廣州天匯廣場igc設(shè)計

建設(shè)項目課程大作業(yè)建設(shè)項目課程大作業(yè)廣州天匯廣場igc調(diào)研報告、乙刖百本文為建設(shè)項目策劃課程的工作坊內(nèi)容的調(diào)研活動報告文件。調(diào)研內(nèi)容：對廣州大型商業(yè)體進行實地調(diào)研，對項目進行分析（地塊情況、SWO吩析、定位布局、經(jīng)營狀況如租金等）并就某一主題對其進行剖解。本小組為第二小組。調(diào)研選擇的調(diào)研對象為廣州天匯廣場 igc,專題為“天匯廣場igc的差異化戰(zhàn)略評價”。調(diào)研從2017年3月14日開始，于2017年4月11日進行展示匯報。目錄第一章3第二章項目概況4簡介4基礎(chǔ)信息5品牌及分類5第二章項目區(qū)位分析7區(qū)位交通7項目周邊8第三章項目定位15第四章總平面分析16平面交通規(guī)劃16功能布局與功能分區(qū)16綠化景觀布置17建筑設(shè)計18第五章功能分析19地下二層19地下一層20地上一層21地上二層22地上三層23地上四層24地上五層25地上六層26垂直動線27第六章經(jīng)營狀況28租金斗犬況28出租狀況37客流分析38第七章SWOT分析40第八章專題：天匯廣場igc差異化戰(zhàn)略評價41背景41天匯廣場igc的差異化戰(zhàn)略42現(xiàn)狀44總結(jié)45第3頁共46第一章項目概況簡介大匯廣場igc位處廣州的新商業(yè)中心珠江新城，毗鄰地鐵獵德站，為綜合發(fā)展項目。項目由香港新鴻基地產(chǎn)、廣州富力地產(chǎn)及廣州合景泰富地產(chǎn)三大開發(fā)商聯(lián)袂打造。除商場部分，項目整體還包括超甲級雙塔寫字樓大盈廣場、希爾頓集團旗下華南首間超五星級康萊德酒店、豪華服務(wù)式公寓大鑾和城市藝術(shù)公園，總建筑面積近57.8萬平方米。天匯廣場被譽為南中國首席 CBD中軸臨江頂級都會旗艦綜合體，與廣州塔、廣東省博物館、廣州大劇院、廣州市圖書館等著名地標(biāo)相鄰。美國著名建筑設(shè)計公司Callison 及香港著名建筑設(shè)計公司AGC以“江畔鉆石”為靈感賦予天匯廣場igc鉆石般的造型。以下將主要介紹igc商場項目部分（簡稱“項目”）。

基礎(chǔ)信息項目名稱天匯廣場igc項目簡介由一座大型商場、兩幢超甲級寫字樓、超五星級后公寓以及一所城市藝術(shù)公園組成。咪德酒店、豪華服務(wù)式所在商圈珠江新城開業(yè)時間2016.10.01商業(yè)類型城市綜合體檔次定位精品購物中心開發(fā)商新鴻基地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、合景泰富地產(chǎn)停車位約1000個占地面積11.4力平方米總建筑面積57.8力平方米層數(shù)地上八層、地卜兩層消費群特征珠江新城東區(qū)行政人員、商業(yè)旅客、家庭居民表1-1天匯廣場基礎(chǔ)信息品牌及分類中式盛饌翠華餐廳、金牌外婆家、江南廚子、茶木、太興餐廳、靠得住、蓉悅、鼎泰豐、爐魚、御^野、花悅庭星美樂、比薩瑪尚諾、莫爾頓扒房亞洲美食元氣壽司、尚蓮*越南泰國料理、田舍家輕便美食及零售美食聞埼、PaperStoneBakery、星巴克嗪選、麥子倉庫、哥帝梵、奇華餅豕、NatuerMoment、辦夫特麗、TWGTea沙龍與精品店、帕斯庫奇咖啡、咖世家咖啡、戀暖初茶、喜茶HEEKCAA哈根達斯第5頁共46

時裝樂步、健樂土、CollectPoint、NikeSportswear、佐丹奴女裝、匡威、摩安坷、 PUMASelect、adidasOriginals、6IXTY8IGHT、愛步、阿道夫*多明格斯、GEGINA戀尚蘿莎、罩H、COS即將推出）、雅格日市丹、Trendiano、URBANREVIVOPORTERINTERNATIONALASHWORT寓1柏嵐、全棉時代、 G200R安德瑪、斯凱奇、優(yōu)衣庫、Salad、哥倫比亞、運動耐克、亞瑟士、阿迪達斯、 adidasNEO、琦SS>ALGLECPU、FivePlus（即將推出）珠寶、鐘表級飾物雷朋、ARTEMadrid施華洛世奇、TOUS芙麗芙麗、LinksofLondon、六福珠寶、APMMonaco潘多拉、BLOVESIDo、aojo、eGG眼鏡、時間廊、眼鏡88、木九十、周生生、周大福保健及健美舒適堡健身、美國家得路美容、個人護理伊蒂之屋、屈臣氏、ILCOLP。悅詩風(fēng)吟、科顏氏、裊裊美甲護理中心、HAIRCORNER妍麗、CLUBCLIO兒童用品Abbiebaby、玩具反斗城、kidsland玩具精品專頭店、METROKIDSCOMPAYKX裝特色商店悠游堂泰迪珍臧夢想樂園主題店工藝禮品Apple、魔力斯奇那、凌美、新秀麗、 19八3、施坦格列泊家居生活及電器用品Alienware、名由必夏品、酷彩、席夢思、奧佳華、 DPM賽諾、佳明、傲勝、RefinedCity 美學(xué)生活館、HarborHouse、戴森電影院白麗宮服務(wù)旭新社、工商銀行ATM（即將推出）表1-2天匯廣場品牌分析第6頁共46第二章項目區(qū)位分析區(qū)位交通項目地處珠江新城商圈，位于獵德大道與獵德路交匯處，東起獵德大道，西至興安路，南臨臨江大道，北接興民路。位處珠江三角洲重要交通樞紐，四通八達，交通優(yōu)勢明顯。119452磔;入本項目0^^^-1i^sjx5號線獵彳州地鐵合作Hi交通示意圖BI層相連接。，連接，據(jù)稱該措18號線也將在手域。途徑線路包括,583路,777路，夜56處以及位項目靠近廣119452磔;入本項目0^^^-1i^sjx5號線獵彳州地鐵合作Hi交通示意圖BI層相連接。，連接，據(jù)稱該措18號線也將在手域。途徑線路包括,583路,777路，夜56處以及位項目靠近廣885/迎馳量自動行人道. 20%的，：■',.H.>.jgminRedd，18路，407■777路，886腳第7頁共46901A項目周邊競爭對手分析我們首先統(tǒng)計了珠江新城商圈的大型商場，除天匯廣場以外還包括花城匯、高德置地廣場、太陽新天地、預(yù)計于今天開業(yè)的廣州 K11,分布如圖。此外，我們還重點調(diào)查了同樣位于獵德地鐵站的優(yōu)托邦，以分析其競爭關(guān)系。積為92萬平方米，以22萬平米的國際時尚購物中心、33萬平米的超甲級寫字樓、卓美亞高德酒店和卓美亞禮庭公寓為一體，融購物娛樂、商務(wù)辦公、休閑居

住于一體。是華南地區(qū)迄今最大的城市綜合體。其中的國際時尚購物中心分為春、夏、秋、冬四個購物廣場。7.4力平方米年輕時尚，國際服飾流行品牌薈萃時尚百貨：J白風(fēng)尚GBF;精品超市：吉之島；時尚服裝品牌：達衣巖、城市麗人；特色餐廳：和民日本料理、宴江南、山東老家、金剛苑、麥當(dāng)勞、必勝客、星巴克、百滋百味、吉野家等等；夏廣場2.4力平方米匯聚優(yōu)雅的生活品位娛樂配套：K-BOX?KTV健身：美國加州健身；復(fù)式旗艦店：凱撒服裝、匯豐銀行、 LavazzaCoffee、工商銀行、華商銀行、 KIGILI;休閑餐飲匯聚： Costa?Coffee、大家樂、真功夫、季禾宮、面點王等；秋廣場2.6力平方米高級商務(wù)人士、中高端消費群體國際珠寶鐘表品牌復(fù)式旗艦店；中軸線景觀；餐廳：南海漁村、品潮軒、開飯、Landmark?Biotso;局端女子SPA主題：思妍麗、蝶彩玉指；冬廣場10方平方米高消費人群國際頂級品牌旗艦店：城市生活超市、藝術(shù)館、電影院、VIP會所。表2-1高德置地廣場項目詳情太陽新天地：太陽新天地購物中心是廣州珠江新城最大的單體購物中心，總建筑面積14.5萬平方米，地上8層商業(yè)（約8萬平方米），定位時尚、中高端，是集購物、餐飲、娛樂等功能于一體的一站式購物中心。太陽新天地購物中心倡導(dǎo)”于休閑娛樂中購物、于藝術(shù)享受中購物”的消費理念，彰顯時尚品味、匯聚潮流消費。太陽新天地購物中心由 5大新天地一一名品新天地、時尚新天地、歡樂新天地、百貨新天地、生活新天地組成。引進有如廣百百貨、七星級中影國際影院、稻香餐飲等知名企業(yè)，整體上針對時尚、年輕的消費群。進駐商場的商家品牌及生產(chǎn)線都以年輕化為主。廣州K11廣州K11購物藝術(shù)中心位于廣州周大福金融中心的裙樓部分，從地下2層至地上8層，共10層，建筑面積達到7萬平方米，預(yù)計2017年下半年開業(yè)。廣州K11將囊括3000平方米高端精品超市、復(fù)式國際主力名店、天際餐飲區(qū)、6星級的Klub11體驗、空中舞臺、室內(nèi)農(nóng)莊等，力求為廣州消費者帶來前所未有的購物消費體驗。定位高端奢華的廣州 K11不僅將會打造出大牌云集的購物天堂，并將會以不定期的藝術(shù)展覽以及藝術(shù)表演，促使藝術(shù)與時尚、文化、自然等元素的跨界碰撞，著力豐富顧客的購物體驗，引領(lǐng)羊城時尚潮流。優(yōu)托邦高德匯（又名“優(yōu)托邦”）?CBD店位于珠江新城黃金地段，占據(jù)花城大道中心地段，地鐵5號線獵德站D出口。1、2、3、4四座總體經(jīng)營面積達10萬平方米。坐擁珠江新城30萬高端白領(lǐng)人群，50萬常居人群及高端商務(wù)人群，擁有龐大消費力?；诔鞘邪l(fā)展、住宅的郊區(qū)化、汽車消費時代和家庭消費時代的來臨，以“歡樂”和“家庭”為核心進行規(guī)劃、設(shè)計和運營，以“一站式家庭購物中心”為主題，以服務(wù)家庭為目標(biāo)，倡導(dǎo)自然園林景觀，配合項目各區(qū)內(nèi)主題商業(yè)營銷，建立完善而豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)，滿足不同年齡層的消費需求，致力打造成全業(yè)態(tài)、全年齡、全生活的家庭目的消費地。業(yè)態(tài)組合：由建材、家私家品、高端餐飲、運動超市、名店街、休閑娛樂 6大版塊構(gòu)成。提供高品質(zhì)的家居、美食、購物、娛樂消費一條龍的購物體驗。

一艙醐微翩?嗝2-2百雕楠甦占比熊甦。僮籽?博暇樂?瞰一、餐飲幣式正符：韻味三湘；Mb .中式簡餐：貳號唐廚酒家、一號粥王；外國餐飲：麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、森田料理、賽百味Subway四川香靈下火鍋、重慶袍哥碼頭老火鍋、花城灣牛肉火鍋、大石斑火鍋;休閑餐飲:/zooCOFFEE星巴克、水果撈、西點臺北、藤王日式烘焙、樂悠工坊、鳳舞珠寶咖啡、 KEEPO磔焙、L'amourducafe、鮮八度、皇茶；二、娛樂休閑護理休閑：TONI&GUY美麗兀、是希醫(yī)療美容、今品美廷SPA、繆］美睫連鎖沙龍、CrystalNalls運動休閑：天行拳館、天行健身匯、酒吧：奢鏡酒吧（5F）;生秋瑞雪、妍希醫(yī)療美容、妍斯造型、名士會、采睫睛專業(yè)美甲；美年大健康；三、服飾/鞋類/箱包休1^/潮流時尚裝：薇天使女裝、深淇服裝；運動服/運動鞋：新百倫；品牌類別第11頁共46

四、兒童親子兒童游樂：cube兒童天地；兒童服務(wù)：樂創(chuàng)教育、天才寶貝、紐諾.嬰幼兒發(fā)展中心、數(shù)學(xué)思維、普樂谷、卡樂圖國際兒童藝術(shù)中心、六藝學(xué)社、 ANNASALENK兒童培訓(xùn)中心、英維國際教育；五、服務(wù)公共服務(wù)：招商銀行、民生銀行、恒生銀行、正安中醫(yī)；生活服務(wù)：日醫(yī)學(xué)館；文化服務(wù)：菲梵、SDM爵士笆蕾舞學(xué)院；六、其他零售戶外用品：迪卡儂、長跑長有跑步裝備店；個人護理品/化妝品：ORGANIC跨境電商實體店：澳美加跨境進口生活館；家居用品：亞振；藥店/保健品：利健堂大藥房；食品/特產(chǎn)/禮品：文爾森進口食品；花店：靜花園；其它零售店：合舜薈、IWORD;七、酒店經(jīng)濟快捷酒店：美領(lǐng)賓館；八、超市超市：萬寧、特宴進口肉類海鮮超市、甜寶哈比寵物超市。表2-2優(yōu)托邦業(yè)態(tài)分析競爭分析150,000珠江新城周邊白領(lǐng)，休閑娛樂消費業(yè)態(tài)餐飲占比較高，與本項目定位無競爭關(guān)系，能為本項目提供一定人流K1170,000廣州市內(nèi)最高端奢華的購物中心開業(yè)時間較晚，但定位高端，在品牌和購物體驗上對本項目后較大威脅太陽新天地145,000年輕化為主，時尚休閑與本項目同為年輕化消費第12頁共46

娛樂、中高端者，定位中高端，但距本項目有一定距離，對本項目威脅較小高德置地220,000珠江新城周邊家庭居民+商務(wù)人員，時尚休閑+高端消費實際經(jīng)營狀況不佳，發(fā)展硬件條件有限，難以滿足同端口口牌發(fā)展帝求優(yōu)托邦100,000高端商務(wù)人群，家庭式休閑娛樂購物體驗實際品牌并沒有定位中的高端，屬家庭式休閑娛樂購物，與本項目形成定位差異，無較大競爭關(guān)系表2-3天匯廣場周邊競爭情況分析綜合來看，天匯廣場周圍雖在存在眾多商場，但結(jié)合項目“時尚高端、鉆石級購物體驗、品牌差異化”的自身特色，能夠和周圍項目保持一定的差異，在珠江新城商圈中占有自己的一席之地，，并且能夠很好的利用周邊高端、中高端物業(yè)集中優(yōu)勢，整合各類資源，以打造精品購物中心為目標(biāo)，搶占市場。2.2.2其他環(huán)境分析保利-心語1700套?一，”「禺2-3--喚用?邊住宅房價圖77螂麻喇麻邊住宅我們調(diào)查了其售吧及總套數(shù)，發(fā)現(xiàn)其均價大約傳南月島5犯套70000-80000元/平方米，*- :一說明項一用（旭旃/70000-80000元/平方米，嘉^公館800套7791玩/平方米利雅灣928套嘉^公館800套7791玩/平方米利雅灣928套78945元/平方米南雅中和127套82m83元/平方米備一iwir*~m二*■K 南雅中和127套82m83元/平方米備一iwir*~m二*■K 喀?天匯廣場吳sFlAt為?r修 ?j.二?【麗I■」!!天塞5工9套77460元/平方米端住宅小區(qū)，居民有較高購買力，消費水平較高，該點與大匯廣場針對的消費群體吻合。項目周邊辦公樓包括有環(huán)球都會廣場、廣州周大福金融中心、保利中達廣場、廣州國際金融中心、富力中心以及富力盈凱廣場等。如此密集的寫字樓，為項目帶來大量的白領(lǐng)、商業(yè)人士。項目周邊公共配套完善，廣東省博物館、廣州圖書館、廣州大劇院、廣州塔、海心沙公園、星海音樂廳等景點都位于項目附近，能為項目提供充足人流。W2-49^^^^^M^H第三章項目定位天匯廣場定位精品購物中心路線，引入精品時尚品牌、優(yōu)質(zhì)餐飲與娛樂業(yè)態(tài)，云集多間國際品牌旗艦店，包括百麗宮影城華南旗艦店、玩具“反”斗城華南旗艦店和國內(nèi)首問泰迪熊主題館，涵蓋多間高端至大眾化消費餐飲食肆，其中九成更是華南乃至全國的“首家”店鋪或旗艦店。止匕外，獨特的跨層玻璃江景餐廳也將進駐。項目致力于為顧客提供鉆石級購物體驗，因此營造了大面積的娛樂購物空問，包括1000平方米的泰迪熊主題樂園，超級玩具零售中心， 5000平方米的百麗宮電影院，2000平方米的舒適堡健身中心還有配套的5000平方米的城市藝術(shù)公園，為顧客帶來良好的購物感受。另外還為顧客提供細致貼心的服務(wù)，提供雨傘借用，輪椅借用，移動充電器借用等禮賓服務(wù)，還為媽媽們提供無微不至的母嬰服務(wù)，包括嬰兒車借用，嬰兒尿布供應(yīng)，暖奶器等等。各種人性化設(shè)計體現(xiàn)出了其服務(wù)至上的理念，值得一提的是，商場男女廁位的配比超過1:2,并且洗手間配備有普通男女洗手間、無障礙洗手間、家庭洗手間、母嬰室，均為觸摸式感應(yīng)開關(guān)，標(biāo)志清晰。RSF五星級的康4.2功能Rflj<￡*iMani否1規(guī)劃圖算下的超mall布爾RbTTKTICBD行宮天，、國際名將;shOp喧、超甲級寫字樓天盈廣向、城市藝術(shù)公園（天匯西北門RSF五星級的康4.2功能Rflj<￡*iMani否1規(guī)劃圖算下的超mall布爾RbTTKTICBD行宮天，、國際名將;shOp喧、超甲級寫字樓天盈廣向、城市藝術(shù)公園（天匯西北門迸充“|&祥源辱罵arxunEdL&eAvenue第四章總平面分析4.1平面交通規(guī)劃天匯廣場位于獵德大道與獵德路交匯處，東起獵德大道，西至興安路，南臨臨江大道，北接興民路。項目共有A/B/C三個出入口，分別為朝向興安路與興國路的西南門 A、朝向興國路與興民路的東南門B、朝向興民路與獵德大道的東北門Co項目周邊擁有公共停車場3處，分別為項目所有地下停車場1處以及位于獵德路一側(cè)的公共停車場2處。第第17頁共46大匯廣場將住宅子項目大鑾集中在其總體的西南側(cè)，商場、酒店、寫字樓都位于同一地塊，城市藝術(shù)公園介于兩者之間起到過渡作用。大鑾是由7棟29?49層高的高層樓宇組成，項目作為華南地區(qū)標(biāo)志性豪華府邸標(biāo)桿，建造多種戶型的豪華江景單位，戶型面積約 212?488m2,每棟塔樓主面均南向或東南向望珠江，戶戶南北對流。大盈廣場占地面積約7萬褶，總建筑面積約45萬褶，樓高39層，B1層至B4層是地下停車場，1層至5層是商場，6層是寫字樓大堂、7層至39層為寫字樓，其中10層及25層為避難層，總體可售共31層，單層面積約2000褶，標(biāo)準(zhǔn)層層高約4.2米，裝修后凈高約2.9米，交樓標(biāo)準(zhǔn)為帶精裝修，全層實用率約66%除去大鑾地塊，天匯廣場在功能分區(qū)上施行底層購物高層服務(wù)與辦公的理念。但同時辦公寫字樓大盈廣場與購物天堂大匯廣場在保持緊密聯(lián)系的基礎(chǔ)上又都擁有一定的獨立性，使兩者結(jié)合良好但又自由度高。綠化景觀布置項目北側(cè)興民路的首層采用大型喬木進行綠化，同時位于大匯廣場南面的地塊被打造成為擁有大片綠地的藝術(shù)公園。其鉆石般的多面切割圖案地面設(shè)計令人眼前一亮，而來自國際知名藝術(shù)家的大型雕塑則為這一片繁華的商業(yè)空間帶來豐富藝術(shù)感，再加上高低錯落的綠植點綴其中，藝術(shù)公園為商場顧客以及周邊的商務(wù)人員、項目頂層設(shè)有臨江天際餐廳和觀景平臺花園，這一設(shè)計使項目充分利用了頂層空間，令其成為了別有一番都市綠洲氣息的平臺花園，且能在享受美食的同時欣賞珠江畔與廣州塔等珠江新城高層建筑景觀。周邊的商務(wù)人員、項目頂層設(shè)有臨江天際餐廳和觀景平臺花園，這一設(shè)計使項目充分利用了頂層空間，令其成為了別有一番都市綠洲氣息的平臺花園，且能在享受美食的同時欣賞珠江畔與廣州塔等珠江新城高層建筑景觀。圖4-2天匯廣場觀景平臺花園建筑設(shè)計項目由美國著名建筑設(shè)計公司Callison及香港著名建筑設(shè)計公司AGC設(shè)計,以“江畔鉆石”為靈感，賦予天匯廣場晶瑩剔透且具有鉆石般多維切割面的造型，大大提高采光度于透明度，與室內(nèi)柔和燈光完美交接。而從上空俯瞰宛如一顆熠熠生輝的大鉆石，賦予了項目令人難忘的外觀造型。鉆石般的多面切割圖案從商場外立面玻璃幕墻延展至地面，連接一個占地 5000平方米的城市藝術(shù)公園，來自國際知名藝術(shù)家的大型雕塑將為這一片繁華的商業(yè)空間帶來引人入勝的藝術(shù)創(chuàng)想。除了精心設(shè)計的外墻面貌及場內(nèi)時尚格調(diào)，商場更將藝術(shù)融入消閑購物空問，項目別出心裁地將草間彌生的巨型花朵雕塑《盛開在廣州的花》以及日本知名藝術(shù)家西野康造為項目獨家創(chuàng)作的《氣流~成風(fēng)的時候》系列作品之一“向江成風(fēng)BreezetotheRiver”布置于項目藝術(shù)公園中，圖4-3雕塑《盛4g廣州的花》 圖4-4雕塑《向江成風(fēng)BreezetotheRiver?2017年4月，天匯廣場igc.項目因優(yōu),勺建筑設(shè)計“2017年ICSC中國阜oBB2阜oBB2第五章功能分析項目商業(yè)樓面面積逾10萬平方米，橫跨七個樓層，其中地下2層、地上層。商場內(nèi)的流線設(shè)計采用紅色線型標(biāo)出，從地上二層開始可以看出流線主要圍繞著中庭，形成閉合環(huán)狀。而大量的中庭空間使商場內(nèi)部視野更為開闊，采光也更好，符合其“鉆石”的透明光亮特性，給人以明亮舒適感。各層平面圖中，橙色部分為餐飲類商鋪，藍色部分為非餐飲類商鋪。5.1地下二層圖5-1B2層平面圖B2擁有大型超級市場1家一一華潤萬家旗下高端品牌 Ole'精品超市A、B區(qū)為地下停車場。5.25.2地下一層圖5-2B1 層平面圖B1業(yè)態(tài)主要是以餐飲與運動休閑服飾經(jīng)營為主。圖中右上方箭頭所指方向為通往地鐵的地下通道，人流量密集。下角法吳/域為停車場扶梯。B1層為商場的人選社樓層共有餐飲|11家，其中飲品類3家:飲類2家：哈根達斯、蘇芙特麗；：STONE巧克力類2，家：Venchi、3家::纓子倉庫、奇華餅家、茶、NATURALMOMENT巴克；冷；ODIVA正餐類：金牌外婆家、翠華餐廳。服飾與鞋類分布在分花同側(cè)扶梯兩側(cè)區(qū)域。其中女裝服飾類家、休閑運動類4家。護膚品類3；

另外有美容美,主要為零售連鎖商，分布在出入口扶梯周圍。之1家，生活便射n家，眼鏡品牌1家分布在此樓層。PAPER5.3地上一層圖5-3L1 層平面圖L1業(yè)態(tài)主要是以首飾&飾品、護膚品『&彩妝和數(shù)碼e的經(jīng)營為主。樓層共有首飾飾品店Follie、LinksofLondon1■eqWin也“。七家，包括APMMONACOART、周大福、Folli7 [、六福珠寶、Pandora、施華洛喀JOUSTwM/圍從珠寶、Sitf,黃金曾出0致禮品都有涉及。其中3家靠卯左口東南口、2家在中庭附近,基本都例梯兩側(cè)升護膚、XifMiGu?Nw4CLUBCLIOinnisfree，同出1層的護膚&彩妝品牌不同的是\L1層主要為所APPLE店也在L1-TWGTea。3RADiSJwrrEMi鼻negB5.4地上二層服飾類5家：服飾類5家：AdolfoDominguez、Aquascutum、COllGEGINCAFFEPASC筆記本品牌圖5-4L2層平面圖L2業(yè)態(tài)主要以珠寶精品、時尚服飾、鞋包的經(jīng)營為主。樓層共有服飾與鞋類9家，其中戶外休閑服飾品牌1家：AIGLE;肘時?;運動休閑&家居服飾1家：UM精品鞋類2家：LINEAROSaUGGL2服飾與鞋類品牌主要惻峰髀扶梯兩側(cè):?蠟秀丁制2|和包括IDo、BLOV2另外還包括墨水融J牌LAMY廚具X牌LeCreuset、MoleHnr^:3一生也憶七「5.5地上三層圖5-5L3 層平面圖了3業(yè)態(tài)方要以時假醬q運動,用品的經(jīng)營為主。，婁層共看《飾品牌9家，其中休閑服飾4家：URBANREVlVO潮流服j帝3家：G200aSalad、TRENDASHWORTHTimberland、UNIQLO服飾1家：UnderArmour；家居月艮**1前岑UrCoton與箱包品牌各2動鞋類SkechersPORTERSsonite花悅庭，分布在樓層左右兩側(cè)。另外樓店3家單!舌木九十、aojo、eGG分布隔層左右兩側(cè)出入口扶梯處，還有I■晝專1家在樓層左側(cè)位置較差但面積較大處。5.65.6地上四層圖5-6L4 層平面圖L4業(yè)態(tài)3以高端餐飲、運動品牌與電影院的經(jīng)營為主。食廣場1家：FOOD^QUAREByEatNF「uno分布在樓層圖左下側(cè)側(cè)區(qū)域。服飾、鞋類共570,哪叫括ASICS、Columb乃公口adidas、adidas4婁層”/飲品中飲品類食廣場1家：FOOD^QUAREByEatNF「uno分布在樓層圖左下側(cè)側(cè)區(qū)域。服飾、鞋類共570,哪叫括ASICS、Columb乃公口adidas、adidasINEOLabel,基本都為運動品牌，A兒堇類品牖2家：TOYSRUS電影院另外還耳括電子科技^^^^^^||^慶rE生活健?索肘病般美序^得路;手表品牌1票I時眼鏡店1i：眼鏡88;創(chuàng)意店鋪1家:既八3。5.75.7地上五層圖5-7L5 層平面圖L5業(yè)態(tài)主要以家居類、健康品牌的經(jīng)營為主。AX席夢思樓層共有家居類品牌4家：包括DPM?HarborHouse、AX席夢思Simmons健康健身品牌idsCompanyKidsland另外還有^^彳!RefinedCi1類品牌4施坦格列泊仲理中心,其中電子設(shè)備：Garmin、傲勝鋼琴品牌1家：^Steingraeber&Sohne美容美發(fā)品牌2家：HAIRCORNER裊裊美復(fù)層，北部平臺花園部分仍在裝修，暫未對公眾開放。復(fù)層，北部平臺花園部分仍在裝修，暫未對公眾開放。同時L6作為字樓的大堂。 一.5.8地上六層圖5-8L6 層平面圖L6主要為空中花園，另有L5層田舍家、莫爾頓餐廳、尚蓮越泰料理三家的一L65.95.9垂直動線'層至四層富設(shè)計感。'層至四層富設(shè)計感。圖5-9商場垂直動線示意圖商場主要由3部垂直電梯（圖中紅色線條表示）、20部手扶電梯（圖中紫色線條表示）構(gòu)成其垂直溝通方式，供顧客往返于不同樓層。在地」之間有i部直跨二層伸再eH^^^JleD燈莖l弟一第六章經(jīng)營狀況6.1租金狀況B2超市華潤Ole餐飲麥子倉庫、喜茶、哈根達斯、歌帝梵、奇華餅家、NaturalMoment蘇芙特麗、金牌外婆家翠華餐廳、聞綺、PaperStoneBakery、星巴克、樂步、健樂仕、 CollectPoint、NikeSportswear、B1服飾摩安珂、佐丹奴女裝、匡威、PUMAadidasOriginals6IXTY8IGHT、雷朋、愛步護理旭新社、妍麗、伊蒂之屋、屈臣氏、ILCOLPO百貨名含M夏品ARTEMadrid、施華洛世奇、TOUS芙麗芙麗、Linksof服飾London、周生生、周大福、六福珠寶、 APMMonaco潘L1護理悅詩風(fēng)吟、科顏氏、CLUBCLIO餐飲TWGTea沙龍與精品店?3.??~?34??.???4??。??9??。?????。??3??。??《??1???。??3??口???4??1???=??3???。??8???3??一??口??1???0??《?1電子產(chǎn)品Apple服飾BLOVES阿道夫?多明格斯、GEGINA戀尚蘿莎、ALGLEIDo、罩震、COSUGG雅格彳O、UM餐飲星美樂、帕斯庫奇咖啡家居及日用酷彩、魔力斯奇那、LAMY多拉L2112-120150-250558-600310-550112-1351333.331833.33750.001116.67第28頁共46L3L4L5L6達斯、adidasNEO、茶木、太興餐廳、靠得住、蓉悅、鼎泰豐、咖世家咖啡、TrendllTM於URbANREVIVOPoROEODiSQURRATBoNAL'NFun個人護理特色商店服飾電影院ASHWORT麻柏嵐、C.P.U、福卿?口木九十、aojo、特色商店 19八3、玩具"反"斗城、AbbiebabyG200O安德瑪、斯凱奇、優(yōu)衣庫、 Salad、eGG眼鏡電子產(chǎn)品餐飲保健特色商店服飾家居及日同Alienware花悅庭、江南廚子、元家壽司美國家得路泰迪熊主題館琦槃槃、燕薇服裝新秀麗尚蓮?越南泰國料理、田舍家、莫爾頓扒房、爐魚、御餐飲哥倫比亞、運動耐克、亞瑟士、時間廊、眼鋪 88、阿迪服飾家居及日用516.67716.67325-500165-245165-245由于項目處于暫不對外招商的狀態(tài)且內(nèi)部商鋪多為自帶品牌，所以直接查詢到相關(guān)商鋪租金較為困難。因此，我們采用類比推理的方法，通過廣州市內(nèi)其他相似商業(yè)綜合體的店鋪租金來推算出項目的商鋪租金情況。第29頁共46裊裊美甲芥施坦校席夢思、奧佳斗尚蓮?越表6-1從戴德梁行研究部、富力國際研究部等機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)可得知 2014年至2016年第一季度廣州核心商圈優(yōu)質(zhì)行業(yè)首層租金大致處于 1360-1380元/月/平方米。此外，受零售業(yè)的帶動，廣州市中高端購物中心的首層商鋪租金整體呈上升趨勢，廣州各區(qū)購物中心中天河區(qū)的購物中心商鋪租金為最貴。所以位于天河區(qū)的項目的租金狀況應(yīng)由同樣位于天河區(qū)的各大購物中心商鋪租金推導(dǎo)出。圖6-2廣州中高端購物幣/客區(qū)笥i平均租金第30頁哄46租金得益于年度調(diào)整的增長季內(nèi).受核心軍售區(qū)域內(nèi)若干項目年度調(diào)螫拉動,廣州中高端峋物中心首填平均固定租金環(huán)比小帽粒升。一4%至人民幣1.075元每月郵平方米「其它項目租金維持基率不變a天河區(qū)仍系租金最黃之區(qū)域，為人民幣L72D元每月每平方米，越秀i人民幣1.134元）及贏灣f人民幣1,046元）緊隨其后、IFiguredGuargz^iauMid1aH/hEndShippingCeAtmFIockRent口?rtct廣州申高瑞購物中心郭苗首孱平均相金SnufceFUMjnzh.Cd'tn卜Eami:mR右間中Edsa豪票卡：「力IS除纖克那訪】巾―訪】巾―4Vj次的IUA爭州1亂13W-150-J2Ft巧O-FQ刑吁剛Irt"07g5Fr1：0,菅0陽田1以下是搜集到近期天河區(qū)各大購物中心商鋪租金信息:表6-2天河城租金狀況

表6-3正佳廣場租金狀況第31頁共46比昭宏地產(chǎn)公司感物中心天河魄2宏號.地佚1號戰(zhàn)河3號線體育中心站2的5年1月］E日EWESM占地氏丁萬平力米總gimiE萬"米1曲加":Hth米■地上Mb地卜泳半.鼓戰(zhàn)場.(⑻/車加I■友冶.M超江外道達動、峪插影城.H&M接近1。。%IBh百仕變制旗眼店端時尚湛，粘品、服飾L、在次iFr服熱m,珠寶片情，粘品百貨、霍tx花魔飾，化妝工人皮具?相精品百貨.我i工3氏服踴、百賃公司、苣旗IFr數(shù)碼*1J\運創(chuàng)時尚用3、餐致b"家■用■,汁像圖書,濡一場長玩■［天河商圈分析 表6.4萬菱匯租金狀況 萬菱匯表6-5太古匯租金狀況_H*JT 第32頁共46 <2心盤樓層業(yè)態(tài)租戶保底租金/扣點M超市華潤Ok112jt服飾G2000.BAOS5INLTOOMNSLAND,APPLE,SHOP、SANSE.GLODANO看飲麥當(dāng)勞、新羅寶112-135jl/1S%MU護理Manningsil0-i60jr/M服飾CKjears,UDfUNIQLO,it,LACOSTE,新秀麗55&兀,15%18%都飲星巴克.面電新語115^/8^-11%1F服飾LouisVuitton/HERMES/PRADA/Chanel/Dior/VERSACE/SALVATORyFERRAGAMO/GLORGIOAMARNVDUNHILL540tu/1O%2F施飾LouisVuitton/HERMS/PRADA540JE/10%-13%3F香飲ElementFresh90ft注士1.實際租金收入以保底租金和營業(yè)額扣點租金兩者取高：2、太古匯的保底租金以卷月卷平方米使用面積計算：九目前大部分商戶與太古匯簽訂了三年的合約.含約期內(nèi)租金遞增率為6%；4.另收100五平方米的管理費，以每月每平方米使用面積計算從推導(dǎo)出的項目的租金狀況，我們可以看出，租金從首層往頂層呈遞減趨勢，負一層租金相對較高，但仍低于首層租金，與其他各大商場的租金狀況分布一致。此外，我們通過贏商網(wǎng)查詢到了熱門餐飲、休閑娛樂、運動品牌的租金水平，并用其驗證推導(dǎo)的項目商鋪租金的合理性。從數(shù)據(jù)中我們找出了項目進駐的品牌，有元家壽司、星美樂、金牌外婆家、爐魚、鼎泰豐。表6-6數(shù)據(jù)中給出的元t（壽司商鋪的租金水平為 15-18元/平方米/天，以每月30天計算得出每月每平方米租金為450元-540元，與所推導(dǎo)的第三層租金水平516.67-716.67元/平方米/月存在交集，說明所推導(dǎo)租金水平較為合理。表6-6數(shù)據(jù)中給出的星美樂商鋪的租金水平為 16-19元/平方米/天，以每月30天計算得出每月每平方米租金為 480元-570元，由于第一二層商鋪人流量多，且受到服飾類商鋪的影響，一二層商鋪租金水平相對會有所提高，所推導(dǎo)的第二層租金水平750.00-1116.67元/平方米/月，雖高于星美樂餐飲品牌租金，卻仍不失合理性。表6-7數(shù)據(jù)中給出的金牌外婆家商鋪的租金水平為 4-5元/平方米/天，以每月30天計算得出每月每平方米租金為 120元-150元，與所推導(dǎo)的B1層租金水平150-250元/平方米/月相近，說明所推導(dǎo)租金水平較為合理。表6-7數(shù)據(jù)中給出的爐魚商鋪的租金水平為 4-6元/平方米/天，以每月30天計算得出每月每平方米租金為120元-180元，與所推導(dǎo)的第五層租金水平165-245元/平方米/月存在交集，說明所推導(dǎo)租金水平較為合理。表6-9數(shù)據(jù)中給出的鼎泰豐商鋪的租金水平為 10-12元/平方米/天，以每月30天計算得出每月每平方米租金為 300元-360元，與所推導(dǎo)的第四層租金水平325-500元/平方米/月相近，說明所推導(dǎo)租金水平較為合理。止匕外，通過表6-8、表6-9中大食代美食廣場、食代館精品美食廣場、好食城美食廣場的租金水平推導(dǎo)出天匯廣場中 FOODSQUAREByEat'NFun的租金狀況。數(shù)據(jù)中的三家美食廣場的平均租金水平為 15.3-18.7元/平方米/天，以每月30天計算得出每月每平方米租金為 459元-561元，與所推導(dǎo)的第四層租金水平325-500元/平方米/月相近，說明所推導(dǎo)租金水平較為合理?！阂弧愀勖榔彀野?新港禺繇解幽k額獨家一策!品牌名稱1i人均消要（元）已進駐取型頊目、（部分）租金水平（元/明天）日均翻臺率（次）年均營業(yè):籟（R元）!」J一工一二一二一■期皿3，；ijot：S;?s?ms-1中二uaj:'18-20"一一…J 7餐福加01'「」」「一,二,-1_!：￡...,?干血壽司:1孫28。上海靜安素iwpw;里‘心「「二、彳相隨q 1800^900jL—二：smpiyiifei3F旌:jBAKERY1…小?二"一X；可/飛-^T二；,fW*^射」融］1^20.；:,:J11510600L；..d口港『卜會號.丹￡ET1E匚TZ"rE時? n--V?-B-R?-*--. "-?-r-=深圳新城巾廣場1■18-22匚1012,■350-400；Jf-…： 東海堂蛋糕|：30-200, 「,廣州天河城”佛山的南新天地■"10-12;h三冒’.. T::L300-4501.元寬壽司》多、 ?Mr80-2007 -深圳喜蕓城深圳海雅縝繪域廣州太古匯15-18E?]:13-151420-500* F1- 1*；星美展，？-._*'40-S0,深加萬螂一: 日般古汜_>4'."=■rw匚翦埸才瀛頤I,qi/一21.1LawrysTjhePrime；Ribir.TTLfrfpt71町t*WTI,:200-350網(wǎng)/ 1丑5L 豆小子?隨?：iLo..t-.1Fi^*：f+?f*Kr?r****w1卜?_E'耳，C41f小弓|叫'四：iWB；井井屋hR ：下6*10優(yōu)二L■京東方新天地璘僵300-400廠丁“―不下、事i7：?予f丁翠國產(chǎn)聿口6350靈一 rV/「Tf**汴?。iH一?二上漏靜安嘉里半忌』深圳益田w璃….產(chǎn)…,：■■,^；; J二j：600-800；美心西餅:20-1001 :■1. ..一一一一J ..■ IF廣州火河城i. .■,■■■ .J. ■,..._. ■ 一 ，八3^0-400I - .目■潮江春49294180300-北京歐美匯"-購物中心■■1516■___8-10...300-400i干燒百味■,…1._-L--., '上海亞新生活廣場杭州銀泰百貨12項?r…：,?.,；； [%f-T.712-18400-450一壬贏沃也……；：3”-“."■.■1-1236 --r--■■:■■-600700450-500聲—h宿-沖％一工王裝'L白璨.1又一棧J- Vr t3Yv.-；：r<----^.-t-T：；.Jf,-a-I-1p■工螃整卞h --：-「、 “:”T一-7**^^"干5 L?L-F?蜀J辨嫌55」匕京王肺井16-2012-13500-550■期庭港式茶:餐廳r'~o'i- 一翠玉軒I- CJP -P?J41-46 佛山禪城印象城5 ；「 ° 1磐室:'■?■ ?一飛SIQs-f* 1300350；-1170-S30（M）10/.,.工..1'JO-3'.JfXF>.c._^B香港中環(huán)交易廣場ii-d一小H1c^一工認.Jx"ML工一7^5（港幣）:hzS^SnzE^TSKZtt^A101511500-600（港幣）］￥i培翠軒;1-.160-750F4 二 A（港幣）香港怡和大廈:- 11?30-24-,（?'）.i：:10-15rI.450500（港市）.|-i 杭州外糜呼鋤amt牖魁利融家T1品牌名稱:Xy人均消荽（元）已進駐螃驗?zāi)浚ú糠郑┨熳饨鹚晋Q翻臺年均營業(yè)（元加?天）率（次）領(lǐng)（萬元） .1: ...1"~I柴田西點i iri "621上渤瞬W.Y/L-U?i：Ll.LU-、4*.T.q.M..，必■StMde「」；1*度q2飛l，F(xiàn)：\\\l：\「恁抬；E30-40 700-800;「庠誓”",i5 $ ik?i―—溫m.agma.口j——t，動手昭：35\］腦臥H城西3giHh=\V\7.?毆案.w1： 「］ | f銀泰喊L45 130-35i500-60017離手_叩 t * ；i儂/ I 1 .J*蛙后」二工噲親::溫士E3hjAs■*HMh 依皿心愜 立、：Hgj：黃必1衣8:修&?=”"上也B13j：許0重理表或二恚彘衣寧渡堇的臉七點經(jīng)向七女二談屯T&1 a_指福門? ■ ,T 'Ql蘇州鄰瑞廣場i無錫蘇寧廣場h ：3-4：； :I 130-351450-550: 1_ 1:“'■■11第二樂章:t.…。:杭州湖濱銀泰40-78>1沈陽大慌城k 'J".，■i斗53 125-30;1500-600? F,(■K|eirti.rtfvm.eTrnT/■--1速堡；"J率~? p.1?yfE"■■尸fjis??Rf9q產(chǎn)々*中充*—|irg1dli-nf;杭州世貿(mào)中心?*U~3Ut 一；_Jmml環(huán)me，g”r.-i■mi-iii^,?wi-E-njJI'-"■■'■■■■§I|irn■■■■r.-rer...,|a-ri4r.-b,1^■"?：20-25；產(chǎn),ai?V^B"；!>""*^7TT1”丁,卜1sg400-550[———一-1那笆蓿嗡1片界片配-‘藍工1朝前薪品百,’..wre.sd卜涔”料片若個比*上.』.:二二A、：1h1;/.!y 」j :UNCLES1、:I； j婢長?天醐65 ：物中心r■% V r: 33［上海東方商府5-71130-35 J1500-600■~'~'i—L ——曾穿越.J ■■■85-157:WNSSSS4出25-35 450-500；i,…南苗一「二銀"MB鼻瑜西頻福港；聲討!門十"E"3工F*3W*小謝如事厘WAWoZr史如加/E￡叫30-50;杭州西咽碼港p4TjW殳的事32CF4C?I打叱匆更但?到Md#!更工隼工丑工,觸但工軍口審工rO；20-30 400-500;5■ 5 * 1k:宴西湖500 杭州黃龍物S5-625-35 600-700t卡力*wHa1 ■40-110L ;上海楊浦萬達「辦 - -上 ......jr3-5i1 >. ri -1 :25-30i450-500:I I:j^青■孫云：30070。1vSJESZSfeti.?HJ3SEHSWK3i.-T:;你別走200 ；杭州黃龍磔 56 25-35 400550；馬會衽］題餐廳士…0.一:；47J街源興凌瀾:「外皿路工639；；，■.卜 -S^i_aJJlJLJ^上一二 —.L?_；lQ二：_?>_...*i 部J甲i ' ,x'r 3 :;；於翻事麻眄oo!i-4 7“千 J Hn可產(chǎn)■一門S iR； 2 1?上'* r；kW ::外婆家50-70上海大悅城北京apm1%■M…-”—個50-60:700-800j」金牌外婆家80-110「上海國金中心上帶1APM4-540-50 S00-9001隆50-70 廣州太陽新天地4-650-60I600-7001"守:1千島情,■■■: r 2014年計劃推出的新由..國“挈Hr：-：*1…丁"xMr'H:乂甲j惇JJf1塞尹 ，牌，暫未找到進駐蓿怠 ;?爾斑針地FE劭*討嗔：黑例曰先汐處1再i字』物［幻2mM4工型!013土大己二”牛|要；3冬必■暨I-*■號岫B承事EKW^把般SM星段變里赍亦就型1號甥mW/整3忸歲Uaft”ugaFtiU?l|厘才5!岬1數(shù)據(jù)來源：嬴商網(wǎng)大數(shù)據(jù)中心、網(wǎng)站新聞一機構(gòu)璃研新加坡面包新黯勖峭命品雌金偏舍翻營業(yè)額獨家一覽品牌名稱人均消費

（元）面包新語|20-100拉面玩家?■^^3^6■■■■^^^^^^■■■■ 彳:■■■■；*LJ.】■■■■^^4^^^■■■■■■■■■■■■,已進駐曲型項目租金水平I日均翻百車用我（部分）.吧莖（也出摩）1率（次）頷（萬元）才晾狷國士I建鎘I北京雁mmI二a金亍心.—?莫?安??蕉:褰素土「I上海黃;解福士I44I唳土司工坊.._.I北京西單大悅城用1\.?堂竄滾飛!■曲源■:W_____J.一Bv,'t_*v,-XJ':?1*'■,■.S.--._.B?，:7r"if：,'i":400-500：31-M.；500-570

15-20|450-500

■—— I雌細語:|TheIcing第 l?士Room

rBread一

*Society=I卡樂星漢堡3644上海環(huán)貿(mào)iapm10-1212-131Em■:-1:-■^sl■-^-F■上海環(huán)貿(mào)iapm: 16-20 L_..... .....上海徐匯日月光:中忠 I, i 20-25上海虹詢德龍|400-50010-13I500-570I510-12 400-500IE<-=事:1--￡-5--2-2-2-2-3-=-2-2-2-2-2-2-2-3『暫未找到進駐信息之夢 !E<-=事:1--￡-5--2-2-2-2-3-=-2-2-2-2-2-2-2-3『暫未找到進駐信息大食代美食1、； 39乂二”食代福品|飛工嶷,淺食廣慚1 ；上海美羅城；Y天津大悅城不在空.：得吟*七號祭■,蓑奪的Fff海Wife深圳深業(yè)上城r 11518iq-2015-18I600-700…[ 1p?"T' ■."8r^~"Ff"晅也5|700-8001數(shù)據(jù)來源：羸商網(wǎng)大數(shù)據(jù)中心.網(wǎng)站新聞.機構(gòu)調(diào)研k科詔*:產(chǎn)I..■-”寸丁汴黏尸筆聲F菱1r工廠二.-努f北京大成集阱姓唯品懶瑜翻鹿敏營業(yè)額獨家一覽6.2,毋租狀況在’；二型尸：

i跚新地反映鹿耳的運至

血M并打你比用空門將店鋪租金水平 日均翻臺：年均營業(yè)萬元）（華北地區(qū)120-139|北京SKP代理）_曰$鑫圳益田假日10-1213-15：500-600身?i---CiL_^-=3LS._ ㈢晾三里屯太古里I1掠朝陽大悅城97 |上海靜安嘉里中心I甲*r—rJF-Cl.fl T-r15-13飛1420-500卜丁紐中E辦L'_.. *都ef 吒.￡I450-5701區(qū)._...j意曼多意大|和ILLY咖啡大成家中式速捷休閑：30 |，餐廳III季諾意式休一]|；閑餐序：165北京僑福芳草地| 20-25 j 8-10K t天津津灣廣場| 18-23 I lp-15上海港T恒隆廣場F [ 上海百盛優(yōu)客城市I 22-25 j 10-15……/W_[[ I400-500；300-400；500600好食城美食_ra.J40 |地L?工—，33焙坊；300-45G漢堡王（臺灣)30i、一二-M，.：s13-151450-570A 0H%QE^rr小e;-上甲人[元m.地區(qū)代理…上海大寧國際裔ik|/ 10-12 3>--i P.廣場1蠹喻和哂源血副咪蚣吟*篇南叫小修3密RKH4mh片咯沖40洶id卻11MMg'i點 施三-tas'』瞿國一rX54St10-13

i: 嗯1棋—以3,1_05事—,原1，.5.％6；芭提心x f]i中一排骨1 .-I更1煨焙上■?rtwftjawfet「金50400-500數(shù)據(jù)來源：嬴曲網(wǎng)大數(shù)據(jù)中心，網(wǎng)站新聞、機構(gòu)調(diào)研B13438.8%L1371643.2%L226934.6%L32514.0%L42514.0%L524416.7%總體1713419.9%表6-10天匯廣場igc店鋪空置狀況據(jù)調(diào)查，天匯廣場igc招租工作由新鴻基地產(chǎn)資深招商團隊操手，屬于非直接對市場公開招商。由調(diào)查數(shù)據(jù)可知，天匯廣場作為去年 10月1日開業(yè)的新興商業(yè)體，在確保品牌質(zhì)量的情況下，能夠達到僅 19.9%的控制比例實屬不易，體現(xiàn)了其招商團隊的強悍實力。同時，從數(shù)據(jù)中可看出，商場一層作為租金最貴的樓層，空置店鋪比例將過半，也從側(cè)面反映了項目在高端品牌招商方面存在困難。 B1層與L2層作為項目租金的第二梯隊，空置數(shù)量次之。而首層空置比例過高，將在一定程度上影響顧客購物體驗。6.3客流分析調(diào)研小組于2017年3月18日（周六）、4月8日（周六）對天匯廣場客流進行了數(shù)據(jù)收集與分析。我們采用蹲點測算人流量的方式，在大匯廣場的三個出由調(diào)查數(shù)據(jù)可知，前來天匯廣場購物休閑的顧客年齡在20由調(diào)查數(shù)據(jù)可知，前來天匯廣場購物休閑的顧客年齡在20至U40歲之間，呈現(xiàn)出較明顯的年輕化。同時我們也能夠看到，性別構(gòu)成差異并不明顯。半，主要為附近通勤白領(lǐng)為主，此外也有前來赴整'的人。皿t侶、閨蜜、家庭構(gòu)成了前來商場休閑購物的其他絕大部分人群為通過觀察可見4與商旅構(gòu)成，這與項目所定位的目,客流主要由珠江新城商務(wù)人士、項目周邊居民標(biāo)群體相一致，.說明了天匯廣場定位其他絕大部分人群為通過觀察可見4與商旅構(gòu)成，這與項目所定位的目147% .閨事在對商場牌;鋪雇員、商/顧客的訪/中，也同樣E：X；了這一在對商場牌;鋪雇員、商20%第七章SWOT分析項目有著明顯的優(yōu)勢：其一在地理位置上，天匯廣場地處擁有較高知名度的珠江新城，商圈氛圍濃厚，同時居住和辦公人員集中，周邊市政配套設(shè)施和生活配套設(shè)施齊全，人口將有較大增長幅度，存在龐大消費市場：其二在交通上有明顯優(yōu)勢：南接獵德路，東臨獵德大道，北靠民興路，西接獵德西浦大街，且獨享地鐵B出口通道；其三在資源品牌上的優(yōu)勢：天匯廣場品牌招商既接地氣又注重差異化。商場中既有在廣州本地知名度較高的成熟品牌，也選擇了很多香港北京上海深圳一些成熟購物中心中，有一定連鎖規(guī)模、卻遲遲未進入廣州市場的優(yōu)質(zhì)品牌，走精品購物中心路線，在品牌上形成獨特優(yōu)勢。其四在建筑布局上的優(yōu)勢：商場的大門外是占地5000褶的城市公園，自然氣氛濃厚，人流聚集效應(yīng)優(yōu)良，且樓頂觀景平臺花園，擁有極致的購物環(huán)境。當(dāng)然項目本身也存在一些劣勢：其一便是其項目定位，因為項目定位較高，無法滿足大眾需求，精品化的路線存在一定風(fēng)險；其二因其大多商鋪面積較小，難以形成規(guī)模效應(yīng)；具三具餐飲類商鋪較高端，無法滿足大眾口味。項目優(yōu)劣并存的同時，我們也要看到項目存在的機遇。其一在于國際金融城建成后，將與琶洲互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)、珠江新城融合發(fā)展為黃金三角區(qū)，交通實現(xiàn)一體化，項目處于三區(qū)交匯處，人流量將不斷加大；其二在于目前珠江新城商圈大型商場品牌同質(zhì)化嚴重，本項目主打精品購物，其品牌差異化經(jīng)營若能成為亮點脫穎而出，有利于提高顧客吸引度。另外，我們認為大匯的威脅存在于周邊已開幕的大型商場項目，尤其是即將開幕的K11購物藝術(shù)中心，是融合藝術(shù)、人文、自然的高端購物藝術(shù)中心，對項目造成較大競爭壓力；同時零售市場的激烈競爭和網(wǎng)絡(luò)購物的強勁發(fā)展帶來的壓力也不容忽視第八章專題：天匯廣場igc差異化戰(zhàn)略評價背景2016年末天環(huán)廣場Gap及副牌OldNavy的撤場，暴露出前幾年高速拓展的快時尚品牌昔日風(fēng)光難再，經(jīng)營壓力增大。從2016年開始，全球幾大快時尚品牌都出現(xiàn)增長疲軟。優(yōu)衣庫、 H&MGAPMango在內(nèi)的多個快時尚品牌財報顯示，其利潤增長均遭遇不同程度的下滑。圖8-1GAP撤出天環(huán)廣場圖8-22OldNavy撤出天環(huán)廣場勺方式維持總體同化的超方面,2016年攵詞廣州IFC店縮減面積，廣百高德置地春廣勺方式維持總體同化的超方面,*5繁的調(diào)整動我并本野見，預(yù)示著百貨商超等主就將面臨更大CCI大幅跳水,，但難掩巨大經(jīng)營壓力。E28日，GUCCI廣州麗柏廣場精品店關(guān)」、CCI大幅跳水,，但難掩巨大經(jīng)營壓力。E0通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近勾物中心租金的主婪來源，如今快時為品牌、傳統(tǒng)百貨商超與口注『學(xué)昭九對購物中心而言是:個/、*7視的巨大L/F半年開業(yè)的天匯廣場igc處于這樣惡劣的商業(yè)環(huán)境中，采用航的戰(zhàn),略，試圖尋找新的吸引點，不再依賴傳東業(yè)態(tài)。Y 4天匯廣場igc的差異化戰(zhàn)略1、不少品牌走出柜臺，在大匯廣場開出獨立門店從進駐大匯廣場的部分品牌看出一個現(xiàn)象，不少此前在廣州百貨店、運動品牌集合店、超市等設(shè)有專柜的品牌，進入大匯廣場后開出了獨立門店。位于大匯廣場二層的意大利女裝品牌 GEGINA此前進駐的是廣州友誼的兩家百貨店，而位于大匯三層的SKECHER斯凱奇跑鞋和ASICS亞瑟士跑鞋，此前在正佳廣場的勝道體育集合店均有柜臺產(chǎn)品銷售，而此前進駐天河城百貨的時尚品牌DKNY也在大匯廣場三層開設(shè)獨立門店。法國廚具品牌LeCreuset在全國一二線城市開設(shè)的門店超過 60家，在廣州僅于太古匯的Ole'超市柜臺有部分產(chǎn)品銷售，此次在大匯廣場獨立開店。美國母嬰食品家得路Catalo在太古匯Ole'超市、萬菱匯開店后，此次也進駐大匯廣場。在太古匯方所書店售賣的筆記本品牌 Moleskine,也在大匯廣場開出了獨立門店。品牌性質(zhì)此前柜臺GEGINA意大利女裝品牌廣州友誼商店SKECHERS跑鞋正佳廣場-勝道體育集合店ASICS跑鞋正佳廣場-勝道體育集合店DKNY時尚品牌天河城百貨LeCreuset法國廚具品牌太古匯-Ole'超市Catalo美國母嬰食品太古匯-Ole'超市、萬菱匯Moleskine筆記本品牌太古匯-方所表8-1天匯廣場獨立門店品牌百貨柜臺、超市展示區(qū)對于品牌方來說，產(chǎn)品展示面小、客戶群體固化、市場影響力較為有限，銷售業(yè)績難以提升，開出獨立門店有助于擴大市場影響力，打響知名度。而大匯廣場這樣一個走精品購物的商業(yè)平臺正好符合品牌方的需求，于是才看到了眾多富有競爭力的品牌開出了難得一見的獨立門店。2、與天河路商圈保持差異化大匯廣場不依賴快時尚品牌天匯廣場引進了部分在廣州市場接受度較高的品牌，也控制了數(shù)量，包括零售類引進了ETUDEHOUSESwarovski、Kiehls、IDO、Aquascutum,G2000等，餐飲類引進了翠華餐廳、江南廚子、爐魚、太興餐廳、元氣壽司等。這些品牌的共同特點是擁有穩(wěn)定的群眾基礎(chǔ)，能夠吸引到老顧客，充分發(fā)揮顧客對這類品牌的忠實度，讓大匯廣場做到開業(yè)初期就能引入人流。差異化指的是，部分同類型品牌大匯做到了與太古匯、天環(huán)廣場、太陽新天地等商場有所不同。比如，香港潮流服裝品牌 bauhaus已進駐太古匯，天匯的招商選擇的是bauhaus旗下的副牌Salad，做到有所互補。更為可貴的是，大匯廣場控制了快時尚品牌的數(shù)量，做到不依賴快時尚。如珠江新城的太陽新天地已擁有 UNIQL。H&MMUJI、NewLook、Mang。OldNavy六個快時尚品牌，天環(huán)廣場也有H&MZARA以及I.T集團旗下的多個子品牌進駐，面對快時尚的扎堆，大匯僅引進了UR、GAP和優(yōu)衣庫三家，