2022年最新房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法題庫題庫a4版打印

2022年最新房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法題庫題庫a4版打印第一部分單選題(50題)1、某住宅建筑面積為160m2，土地剩余使用期限為60年，以建筑面積計算的土地重新購建價格和建筑重新購建價格分別為5000/m2和3500元/m2。目前，該房屋門窗、墻面地面等破損引起的折舊為5萬元，戶型設(shè)計落后引起的折舊為8萬元，位于城市衰落地區(qū)引起的折舊為6萬元。若土地報酬率為6%，則該住宅成本價格為（）萬元。

A.115.91

B.117.00

C.134.91

D.136.00

【答案】：B

2、假設(shè)某住宅重置成本為500萬元，建筑物已使用10年，目前剩余經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為10%，土地剩余使用年限為25年。此時該住宅的每年折舊額是（）萬元。

A.12.9

B.14.3

C.11.25

D.15

【答案】：C

3、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（）元/m2。

A.100

B.300

C.600

D.900

【答案】：D

4、折現(xiàn)率是在采用動態(tài)分析法時需要確定的一個重要參數(shù)，應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的（），它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤兩部分。

A.平均報酬率

B.利潤率

C.回報率

D.報酬率

【答案】：A

5、威廉﹒阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計算公式中，Pc表示（）。

A.單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量

B.市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價格

C.生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

D.向市場運輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

【答案】：B

6、對于商業(yè)用房來說，朝向和樓層相比較，通常情況下，（）

A.樓層對價格的影響更大

B.朝向?qū)r格的影響更大

C.兩者同樣重要

D.因人而異

【答案】：A

7、“從治”又稱

A.正治

B.反治

C.緩則治本

D.急則治標(biāo)

【答案】：B

8、評估城市商業(yè)區(qū)內(nèi)上面有建筑物的土地的價格，沒有可參照的土地交易實例，但存在著大量的房屋出租、商業(yè)經(jīng)營行為，這時宜采用（）評估。

A.市場法估價

B.成本法

C.土地剩余技術(shù)

D.假設(shè)開發(fā)法

【答案】：C

9、一塊前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2。如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為（）m。

A.22

B.28

C.38

D.50

【答案】：B

10、某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為6000萬元，房地產(chǎn)估價師知悉該項工程尚拖欠到期應(yīng)付的工程款為1000萬元，同時還有一筆抵押率為50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為（）萬元。

A.2500

B.3000

C.3500

D.4000

【答案】：B

11、某商品住宅期房建筑面積為100平米，尚需6個月建成交付使用，類似商品住宅現(xiàn)房的市場價格為5000元/平方米，該房每月末凈租金收益為2000元/套，年折現(xiàn)率為12%，風(fēng)險補償為現(xiàn)房價格的5%，則該期房目前的市場價格為（）萬元。

A.46.30

B.46.341

C.47.50

D.50.00

【答案】：B

12、房地產(chǎn)權(quán)利人不應(yīng)在其房地產(chǎn)內(nèi)隨意棄置固定廢物等有害物質(zhì)，這主要來源于（）的限制。

A.房地產(chǎn)地役權(quán)

B.房地產(chǎn)權(quán)利及其行使租賃權(quán)

C.房地產(chǎn)使用管制

D.相鄰關(guān)系

【答案】：D

13、在估價假設(shè)和限制條件說明中，當(dāng)無理由懷疑建筑物的結(jié)構(gòu)存在安全隱患時，應(yīng)（）。

A.假定建筑結(jié)構(gòu)是安全的

B.肯定建筑物是安全的

C.強調(diào)建筑結(jié)構(gòu)安全須進行相關(guān)專業(yè)鑒定

D.說明建筑結(jié)構(gòu)安全難以確定

【答案】：A

14、對于經(jīng)濟可行性檢驗時，只有預(yù)測未來的收入現(xiàn)值（）支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟可行性，否則應(yīng)被淘汰。

A.小于等于

B.大于等于

C.等于

D.無法確定

【答案】：B

15、從科學(xué)且可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是（）。

A.估價對象的真實價值

B.估價對象的重置價格

C.估價對象的實際成交價格

D.合格估價師的重新估價結(jié)果

【答案】：D

16、如果房地產(chǎn)擁有者惜售，則成交價格通常會（）正常市場價格。

A.低于

B.等于

C.高于

D.無法確定

【答案】：C

17、在靜態(tài)分析法中，投資利息和（）都單獨顯現(xiàn)出來，在動態(tài)分析法中這兩項都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。

A.投資利潤

B.開發(fā)利潤

C.投資收益

D.銷售稅

【答案】：B

18、已知年利率是5%，存款額是1000元，存款期限是一年，如果每半年計息一次，則實際利率是（）。

A.2.5%

B.3.0%

C.5.06%

D.8.0%

【答案】：C

19、假設(shè)可比實例的成交價格比其正常市場價格高的百分率為S%，則可比實例的成交價格與正常價格的關(guān)系為：可比實例的成交價格×（）＝正常價格。

A.1/（1－S%）

B.S%

C.1/（1＋S%）

D.1－S%

【答案】：C

20、可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數(shù)為（）。

A.0.060

B.0.940

C.1.060

D.1.064

【答案】：D

21、從綜合效應(yīng)看，房地產(chǎn)價格與利率因素呈（）。

A.正相關(guān)

B.負相關(guān)

C.不相關(guān)

D.行政因素影響

【答案】：B

22、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價中調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)用地狀況的說法，錯誤的是（）。

A.弄清規(guī)劃條件主要是為了選取最佳開發(fā)利用方式

B.弄清土地權(quán)益狀況主要是為了預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價格、租金等

C.弄清土地區(qū)位主要是為了確定房地產(chǎn)已投入成本的合理性

D.弄清土地實物狀況主要是為了預(yù)測后續(xù)開發(fā)的必要支出

【答案】：C

23、在成本法求取折舊中，采用()更符合實際情況。

A.有效經(jīng)過年數(shù)

B.實際經(jīng)過年數(shù)

C.剩余經(jīng)過年數(shù)

D.自然經(jīng)過年數(shù)

【答案】：A

24、房地產(chǎn)估價中，遵循獨立客觀公正原則的核心是估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)當(dāng)站在（）的立場上，評估出一個對各方當(dāng)事人來說都公平合理的價值。

A.委托人

B.估價報告預(yù)期使用者

C.管理部門

D.中立

【答案】：D

25、在經(jīng)濟學(xué)范疇的價值中，房地產(chǎn)估價通常所講的價值是指()。

A.使用價值

B.交換價值

C.理論價值

D.評估價值

【答案】：B

26、在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設(shè)前提是（）。

A.過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在

B.市場上能找到充分房地產(chǎn)歷史價格資料

C.房地產(chǎn)在過去無明顯的季節(jié)變動

D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格

【答案】：A

27、銷售期是從開始銷售已開發(fā)完成或未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)之日起至（）的日期。

A.房屋驗收合格

B.房屋可使用

C.將其售出

D.房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命結(jié)束

【答案】：C

28、關(guān)于估價資料歸檔的說法，錯誤的是（）。

A.估價師和相關(guān)工作人員不得將估價資料據(jù)為己有或者拒不歸檔

B.估價項目來源和接洽情況記錄、估價報告、估價委托合同、實地查勘記錄、估價報告內(nèi)部審核記錄等應(yīng)歸檔

C.估價檔案自估價報告出具之日起計算滿10年的，即可銷毀

D.估價機構(gòu)終止的，其估價報告及相關(guān)資料應(yīng)移交當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門或者其指定的機構(gòu)

【答案】：C

29、肢體麻木或運動不便，甚則不用；肌膚干燥、瘙癢、欠溫，甚則肌膚甲錯，是指

A.氣不攝血

B.氣血兩虛

C.氣血不榮經(jīng)脈

D.氣隨血脫

【答案】：C

30、運用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估在建工程的市場價值時，在延遲銷售情況下，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值對應(yīng)的房地產(chǎn)市場狀況應(yīng)是（）時的房地產(chǎn)市場狀況。

A.價值時點

B.開發(fā)完成

C.未來延遲銷售

D.銷售完成

【答案】：C

31、運用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估在建工程的市場價值時，在延遲銷售情況下，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值對應(yīng)的房地產(chǎn)市場狀況應(yīng)是（）時的房地產(chǎn)市場狀況。

A.價值時點

B.開發(fā)完成

C.未來延遲銷售

D.銷售完成

【答案】：C

32、下列哪項是影響血運行的因素

A.氣的推動、固攝、溫煦、涼潤作用

B.血液的質(zhì)量

C.病邪的影響

D.以上均是

【答案】：D

33、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有()的特性。

A.獨一無二和供給有限

B.獨一無二和價值量大

C.流動性大和價值量大

D.不可移動和用途多樣

【答案】：B

34、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為()。

A.43.2%

B.50%

C.56.8%

D.70%

【答案】：C

35、某房地產(chǎn)的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為12%，則該房地產(chǎn)扣除該項功能折舊后的價值為（）萬元。

A.1838.00

B.1844.55

C.1845.87

D.1850.00

【答案】：B

36、“發(fā)汗多，若重發(fā)汗者，亡其陽”（《傷寒論》），其病機是

A.津虧氣耗

B.津隨氣脫

C.氣隨液脫

D.津傷液脫

【答案】：C

37、某寫字樓的建筑面積為4000m2，剩余經(jīng)濟壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/m2。當(dāng)?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%，月租金為40元/m2，報酬率為6%，如果修復(fù)沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為（）萬元。

A.67.60

B.811.24

C.1622.48

D.2433.72

【答案】：D

38、某商品房在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年，實際建設(shè)期為1.5年，現(xiàn)該在建工程被人民法院強制拍賣，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年，通過市場調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項目的正常建設(shè)期為3年。在強制拍賣下評估該在建工程的市場價值時，后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為（）年。

A.1.0

B.1.5

C.2.0

D.2.5

【答案】：D

39、（）是對房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制，因此它的存在對房地產(chǎn)價格有一定的影響。

A.相鄰關(guān)系

B.使用管制

C.市政府監(jiān)督

D.其他管制

【答案】：A

40、相似的房地產(chǎn)之間之所以價格相互牽掣、相互接近，是因為相似的房地產(chǎn)之間具有（）。

A.異質(zhì)性

B.排他性

C.替代性

D.互補性

【答案】：C

41、已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8%的價格為4000元/m2；若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于()元/m2。

A.3816

B.3899

C.4087

D.4920

【答案】：D

42、五行學(xué)說可以用于指導(dǎo)疾病的診斷，確定五臟的病變部位。如面見赤色，口味苦，脈洪，為

A.腎水凌心

B.肝病犯脾

C.肝病

D.心病

【答案】：D

43、估價中的不同意見和估價報告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見（）。

A.應(yīng)作為估價資料歸檔

B.不應(yīng)作為估價資料歸檔

C.由估價機構(gòu)決定是否歸檔

D.依委托人的意見決定是否歸檔

【答案】：A

44、動而心悸、呼吸氣短，屬于

A.肺衛(wèi)氣虛

B.心氣虛

C.脾氣虛

D.宗氣虛

【答案】：D

45、根據(jù)房地產(chǎn)估價要素估價當(dāng)事人的內(nèi)容，估價結(jié)果的合理與否直接影響其利益的單位和個人是指（）。

A.估價報告使用人

B.估價對象權(quán)利人

C.估價利害關(guān)系人

D.估價委托人

【答案】：C

46、直接成本利潤率＝（）/（土地成本＋建設(shè)成本）。

A.銷售收入

B.投資收益

C.土地利潤

D.開發(fā)利潤

【答案】：D

47、報酬率的求取方法中，可以利用與估價對象具有相同或相似收益特征的可比實例的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報酬資本化法公式，反求出報酬率的是（）。

A.投資報酬率排序插入法

B.累加法

C.市場提取法

D.對比法

【答案】：C

48、除了耕地占用稅和（）因按面積和稅額標(biāo)準(zhǔn)征收不需要房地產(chǎn)估價提供有關(guān)服務(wù)之外，其他我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收和與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收都需要房地產(chǎn)估價提供有關(guān)服務(wù)。

A.房產(chǎn)稅

B.土地增值稅

C.城鎮(zhèn)土地使用稅

D.契稅

【答案】：C

49、距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡單的指標(biāo)，其中相對科學(xué)的距離指標(biāo)是（）。

A.空間直線距離

B.交通線路距離

C.交通時間距離

D.經(jīng)濟距離

【答案】：D

50、實地查勘有利于估價師加深對估價對象的認(rèn)識，形成（）。

A.一個直觀、具體的印象

B.一個綜合、全面的印象

C.一個模糊、大概的印象

D.一個片面、具體的印象

【答案】：A

第二部分多選題(50題)1、房地產(chǎn)估價實務(wù)中，估價假設(shè)和限制條件的內(nèi)容應(yīng)包括（）。

A.房地產(chǎn)估價報告使用期限

B.經(jīng)實地查勘，無理由懷疑房屋存在安全隱患且無相應(yīng)專業(yè)鑒定的情況下，對房屋安全的合理假定

C.對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項的合理假定

D.因被征收人拒絕注冊房地產(chǎn)估價師進入被征收房屋內(nèi)進行實地查勘，對估價對象內(nèi)部狀況的合理假定

E.為降低估價風(fēng)險，對房地產(chǎn)市場狀況進行假定

【答案】：ABCD

2、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的（）。

A.最佳規(guī)模

B.最佳經(jīng)營手段

C.最佳集約度

D.最佳管理方式

E.最佳投資渠道

【答案】：AC

3、同一房地產(chǎn)對于不同投資者之所以會有不同的投資價值，是因為（）不同。

A.開發(fā)成本

B.運營費用

C.納稅狀況

D.對未來的信心

E.市場利率

【答案】：ABCD

4、房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要，包括（）。

A.增加抵押貸款

B.抵押期間對抵押房地產(chǎn)進行動態(tài)監(jiān)測

C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款

D.處置抵押房地產(chǎn)

E.租賃抵押房地產(chǎn)

【答案】：ABCD

5、下列哪種房地產(chǎn)最適用成本法估價()。

A.學(xué)校

B.公園

C.商場

D.普通商品住宅E油田

【答案】：AB

6、下列估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價

B.房屋征收評估

C.房地產(chǎn)司法拍賣估價

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

E.房地產(chǎn)投資信托基金估價

【答案】：BC

7、就收益性房地產(chǎn)而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。

A.較樂觀的估計值

B.較保守的估計值

C.過高的估計值

D.過低的估計值

E.最可能的估計值

【答案】：AB

8、引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括（）。

A.地震

B.電梯數(shù)量不夠

C.酸雨

D.單行道

E.門窗的自然破損

【答案】：AC

9、對于同一房地產(chǎn)，關(guān)于開發(fā)利潤率大小的說法，錯誤的有（）。

A.銷售利潤率小于投資利潤率

B.投資利潤率小于成本利潤率

C.成本利潤率小于直接成本利潤率

D.直接成本利潤率小于銷售利潤率

E.年利潤率小于總利潤率

【答案】：BD

10、最高最佳利用原則必須同時滿足（）條件。

A.法律上允許

B.技術(shù)上可能

C.財務(wù)上可行

D.價值最大化

E.公益最大化

【答案】：ABCD

11、下列（）是按承重構(gòu)件劃分的建筑物結(jié)構(gòu)類型。

A.鋼結(jié)構(gòu)

B.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

C.塑料結(jié)構(gòu)

D.磚木結(jié)構(gòu)

E.磚混結(jié)構(gòu)

【答案】：ABD

12、按開發(fā)程來對房地產(chǎn)進行劃分，可以分為（）。

A.自有房地產(chǎn)

B.生地

C.毛地

D.熟地

E.現(xiàn)房

【答案】：BCD

13、房地產(chǎn)租賃包括（）。

A.房屋租賃

B.土地租賃

C.土地使用權(quán)出租

D.動產(chǎn)租賃

E.不動產(chǎn)租賃

【答案】：ABC

14、有關(guān)路線價法估價的操作步驟，下列描述正確的有（）。

A.劃分路線價區(qū)段

B.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度

C.調(diào)查評估路線價

D.制作價格修正率表

E.計算臨街土地的價值

【答案】：ACD

15、下列關(guān)于重新購建成本的說法，正確的有（）。

A.重新購建成本是指重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出

B.重新購建成本是在價值時點的重新購建成本

C.重新購建成本是客觀的重新購建成本

D.建筑物重新購建成本是全新狀況下的重新購建成本

E.土地重新購建成本是法定最高出讓年限下的價格

【答案】：BCD

16、估價人員平常就應(yīng)留意收集估價所需的有關(guān)資料，在估價時更應(yīng)如此。估價所需的資料主要包括（）。

A.對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料

B.對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料

C.同類房地產(chǎn)交易、成本、收益等資料

D.反映估價對象狀況的資料

E.本地區(qū)各種類型房地產(chǎn)的價格變化資料

【答案】：ABCD

17、評估承租人權(quán)益價值時，收益法估價參數(shù)確定正確的有（）。

A.收益期應(yīng)為租賃合同剩余租賃期

B.收益期應(yīng)為經(jīng)濟壽命減去租賃合同剩余租賃期

C.凈收益應(yīng)為合同租金減去運營費用

D.凈收益應(yīng)為市場租金減去運營費用

E.凈收益應(yīng)為市場租金減去合同租金

【答案】：A

18、市場法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設(shè)立

【答案】：AB

19、房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要，歸納起來主要有（）。

A.初次抵押估價

B.再次抵押估價

C.處置抵押房地產(chǎn)估價

D.最終抵押估價

E.抵押期間估價

【答案】：ABC

20、在下列說法運用市場法估價，其步驟包括()。

A.搜集交易比例

B.選取可比實例

C.對可比實例成交價格做適當(dāng)處理

D.價格調(diào)整E求取比準(zhǔn)價格

【答案】：ABC

21、收益法中確定報酬率的基本方法有（）。

A.市場提取法

B.累加法

C.指數(shù)調(diào)整法

D.投資收益率排序插入法

E.收益乘數(shù)法

【答案】：ABD

22、路線價法與一般的比較法的主要不同之處有（）。

A.要做“交易情況修正”

B.不做“市場狀況調(diào)整”

C.先對多個“可比實例價格”進行綜合，然后再進行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”

D.利用相同的“可比實例價格”即路線價，同時評估出許多“估價對象”

E.是先對“可比實例價格”進行有關(guān)修正、調(diào)整，然后再進行綜合

【答案】：BCD

23、運用路線價法評估某路線價區(qū)段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地以外的宗地價格時，應(yīng)進行修正調(diào)整的有（）。

A.土地形狀

B.容積率

C.土地使用期限

D.土地市場狀況

E.土地開發(fā)程度

【答案】：ABC

24、下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求的有（）。

A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價格水平較高

B.消費者的收入水平增加

C.通往郊區(qū)的高速公路收費被取消

D.人們預(yù)期該項房地產(chǎn)價格未來會上漲

E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢

【答案】：CD

25、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)價值是客觀存在的

B.房地產(chǎn)價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結(jié)果

C.房地產(chǎn)價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價值判斷所形成

E.估價師是運用自己的知識和經(jīng)驗去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價值

【答案】：ACD

26、下列關(guān)于實地查勘的說法中，不正確的有()。

A.對于面積小、價值低的房地產(chǎn)可不進行實地查勘

B.實地查勘中應(yīng)將有關(guān)情況和數(shù)據(jù)認(rèn)真記錄下來，形成實地查勘記錄

C.實地查勘人員應(yīng)在實地查勘記錄上簽名，而委托人中的陪同人員，可以不在記錄上簽名

D.在實地查勘記錄上應(yīng)注明實地查勘日期E實地查勘應(yīng)到實地對事先收集的有關(guān)估價對象資料進行核實

【答案】：AC

27、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。下列屬于經(jīng)濟折舊的有()。

A.功能落后

B.功能缺乏

C.環(huán)境污染

D.交通擁擠E正常使用的磨損

【答案】：CD

28、下列估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價

B.房屋征收評估

C.房地產(chǎn)司法拍賣估價

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

E.房地產(chǎn)投資信托基金估價

【答案】：BC

29、下列關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法的表述中，正確的有（）。

A.標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法是一種批量估價方法

B.標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)必須是實際存在的

C.房地產(chǎn)分組包括分用途.分類型.分區(qū)域

D.估價范圍僅指估價的區(qū)域范圍

E.主要用于存量房交易稅收估價和房地產(chǎn)稅計稅價格評估

【答案】：AC

30、由于房地產(chǎn)具有（）等特性，加上交易手續(xù)較復(fù)雜等原因，所以房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱。

A.價值量大

B.不可移動

C.獨一無二性

D.易受限制性

E.相互影響

【答案】：ABC

31、關(guān)于運用假設(shè)開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值采用收益法測算）的說法，正確的有（）。

A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價

B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值

C.收益法測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時可采用投資者的預(yù)算收益測算

D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的購置費用

E.折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率

【答案】：ABC

32、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

【答案】：AC

33、某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新購建價格為200萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬元，管理費用為15萬元，銷售費用為20萬，銷售稅費為50萬元，正常建設(shè)期為1.5年，假設(shè)土地取得費用在建設(shè)期初一次性投入，其他費用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.13%，投資利潤率為12%，土地報酬率為6%。下列運用成本法評估該房地產(chǎn)市場價值中的有關(guān)說法，正確的有（）。

A.估價對象土地取得成本為196萬元

B.應(yīng)計算利息項目的總金額為535萬元

C.土地取得成本的計息期為1.5年

D.土地取得成本之外其他計息項目應(yīng)計投資利息總額為15.73萬元

E.開發(fā)利潤為64.20萬元

【答案】：AC

34、下列選項中屬于構(gòu)筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

35、完好房的成新度可以有（）。

A.六成

B.七成

C.八成

D.九成

E.十成

【答案】：CD

36、收益法估價中求取凈收益時，通常不作為運營費用扣除的有（）。

A.電梯折舊費

B.租賃保證金利息

C.房地產(chǎn)稅

D.企業(yè)（個人）所得稅

E.房屋保險費

【答案】：BD

37、估價資料歸檔的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價及管理工作。估價資料歸檔主要有以下作用()。

A.有助手估價機構(gòu)和估價人員不斷提高估價水平

B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價糾紛

C.有助于保持估價機構(gòu)工作的連續(xù)性

D.有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機構(gòu)進行資質(zhì)審查和考核E可以為日后的估價提供參考

【答案】：ABD

38、下列房地產(chǎn)估價方法的運用中，符合謹(jǐn)慎原則要求的有（）。

A.比較法估價時，不選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例為可比實例

B.收益法估價時，不高估收入和運營費用

C.成本法估價時，不高估土地取得成本、建設(shè)成本、稅費、利潤和折舊

D.假設(shè)開發(fā)法估價時，不高估未來開發(fā)完成后的價值或低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤

E.長期趨勢法預(yù)測房地產(chǎn)未來價格時，不高估市場價格增長水平

【答案】：AD

39、在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓中，不屬于為競買人確定報價提供參考依據(jù)的估價有（）。

A.掛牌底價

B.招標(biāo)底價

C.協(xié)議價格

D.保留價

E.競買人可承受的最高價

【答案】：ABCD

40、不能獨立使用、處分的房地產(chǎn)，如（）不宜作為抵押物。

A.一個球場

B.一個高爾夫球洞

C.一條保齡球球道

D.封閉使用的大院深處的一幢房屋

E.一個游泳館

【答案】：BCD

41、房地產(chǎn)的特性包括（）。

A.獨一無二

B.需求有限

C.流動性好

D.相互影響

E.保值增值

【答案】：AD

42、下列情況可以采用表格形式的估價報告的有（）。

A.住宅房屋征收分戶估價報告

B.單套住宅抵押估價報告

C.為房地產(chǎn)開發(fā)商投資價值評估

D.企業(yè)破產(chǎn)評估

E.企業(yè)廠房、辦公樓抵押評估

【答案】：AB

43、基準(zhǔn)地價修正法評估國有建設(shè)用地使用權(quán)價值應(yīng)具備的條件有（）。

A.政府確定并公布了征收農(nóng)用地地區(qū)片價標(biāo)準(zhǔn)

B.估價對象位于基準(zhǔn)地價覆蓋區(qū)域

C.有完備的基準(zhǔn)地價修正體系

D.估價對象宗地的開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價對應(yīng)的開發(fā)程度一致

E.估價對象宗地的使用年限與基準(zhǔn)地價對應(yīng)的使用年限相同

【答案】：BC

44、運用基準(zhǔn)地價修正法評估宗地價值時，應(yīng)明確的基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的內(nèi)容主要包括基準(zhǔn)地價對應(yīng)的（）。

A.容積率

B.土地用途

C.土地開發(fā)程度

D.評估單位

E.土地使用權(quán)性質(zhì)

【答案】：ABC

45、關(guān)于假設(shè)開發(fā)估價中開發(fā)經(jīng)營期的說法，正確的有（）。

A.開發(fā)經(jīng)營期的起點是假設(shè)取得估價對象的日期

B.開發(fā)經(jīng)營期的終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期

C.建造期的起點是價值時點，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日

D.銷售期是自開始銷售房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時間

E.經(jīng)營期的起點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日

【答案】：ABD

46、在房地產(chǎn)交易中往往需要繳納一些稅費。根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)由買方繳納的稅費包括（）等。

A.出讓金

B.營業(yè)稅

C.所得稅

D.契稅

E.土地增值稅

【答案】：AD

47、關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法錯誤的有（）。

A.判斷評估價值誤差大小或者準(zhǔn)確性，是將其與估價對象的重置價格進行比較

B.估價會有誤差，可用一般物理測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價誤差標(biāo)準(zhǔn)

C.所有評估價值都有誤差，可以說所有評估價值都是近似值

D.估價誤差應(yīng)有一定限度，因此需要確定合理誤差范圍

E.判斷評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是合格估價師的重新估價結(jié)果

【答案】：AB

48、下列估價師的行為中，不符合估價規(guī)范的有（）。

A.僅要求委托人提供估價對象權(quán)屬證書復(fù)印件，但在實地查勘時對復(fù)印件中的相關(guān)信息進行核對

B.委托人將其對估價對象價值的期望主動告知估價師，估價師認(rèn)為該價值不離譜，便按此出具估價報告

C.估價師認(rèn)為估價對象有較大投資價值，將相關(guān)信息告知特定投資人

D.估價師在估價過程中接受委托人提供給其個人的加班費

E.估價師認(rèn)為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價，邀請其他估價師幫助其完成估價工作

【答案】：ABD

49、評估一宗房地產(chǎn)的價值，估價方法的選用主要取決于（）。

A.估價對象

B.估價師對估價方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價機構(gòu)資料庫中可用資料情況

E.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況

【答案】：A

50、下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的特性有（）

A.獨一無二

B.壽命長久

C.供給有限

D.價值量大

E.保值增值

【答案】：AD

第三部分大題(50題)1、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過（）來實現(xiàn)。

A.充公權(quán)

B.管制權(quán)

C.征稅權(quán)

D.征收權(quán)

E.出讓權(quán)

【答案】：ABCD

2、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。

A.較樂觀的估計值

B.較保守的估計值

C.過高的估計值

D.過低的估計值

E.可能的估計值

【答案】：AB

3、一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括（）。

A.額外的利益或好處

B.該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況

C.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利

D.該房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽

E.該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況

【答案】：ABC

4、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）

【答案】：具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。

5、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設(shè)施

【答案】：ABC

6、在房地產(chǎn)估價活動中對房地產(chǎn)估價師的要求，正確的有（）。

A.同一估價項目應(yīng)至少選派2名注冊房地產(chǎn)估價師共同進行估價

B.估價項目負責(zé)人應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價師

C.除批量估價外，每個估價項目應(yīng)至少有1名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與估價工作

D.房地產(chǎn)估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)

E.房地產(chǎn)估價師可以在非自己估價的房地產(chǎn)估價報告上簽名

【答案】：ABCD

7、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。

A.較樂觀的估計值

B.較保守的估計值

C.過高的估計值

D.過低的估計值

E.可能的估計值

【答案】：AB

8、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。

【答案】：（1）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔(dān)正常負擔(dān)下的價格=賣方實得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實際成交日的匯率）

9、房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。

A.交

【答案】：ABD

10、市場法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設(shè)立

【答案】：AB

11、關(guān)于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有（）。

A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值

B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應(yīng)相同

D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同

E.投資價值的評估結(jié)果一般大于市場價值的評估結(jié)果

【答案】：AB

12、關(guān)于路線價法和基準(zhǔn)地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質(zhì)上都是比較法

B.都需要進行市場狀況調(diào)整

C.都需要進行交易情況修正

D.都需要進行土地狀況調(diào)整

E.都是批量估價方法

【答案】：AD

13、在下列說法運用市場法估價，其步驟包括()。

A.搜集交易比例

B.選取可比實例

C.對可比實例成交價格做適當(dāng)處理

D.價格調(diào)整E求取比準(zhǔn)價格

【答案】：ABC

14、關(guān)于路線價法和基準(zhǔn)地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質(zhì)上都是比較法

B.都需要進行市場狀況調(diào)整

C.都需要進行交易情況修正

D.都需要進行土地狀況調(diào)整

E.都是批量估價方法

【答案】：AD

15、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

【答案】：AC

16、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）

【答案】：（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；

17、房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價值通?？梢缘玫奖３郑踔?xí)S著時間的推移而自然增加。會引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。

A.對房地產(chǎn)本身進行投資改良

B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經(jīng)濟性

E.建造成本提高

【答案】：BD

18、在傳統(tǒng)方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。

A.應(yīng)計息項目

B.預(yù)售、預(yù)租和延遲銷售情況

C.計息周期

D.計息期

E.計息方式

【答案】：ACD

19、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進行修復(fù)需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設(shè)備的重置價格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）

【答案】：

20、下列房地產(chǎn)中，屬于“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)的有（）。

A.已設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)

B.單獨所有的房地產(chǎn)

C.共同所有的房地產(chǎn)

D.房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項手續(xù)齊全的房地產(chǎn)

E.存在拖欠建設(shè)工程款的房地產(chǎn)

【答案】：BD

21、比較法中實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢

C.外部配套設(shè)施

D.建筑設(shè)施設(shè)備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

22、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重

【答案】：（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；

23、房地產(chǎn)的實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，可以進一步分為（）。

A.該實體組合完成的功能

B.該實體的質(zhì)量

C.相應(yīng)的配套的基礎(chǔ)設(shè)施

D.立體空間

E.有形的實體

【答案】：AB

24、影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設(shè)備

B.是否易于取得動力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

25、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）

【答案】：具體計算過程如下：（1）總有效毛

26、對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎(chǔ)設(shè)施條件

【答案】：AC

27、房地產(chǎn)的實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，可以進一步分為（）。

A.該實體組合完成的功能

B.該實體的質(zhì)量

C.相應(yīng)的配套的基礎(chǔ)設(shè)施

D.立體空間

E.有形的實體

【答案】：AB

28、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。

【答案】：（1）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔(dān)正常負擔(dān)下的價格=賣方實得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實際成交日的匯率）

29、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預(yù)計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】：

30、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平

C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進行市場狀況調(diào)整

E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進行評估

【答案】：BD

31、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過（）來實現(xiàn)。

A.充公權(quán)

B.管制權(quán)

C.征稅權(quán)

D.征收權(quán)

E.出讓權(quán)

【答案】：ABCD

32、比較法中實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢

C.外部配套設(shè)施

D.建筑設(shè)施設(shè)備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

33、關(guān)于長期趨勢法用途的說法，正確的有（）。

A.可用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

B.可用于收益法中預(yù)測未來租金、經(jīng)營收入、運營費用、空置率或凈收益

C.可用于比較法中對可比實例的成交價格進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.可用來比較分析兩宗房地產(chǎn)價格水平的高低

E.可用于填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏

【答案】：AB

34、市場法中選取可比實例時，應(yīng)做到可比實例與估價對象的（）。

A.區(qū)位相近

B.權(quán)利性質(zhì)相同

C.面積相等

D.檔次相當(dāng)

E.建成年份相同

【答案】：ABD

35、正常成交價格的形成條件包括()。

A.公開市場，交易對象本身也具備市場性

B.理性的經(jīng)濟行為

C.適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易

D.買者和賣者眾多，且具有完全信息E賣者對價格具有控制力量

【答案】：ABCD

36、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預(yù)計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】：

37、當(dāng)房地產(chǎn)價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時，可以采用平均發(fā)展速度法進行預(yù)測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產(chǎn)價格的變動過程只能是持續(xù)上升的

D.房地產(chǎn)價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

38、假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)土地價值時，選取最佳的開發(fā)利用方式包括選取最佳的（）。

A.區(qū)位

B.用途

C.檔次

D.周圍環(huán)境

E.建筑規(guī)模

【答案】：BC

39、關(guān)于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有（）。

A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值

B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應(yīng)相同

D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同

E.投資價值的評估結(jié)果一般大于市場價值的評估結(jié)果

【答案】：AB

40、一個估價項目通常只有一個估價目的，估價目的決定其（）。

A.估價委托人

B.估價師

C.價值類型

D.估價對象

E.估價結(jié)果

【答案】：CD

41、當(dāng)房地產(chǎn)價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時，可以采用平均發(fā)展速度法進行預(yù)測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產(chǎn)價格的變動過程只能是持續(xù)上升的

D.房地產(chǎn)價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

42、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）

【答案】：假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×36