事演繹新加坡新達城的“幸運之泉”演繹財富故事，最終成為整個國家的著名旅游景點，成為新加坡旅游的必到之地

此噴泉之水向內流，象征保留財富與好運，所以才講財富噴泉。來訪游客圍繞財富之泉一圈，帶給他們幸運、財富，幸運之水由此而生，每年吸引50萬人來次觀賞。夜晚有多媒體表演，許多人也選擇財富之泉做為音樂演出、戲劇表演甚至婚禮儀式的背景,三維激光、燈光、數(shù)碼環(huán)繞聲響及噴霧器13.8米上海新天地昆明南屏街商業(yè)與文化結合研究歐洲建筑發(fā)展史規(guī)律人類的時尚法則混搭理論的借鑒商業(yè)街案例研究金茂大廈羅浮宮Q6：商業(yè)如何與文化結合？Answer6:1、“老字號”有著歷史文化的沉淀，是一種文化在時間上的傳承和空間上的存在，“老字號”的引入、復興能夠充分體現(xiàn)商業(yè)與文化的融合；2、“符號”與“故事”的結合，增強文化感，使“符號”更具內涵，同時具有趣味性，充分契合街區(qū)文化休閑調性的定位。文化的表現(xiàn)項目認知