某商業(yè)廣場項目定位建議課件

CentaPro市場環(huán)境分析1深圳餐飲與酒吧市場分析2消費者分析3商家分析4項目定位建議6招商總策略建議9類似案例分析5項目業(yè)態(tài)及商戶組合建議7建筑規(guī)劃建議8西湖天地分析

贛江新天地分析克拉碼頭分析CentaPro市場環(huán)境分析1深圳餐飲與酒吧市場分1專題旅游濱水商業(yè)特性分析專題參照國外及國內(nèi)的濱水商業(yè)案例，其特征：1）項目擁有良好的景觀資源或者歷史文化，成為旅游人群休閑娛樂場所；2）建筑富有特色，一般為開放式街區(qū)，配備大型休閑廣場，停車位充足；3）業(yè)態(tài)中娛樂、餐飲比重突出；4）商業(yè)需要大量外部客群來支撐，輻射氛圍廣。專題旅游濱水商業(yè)特性分析專題參照國外及國內(nèi)的濱水商業(yè)案例，其案例一：西湖天地項目概況：主要投資商：香港瑞安集團項目地址：位于杭州西湖南線風景區(qū)，毗鄰西湖十景之一的“柳浪聞鶯”，位于涌金池畔。項目總建筑面積：西湖天地占地50,000平方米，其園林篇占地30,000平方米。項目定位：具有國際水平的集餐飲、零售、文化、娛樂的綜合性時尚地標。項目典型商家：西湖翡翠花園酒家、杭州茶酒年代、哈根達斯、星巴克、PH7創(chuàng)意手工銀飾案例一：西湖天地項目概況：規(guī)劃特色——以杭州獨特的園林、歷史建筑為基礎(chǔ)；以自然與時尚的融合、歷史與現(xiàn)代的對話為表現(xiàn)形式，商家分布——商業(yè)布局散點式分布相對獨立的建筑類型，商業(yè)密度較低，借助古跡、主題雕塑、園林綠化融入自然景觀中。規(guī)劃特色及商業(yè)分布分析規(guī)劃特色——以杭州獨特的園林、歷史建筑為基礎(chǔ)；以自然與時尚的功能業(yè)態(tài)及商家統(tǒng)計功能業(yè)態(tài)及商家統(tǒng)計COSTA咖啡星巴克咖啡西湖翡翠花園酒家云水酒家部分商家示意圖COSTA咖啡星巴克咖啡西湖翡翠花園酒家云水酒家部分商家示意人文元素：涌金樓人文元素：長壽圖生態(tài)主入口出入口及公共空間人文元素：涌金樓人文元素：長壽圖生態(tài)主入口出入口及公共空間外擺、導示外擺、導示園林式風格，玻璃房、仿古建筑相結(jié)合；中西品牌薈萃。園林式風格，玻璃房、仿古建筑相結(jié)合；中西品牌薈萃。本項目借鑒

總體而言，需要發(fā)掘自然景觀優(yōu)勢，更好的營造親湖的概念及打造園林景觀的休憩氛圍，同時利用外擺、通透的玻璃房、主題雕塑廣場及導視系統(tǒng)等多種公共空間利用和開發(fā)營造休憩的氛圍。本項目的機會建筑——依托湖景及園林及原有古建筑，低密度園林式開發(fā)理念，注重和景區(qū)及西湖景區(qū)休閑氛圍的結(jié)合。營造臨湖與觀湖相結(jié)合，從橫交錯，相聯(lián)系而又獨立，營造曲徑通幽的園林景觀感受；業(yè)態(tài)——結(jié)合面向游客的特點，業(yè)態(tài)以中小型餐飲、咖啡西餐為主，有針對性的引進中西餐飲業(yè)態(tài)；部分利用不臨湖但充分挖掘案例小結(jié)本項目借鑒

本項目的機會案例小結(jié)CentaPro市場環(huán)境分析1深圳餐飲與酒吧市場分析2消費者分析3商家分析4項目定位建議6招商總策略建議9類似案例分析5項目業(yè)態(tài)及商戶組合建議7建筑規(guī)劃建議8西湖天地分析

贛江新天地分析克拉碼頭分析CentaPro市場環(huán)境分析1深圳餐飲與酒吧市場分11案例二：贛江新天地項目概況：主要投資商：南昌市紅谷灘新區(qū)城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司

南昌紅江實業(yè)發(fā)展有限公司項目地址：紅谷灘區(qū)贛江南大道南昌大橋南側(cè)300米(摩天輪旁)項目總建筑面積：建筑面積10萬平方米。項目定位：納贛文化、美食文化、觀光旅游、休閑度假、商旅往來、公務(wù)交流為一體，以餐飲業(yè)為龍頭，與酒店、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)互動交融，由時尚特色、大眾餐飲、名店、賓館休閑、酒吧娛樂、美食街六大組團構(gòu)鑄嶄新的體驗式商業(yè)空間。典型商家：俏南國、阿一鮑魚、“新天地?怡和假日酒店、“仙魚湖畔”酒家、大華商務(wù)會所、維納斯電影制片場、浪漫酒吧、拉芳舍咖啡館、思妍麗SPA、東京都日本料理。案例二：贛江新天地項目特色：紅谷灘板塊最大的濱江商業(yè)項目，擁有得天獨厚的景觀資源，獨享1200米一線臨江的黃金水岸；匯集本地特色餐飲、異國特色餐飲、大型酒樓等各式風味，“鼎級食尚娛樂港”。項目特色：紅谷灘板塊最大的濱江商業(yè)項目，擁有得天獨厚的景觀資功能業(yè)態(tài)及商家統(tǒng)計功能業(yè)態(tài)及商家統(tǒng)計本項目借鑒

結(jié)合項目而言，本項目同樣缺乏偶得的商務(wù)人群，目的性消費較強，必須注重餐飲休閑娛樂的業(yè)態(tài)的綜合性搭配綜合性一站式需求，對于酒吧等夜間消費，未形成規(guī)模和聚集效應，難以改變引導城市居民的消費習慣，應注重餐飲和商務(wù)接待業(yè)態(tài)的協(xié)同效應。本項目的機會區(qū)位及人流：贛江西側(cè)，紅谷灘新區(qū)，臨近大型住宅區(qū)但整體入住率較低，周邊商務(wù)氛圍較差，主要人流來自城市商務(wù)接待等。定位：城市地標，餐飲矩陣、娛樂王國，城市高端商務(wù)接待餐飲娛樂目的地——規(guī)模大，功能多，業(yè)態(tài)符合度高；涵蓋酒店、餐飲、與摩天輪娛樂公園、濱江主體休閑長廊等形成南昌贛江邊的標志性建筑群；建筑：簡歐獨棟建筑群案例小結(jié)本項目借鑒

本項目的機會案例小結(jié)CentaPro市場環(huán)境分析1深圳餐飲與酒吧市場分析2消費者分析3商家分析4項目定位建議6招商總策略建議9類似案例分析5項目業(yè)態(tài)及商戶組合建議7建筑規(guī)劃建議8西湖天地分析

贛江新天地分析克拉碼頭分析CentaPro市場環(huán)境分析1深圳餐飲與酒吧市場分16案例五：ClarkeQuay克拉碼頭 項目概況項目原來為破舊的碼頭倉庫改造而來，現(xiàn)在已成為新加坡著名的旅游景點及休閑娛樂場所在100多米長的街道上，聚集了中國、日本、意大利、法國等許多風味餐廳業(yè)態(tài)布局碼頭以廣場為中心分成A、B、C、D、E五處區(qū)域沿河邊的A、D、E區(qū)為餐飲區(qū)B、C區(qū)為購物、娛樂中心，有特產(chǎn)、工藝品及各種時裝、大型電子游戲中心B、C區(qū)之間的Readst.到了夜晚，則變成露天攤位、馬路游戲等。主力商家餐飲：沙爹俱樂部（ClarkeQuaySatayClub娛樂：MOS俱樂部經(jīng)營特色是新加坡的主要旅游景點體驗獨特的生活方式及文化以分散式的建筑為主外地游客是主要的目標客戶案例五：ClarkeQuay克拉碼頭 項目概況景觀資源及建筑特色設(shè)計目標:充分利用原來的河道及倉庫，將其改造成為主要的休閑娛樂區(qū)；對街景和碼頭沿岸區(qū)域進行改造使克拉碼頭恢復生機和活力，同時，設(shè)計與當?shù)氐臍夂驐l件（高溫、暴雨）相適應，包括三部分組成：碼頭沿岸區(qū)域、街道和RiverValley路。2008年，新加坡高165米的摩天輪在新加坡河附近建成，克拉碼頭更是開通了直通摩天輪的游船，成為吸引游客的另一亮點游艇可沿河欣賞濱海藝術(shù)中心、魚尾獅像、賭場建社區(qū)、新加坡主要金融建筑等成功因素建筑：由60個倉庫改建而成，保留舊有的建筑，讓游人體驗當?shù)氐奈羧盏纳罴拔幕绑w現(xiàn)其獨特性，便于與其他項目競爭景觀：享有新加坡河畔的秀麗景色業(yè)態(tài)：項目由倉庫改造而成，主打餐飲娛樂元素，形成與其他商業(yè)中心的區(qū)別因素，白天為以二手商品店和古董店聞名，日落后則搖身一變，成為熱辣無比的夜間娛樂場所娛樂：通過大型休閑娛樂主力店帶動區(qū)域氛圍，如MOS俱樂部的日人流量達15,000人左右，帶動了周邊酒吧發(fā)展，以此為基礎(chǔ)營造強大的商業(yè)吸引力和聚客力活動：引入節(jié)日概念，經(jīng)常舉辦活動，能長期保持川流不息的人流；ClarkeQuay克拉碼頭 景觀資源及建筑特色ClarkeQuay克拉碼頭 案例總結(jié)：注重借助品牌商家的號召力來提升項目整體形象及影響力，尤其是大型品牌連鎖商家，有較好的市場抗跌能力；在建筑風格外，注重園林景觀及休閑氛圍的營造；針對商旅人群需求，在餐飲之外，注重娛樂和休閑配套功能的完善。案例總結(jié)：CentaPro市場環(huán)境分析1深圳餐飲與酒吧市場分析2消費者分析3商家分析4項目定位建議6招商總策略建議9類似案例分析5項目業(yè)態(tài)及商戶組合建議7建筑規(guī)劃建議8項目分析

定位思路分析目標客戶需求分析及競爭策略項目整體定位項目功能定位CentaPro市場環(huán)境分析1深圳餐飲與酒吧市場分20項目效果圖項目基本概況項目區(qū)位圖項目效果圖項目基本概況項目區(qū)位圖項目四至北面：僑香路、沃爾瑪，沃爾瑪人氣較旺，但目前地鐵施工阻斷了人流，僑香路是到達本項目的主要通道；項目臨僑香路市政樹木遮擋了昭示面，需增加導視牌。南面：香蜜湖、自己人家潮州菜館、高爾夫練習場、紅荔路，與香蜜湖度假村隔湖相對，紅荔路與本項目間暫無通道西面：德式堡會所、高爾夫練習場、新天國際名苑、熙園，住宅區(qū)為主東面：香蜜湖一號、水榭花都，有社區(qū)配套商業(yè)街和少量餐飲店，香梅路為連接本項目與深南大道的主要通道項目位于香蜜湖北，緊鄰僑香路與香蜜湖一號，與周邊高端住宅、會所、高爾夫俱樂部等配套設(shè)施形成一個互為補充的品質(zhì)生活聚集地。項目四至北面：僑香路、沃爾瑪，沃爾瑪人氣較旺，但目前地鐵施工1291081112141315161735467本案2346875131411211159101716香蜜湖一號水榭花都宏浩花園天然居香蜜湖唯珍府天健世紀花園景秀年華特發(fā)小區(qū)熙園新天國際名苑楓丹雅苑豪峰園香雅園恒星園翰盛花園香域中央花園香榭里花園項目周邊住宅人群分析1291081112141315161735467本案23423項目周邊住宅人群分析項目周邊住宅人群分析項目周邊住宅人群分析項目周邊住宅人群分析統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，項目周邊擁有近十個高尚樓盤，周邊住宅戶數(shù)口接近14500戶，以戶均人口3.5人計算，項目周邊居住人口大約是5.1萬人，有望為項目提供穩(wěn)定的住宅消費人流。項目周邊住宅人群分析統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，項目周邊擁有近十個高尚樓盤，周邊住宅戶數(shù)口接近本案天安數(shù)碼時代大廈NEO企業(yè)大廈中國有色大廈本元大廈金潤大廈喜年中心英龍大廈大慶大廈世紀豪庭財富廣場萬軒國際大廈時代科技大廈招商銀行大廈西京大廈金谷三號云松大廈項目周邊商務(wù)人群分析本案天安數(shù)碼時代大廈NEO企業(yè)大廈中國有色大廈本元大廈金項目周邊商務(wù)人群分析項目周邊商務(wù)人群分析項目周邊的寫字樓集中在車公廟片區(qū)，相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，項目周邊寫字樓的辦公面

積約86.4平方米,目前車公廟片區(qū)寫字樓的空置率屬于深圳商務(wù)圈中最低的，空置率是6.8%，按人均辦公面積12平方米計算，車公廟寫字樓片區(qū)寫字樓的辦公人數(shù)j近7萬人。項目周邊商務(wù)人群分析項目周邊的寫字樓集中在車公廟片區(qū)，相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯本案本案16452深圳市高級中學景秀小學3景秀中學耀華實驗學校荔園外國語小學深圳外國語學校東海附屬小學項目周邊學校人群分析本案本案16452深圳市高級中學景秀小學3景秀中學耀華實驗學30項目周邊學校人群分析數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，項目周邊中小類型學校數(shù)量7間，在校學生大約12671人。學校辦學性質(zhì)可分為國家公辦學校、國有民辦學校。項目周邊學校人群分析數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，項目周邊中小類型學校數(shù)量7深圳地鐵二號線貫穿城市東西發(fā)展主軸，為城市東西向主要客運通道，西起蛇口赤灣站、東至羅湖新秀站，連接南山區(qū)、福田區(qū)、羅湖區(qū)，將蛇口、南山中心區(qū)、福田中心區(qū)、羅湖商務(wù)區(qū)等城市商務(wù)區(qū)貫穿一線，成為城市商務(wù)交通主軸。項目處于香梅北站附近，位于二號線中段，羅湖與南山兩區(qū)往返必經(jīng)之站，將增加項目的輻射力。地鐵二號線連接城市的各個商務(wù)區(qū)，并經(jīng)過城市住宅密集區(qū)，將為項目帶來不可忽視的消費人流。未來地鐵人流分析深圳地鐵二號線貫穿城市東西發(fā)展主軸，為城市東西向主要客運通道32項目SWOT分析優(yōu)勢(Strength)1、區(qū)位優(yōu)勢——深圳豪宅片區(qū)，片區(qū)消費力強2、無敵湖景資源——無阻擋水面景觀資源，易于營造親水主題；3、地鐵入口附近，交通便利。

劣勢(Weakness)1、項目所臨主干道僑香路一側(cè)被市政樹木遮擋，昭示性差；2、項目周邊偶得商務(wù)客流少，3.項目所處香蜜湖北的知曉度還需加強。威脅(Threaten)1、未來大量購物中心項目及酒吧街入市，搶占商業(yè)資源；2、中心區(qū)配套的餐飲酒吧吸引商務(wù)就近消費，分流項目的目標消費群體。機會(Opportunity)1.、市場空白:區(qū)域高端餐飲與酒吧市場主題性、業(yè)態(tài)豐富性欠佳；2、周邊家庭及商務(wù)人群消費機會巨大。項目SWOT分析優(yōu)勢(Strength)劣勢(WeaknesCentaPro市場環(huán)境分析1深圳餐飲與酒吧市場分析2消費者分析3商家分析4項目定位建議6招商總策略建議9類似案例分析5項目業(yè)態(tài)及商戶組合建議7建筑規(guī)劃建議8項目分析

定位思路分析目標客戶需求分析及競爭策略項目整體定位項目功能定位CentaPro市場環(huán)境分析1深圳餐飲與酒吧市場分34餐飲市場總結(jié)：１、現(xiàn)有街區(qū)商業(yè)的餐飲以中低檔的地方特色餐飲為主。2.高端餐飲經(jīng)營狀況良好，還具有較大潛力可挖掘。3.未來供應大型購物中心餐飲將成為競爭威脅。市場啟示——我們最大的問題是什么消費者分析總結(jié)：1、周邊擁有較多居民、學生及辦公人群2、較認可區(qū)域價值，認為足夠打造中高檔項目。3.對項目具體位置仍然具有明顯的不了解度。4.除餐飲和酒吧外，希望項目增加休閑娛樂因素。餐飲市場環(huán)境啟示：高檔餐飲與概念是市場發(fā)展的主流方向，知名的大型酒樓極具市場號召力。商家訪談小結(jié)：１、認可區(qū)域消費能力２、大型宴會餐飲、咖啡西餐意向較強３、對項目片區(qū)午間消費人流表現(xiàn)出一定擔心酒吧市場環(huán)境啟示：演藝吧與迪吧更具聚客性，帶動人流。未來酒吧街市場競爭激烈，尋求特色化發(fā)展。消費者分析啟示：家庭消費及學生消費占據(jù)一定比例。看好區(qū)域消費力。破？酒吧總結(jié)：1.除個別酒吧街外，現(xiàn)有酒吧街以清吧和餐吧、咖啡吧為主，但晚間生意演藝吧與迪吧相對更好。2.酒吧及其看重外擺。3、未來三年內(nèi)有三個酒吧街入市。商家訪談啟示：認可區(qū)域消費力。對項目午間人氣狀況有擔憂，項目離商務(wù)區(qū)存在距離，商務(wù)就近消費餐飲市場總結(jié)：市場啟示——我們最大的問題是什么消費者分析總結(jié)市場啟示小結(jié)項目現(xiàn)在面臨的最大問題1、項目所處香蜜湖北的位置知曉率不高；2、福田中心區(qū)和中心西區(qū)商務(wù)的購物中心及餐飲配套設(shè)施，商務(wù)人群就近消費；3、項目位置相對其他將入市項目缺乏規(guī)模、區(qū)位優(yōu)勢。解決辦法1、項目定位主題化、特色化，加強公共空間特色及園林景觀打造，截流片區(qū)外流消費者，吸引其他片區(qū)消費者。2、高檔餐飲與概念餐飲相結(jié)合，商務(wù)餐飲與快速餐飲相結(jié)合，增加休閑娛樂聚客業(yè)態(tài)，力求客流穩(wěn)定平衡。3、提煉項目概念主題與特色，加強項目吸引客流亮點的打造，加大市場推廣中的知曉度傳播。市場啟示小結(jié)項目現(xiàn)在面臨的最大問題強化香蜜湖度假村、香蜜湖親水自然景觀資源的原生態(tài)稀缺特點，打造生態(tài)濱水棧道及生態(tài)廣場，讓商業(yè)和生態(tài)湖區(qū)融為一體；挖掘深圳CBD高端主題餐飲娛樂街區(qū)的空白，相應文化立市號召，引進國際影音和深圳獨有藝術(shù)符號，打造代言深圳的城市綠色、低碳、生活的餐飲娛樂目的地街區(qū)；“親湖的、花園里的場子，讓城市CBD商務(wù)及居家生活更寫意！”倡導都市文化藝術(shù)生活。定位思路生態(tài)的?親水的?藝術(shù)的?餐飲娛樂目的地強化香蜜湖度假村、香蜜湖親水自然景觀資源的原生態(tài)稀缺特點，打CentaPro市場環(huán)境分析1深圳餐飲與酒吧市場分析2消費者分析3商家分析4項目定位建議6招商總策略建議9類似案例分析5項目業(yè)態(tài)及商戶組合建議7建筑規(guī)劃建議8

項目分析定位思路分析目標客戶需求分析及競爭策略項目整體定位項目功能定位CentaPro市場環(huán)境分析1深圳餐飲與酒吧市場分38目標消費群年齡層分析收入在16-30萬之間及30萬以上的中高收入者，根據(jù)森拓普所做的消費者問卷，香蜜湖片區(qū)中高收入消費者即占2比0%，比深圳平均的10.5%高出近1倍；中高收入群體的年齡階段75.8%集中在26-40歲之間。年收入在16-30萬及30萬以上的消費者在各個年齡階段的分布比例目標消費群年齡層分析收入在16-30萬之間及30萬以上的中高中高端品質(zhì)化、休閑娛樂綜合化、家庭休憩便捷化目標客戶群需求分析中高端品質(zhì)化、休閑娛樂綜合化、家庭休憩便捷化目標客戶群需求分綜合目標客戶群定位，可以看出項目所處輻射的香蜜湖高端住宅區(qū)（含香蜜湖北龍華高端住宅區(qū)、天安高端住宅區(qū)等）、中心區(qū)及中心西區(qū)商務(wù)區(qū)（含高端住宅區(qū)周邊酒店和辦公樓），購物中心中主題酒吧餐飲街區(qū)日趨成熟和完善，商務(wù)及宴會餐飲發(fā)展?jié)摿薮螅?/p>

未來不斷增長的商務(wù)人流及交通的通達性不斷加強，福田中心區(qū)人流、商業(yè)均呈現(xiàn)較高增長態(tài)勢；呈現(xiàn)以下消費特點：香蜜湖和中心區(qū)、中心西區(qū)的共融，商務(wù)人群聚集催生主題餐飲街區(qū)和城市購物中心餐飲的興旺借助地鐵的開通以及兩大商務(wù)區(qū)商務(wù)人流的增長，香蜜湖特色餐飲的整體形象呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)中高端商務(wù)消費和白領(lǐng)人群特色化需求并駕齊驅(qū)；緣人們對于特色商家需求強大，尤其是在粵菜之外，民族風味和燒烤、廣東和宵夜排檔文化的很好發(fā)展；區(qū)域消費增強，福田商業(yè)日漸受追捧軌道交通的快捷，使得人們出行的半徑加大，深圳汽車保有量的增長，也催生城市核心商業(yè)圈未來的影響力增強目標客戶群消費特點分析綜合目標客戶群定位，可以看出項目所處輻射的香蜜湖高端住宅區(qū)（競爭項目概況競爭項目概況購物公園$COCOPARK酒吧餐飲娛樂街區(qū)香蜜湖南區(qū)餐飲美食街歡樂海岸本案本案本案中檔、綜合性中檔特色餐飲、大型粵式酒樓、民族風味餐廳，單一性三類成功戰(zhàn)略思維專一化戰(zhàn)略差異化戰(zhàn)略都市娛樂目的地+主題樂園東海農(nóng)林路商圈本案分散的餐飲娛樂區(qū)項目競爭策略填補空白，增加休閑娛樂業(yè)態(tài)，打造開放體驗式街商業(yè)街區(qū)結(jié)合消費需求，突出中高檔商務(wù)餐飲業(yè)態(tài)，滿足消費者需求適應城市商務(wù)消費發(fā)展，高端餐飲、休閑娛樂、特色綜合服務(wù)于一體的綜合性街區(qū)有一定發(fā)展機遇；檔次上匹配項目城市豪宅的整體形象，整體趨向中高檔，以高檔為主，以中檔為輔；業(yè)態(tài)上，滿足商務(wù)消費需求，引入中高檔商務(wù)餐飲主力店，輔以便捷式餐飲；融入休閑娛樂業(yè)態(tài)，增加項目目的性消費需求，營造餐飲與休閑娛樂目的地氛圍；充分發(fā)揮項目湖景資源資源優(yōu)勢，加強項目園林景觀及公共空間特色營造，引入文化業(yè)態(tài)設(shè)置，打造深圳首席生態(tài)文化體驗式商業(yè)街區(qū)。結(jié)合項目湖景資源，響應文化立市號召，增加項目生態(tài)文化氣息生態(tài)文化戰(zhàn)略購物公園$COCOPARK酒吧餐飲娛樂街區(qū)香蜜湖南區(qū)餐飲美食CentaPro市場環(huán)境分析1深圳餐飲與酒吧市場分析2消費者分析3商家分析4項目定位建議6招商總策略建議9類似案例分析5項目業(yè)態(tài)及商戶組合建議7建筑規(guī)劃建議8

項目分析定位思路分析目標客戶需求分析及競爭策略項目整體定位項目功能定位CentaPro市場環(huán)境分析1深圳餐飲與酒吧市場分44深圳首席◎都會生態(tài)文化街區(qū)◎餐飲娛樂目的地

——CBD生態(tài)示范文化街區(qū)◎都市文化主題商業(yè)新標桿整體形象及商業(yè)概念深圳首席◎都會生態(tài)文化街區(qū)◎餐飲娛樂目的地整體形象及商業(yè)概念商業(yè)經(jīng)營特點：感受深圳都市休憩與人文文化內(nèi)涵的精神秀場借助藝術(shù)品展示、親湖棧橋及影音新體驗，吸引都市高端商務(wù)人群及家庭人群，打造親近自然的都市現(xiàn)代人文地標，永不落幕的花園藝術(shù)體驗；借助綠色生態(tài)街區(qū)建筑打造，創(chuàng)造主題低碳商業(yè)地標；借助具有城市特色的高端民族風味餐館和品牌高端連鎖餐飲，營造城市高端餐飲聚集新天地；開創(chuàng)一站式餐飲娛樂目的地，再造香蜜湖度假村文化和高品質(zhì)休憩商業(yè)模式，讓CBD商務(wù)和居家生活再添新元素。商業(yè)概念闡述商業(yè)經(jīng)營特點：感受深圳都市休憩與人文文化內(nèi)涵的精神秀場借助藝CentaPro市場環(huán)境分析1深圳餐飲與酒吧市場分析2消費者分析3商家分析4項目定位建議6招商總策略建議9類似案例分析5項目業(yè)態(tài)及商戶組合建議7建筑規(guī)劃建議8

項目分析定位思路分析目標客戶需求分析及競爭策略項目整體定位項目功能定位CentaPro市場環(huán)境分析1深圳餐飲與酒吧市場分47功能業(yè)態(tài)劃分功能定位——業(yè)態(tài)篩選家居、家飾奧特萊斯特價場影院個人綜合服務(wù)娛樂家電時尚青春零售超市/百貨餐飲大世界皮包皮具鞋酒吧、西餐、咖啡大型餐飲KTV、夜總會、養(yǎng)生理療館高端餐飲集群家庭休憩生活方式中心綜合消費者需求、項目競爭策略商業(yè)元素及城市購物中心功能形成有特色的功能模塊組合時尚酒吧街、濱水特色美食街區(qū)綜合服務(wù)：特色零售（高爾夫、化外運動）、兒童親自培訓教育中心、個人護理SPA中心\VIP影院功能業(yè)態(tài)劃分功能定位——業(yè)態(tài)篩選家居、家飾奧特萊斯特價場影院48功能組合分析以城市餐飲娛樂目的地為商業(yè)概念，引入國內(nèi)外知名品牌特色餐飲品牌，涵蓋高端西餐、高端茶館、概念餐飲、民族風味品牌連鎖餐飲、時尚酒吧、廣東風味餐飲集群；同時引進國際領(lǐng)先VIP影院放映設(shè)施，設(shè)置文化展示長廊和湖濱生態(tài)廣場和休憩棧橋，融入商務(wù)會客、家庭休憩的的體現(xiàn)生態(tài)品質(zhì)色深圳CBD城市商業(yè)新地標；都市休閑娛樂主場都會商務(wù)會客及家庭娛樂不單單要有打動游客的自然和人造景觀，也需要更能吸引游客兼具文化體驗和休閑娛樂體驗的好去處；影音藝術(shù)品天地瞄準城市大量高端游客及城市中高收入白領(lǐng)、中產(chǎn)階級、管理層等物的中高檔品牌消費；國際美食領(lǐng)地游客聚集的、娛樂休閑商業(yè)概念概念闡述業(yè)態(tài)延展高端茶館及茶文化展廳SPA美容館瑜伽館夜總會酒吧、西餐、咖啡高端餐飲、概念餐飲書吧、VIP影院藝術(shù)品展廳及銷售功能組合：世界餐飲及民族風味餐廳矩陣+品牌酒吧不夜城+VIP主題影音播放廳+特色娛樂設(shè)施價值貢獻特色多元化業(yè)態(tài)組合聚客、多元化消費體驗主題業(yè)態(tài)和功能區(qū)域運營方式統(tǒng)一招商訂單式統(tǒng)一招商功能組合分析以城市餐飲娛樂目的地為商業(yè)概念，引入國內(nèi)外知名品CentaPro市場環(huán)境分析1深圳餐飲與酒吧市場分析2消費者分析3商家分析4項目定位建議6招商總策略建議9類似案例分析5項目業(yè)態(tài)及商戶組合建議7建筑規(guī)劃建議8西湖天地分析

贛江新天地分析克拉碼頭分析CentaPro市場環(huán)境分析1深圳餐飲與酒吧市場分50專題旅游濱水商業(yè)特性分析專題參照國外及國內(nèi)的濱水商業(yè)案例，其特征：1）項目擁有良好的景觀資源或者歷史文化，成為旅游人群休閑娛樂場所；2）建筑富有特色，一般為開放式街區(qū)，配備大型休閑廣場，停車位充足；3）業(yè)態(tài)中娛樂、餐飲比重突出；4）商業(yè)需要大量外部客群來支撐，輻射氛圍廣。專題旅游濱水商業(yè)特性分析專題參照國外及國內(nèi)的濱水商業(yè)案例，其案例一：西湖天地項目概況：主要投資商：香港瑞安集團項目地址：位于杭州西湖南線風景區(qū)，毗鄰西湖十景之一的“柳浪聞鶯”，位于涌金池畔。項目總建筑面積：西湖天地占地50,000平方米，其園林篇占地30,000平方米。項目定位：具有國際水平的集餐飲、零售、文化、娛樂的綜合性時尚地標。項目典型商家：西湖翡翠花園酒家、杭州茶酒年代、哈根達斯、星巴克、PH7創(chuàng)意手工銀飾案例一：西湖天地項目概況：規(guī)劃特色——以杭州獨特的園林、歷史建筑為基礎(chǔ)；以自然與時尚的融合、歷史與現(xiàn)代的對話為表現(xiàn)形式，商家分布——商業(yè)布局散點式分布相對獨立的建筑類型，商業(yè)密度較低，借助古跡、主題雕塑、園林綠化融入自然景觀中。規(guī)劃特色及商業(yè)分布分析規(guī)劃特色——以杭州獨特的園林、歷史建筑為基礎(chǔ)；以自然與時尚的功能業(yè)態(tài)及商家統(tǒng)計功能業(yè)態(tài)及商家統(tǒng)計COSTA咖啡星巴克咖啡西湖翡翠花園酒家云水酒家部分商家示意圖COSTA咖啡星巴克咖啡西湖翡翠花園酒家云水酒家部分商家示意人文元素：涌金樓人文元素：長壽圖生態(tài)主入口出入口及公共空間人文元素：涌金樓人文元素：長壽圖生態(tài)主入口出入口及公共空間外擺、導示外擺、導示園林式風格，玻璃房、仿古建筑相結(jié)合；中西品牌薈萃。園林式風格，玻璃房、仿古建筑相結(jié)合；中西品牌薈萃。本項目借鑒

總體而言，需要發(fā)掘自然景觀優(yōu)勢，更好的營造親湖的概念及打造園林景觀的休憩氛圍，同時利用外擺、通透的玻璃房、主題雕塑廣場及導視系統(tǒng)等多種公共空間利用和開發(fā)營造休憩的氛圍。本項目的機會建筑——依托湖景及園林及原有古建筑，低密度園林式開發(fā)理念，注重和景區(qū)及西湖景區(qū)休閑氛圍的結(jié)合。營造臨湖與觀湖相結(jié)合，從橫交錯，相聯(lián)系而又獨立，營造曲徑通幽的園林景觀感受；業(yè)態(tài)——結(jié)合面向游客的特點，業(yè)態(tài)以中小型餐飲、咖啡西餐為主，有針對性的引進中西餐飲業(yè)態(tài)；部分利用不臨湖但充分挖掘案例小結(jié)本項目借鑒

本項目的機會案例小結(jié)CentaPro市場環(huán)境分析1深圳餐飲與酒吧市場分析2消費者分析3商家分析4項目定位建議6招商總策略建議9類似案例分析5項目業(yè)態(tài)及商戶組合建議7建筑規(guī)劃建議8西湖天地分析

贛江新天地分析克拉碼頭分析CentaPro市場環(huán)境分析1深圳餐飲與酒吧市場分60案例二：贛江新天地項目概況：主要投資商：南昌市紅谷灘新區(qū)城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司

南昌紅江實業(yè)發(fā)展有限公司項目地址：紅谷灘區(qū)贛江南大道南昌大橋南側(cè)300米(摩天輪旁)項目總建筑面積：建筑面積10萬平方米。項目定位：納贛文化、美食文化、觀光旅游、休閑度假、商旅往來、公務(wù)交流為一體，以餐飲業(yè)為龍頭，與酒店、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)互動交融，由時尚特色、大眾餐飲、名店、賓館休閑、酒吧娛樂、美食街六大組團構(gòu)鑄嶄新的體驗式商業(yè)空間。典型商家：俏南國、阿一鮑魚、“新天地?怡和假日酒店、“仙魚湖畔”酒家、大華商務(wù)會所、維納斯電影制片場、浪漫酒吧、拉芳舍咖啡館、思妍麗SPA、東京都日本料理。案例二：贛江新天地項目特色：紅谷灘板塊最大的濱江商業(yè)項目，擁有得天獨厚的景觀資源，獨享1200米一線臨江的黃金水岸；匯集本地特色餐飲、異國特色餐飲、大型酒樓等各式風味，“鼎級食尚娛樂港”。項目特色：紅谷灘板塊最大的濱江商業(yè)項目，擁有得天獨厚的景觀資功能業(yè)態(tài)及商家統(tǒng)計功能業(yè)態(tài)及商家統(tǒng)計本項目借鑒

結(jié)合項目而言，本項目同樣缺乏偶得的商務(wù)人群，目的性消費較強，必須注重餐飲休閑娛樂的業(yè)態(tài)的綜合性搭配綜合性一站式需求，對于酒吧等夜間消費，未形成規(guī)模和聚集效應，難以改變引導城市居民的消費習慣，應注重餐飲和商務(wù)接待業(yè)態(tài)的協(xié)同效應。本項目的機會區(qū)位及人流：贛江西側(cè)，紅谷灘新區(qū)，臨近大型住宅區(qū)但整體入住率較低，周邊商務(wù)氛圍較差，主要人流來自城市商務(wù)接待等。定位：城市地標，餐飲矩陣、娛樂王國，城市高端商務(wù)接待餐飲娛樂目的地——規(guī)模大，功能多，業(yè)態(tài)符合度高；涵蓋酒店、餐飲、與摩天輪娛樂公園、濱江主體休閑長廊等形成南昌贛江邊的標志性建筑群；建筑：簡歐獨棟建筑群案例小結(jié)本項目借鑒

本項目的機會案例小結(jié)CentaPro市場環(huán)境分析1深圳餐飲與酒吧市場分析2消費者分析3商家分析4項目定位建議6招商總策略建議9類似案例分析5項目業(yè)態(tài)及商戶組合建議7建筑規(guī)劃建議8西湖天地分析

贛江新天地分析克拉碼頭分析CentaPro市場環(huán)境分析1深圳餐飲與酒吧市場分65案例五：ClarkeQuay克拉碼頭 項目概況項目原來為破舊的碼頭倉庫改造而來，現(xiàn)在已成為新加坡著名的旅游景點及休閑娛樂場所在100多米長的街道上，聚集了中國、日本、意大利、法國等許多風味餐廳業(yè)態(tài)布局碼頭以廣場為中心分成A、B、C、D、E五處區(qū)域沿河邊的A、D、E區(qū)為餐飲區(qū)B、C區(qū)為購物、娛樂中心，有特產(chǎn)、工藝品及各種時裝、大型電子游戲中心B、C區(qū)之間的Readst.到了夜晚，則變成露天攤位、馬路游戲等。主力商家餐飲：沙爹俱樂部（ClarkeQuaySatayClub娛樂：MOS俱樂部經(jīng)營特色是新加坡的主要旅游景點體驗獨特的生活方式及文化以分散式的建筑為主外地游客是主要的目標客戶案例五：ClarkeQuay克拉碼頭 項目概況景觀資源及建筑特色設(shè)計目標:充分利用原來的河道及倉庫，將其改造成為主要的休閑娛樂區(qū)；對街景和碼頭沿岸區(qū)域進行改造使克拉碼頭恢復生機和活力，同時，設(shè)計與當?shù)氐臍夂驐l件（高溫、暴雨）相適應，包括三部分組成：碼頭沿岸區(qū)域、街道和RiverValley路。2008年，新加坡高165米的摩天輪在新加坡河附近建成，克拉碼頭更是開通了直通摩天輪的游船，成為吸引游客的另一亮點游艇可沿河欣賞濱海藝術(shù)中心、魚尾獅像、賭場建社區(qū)、新加坡主要金融建筑等成功因素建筑：由60個倉庫改建而成，保留舊有的建筑，讓游人體驗當?shù)氐奈羧盏纳罴拔幕绑w現(xiàn)其獨特性，便于與其他項目競爭景觀：享有新加坡河畔的秀麗景色業(yè)態(tài)：項目由倉庫改造而成，主打餐飲娛樂元素，形成與其他商業(yè)中心的區(qū)別因素，白天為以二手商品店和古董店聞名，日落后則搖身一變，成為熱辣無比的夜間娛樂場所娛樂：通過大型休閑娛樂主力店帶動區(qū)域氛圍，如MOS俱樂部的日人流量達15,000人左右，帶動了周邊酒吧發(fā)展，以此為基礎(chǔ)營造強大的商業(yè)吸引力和聚客力活動：引入節(jié)日概念，經(jīng)常舉辦活動，能長期保持川流不息的人流；ClarkeQuay克拉碼頭 景觀資源及建筑特色ClarkeQuay克拉碼頭 案例總結(jié)：注重借助品牌商家的號召力來提升項目整體形象及影響力，尤其是大型品牌連鎖商家，有較好的市場抗跌能力；在建筑風格外，注重園林景觀及休閑氛圍的營造；針對商旅人群需求，在餐飲之外，注重娛樂和休閑配套功能的完善。案例總結(jié)：CentaPro市場環(huán)境分析1深圳餐飲與酒吧市場分析2消費者分析3商家分析4項目定位建議6招商總策略建議9類似案例分析5項目業(yè)態(tài)及商戶組合建議7建筑規(guī)劃建議8項目分析

定位思路分析目標客戶需求分析及競爭策略項目整體定位項目功能定位CentaPro市場環(huán)境分析1深圳餐飲與酒吧市場分69項目效果圖項目基本概況項目區(qū)位圖項目效果圖項目基本概況項目區(qū)位圖項目四至北面：僑香路、沃爾瑪，沃爾瑪人氣較旺，但目前地鐵施工阻斷了人流，僑香路是到達本項目的主要通道；項目臨僑香路市政樹木遮擋了昭示面，需增加導視牌。南面：香蜜湖、自己人家潮州菜館、高爾夫練習場、紅荔路，與香蜜湖度假村隔湖相對，紅荔路與本項目間暫無通道西面：德式堡會所、高爾夫練習場、新天國際名苑、熙園，住宅區(qū)為主東面：香蜜湖一號、水榭花都，有社區(qū)配套商業(yè)街和少量餐飲店，香梅路為連接本項目與深南大道的主要通道項目位于香蜜湖北，緊鄰僑香路與香蜜湖一號，與周邊高端住宅、會所、高爾夫俱樂部等配套設(shè)施形成一個互為補充的品質(zhì)生活聚集地。項目四至北面：僑香路、沃爾瑪，沃爾瑪人氣較旺，但目前地鐵施工1291081112141315161735467本案2346875131411211159101716香蜜湖一號水榭花都宏浩花園天然居香蜜湖唯珍府天健世紀花園景秀年華特發(fā)小區(qū)熙園新天國際名苑楓丹雅苑豪峰園香雅園恒星園翰盛花園香域中央花園香榭里花園項目周邊住宅人群分析1291081112141315161735467本案23472項目周邊住宅人群分析項目周邊住宅人群分析項目周邊住宅人群分析項目周邊住宅人群分析統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，項目周邊擁有近十個高尚樓盤，周邊住宅戶數(shù)口接近14500戶，以戶均人口3.5人計算，項目周邊居住人口大約是5.1萬人，有望為項目提供穩(wěn)定的住宅消費人流。項目周邊住宅人群分析統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，項目周邊擁有近十個高尚樓盤，周邊住宅戶數(shù)口接近本案天安數(shù)碼時代大廈NEO企業(yè)大廈中國有色大廈本元大廈金潤大廈喜年中心英龍大廈大慶大廈世紀豪庭財富廣場萬軒國際大廈時代科技大廈招商銀行大廈西京大廈金谷三號云松大廈項目周邊商務(wù)人群分析本案天安數(shù)碼時代大廈NEO企業(yè)大廈中國有色大廈本元大廈金項目周邊商務(wù)人群分析項目周邊商務(wù)人群分析項目周邊的寫字樓集中在車公廟片區(qū)，相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，項目周邊寫字樓的辦公面

積約86.4平方米,目前車公廟片區(qū)寫字樓的空置率屬于深圳商務(wù)圈中最低的，空置率是6.8%，按人均辦公面積12平方米計算，車公廟寫字樓片區(qū)寫字樓的辦公人數(shù)j近7萬人。項目周邊商務(wù)人群分析項目周邊的寫字樓集中在車公廟片區(qū)，相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯本案本案16452深圳市高級中學景秀小學3景秀中學耀華實驗學校荔園外國語小學深圳外國語學校東海附屬小學項目周邊學校人群分析本案本案16452深圳市高級中學景秀小學3景秀中學耀華實驗學79項目周邊學校人群分析數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，項目周邊中小類型學校數(shù)量7間，在校學生大約12671人。學校辦學性質(zhì)可分為國家公辦學校、國有民辦學校。項目周邊學校人群分析數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，項目周邊中小類型學校數(shù)量7深圳地鐵二號線貫穿城市東西發(fā)展主軸，為城市東西向主要客運通道，西起蛇口赤灣站、東至羅湖新秀站，連接南山區(qū)、福田區(qū)、羅湖區(qū)，將蛇口、南山中心區(qū)、福田中心區(qū)、羅湖商務(wù)區(qū)等城市商務(wù)區(qū)貫穿一線，成為城市商務(wù)交通主軸。項目處于香梅北站附近，位于二號線中段，羅湖與南山兩區(qū)往返必經(jīng)之站，將增加項目的輻射力。地鐵二號線連接城市的各個商務(wù)區(qū)，并經(jīng)過城市住宅密集區(qū)，將為項目帶來不可忽視的消費人流。未來地鐵人流分析深圳地鐵二號線貫穿城市東西發(fā)展主軸，為城市東西向主要客運通道81項目SWOT分析優(yōu)勢(Strength)1、區(qū)位優(yōu)勢——深圳豪宅片區(qū)，片區(qū)消費力強2、無敵湖景資源——無阻擋水面景觀資源，易于營造親水主題；3、地鐵入口附近，交通便利。

劣勢(Weakness)1、項目所臨主干道僑香路一側(cè)被市政樹木遮擋，昭示性差；2、項目周邊偶得商務(wù)客流少，3.項目所處香蜜湖北的知曉度還需加強。威脅(Threaten)1、未來大量購物中心項目及酒吧街入市，搶占商業(yè)資源；2、中心區(qū)配套的餐飲酒吧吸引商務(wù)就近消費，分流項目的目標消費群體。機會(Opportunity)1.、市場空白:區(qū)域高端餐飲與酒吧市場主題性、業(yè)態(tài)豐富性欠佳；2、周邊家庭及商務(wù)人群消費機會巨大。項目SWOT分析優(yōu)勢(Strength)劣勢(WeaknesCentaPro市場環(huán)境分析1深圳餐飲與酒吧市場分析2消費者分析3商家分析4項目定位建議6招商總策略建議9類似案例分析5項目業(yè)態(tài)及商戶組合建議7建筑規(guī)劃建議8項目分析

定位思路分析目標客戶需求分析及競爭策略項目整體定位項目功能定位CentaPro市場環(huán)境分析1深圳餐飲與酒吧市場分83餐飲市場總結(jié)：１、現(xiàn)有街區(qū)商業(yè)的餐飲以中低檔的地方特色餐飲為主。2.高端餐飲經(jīng)營狀況良好，還具有較大潛力可挖掘。3.未來供應大型購物中心餐飲將成為競爭威脅。市場啟示——我們最大的問題是什么消費者分析總結(jié)：1、周邊擁有較多居民、學生及辦公人群2、較認可區(qū)域價值，認為足夠打造中高檔項目。3.對項目具體位置仍然具有明顯的不了解度。4.除餐飲和酒吧外，希望項目增加休閑娛樂因素。餐飲市場環(huán)境啟示：高檔餐飲與概念是市場發(fā)展的主流方向，知名的大型酒樓極具市場號召力。商家訪談小結(jié)：１、認可區(qū)域消費能力２、大型宴會餐飲、咖啡西餐意向較強３、對項目片區(qū)午間消費人流表現(xiàn)出一定擔心酒吧市場環(huán)境啟示：演藝吧與迪吧更具聚客性，帶動人流。未來酒吧街市場競爭激烈，尋求特色化發(fā)展。消費者分析啟示：家庭消費及學生消費占據(jù)一定比例?？春脜^(qū)域消費力。破？酒吧總結(jié)：1.除個別酒吧街外，現(xiàn)有酒吧街以清吧和餐吧、咖啡吧為主，但晚間生意演藝吧與迪吧相對更好。2.酒吧及其看重外擺。3、未來三年內(nèi)有三個酒吧街入市。商家訪談啟示：認可區(qū)域消費力。對項目午間人氣狀況有擔憂，項目離商務(wù)區(qū)存在距離，商務(wù)就近消費餐飲市場總結(jié)：市場啟示——我們最大的問題是什么消費者分析總結(jié)市場啟示小結(jié)項目現(xiàn)在面臨的最大問題1、項目所處香蜜湖北的位置知曉率不高；2、福田中心區(qū)和中心西區(qū)商務(wù)的購物中心及餐飲配套設(shè)施，商務(wù)人群就近消費；3、項目位置相對其他將入市項目缺乏規(guī)模、區(qū)位優(yōu)勢。解決辦法1、項目定位主題化、特色化，加強公共空間特色及園林景觀打造，截流片區(qū)外流消費者，吸引其他片區(qū)消費者。2、高檔餐飲與概念餐飲相結(jié)合，商務(wù)餐飲與快速餐飲相結(jié)合，增加休閑娛樂聚客業(yè)態(tài)，力求客流穩(wěn)定平衡。3、提煉項目概念主題與特色，加強項目吸引客流亮點的打造，加大市場推廣中的知曉度傳播。市場啟示小結(jié)項目現(xiàn)在面臨的最大問題強化香蜜湖度假村、香蜜湖親水自然景觀資源的原生態(tài)稀缺特點，打造生態(tài)濱水棧道及生態(tài)廣場，讓商業(yè)和生態(tài)湖區(qū)融為一體；挖掘深圳CBD高端主題餐飲娛樂街區(qū)的空白，相應文化立市號召，引進國際影音和深圳獨有藝術(shù)符號，打造代言深圳的城市綠色、低碳、生活的餐飲娛樂目的地街區(qū)；“親湖的、花園里的場子，讓城市CBD商務(wù)及居家生活更寫意！”倡導都市文化藝術(shù)生活。定位思路生態(tài)的?親水的?藝術(shù)的?餐飲娛樂目的地強化香蜜湖度假村、香蜜湖親水自然景觀資源的原生態(tài)稀缺特點，打CentaPro市場環(huán)境分析1深圳餐飲與酒吧市場分析2消費者分析3商家分析4項目定位建議6招商總策略建議9類似案例分析5項目業(yè)態(tài)及商戶組合建議7建筑規(guī)劃建議8

項目分析定位思路分析目標客戶需求分析及競爭策略項目整體定位項目功能定位CentaPro市場環(huán)境分析1深圳餐飲與酒吧市場分87目標消費群年齡層分析收入在16-30萬之間及30萬以上的中高收入者，根據(jù)森拓普所做的消費者問卷，香蜜湖片區(qū)中高收入消費者即占2比0%，比深圳平均的10.5%高出近1倍；中高收入群體的年齡階段75.8%集中在26-40歲之間。年收入在16-30萬及30萬以上的消費者在各個年齡階段的分布比例目標消費群年齡層分析收入在16-30萬之間及30萬以上的中高中高端品質(zhì)化、休閑娛樂綜合化、家庭休憩便捷化目標客戶群需求分析中高端品質(zhì)化、休閑娛樂綜合化、家庭休憩便捷化目標客戶群需求分綜合目標客戶群定位，可以看出項目所處輻射的香蜜湖高端住宅區(qū)（含香蜜湖北龍華高端住宅區(qū)、天安高端住宅區(qū)等）、中心區(qū)及中心西區(qū)商務(wù)區(qū)（含高端住宅區(qū)周邊酒店和辦公樓），購物中心中主題酒吧餐飲街區(qū)日趨成熟和完善，商務(wù)及宴會餐飲發(fā)展?jié)摿薮螅?/p>

未來不斷增長的商務(wù)人流及交通的通達性不斷加強，福田中心區(qū)人流、商業(yè)均呈現(xiàn)較高增長態(tài)勢；呈現(xiàn)以下消費特點：香蜜湖和中心區(qū)、中心西區(qū)的共融，商務(wù)人群聚集催生主題餐飲街區(qū)和城市購物中心餐飲的興旺借助地鐵的開通以及兩大商務(wù)區(qū)商務(wù)人流的增長，香蜜湖特色餐飲的整體形象呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)中高端商務(wù)消費和白領(lǐng)人群特色化需求并駕齊驅(qū)；緣人們對于特色商家需求強大，尤其是在粵菜之外，民族風味和燒烤、廣東和宵夜排檔文化的很好發(fā)展；區(qū)域消費增強，福田商業(yè)日漸受追捧軌道交通的快捷，使得人們出行的半徑加大，深圳汽車保有量的增長，也催生城市核心商業(yè)圈未來的影響力增強目標客戶群消費特點分析綜合目標客戶群定位，可以看出項目所處輻射的香蜜湖高端住宅區(qū)（競爭項目概況競爭項目概況購物公園$COCOPARK酒吧餐飲娛樂街區(qū)香蜜湖南區(qū)餐飲美食街歡樂海岸本案本案本案中檔、綜合性中檔特色餐飲、大型粵式酒樓、民