房地產(chǎn)法課件

房地產(chǎn)法房地產(chǎn)開發(fā)一、土地使用權(quán)出讓1、定義：國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2、出讓方式：拍賣，招標(biāo)或雙方協(xié)議的方式商業(yè)，旅游，娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣，招標(biāo)方式；沒有條件的，可以采取雙方協(xié)商（協(xié)議價(jià)格不得低于國家確定的最低價(jià)格）

3、使用年限：住宅：70年，期滿自動(dòng)續(xù)期；工業(yè)用地：50年教育，科技，文化，衛(wèi)生，體育用地：50年商業(yè)，旅游，娛樂用地：40年綜合和其他用地：50年非住宅用地期滿，按照法律規(guī)定辦理

2）土地使用者需要改變土地使用權(quán)合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整使用權(quán)出讓金3）土地使用權(quán)約定的出讓合同期限屆滿，需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前1年申請續(xù)期，除根據(jù)公共利益需要收回土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)，批準(zhǔn)后，重新簽訂出讓合同；若未申請或未批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。土地使用權(quán)劃撥一、定義：縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償，安置等費(fèi)用后將該副土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。除法律，行政法規(guī)另有規(guī)定除外，劃撥土地沒有使用權(quán)期限限制。二特征

1、劃撥行為是一種政府行政行為；2、無償行為3、無使用期限限制4、不得轉(zhuǎn)讓，出租，抵押，否則要補(bǔ)繳土地出讓金5、政府可以根據(jù)需要收回三、劃撥范圍1、國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地

2、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地3、國家重點(diǎn)扶持的能源，交通，水利等項(xiàng)目用地

4、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

三、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)滿足以下條件：1、按照出讓合同已經(jīng)支付全部的土地出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；2、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書

五、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程1、簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同載明土地使用權(quán)取得方式2、提出申請并申報(bào)成交價(jià)格。簽訂合同后30日內(nèi)，持房地產(chǎn)權(quán)屬證書，當(dāng)事人合法證明，轉(zhuǎn)讓文件等，向房管局盛情并申報(bào)成交價(jià)格。3、審查。房管局在15天作出是否受理書面答復(fù)4、核實(shí)，評估申報(bào)價(jià)格5、繳納契稅和補(bǔ)地價(jià)：契稅3%-5%6、過戶并發(fā)證城市房屋拆遷一、拆遷管理1、拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可進(jìn)行拆遷；2、房屋拆遷部門在發(fā)放房屋拆遷許可證同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將拆遷許可證中載明的拆遷人，拆遷防衛(wèi)，拆遷期限等事項(xiàng)，以房屋拆遷公告的形式予以公布；3、房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托

4、拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；拆遷租賃房屋的，還應(yīng)當(dāng)與承租人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議5、協(xié)議簽訂后，被拆遷人或房屋承租人拒絕搬遷的，拆遷人可以向仲裁委仲裁或法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請法院先于執(zhí)行；6、如果達(dá)不成拆遷協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，可以由房屋拆遷管理部門裁決，房屋管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決，自收到申請后30日作出就決定，對裁決不服，3個(gè)月內(nèi)起訴。拆遷人已經(jīng)給與被拆遷人貨幣補(bǔ)償或提供了安置房周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷執(zhí)行

7、被拆遷人或房屋承租人在裁決規(guī)定的期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷或申請法院強(qiáng)制拆遷，實(shí)施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事宜，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

二、拆遷補(bǔ)償與安置1、除違章建筑或超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償，其余應(yīng)當(dāng)對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償；2、補(bǔ)償方式：貨幣或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換貨幣補(bǔ)償：根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位，用途，建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定；產(chǎn)權(quán)調(diào)換：計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)

5、拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人或承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)6、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：在過渡期內(nèi)，被拆遷人或承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；但如果他們使用拆遷人周轉(zhuǎn)房的，不支付。7、因拆遷造成停產(chǎn)，停業(yè)的，拆遷人給與適當(dāng)補(bǔ)償。房屋預(yù)售一、定義：房屋預(yù)售也稱商品房預(yù)售，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，由買受人支付價(jià)款的行為。二、商品房預(yù)售符合條件1、已經(jīng)交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)資金達(dá)到公證總投資的25%以上，并已確定工程進(jìn)度和竣工交付日期面積爭議解決方法一、房屋面積組成：建筑面積=套內(nèi)面積+分?jǐn)偯娣e1、面積允許誤差3%以內(nèi)2、面積誤差超過3%的，購買人可以有權(quán)退房，買受人退房的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在提出退房之日起30日內(nèi)將房價(jià)款及利息返還給買受人3、買受人不退房的：登記面積大于合同約定面積---誤差在3%以內(nèi)的買受人補(bǔ)齊房款，超過部分開發(fā)商自己承擔(dān)

4、登記面積比合同約定