某地產(chǎn)某項(xiàng)目招標(biāo)提案課件

萬科大坦沙項(xiàng)目招標(biāo)提案經(jīng)緯萬科營銷中心2009年2月萬科大坦沙項(xiàng)目經(jīng)緯萬科營銷中心PartI區(qū)域重點(diǎn)規(guī)劃及園區(qū)解讀PartI區(qū)域重點(diǎn)規(guī)劃及園區(qū)解讀功能定位“廣佛都市圈”中心區(qū)，廣州“西聯(lián)”的輻射帶動區(qū)，城市西部新的標(biāo)志性地區(qū)以及新的商務(wù)中心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、物流和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以及商貿(mào)和歷史文化風(fēng)貌旅游業(yè)，并考慮一定的居住功能。范圍北至大坦沙尾，南至環(huán)翠路與環(huán)城高速公路，東到工業(yè)大道中、南，西至芳村大道北、花地河，總面積35.14平方公里。核心區(qū)位北至珠江大橋西橋（大坦沙），南至丫髻沙大橋、環(huán)城高速公路一線，西至花地河、芳村大道北一線，東至黃沙大道、工業(yè)大道一線，面積約為24.7平方公里。區(qū)域定位“白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈”有利提升項(xiàng)目區(qū)位價值改善區(qū)內(nèi)環(huán)境功能定位區(qū)域定位“白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈”有利提升項(xiàng)目區(qū)位價值改善區(qū)內(nèi)發(fā)展目標(biāo)：從“西聯(lián)”和“中調(diào)”戰(zhàn)略出發(fā)，廣州要建立現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，成為宜居城市的“首善之區(qū)”，要求白鵝潭地區(qū)瞄準(zhǔn)現(xiàn)代化、國際性、創(chuàng)新型的廣佛都市圈核心區(qū)的目標(biāo)，發(fā)揮廣佛聯(lián)動發(fā)展的核心功能及樞紐商務(wù)港的作用。功能定位：（1）價值重估，打造增長極。（2）推動多中心中央商務(wù)區(qū)（MCBD）的發(fā)展。（3）增長極功能配置：白鵝潭地區(qū)要與廣州另外三大重點(diǎn)地區(qū)錯位發(fā)展，就需要立足廣佛，合理配置功能：建立總部辦公、突出文化創(chuàng)意、塑造宜居住區(qū)、培養(yǎng)生態(tài)休閑。產(chǎn)業(yè)定位：大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)及高端服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和休閑旅游業(yè)。區(qū)域定位“白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈”有利提升項(xiàng)目區(qū)位價值改善區(qū)內(nèi)環(huán)境方案二生態(tài)·中央智城發(fā)展目標(biāo)：區(qū)域定位“白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈”有利提升項(xiàng)目區(qū)位價值改善區(qū)總體功能定位具有國際影響力的廣佛都市圈中央智力區(qū)。1、廣佛聯(lián)動參與國際競合的區(qū)域性中心；2、輻射珠三角的開放性生產(chǎn)力服務(wù)中心；3、富有嶺南特色的生態(tài)型濱水宜居新城。四大策略一為“水韻花都”,強(qiáng)化珠江、花地河、大沖口沖等景觀河道的綠化設(shè)計(jì),并與沿線建筑群落交融共生。二為“盈彩江岸”,臨江建筑在豎向形態(tài)設(shè)計(jì)上采用梯度處理,形成層次豐富,錯落有致的建筑景觀界面；三為“四心擁江”,塑造標(biāo)志性核心空間,充分發(fā)揮江、岸、面、嘴、島、灣、港等濱水岸線特征；四為“八景洞天”,即依托珠江景觀,由北至南形成八處標(biāo)志景觀,區(qū)域定位“白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈”有利提升項(xiàng)目區(qū)位價值改善區(qū)內(nèi)環(huán)境方案五生態(tài)·中央智城總體功能定位區(qū)域定位“白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈”有利提升項(xiàng)目區(qū)位價值改善“廣東光電科技產(chǎn)業(yè)基地”“中國留學(xué)人員廣州光電科技產(chǎn)業(yè)園”基地一期面積約450畝，由廣東光電科技產(chǎn)業(yè)園、中華液晶城和海角紅樓商務(wù)配套區(qū)三大板塊組成，將重點(diǎn)發(fā)展半導(dǎo)體發(fā)光器件、LED照明產(chǎn)品、太陽能光伏、液晶顯示等高科技新興產(chǎn)業(yè)。中華液晶城首期占地面積約250畝，專門從事液晶面板、模組等平板顯示產(chǎn)品和配件的交易、展示和研發(fā)設(shè)計(jì)，規(guī)劃設(shè)立“五區(qū)一中心”，將打造成全球重要的平板顯示產(chǎn)品交易服務(wù)中心，為新興品牌提供市場服務(wù)和產(chǎn)業(yè)鏈的支持。重點(diǎn)園區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園可望為項(xiàng)目提供高知客戶群體“廣東光電科技產(chǎn)業(yè)基地”基地一期面積約450畝，由廣東光電科交通體系雙地鐵、大坦沙大橋等規(guī)劃將加強(qiáng)區(qū)域與外區(qū)聯(lián)系，有利吸納外區(qū)客源大坦沙大橋（規(guī)劃）規(guī)劃紅線40米，向西接佛山的建設(shè)大道，向東與大坦沙路和增槎路相銜接，此通道的建成將大大加強(qiáng)大坦沙與外區(qū)的聯(lián)系。

地鐵五六號線（在建）六號線貫穿金沙洲地區(qū)，經(jīng)大坦沙、南岸、黃沙、文化公園、海珠廣場等站至燕塘，09年7月開通。五號線經(jīng)滘口、大坦沙、中山八路、東風(fēng)西路、西村等站至黃埔，2010年開通。大坦沙將成五、六號線交匯點(diǎn)。交通體系雙地鐵、大坦沙大橋等規(guī)劃將加強(qiáng)區(qū)域與外區(qū)聯(lián)系，有利吸規(guī)劃及園區(qū)經(jīng)濟(jì)解讀小結(jié)現(xiàn)時大坦沙島工業(yè)廠房、城中村林立，配套甚為不足，且形象低端，但白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈的定位，大坦沙島將在雙地鐵線、環(huán)島路、中軸線、游艇會等新硬件的帶動下建成旅游、高級商務(wù)區(qū)，有利于提升區(qū)域形象及改善區(qū)內(nèi)環(huán)境；然而，同時也須看到，雖然坦南區(qū)域在“白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈”的范圍之內(nèi)，但整個大坦沙島政府相關(guān)部門仍未作出明晰的定位，故大坦沙島廠房、村屋林立的現(xiàn)狀也將在較長的一段時期內(nèi)依然存在，同時，其配套資源、開發(fā)熱度等也無法與金沙洲相比。規(guī)劃及園區(qū)經(jīng)濟(jì)解讀小結(jié)現(xiàn)時大坦沙島工業(yè)廠房、城中村林立，配套PartII項(xiàng)目市場態(tài)勢分析——2008年市場分析PartII項(xiàng)目市場態(tài)勢分析——2008年市場分析宏觀背景經(jīng)濟(jì)增速下滑，已從過熱轉(zhuǎn)向偏冷宏觀背景經(jīng)濟(jì)增速下滑，已從過熱轉(zhuǎn)向偏冷宏觀背景樓市資金面由流動性過剩轉(zhuǎn)向不足，消費(fèi)者信心缺失宏觀背景樓市資金面由流動性過剩轉(zhuǎn)向不足，消費(fèi)者信心缺失宏觀背景行業(yè)政策從調(diào)控轉(zhuǎn)向扶持，支柱產(chǎn)業(yè)地位得到重申土地政策從嚴(yán)格集約用地到有保有壓購房稅收優(yōu)惠，“二套房”政策放松時間內(nèi)容2008年9月16日下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個百分點(diǎn)，其他期限檔次貸款基準(zhǔn)利率按照短期多調(diào)、長期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整；存款基準(zhǔn)利率保持不變2008年10月15日下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)；從2008年10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。2008年10月30日調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的3.87%下調(diào)至3.60%，下調(diào)0.27個百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的6.93%下調(diào)至6.66%，下調(diào)0.27個百分點(diǎn)；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率保持不變。2008年11月27日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。宏觀背景行業(yè)政策從調(diào)控轉(zhuǎn)向扶持，支柱產(chǎn)業(yè)地位得到重申土地政土地市場樓面地價回歸理性同比跌幅超三成土地市場樓面地價回歸理性同比跌幅超三成土地市場郊區(qū)成熱推區(qū)域市區(qū)供應(yīng)極少土地市場郊區(qū)成熱推區(qū)域市區(qū)供應(yīng)極少新建住宅市場供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，成交總額低于06年新建住宅市場供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，成交總額低于06年新建住宅市場08年上半年成交萎縮明顯，下半年銷售回穩(wěn)

成交量（萬平方米）環(huán)比增幅同比增幅2007年上半年427.82//2007年下半年373.75-12.64%/2008年上半年241.79-35.31%-43.48%2008年下半年311.2628.73%-16.72%新建住宅市場08年上半年成交萎縮明顯，下半年銷售回穩(wěn)成交量新建住宅市場上半年價高量低，下半年量升價跌

均價（元/平方米）環(huán)比增幅同比增幅2007年上半年7550————2007年下半年979929.79%——2008年上半年99251.29%31.46%2008年下半年8883-10.50%-9.35%新建住宅市場上半年價高量低，下半年量升價跌均價環(huán)新建住宅市場商品住宅價格逐年飆升，08年增速放緩新建住宅市場商品住宅價格逐年飆升，08年增速放緩新建住宅市場商品住宅價格逐年飆升，08年增速放緩新建住宅市場商品住宅價格逐年飆升，08年增速放緩新建住宅市場區(qū)域表現(xiàn)分化極大，花都成重災(zāi)區(qū)，荔灣供略過于求區(qū)域預(yù)售面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交金額(億元)成交均價全市792.7553.04516.469339荔灣區(qū)38.6533.4937.9011319越秀區(qū)18.9629.8838.0312728海珠區(qū)115.9185.7193.9210958天河區(qū)97.3587.31112.8112920白云區(qū)107.93104.8987.598351黃埔區(qū)3.4110.228.178001番禺區(qū)159.380.3967.158353花都區(qū)153.5654.7330.125503南沙區(qū)46.9829.3913.614632蘿崗區(qū)50.6537.0427.167331新建住宅市場區(qū)域表現(xiàn)分化極大，花都成重災(zāi)區(qū)，荔灣供略過于求存量住宅市場成交萎縮四成，價格增速放緩存量住宅市場成交萎縮四成，價格增速放緩09年年初市場表現(xiàn)市場出現(xiàn)回穩(wěn)跡象，十區(qū)周均成交達(dá)1300套09年年初市場表現(xiàn)市場出現(xiàn)回穩(wěn)跡象，十區(qū)周均成交達(dá)1300套09年年初市場表現(xiàn)市場回穩(wěn)，成交回暖的原因隨“保增長、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”方針的確立，中央十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的陸續(xù)出臺，令市民的收入預(yù)期信心較08年下半年有所增強(qiáng)；減息的執(zhí)行令供款成本大幅下降；媒體輿論的催谷增強(qiáng)了客戶的購買信心，眾多利好政策的出臺也促進(jìn)了剛性需求的釋放；近日股票行情的階段走好也令股民收入有所增加；最核心的原因在于較多的項(xiàng)目售價已回歸至理性水平，配合促銷活動促進(jìn)了項(xiàng)目的成交。09年年初市場表現(xiàn)市場回穩(wěn)，成交回暖的原因隨“保增長、擴(kuò)區(qū)域市場情況自2002年開始，荔灣區(qū)供不應(yīng)求現(xiàn)象明顯，直到2008年供求關(guān)系有所緩解，價格自2005年開始一路飆升，更在2008年創(chuàng)下有史以來該區(qū)域最高價08年前荔灣區(qū)市場供不應(yīng)求，08年供求關(guān)系有所緩解區(qū)域市場情況自2002年開始，荔灣區(qū)供不應(yīng)求現(xiàn)象明顯，直到22008年荔灣區(qū)均價大幅超越全市均價荔灣區(qū)均價自2005年低于全市均價以來，06年、07年均與全市均價拉齊，直到2008年，荔灣區(qū)價格飆升，成交有所放緩區(qū)域市場情況2008年荔灣區(qū)均價大幅超越全市均價荔灣區(qū)均價自2005年低自06年開始荔灣區(qū)每年均價漲幅持續(xù)超過全市水平到了2008年，全市價格漲幅大幅回落，而荔灣區(qū)價格仍然堅(jiān)挺，持續(xù)30.3%的漲幅區(qū)域市場情況自06年開始荔灣區(qū)每年均價漲幅持續(xù)超過全市水平到了2008年荔灣區(qū)供應(yīng)量一直處于平穩(wěn)狀態(tài)，除年中和黃逸翠灣推出市場引起轟動外，本區(qū)總體成供不應(yīng)求的態(tài)勢；荔灣區(qū)由于供應(yīng)量較少，因此各月數(shù)量的浮動主要來自推貨量的影響，而非其他外部因素作用；供應(yīng)量較少以及理性的價格使荔灣區(qū)項(xiàng)目抗跌性較強(qiáng)，但由于整體市場環(huán)境仍不能過于樂觀，過硬的產(chǎn)品質(zhì)素及合理的價格仍是占領(lǐng)市場的重要砝碼！荔灣區(qū)市場小結(jié)荔灣區(qū)供應(yīng)量一直處于平穩(wěn)狀態(tài)，除年中和黃逸翠灣推出市場引起轟PartIII項(xiàng)目市場態(tài)勢分析——競爭市場分析PartIII項(xiàng)目市場態(tài)勢分析——競爭市場分析力迅原筑龍津華府和黃逸翠灣本案荔港南灣貴賢上品競爭區(qū)域由于荔灣區(qū)售價格長期處于高位，且貨量并非十分充裕，使相當(dāng)一部分購買能力有限的消費(fèi)者外流至金沙洲、芳村北、海珠西和同德圍等區(qū)域。金沙洲板塊中海金沙灣金域藍(lán)灣芳村北板塊逸彩新世界海珠西板塊羅沖圍-同德圍板塊競爭板塊城建水泥廠項(xiàng)目富力桃園老荔灣板塊金沙洲板塊芳村北板塊越秀板塊海珠西板塊羅沖圍-同德圍板塊力迅原筑龍津華府和黃逸翠灣本案荔港南灣貴賢上品競爭區(qū)域由于荔項(xiàng)目在售組團(tuán)主力戶型現(xiàn)時售價（元/平方米）發(fā)展商貨量備注富邦名寓1、2、3座兩房84-110㎡三房106-174㎡13000（2200裝修）宏輝地產(chǎn)93套/新城市逢源A座及B座兩房93㎡三房112-132㎡四房145-155㎡五房218㎡15000（3500裝修）新城市223套/和黃逸翠灣A1、A2棟A7,A8棟兩房88-103㎡三房129-142㎡復(fù)式289㎡16000（2500裝修）和記黃埔尚有1411套預(yù)計(jì)09年推400套荔港南灣H3棟三房92-126㎡四房167㎡9000-10000（毛坯）城啟集團(tuán)余20多套年底將推H4-H6棟約200多套珠島花園六期30-109㎡的單間到小三房8500（1000裝修）鵬達(dá)地產(chǎn)231套停工中主要在售項(xiàng)目概況老荔灣板塊在售貨量約1700套項(xiàng)目在售組團(tuán)主力戶型現(xiàn)時售價發(fā)展商貨量備注富邦名寓1、2、3老荔灣板塊主要潛在項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置規(guī)模戶型發(fā)展商預(yù)計(jì)推出時間預(yù)計(jì)貨量富力君湖華庭流花路總建筑13.28萬平米兩房到五房富力2009年年中首推280多套流花君庭流花路73號總建52378平方米205-398㎡四房、五房嘉業(yè)投資2009年上半年124套貴賢上品華貴路總建9萬平米85-145㎡二房-四房地下鐵道2009年年中首推330套荔灣雅居西華路總建8067平方米/勤建置業(yè)2009年年中一棟15層，總套數(shù)100荔景華庭十八甫北路建面5萬平方米55-140㎡二房、三房、四房成功地產(chǎn)2009年6月168套老荔灣板塊主要潛在項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置規(guī)模戶型發(fā)展商預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)貨量老荔灣板塊主要潛在項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置規(guī)模戶型發(fā)展商預(yù)計(jì)推出時間預(yù)計(jì)貨量宏新光復(fù)北項(xiàng)目光復(fù)北路占地6819平米85-145㎡二房-四房宏新地產(chǎn)2009年2棟住宅元邦福布斯頓/元邦明月星輝文昌北路總建68139平米以大戶型住宅單位為主元邦地產(chǎn)2009年約500套漢國置業(yè)龍津中項(xiàng)目龍津中路總建46494平米/聯(lián)成地產(chǎn)2010年333套龍津華府龍津西路總建11萬平米86-165㎡德誼地產(chǎn)2010年6棟，其中5棟住宅，1棟公寓，380多套單位老荔灣板塊主要潛在項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置規(guī)模戶型發(fā)展商預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)貨量老荔灣板塊個盤分析—富邦名寓開發(fā)商：麗豐控股有限公司物業(yè)類型：高層洋房、小高層洋房項(xiàng)目地址：廣州市中山七路與光復(fù)路交界占地面積：約0.74萬平方米總建筑面積：7.4萬平方米在售組團(tuán)：1、2、3座的余貨開盤日期：2008年7月5日開賣,當(dāng)天銷售33套現(xiàn)售價格：13000元/㎡（帶2200元/㎡精裝修）物業(yè)管理費(fèi)：1.96元/㎡配套設(shè)施：大型市場、空中花園、會所、泳池老荔灣板塊個盤分析—富邦名寓開發(fā)商：麗豐控股有限公司老荔灣板塊個盤分析—富邦名寓戶型一房兩房三房合計(jì)最小值53㎡84㎡106㎡——最大值70㎡110㎡174㎡——套數(shù)5410287243比例22%42%36%100%在售戶型銷售情況：共243套住宅，08年7月開賣以來，已售150套，余93套，由于高層定價過高，2座18樓以上單位余貨較多。老荔灣板塊個盤分析—富邦名寓戶型一房兩房三房合計(jì)最小值53㎡老荔灣板塊個盤分析—和黃·逸翠灣開發(fā)商：和記黃埔地產(chǎn)（廣州番禺）有限公司物業(yè)類型：高層洋房項(xiàng)目地址：廣州市荔灣區(qū)黃沙大道8號占地面積：7.1萬平方米總建筑面積：42萬平方米在售組團(tuán)：主推A7,A8棟及A1,A2余貨最近開盤日期：二期2008年12月6日現(xiàn)售價格：16000元/㎡（送豪華裝修）物業(yè)管理費(fèi)：3.8元/㎡配套設(shè)施：大型住客會所及4層大型現(xiàn)代主題式購物商場老荔灣板塊個盤分析—和黃·逸翠灣開發(fā)商：和記黃埔地產(chǎn)（廣州番老荔灣板塊個盤分析—和黃·逸翠灣戶型二房二廳三房二廳四房二廳合計(jì)最小值88.43㎡129.29㎡283.77㎡——最大值103.93㎡142.48㎡289.5㎡——套數(shù)1502624416比例36%63%1%100%在售戶型（A7,A8棟）設(shè)計(jì)風(fēng)格方面偏向于港式設(shè)計(jì)，主打的戶型是目前市場上的主流的三房戶型，但戶型設(shè)計(jì)上沒有太大的創(chuàng)新性，而且部分戶型的轉(zhuǎn)角位較多，影響居住舒適性和實(shí)用性。老荔灣板塊個盤分析—和黃·逸翠灣戶型二房二廳三房二廳四房二廳老荔灣板塊競爭分析小結(jié)老荔灣板塊在售貨量僅1700多套，但和黃逸翠灣已占1400套，故可見老荔灣的貨量供應(yīng)有限；在售項(xiàng)目中，大多項(xiàng)目為高檔定位，如新城市逢源、和黃逸翠灣，面積大、總價高，與本案定位有一定錯位；潛在項(xiàng)目中，上市時間相對較早的項(xiàng)目包括富力君湖華庭、流花君庭，也為高檔定位，而荔景華庭的產(chǎn)品質(zhì)素欠缺，貴賢上品則預(yù)計(jì)多為地鐵公司內(nèi)部消化?？梢娕c本案具備同等質(zhì)素的項(xiàng)目在老荔灣板塊較為稀缺老荔灣板塊競爭分析小結(jié)老荔灣板塊在售貨量僅1700多套，但和項(xiàng)目在售組團(tuán)戶型現(xiàn)時售價（元/平方米）發(fā)展商貨量富力桃園御湖天下D6、D7、D8棟兩房72-86㎡三房90-98㎡10000（2500裝修）富力地產(chǎn)207嶺南雅院11-15棟尾貨二房70多㎡三房101-114㎡6800-8500越秀城建84羅沖圍—同德圍板塊主要在售項(xiàng)目概況主要潛在項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置規(guī)模戶型預(yù)計(jì)售價（元/平方米）發(fā)展商預(yù)計(jì)推出時間預(yù)計(jì)貨量嶺南灣畔水泥廠地塊總建22萬二房70㎡小三房90多㎡11000越秀城建09年10月共1800多套單位，首期約300多套項(xiàng)目在售組團(tuán)戶型現(xiàn)時售價發(fā)展商貨量富力桃園御湖天下D6、D7羅沖圍—同德圍板塊個盤分析—富力桃園開發(fā)商：富力地產(chǎn)物業(yè)類型：高層洋房項(xiàng)目地址：羅沖圍增槎路高橋大街直入500米；占地面積：33.3萬㎡總建筑面積：83萬㎡容積率：2.67最近開盤日期：09年春節(jié)在售組團(tuán)：御湖天下D6、D7棟現(xiàn)售價格：約10000元/㎡（2500裝修）物業(yè)管理費(fèi)：2.9元/㎡/月配套設(shè)施：幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、主題公園、超市、銀行、商業(yè)街等羅沖圍—同德圍板塊個盤分析—富力桃園開發(fā)商：富力地產(chǎn)羅沖圍—同德圍板塊個盤分析—富力桃園戶型兩房三房合計(jì)最小值71.9㎡90.63㎡——最大值86.66㎡98.63㎡——套數(shù)290174464比例62.5%37.5%100%在售戶型(D6、D7)現(xiàn)售戶型為80㎡左右的兩房，和90㎡的緊湊型三房產(chǎn)品為主。其中兩房單位占此次推售產(chǎn)品的6成以上。戶型緊湊實(shí)用，雖然三梯八戶，但設(shè)計(jì)方正，且戶戶單邊，故受到客戶追捧。羅沖圍—同德圍板塊個盤分析—富力桃園戶型兩房三房合計(jì)最小值7羅沖圍—同德圍板塊個盤分析—富力桃園羅沖圍—同德圍板塊個盤分析—富力桃園預(yù)計(jì)09年中旬將推出項(xiàng)目剩余的E5及D10、D11、D12棟單位，貨量近1000套，預(yù)計(jì)D10、D11、D12與現(xiàn)有的D6、D7較為相似，也即緊湊型的兩房及小三房，估計(jì)將對本項(xiàng)目造成較大的沖擊。羅沖圍—同德圍板塊個盤分析—富力桃園在售在售D6D8已售D10-D12預(yù)計(jì)09年中旬將推出項(xiàng)目剩余的E5及D10、D11、D12棟羅沖圍—同德圍板塊競爭分析小結(jié)羅沖圍—同德圍板塊在售項(xiàng)目包括富力桃園、嶺南雅苑，潛在項(xiàng)目則包括嶺南灣畔；富力桃園其戶型配比、定價均與本項(xiàng)目較為類似，且地段緊鄰老荔灣，故將是本項(xiàng)目的重點(diǎn)競爭對手；10月上市的嶺南灣畔，其發(fā)展商品牌深入民心，項(xiàng)目的規(guī)模宏大，周邊的配套成熟，且項(xiàng)目受70/90限制，產(chǎn)品及定價也與本項(xiàng)目類似，但由于距離較接近同德圍，故定義為二級競爭對手。羅沖圍—同德圍板塊競爭分析小結(jié)羅沖圍—同德圍板塊在售項(xiàng)目包括項(xiàng)目在售組團(tuán)主力戶型現(xiàn)時售價（元/平方米）發(fā)展商貨量保利西江月17-20棟三房120-125㎡四房142-146㎡9500元/㎡（2000裝修）保利地產(chǎn)36中海金沙灣B1、B2、B3兩房85㎡三房102-147㎡四房151-187㎡6500元/㎡（1800裝修）中海地產(chǎn)本月底推出320套金域藍(lán)灣B4、B5三房100㎡左右9500-11000（2000裝修）萬科地產(chǎn)200多套金沙洲板塊主要在售項(xiàng)目概況項(xiàng)目在售組團(tuán)主力戶型現(xiàn)時售價發(fā)展商貨量保利西江月17-20棟金沙洲板塊主要潛在項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置規(guī)模戶型發(fā)展商預(yù)計(jì)推出時間預(yù)計(jì)貨量凱德置地金沙洲項(xiàng)目金沙洲住宅新城總建35萬別墅、高級公寓洋房凱德置地2009年年底總量約3000套鴻榮源項(xiàng)目金沙洲B3702A06地塊總建26萬/鴻榮源暫停/恒大綠洲金沙洲大橋以南總建45萬80-130兩房三房恒大2009年底/城建B3711B03地塊總建16萬90平米以下占八成城建2009年底/城建B3709B07地塊B3709B08地塊總建13.9萬/城建2010后/保利金沙洲B3701A02地塊B3701A04地塊總建/保利暫停/富力金沙洲項(xiàng)目廣州新社區(qū)南邊總建21860870%以上的單位為90平方米以下富力地產(chǎn)暫停2200套限價金沙洲板塊主要潛在項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置規(guī)模戶型發(fā)展商預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)貨量金沙洲板塊開發(fā)商：中海地產(chǎn)物業(yè)類型：高層洋房項(xiàng)目地址：金沙洲大橋以南建設(shè)大道1號；占地面積：41.292萬㎡總建筑面積：130萬㎡容積率：2.8最近開盤日期：09年2月21日在售組團(tuán)：B1、B2、B3現(xiàn)售價格：6500元/㎡物業(yè)管理費(fèi)：2.35元/㎡/月配套設(shè)施：幼兒園、小學(xué)、運(yùn)動休閑中心、商務(wù)休閑中心、風(fēng)情商業(yè)街個盤分析—中海金沙灣金沙洲板塊開發(fā)商：中海地產(chǎn)個盤分析—中海金沙灣戶型兩房三房四房合計(jì)最小值85.74㎡102.22㎡151.4㎡——最大值85.87㎡147.59㎡187.16㎡——套數(shù)56228116比例14%57%29%100%在售戶型(B1、B2、B3)現(xiàn)售主要為余貨，據(jù)銷售人員介紹將于2月21日開放新貨（B1-B3）樣板間。預(yù)計(jì)未來產(chǎn)品售價區(qū)間在6200-7200元/㎡間。金沙洲板塊個盤分析—中海金沙灣金沙灣雖然地處黃岐，但仍然是廣義上的金沙洲板塊，同時，發(fā)展商品牌號召力強(qiáng)，規(guī)模宏大，配套完善，最重要的是價格具充分的競爭力，故其一直有相當(dāng)部分的西區(qū)客戶，估計(jì)也是本項(xiàng)目的重要競爭對手。戶型兩房三房四房合計(jì)最小值85.74㎡102.22㎡151.金沙洲板塊競爭分析小結(jié)金沙洲板塊是政府發(fā)展的重點(diǎn)居住板塊，由于靠近西關(guān)，規(guī)劃前景良好，故吸引了眾多的西關(guān)客戶；在售項(xiàng)目包括金域藍(lán)灣、保利西江月、中海金沙灣、中海金沙熙岸以及限價房保利西子灣、中海馨園；在售項(xiàng)目中，金域藍(lán)灣的產(chǎn)品及定價與本案最為類似，將是本案的一級競爭對手，中海金沙灣由于具價格競爭力，也對本案造成一定程度沖擊，應(yīng)為二級競爭對手；西江月已為尾貨，金沙熙岸為別墅，其它為限價房，故與本案的競爭關(guān)系不強(qiáng)。潛在項(xiàng)目中，保利B3701A02、B3701A04項(xiàng)目、富力限價房項(xiàng)目、鴻榮源項(xiàng)目均已暫停；潛在項(xiàng)目中，城建B3711B03地塊雖然受套型限制，但將有聯(lián)排別墅，且由于樓面地價高達(dá)4584元/㎡，預(yù)期將于本案定位有所差異，凱德項(xiàng)目預(yù)計(jì)定位也與本案有一定錯位，競爭關(guān)系也不強(qiáng)；恒大綠洲項(xiàng)目規(guī)模大，須保持一定的關(guān)注。金沙洲板塊競爭分析小結(jié)金沙洲板塊是政府發(fā)展的重點(diǎn)居住板塊，由芳村北板塊項(xiàng)目在售組團(tuán)主力戶型現(xiàn)時售價（元/平方米）發(fā)展商貨量備注逸彩新世界荔逸園E1-E3一房68㎡二房73-78㎡三房101-123㎡9800（1200裝修）新世界余貨69套年底將新增4棟約500套主要潛在項(xiàng)目概況主要在售項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置規(guī)模預(yù)計(jì)推出時間預(yù)計(jì)貨量荔江美筑芳村大道附近建筑面積：237648平方米2009年7月150套芳村北板塊項(xiàng)目在售組團(tuán)主力戶型現(xiàn)時售價發(fā)展商貨量備注逸彩新世芳村北板塊個盤分析—逸彩新世界開發(fā)商：新世界地產(chǎn)項(xiàng)目地址：芳村大道西芳興路占地面積:482700平方米總建筑面積:1834300平方米容積率：3.80綠化率：31.50%配套：彩幼兒園、真光中英文小學(xué)、華師附中新世界學(xué)校、會所、小區(qū)巴士銷售動態(tài)：荔逸園E1-E3棟余貨貨量：余貨68套開盤日期：荔逸園2007年年中推售價格：9800元/㎡（含1200裝修）物業(yè)管理費(fèi)：2.8元/㎡芳村北板塊個盤分析—逸彩新世界開發(fā)商：新世界地產(chǎn)芳村北板塊個盤分析—逸彩新世界單位010203040506戶型二房二廳一衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)三房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)一房二廳一衛(wèi)建面737810112112368荔逸園E3棟戶型單位01020304050607戶型二房二廳一衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)三房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)三房二廳一衛(wèi)一房二廳一衛(wèi)建面737810112110810570荔逸園E1棟戶型二房及三房的銷售均較為理想，但一房由于面積過大且戶型不合理，余貨較多芳村北板塊個盤分析—逸彩新世界單位010203040506戶芳村北板塊個盤分析—逸彩新世界由于項(xiàng)目規(guī)模宏大，且配套齊全，新世界地產(chǎn)的港資背景及實(shí)力也具有良好的品牌知名度及美譽(yù)度，同時，項(xiàng)目對比老荔灣城區(qū)項(xiàng)目具有一定的價格優(yōu)勢，故項(xiàng)目吸引了眾多的老荔灣客戶。預(yù)期該項(xiàng)目年底將有近500套的新貨推出市場，將對本項(xiàng)目中期的推售造成一定的沖擊。芳村北板塊個盤分析—逸彩新世界由于項(xiàng)目規(guī)模宏大，且配套齊全，芳村北板塊競爭分析小結(jié)芳村北板塊在售項(xiàng)目不多，現(xiàn)僅有逸彩新世界及恒荔灣畔在消化余貨，但逸彩新世界的新一期約500套單位將于年底推出，對項(xiàng)目也構(gòu)成一定的客戶分流；由于逸彩新世界的新一期要于年底方能推出，與本案一期無直接的競爭關(guān)系，且其位于馬路邊，居住質(zhì)素一般，故定義為二級競爭對手。芳村北板塊競爭分析小結(jié)芳村北板塊在售項(xiàng)目不多，現(xiàn)僅有逸彩新世海珠西板塊項(xiàng)目在售組團(tuán)主力戶型現(xiàn)時售價（元/平方米）發(fā)展商貨量備注光大水岸榕城K10-K14一房38㎡二房78-102㎡三房125-143㎡11000（1800裝修）光大地產(chǎn)400多套2.14開賣銷售300多套主要在售項(xiàng)目概況海珠西板塊在售項(xiàng)目的代表為光大水岸榕城，雖然具備規(guī)模、配套的優(yōu)勢，但由于其位于工業(yè)大道，傳統(tǒng)的西關(guān)人對此并非十分感冒，故其荔灣客戶僅15%左右，多為西關(guān)專業(yè)市場的檔主，故定義為三級競爭對手；海珠西板塊項(xiàng)目在售組團(tuán)主力戶型現(xiàn)時售價發(fā)展商貨量備注光大水岸越秀板塊主要在售項(xiàng)目概況項(xiàng)目在售組團(tuán)主力戶型現(xiàn)時售價（元/平方米）發(fā)展商貨量金悅東山國際公館/34-83一房、兩房11000-13500（3000裝修）金悅地產(chǎn)剩余328套保利中環(huán)廣場E、F、G棟大戶型為主16000-23000（2500裝修）保利地產(chǎn)223君匯世家H1-H5棟主推100-161兩房、三房15000（2000裝修）高田投資剩余約284套小北御景A、B、C棟40-150單房至四房18000

（1500裝修）珠光地產(chǎn)約79套德雅軒東塔38-187平米的一房到四房15000-16000（2000裝修）金偉杰地產(chǎn)貨量共280套，其中近六成為回遷房御龍國際商寓/37-70的小戶型單位均價12000

（毛坯）金凱達(dá)地產(chǎn)剩余200多套，中高層單位時代you公寓/40-88單身公寓、一房、兩房14000-16000（2000裝修）時代地產(chǎn)剩余126多套越秀板塊主要在售項(xiàng)目概況項(xiàng)目在售組團(tuán)主力戶型現(xiàn)時售價發(fā)展商貨項(xiàng)目競爭市場分析小結(jié)等級項(xiàng)目名稱規(guī)模（萬㎡）主力戶型售價（元/㎡）優(yōu)勢劣勢一級金域藍(lán)灣43100㎡左右三房8500-10500區(qū)位規(guī)模景觀配套/富力桃園8380㎡左右兩房95㎡左右三房10000-11500地段規(guī)模配套形象二級荔港南灣10092-126㎡三房10000地段規(guī)模配套居住舒適度中海金沙灣13085㎡兩房102小三房124㎡三房6500規(guī)模價格黃岐區(qū)位城建嶺南灣畔2270㎡左右兩房90㎡左右小三房11000規(guī)模配套地塊歷史恒大綠洲4580-130兩房三房/區(qū)位規(guī)模配套企業(yè)形象產(chǎn)品逸彩新世界120100-130㎡三房9800規(guī)模配套周邊環(huán)境舒適度三級光大水岸榕城38.880㎡左右兩房125㎡三房11000-12500規(guī)模配套工業(yè)大道價格力迅原筑1480㎡兩房110㎡三房8500交通區(qū)位形象地塊歷史和黃逸翠灣42130-140㎡三房16000地段配套價格貴賢上品985-145兩房至四房13000-15000地段配套規(guī)模品牌產(chǎn)品荔景華庭5120㎡三房13000-15000地段配套規(guī)模品牌產(chǎn)品典型競爭項(xiàng)目分級及競爭關(guān)系分析項(xiàng)目競爭市場分析小結(jié)等級項(xiàng)目名稱規(guī)模主力戶型售價（元/項(xiàng)目競爭市場分析小結(jié)

項(xiàng)目名稱上市時間一級金域藍(lán)灣

富力桃園

二級荔港南灣

中海金沙灣

逸彩新世界

恒大綠洲城建嶺南灣畔

三級光大水岸榕城

力迅原筑

和黃逸翠灣

貴賢上品

荔景華庭

09年年中目前在售約200套目前在售約余150套余貨在售余貨約200套未來仍有約1000套左右可推未來將推約200多套年底將推500套4-5月將推約400套在售余貨約100套未來將推約150套未來將推400套未來將推330套未來將推約160套2月底將推約320套2.15已售罄約400套余貨約68套年底將推300套09年年底年底推出項(xiàng)目競爭市場分析小結(jié)項(xiàng)目名稱上市時間一級金域藍(lán)灣富力項(xiàng)目市場機(jī)會分析小結(jié)—《珠三角改革發(fā)展規(guī)劃綱要》的頒布，意味著討論多年的廣佛一體化開始進(jìn)入實(shí)質(zhì)性實(shí)施階段?！鞍座Z潭經(jīng)濟(jì)圈”的構(gòu)建有利于提升項(xiàng)目區(qū)位價值。而且，其正好處于“廣佛都市圈”中心區(qū)，是廣州“西聯(lián)”的輻射帶動區(qū)，將打造成為新的商務(wù)區(qū)。大坦沙地緣優(yōu)勢的體現(xiàn)機(jī)會：—市場的階段性回暖提振市場信心—政策的可能出臺將使小陽春演變?yōu)榇箨柎骸侠鬄稠?xiàng)目由于地價等諸方面原因，大多數(shù)的樓價仍保持在13000元/㎡左右的高位—老荔灣板塊供應(yīng)貨量不足，緊湊型的三房供應(yīng)更為稀缺—大部分競爭對手將于年底推貨，故年中前是較好的推貨良機(jī)大坦沙項(xiàng)目上半年推出的市場機(jī)會：項(xiàng)目市場機(jī)會分析小結(jié)—《珠三角改革發(fā)展規(guī)劃綱要》的頒布，萬科大坦沙項(xiàng)目招標(biāo)提案經(jīng)緯萬科營銷中心2009年2月萬科大坦沙項(xiàng)目經(jīng)緯萬科營銷中心PartI區(qū)域重點(diǎn)規(guī)劃及園區(qū)解讀PartI區(qū)域重點(diǎn)規(guī)劃及園區(qū)解讀功能定位“廣佛都市圈”中心區(qū)，廣州“西聯(lián)”的輻射帶動區(qū)，城市西部新的標(biāo)志性地區(qū)以及新的商務(wù)中心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、物流和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以及商貿(mào)和歷史文化風(fēng)貌旅游業(yè)，并考慮一定的居住功能。范圍北至大坦沙尾，南至環(huán)翠路與環(huán)城高速公路，東到工業(yè)大道中、南，西至芳村大道北、花地河，總面積35.14平方公里。核心區(qū)位北至珠江大橋西橋（大坦沙），南至丫髻沙大橋、環(huán)城高速公路一線，西至花地河、芳村大道北一線，東至黃沙大道、工業(yè)大道一線，面積約為24.7平方公里。區(qū)域定位“白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈”有利提升項(xiàng)目區(qū)位價值改善區(qū)內(nèi)環(huán)境功能定位區(qū)域定位“白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈”有利提升項(xiàng)目區(qū)位價值改善區(qū)內(nèi)發(fā)展目標(biāo)：從“西聯(lián)”和“中調(diào)”戰(zhàn)略出發(fā)，廣州要建立現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，成為宜居城市的“首善之區(qū)”，要求白鵝潭地區(qū)瞄準(zhǔn)現(xiàn)代化、國際性、創(chuàng)新型的廣佛都市圈核心區(qū)的目標(biāo)，發(fā)揮廣佛聯(lián)動發(fā)展的核心功能及樞紐商務(wù)港的作用。功能定位：（1）價值重估，打造增長極。（2）推動多中心中央商務(wù)區(qū)（MCBD）的發(fā)展。（3）增長極功能配置：白鵝潭地區(qū)要與廣州另外三大重點(diǎn)地區(qū)錯位發(fā)展，就需要立足廣佛，合理配置功能：建立總部辦公、突出文化創(chuàng)意、塑造宜居住區(qū)、培養(yǎng)生態(tài)休閑。產(chǎn)業(yè)定位：大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)及高端服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和休閑旅游業(yè)。區(qū)域定位“白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈”有利提升項(xiàng)目區(qū)位價值改善區(qū)內(nèi)環(huán)境方案二生態(tài)·中央智城發(fā)展目標(biāo)：區(qū)域定位“白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈”有利提升項(xiàng)目區(qū)位價值改善區(qū)總體功能定位具有國際影響力的廣佛都市圈中央智力區(qū)。1、廣佛聯(lián)動參與國際競合的區(qū)域性中心；2、輻射珠三角的開放性生產(chǎn)力服務(wù)中心；3、富有嶺南特色的生態(tài)型濱水宜居新城。四大策略一為“水韻花都”,強(qiáng)化珠江、花地河、大沖口沖等景觀河道的綠化設(shè)計(jì),并與沿線建筑群落交融共生。二為“盈彩江岸”,臨江建筑在豎向形態(tài)設(shè)計(jì)上采用梯度處理,形成層次豐富,錯落有致的建筑景觀界面；三為“四心擁江”,塑造標(biāo)志性核心空間,充分發(fā)揮江、岸、面、嘴、島、灣、港等濱水岸線特征；四為“八景洞天”,即依托珠江景觀,由北至南形成八處標(biāo)志景觀,區(qū)域定位“白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈”有利提升項(xiàng)目區(qū)位價值改善區(qū)內(nèi)環(huán)境方案五生態(tài)·中央智城總體功能定位區(qū)域定位“白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈”有利提升項(xiàng)目區(qū)位價值改善“廣東光電科技產(chǎn)業(yè)基地”“中國留學(xué)人員廣州光電科技產(chǎn)業(yè)園”基地一期面積約450畝，由廣東光電科技產(chǎn)業(yè)園、中華液晶城和海角紅樓商務(wù)配套區(qū)三大板塊組成，將重點(diǎn)發(fā)展半導(dǎo)體發(fā)光器件、LED照明產(chǎn)品、太陽能光伏、液晶顯示等高科技新興產(chǎn)業(yè)。中華液晶城首期占地面積約250畝，專門從事液晶面板、模組等平板顯示產(chǎn)品和配件的交易、展示和研發(fā)設(shè)計(jì)，規(guī)劃設(shè)立“五區(qū)一中心”，將打造成全球重要的平板顯示產(chǎn)品交易服務(wù)中心，為新興品牌提供市場服務(wù)和產(chǎn)業(yè)鏈的支持。重點(diǎn)園區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園可望為項(xiàng)目提供高知客戶群體“廣東光電科技產(chǎn)業(yè)基地”基地一期面積約450畝，由廣東光電科交通體系雙地鐵、大坦沙大橋等規(guī)劃將加強(qiáng)區(qū)域與外區(qū)聯(lián)系，有利吸納外區(qū)客源大坦沙大橋（規(guī)劃）規(guī)劃紅線40米，向西接佛山的建設(shè)大道，向東與大坦沙路和增槎路相銜接，此通道的建成將大大加強(qiáng)大坦沙與外區(qū)的聯(lián)系。

地鐵五六號線（在建）六號線貫穿金沙洲地區(qū)，經(jīng)大坦沙、南岸、黃沙、文化公園、海珠廣場等站至燕塘，09年7月開通。五號線經(jīng)滘口、大坦沙、中山八路、東風(fēng)西路、西村等站至黃埔，2010年開通。大坦沙將成五、六號線交匯點(diǎn)。交通體系雙地鐵、大坦沙大橋等規(guī)劃將加強(qiáng)區(qū)域與外區(qū)聯(lián)系，有利吸規(guī)劃及園區(qū)經(jīng)濟(jì)解讀小結(jié)現(xiàn)時大坦沙島工業(yè)廠房、城中村林立，配套甚為不足，且形象低端，但白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈的定位，大坦沙島將在雙地鐵線、環(huán)島路、中軸線、游艇會等新硬件的帶動下建成旅游、高級商務(wù)區(qū)，有利于提升區(qū)域形象及改善區(qū)內(nèi)環(huán)境；然而，同時也須看到，雖然坦南區(qū)域在“白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈”的范圍之內(nèi)，但整個大坦沙島政府相關(guān)部門仍未作出明晰的定位，故大坦沙島廠房、村屋林立的現(xiàn)狀也將在較長的一段時期內(nèi)依然存在，同時，其配套資源、開發(fā)熱度等也無法與金沙洲相比。規(guī)劃及園區(qū)經(jīng)濟(jì)解讀小結(jié)現(xiàn)時大坦沙島工業(yè)廠房、城中村林立，配套PartII項(xiàng)目市場態(tài)勢分析——2008年市場分析PartII項(xiàng)目市場態(tài)勢分析——2008年市場分析宏觀背景經(jīng)濟(jì)增速下滑，已從過熱轉(zhuǎn)向偏冷宏觀背景經(jīng)濟(jì)增速下滑，已從過熱轉(zhuǎn)向偏冷宏觀背景樓市資金面由流動性過剩轉(zhuǎn)向不足，消費(fèi)者信心缺失宏觀背景樓市資金面由流動性過剩轉(zhuǎn)向不足，消費(fèi)者信心缺失宏觀背景行業(yè)政策從調(diào)控轉(zhuǎn)向扶持，支柱產(chǎn)業(yè)地位得到重申土地政策從嚴(yán)格集約用地到有保有壓購房稅收優(yōu)惠，“二套房”政策放松時間內(nèi)容2008年9月16日下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個百分點(diǎn)，其他期限檔次貸款基準(zhǔn)利率按照短期多調(diào)、長期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整；存款基準(zhǔn)利率保持不變2008年10月15日下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)；從2008年10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。2008年10月30日調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的3.87%下調(diào)至3.60%，下調(diào)0.27個百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的6.93%下調(diào)至6.66%，下調(diào)0.27個百分點(diǎn)；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率保持不變。2008年11月27日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。宏觀背景行業(yè)政策從調(diào)控轉(zhuǎn)向扶持，支柱產(chǎn)業(yè)地位得到重申土地政土地市場樓面地價回歸理性同比跌幅超三成土地市場樓面地價回歸理性同比跌幅超三成土地市場郊區(qū)成熱推區(qū)域市區(qū)供應(yīng)極少土地市場郊區(qū)成熱推區(qū)域市區(qū)供應(yīng)極少新建住宅市場供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，成交總額低于06年新建住宅市場供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，成交總額低于06年新建住宅市場08年上半年成交萎縮明顯，下半年銷售回穩(wěn)

成交量（萬平方米）環(huán)比增幅同比增幅2007年上半年427.82//2007年下半年373.75-12.64%/2008年上半年241.79-35.31%-43.48%2008年下半年311.2628.73%-16.72%新建住宅市場08年上半年成交萎縮明顯，下半年銷售回穩(wěn)成交量新建住宅市場上半年價高量低，下半年量升價跌

均價（元/平方米）環(huán)比增幅同比增幅2007年上半年7550————2007年下半年979929.79%——2008年上半年99251.29%31.46%2008年下半年8883-10.50%-9.35%新建住宅市場上半年價高量低，下半年量升價跌均價環(huán)新建住宅市場商品住宅價格逐年飆升，08年增速放緩新建住宅市場商品住宅價格逐年飆升，08年增速放緩新建住宅市場商品住宅價格逐年飆升，08年增速放緩新建住宅市場商品住宅價格逐年飆升，08年增速放緩新建住宅市場區(qū)域表現(xiàn)分化極大，花都成重災(zāi)區(qū)，荔灣供略過于求區(qū)域預(yù)售面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交金額(億元)成交均價全市792.7553.04516.469339荔灣區(qū)38.6533.4937.9011319越秀區(qū)18.9629.8838.0312728海珠區(qū)115.9185.7193.9210958天河區(qū)97.3587.31112.8112920白云區(qū)107.93104.8987.598351黃埔區(qū)3.4110.228.178001番禺區(qū)159.380.3967.158353花都區(qū)153.5654.7330.125503南沙區(qū)46.9829.3913.614632蘿崗區(qū)50.6537.0427.167331新建住宅市場區(qū)域表現(xiàn)分化極大，花都成重災(zāi)區(qū)，荔灣供略過于求存量住宅市場成交萎縮四成，價格增速放緩存量住宅市場成交萎縮四成，價格增速放緩09年年初市場表現(xiàn)市場出現(xiàn)回穩(wěn)跡象，十區(qū)周均成交達(dá)1300套09年年初市場表現(xiàn)市場出現(xiàn)回穩(wěn)跡象，十區(qū)周均成交達(dá)1300套09年年初市場表現(xiàn)市場回穩(wěn)，成交回暖的原因隨“保增長、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”方針的確立，中央十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的陸續(xù)出臺，令市民的收入預(yù)期信心較08年下半年有所增強(qiáng)；減息的執(zhí)行令供款成本大幅下降；媒體輿論的催谷增強(qiáng)了客戶的購買信心，眾多利好政策的出臺也促進(jìn)了剛性需求的釋放；近日股票行情的階段走好也令股民收入有所增加；最核心的原因在于較多的項(xiàng)目售價已回歸至理性水平，配合促銷活動促進(jìn)了項(xiàng)目的成交。09年年初市場表現(xiàn)市場回穩(wěn)，成交回暖的原因隨“保增長、擴(kuò)區(qū)域市場情況自2002年開始，荔灣區(qū)供不應(yīng)求現(xiàn)象明顯，直到2008年供求關(guān)系有所緩解，價格自2005年開始一路飆升，更在2008年創(chuàng)下有史以來該區(qū)域最高價08年前荔灣區(qū)市場供不應(yīng)求，08年供求關(guān)系有所緩解區(qū)域市場情況自2002年開始，荔灣區(qū)供不應(yīng)求現(xiàn)象明顯，直到22008年荔灣區(qū)均價大幅超越全市均價荔灣區(qū)均價自2005年低于全市均價以來，06年、07年均與全市均價拉齊，直到2008年，荔灣區(qū)價格飆升，成交有所放緩區(qū)域市場情況2008年荔灣區(qū)均價大幅超越全市均價荔灣區(qū)均價自2005年低自06年開始荔灣區(qū)每年均價漲幅持續(xù)超過全市水平到了2008年，全市價格漲幅大幅回落，而荔灣區(qū)價格仍然堅(jiān)挺，持續(xù)30.3%的漲幅區(qū)域市場情況自06年開始荔灣區(qū)每年均價漲幅持續(xù)超過全市水平到了2008年荔灣區(qū)供應(yīng)量一直處于平穩(wěn)狀態(tài)，除年中和黃逸翠灣推出市場引起轟動外，本區(qū)總體成供不應(yīng)求的態(tài)勢；荔灣區(qū)由于供應(yīng)量較少，因此各月數(shù)量的浮動主要來自推貨量的影響，而非其他外部因素作用；供應(yīng)量較少以及理性的價格使荔灣區(qū)項(xiàng)目抗跌性較強(qiáng)，但由于整體市場環(huán)境仍不能過于樂觀，過硬的產(chǎn)品質(zhì)素及合理的價格仍是占領(lǐng)市場的重要砝碼！荔灣區(qū)市場小結(jié)荔灣區(qū)供應(yīng)量一直處于平穩(wěn)狀態(tài)，除年中和黃逸翠灣推出市場引起轟PartIII項(xiàng)目市場態(tài)勢分析——競爭市場分析PartIII項(xiàng)目市場態(tài)勢分析——競爭市場分析力迅原筑龍津華府和黃逸翠灣本案荔港南灣貴賢上品競爭區(qū)域由于荔灣區(qū)售價格長期處于高位，且貨量并非十分充裕，使相當(dāng)一部分購買能力有限的消費(fèi)者外流至金沙洲、芳村北、海珠西和同德圍等區(qū)域。金沙洲板塊中海金沙灣金域藍(lán)灣芳村北板塊逸彩新世界海珠西板塊羅沖圍-同德圍板塊競爭板塊城建水泥廠項(xiàng)目富力桃園老荔灣板塊金沙洲板塊芳村北板塊越秀板塊海珠西板塊羅沖圍-同德圍板塊力迅原筑龍津華府和黃逸翠灣本案荔港南灣貴賢上品競爭區(qū)域由于荔項(xiàng)目在售組團(tuán)主力戶型現(xiàn)時售價（元/平方米）發(fā)展商貨量備注富邦名寓1、2、3座兩房84-110㎡三房106-174㎡13000（2200裝修）宏輝地產(chǎn)93套/新城市逢源A座及B座兩房93㎡三房112-132㎡四房145-155㎡五房218㎡15000（3500裝修）新城市223套/和黃逸翠灣A1、A2棟A7,A8棟兩房88-103㎡三房129-142㎡復(fù)式289㎡16000（2500裝修）和記黃埔尚有1411套預(yù)計(jì)09年推400套荔港南灣H3棟三房92-126㎡四房167㎡9000-10000（毛坯）城啟集團(tuán)余20多套年底將推H4-H6棟約200多套珠島花園六期30-109㎡的單間到小三房8500（1000裝修）鵬達(dá)地產(chǎn)231套停工中主要在售項(xiàng)目概況老荔灣板塊在售貨量約1700套項(xiàng)目在售組團(tuán)主力戶型現(xiàn)時售價發(fā)展商貨量備注富邦名寓1、2、3老荔灣板塊主要潛在項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置規(guī)模戶型發(fā)展商預(yù)計(jì)推出時間預(yù)計(jì)貨量富力君湖華庭流花路總建筑13.28萬平米兩房到五房富力2009年年中首推280多套流花君庭流花路73號總建52378平方米205-398㎡四房、五房嘉業(yè)投資2009年上半年124套貴賢上品華貴路總建9萬平米85-145㎡二房-四房地下鐵道2009年年中首推330套荔灣雅居西華路總建8067平方米/勤建置業(yè)2009年年中一棟15層，總套數(shù)100荔景華庭十八甫北路建面5萬平方米55-140㎡二房、三房、四房成功地產(chǎn)2009年6月168套老荔灣板塊主要潛在項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置規(guī)模戶型發(fā)展商預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)貨量老荔灣板塊主要潛在項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置規(guī)模戶型發(fā)展商預(yù)計(jì)推出時間預(yù)計(jì)貨量宏新光復(fù)北項(xiàng)目光復(fù)北路占地6819平米85-145㎡二房-四房宏新地產(chǎn)2009年2棟住宅元邦福布斯頓/元邦明月星輝文昌北路總建68139平米以大戶型住宅單位為主元邦地產(chǎn)2009年約500套漢國置業(yè)龍津中項(xiàng)目龍津中路總建46494平米/聯(lián)成地產(chǎn)2010年333套龍津華府龍津西路總建11萬平米86-165㎡德誼地產(chǎn)2010年6棟，其中5棟住宅，1棟公寓，380多套單位老荔灣板塊主要潛在項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置規(guī)模戶型發(fā)展商預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)貨量老荔灣板塊個盤分析—富邦名寓開發(fā)商：麗豐控股有限公司物業(yè)類型：高層洋房、小高層洋房項(xiàng)目地址：廣州市中山七路與光復(fù)路交界占地面積：約0.74萬平方米總建筑面積：7.4萬平方米在售組團(tuán)：1、2、3座的余貨開盤日期：2008年7月5日開賣,當(dāng)天銷售33套現(xiàn)售價格：13000元/㎡（帶2200元/㎡精裝修）物業(yè)管理費(fèi)：1.96元/㎡配套設(shè)施：大型市場、空中花園、會所、泳池老荔灣板塊個盤分析—富邦名寓開發(fā)商：麗豐控股有限公司老荔灣板塊個盤分析—富邦名寓戶型一房兩房三房合計(jì)最小值53㎡84㎡106㎡——最大值70㎡110㎡174㎡——套數(shù)5410287243比例22%42%36%100%在售戶型銷售情況：共243套住宅，08年7月開賣以來，已售150套，余93套，由于高層定價過高，2座18樓以上單位余貨較多。老荔灣板塊個盤分析—富邦名寓戶型一房兩房三房合計(jì)最小值53㎡老荔灣板塊個盤分析—和黃·逸翠灣開發(fā)商：和記黃埔地產(chǎn)（廣州番禺）有限公司物業(yè)類型：高層洋房項(xiàng)目地址：廣州市荔灣區(qū)黃沙大道8號占地面積：7.1萬平方米總建筑面積：42萬平方米在售組團(tuán)：主推A7,A8棟及A1,A2余貨最近開盤日期：二期2008年12月6日現(xiàn)售價格：16000元/㎡（送豪華裝修）物業(yè)管理費(fèi)：3.8元/㎡配套設(shè)施：大型住客會所及4層大型現(xiàn)代主題式購物商場老荔灣板塊個盤分析—和黃·逸翠灣開發(fā)商：和記黃埔地產(chǎn)（廣州番老荔灣板塊個盤分析—和黃·逸翠灣戶型二房二廳三房二廳四房二廳合計(jì)最小值88.43㎡129.29㎡283.77㎡——最大值103.93㎡142.48㎡289.5㎡——套數(shù)1502624416比例36%63%1%100%在售戶型（A7,A8棟）設(shè)計(jì)風(fēng)格方面偏向于港式設(shè)計(jì)，主打的戶型是目前市場上的主流的三房戶型，但戶型設(shè)計(jì)上沒有太大的創(chuàng)新性，而且部分戶型的轉(zhuǎn)角位較多，影響居住舒適性和實(shí)用性。老荔灣板塊個盤分析—和黃·逸翠灣戶型二房二廳三房二廳四房二廳老荔灣板塊競爭分析小結(jié)老荔灣板塊在售貨量僅1700多套，但和黃逸翠灣已占1400套，故可見老荔灣的貨量供應(yīng)有限；在售項(xiàng)目中，大多項(xiàng)目為高檔定位，如新城市逢源、和黃逸翠灣，面積大、總價高，與本案定位有一定錯位；潛在項(xiàng)目中，上市時間相對較早的項(xiàng)目包括富力君湖華庭、流花君庭，也為高檔定位，而荔景華庭的產(chǎn)品質(zhì)素欠缺，貴賢上品則預(yù)計(jì)多為地鐵公司內(nèi)部消化?？梢娕c本案具備同等質(zhì)素的項(xiàng)目在老荔灣板塊較為稀缺老荔灣板塊競爭分析小結(jié)老荔灣板塊在售貨量僅1700多套，但和項(xiàng)目在售組團(tuán)戶型現(xiàn)時售價（元/平方米）發(fā)展商貨量富力桃園御湖天下D6、D7、D8棟兩房72-86㎡三房90-98㎡10000（2500裝修）富力地產(chǎn)207嶺南雅院11-15棟尾貨二房70多㎡三房101-114㎡6800-8500越秀城建84羅沖圍—同德圍板塊主要在售項(xiàng)目概況主要潛在項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置規(guī)模戶型預(yù)計(jì)售價（元/平方米）發(fā)展商預(yù)計(jì)推出時間預(yù)計(jì)貨量嶺南灣畔水泥廠地塊總建22萬二房70㎡小三房90多㎡11000越秀城建09年10月共1800多套單位，首期約300多套項(xiàng)目在售組團(tuán)戶型現(xiàn)時售價發(fā)展商貨量富力桃園御湖天下D6、D7羅沖圍—同德圍板塊個盤分析—富力桃園開發(fā)商：富力地產(chǎn)物業(yè)類型：高層洋房項(xiàng)目地址：羅沖圍增槎路高橋大街直入500米；占地面積：33.3萬㎡總建筑面積：83萬㎡容積率：2.67最近開盤日期：09年春節(jié)在售組團(tuán)：御湖天下D6、D7棟現(xiàn)售價格：約10000元/㎡（2500裝修）物業(yè)管理費(fèi)：2.9元/㎡/月配套設(shè)施：幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、主題公園、超市、銀行、商業(yè)街等羅沖圍—同德圍板塊個盤分析—富力桃園開發(fā)商：富力地產(chǎn)羅沖圍—同德圍板塊個盤分析—富力桃園戶型兩房三房合計(jì)最小值71.9㎡90.63㎡——最大值86.66㎡98.63㎡——套數(shù)290174464比例62.5%37.5%100%在售戶型(D6、D7)現(xiàn)售戶型為80㎡左右的兩房，和90㎡的緊湊型三房產(chǎn)品為主。其中兩房單位占此次推售產(chǎn)品的6成以上。戶型緊湊實(shí)用，雖然三梯八戶，但設(shè)計(jì)方正，且戶戶單邊，故受到客戶追捧。羅沖圍—同德圍板塊個盤分析—富力桃園戶型兩房三房合計(jì)最小值7羅沖圍—同德圍板塊個盤分析—富力桃園羅沖圍—同德圍板塊個盤分析—富力桃園預(yù)計(jì)09年中旬將推出項(xiàng)目剩余的E5及D10、D11、D12棟單位，貨量近1000套，預(yù)計(jì)D10、D11、D12與現(xiàn)有的D6、D7較為相似，也即緊湊型的兩房及小三房，估計(jì)將對本項(xiàng)目造成較大的沖擊。羅沖圍—同德圍板塊個盤分析—富力桃園在售在售D6D8已售D10-D12預(yù)計(jì)09年中旬將推出項(xiàng)目剩余的E5及D10、D11、D12棟羅沖圍—同德圍板塊競爭分析小結(jié)羅沖圍—同德圍板塊在售項(xiàng)目包括富力桃園、嶺南雅苑，潛在項(xiàng)目則包括嶺南灣畔；富力桃園其戶型配比、定價均與本項(xiàng)目較為類似，且地段緊鄰老荔灣，故將是本項(xiàng)目的重點(diǎn)競爭對手；10月上市的嶺南灣畔，其發(fā)展商品牌深入民心，項(xiàng)目的規(guī)模宏大，周邊的配套成熟，且項(xiàng)目受70/90限制，產(chǎn)品及定價也與本項(xiàng)目類似，但由于距離較接近同德圍，故定義為二級競爭對手。羅沖圍—同德圍板塊競爭分析小結(jié)羅沖圍—同德圍板塊在售項(xiàng)目包括項(xiàng)目在售組團(tuán)主力戶型現(xiàn)時售價（元/平方米）發(fā)展商貨量保利西江月17-20棟三房120-125㎡四房142-146㎡9500元/㎡（2000裝修）保利地產(chǎn)36中海金沙灣B1、B2、B3兩房85㎡三房102-147㎡四房151-187㎡6500元/㎡（1800裝修）中海地產(chǎn)本月底推出320套金域藍(lán)灣B4、B5三房100㎡左右9500-11000（2000裝修）萬科地產(chǎn)200多套金沙洲板塊主要在售項(xiàng)目概況項(xiàng)目在售組團(tuán)主力戶型現(xiàn)時售價發(fā)展商貨量保利西江月17-20棟金沙洲板塊主要潛在項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置規(guī)模戶型發(fā)展商預(yù)計(jì)推出時間預(yù)計(jì)貨量凱德置地金沙洲項(xiàng)目金沙洲住宅新城總建35萬別墅、高級公寓洋房凱德置地2009年年底總量約3000套鴻榮源項(xiàng)目金沙洲B3702A06地塊總建26萬/鴻榮源暫停/恒大綠洲金沙洲大橋以南總建45萬80-130兩房三房恒大2009年底/城建B3711B03地塊總建16萬90平米以下占八成城建2009年底/城建B3709B07地塊B3709B08地塊總建13.9萬/城建2010后/保利金沙洲B3701A02地塊B3701A04地塊總建/保利暫停/富力金沙洲項(xiàng)目廣州新社區(qū)南邊總建21860870%以上的單位為90平方米以下富力地產(chǎn)暫停2200套限價金沙洲板塊主要潛在項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置規(guī)模戶型發(fā)展商預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)貨量金沙洲板塊開發(fā)商：中海地產(chǎn)物業(yè)類型：高層洋房項(xiàng)目地址：金沙洲大橋以南建設(shè)大道1號；占地面積：41.292萬㎡總建筑面積：130萬㎡容積率：2.8最近開盤日期：09年2月21日在售組團(tuán)：B1、B2、B3現(xiàn)售價格：6500元/㎡物業(yè)管理費(fèi)：2.35元/㎡/月配套設(shè)施：幼兒園、小學(xué)、運(yùn)動休閑中心、商務(wù)休閑中心、風(fēng)情商業(yè)街個盤分析—中海金沙灣金沙洲板塊開發(fā)商：中海地產(chǎn)個盤分析—中海金沙灣戶型兩房三房四房合計(jì)最小值85.74㎡102.22㎡151.4㎡——最大值85.87㎡147.59㎡187.16㎡——套數(shù)56228116比例14%57%29%100%在售戶型(B1、B2、B3)現(xiàn)售主要為余貨，據(jù)銷售人員介紹將于2月21日開放新貨（B1-B3）樣板間。預(yù)計(jì)未來產(chǎn)品售價區(qū)間在6200-7200元/㎡間。金沙洲板塊個盤分析—中海金沙灣金沙灣雖然地處黃岐，但仍然是廣義上的金沙洲板塊，同時，發(fā)展商品牌號召力強(qiáng)，規(guī)模宏大，配套完善，最重要的是價格具充分的競爭力，故其一直有相當(dāng)部分的西區(qū)客戶，估計(jì)也是本項(xiàng)目的重要競爭對手。戶型兩房三房四房合計(jì)最小值85.74㎡102.22㎡151.金沙洲板塊競爭分析小結(jié)金沙洲板塊是政府發(fā)展的重點(diǎn)居住板塊，由于靠近西關(guān)，規(guī)劃前景良好，故吸引了眾多的西關(guān)客戶；在售項(xiàng)目包括金域藍(lán)灣、保利西江月、中海金沙灣、中海金沙熙岸以及限價房保利西子灣、中海馨園；在售項(xiàng)目中，金域藍(lán)灣的產(chǎn)品及定價與本案最為類似，將是本案的一級競爭對手，中海金沙灣由于具價格競爭力，也對本案造成一定程度沖擊，應(yīng)為二級競爭對手；西江月已為尾貨，金沙熙岸為別墅，其它為限價房，故與本案的競爭關(guān)系不強(qiáng)。潛在項(xiàng)目中，保利B3701A02、B3701A04項(xiàng)目、富力限價房項(xiàng)目、鴻榮源項(xiàng)目均已暫停；潛在項(xiàng)目中，城建B3711B03地塊雖然受套型限制，但將有聯(lián)排別墅，且由于樓面地價高達(dá)4584元/㎡，預(yù)期將于本案定位有所差異，凱德項(xiàng)目預(yù)計(jì)定位也與本案有一定錯位，競爭關(guān)系也不強(qiáng)；恒大綠洲項(xiàng)目規(guī)模大，須保持一定的關(guān)注。金沙洲板塊競爭分析小結(jié)金沙洲板塊是政府發(fā)展的重點(diǎn)居住板塊，由芳村北板塊項(xiàng)目在售組團(tuán)主力戶型現(xiàn)時售價（元/平方米）發(fā)展商貨量備注逸彩新世界荔逸園E1-E3一房68㎡二房73-78㎡三房101-123㎡9800（1200裝修）新世界余貨69套年底將新增4棟約500套主要潛在項(xiàng)目概況主要在售項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置規(guī)模預(yù)計(jì)推出時間預(yù)計(jì)貨量荔江美筑芳村大道附近建筑面積：237648平方米2009年7月150套芳村北板塊項(xiàng)目在售組團(tuán)主力戶型現(xiàn)時售價發(fā)展商貨量備注逸彩新世芳村北板塊個盤分析—逸彩新世界開發(fā)商：新世界地產(chǎn)項(xiàng)目地址：芳村大道西芳興路占地面積:482700平方米總建筑面積:1834300平方米容積率：3.80綠化率：31.50%配套：彩幼兒園、真光中英文小學(xué)、華師附中新世界學(xué)校、會所、小區(qū)巴士銷售動態(tài)：荔逸園E1-E3棟余貨貨量：余貨68套開盤日期：荔逸園2007年年中推售價格：9800元/㎡（含1200裝修）物業(yè)管理費(fèi)：2.8元/㎡芳村北板塊個盤分析—逸彩新世界開發(fā)商：新世界地產(chǎn)芳村北板塊個盤分析—逸彩新世界單位010203040506戶型二房二廳一衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)三房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)一房二廳一衛(wèi)建面737810112112368