廣州泰湖山莊項(xiàng)目商業(yè)投資計(jì)劃書(shū)課件

泰湖山莊項(xiàng)目商業(yè)投資計(jì)劃書(shū)2010.03泰湖山莊項(xiàng)目商業(yè)投資計(jì)劃書(shū)2010.03項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件研究Ⅰ、項(xiàng)目地理區(qū)位Ⅱ、項(xiàng)目交通現(xiàn)狀Ⅲ

、項(xiàng)目配套現(xiàn)狀Ⅳ、項(xiàng)目地塊情況Ⅴ、項(xiàng)目地塊價(jià)值項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件研究Ⅰ、項(xiàng)目地理區(qū)位Ⅱ、項(xiàng)目交通現(xiàn)狀Ⅲ、項(xiàng)目配項(xiàng)目地理

區(qū)位距離各區(qū)距離：距離廣州市中心約35公里；距離花都區(qū)政府約20公里；距離廣州白云機(jī)場(chǎng)約12公里；距離武廣客運(yùn)專線廣州北站20公里。項(xiàng)目位于花都區(qū)東部花東鎮(zhèn)，距廣州市區(qū)約40公里，區(qū)域通達(dá)性較好廣州市區(qū)花都區(qū)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目位于廣州市北部花都區(qū)，地處花都區(qū)東部花東鎮(zhèn)；項(xiàng)目位于山前大道和S118省道之間，東臨花東新區(qū)，南臨省道S118，西至龍山，北靠山前旅游大道。項(xiàng)目地理

區(qū)位距離各區(qū)距離：項(xiàng)目位于花都區(qū)東部花東鎮(zhèn)，距廣州項(xiàng)目交通

現(xiàn)狀項(xiàng)目所在區(qū)域交通便捷，三條快速路從廣州市區(qū)直達(dá)花都，S118省道為項(xiàng)目主要進(jìn)入通道項(xiàng)目所在區(qū)域的主要干道包括三縱：京珠高速、機(jī)場(chǎng)高速和廣清高速，另外是兩橫：橫穿花都區(qū)的山前大道和省道S118；進(jìn)入項(xiàng)目最便捷的交通路線：沿京珠高速北行，在北興出口處下高速，沿省道S118西行約4公里可達(dá)項(xiàng)目地塊。廣清高速機(jī)場(chǎng)高速京珠高速山前大道省道S118項(xiàng)目交通

現(xiàn)狀項(xiàng)目所在區(qū)域交通便捷，三條快速路從廣州市區(qū)直達(dá)項(xiàng)目地塊

情況項(xiàng)目占地1200余畝，地塊內(nèi)部有山體、湖泊等可利用自然資源，地勢(shì)有高差項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)：規(guī)劃用地：518畝；規(guī)劃外700畝為湖面、山坡面積；容積率：0.338建筑面積：別墅：130155㎡商服：31000㎡學(xué)校、幼兒園：20000㎡綠化率：62%。項(xiàng)目地塊

情況項(xiàng)目占地1200余畝，地塊內(nèi)部有山體、湖泊等可南拓北優(yōu)東進(jìn)西聯(lián)花都位于廣州北大門(mén)，南北交通要道，自然、人文資源豐富，是“北優(yōu)”戰(zhàn)略的重要組成城市2000年廣州開(kāi)始實(shí)施《廣州城市發(fā)展總體戰(zhàn)略規(guī)劃》“東進(jìn)、西聯(lián)、南拓、北優(yōu)”的“八字方針”推進(jìn)城市擴(kuò)張式發(fā)展，拉開(kāi)城市布局，建立一主三副區(qū)——主城區(qū)、南沙副城區(qū)、蘿崗副城區(qū)、花都副城區(qū)；新一輪的《2020建設(shè)健康安全、人人享有的新廣州——新一輪廣州城市總體規(guī)劃前期研究報(bào)告》明確廣州應(yīng)該著力對(duì)每個(gè)新區(qū)的生活配套等設(shè)施進(jìn)行完善，進(jìn)入城市空間布局的提升、優(yōu)化期；花都作為“北優(yōu)”重要組成城市，主動(dòng)融入大區(qū)域發(fā)展，逐步完善區(qū)域配套資源，提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目地塊價(jià)值

區(qū)域南拓北優(yōu)東進(jìn)西聯(lián)花都位于廣州北大門(mén)，南北交通要道，自西區(qū)：新華、花山、芙蓉、獅嶺、炭步、赤坭、雅瑤東區(qū)：花東、花僑、北興花東鎮(zhèn)位于花都區(qū)東部，西連花山鎮(zhèn)，東、北與從化市接壤，南臨白云區(qū)。轄區(qū)面積208.44平方公里，常住總?cè)丝?1.6萬(wàn)多人，是全區(qū)行政區(qū)域最大的鎮(zhèn)?；ǘ紖^(qū)規(guī)劃為：北山南城、一港二區(qū)、西主東輔，主城區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“二核心三廊道八組團(tuán)”，輔城區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“一核心二廊道四組團(tuán)”北山花山獅嶺芙蓉新華赤坭雅瑤炭步花東花僑北興航空港南城項(xiàng)目地塊價(jià)值

規(guī)劃西區(qū)：新華、花山、芙蓉、獅嶺、炭步、赤坭、雅瑤花都區(qū)規(guī)劃為：

花都道路系統(tǒng)布局：以廣州為中心、機(jī)場(chǎng)為紐帶的“六縱四橫”扇形網(wǎng)狀城市高、快速路網(wǎng)絡(luò)。六縱：廣清高速公路、機(jī)場(chǎng)高速公路北延線——街北高速公路、京珠高速公路、紅棉快速路、106國(guó)道新線、機(jī)場(chǎng)東側(cè)快速路。

四橫：珠三環(huán)高速路、中部快速路、西部快速路——白云六線、鏡湖大道、廣州二環(huán)高速公路。花都區(qū)交通規(guī)劃：“六縱四橫”，扇型網(wǎng)狀高速、快速路，花都與廣州的聯(lián)系更為緊密、便捷項(xiàng)目地塊價(jià)值

交通本項(xiàng)目花都道路系統(tǒng)布局：以廣州為中心、機(jī)場(chǎng)為紐帶的“六縱規(guī)劃中的14號(hào)線從廣州火車(chē)站至從化良口，途徑鐘落潭站距離項(xiàng)目地塊約10公里，帶來(lái)軌道規(guī)劃利好項(xiàng)目地塊價(jià)值

交通“從化線”已被市發(fā)改委納入到廣州市2015年前軌道交通線網(wǎng)建設(shè)的安排范圍，即2011年至2015年開(kāi)工建設(shè)的6條線路之一。

據(jù)初步設(shè)想，廣從輕軌的主線是從廣州火車(chē)站至白云區(qū)嘉禾，經(jīng)嘉禾到鐘落潭，然后通往從化市街口，最后延伸至良口新溫泉度假區(qū)，全長(zhǎng)92.6公里。首期建設(shè)嘉禾至街口段，計(jì)劃在2011年動(dòng)工，2015年建成。本項(xiàng)目從化線（軌道14號(hào)線）規(guī)劃中的14號(hào)線從廣州火車(chē)站至從化良口，途徑鐘落潭站距離項(xiàng)目花都產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：整合集聚，淡化行政區(qū)劃，以空港及周邊控制區(qū)作為分隔，形成七個(gè)發(fā)展區(qū)。形成七種產(chǎn)業(yè)格局，其中汽車(chē)、珠寶、皮具、空港為四大支柱產(chǎn)業(yè).汽車(chē)配套產(chǎn)業(yè)旅游服務(wù)業(yè)及房地產(chǎn)加工工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)物流旅游生態(tài)科技、農(nóng)業(yè)等皮具珠寶首飾汽車(chē)產(chǎn)業(yè)北興花東機(jī)場(chǎng)新華雅瑤梯面獅嶺赤坭炭步花橋12345671234567赤坭協(xié)調(diào)發(fā)展區(qū)獅嶺-芙蓉調(diào)整完善區(qū)北部山林生態(tài)發(fā)展區(qū)東部調(diào)整完善區(qū)機(jī)場(chǎng)控制區(qū)新華中心城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)炭步協(xié)調(diào)發(fā)展區(qū)花都以空港、汽車(chē)、珠寶、皮具產(chǎn)業(yè)為核心，產(chǎn)業(yè)呈七大區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目地塊價(jià)值

產(chǎn)業(yè)花都產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：整合集聚，淡化行政區(qū)劃，以空港及周邊控制區(qū)廣州新國(guó)際機(jī)場(chǎng)是國(guó)家重點(diǎn)工程項(xiàng)目，建成后為目前亞洲最大的國(guó)際機(jī)場(chǎng)之一,也是我國(guó)三大門(mén)戶機(jī)場(chǎng)之一。第一期項(xiàng)目投資近200億元人民幣，位于廣州中心城以北的白云區(qū)與花都區(qū)交界處，距市區(qū)25公里。廣州的北部將發(fā)展成為未來(lái)的航空港以及商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)區(qū)，極大地優(yōu)化了廣州的城市功能，實(shí)現(xiàn)廣州城市發(fā)展“北優(yōu)”的規(guī)劃目標(biāo)，很大程度上促進(jìn)廣州人的北向置業(yè)。廣州國(guó)際新機(jī)場(chǎng)——國(guó)際級(jí)的客運(yùn)貨運(yùn)吞吐量極大促進(jìn)花都經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目地塊價(jià)值

產(chǎn)業(yè)廣州新國(guó)際機(jī)場(chǎng)是國(guó)家重點(diǎn)工程項(xiàng)目，建成后為目前亞洲最大的國(guó)際花都汽車(chē)城一期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和招商工作已經(jīng)完成，基地內(nèi)落戶企業(yè)包括東風(fēng)日產(chǎn)乘用車(chē)公司、優(yōu)尼沖壓和東升機(jī)械，投資額3000萬(wàn)美元以上企業(yè)和“世界500強(qiáng)企業(yè)”各有10家。預(yù)計(jì)到2010年，花都汽車(chē)及零部件工業(yè)的產(chǎn)值可超過(guò)1000億元。廣州目前三大汽車(chē)制造基地之一，廣東唯一省級(jí)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)基地，中國(guó)汽車(chē)整車(chē)及其零部件配套最齊全的工業(yè)生產(chǎn)基地?；ǘ计?chē)城快速起步，定位高端，將成為“北優(yōu)”重要產(chǎn)業(yè)之一項(xiàng)目地塊價(jià)值

產(chǎn)業(yè)花都汽車(chē)城一期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和招商工作已經(jīng)完成，基地內(nèi)落戶企業(yè)中國(guó)花都（國(guó)際）金銀珠寶城總占地186.67公頃，是一個(gè)綜合性的、具有產(chǎn)業(yè)鏈條性能的珠寶大型專業(yè)生產(chǎn)基地。目前建成投產(chǎn)項(xiàng)目22個(gè)，城內(nèi)員工8000多人，有60多家國(guó)內(nèi)外著名珠寶企業(yè)進(jìn)駐，包括國(guó)際著名的時(shí)代珠寶、石頭記、東方珠寶等企業(yè)。花都首飾加工基地金銀珠寶城還將傾力打造一座全國(guó)規(guī)模最大、種類全面的金銀珠寶批發(fā)交易中心，該中心投資總額20億元，建筑面積60萬(wàn)平方米?！爸袊?guó)花都（國(guó)際）金銀珠寶城”，珠寶加工為主，致力打造全國(guó)最大交易中心項(xiàng)目地塊價(jià)值

產(chǎn)業(yè)中國(guó)花都（國(guó)際）金銀珠寶城總占地186.67公頃，是一個(gè)綜合皮革皮具產(chǎn)業(yè)是花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)享譽(yù)國(guó)內(nèi)外的一張“名片”，是廣州市花都區(qū)的四大支柱產(chǎn)業(yè)之一。目前，全鎮(zhèn)有皮革皮具生產(chǎn)企業(yè)和商家5000多家，其中，有華尼、斐高等上規(guī)模皮具生產(chǎn)企業(yè)77家，從業(yè)人員近10萬(wàn)人；年產(chǎn)皮具4億件，年產(chǎn)值超過(guò)80億元。皮具產(chǎn)業(yè)中心——獅嶺，以小型企業(yè)為主，民間財(cái)富積累雄厚,潛在消費(fèi)力強(qiáng)勁項(xiàng)目地塊價(jià)值

產(chǎn)業(yè)皮革皮具產(chǎn)業(yè)是花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)享譽(yù)國(guó)內(nèi)外的一張“名片”，是廣州市

皮具產(chǎn)業(yè)

汽車(chē)/珠寶產(chǎn)業(yè)

空港城項(xiàng)目位于東部輔城區(qū)花東鎮(zhèn)，依托空港城發(fā)展陸路物流業(yè)和工業(yè)，共享城市外拓的發(fā)展契機(jī)空港作為交通運(yùn)輸最重要的樞紐，對(duì)于城市和區(qū)域的發(fā)展具有重要意義，它不僅承載著客運(yùn)、物流的重大使命，還能形成龐大的產(chǎn)業(yè)鏈輻射周邊地區(qū)，為當(dāng)?shù)貛?lái)巨大的經(jīng)濟(jì)影響?；ǘ紪|部依托空港經(jīng)濟(jì)，未來(lái)陸路物流業(yè)和工業(yè)將會(huì)逐步發(fā)展壯大；花東鎮(zhèn)現(xiàn)有企業(yè)402家，工業(yè)產(chǎn)品主要有水泥、機(jī)械、陶瓷、摩托車(chē)配件、服裝、五金、家具等；農(nóng)業(yè)有水稻、蔬菜、荔枝、龍眼、楊桃、蓮藕等品種。本項(xiàng)目項(xiàng)目地塊價(jià)值

產(chǎn)業(yè)皮具產(chǎn)業(yè)汽車(chē)/珠寶產(chǎn)業(yè)空港城項(xiàng)目位于東部輔城區(qū)花東鎮(zhèn)，本項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判結(jié)論作為現(xiàn)狀條件有限、遠(yuǎn)景規(guī)劃利好的項(xiàng)目我們?nèi)绾未_定自己的市場(chǎng)位置？花都區(qū)東部，交通便利，未來(lái)軌道交通規(guī)劃利好航空城，發(fā)展物流工業(yè)等新型空港經(jīng)濟(jì)；向外輻射能力逐步增強(qiáng)項(xiàng)目地塊

價(jià)值本項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判結(jié)論作為現(xiàn)狀條件有限、遠(yuǎn)景規(guī)劃利好的項(xiàng)目花都區(qū)項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)環(huán)境研究Ⅰ、廣州別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀與趨勢(shì)Ⅱ、廣州土地市場(chǎng)研究Ⅲ

、花都別墅市場(chǎng)研究Ⅳ、花都別墅客戶研究項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)環(huán)境研究Ⅰ、廣州別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀與趨勢(shì)Ⅱ、廣州土地市北二環(huán)東二環(huán)城市/近郊別墅城區(qū)、白云南、番禺北、蘿崗西，城市/交通資源優(yōu)勢(shì)遠(yuǎn)郊別墅增城、花都、從化、南沙、白云北、番禺南、蘿崗東，景觀資源/大盤(pán)優(yōu)勢(shì)南沙花都從化增城白云北番禺南

根據(jù)別墅價(jià)值和到城區(qū)（包括天河、越秀）的交通時(shí)間在30分鐘車(chē)程內(nèi)，沿廣州二環(huán)可以將廣州區(qū)域的別墅別墅市場(chǎng)劃分為城市/近郊別墅和遠(yuǎn)郊別墅。

城市/近郊別墅

區(qū)域主要包括：城區(qū)、白云南、番禺北、蘿崗西；

區(qū)域特點(diǎn)：交通方便，城市配套相對(duì)齊全

代表項(xiàng)目：新光城市花園、招商金山谷

遠(yuǎn)郊別墅

區(qū)域主要包括：增城、花都、從化、南沙、白云北、番禺南、蘿崗東；

區(qū)域特點(diǎn)：有景觀資源或大盤(pán)優(yōu)勢(shì)，居住自然環(huán)境較好

代表項(xiàng)目：金地荔湖城、碧桂園鳳凰城別墅競(jìng)爭(zhēng)格局：呈以城區(qū)為核心，外圍價(jià)值遞減的狀況，可劃分為城市別墅和遠(yuǎn)郊別墅廣州別墅市場(chǎng)研究Ⅰ北二環(huán)東二環(huán)城市/近郊別墅遠(yuǎn)郊別墅南沙花都從化增城白云北番禺新光城市花園金山谷國(guó)際社區(qū)中海金沙熙岸中糧萬(wàn)科金域藍(lán)灣恒大御景半島頤和高爾夫帝景山莊萬(wàn)科城保利林語(yǔ)山莊保利香雪山城市別墅分布：集中分布在城市及邊緣的白云、蘿崗和番禺區(qū)，其中科學(xué)城和金沙洲成為置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域廣州別墅市場(chǎng)研究Ⅰ新光城市花園金山谷國(guó)際社區(qū)中海金沙熙岸中糧萬(wàn)科金域藍(lán)灣恒大御2009年上半年重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)“競(jìng)價(jià)”表現(xiàn)從“搶地”情況來(lái)看，一線城市“搶地”明顯火爆，這表明：1.一線城市土地資源有限，“物以稀為珍”；2.一線城市土地倍受有實(shí)力開(kāi)發(fā)商的青睞。2009年上半年重點(diǎn)城市土地成交溢價(jià)情況

溢價(jià)較高的地塊均集中在4、5、6月份成交，同時(shí)一線城市土地普遍溢價(jià)較高，而二三線城市土地溢價(jià)僅個(gè)別居高，普遍均以底價(jià)成交。土地市場(chǎng)：2009年上半年“搶地”熱潮再現(xiàn)，廣州土地成交最高溢價(jià)154%土地市場(chǎng)研究Ⅱ2009年上半年重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)“競(jìng)價(jià)”表現(xiàn)2009《08-09年廣州商住土地市場(chǎng)供應(yīng)情況》土地市場(chǎng)：中心6區(qū)除天河外基無(wú)土地供應(yīng)，近2年主要土地供應(yīng)集中在花都、南沙兩地。

廣州08年商住土地出讓建筑面積為2169193平方米，土地樓面成交均價(jià)3564元/㎡。

在出讓土地區(qū)域中天河（31%）、花都（28%）南沙（23%）排名前三，但需要注意的是天河僅出讓了3塊地塊，其中2塊為商業(yè)辦公用地，另一塊為恒大在08年1月拍出的41億地王，目前據(jù)聞已退地。土地市場(chǎng)研究Ⅱ《08-09年廣州商住土地市場(chǎng)供應(yīng)情況》土地市場(chǎng)：廣州0汽車(chē)城區(qū)政府新機(jī)場(chǎng)山前大道美林湖假日半島山清水秀桃花源銀業(yè)寶島玖瓏湖天湖峰境花都別墅市場(chǎng)研究Ⅲ花都別墅在售項(xiàng)目主要集中在山前大道沿線，市區(qū)僅有保利城、天馬河公館有少量別墅。本項(xiàng)目保利城南航碧花園芙蓉綠茵豪苑頤和山莊勤天一品樹(shù)苑本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要為花都山前大道的“天湖峰境”和“玖瓏湖”。天馬河公館汽車(chē)城區(qū)政府新機(jī)場(chǎng)山前大道美林湖假日半島山清水秀桃花源銀業(yè)寶獨(dú)棟玖瓏湖

桃花源銀業(yè)堡島天湖峰境美林湖社區(qū)假日半島

300萬(wàn)元600萬(wàn)元900萬(wàn)元1200萬(wàn)元總價(jià)區(qū)間在600-1000萬(wàn)元1500萬(wàn)元1800萬(wàn)元2100萬(wàn)元2300萬(wàn)元2600萬(wàn)元3000萬(wàn)元樓盤(pán)名稱別墅類型產(chǎn)品面積總價(jià)(萬(wàn)元)玖瓏湖獨(dú)棟雙拼350-8751000-3000600-1200桃花源獨(dú)棟雙拼453-698600-1000450-600銀業(yè)堡島獨(dú)棟雙拼疊加512-1212600-1500400-700天湖峰境獨(dú)棟548600-900美林湖社區(qū)獨(dú)棟雙拼聯(lián)排300-380300-1000150-300假日半島獨(dú)棟聯(lián)排167-320200-120090-180別墅總價(jià)區(qū)間:獨(dú)棟主力總價(jià)區(qū)間為600-1000萬(wàn)元，聯(lián)排、雙拼主力總價(jià)區(qū)間為200-500萬(wàn)花都別墅市場(chǎng)研究Ⅲ聯(lián)排、雙拼200萬(wàn)元100萬(wàn)元獨(dú)棟玖瓏湖桃花源銀業(yè)堡島天湖峰境美林湖社區(qū)假日半島300個(gè)案分析—玖瓏湖

基本情況：廣州北大型高爾夫度假低密社區(qū)，本期“悅源”組團(tuán)以獨(dú)立別墅為主，產(chǎn)品面積區(qū)間350-875平方米

銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)項(xiàng)目?jī)?nèi)容產(chǎn)品類型獨(dú)棟、雙拼占地面積約120萬(wàn)平方米建筑面積約80萬(wàn)平方米容積率約0.67地址花都區(qū)九龍湖森林公園開(kāi)發(fā)商香港新鴻基地產(chǎn)

新鴻基地產(chǎn)04年拿地，開(kāi)發(fā)歷時(shí)5年，09年初次亮相，一躍成為廣州業(yè)內(nèi)豪宅標(biāo)桿項(xiàng)目。玖瓏湖現(xiàn)推30多套獨(dú)棟別墅，雙拼別墅已售磬，產(chǎn)品面積在350-875平方米之間，均價(jià)20000元/平方米；截止于2010年春節(jié)，房?jī)r(jià)攀升至25000-30000元/平方米。多數(shù)都是南北坐向，注入創(chuàng)新的引景入室設(shè)計(jì)概念，透過(guò)廳房前后的大幅景觀玻璃窗，將高爾夫球場(chǎng)景致引入室內(nèi)。劣勢(shì)：密度過(guò)大，球場(chǎng)內(nèi)每周需施1-2次農(nóng)藥，會(huì)將空氣質(zhì)量破壞。悅源組團(tuán)高爾夫球場(chǎng)高爾夫球場(chǎng)

200多套獨(dú)立和雙拼，面積區(qū)間350-875平方米，均價(jià)25000元/平方米-30000元/平方米。案例個(gè)案分析—玖瓏湖

基本情況：廣州北大型高爾夫度假低密社區(qū)，本個(gè)案分析—玖瓏湖

建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，直線條感強(qiáng)，通過(guò)大幅玻璃幕墻、鋼材的增加立面現(xiàn)代氣息，同時(shí)觀景面更寬?，F(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格建筑立面借鑒點(diǎn)：現(xiàn)代風(fēng)格的打造可以在材質(zhì)的結(jié)合上增強(qiáng)建筑立面的品質(zhì)感，考慮到觀景面，大幅玻璃幕墻和鋼材的搭配是很好的選擇。個(gè)案分析—玖瓏湖

建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，直線條感強(qiáng)，通過(guò)大個(gè)案分析—玖瓏湖

戶型分析：面積區(qū)間350-875平方米，戶型方正，大開(kāi)間，大幅玻璃門(mén)窗元素；但雙臥室在地下一層。（地下室不算面積）A戶型，面積466㎡借鑒點(diǎn)：戶型設(shè)計(jì)可以結(jié)合地形，增加負(fù)一層使用的舒適度；在景觀資源較優(yōu)的區(qū)域可以采用大開(kāi)間、高采光的戶型設(shè)計(jì)，“引景入室”。個(gè)案分析—玖瓏湖

戶型分析：面積區(qū)間350-875平方米，戶競(jìng)爭(zhēng)分析—玖瓏湖玖瓏湖『客觀性』被動(dòng)式『主觀性』產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者）（品牌）（社會(huì)資源）（自然資源）主動(dòng)式玖瓏湖的核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣

主要賣(mài)點(diǎn)國(guó)家AA級(jí)大型山水生態(tài)度假區(qū)，周?chē)?萬(wàn)畝森林公園環(huán)抱；4500畝湖泊天然的大氧吧；大師手筆，結(jié)合景觀的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，“引景入室”；世界級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫球會(huì)，A區(qū)三面被高爾夫球場(chǎng)環(huán)繞；國(guó)際知名的耀華國(guó)際學(xué)校；香港頂級(jí)的物業(yè)管家服務(wù)—啟盛物業(yè)；

廣告語(yǔ)大師筆觸，演繹現(xiàn)代東方建筑神髓；傳奇相遇，非偶然所成；歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情“公主酒店”+香港名校+九龍湖高爾夫，頂級(jí)配套先行，樣板房未開(kāi)就熱銷(xiāo)110套。競(jìng)爭(zhēng)分析—玖瓏湖玖瓏湖『客觀性』被動(dòng)式『主觀性』產(chǎn)品服務(wù)人文歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情“公主酒店”九龍湖高爾夫別墅大門(mén)歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情“公主酒店”九龍湖高爾夫別墅大門(mén)個(gè)案分析—天湖峰境

基本情況：坐落于九龍湖自然風(fēng)景保護(hù)區(qū)內(nèi)

，09年后主推洋房產(chǎn)品，仍有少量別墅未售。項(xiàng)目?jī)?nèi)容產(chǎn)品類型獨(dú)棟,雙拼別墅占地面積500000平方米建筑面積452650平方米容積率0.43地址花都區(qū)北興山前大道東段北側(cè)開(kāi)發(fā)商廣州市中天盈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

天湖峰境界現(xiàn)售的有十幾套獨(dú)棟別墅，環(huán)湖而建，主力戶型為523m2和548m2，523平方米的戶型附送649平方米的花園；548平方米的戶型附送353平方米的花園。均價(jià)為18000元/平方米.雙拼別墅均價(jià)為8000-11000元/平方米.高層均價(jià)為6500元/平方米（初裝修）。一線臨湖獨(dú)棟別墅,均價(jià)約為15000-20000元/平方米案例

銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)個(gè)案分析—天湖峰境

基本情況：坐落于九龍湖自然風(fēng)景保護(hù)區(qū)內(nèi)個(gè)案分析—天湖峰境

建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格；二期環(huán)繞超大面積自然水體，景觀價(jià)值突顯，足不出戶即享湖光山色借鑒點(diǎn)：融合了中國(guó)傳統(tǒng)居住的前庭、后院、中庭的布局，同時(shí)還具有層高3米的多功能陽(yáng)光地下室

,采用人車(chē)分流通道.西班牙風(fēng)格建筑立面?zhèn)€案分析—天湖峰境

建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格；二期環(huán)繞超大面?zhèn)€案分析—天湖峰境

戶型分析：室內(nèi)布局精妙，方寸空間均用得其所，每戶獨(dú)立的雙車(chē)位，個(gè)性化需求天湖峰境

B-a2型，面積303.63㎡借鑒點(diǎn)：3米的多功能陽(yáng)光地下室

，首層設(shè)置長(zhǎng)輩房，合理照顧長(zhǎng)者的需求。個(gè)案分析—天湖峰境

戶型分析：室內(nèi)布局精妙，方寸空間均用得競(jìng)爭(zhēng)分析—天湖峰境天湖峰景

『客觀性』被動(dòng)式『主觀性產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者）（品牌）（社會(huì)資源）（自然資源）主動(dòng)式天湖峰境的核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣

主要賣(mài)點(diǎn)項(xiàng)目定位為廣州最具價(jià)值的頂級(jí)國(guó)際山水別墅社區(qū),力創(chuàng)南中國(guó)山水第一墅；坐擁國(guó)家AA級(jí)風(fēng)景旅游度假區(qū)九龍湖，是廣州少有的超低密度別墅住區(qū)

；配套:天湖會(huì)、峰境會(huì)雙會(huì)所配套、藝術(shù)公園、雕塑公園、山頂公園、濕地公園、運(yùn)動(dòng)公園，五大主題公園。區(qū)內(nèi)配套高爾夫會(huì)所。喜來(lái)登酒店。得天獨(dú)厚自然水庫(kù)。公立小學(xué)、國(guó)際雙語(yǔ)小學(xué)、耀華國(guó)際學(xué)校。宏城超市、7-11便利店。中國(guó)銀行由于項(xiàng)目有部分洋房，是山前大道沿線上配套最齊全的居住社區(qū)，07年開(kāi)售時(shí)宏城超市、7-11相繼已落成，另配有喜來(lái)登酒店、公立學(xué)校等。競(jìng)爭(zhēng)分析—天湖峰境天湖峰景『客觀性』被動(dòng)式『主觀性產(chǎn)品服務(wù)天湖峰境效果圖天湖峰境實(shí)景圖天湖峰境效果圖天湖峰境實(shí)景圖個(gè)案分析—桃花源

基本情況：上海綠城07年收購(gòu)的某爛尾盤(pán)項(xiàng)目，09年初開(kāi)放至今一直采取“上門(mén)預(yù)約制”，神秘感十足，但銷(xiāo)售速度緩慢。

銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)項(xiàng)目?jī)?nèi)容產(chǎn)品類型雙拼，獨(dú)棟占地面積410000平方米建筑面積130000平方米容積率0.3地址花都區(qū)山前旅游大道芙蓉度假區(qū)西入口直行400米開(kāi)發(fā)商綠城地產(chǎn)集團(tuán)一期二期桃花源現(xiàn)推水云居、筱竹園組團(tuán)，一期貨量共有166套，首推24套，戶型面積453-698平方米。

均價(jià)15000元/平方米。弊端是位置較為偏僻。整個(gè)樓盤(pán)以意大利、西班牙為建筑風(fēng)格，綠化率達(dá)到80%。

交樓時(shí)間2010年．案例個(gè)案分析—桃花源

基本情況：上海綠城07年收購(gòu)的某爛尾盤(pán)項(xiàng)目典型案例—桃花源

建筑風(fēng)格：借鑒了歐洲的經(jīng)典別墅，汲取了英，法，意，西班牙等國(guó)的建筑風(fēng)格．外立面穩(wěn)重，大氣．歐式風(fēng)格建筑立面借鑒點(diǎn)：歐式風(fēng)格本地客戶接受度高，暖色調(diào)外墻感官上相對(duì)舒服，石材、木材的運(yùn)用可以增加建筑的品質(zhì)感。典型案例—桃花源

建筑風(fēng)格：借鑒了歐洲的經(jīng)典別墅，汲取了英，綠城桃花源實(shí)景圖綠城桃花源實(shí)景圖典型案例—桃花源

室內(nèi)風(fēng)格：“動(dòng)”區(qū)安排在首層，并以門(mén)廳，畫(huà)廊等進(jìn)行空間過(guò)；而主臥室則按照中國(guó)的傳統(tǒng)習(xí)慣，被安排在了樓上的“靜”區(qū)，具有良好的景觀和私密性．‘動(dòng)靜’分開(kāi)的室內(nèi)設(shè)計(jì)典型案例—桃花源

室內(nèi)風(fēng)格：“動(dòng)”區(qū)安排在首層，并以門(mén)廳，畫(huà)周邊其他別墅盤(pán)實(shí)景假日半島保利城美林湖凱旋門(mén)周邊其他別墅盤(pán)實(shí)景假日半島保利城美林湖凱旋門(mén)周邊其他別墅盤(pán)實(shí)景南華時(shí)代城銀業(yè)堡城天馬河公館元邦山青水秀周邊其他別墅盤(pán)實(shí)景南華時(shí)代城銀業(yè)堡城天馬河公館元邦山青水秀項(xiàng)目發(fā)展初判Ⅰ、項(xiàng)目市場(chǎng)定位Ⅱ、項(xiàng)目配套建議Ⅲ

、目標(biāo)客戶初判項(xiàng)目發(fā)展初判Ⅰ、項(xiàng)目市場(chǎng)定位Ⅱ、項(xiàng)目配套建議Ⅲ、目標(biāo)客戶初

城市之外，生態(tài)之中

情景獨(dú)棟，尊貴獨(dú)享引領(lǐng)性的生活理念創(chuàng)造性的與自然融合人文化的休閑度假體驗(yàn)與自然融合的大尺度公共空間悠閑享受的純獨(dú)棟生態(tài)住區(qū)自成一體的全方位人文關(guān)懷

從房子里看出去的空間

休閑生態(tài)的公共空間

特色的生活配套設(shè)施

人性化的關(guān)懷服務(wù)項(xiàng)目定位純獨(dú)棟情景化資源別墅社區(qū)城市之外，生態(tài)之中引領(lǐng)性的生活理念創(chuàng)造性的與自然融合人文化項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)Advantages特性Features價(jià)值Benefit山地公園、生態(tài)湖泊低密度、大社區(qū)生態(tài)、尊貴、大配套生態(tài)住區(qū)、配套完善純獨(dú)棟情景化別墅純獨(dú)棟情景化資源別墅社區(qū)項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)特性價(jià)值山地公園、生態(tài)湖泊生態(tài)住區(qū)、配套完善純獨(dú)規(guī)劃道路是社區(qū)對(duì)外形象展示的第一個(gè)窗口，也是使項(xiàng)目呈現(xiàn)出社區(qū)感，社區(qū)的統(tǒng)一性和整體性的重要部分；通過(guò)對(duì)規(guī)劃道路良好的景觀設(shè)計(jì)及城市界面設(shè)計(jì)，很好建立項(xiàng)目的第一層形象，啟動(dòng)階段看能否通過(guò)與政府合作，改善北興至項(xiàng)目地塊以及延伸至機(jī)場(chǎng)高速的道路綠化。華僑城的道路展示，對(duì)于華僑城的形象起到重要的作用配套建議道路是展示社區(qū)感、整體性的重要部分，道路設(shè)計(jì)應(yīng)體出良好的城市界面及景觀形象規(guī)劃道路是社區(qū)對(duì)外形象展示的第一個(gè)窗口，也是使項(xiàng)目呈現(xiàn)出社區(qū)配套建議打造特色餐飲配套——四季景觀餐飲中心，使它成為區(qū)域內(nèi)的主要消費(fèi)地之一配套建議打造特色餐飲配套——四季景觀餐飲中心，使它成為區(qū)域內(nèi)沿小區(qū)臨街面設(shè)置底商，滿足小區(qū)業(yè)主日常生活需求；同時(shí)可輻射區(qū)域內(nèi)的居民，以便更好地持續(xù)經(jīng)營(yíng)。銀行藥店干洗店便利店配套建議沿街做一些小型社區(qū)超市、娛樂(lè)休閑等配套，解決業(yè)主入住的后顧之憂沿小區(qū)臨街面設(shè)置底商，滿足小區(qū)業(yè)主日常生活需求；銀行藥店干洗配套建議社區(qū)內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)和游泳池等健身設(shè)備展示到位，讓客戶感受未來(lái)在此生活場(chǎng)景網(wǎng)球場(chǎng)籃球場(chǎng)游泳池康體中心社區(qū)內(nèi)部展示網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、游泳池、康體中心等健身設(shè)施，讓客戶對(duì)未來(lái)在此居住的生活有好的展望。配套建議社區(qū)內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)和游泳池等健身設(shè)備展示到位，讓客新廣州人定義：

新廣州人，顧名思義，他們既與傳統(tǒng)的廣州人在思想觀念、消費(fèi)習(xí)慣、生活喜好等方面有所不同，但同時(shí)也繼承了廣州固有的、傳統(tǒng)的地域生活特色。他們可以是廣州本土人，也可以是廣州生活的非本土人。新廣州人，是代表精神生活、物質(zhì)生活層次高度提升的一群人，他們的工作、生活圍繞著廣州這個(gè)大環(huán)境而展開(kāi)，而思想層面及物質(zhì)享受層面上，已經(jīng)更多、更廣泛的與國(guó)際社會(huì)接軌，與現(xiàn)代的、科學(xué)的、時(shí)尚的生活方式同步。目標(biāo)客戶描?、笮聫V州人定義：新廣州人，顧名思義，他們既與傳統(tǒng)的廣州人在思新廣州人定義從地域上來(lái)講，他們是廣州本土原居民非廣州本土原居民，但在中國(guó)戶籍制度的標(biāo)準(zhǔn)下已成為、或即將成為廣州人的群體從思想形態(tài)方面來(lái)講，他們是容易接受新生事物、現(xiàn)代觀念的廣州本土中青年一代融合了廣州傳統(tǒng)文化及現(xiàn)代生活理念，樂(lè)于追求、接受生活質(zhì)素提升的、充滿生活情趣的現(xiàn)代新移民。落實(shí)到本項(xiàng)目，可把以下人群稱之為—新廣州人廣州傳統(tǒng)城區(qū)周邊地域（包括白云區(qū)、天河區(qū)等地）的原居民廣州傳統(tǒng)城區(qū)周邊地域（包括白云、天河區(qū)等地）工作、生活并努力逐步融入本土生活的外來(lái)人員在廣州市北部區(qū)域工作、有良好教育及工作的廣州年輕一代（包括廣州傳統(tǒng)本土居民及新移民家庭的后代）目標(biāo)客戶描?、笮聫V州人定義從地域上來(lái)講，他們是廣州本土原居民從思想形態(tài)方目標(biāo)客戶定義：

白云區(qū)/天河區(qū)/花都中高層次的消費(fèi)群界定原則項(xiàng)目區(qū)域：鎖定項(xiàng)目周邊緊鄰區(qū)域：白云區(qū)、天河區(qū)和花都本地。2/8法則：少數(shù)客戶屬于意見(jiàn)領(lǐng)袖，會(huì)引領(lǐng)主流消費(fèi)方向，成為項(xiàng)目消費(fèi)的風(fēng)向標(biāo)眼光比現(xiàn)實(shí)高點(diǎn)：重點(diǎn)鎖定白云區(qū)中高層消費(fèi)群。因?yàn)榛ǘ寄繕?biāo)消費(fèi)群（私人老板、公務(wù)員）與白云區(qū)客戶相比較，無(wú)論環(huán)境背景、工作生活形態(tài)、還是意識(shí)形態(tài)已較接近，而且對(duì)項(xiàng)目的接受度高于白云區(qū)客戶，即如果在推廣過(guò)程中能成功打動(dòng)白云區(qū)客戶，花都客戶也已在囊中目標(biāo)客戶定義Ⅲ目標(biāo)客戶定義：界定原則項(xiàng)目區(qū)域：鎖定項(xiàng)目周邊緊鄰區(qū)域：白云區(qū)張先生40歲（高級(jí)技術(shù)人員）

我們要找一群什么樣的人：

張先生的職業(yè)生涯可謂一帆風(fēng)順。在美國(guó)西北大學(xué)留學(xué)歸國(guó)之后，他就進(jìn)入了這家世界500強(qiáng)之一的知名企業(yè)。從研究員到項(xiàng)目經(jīng)理，再到研發(fā)主管，張先生一直以積極、樂(lè)觀與平和的心態(tài)對(duì)待一切。張先生的生活簡(jiǎn)單但又不平凡。每天，張先生穿著工作服往返于各個(gè)研發(fā)部門(mén)之間，聽(tīng)取匯報(bào)、指導(dǎo)工作，有時(shí)更要親自帶頭進(jìn)行科研攻關(guān)。坐在圖紙前點(diǎn)上一支煙，可能一坐就是一個(gè)通宵。也許正是某個(gè)一瞬間的想法，就改變了普通大眾的生活。主管技術(shù)開(kāi)發(fā)工作，張先生思想上卻深受老子的影響，喜歡自然、質(zhì)樸、靜態(tài)的生活。張先生的家里收藏了許多民間工藝品，簡(jiǎn)單、純粹卻充滿時(shí)光的語(yǔ)匯。其中有很多都是在國(guó)外考察的時(shí)買(mǎi)回來(lái)的。地板、窗欞、屏風(fēng)，張先生的家是典型的東方韻味。沒(méi)事的時(shí)候，張先生會(huì)在自家的庭院里靜靜的坐著，什么都想也什么都不想，任思想盡情隨波逐流。工作雖然辛苦，很耗費(fèi)精力，但張先生的閑暇生活卻豐富多彩?！霸趪?guó)外住了幾年，對(duì)生活和居住的理解改變了?！睆埾壬χf(shuō)。張先生喜歡打高爾夫球，閑暇的時(shí)候總會(huì)約上幾位好友，大家開(kāi)車(chē)出去切磋切磋。每年的年假，他都會(huì)帶上妻子到國(guó)外旅游。巴厘島潤(rùn)澤風(fēng)情，夏威夷海風(fēng)，瑞士琉森湖畔還有阿爾卑斯山的森林鳥(niǎo)語(yǔ)，都是張先生最喜歡的?！霸诔鞘写艟昧?，總想回到純粹的自然里面去?！睆埾壬鷰啄昵霸谔旌淤I(mǎi)了一棟別墅。“太遠(yuǎn)，交通真的不方便。而且，生態(tài)環(huán)境不是很好?！边@已經(jīng)是張先生第三次置業(yè)了?！拔磥?lái)幾年？嗯，還會(huì)考慮再次置業(yè)的。這一次希望交通能夠更方便一點(diǎn)，自然生態(tài)環(huán)境最重要！”用張先生自己的話來(lái)說(shuō)就是，生活如果可以簡(jiǎn)單，為什么不呢？張生：開(kāi)發(fā)區(qū)一家知名外資企業(yè)擔(dān)任研發(fā)中心首席技術(shù)主管，負(fù)責(zé)該企業(yè)在中國(guó)的產(chǎn)品研發(fā)工作。目標(biāo)客戶描?、髲埾壬?0歲（高級(jí)技術(shù)人員）我們要找一群什么樣的人：目標(biāo)客戶描述－走進(jìn)他們

概括提煉工作積極/心態(tài)放松務(wù)實(shí)/平和生活簡(jiǎn)單，兩點(diǎn)一線/意義挺大，影響不小簡(jiǎn)單/不平凡國(guó)際背景，視野開(kāi)闊/根在中國(guó)，道家思想國(guó)際/本土大工業(yè)機(jī)械生產(chǎn)/東方工藝品收藏現(xiàn)代/東方；科技/人文人事關(guān)系復(fù)雜/簡(jiǎn)單自己的圈子→愛(ài)好、情趣；身份的象征工作辛勞/向往娛樂(lè)休閑健康的生活方式→身心的放松★居住追求自然的環(huán)境健康的居住→身心的放松微觀認(rèn)識(shí)（顯微鏡）張先生40歲（高級(jí)技術(shù)人員）

目標(biāo)客戶描?、竽繕?biāo)客戶描述－走進(jìn)他們

概括提煉工作積極/心態(tài)放松務(wù)實(shí)整體認(rèn)識(shí)（望遠(yuǎn)鏡）基礎(chǔ)形態(tài)年齡結(jié)構(gòu)：一群60—70年代出生的中青年，以30-45歲中青年為主，呈年輕化趨勢(shì)職業(yè)構(gòu)成：腦力勞動(dòng)者，擁有一定的職業(yè)權(quán)利，處于事業(yè)的上升階段；以企業(yè)中高級(jí)管理、技術(shù)人員為主→延展到政府公務(wù)員﹑高知群體﹑文化產(chǎn)業(yè)者﹑私營(yíng)業(yè)主；經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)：狀況良好，可使用儲(chǔ)蓄在30萬(wàn)元以上，有相對(duì)持續(xù)穩(wěn)定的收入來(lái)源；財(cái)富普遍非繼承所得（“勤勞”致富）文化層次：受過(guò)良好教育，外出機(jī)會(huì)多，甚多擁有留學(xué)經(jīng)歷；具備一定閱歷，視野開(kāi)闊置業(yè)狀況：二次或多次置業(yè)生活形態(tài)生活：豐富，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鳎珎€(gè)人的愛(ài)好知識(shí)：尊重知識(shí)、學(xué)以致用－創(chuàng)造財(cái)富、創(chuàng)造生活品質(zhì)與情趣；重視子女教育交友：樂(lè)于結(jié)交志同道合的朋友，形成各有特色的社交圈消費(fèi)：“品”＋“味”的結(jié)合（品牌與實(shí)際感受），有一定的精神需要產(chǎn)生的消費(fèi)娛樂(lè)：健康的方式，如健身、旅游基本形態(tài)年齡職業(yè)收入工作消費(fèi)生活生活形態(tài)人生觀夢(mèng)想價(jià)值觀心理形態(tài)目標(biāo)客戶描摹Ⅲ整體認(rèn)識(shí)（望遠(yuǎn)鏡）基礎(chǔ)形態(tài)生活形態(tài)基本形態(tài)年齡職業(yè)收入工作消意識(shí)形態(tài)人生觀：追求“物質(zhì)文明與精神文明雙豐收”；社會(huì)責(zé)任、公德意識(shí)價(jià)值觀：中西合璧，拿來(lái)主義；尊重財(cái)富，認(rèn)可價(jià)值；踏實(shí)做事、良緣機(jī)遇意識(shí)形態(tài)：理性：務(wù)實(shí)，所謂的“抵不抵”（廣東話-值不值）；低調(diào)，些許的“從眾”包容：溫和的處世態(tài)度；保守與創(chuàng)新、現(xiàn)代與傳統(tǒng)；做該做的事，交可交的人進(jìn)?。呵趧?、主動(dòng)；地位身份精明：強(qiáng)烈的投資意識(shí)、成本觀念基本形態(tài)年齡職業(yè)收入工作消費(fèi)生活生活形態(tài)人生觀夢(mèng)想價(jià)值觀心理形態(tài)整體認(rèn)識(shí)（望遠(yuǎn)鏡）目標(biāo)客戶描?、笠庾R(shí)形態(tài)基本形態(tài)年齡職業(yè)收入工作消費(fèi)生活生活人生觀夢(mèng)想價(jià)值觀——認(rèn)識(shí)他們

他們是今天這個(gè)時(shí)代的社會(huì)中堅(jiān)；他們是各個(gè)領(lǐng)域的技術(shù)/管理骨干；是知本+資本的融合體，而知識(shí)又是他們獲得財(cái)富、地位、認(rèn)同與尊重的手段?！鳛榻裉爝@個(gè)時(shí)代發(fā)展的產(chǎn)業(yè)化映像，可以把他們符號(hào)化地定義：知本灰藍(lán)——可以用一組詞來(lái)概括他們的行為特征：現(xiàn)代、國(guó)際、科學(xué)、自然、人文目標(biāo)客戶提煉Ⅲ——認(rèn)識(shí)他們他們是今天這個(gè)時(shí)代的社會(huì)中堅(jiān)；他們是各個(gè)領(lǐng)域的——認(rèn)識(shí)他們知本灰藍(lán)是一張標(biāo)簽它是知本中產(chǎn)商務(wù)服裝的專業(yè)顏色；他們穿灰色行政套裝，拎筆記本電腦，臉上略帶自信而又矜持的微笑，以“一切盡在掌握”的姿態(tài)出入于辦公樓、廠房間、候機(jī)廳、商務(wù)會(huì)所、星級(jí)酒店……知本灰藍(lán)是一張名片它代表了社會(huì)大眾對(duì)知本中產(chǎn)的普遍印象；作為城市中產(chǎn)階級(jí)，灰色的內(nèi)斂，喜歡藍(lán)色的深邃，已成為時(shí)代的代言人知本灰藍(lán)是一個(gè)精神符號(hào)它代表了社會(huì)大眾對(duì)知本中產(chǎn)的普遍認(rèn)可；作為城市中產(chǎn)階級(jí)，它象征著積極進(jìn)取的精神、融匯中西的職業(yè)能力，已成為時(shí)代的標(biāo)竿目標(biāo)客戶提煉Ⅲ——認(rèn)識(shí)他們知本灰藍(lán)是一張標(biāo)簽?zāi)繕?biāo)客戶Ⅲ項(xiàng)目融資說(shuō)明Ⅰ、投資效益估算Ⅱ、項(xiàng)目融資說(shuō)明Ⅲ

、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估項(xiàng)目融資說(shuō)明Ⅰ、投資效益估算Ⅱ、項(xiàng)目融資說(shuō)明Ⅲ、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估計(jì)算依據(jù)銷(xiāo)售方案計(jì)算依據(jù)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量備注1總用地面積㎡

518畝2總建筑面積㎡1301552.1園景小獨(dú)棟㎡4050025%2.2山景獨(dú)棟㎡5760045%2.3湖景大獨(dú)棟㎡3200025%3產(chǎn)品價(jià)格

3.1園景小獨(dú)棟元/㎡15500為2011年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的均價(jià)，銷(xiāo)售期預(yù)計(jì)年遞增10%3.2山景獨(dú)棟元/㎡19000為2011年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的均價(jià)，銷(xiāo)售期預(yù)計(jì)年遞增10%

3.3湖景大獨(dú)棟元/㎡22500為2011年的銷(xiāo)售均價(jià)，銷(xiāo)售期預(yù)計(jì)年遞增10%投資效益估算Ⅰ計(jì)算依據(jù)銷(xiāo)售方案計(jì)算依據(jù)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量備注1總效益估算一方案面積區(qū)間(㎡)戶數(shù)（套）戶均(㎡)建面(㎡)預(yù)計(jì)售價(jià)（元/㎡）預(yù)計(jì)銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）銷(xiāo)售周期（年）園景小獨(dú)棟250-3001502704050012500506252-3年山景獨(dú)棟300-3501803205760015500892802-3年湖景獨(dú)棟350-450804003200019500624002-3年合計(jì)

410

130100

202305

預(yù)計(jì)按此方案規(guī)劃，項(xiàng)目整體銷(xiāo)售額在20.2億左右，實(shí)現(xiàn)均價(jià)15500元/平（未考慮持續(xù)銷(xiāo)售的溢價(jià)因素），銷(xiāo)售周期約2-3年，持有商業(yè)3萬(wàn)平米價(jià)值4.6億元。投資效益估算Ⅰ效益估算一方案面積區(qū)間戶數(shù)戶均建面預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售額銷(xiāo)售周期效益估算二方案面積區(qū)間(㎡)戶數(shù)（套）戶均(㎡)建面(㎡)預(yù)計(jì)售價(jià)（元/㎡）預(yù)計(jì)銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）銷(xiāo)售周期（年）園景小獨(dú)棟250-3001502704050015500627752-3年山景獨(dú)棟300-35018032057600195001123202-3年湖景獨(dú)棟350-450804003200021500688002-3年合計(jì)

410

130100

243895

預(yù)計(jì)按此方案規(guī)劃，項(xiàng)目整體銷(xiāo)售額在24.3億左右，實(shí)現(xiàn)均價(jià)18500元/平（未考慮持續(xù)銷(xiāo)售的溢價(jià)因素），銷(xiāo)售周期約2-3年，持有商業(yè)3萬(wàn)平米價(jià)值5.6億元。投資效益估算Ⅰ效益估算二方案面積區(qū)間戶數(shù)戶均建面預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售額銷(xiāo)售周期效益估算三方案面積區(qū)間(㎡)戶數(shù)（套）戶均(㎡)建面(㎡)預(yù)計(jì)售價(jià)（元/㎡）預(yù)計(jì)銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）銷(xiāo)售周期（年）園景小獨(dú)棟250-3001502704050019500789752-3年山景獨(dú)棟300-35018032057600215001238402-3年湖景獨(dú)棟350-450804003200024500784002-3年合計(jì)

410

130100

281215

預(yù)計(jì)按此方案規(guī)劃，項(xiàng)目整體銷(xiāo)售額在28億左右，實(shí)現(xiàn)均價(jià)21500元/平（未考慮持續(xù)銷(xiāo)售的溢價(jià)因素），銷(xiāo)售周期約2-3年，持有商業(yè)3萬(wàn)平米價(jià)值6.6億元。投資效益估算Ⅰ效益估算三方案面積區(qū)間戶數(shù)戶均建面預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售額銷(xiāo)售周期利潤(rùn)估算及開(kāi)發(fā)周期投資效益估算Ⅰ投資效益估算銷(xiāo)售均價(jià)，可比案例

玖瓏湖新鴻基別墅項(xiàng)目一期200套已售完，均價(jià)在25000元以上?！昂暇疤旌寰场保擁?xiàng)目位于花都北興山前大道東段北側(cè)（詳見(jiàn)“區(qū)位土地利用規(guī)劃圖”），從聯(lián)排到臨湖別墅，目前銷(xiāo)售價(jià)格為7000—20000元/㎡,平均銷(xiāo)售價(jià)12000元/㎡

以上。本案位置優(yōu)越、交通便捷、配套成熟度都是其他項(xiàng)目無(wú)法企及的，保守起見(jiàn)，2010年銷(xiāo)售周期2-3年：若取銷(xiāo)售均價(jià)15500元/㎡

，總銷(xiāo)售回報(bào)可達(dá)25億元。若取銷(xiāo)售均價(jià)18500元/㎡

，總銷(xiāo)售回報(bào)可達(dá)30億元。若取銷(xiāo)售均價(jià)21500元/㎡

，總銷(xiāo)售回報(bào)可達(dá)35億元。利潤(rùn)估算及開(kāi)發(fā)周期投資效益Ⅰ投資效益估算銷(xiāo)售均價(jià)，可比案例利潤(rùn)估算及開(kāi)發(fā)周期投資效益估算Ⅰ項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合成本和費(fèi)用土地成本：4億元/161155㎡

，約為2482元/㎡建筑成本：2200元/㎡園林景觀：500元/㎡財(cái)務(wù)成本：1000元/㎡營(yíng)銷(xiāo)推廣：600元/㎡營(yíng)業(yè)稅收：1000元/㎡管理費(fèi)用：100元/㎡不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：200元/㎡項(xiàng)目估計(jì)成本為：8082元/㎡×161155㎡

=130245萬(wàn)元利潤(rùn)估算及開(kāi)發(fā)周期投資效益Ⅰ項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合成本和費(fèi)用土地成本：利潤(rùn)估算及開(kāi)發(fā)周期投資效益估算Ⅰ項(xiàng)目利潤(rùn)估算根據(jù)前述效益估算一：

營(yíng)業(yè)稅后單位利潤(rùn)：15500-8082=7418元/㎡

營(yíng)業(yè)稅后總利潤(rùn)：7418×161155=119545萬(wàn)元項(xiàng)目投資回報(bào)率為：91.78%

股東投資回報(bào)率為：149.43%（出資4億元）根據(jù)前述效益估算二：

營(yíng)業(yè)稅后單位利潤(rùn)：18500-8082=10418元/㎡

營(yíng)業(yè)稅后總利潤(rùn)：10418×161155=167891萬(wàn)元項(xiàng)目投資回報(bào)率為：128.90%

股東投資回報(bào)率為：209.86%(出資4億元）根據(jù)前述效益估算三：

營(yíng)業(yè)稅后單位利潤(rùn)：21500-8082=13418元/㎡

營(yíng)業(yè)稅后總利潤(rùn)：13418×161155=216237萬(wàn)元項(xiàng)目投資回報(bào)率為：166.02%

股東投資回報(bào)率為：270.30%（出資4億元）利潤(rùn)估算及開(kāi)發(fā)周期投資效益Ⅰ項(xiàng)目利潤(rùn)估算根據(jù)前述效益估算一：融資計(jì)劃項(xiàng)目融資說(shuō)明Ⅱ項(xiàng)目總投入與啟動(dòng)資金

泰湖山莊項(xiàng)目是共同開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。本集團(tuán)公司受讓65%的股份和65%的權(quán)利（包括開(kāi)發(fā)權(quán)、建設(shè)權(quán)、銷(xiāo)售權(quán)、資金回收權(quán)等）。其中，15%的股份由北京托管企業(yè)擁有，為無(wú)形資產(chǎn)。集團(tuán)自身?yè)碛?0%的股份（計(jì)4億元人民幣）。

本項(xiàng)目總啟動(dòng)資金為80000萬(wàn)元人民幣。投入資金具體用于重建廣州后花園泰湖山莊項(xiàng)目。計(jì)劃融資共分兩期亦或三期。（1）一期融資計(jì)劃：前期項(xiàng)目啟動(dòng)階段投入4億元人民幣。其中：4月中旬投入2億元人民幣；8月中旬投入1億元人民幣；12月中旬投入1億元人民幣。具體用于項(xiàng)目前期遺留債務(wù)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、七通一平費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)、公司管理費(fèi)等。（債務(wù)確保不超出4億元，如有超出由德高集團(tuán)承擔(dān)）（2）二期及后期融資計(jì)劃：4億元人民幣。具體用于項(xiàng)目建安，綜合配套設(shè)施的建設(shè)和完善，包括園林景觀建設(shè)、各項(xiàng)商業(yè)配套與生活配套的完善等。融資計(jì)劃項(xiàng)目融資說(shuō)明Ⅱ項(xiàng)目總投入與啟動(dòng)資金泰湖山莊項(xiàng)廣州泰湖房地產(chǎn)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)項(xiàng)目融資說(shuō)明Ⅱ股東名稱德高泰湖項(xiàng)目投資公司廣州股東合計(jì)溫州股東

(77%)北京股東

(23%)持股比例35.00%15.00%35.00%100.00%65.00%35.00%廣州泰湖房地產(chǎn)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)項(xiàng)目融資說(shuō)明Ⅱ股東名稱德高泰湖項(xiàng)目德高泰湖公司股權(quán)結(jié)構(gòu)和投資明細(xì)項(xiàng)目融資說(shuō)明Ⅱ股東名稱德高集團(tuán)意向股東1意向股東2意向股東3合計(jì)每一股所需投資款

（萬(wàn)）預(yù)計(jì)投資日期德高集團(tuán)北京股東持股股數(shù)3023161615100注冊(cè)資金1155.00885.50616.00616.00577.503850.0038.5000002010年4月一期借款6292.2077920.003355.8441563355.8441563146.10389616150.00209.7402602010年5月二期借款3896.1038960.002077.9220782077.9220781948.05194810000.00129.8701302010年8月三期借款3896.1038960.002077.9220782077.9220781948.05194810000.00129.8701302010年10月投資借款14084.4155840.007511.6883127511.6883127042.20779236150.00469.480519

總所需投資款15239.415584885.5000008127.6883128127.6883127619.70779240000.00

德高泰湖公司股權(quán)結(jié)構(gòu)和投資明細(xì)項(xiàng)目融資說(shuō)明Ⅱ股東名稱德高集團(tuán)融資方式項(xiàng)目融資說(shuō)明Ⅱ本項(xiàng)目二期4億元資金計(jì)劃通過(guò)四種方式進(jìn)行融資：（一）私募融資：通過(guò)私募形式籌集資金；（二）銀行融資：集團(tuán)在銀行進(jìn)行項(xiàng)目抵押貸款融資；（三）夾層融資：通過(guò)信托公司發(fā)行夾層信托產(chǎn)品進(jìn)行融資；（四）股東出資：根據(jù)前述融資計(jì)劃，剩余資金缺口由股東再出資。

項(xiàng)目建成后的資產(chǎn)和銷(xiāo)售后的回款是保障資金方投資得以按期收回和按期收取紅利的最大、最強(qiáng)有力的保障。另：集團(tuán)用廣州泰湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所擁有的土地及在建工程向投資方的投資資金做抵押擔(dān)保，是投資方投資回報(bào)得以實(shí)現(xiàn)的根本保障。融資方式項(xiàng)目融資說(shuō)明Ⅱ本項(xiàng)目二期4億元資金計(jì)劃通過(guò)四種方式進(jìn)銷(xiāo)售底線均價(jià)測(cè)算方案面積區(qū)間(㎡)戶數(shù)（套）戶均(㎡)建面(㎡)預(yù)計(jì)售價(jià)（元/㎡）預(yù)計(jì)銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）銷(xiāo)售周期（年）園景小獨(dú)棟250-300150270405009000364502-3年山景獨(dú)棟300-3501803205760010000576002-3年湖景獨(dú)棟350-450804003200011500368002-3年合計(jì)

410

130100

130850

只有在銷(xiāo)售均價(jià)持平于10000元/㎡時(shí)，該項(xiàng)目股東持有的商業(yè)區(qū)共計(jì)30000㎡，投資收益持平。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估Ⅲ銷(xiāo)售底線均價(jià)測(cè)算方案面積區(qū)間戶數(shù)戶均建面預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售額銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估Ⅲ□價(jià)格實(shí)現(xiàn)與銷(xiāo)售周期相關(guān)，1.5-2.1萬(wàn)單價(jià)的實(shí)現(xiàn)取決于發(fā)展商對(duì)銷(xiāo)售速度的要求。□要想整體實(shí)現(xiàn)持續(xù)銷(xiāo)售，配套投入是最行之有效的辦法，但是前期投入資金較大（4億，如路網(wǎng)和餐飲等），開(kāi)發(fā)商是否有能力承受？風(fēng)險(xiǎn)Ⅲ□價(jià)格實(shí)現(xiàn)與銷(xiāo)售周期相關(guān)，1.5-2.1萬(wàn)單價(jià)的實(shí)現(xiàn)

綜上所述，泰湖山莊項(xiàng)目資金風(fēng)險(xiǎn)性低，投資回報(bào)率高，成長(zhǎng)性大，完全具備投資的可行性因素。一切皆如您所見(jiàn)一切皆如您所見(jiàn)讓更多的人享受真正的地產(chǎn)服務(wù)Youenjoy.Weserve.感謝各位的聆聽(tīng)！讓更多的人享受真正的地產(chǎn)服務(wù)Youenjoy.Wese泰湖山莊項(xiàng)目商業(yè)投資計(jì)劃書(shū)2010.03泰湖山莊項(xiàng)目商業(yè)投資計(jì)劃書(shū)2010.03項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件研究Ⅰ、項(xiàng)目地理區(qū)位Ⅱ、項(xiàng)目交通現(xiàn)狀Ⅲ

、項(xiàng)目配套現(xiàn)狀Ⅳ、項(xiàng)目地塊情況Ⅴ、項(xiàng)目地塊價(jià)值項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件研究Ⅰ、項(xiàng)目地理區(qū)位Ⅱ、項(xiàng)目交通現(xiàn)狀Ⅲ、項(xiàng)目配項(xiàng)目地理

區(qū)位距離各區(qū)距離：距離廣州市中心約35公里；距離花都區(qū)政府約20公里；距離廣州白云機(jī)場(chǎng)約12公里；距離武廣客運(yùn)專線廣州北站20公里。項(xiàng)目位于花都區(qū)東部花東鎮(zhèn)，距廣州市區(qū)約40公里，區(qū)域通達(dá)性較好廣州市區(qū)花都區(qū)項(xiàng)目地塊項(xiàng)目位于廣州市北部花都區(qū)，地處花都區(qū)東部花東鎮(zhèn)；項(xiàng)目位于山前大道和S118省道之間，東臨花東新區(qū)，南臨省道S118，西至龍山，北靠山前旅游大道。項(xiàng)目地理

區(qū)位距離各區(qū)距離：項(xiàng)目位于花都區(qū)東部花東鎮(zhèn)，距廣州項(xiàng)目交通

現(xiàn)狀項(xiàng)目所在區(qū)域交通便捷，三條快速路從廣州市區(qū)直達(dá)花都，S118省道為項(xiàng)目主要進(jìn)入通道項(xiàng)目所在區(qū)域的主要干道包括三縱：京珠高速、機(jī)場(chǎng)高速和廣清高速，另外是兩橫：橫穿花都區(qū)的山前大道和省道S118；進(jìn)入項(xiàng)目最便捷的交通路線：沿京珠高速北行，在北興出口處下高速，沿省道S118西行約4公里可達(dá)項(xiàng)目地塊。廣清高速機(jī)場(chǎng)高速京珠高速山前大道省道S118項(xiàng)目交通

現(xiàn)狀項(xiàng)目所在區(qū)域交通便捷，三條快速路從廣州市區(qū)直達(dá)項(xiàng)目地塊

情況項(xiàng)目占地1200余畝，地塊內(nèi)部有山體、湖泊等可利用自然資源，地勢(shì)有高差項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)：規(guī)劃用地：518畝；規(guī)劃外700畝為湖面、山坡面積；容積率：0.338建筑面積：別墅：130155㎡商服：31000㎡學(xué)校、幼兒園：20000㎡綠化率：62%。項(xiàng)目地塊

情況項(xiàng)目占地1200余畝，地塊內(nèi)部有山體、湖泊等可南拓北優(yōu)東進(jìn)西聯(lián)花都位于廣州北大門(mén)，南北交通要道，自然、人文資源豐富，是“北優(yōu)”戰(zhàn)略的重要組成城市2000年廣州開(kāi)始實(shí)施《廣州城市發(fā)展總體戰(zhàn)略規(guī)劃》“東進(jìn)、西聯(lián)、南拓、北優(yōu)”的“八字方針”推進(jìn)城市擴(kuò)張式發(fā)展，拉開(kāi)城市布局，建立一主三副區(qū)——主城區(qū)、南沙副城區(qū)、蘿崗副城區(qū)、花都副城區(qū)；新一輪的《2020建設(shè)健康安全、人人享有的新廣州——新一輪廣州城市總體規(guī)劃前期研究報(bào)告》明確廣州應(yīng)該著力對(duì)每個(gè)新區(qū)的生活配套等設(shè)施進(jìn)行完善，進(jìn)入城市空間布局的提升、優(yōu)化期；花都作為“北優(yōu)”重要組成城市，主動(dòng)融入大區(qū)域發(fā)展，逐步完善區(qū)域配套資源，提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目地塊價(jià)值

區(qū)域南拓北優(yōu)東進(jìn)西聯(lián)花都位于廣州北大門(mén)，南北交通要道，自西區(qū)：新華、花山、芙蓉、獅嶺、炭步、赤坭、雅瑤東區(qū)：花東、花僑、北興花東鎮(zhèn)位于花都區(qū)東部，西連花山鎮(zhèn)，東、北與從化市接壤，南臨白云區(qū)。轄區(qū)面積208.44平方公里，常住總?cè)丝?1.6萬(wàn)多人，是全區(qū)行政區(qū)域最大的鎮(zhèn)?；ǘ紖^(qū)規(guī)劃為：北山南城、一港二區(qū)、西主東輔，主城區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“二核心三廊道八組團(tuán)”，輔城區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“一核心二廊道四組團(tuán)”北山花山獅嶺芙蓉新華赤坭雅瑤炭步花東花僑北興航空港南城項(xiàng)目地塊價(jià)值

規(guī)劃西區(qū)：新華、花山、芙蓉、獅嶺、炭步、赤坭、雅瑤花都區(qū)規(guī)劃為：

花都道路系統(tǒng)布局：以廣州為中心、機(jī)場(chǎng)為紐帶的“六縱四橫”扇形網(wǎng)狀城市高、快速路網(wǎng)絡(luò)。六縱：廣清高速公路、機(jī)場(chǎng)高速公路北延線——街北高速公路、京珠高速公路、紅棉快速路、106國(guó)道新線、機(jī)場(chǎng)東側(cè)快速路。

四橫：珠三環(huán)高速路、中部快速路、西部快速路——白云六線、鏡湖大道、廣州二環(huán)高速公路?；ǘ紖^(qū)交通規(guī)劃：“六縱四橫”，扇型網(wǎng)狀高速、快速路，花都與廣州的聯(lián)系更為緊密、便捷項(xiàng)目地塊價(jià)值

交通本項(xiàng)目花都道路系統(tǒng)布局：以廣州為中心、機(jī)場(chǎng)為紐帶的“六縱規(guī)劃中的14號(hào)線從廣州火車(chē)站至從化良口，途徑鐘落潭站距離項(xiàng)目地塊約10公里，帶來(lái)軌道規(guī)劃利好項(xiàng)目地塊價(jià)值

交通“從化線”已被市發(fā)改委納入到廣州市2015年前軌道交通線網(wǎng)建設(shè)的安排范圍，即2011年至2015年開(kāi)工建設(shè)的6條線路之一。

據(jù)初步設(shè)想，廣從輕軌的主線是從廣州火車(chē)站至白云區(qū)嘉禾，經(jīng)嘉禾到鐘落潭，然后通往從化市街口，最后延伸至良口新溫泉度假區(qū)，全長(zhǎng)92.6公里。首期建設(shè)嘉禾至街口段，計(jì)劃在2011年動(dòng)工，2015年建成。本項(xiàng)目從化線（軌道14號(hào)線）規(guī)劃中的14號(hào)線從廣州火車(chē)站至從化良口，途徑鐘落潭站距離項(xiàng)目花都產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：整合集聚，淡化行政區(qū)劃，以空港及周邊控制區(qū)作為分隔，形成七個(gè)發(fā)展區(qū)。形成七種產(chǎn)業(yè)格局，其中汽車(chē)、珠寶、皮具、空港為四大支柱產(chǎn)業(yè).汽車(chē)配套產(chǎn)業(yè)旅游服務(wù)業(yè)及房地產(chǎn)加工工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)物流旅游生態(tài)科技、農(nóng)業(yè)等皮具珠寶首飾汽車(chē)產(chǎn)業(yè)北興花東機(jī)場(chǎng)新華雅瑤梯面獅嶺赤坭炭步花橋12345671234567赤坭協(xié)調(diào)發(fā)展區(qū)獅嶺-芙蓉調(diào)整完善區(qū)北部山林生態(tài)發(fā)展區(qū)東部調(diào)整完善區(qū)機(jī)場(chǎng)控制區(qū)新華中心城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)炭步協(xié)調(diào)發(fā)展區(qū)花都以空港、汽車(chē)、珠寶、皮具產(chǎn)業(yè)為核心，產(chǎn)業(yè)呈七大區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目地塊價(jià)值

產(chǎn)業(yè)花都產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：整合集聚，淡化行政區(qū)劃，以空港及周邊控制區(qū)廣州新國(guó)際機(jī)場(chǎng)是國(guó)家重點(diǎn)工程項(xiàng)目，建成后為目前亞洲最大的國(guó)際機(jī)場(chǎng)之一,也是我國(guó)三大門(mén)戶機(jī)場(chǎng)之一。第一期項(xiàng)目投資近200億元人民幣，位于廣州中心城以北的白云區(qū)與花都區(qū)交界處，距市區(qū)25公里。廣州的北部將發(fā)展成為未來(lái)的航空港以及商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)區(qū)，極大地優(yōu)化了廣州的城市功能，實(shí)現(xiàn)廣州城市發(fā)展“北優(yōu)”的規(guī)劃目標(biāo)，很大程度上促進(jìn)廣州人的北向置業(yè)。廣州國(guó)際新機(jī)場(chǎng)——國(guó)際級(jí)的客運(yùn)貨運(yùn)吞吐量極大促進(jìn)花都經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目地塊價(jià)值

產(chǎn)業(yè)廣州新國(guó)際機(jī)場(chǎng)是國(guó)家重點(diǎn)工程項(xiàng)目，建成后為目前亞洲最大的國(guó)際花都汽車(chē)城一期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和招商工作已經(jīng)完成，基地內(nèi)落戶企業(yè)包括東風(fēng)日產(chǎn)乘用車(chē)公司、優(yōu)尼沖壓和東升機(jī)械，投資額3000萬(wàn)美元以上企業(yè)和“世界500強(qiáng)企業(yè)”各有10家。預(yù)計(jì)到2010年，花都汽車(chē)及零部件工業(yè)的產(chǎn)值可超過(guò)1000億元。廣州目前三大汽車(chē)制造基地之一，廣東唯一省級(jí)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)基地，中國(guó)汽車(chē)整車(chē)及其零部件配套最齊全的工業(yè)生產(chǎn)基地?；ǘ计?chē)城快速起步，定位高端，將成為“北優(yōu)”重要產(chǎn)業(yè)之一項(xiàng)目地塊價(jià)值

產(chǎn)業(yè)花都汽車(chē)城一期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和招商工作已經(jīng)完成，基地內(nèi)落戶企業(yè)中國(guó)花都（國(guó)際）金銀珠寶城總占地186.67公頃，是一個(gè)綜合性的、具有產(chǎn)業(yè)鏈條性能的珠寶大型專業(yè)生產(chǎn)基地。目前建成投產(chǎn)項(xiàng)目22個(gè)，城內(nèi)員工8000多人，有60多家國(guó)內(nèi)外著名珠寶企業(yè)進(jìn)駐，包括國(guó)際著名的時(shí)代珠寶、石頭記、東方珠寶等企業(yè)。花都首飾加工基地金銀珠寶城還將傾力打造一座全國(guó)規(guī)模最大、種類全面的金銀珠寶批發(fā)交易中心，該中心投資總額20億元，建筑面積60萬(wàn)平方米?！爸袊?guó)花都（國(guó)際）金銀珠寶城”，珠寶加工為主，致力打造全國(guó)最大交易中心項(xiàng)目地塊價(jià)值

產(chǎn)業(yè)中國(guó)花都（國(guó)際）金銀珠寶城總占地186.67公頃，是一個(gè)綜合皮革皮具產(chǎn)業(yè)是花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)享譽(yù)國(guó)內(nèi)外的一張“名片”，是廣州市花都區(qū)的四大支柱產(chǎn)業(yè)之一。目前，全鎮(zhèn)有皮革皮具生產(chǎn)企業(yè)和商家5000多家，其中，有華尼、斐高等上規(guī)模皮具生產(chǎn)企業(yè)77家，從業(yè)人員近10萬(wàn)人；年產(chǎn)皮具4億件，年產(chǎn)值超過(guò)80億元。皮具產(chǎn)業(yè)中心——獅嶺，以小型企業(yè)為主，民間財(cái)富積累雄厚,潛在消費(fèi)力強(qiáng)勁項(xiàng)目地塊價(jià)值

產(chǎn)業(yè)皮革皮具產(chǎn)業(yè)是花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)享譽(yù)國(guó)內(nèi)外的一張“名片”，是廣州市

皮具產(chǎn)業(yè)

汽車(chē)/珠寶產(chǎn)業(yè)

空港城項(xiàng)目位于東部輔城區(qū)花東鎮(zhèn)，依托空港城發(fā)展陸路物流業(yè)和工業(yè)，共享城市外拓的發(fā)展契機(jī)空港作為交通運(yùn)輸最重要的樞紐，對(duì)于城市和區(qū)域的發(fā)展具有重要意義，它不僅承載著客運(yùn)、物流的重大使命，還能形成龐大的產(chǎn)業(yè)鏈輻射周邊地區(qū)，為當(dāng)?shù)貛?lái)巨大的經(jīng)濟(jì)影響?；ǘ紪|部依托空港經(jīng)濟(jì)，未來(lái)陸路物流業(yè)和工業(yè)將會(huì)逐步發(fā)展壯大；花東鎮(zhèn)現(xiàn)有企業(yè)402家，工業(yè)產(chǎn)品主要有水泥、機(jī)械、陶瓷、摩托車(chē)配件、服裝、五金、家具等；農(nóng)業(yè)有水稻、蔬菜、荔枝、龍眼、楊桃、蓮藕等品種。本項(xiàng)目項(xiàng)目地塊價(jià)值

產(chǎn)業(yè)皮具產(chǎn)業(yè)汽車(chē)/珠寶產(chǎn)業(yè)空港城項(xiàng)目位于東部輔城區(qū)花東鎮(zhèn)，本項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判結(jié)論作為現(xiàn)狀條件有限、遠(yuǎn)景規(guī)劃利好的項(xiàng)目我們?nèi)绾未_定自己的市場(chǎng)位置？花都區(qū)東部，交通便利，未來(lái)軌道交通規(guī)劃利好航空城，發(fā)展物流工業(yè)等新型空港經(jīng)濟(jì)；向外輻射能力逐步增強(qiáng)項(xiàng)目地塊

價(jià)值本項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判結(jié)論作為現(xiàn)狀條件有限、遠(yuǎn)景規(guī)劃利好的項(xiàng)目花都區(qū)項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)環(huán)境研究Ⅰ、廣州別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀與趨勢(shì)Ⅱ、廣州土地市場(chǎng)研究Ⅲ

、花都別墅市場(chǎng)研究Ⅳ、花都別墅客戶研究項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)環(huán)境研究Ⅰ、廣州別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀與趨勢(shì)Ⅱ、廣州土地市北二環(huán)東二環(huán)城市/近郊別墅城區(qū)、白云南、番禺北、蘿崗西，城市/交通資源優(yōu)勢(shì)遠(yuǎn)郊別墅增城、花都、從化、南沙、白云北、番禺南、蘿崗東，景觀資源/大盤(pán)優(yōu)勢(shì)南沙花都從化增城白云北番禺南

根據(jù)別墅價(jià)值和到城區(qū)（包括天河、越秀）的交通時(shí)間在30分鐘車(chē)程內(nèi)，沿廣州二環(huán)可以將廣州區(qū)域的別墅別墅市場(chǎng)劃分為城市/近郊別墅和遠(yuǎn)郊別墅。

城市/近郊別墅

區(qū)域主要包括：城區(qū)、白云南、番禺北、蘿崗西；

區(qū)域特點(diǎn)：交通方便，城市配套相對(duì)齊全

代表項(xiàng)目：新光城市花園、招商金山谷

遠(yuǎn)郊別墅

區(qū)域主要包括：增城、花都、從化、南沙、白云北、番禺南、蘿崗東；

區(qū)域特點(diǎn)：有景觀資源或大盤(pán)優(yōu)勢(shì)，居住自然環(huán)境較好

代表項(xiàng)目：金地荔湖城、碧桂園鳳凰城別墅競(jìng)爭(zhēng)格局：呈以城區(qū)為核心，外圍價(jià)值遞減的狀況，可劃分為城市別墅和遠(yuǎn)郊別墅廣州別墅市場(chǎng)研究Ⅰ北二環(huán)東二環(huán)城市/近郊別墅遠(yuǎn)郊別墅南沙花都從化增城白云北番禺新光城市花園金山谷國(guó)際社區(qū)中海金沙熙岸中糧萬(wàn)科金域藍(lán)灣恒大御景半島頤和高爾夫帝景山莊萬(wàn)科城保利林語(yǔ)山莊保利香雪山城市別墅分布：集中分布在城市及邊緣的白云、蘿崗和番禺區(qū)，其中科學(xué)城和金沙洲成為置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域廣州別墅市場(chǎng)研究Ⅰ新光城市花園金山谷國(guó)際社區(qū)中海金沙熙岸中糧萬(wàn)科金域藍(lán)灣恒大御2009年上半年重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)“競(jìng)價(jià)”表現(xiàn)從“搶地”情況來(lái)看，一線城市“搶地”明顯火爆，這表明：1.一線城市土地資源有限，“物以稀為珍”；2.一線城市土地倍受有實(shí)力開(kāi)發(fā)商的青睞。2009年上半年重點(diǎn)城市土地成交溢價(jià)情況

溢價(jià)較高的地塊均集中在4、5、6月份成交，同時(shí)一線城市土地普遍溢價(jià)較高，而二三線城市土地溢價(jià)僅個(gè)別居高，普遍均以底價(jià)成交。土地市場(chǎng)：2009年上半年“搶地”熱潮再現(xiàn)，廣州土地成交最高溢價(jià)154%土地市場(chǎng)研究Ⅱ2009年上半年重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)“競(jìng)價(jià)”表現(xiàn)2009《08-09年廣州商住土地市場(chǎng)供應(yīng)情況》土地市場(chǎng)：中心6區(qū)除天河外基無(wú)土地供應(yīng)，近2年主要土地供應(yīng)集中在花都、南沙兩地。

廣州08年商住土地出讓建筑面積為2169193平方米，土地樓面成交均價(jià)3564元/㎡。

在出讓土地區(qū)域中天河（31%）、花都（28%）南沙（23%）排名前三，但需要注意的是天河僅出讓了3塊地塊，其中2塊為商業(yè)辦公用地，另一塊為恒大在08年1月拍出的41億地王，目前據(jù)聞已退地。土地市場(chǎng)研究Ⅱ《08-09年廣州商住土地市場(chǎng)供應(yīng)情況》土地市場(chǎng)：廣州0汽車(chē)城區(qū)政府新機(jī)場(chǎng)山前大道美林湖假日半島山清水秀桃花源銀業(yè)寶島玖瓏湖天湖峰境花都別墅市場(chǎng)研究Ⅲ花都別墅在售項(xiàng)目主要集中在山前大道沿線，市區(qū)僅有保利城、天馬河公館有少量別墅。本項(xiàng)目保利城南航碧花園芙蓉綠茵豪苑頤和山莊勤天一品樹(shù)苑本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要為花都山前大道的“天湖峰境”和“玖瓏湖”。天馬河公館汽車(chē)城區(qū)政府新機(jī)場(chǎng)山前大道美林湖假日半島山清水秀桃花源銀業(yè)寶獨(dú)棟玖瓏湖

桃花源銀業(yè)堡島天湖峰境美林湖社區(qū)假日半島

300萬(wàn)元600萬(wàn)元900萬(wàn)元1200萬(wàn)元總價(jià)區(qū)間在600-1000萬(wàn)元1500萬(wàn)元1800萬(wàn)元2100萬(wàn)元2300萬(wàn)元2600萬(wàn)元3000萬(wàn)元樓盤(pán)名稱別墅類型產(chǎn)品面積總價(jià)(萬(wàn)元)玖瓏湖獨(dú)棟雙拼350-8751000-3000600-1200桃花源獨(dú)棟雙拼453-698600-1000450-600銀業(yè)堡島獨(dú)棟雙拼疊加512-1212600-1500400-700天湖峰境獨(dú)棟548600-900美林湖社區(qū)獨(dú)棟雙拼聯(lián)排300-380300-1000150-300假日半島獨(dú)棟聯(lián)排167-320200-120090-180別墅總價(jià)區(qū)間:獨(dú)棟主力總價(jià)區(qū)間為600-1000萬(wàn)元，聯(lián)排、雙拼主力總價(jià)區(qū)間為200-500萬(wàn)花都別墅市場(chǎng)研究Ⅲ聯(lián)排、雙拼200萬(wàn)元100萬(wàn)元獨(dú)棟玖瓏湖桃花源銀業(yè)堡島天湖峰境美林湖社區(qū)假日半島300個(gè)案分析—玖瓏湖

基本情況：廣州北大型高爾夫度假低密社區(qū)，本期“悅源”組團(tuán)以獨(dú)立別墅為主，產(chǎn)品面積區(qū)間350-875平方米

銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)項(xiàng)目?jī)?nèi)容產(chǎn)品類型獨(dú)棟、雙拼占地面積約120萬(wàn)平方米建筑面積約80萬(wàn)平方米容積率約0.67地址花都區(qū)九龍湖森林公園開(kāi)發(fā)商香港新鴻基地產(chǎn)

新鴻基地產(chǎn)04年拿地，開(kāi)發(fā)歷時(shí)5年，09年初次亮相，一躍成為廣州業(yè)內(nèi)豪宅標(biāo)桿項(xiàng)目。玖瓏湖現(xiàn)推30多套獨(dú)棟別墅，雙拼別墅已售磬，產(chǎn)品面積在350-875平方米之間，均價(jià)20000元/平方米；截止于2010年春節(jié)，房?jī)r(jià)攀升至25000-30000元/平方米。多數(shù)都是南北坐向，注入創(chuàng)新的引景入室設(shè)計(jì)概念，透過(guò)廳房前后的大幅景觀玻璃窗，將高爾夫球場(chǎng)景致引入室內(nèi)。劣勢(shì)：密度過(guò)大，球場(chǎng)內(nèi)每周需施1-2次農(nóng)藥，會(huì)將空氣質(zhì)量破壞。悅源組團(tuán)高爾夫球場(chǎng)高爾夫球場(chǎng)

200多套獨(dú)立和雙拼，面積區(qū)間350-875平方米，均價(jià)25000元/平方米-30000元/平方米。案例個(gè)案分析—玖瓏湖

基本情況：廣州北大型高爾夫度假低密社區(qū)，本個(gè)案分析—玖瓏湖

建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，直線條感強(qiáng)，通過(guò)大幅玻璃幕墻、鋼材的增加立面現(xiàn)代氣息，同時(shí)觀景面更寬?，F(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格建筑立面借鑒點(diǎn)：現(xiàn)代風(fēng)格的打造可以在材質(zhì)的結(jié)合上增強(qiáng)建筑立面的品質(zhì)感，考慮到觀景面，大幅玻璃幕墻和鋼材的搭配是很好的選擇。個(gè)案分析—玖瓏湖

建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，直線條感強(qiáng)，通過(guò)大個(gè)案分析—玖瓏湖

戶型分析：面積區(qū)間350-875平方米，戶型方正，大開(kāi)間，大幅玻璃門(mén)窗元素；但雙臥室在地下一層。（地下室不算面積）A戶型，面積466㎡借鑒點(diǎn)：戶型設(shè)計(jì)可以結(jié)合地形，增加負(fù)一層使用的舒適度；在景觀資源較優(yōu)的區(qū)域可以采用大開(kāi)間、高采光的戶型設(shè)計(jì)，“引景入室”。個(gè)案分析—玖瓏湖

戶型分析：面積區(qū)間350-875平方米，戶競(jìng)爭(zhēng)分析—玖瓏湖玖瓏湖『客觀性』被動(dòng)式『主觀性』產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者）（品牌）（社會(huì)資源）（自然資源）主動(dòng)式玖瓏湖的核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣

主要賣(mài)點(diǎn)國(guó)家AA級(jí)大型山水生態(tài)度假區(qū)，周?chē)?萬(wàn)畝森林公園環(huán)抱；4500畝湖泊天然的大氧吧；大師手筆，結(jié)合景觀的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，“引景入室”；世界級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫球會(huì)，A區(qū)三面被高爾夫球場(chǎng)環(huán)繞；國(guó)際知名的耀華國(guó)際學(xué)校；香港頂級(jí)的物業(yè)管家服務(wù)—啟盛物業(yè)；

廣告語(yǔ)大師筆觸，演繹現(xiàn)代東方建筑神髓；傳奇相遇，非偶然所成；歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情“公主酒店”+香港名校+九龍湖高爾夫，頂級(jí)配套先行，樣板房未開(kāi)就熱銷(xiāo)110套。競(jìng)爭(zhēng)分析—玖瓏湖玖瓏湖『客觀性』被動(dòng)式『主觀性』產(chǎn)品服務(wù)人文歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情“公主酒店”九龍湖高爾夫別墅大門(mén)歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情“公主酒店”九龍湖高爾夫別墅大門(mén)個(gè)案分析—天湖峰境

基本情況：坐落于九龍湖自然風(fēng)景保護(hù)區(qū)內(nèi)

，09年后主推洋房產(chǎn)品，仍有少量別墅未售。項(xiàng)目?jī)?nèi)容產(chǎn)品類型獨(dú)棟,雙拼別墅占地面積500000平方米建筑面積452650平方米容積率0.43地址花都區(qū)北興山前大道東段北側(cè)開(kāi)發(fā)商廣州市中天盈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

天湖峰境界現(xiàn)售的有十幾套獨(dú)棟別墅，環(huán)湖而建，主力戶型為523m2和548m2，523平方米的戶型附送649平方米的花園；548平方米的戶型附送353平方米的花園。均價(jià)為18000元/平方米.雙拼別墅均價(jià)為8000-11000元/平方米.高層均價(jià)為6500元/平方米（初裝修）。一線臨湖獨(dú)棟別墅,均價(jià)約為15000-20000元/平方米案例

銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)個(gè)案分析—天湖峰境

基本情況：坐落于九龍湖自然風(fēng)景保護(hù)區(qū)內(nèi)個(gè)案分析—天湖峰境

建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格；二期環(huán)繞超大面積自然水體，景觀價(jià)值突顯，足不出戶即享湖光山色借鑒點(diǎn)：融合了中國(guó)傳統(tǒng)居住的前庭、后院、中庭的布局，同時(shí)還具有層高3米的多功能陽(yáng)光地下室

,采用人車(chē)分流通道.西班牙風(fēng)格建筑立面?zhèn)€案分析—天湖峰境

建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格；二期環(huán)繞超大面?zhèn)€案分析—天湖峰境

戶型分析：室內(nèi)布局精妙，方寸空間均用得其所，每戶獨(dú)立的雙車(chē)位，個(gè)性化需求天湖峰境

B-a2型，面積303.63㎡借鑒點(diǎn)：3米的多功能陽(yáng)光地下室

，首層設(shè)置長(zhǎng)輩房，合理照顧長(zhǎng)者的需求。個(gè)案分析—天湖峰境

戶型分析：室內(nèi)布局精妙，方寸空間均用得競(jìng)爭(zhēng)分析—天湖峰境天湖峰景

『客觀性』被動(dòng)式『主觀性產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者）（品牌）（社會(huì)資源）（自然資源）主動(dòng)式天湖峰境的核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣

主要賣(mài)點(diǎn)項(xiàng)目定位為廣州最具價(jià)值的頂級(jí)國(guó)際山水別墅社區(qū),力創(chuàng)南中國(guó)山水第一墅；坐擁國(guó)家AA級(jí)風(fēng)景旅游度假區(qū)九龍湖，是廣州少有的超低密度別墅住區(qū)

；配套:天湖會(huì)、峰境會(huì)雙會(huì)所配套、藝術(shù)公園、雕塑公園、山頂公園、濕地公園、運(yùn)動(dòng)公園，五大主題公園。區(qū)內(nèi)配套高爾夫會(huì)所。喜來(lái)登酒店。得天獨(dú)厚自然水庫(kù)。公立小學(xué)、國(guó)際雙語(yǔ)小學(xué)、耀華國(guó)際學(xué)校。宏城超市、7-11便利店。中國(guó)銀行由于項(xiàng)目有部分洋房，是山前大道沿線上配套最齊全的居住社區(qū)，07年開(kāi)售時(shí)宏城超市、7-11相繼已落成，另配有喜來(lái)登酒店、公立學(xué)校等。競(jìng)爭(zhēng)分析—天湖峰境天湖峰景『客觀性』被動(dòng)式『主觀性產(chǎn)品服務(wù)天湖峰境效果圖天湖峰境實(shí)景圖天湖峰境效果圖天湖峰境實(shí)景圖個(gè)案分析—桃花源

基本情況：上海綠城07年收購(gòu)的某爛尾盤(pán)項(xiàng)目，09年初開(kāi)放至今一直采取“上門(mén)預(yù)約制”，神秘感十足，但銷(xiāo)售速度緩慢。

銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)項(xiàng)目?jī)?nèi)容產(chǎn)品類型雙拼，獨(dú)棟占地面積410000平方米建筑面積130000平方米容積率0.3地址花都區(qū)山前旅游大道芙蓉度假區(qū)西入口直行400米開(kāi)發(fā)商綠城地產(chǎn)集團(tuán)一期二期桃花源現(xiàn)推水云居、筱竹園組團(tuán)，一期貨量共有166套，首推24套，戶型面積453-698平方米。

均價(jià)15000元/平方米。弊端是位置較為偏僻。整個(gè)樓盤(pán)以意大利、西班牙為建筑風(fēng)格，綠化率達(dá)到80%。

交樓時(shí)間2010年．案例個(gè)案分析—桃花源

基本情況：上海綠城07年收購(gòu)的某爛尾盤(pán)項(xiàng)目典型案例—桃花源

建筑風(fēng)格：借鑒了歐洲的經(jīng)典別墅，汲取了英，法，意，西班牙等國(guó)的建筑風(fēng)格．外立面穩(wěn)重，大氣．歐式風(fēng)格建筑立面借鑒點(diǎn)：歐式風(fēng)格本地客戶接受度高，暖色調(diào)外墻感官上相對(duì)舒服，石材、木材的運(yùn)用可以增加建筑的品質(zhì)感。典型案例—桃花源

建筑風(fēng)格：借鑒了歐洲的經(jīng)典別墅，汲取了英，綠城桃花源實(shí)景圖綠城桃花源實(shí)景圖典型案例—桃花源

室內(nèi)風(fēng)格：“動(dòng)”區(qū)安排在首層，并以門(mén)廳，畫(huà)廊等進(jìn)行空間過(guò)；而主臥室則按照中國(guó)的傳統(tǒng)習(xí)慣，被安排在了樓上的“靜”區(qū)，具有良好的景觀和私密性．‘動(dòng)靜’分開(kāi)的室內(nèi)設(shè)計(jì)典型案例—桃花源

室內(nèi)風(fēng)格：“動(dòng)”區(qū)安排在首