別墅板塊市場研究報告

25/25懷密不墅板塊市場研究報告一直以來，由于不具備關(guān)于商務支持和涉外生活氛圍，密云和懷柔的不墅市場開發(fā)受到相當大的制約。而近年來，北京不墅市場有了一個新的動向——從過去依托交通資源開始向?qū)で缶坝^資源過渡，景色秀美的懷柔和密云等遠郊正成為不墅新興區(qū)域。此外，從目前不墅市場的進展來看，現(xiàn)代高速交通消除了人們對空間距離的畏懼，無形之中也為懷柔、密云自然資源的開發(fā)、完善注入了強大的活力。京承高速立即開通的利好消息極大地刺激了開發(fā)商和購房者的熱情。順義、密云、懷柔等區(qū)縣的不墅不僅因戶籍制度受外地人的青睞，也因快捷的交通、優(yōu)美的環(huán)境、逐漸新穎的建筑形式和低層低密度住宅形態(tài)而日益受到追求居住品質(zhì)的北京人的關(guān)注，那個地點的低密度、低層新的住宅形式正慢慢成為北京住宅的新“主流”?！皯衙懿皇鍓K”以旅游度假的遠郊不墅姿態(tài)悄然出現(xiàn)，隨著奧運產(chǎn)業(yè)的帶動、旅游休閑產(chǎn)業(yè)的進展、交通環(huán)境設施的改善等都給該區(qū)域帶來極大的利好，密云、懷柔將是以后北京度假休閑不墅、消費者第二居所市場拓展的理想?yún)^(qū)域，進展前景寬敞。懷密不墅板塊供應狀況分析從密云和懷柔這兩個區(qū)域的開發(fā)覺狀看，由于土地成本較低，土地供應量相對豐富，自然環(huán)境優(yōu)越。據(jù)懷密不墅板塊歷年不墅項目供給統(tǒng)計能夠得出，懷密板塊的不墅供應自2004年呈現(xiàn)逐年上升趨勢。僅2004年，密云新增的不墅供應量為9.8萬平方米，純境、紫峽谷、亞瀾灣等度假型不墅成為密云乃至北京不墅市場的一大亮點。其中，茉莉山莊、博世莊園等不墅項目的后續(xù)供應有力的支撐著05年懷密的不墅市場，那個地點有條件成片營造上檔次的規(guī)模社區(qū)，見后表：相比成熟不墅區(qū)，懷密不墅板塊的不墅社區(qū)規(guī)模較大,山水四合院占地面積180萬平米，此外，項目容積率要緊分布在0.3以下，占到38%的，其次是容積率在0.5—1的經(jīng)濟性不墅居多，占到31%。不墅區(qū)域內(nèi)環(huán)境上，由于密云和懷柔離城區(qū)較遠，定位于中檔次不墅的項目比較多，區(qū)域內(nèi)環(huán)境設計也比較粗疏，以道路綠化和房屋周圍綠化為主；目前在售的項目中有個不定位高端，依靠自然環(huán)境，做景觀和文化底蘊的文章。例如密云的亞瀾灣、懷柔的湖光山舍以及天籟·紅螺湖不墅。懷密不墅板塊需求分析據(jù)調(diào)查資料顯示，中低檔不墅（Townhouse、雙拼不墅和疊拼不墅）的消費群體以國家企事業(yè)單位的中高級治理人員，三資企業(yè)里的白領(lǐng)階層和自由職業(yè)者為主，他們的共同特點是有一定的經(jīng)濟基礎，追求舒適、健康、安逸的生活，并希望不斷提高自己的生活品質(zhì)，購買類不墅要緊作為第一居所。成交客戶和有效需求要緊集中在月收入20，000元左右的人群。這類客戶的要緊特征是差不多有了第一居所，以私家車為要緊交通工具，購買不墅的目的是為了滿足日益高漲的居住需求和投資的需要。因此，他們在購買不墅產(chǎn)品時首先考慮項目所在位置是否有便利的交通條件；然后是產(chǎn)品單價較低，因為他們認為如此的項目比更高單價項目今后的升值潛力和空間要大；最后是總價要在150～200萬范圍內(nèi)，這是由他們的經(jīng)濟承受能力決定的。這講明隨著我國宏觀經(jīng)濟形勢不斷增強，國內(nèi)中青年成功人士和中高收入群體差不多成為北京不墅市場的消費主體，而且消費理念也更趨理性和成熟。調(diào)查顯示，懷柔、密云這兩個區(qū)域的消費群體，差不多屬于二次置業(yè)者，為原來市內(nèi)有房，但為了改善生活品質(zhì)，進行二次置業(yè)，成為他們的第二居所，目前入住率都不是專門高。目前支撐這兩個區(qū)域不墅市場尤其是高檔不墅市場的要緊力量仍然是北京市內(nèi)的中高收入、高收入的家庭，京承、京密的通車對高檔不墅市場的再度活躍將起到?jīng)Q定性作用懷密不墅板塊產(chǎn)品分析1.建筑類型以獨棟不墅為主，占到51%，其次是聯(lián)排不墅占到28%，雙拼以及疊拼不墅并不作為主流，此外，出現(xiàn)一部分類不墅產(chǎn)品，如院落不墅以及三拼不墅，2.面積分布區(qū)域內(nèi)聯(lián)排不墅的主力戶型在150——200平米，其次是200——300平米，經(jīng)濟性與舒適度相比，舒適度仍是首先要考慮的對象。獨棟不墅的主力戶型在200——250平米左右，部分高端項目戶型在300平米以上，通過操縱戶型總面積操縱總價，提高項目性價比。疊拼不墅項目較少，主力戶型面積在170——200平米之間。部分項目如泰和人家、馭水山居采取定制的方式，面積在150——1000平米。懷密不墅板塊價格分析密云的獨棟不墅項目的均價30%分布在5000——6000元/平米，懷柔獨棟不墅略高，37%不墅項目均價在6000——7000元/平米；聯(lián)排不墅懷密板塊的聯(lián)排不墅均價都要緊分布在4000——5000元/平米。疊拼不墅均價在3200——3500元/平米左右。銷售情況懷柔在售不墅項目銷售情況統(tǒng)計項目名稱批準銷售面積㎡簽約面積㎡銷售率龍山新新小鎮(zhèn)61090.8423239.3938.04%MyVilla35981.14355.1512.1%賽班假日31188.23038.059.7%紅螺湖不墅32796.55259.7116%山水墅16835.61593.859.5%密云在售不墅項目銷售情況統(tǒng)計項目名稱批準銷售面積㎡簽約面積㎡銷售率鴻福天地52718.41177.260.2%翠提花墅38490.44647.2612.07%水墨庭院36235.2923989.0166.2%密云不墅市場普遍銷售率較低，密云不墅項目大多走經(jīng)濟型路線同時淡化了項目品質(zhì)，建筑細節(jié)、項目細節(jié)不夠到位，僅以“廉價”做為唯一賣點，而如此的定位將直接導致市場同意層面足夠?qū)?，但同意層變短，直接導致客群定位不準確。懷密不墅板塊相關(guān)區(qū)域分析延慶縣在售不墅項目一覽表樓盤名稱建筑類型規(guī)模價格容積率原鄉(xiāng)美利堅獨棟不墅占地面積：18萬平方米建筑面積：97萬平方米55萬元/套

[起]0.18西提國際·溫泉酒店不墅板樓,獨棟不墅,雙拼不墅,聯(lián)排不墅占地面積：49000平方米建筑面積：39000平方米4,500元/㎡

[均]0.8蕓溪境獨棟不墅占地面積：67萬平方米建筑面積：1.90萬平方米－－0.028加州陽光聯(lián)排不墅占地面積：2.6萬平米建筑面積：1.05萬平米125萬元/套

[均]0.4青磚府邸獨棟不墅占地面積：6.67萬平米建筑面積：1.5萬平米39萬元/套

[均]0.31七星小筑溫泉度假公館聯(lián)排不墅,疊拼不墅

占地面積：0.9公頃建筑面積：10007平米30萬元/套

[起]0.9清涼盛景獨棟不墅,聯(lián)排不墅占地面積：1200畝建筑面積：12.00萬平方米7,000元/㎡

[均]0.15龍聚山莊板樓,獨棟不墅,聯(lián)排不墅

占地面積：32.6萬平米建筑面積：13萬平米3,500元/㎡

[均]0.38延慶不墅項目以清涼盛景、龍聚山莊為代表的旅游度假休閑不墅，較低的總價較高的性價比吸引了一部分客群。平谷的不墅項目并不占主流，較為有特點的是世外桃苑，由北京八通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)。要緊特點是精小、有用、平民化，一期每棟不墅面積為50平方米左右，有獨立的150平方米的院子。二期面積在60－120平方米，均價4300元平方米，每套總價25萬－50萬元。目前差不多售出20多套。該項目因為面積小，造價低，投資額度也小，消費風險相應降低。面積如此小的不墅產(chǎn)品用于自住的不多，更要緊是一種旅游地產(chǎn)。因為不是長期居所，對配套、交通的要求也就不高。這是一種新產(chǎn)品，在市場上有一定競爭力，但并不是不墅的主流產(chǎn)品。懷密不墅板塊潛力分析【交通】攪熱新興不墅板塊隨著京承高速公路的開工、通車，最受益的北京遠郊區(qū)縣——懷柔、密云正進展成為北京新興的高檔住宅開發(fā)區(qū)，懷柔、密云的不墅開發(fā)越來越成熟，項目也越來越多，同時性價比也相對較高。據(jù)了解，京承高速公路通車后，從北京到懷柔的行車時刻將縮短一半，30分鐘即可到達懷柔城區(qū)，同時車輛行使條件也將極大改善交通時刻的大大縮短，使不墅更多地作為“第一居所”成為可能，將會吸引更多的消費群體到那個地點投資置業(yè)，整體市場份額將逐漸放大?！经h(huán)境】自然景觀成就新區(qū)從密云和懷柔這兩個區(qū)域的開發(fā)覺狀看，由于土地成本較低，土地供應量相對豐富，自然環(huán)境優(yōu)越，那個地點有條件成片營造上檔次的規(guī)模社區(qū)。但因為距離東部商務區(qū)較遠，專門多人觀念上認為那個地點的不墅不具備投資的價值，從市場銷售的情況來看，那個地點也以自用為多。密云、懷柔作為“北京山水大觀，首都郊野公園”，隨著奧運產(chǎn)業(yè)的帶動、旅游休閑產(chǎn)業(yè)的進展、交通環(huán)境設施的改善等都給該區(qū)域帶來極大的利好，密云、懷柔將是以后北京度假休閑不墅、消費者第二居所市場拓展的理想?yún)^(qū)域，進展前景寬敞?！靖窬帧繎衙軆傻厥芤妗皟蓭А薄侗本┒际锌傮w規(guī)劃（2004年—2020年）》對北京市的空間布局做了大的調(diào)整，在構(gòu)建“兩軸—兩帶—多中心”都市空間結(jié)構(gòu)的基礎上，北京打算形成“中心城—新城—鎮(zhèn)”的市域城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu),其中重點進展東部3個新城。新城是在原衛(wèi)星城基礎上，承擔疏解中心城人口和功能、聚攏新的產(chǎn)業(yè)，帶動區(qū)域進展的規(guī)?；际械貐^(qū)，具有相對獨立性。新城共規(guī)劃了11個，分不是通州、順義、亦莊、大興、房山、昌平、懷柔、密云、平谷、延慶、門頭溝?？傮w規(guī)劃的出籠無疑使懷柔、密云受益匪淺?！救丝凇恳司有聟^(qū)漸成氣候按照新的規(guī)劃，到2020年，北京市總?cè)丝谝?guī)模規(guī)劃操縱在1800萬人左右，在操縱中心城規(guī)模的前提下，進一步疏解舊城人口,合理調(diào)整中心城內(nèi)的人口分布。屆時，中心城中心地區(qū)約容納540萬人（其中舊城約110萬人），邊緣集團約270萬人，綠化隔離地區(qū)及外圍約40萬人?！北本┤丝谝?guī)模的總體操縱，關(guān)于人口日益膨脹的市內(nèi)而言其居住品質(zhì)將大打折扣，住在“郊區(qū)”便成為追求高品質(zhì)生活的人們的最佳選擇，在交通條件極大改善的條件下，懷柔、密云理所因此成了人們的首選?！就顿Y】性價比優(yōu)勢日趨凸顯懷密不墅板塊目前在售的不墅項目中，價格在3000～6000元/平方米之間的項目較多，總規(guī)模相對中等，150～200平方米的Townhouse比較受到市場關(guān)注，相對比較低的不墅均價無疑會成為人們選擇該區(qū)域不墅的重要砝碼。其產(chǎn)品的凸現(xiàn)也將帶來同品質(zhì)樓盤性價比、配套、綜合服務的競爭，因為有優(yōu)越的自然景觀和交通，豪宅獨棟產(chǎn)品也有專門大的進展?jié)摿Α讶岵皇椖恳挥[表項目名稱占面建面容積率綠化率物業(yè)類不均價（元/平米）總價價格范圍主力戶型面積范圍開盤時刻銷售電話總套數(shù)歷史價格銷售情況泰和人家4、5畝獨棟不墅仿古四合院40萬/套最低價：35萬元/套，起價：1300元/平方米定制154-306泰和人家二期2006年4月一期2005年12月5205100738新盤馭水山居40萬平方米88000平方米0.220.5獨棟不墅,雙拼不墅,三拼不墅6000最低價：90萬元/套起價：4000元/平方米定制150－1000多平方米馭水山居1999年60636188150入住56戶家春秋(長城腳下的四合院)一期11萬平方米一期2萬平方米0.180.67獨棟不墅7800最低價：32萬元/套最高價：58萬元/套250150-300一期2006年4月22日89602117項目分三期開發(fā)，一期100余套50%龍山新新小鎮(zhèn)，鎮(zhèn)江南800400平方米0.40.5獨棟不墅14000元/平方米最低價：560萬元/套最高價：850萬元/套12000-13000元/平285-3422004-3-1606919994400元/平到13000元/平（由聯(lián)排改獨棟）38%潮白·麗水莊園200100平方米0.210.7獨棟不墅,聯(lián)排不墅最低價：26萬元/套最高價：45萬元/套一期聯(lián)排小戶型107平方米，花園洋房223平方米，毛坯26萬元二期2006年5月15日一期2005年9月18日89613388/84813097/84813079/86867601一期共64套二期56套山水四合院180萬平方米9萬平方米0.050.995獨棟不墅,雙拼不墅,聯(lián)排不墅,三拼不墅最低價：71萬元/套均價：90萬元/套最高價：190萬元/套370－796平方米/套一期2005-05-16二期2006-2-1084972897/84972890一期96套，二期200套2005年8月50萬/套到2006年5月90萬/套MyVilla90000平方米20萬平方米0.40.5獨棟不墅6000元/平方米，最低價：160萬元/套均價：200萬元/套最高價：260萬元/套起價：5100元/平方米307—395平2005年7月23日正式開盤61676666/61679999一期112套2005年6月以來600012.1%賽班假日67000平方米41000平方米0.640.65雙拼不墅，聯(lián)排不墅6000元/平方米最低價：126萬元/套最高價：210萬元/套228-380228-3818968123489685555

1142005年的5300到2006年56009.7%山水墅64000平方米23877平方米0.360.6獨棟、雙拼、聯(lián)排不墅6000元/平方米4900元/平--8000元/平285平米——407平米2005-10-161642255/66692004的6300，到2006的58009.5%紅螺湖不墅29196平方米0.230.84獨棟不墅成交均價11800元/平米最低價：260萬元/套均價：350萬元/套最高價：360萬元/套280-310250-10502003-11-160682666/2888/29997016%湖光山舍93380平方米25000平方米0.260.58獨棟9200350萬（精裝）400平左右370-6012002-3-160682600832003年8月的7200到2005年8月的800097.6%已售，剩2套渡水山莊34017平方米6500平方米0.6單體獨棟4200元/平300平左右2000-3-169620015、696469742001-4-8的3888元/平方米到2004-4-14的3980元/平方米僅剩2套長城溪溪小鎮(zhèn)100000平方米30000平方米0.3院落式不墅(現(xiàn)房)20萬至50萬每套80余平米至170余平米2005-3-1市內(nèi)：84845931/32、現(xiàn)場：6165255815070%密云不墅板塊項目統(tǒng)計表項目名稱占面容積率綠化率物業(yè)類不均價（元/平米）總價歷史價格主力戶型面積范圍開盤時刻項目地址銷售電話總套數(shù)銷售情況潮河灣800000平方米0.07595.00%獨棟不墅,雙拼不墅,聯(lián)排不墅4000元/平方米50－75萬元/套2005.09.29-至今3600105－220150－190平米2005-9-1密云縣汽車站對面82872421、82872422300瑞海姆公寓1.5640.30%獨棟不墅,雙拼不墅,聯(lián)排不墅，8000元/平方米2006.03.233600-至今3800300平米左右200－4002005-9-29密云縣西大橋路36號地塊內(nèi)，6909777769045888144翠提花墅6.50萬平方米0.5848.00%獨棟不墅,雙拼不墅,聯(lián)排不墅獨棟7700平方米，雙拼6000平方米，聯(lián)排4500元/平方米聯(lián)排65-105萬，獨棟260萬左右雙拼160萬2005.07.11-至今4500聯(lián)排：162平方米160－3602005-9-10密云縣縣城向北2公里白河西岸69088111、69088222獨棟不墅5棟,雙拼不墅14棟獨棟剩2套，雙拼剩3套，鴻福天地7.5055萬平方米0.78250.00%聯(lián)排不墅4815元/平方米80-120萬元/套2005年9月2445，至今4815157－2802005年5月1日一期開盤密云縣距北京65公里，690898882585賞星悅木不墅200畝0.3580.00%獨棟不墅,雙拼不墅5000元/平方米；獨棟不墅均價6800元/平方米

雙拼不墅均價4500元/平方米95萬元/套－250萬元/套2005.04.21-至今5000以獨棟270平方米和340平方米戶型為主200－3502004-8-16密云縣十里堡鎮(zhèn)89098688、89099216152水墨庭院8.08萬平米0.5743.00%獨棟不墅,疊拼不墅獨棟不墅均價5200元/平方米

疊加不墅均價3500元/平方米108－208萬元/套2005.12.13-至今5200；2004.09.27-2005.12.134500獨棟不墅戶型面積228、236、280平方米，疊加不墅戶型面積176、220平方米.一期2004年10月

二期2005年9月1日密云縣濱河大橋西側(cè)69080111/69080888紫峽谷（現(xiàn)）30.00萬平方米0.0990.00%獨棟不墅均價：8000元/平方米300萬元/套－1200萬元/套2004.04.30-至今8000376-624平方米2004-5-6密云縣穆家峪鎮(zhèn)東2公里61056686/9661056588白河澗不墅（現(xiàn)）0.6142.29%獨棟不墅,聯(lián)排不墅聯(lián)排不墅均價4200元/平方米

獨棟不墅均價5000元/