餐飲酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

第一章總論一、報(bào)告編制說明1可行性報(bào)告編制依據(jù)：(1)與開發(fā)商簽訂的服務(wù)合同。(2)項(xiàng)目小組的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。(3)實(shí)地調(diào)查過程中得到的對(duì)本項(xiàng)目有針對(duì)性的大量真實(shí)有效數(shù)據(jù)。(4)開發(fā)商提供的項(xiàng)目地塊圖紙及資料。(5)項(xiàng)目小組多次召開顧問論證會(huì)議所確定的基本定位。(6)在基本定位基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和所涉及的財(cái)稅政策，進(jìn)行投資分析和測算。(7)中華人民共和國《旅游涉外飯店星級(jí)的劃分評(píng)定》 (2005年版)；XX市旅游局網(wǎng)站的資料。XX市統(tǒng)計(jì)局提供的統(tǒng)計(jì)年鑒。2006年中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)。2項(xiàng)目小組成員簡介：(1)項(xiàng)目總監(jiān)Mr.Kendy近20年大型酒店運(yùn)營和大型項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，曾任多家企業(yè)的項(xiàng)目總監(jiān)；曾經(jīng)主持過大型 5星級(jí)酒店的籌建和運(yùn)營，具有豐富的大型酒店籌建和項(xiàng)目管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，特別擅長于酒店籌建、前期經(jīng)營和管理策劃、經(jīng)營布局策劃、酒店土建和機(jī)電項(xiàng)目監(jiān)理和咨詢、營銷策劃、酒店采購規(guī)劃、人力資源規(guī)劃等開業(yè)咨詢工作，熟悉酒店各部門的運(yùn)營和管理。(2)房務(wù)管理咨詢顧問Mr.Simon超過20年的五星級(jí)酒店房務(wù)管理和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，在酒店管理公司外派到超過 5間酒店駐場管理。長于客房、洗滌和PA部的管理與運(yùn)營，曾參與多家酒店的前期調(diào)研，分析及定位。(3)酒店?duì)I銷策劃咨詢顧問 Mr.jacket超過10年酒店?duì)I銷策劃經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)任廣東某五星級(jí)酒店銷售總監(jiān)，曾在香格里拉集團(tuán)任職，曾參與多家高星級(jí)酒店的營銷部籌建工作，曾參與多家酒店的前期調(diào)研，分析及定位。具有豐富酒店?duì)I銷咨詢經(jīng)驗(yàn)，特別長于創(chuàng)意營銷的研究和實(shí)踐。(4)中餐餐飲管理咨詢顧問 Mr.wilson超過二十年酒店餐飲管理和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)任廣東某五星級(jí)酒店餐飲總監(jiān)，曾參與多家酒店的前期調(diào)研，分析及定位。具有豐富酒店餐飲咨詢經(jīng)驗(yàn)，特別長于中餐經(jīng)營管理。(5)工程管理咨詢顧問Mr.jack超過20年高級(jí)酒店工程部運(yùn)營和管理經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)任廣東某四星級(jí)酒店工程部經(jīng)理，具有豐富酒店工程管理咨詢經(jīng)驗(yàn)。(6)財(cái)務(wù)管理咨詢顧問Mr.amy超過13年酒店財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)任廣東某五星級(jí)酒店財(cái)務(wù)總監(jiān)，具有豐富酒店財(cái)務(wù)咨詢經(jīng)驗(yàn)。(7)項(xiàng)目行政助理Ms.Caddie大專學(xué)歷，超過10年外資四星級(jí)酒店前廳管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉外國酒店管理制度和流程，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目小組的行政支持工作。二、市場調(diào)查方法1公開數(shù)據(jù)采集：一方面通過互聯(lián)網(wǎng)獲取XX旅游局、統(tǒng)計(jì)局、發(fā)改委、房管局、規(guī)劃局等官方數(shù)據(jù)信息，另一方面通過對(duì)政府相關(guān)部門進(jìn)行現(xiàn)場采訪獲得官方數(shù)據(jù)信息。酒店行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人深度訪談通過項(xiàng)目小組的行業(yè)人脈關(guān)系，對(duì)調(diào)查對(duì)象內(nèi)部職業(yè)經(jīng)理人進(jìn)行深入訪談后，所掌握的各種真實(shí)數(shù)據(jù)，分析可能對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成競爭的現(xiàn)有競爭對(duì)手的酒店經(jīng)營業(yè)績。3現(xiàn)場調(diào)研現(xiàn)場通過角色扮演、實(shí)際體驗(yàn)消費(fèi)，了解道窖鎮(zhèn)及項(xiàng)目周邊高檔酒店的具體經(jīng)營情況，高檔餐飲業(yè)及娛樂康體業(yè)的具體經(jīng)營情況以及主體客源和潛在客源的類別情況。三、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)方法說明1對(duì)比官方數(shù)據(jù)以及內(nèi)部信息，項(xiàng)目小組通過實(shí)地調(diào)查和訪談以核實(shí)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，并將所得數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析。行業(yè)盈虧平衡率。3使用平等市場份額分析法對(duì)未來競爭酒店市場進(jìn)行分析。四、術(shù)語解釋1營業(yè)收入：是指按“權(quán)責(zé)發(fā)生制”原則定義的、經(jīng)營酒店及其附屬設(shè)施所得的客房、中西餐廳、水療中心，其他商務(wù)和休閑娛樂設(shè)施，電話、傳真、洗衣及其他各項(xiàng)服務(wù)或賠償(除保險(xiǎn)外)獲得的應(yīng)稅營業(yè)性收入之總和。2經(jīng)營利潤：是指酒店?duì)I業(yè)收入減去營業(yè)稅金及附加、經(jīng)營成本和經(jīng)營費(fèi)用的余額。3營業(yè)稅金及附加：是指按稅法規(guī)定繳納的營業(yè)稅金及附加。4經(jīng)營成本：是指餐飲、客房部門的原材料成本和商品部的商品進(jìn)價(jià)等。5經(jīng)營費(fèi)用：是指如下費(fèi)用，包括但不僅限于：(1)酒店各營業(yè)部門的員工工資、福利費(fèi)及各項(xiàng)費(fèi)用，如辦公用品、郵電費(fèi)、清潔用品、服務(wù)用品、制服攤銷、洗滌費(fèi)、裝飾費(fèi)、差旅費(fèi)、廚房炊具、廚房燃料等。(2)酒店行政管理、銷售、工程維修等部門的員工工資、福利費(fèi)及這些部門發(fā)生的辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。(3)經(jīng)營中發(fā)生的保險(xiǎn)費(fèi)、交際應(yīng)酬費(fèi)、廣告費(fèi)、水電費(fèi)、維修費(fèi)、燃料及動(dòng)力費(fèi)、職工培訓(xùn)費(fèi)、壞帳損失及車船牌照使用稅等。(4)營業(yè)稅金及附加。第二章項(xiàng)目概述一、業(yè)主公司背景XX尚佳實(shí)業(yè)投資有限公司是由 XX市方中集團(tuán)及其它股東組成的、專門為XX尚佳華南餐飲酒店用品市場項(xiàng)目投資而成立的民營企業(yè)。二、項(xiàng)目基本資料1項(xiàng)目名稱：XX尚佳華南餐飲酒店用品市場酒店項(xiàng)目。2項(xiàng)目位置：道窖鎮(zhèn)高速公路出口（明軒大酒店旁） 。3總用地面積：4316。8平方米。4總占地面積：1374平方米。5總建筑面積：初步擬建設(shè)14700平方米。6建筑密度：34%。7容積率：3。18。8綠化率：15%。9場地內(nèi)停車數(shù)：43輛。10工程竣工時(shí)間：未定。11酒店定位：未定。12調(diào)研目的：項(xiàng)目的定位及可行性，投資風(fēng)險(xiǎn)及回報(bào)分析。第三章市場調(diào)查及分析一、項(xiàng)目地理環(huán)境1位置：位于XX市XX鎮(zhèn)XX高速公路出入口旁，是XX、XX等地進(jìn)入XX最主要的門戶之一。2交通：距離XX鎮(zhèn)中心區(qū)，XX南城區(qū)，洪梅鎮(zhèn)，XX均處于15分鐘的車程，距XX約40分鐘的車程及規(guī)劃當(dāng)中的輕軌鐵路交通網(wǎng)線。3周邊環(huán)境：周邊有XX汽車總站旁的茶葉批發(fā)市場及華南電子交易中心等 2個(gè)批發(fā)市場，項(xiàng)目所在地旁有茶葉批發(fā)市場，項(xiàng)目所在地對(duì)面有醫(yī)療用品市場， XX鎮(zhèn)有農(nóng)業(yè)用品批發(fā)市場及XX市人民醫(yī)院（暫時(shí)無法獲取其建筑規(guī)模及市場定位等信息，以上項(xiàng)目均處于 10分鐘的車程之內(nèi)）。4周邊的酒店：（1）四星級(jí)以上酒店：一線范圍以內(nèi)（車程在 15分鐘以內(nèi)）的酒店包括XX鎮(zhèn)的五星級(jí)明軒大酒店， XX萬江區(qū)的尼羅河酒店，洪梅鎮(zhèn)的四星級(jí)匯景大酒店，醫(yī)療用品市場中正在建筑規(guī)劃的五星級(jí)配套酒店，正在招租的約15000平方米的酒店項(xiàng)目（具體星級(jí)定位不詳） 。二線范圍（車程在15分鐘以上）的酒店包括車程在半小時(shí)以內(nèi)的四五星級(jí)酒店不下十?dāng)?shù)家，除了極為少數(shù)的酒店定位在商務(wù)或度假型酒店，其它的酒店基本上的市場定位是以娛樂來帶動(dòng)客房及餐飲消費(fèi)的娛樂型酒店。（2）三星級(jí)酒店：一線范圍以內(nèi)的酒店包括 XX鎮(zhèn)的綠州酒店及新城酒店， XX萬江區(qū)的上苑酒店，XX的XX賓館，四季酒店及萬豪酒店。二線范圍的酒店包括車程在半小時(shí)以內(nèi)的三星級(jí)酒店也不下十?dāng)?shù)家，除了極為少數(shù)的酒店定位在商務(wù)型酒店，其它的酒店基本上的市場定位也是以娛樂來帶動(dòng)客房及餐飲消費(fèi)的娛樂型酒店。（3）快捷酒店：目前各大快捷連鎖酒店逐步進(jìn)入整個(gè) XX地區(qū)，它包括有：在本項(xiàng)目區(qū)域市場內(nèi)的有：錦江酒店管理有限公司的經(jīng)濟(jì)型酒店 -錦江之星及七天酒店管理有限公司的經(jīng)濟(jì)型酒店 -七天連鎖酒店，在本項(xiàng)目區(qū)域市場外的有： 八方快捷酒店管理有限公司的經(jīng)濟(jì)型酒店 -八方快捷酒店，莫泰168酒店管理有限公司的經(jīng)濟(jì)型酒店-莫泰168酒店，城市客棧酒店管理有限公司的經(jīng)濟(jì)型酒店 -城市客棧。格林豪泰酒店管理有限公司的經(jīng)濟(jì)型酒店-格林豪泰酒店，山水酒店管理公司的精品型商務(wù)酒店 -山水時(shí)尚酒店。根據(jù)以上資料分析得知：（1）項(xiàng)目所在地一線及二線范圍內(nèi)的三星級(jí)及以上的酒店為數(shù)眾多，競爭非常激烈，對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成了極大的威脅。因此，地理環(huán)境不理想。而酒店項(xiàng)目投資的成功與否？地理位置的選定是首要關(guān)注的問題，它對(duì)將來酒店經(jīng)營的成敗起著極為重要的作用。 （2）項(xiàng)目所在地一線及二線范圍內(nèi)的快捷連鎖酒店只有2家，目前競爭對(duì)手極少。因此，地理環(huán)境較為理想。 （3）項(xiàng)目所在地一線范圍內(nèi)規(guī)劃中有5個(gè)批發(fā)市場，其中下檔次的消費(fèi)群體令周邊的三星級(jí)及快捷連鎖酒店受益。但是，批發(fā)市場經(jīng)營的成功與否？直接影響到酒店的經(jīng)營狀況。且批發(fā)市場經(jīng)營需要市場的培育期，從規(guī)劃起計(jì)算，五年內(nèi)周邊的三星級(jí)及快捷連鎖酒店難以有較大的收益。 （4）批發(fā)市場經(jīng)營的成功與否？存在著許多不可預(yù)見的因素。二、項(xiàng)目地區(qū)基本情況1地理位置：XX鎮(zhèn)位于XX市西部，地處穗深經(jīng)濟(jì)走廊間，XX高速公路橫穿鎮(zhèn)區(qū)，并設(shè)有大型的互通立交出入口，另外有4條標(biāo)準(zhǔn)一級(jí)主干公路連接107國道及XX和其它鎮(zhèn)區(qū)，北距XX36公里，南距香港90公里，東距XX9公里,全鎮(zhèn)土地總面積63平方公里，XX鎮(zhèn)是一個(gè)具有深厚傳統(tǒng)文化的水鄉(xiāng)，已有 660年的悠久歷史近幾年被授予“中國曲藝之鄉(xiāng)”，“游泳之鄉(xiāng)”和“中國民間藝術(shù)之鄉(xiāng)”的榮譽(yù)。2區(qū)域人口：全鎮(zhèn)下轄13個(gè)村民委員會(huì)和1個(gè)社區(qū)居委會(huì)，戶籍人員5.4萬人,外來暫住人口8.7萬人。3經(jīng)濟(jì)發(fā)展：近年來，XX鎮(zhèn)形成了外資企業(yè)、集體企業(yè)、民營企業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)、共同發(fā)展的格局，架起了一個(gè)以首飾、電子、五金、橡膠、制衣、皮革、化工、紙類、米制品等行業(yè)為支柱的門類較多的外向型工業(yè)體系，促進(jìn)了房地產(chǎn)、商務(wù)酒店、物流、傳統(tǒng)飲食等行業(yè)的快速崛起，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)向高科技、高效益方向發(fā)展的轉(zhuǎn)變。 2005年，全鎮(zhèn)生產(chǎn)總值26.1億元；工業(yè)總產(chǎn)值55.9億元；鎮(zhèn)本級(jí)財(cái)政收入17152萬元；各項(xiàng)稅收總額29122萬元，其中國稅分局征收額 21074萬元，地稅分局征收額8048萬元；金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款總額31.9億元，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄總額 22.5億元，貸款總額10.3億元。4企業(yè)發(fā)展：目前，全鎮(zhèn)外資企業(yè)達(dá) 196家,2005年全鎮(zhèn)利用外資（含增資）項(xiàng)目簽約39宗，新簽協(xié)議利用外資總額5677萬美元，實(shí)際利用外資金額4207萬美元，外貿(mào)出口總額26536萬美元;2005年全鎮(zhèn)民營經(jīng)濟(jì)新登記注冊(cè)830戶，其中私營企業(yè)119家，個(gè)體工商戶711戶，全鎮(zhèn)在冊(cè)私營企業(yè)累計(jì)達(dá)478家，注冊(cè)資金共3.8億元在冊(cè)個(gè)體工商戶累計(jì)達(dá)3302戶，注冊(cè)資金共727萬元,2005年，全鎮(zhèn)村組兩級(jí)集體總資產(chǎn) 14.2億元，資產(chǎn)負(fù)債率18.8%,農(nóng)村兩級(jí)集體實(shí)現(xiàn)經(jīng)營總收入 15226萬元（不含土地車t讓收入）.5發(fā)展規(guī)劃：根據(jù)市委建設(shè)現(xiàn)代化中心城市的整體部署， XX把高速公路出入口、一江兩岸、舊城區(qū)水鄉(xiāng)特色的改造、"南閣”的建設(shè)作為中心城市的配套和延伸，一江兩岸、 "南I閣”等項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入了實(shí)施階段，圍繞建設(shè)極具水鄉(xiāng)特色的現(xiàn)代化新城的 "一個(gè)目標(biāo)",抓住城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)和工業(yè)發(fā)展"兩個(gè)重點(diǎn)"，XX確立了"三大版塊”帶動(dòng)的建設(shè)發(fā)展思路圍繞XX高速公路XX出入口，作為龍頭帶動(dòng)，配合市重點(diǎn)項(xiàng)目、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)，并結(jié)合現(xiàn)有新城區(qū)沿江的一江兩岸，共同規(guī)劃為 XX新中心區(qū)。區(qū)內(nèi)集行政、文化、金融、高級(jí)商住、休閑購物于一體，帶動(dòng)并輻射全鎮(zhèn)科技、教育、信息和商業(yè)服務(wù)的發(fā)展。根據(jù)以上資料分析得知：（1）XX鎮(zhèn)整體經(jīng)濟(jì)及企業(yè)的發(fā)展，有利于酒店業(yè)的發(fā)展。 （2）三星級(jí)及以上酒店的發(fā)展速度遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)及企業(yè)的發(fā)展的速度，令三星級(jí)及以上酒店的競爭非常激烈。 （3）隨著商務(wù)活動(dòng)的增加，快捷連鎖酒店以其獨(dú)特的魅力及消費(fèi)模式，吸引了一大批的消費(fèi)者。三、項(xiàng)目地區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展XX地區(qū)真正的旅游產(chǎn)品不多，但是由于該地區(qū)政策的特殊性，令該地區(qū)的娛樂事業(yè)極為興旺，推動(dòng)了酒店業(yè)的發(fā)展，四五星級(jí)的酒店達(dá)數(shù)十家之多，形成了絕大部份酒店都是以娛樂帶動(dòng)客房及餐飲消費(fèi)的格局。當(dāng)然，XX鎮(zhèn)也不例外。另外由于該項(xiàng)目處于 XX鎮(zhèn)XX高速公路XX出入口，令該項(xiàng)目受益于XX及XX的客源。不過，近年來由于娛樂型的酒店急劇增加，加之政府對(duì)酒店娛樂事業(yè)的監(jiān)管趨于日益完善，人們對(duì)娛樂的消費(fèi)越來越理性。令 XX市場酒店的娛樂部份經(jīng)營步入競爭激烈的局面，營業(yè)情況逐步下滑，投資者對(duì)四五星級(jí)酒店的投資越來越謹(jǐn)慎。 XX鎮(zhèn)酒店的經(jīng)營狀況也大不如前。根據(jù)以上資料分析得知：（1）三星級(jí)及以上酒店絕大部份都是以娛樂帶動(dòng)客房及餐飲消費(fèi)，商務(wù)型酒店的成功案例較少。（2）三星級(jí)及以上酒店娛樂部份供過于求，經(jīng)營逐步下滑。 （3）人們對(duì)于高檔的酒店消費(fèi)越來越理性，制約了高檔四五星級(jí)酒店的發(fā)展。 商務(wù)接待及人們出行的消費(fèi)習(xí)慣及需求逐步改變。 （4）XX的三星級(jí)及以上酒店娛樂部份的經(jīng)營存在許多政策的風(fēng)險(xiǎn)。四、項(xiàng)目區(qū)域市場市場調(diào)查（2006年度整體平均數(shù)）酒店類別客房開房中餐就座西餐就座桑拿開房夜總會(huì)開房純利率靜態(tài)年回報(bào)四星以上60%38%20%150-200%60%20%11%三星級(jí)65%30%20%100-150%50%18%9%快捷酒店65%沒有30%沒有沒有25%19%根據(jù)以上資料分析得知：（1）三星級(jí)及以上酒店的經(jīng)營一年不如一年，整體呈下滑趨勢。 （2）三星級(jí)及以上酒店的靜態(tài)年回報(bào)由原來最初的 20-30%降至9-11%。（3）快捷連鎖酒店的靜態(tài)年回報(bào)遠(yuǎn)大于三星級(jí)及以上酒店。（4）捷連鎖酒店的經(jīng)營成本遠(yuǎn)低于三星級(jí)及以上酒店。五、項(xiàng)目主要競爭對(duì)手分析1假設(shè)項(xiàng)目定位在四星級(jí)以上酒店：（1）2006年度競爭對(duì)手營業(yè)收入對(duì)比酒店名稱客房收入餐飲收入桑拿收入夜總會(huì)收入總營業(yè)收入尼羅河酒店2310萬3000萬1940萬1530萬8780萬匯景大酒店2170萬3100萬1200萬1760萬8230萬明軒大酒店1980萬2500萬1400萬2130萬8010萬（2）競爭對(duì)手的地理位置分析地理位置優(yōu)越，交通便利。對(duì)于餐飲，娛樂及康體的消費(fèi)大有幫助。由于區(qū)域市場面積不大，對(duì)于商務(wù)客來說并沒有太大的優(yōu)勢。（3）競爭對(duì)手消費(fèi)客源分析現(xiàn)有的四星級(jí)以上的酒店有這 3家，供過于求，已能滿足當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的需求，并且酒店的消費(fèi)與酒店提供的服務(wù)配套成比例。政府及企業(yè)的中高檔商務(wù)接待及會(huì)議基本安排在這 3家酒店，平均開房率只有60%左右。酒店及社會(huì)餐飲市場經(jīng)營一般，就座率在 30-38%之間。桑拿市場也大不如前，桑拿開房在 150-200%左右?？ɡ璒K由于規(guī)模及硬件一流，就座率只有 60%左右。（4）競爭對(duì)手管理狀況分析管理人員素質(zhì)較好，具有與時(shí)俱進(jìn)的，先進(jìn)的現(xiàn)代酒店管理經(jīng)驗(yàn)。具備高星級(jí)酒店應(yīng)有的“氣氛”。環(huán)境衛(wèi)生不錯(cuò)，符合星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。管理較規(guī)范：具備標(biāo)準(zhǔn)流程與政策。 。。。。?；A(chǔ)管理的實(shí)施扎實(shí)。節(jié)能及消防的管理做得不錯(cuò)。具有系統(tǒng)的營銷指導(dǎo)。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)很差。（5）競爭對(duì)手的服務(wù)水平分析能維持正常的星級(jí)服務(wù)，但是缺乏個(gè)性化的服務(wù)項(xiàng)目，沒有家外之家的感覺。房間的配置完全符合星級(jí)的要求。整體員工的外語水平不錯(cuò)。禮貌服務(wù)：主動(dòng)式的服務(wù)，服務(wù)的意識(shí)較強(qiáng)。標(biāo)準(zhǔn)化流程的實(shí)施：服務(wù)較規(guī)范。VI系統(tǒng)較協(xié)調(diào)。（6）競爭對(duì)手硬件設(shè)施分析按照標(biāo)準(zhǔn)的星級(jí)酒店硬件要求配置。酒店整體設(shè)計(jì)及裝修過于傳統(tǒng)，但是較大氣。區(qū)域性很強(qiáng)，沒有與國內(nèi)發(fā)達(dá)城市接軌。具有系統(tǒng)的策劃，會(huì)議的接待功能不錯(cuò)。酒店的平面功能布局較為合理。（7）競爭對(duì)手核心能力分析通過娛樂帶動(dòng)客房及餐飲的消費(fèi)。在本鎮(zhèn)缺乏有力的競爭對(duì)手，酒店的服務(wù)及管理在目前該鎮(zhèn)是較好的。該地區(qū)的外資企業(yè)消費(fèi)。一定的品牌效應(yīng)。經(jīng)營成本較低。（8）總體經(jīng)營趨勢由于本身供過于求，整體經(jīng)營逐步下滑。潛在的至少2家的一線范圍內(nèi)競爭對(duì)手，令前景更加不明朗。越來越大的政策風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)以上分析得知：（1）投資娛樂型的酒店風(fēng)險(xiǎn)小于商務(wù)型酒店。 （1）現(xiàn)在及潛在的競爭對(duì)手，令市場供過于求，酒店的生存空間越來越小。 （3）現(xiàn)在的酒店地理位置較好，服務(wù)及管理水平較高，已經(jīng)形成了一定的品牌價(jià)值。令該項(xiàng)目難以有較大的突破。 （4）潛在的至少2家競爭對(duì)手，無論從建筑規(guī)模，產(chǎn)品的創(chuàng)新，服務(wù)及管理的水平都會(huì)對(duì)該項(xiàng)目構(gòu)成極大的威脅。2假設(shè)項(xiàng)目定位在三星級(jí)酒店：與四星級(jí)以上的酒店相比缺乏明顯的綜合競爭力。由于競爭激烈，四星級(jí)以上的酒店降低價(jià)格，三星級(jí)酒店逐步喪失價(jià)格的優(yōu)勢。與四星級(jí)以上的酒店相比服務(wù)及管理水平差異較大。與四星級(jí)以上的酒店相比硬件的差異較大。消費(fèi)者越來越高的要求，令經(jīng)營面臨很大的壓力。三星級(jí)酒店生存的空間越來越小。根據(jù)以上分析得知：（1）投資娛樂型的三星級(jí)酒店風(fēng)險(xiǎn)小于商務(wù)型酒店。 （1）三星級(jí)酒店自身現(xiàn)在及潛在的競爭對(duì)手，令市場供過于求，三星級(jí)酒店的生存空間越來越小。（3）與四星級(jí)以上的酒店相比，三星級(jí)酒店缺乏明顯的綜合競爭能力。其市場很容易逐步被四星級(jí)以上的酒店取代。3假設(shè)項(xiàng)目定位在快捷連鎖酒店：(1)綜合情況分析競爭對(duì)手地理位置優(yōu)越，交通便利。區(qū)域市場只有2家，還有一定的發(fā)展空間。競爭對(duì)手管理人員素質(zhì)較好，符合經(jīng)營的需要。競爭對(duì)手環(huán)境衛(wèi)生不錯(cuò)，符合星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。競爭對(duì)手管理較規(guī)范：具備標(biāo)準(zhǔn)流程與政策。。。。。。競爭對(duì)手具有系統(tǒng)的中央營銷支持。競爭對(duì)手禮貌服務(wù)：主動(dòng)式的服務(wù)，服務(wù)的意識(shí)較強(qiáng)。競爭對(duì)手平均房價(jià)為150-200元，與三星級(jí)酒店相比，具有競爭力。(2)核心能力分析競爭對(duì)手由管理公司管理，具有一定的品牌效應(yīng)。競爭對(duì)手經(jīng)營成本較低。競爭對(duì)手具有管理公司的中央訂房網(wǎng)絡(luò)。競爭對(duì)手具有管理公司其它的中央支撐系統(tǒng)。(3)總體經(jīng)營趨勢潛在的市場增大，整體經(jīng)營將會(huì)逐步提高。搶占三星級(jí)酒店的市場份額越來越大。適合將來人們出行的消費(fèi)模式。根據(jù)以上分析得知：(1)市場仍然有較大的發(fā)展空間，為該項(xiàng)目的立項(xiàng)打下了良好而堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 (2)產(chǎn)品的定位及經(jīng)營模式，越來越適合將來人們出行的消費(fèi)模式。 (2)選擇知名品牌管理公司管理，將大大降低了經(jīng)營的成本及風(fēng)險(xiǎn)。六、項(xiàng)目調(diào)查發(fā)現(xiàn)及初步結(jié)論1項(xiàng)目的調(diào)查發(fā)現(xiàn)(1)區(qū)域市場內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)及企業(yè)的發(fā)展，有利于酒店業(yè)的發(fā)展，但是，三星級(jí)及以上酒店的發(fā)展速度遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)及企業(yè)的發(fā)展的速度，令三星級(jí)及以上酒店的競爭非常激烈，三星級(jí)以上的酒店總體經(jīng)營趨勢逐步下滑。(2)區(qū)域市場內(nèi)三星級(jí)及以上酒店絕大部份都是以娛樂帶動(dòng)客房及餐飲消費(fèi)，商務(wù)型酒店的成功案例較少。人們對(duì)于高檔的酒店消費(fèi)越來越理性，制約了高檔四五星級(jí)酒店的發(fā)展。商務(wù)接待及人們出行的消費(fèi)習(xí)慣及需求逐步改變。(3)區(qū)域市場內(nèi)與四星級(jí)以上的酒店相比，三星級(jí)酒店缺乏明顯的綜合競爭能力。其市場很容易逐步被四星級(jí)以上的酒店取代。(4)區(qū)域市場內(nèi)快捷連鎖酒店市場仍然有較大的發(fā)展空間，其產(chǎn)品的定位及經(jīng)營模式，越來越適合將來人們出行的消費(fèi)模式。選擇知名品牌管理公司管理，將大大降低了經(jīng)營的成本及風(fēng)險(xiǎn)。(5)區(qū)域市場內(nèi)三星級(jí)及以上酒店的靜態(tài)年回報(bào)由原來最初的 20-30%降至9-11%,而快捷連鎖酒店的靜態(tài)年回報(bào)達(dá)19%,遠(yuǎn)大于三星級(jí)及以上酒店，且其經(jīng)營成本遠(yuǎn)低于三星級(jí)及以上酒店。(6)項(xiàng)目所在地區(qū)域市場內(nèi)規(guī)劃中有 5個(gè)批發(fā)市場，其中下檔次的消費(fèi)群體令周邊的三星級(jí)及快捷連鎖酒店受益。但是，批發(fā)市場經(jīng)營的成功與否？直接影響到酒店的經(jīng)營狀況。且批發(fā)市場經(jīng)營需要市場的培育期，從規(guī)劃起計(jì)算，五年內(nèi)周邊的三星級(jí)及快捷連鎖酒店難以有較大的收益。2項(xiàng)目的分析發(fā)現(xiàn)(1)區(qū)域市場內(nèi)三星級(jí)及以上酒店的生存空間越來越小，且整體市場供過于求，目前投資者對(duì)四五星級(jí)酒店的投資越來越謹(jǐn)慎，該項(xiàng)目不宜投資作三星級(jí)及以上的酒店。(2)區(qū)域市場內(nèi)潛在的中低檔消費(fèi)群體及人們出行的消費(fèi)模式的改變，為快捷連鎖酒店的發(fā)展提供了基本的條件，但是需要市場的培育期。(3)區(qū)域市場內(nèi)快捷酒店發(fā)展較好，且目前只有 2家主要的競爭對(duì)手，該項(xiàng)目宜投資作快捷酒店。(4)根據(jù)快捷酒店的產(chǎn)品特性，考慮到市場的需要及投資公司的人脈關(guān)系，并且結(jié)合區(qū)域市場內(nèi)潛在消費(fèi)群體的市場培育期，該項(xiàng)目的建筑規(guī)模不宜過大，約在 6500平方左右為宜。(5)由于快捷連鎖酒店管理公司具有完善成熟的經(jīng)營管理模式、系統(tǒng)的中央支撐系統(tǒng)及統(tǒng)一管理模式的管理團(tuán)隊(duì)等優(yōu)越性，能大大地降低經(jīng)營的成本及風(fēng)險(xiǎn)。故該項(xiàng)目宜全權(quán)委托知名品牌的快捷連鎖酒店管理公司經(jīng)營管理。3項(xiàng)目的初步結(jié)論該項(xiàng)目適合做約在6500平方建筑規(guī)模左右的快捷酒店，且宜全權(quán)委托知名品牌的快捷連鎖酒店管理公司經(jīng)營管理。七、項(xiàng)目初步結(jié)論的SWOT分析1優(yōu)勢(1)一線區(qū)域市場只有2家，還有一定的發(fā)展空間。(2)優(yōu)越的地理位置，周邊眾多的批發(fā)市場，提供源源不斷的客源。(3)整體規(guī)劃，資源整合，使之更加適應(yīng)市場的需要。(4)開發(fā)商的社會(huì)人脈關(guān)系。(5)本身餐飲批發(fā)市場客源的消費(fèi)。(6)該項(xiàng)目由酒店管理集團(tuán)管理，管理優(yōu)勢較為明顯，成本較低。(7)酒店管理集團(tuán)擁有強(qiáng)大的中央預(yù)定網(wǎng)絡(luò)，其對(duì)客源細(xì)分市場的培育和深化能力卓越。(8)酒管集團(tuán)的凝聚力和人才開發(fā)培養(yǎng)機(jī)制為酒店提供優(yōu)秀的管理人才。(9)酒管集團(tuán)的經(jīng)營管理模式及強(qiáng)大的中央支撐系統(tǒng)為該項(xiàng)目提供了有效的保障。(10)酒管集團(tuán)在行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先地位及影響力，大大地提高了酒店的知名度及認(rèn)知度。2劣勢(1)批發(fā)市場的開發(fā)需要一段時(shí)間。(2)市場需逐步培育。(3)酒店的產(chǎn)品、檔次針對(duì)中低檔客源，將制約部份消費(fèi)者。(3)機(jī)會(huì)整個(gè)城市群缺少有品味，高品質(zhì)的專業(yè)快捷酒店。酒店的檔次和產(chǎn)品定位迎合了將來人們出行的消費(fèi)模式。選擇最知名品牌的快捷連鎖酒店管理公司經(jīng)營管理，降低風(fēng)險(xiǎn)。(4)威脅目前區(qū)域市場的競爭對(duì)手。潛在的競爭對(duì)手。批發(fā)市場經(jīng)營的成功與否？直接影響到酒店的經(jīng)營狀況。第四章項(xiàng)目初步確立一、酒店主題定位1酒店的設(shè)計(jì)越來越趨向于國際化， 那就是結(jié)合當(dāng)?shù)匚幕厣珓?chuàng)造舒適的、 戲劇化的空間體驗(yàn)，使人震撼、舒適的居住空間會(huì)讓客人流連忘返。2隨著全球生態(tài)環(huán)境的日益惡化，保護(hù)環(huán)境、倡導(dǎo)綠色消費(fèi)日益受到人們的關(guān)注。同時(shí)，由于我國加入了WTO和北京申奧成功后，國際間交流日益頻繁，綠色消費(fèi)已逐漸成為今后消費(fèi)的主流。酒店設(shè)計(jì)更趨向于綠色和生態(tài)，綠色酒店和生態(tài)酒店有了很大的發(fā)展空間；3酒店設(shè)計(jì)更重視文化內(nèi)涵，主題酒店給人留下了深刻的印象，同時(shí)也能淡化人們對(duì)硬件材料越來越高的要求。保持酒店的獨(dú)特性。4高技術(shù)的發(fā)展，為酒店高技術(shù)的配置提供了極大的方便，酒店的智能化及節(jié)能系統(tǒng)，也成為了現(xiàn)代酒店設(shè)計(jì)的重要追求。5時(shí)尚的酒店裝修設(shè)計(jì)，形成產(chǎn)品的獨(dú)特性和創(chuàng)新性，并以自身的差異化產(chǎn)品優(yōu)勢，在與對(duì)手激烈的市場競爭中占據(jù)有利地位。6時(shí)尚的裝修設(shè)計(jì)者強(qiáng)調(diào)在設(shè)計(jì)風(fēng)格、色調(diào)、材料、空間布局等方面的合理創(chuàng)新，追求以較低的建造成本獲得最大的視覺和使用效果；是性價(jià)比較高的一種酒店裝修設(shè)計(jì)類型。二、服務(wù)功能定位1客房部份：為區(qū)域市場內(nèi)的客人提供安全的，干凈的，配套基本齊全的，能充分體現(xiàn)個(gè)性化服務(wù)的“家外之家”。2餐飲部份：為區(qū)域市場內(nèi)的客人提供安全的，干凈的，具有 XX及XX特色的各類茶餐廳出品服務(wù)。3其它配套：依據(jù)客人不同的需要，結(jié)合商務(wù)快捷酒店的產(chǎn)品特性，為區(qū)域市場內(nèi)的客人提供各類貼身的“管家服務(wù)”及配套。三、酒店市場定位1以市場需求為導(dǎo)向，通過對(duì)本項(xiàng)目酒店全方位的定位策劃，打造出具有創(chuàng)新性、差異化產(chǎn)品優(yōu)勢及具有領(lǐng)先、超前核心競爭力的個(gè)性化特色快捷酒店。2酒店的經(jīng)營定位：以酒店的客房經(jīng)營項(xiàng)目為龍頭，以酒店的餐飲經(jīng)營項(xiàng)目為亮點(diǎn)的經(jīng)營定位，通過客房來拉動(dòng)餐飲的消費(fèi)。3酒店客源市場定位：以餐飲及醫(yī)療用品批發(fā)市場的客源為主，以周邊另外三家批發(fā)市場的客源為輔助。4酒店類型定位：根據(jù)區(qū)域市場的實(shí)際情況，結(jié)合國內(nèi)外酒店的最新發(fā)展趨勢，本項(xiàng)目宜定位為“時(shí)尚型的商務(wù)快捷酒店”。5價(jià)格定位：(1)客房：協(xié)議散客價(jià)130-150元/間，門市散客價(jià)160-200元/間，⑵餐飲：早餐：10元/位，正餐25元/位(人均消費(fèi))。6產(chǎn)品的定位：(1)客房：干凈，時(shí)尚，安全。(2)餐飲：以沙鍋粥為主題的潮式大排檔。四、酒店規(guī)模定位本項(xiàng)目原規(guī)劃體量可達(dá)到 14700平米，但是，在酒店客房及其它配套項(xiàng)目規(guī)模方面 ，不能按照常規(guī)產(chǎn)品的配比模式來生搬硬套，而必須深入了解區(qū)域市場當(dāng)?shù)鼐唧w的消費(fèi)市場需求、市場特征及市場變化趨勢，采取“度身定做”的個(gè)性化策劃方法。具體規(guī)模定位建議如下：酒店客房規(guī)模定位根據(jù)區(qū)域市場內(nèi)外現(xiàn)有的快捷酒店市場調(diào)查分析，考慮近幾年周邊 5個(gè)批發(fā)市場的建立及充分評(píng)估潛在的競爭風(fēng)險(xiǎn)，我們建議酒店客房數(shù)量在 150間套左右；并通過對(duì)客房規(guī)模的適當(dāng)控制，使酒店住房率能達(dá)到75%左右的合理水平。2酒店餐飲規(guī)模根據(jù)區(qū)域市場的客源分析，考慮近幾年周邊 5個(gè)批發(fā)市場的建立及充分評(píng)估潛在的競爭風(fēng)險(xiǎn)，我們建議酒店餐飲的規(guī)模在100個(gè)餐位，并通過對(duì)餐飲規(guī)模的適當(dāng)控制，使酒店餐飲的就座率能達(dá)到 50%左右的合理水平。3其它的配套：主要有可容 100人的會(huì)議室，其它配套有商務(wù)中心，洗衣，郵政，行李，出租車，旅游，票務(wù)及小賣部服務(wù)。第五章項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃一、項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)1設(shè)計(jì)總則(1)效益優(yōu)先原則。以行業(yè)快捷酒店的硬件標(biāo)準(zhǔn)做為參考標(biāo)準(zhǔn)，本著效益優(yōu)先的原則，盡量強(qiáng)化單位物業(yè)面積利潤貢獻(xiàn)率高的項(xiàng)目、設(shè)施，弱化貢獻(xiàn)率低的項(xiàng)目與設(shè)施。(2)有利運(yùn)營原則。規(guī)劃應(yīng)充分考慮對(duì)后臺(tái)輔助功能空間的合理預(yù)留、前后臺(tái)分區(qū)、客用流動(dòng)線與工作流動(dòng)線的布局等因素，為日后酒店的順利運(yùn)營提供良好的硬件環(huán)境保障。(3)裝修及裝飾很難保持不落后，要盡量保持硬件不落后，只能作主題酒店，有文化內(nèi)函，走創(chuàng)新道路。土建的施工圖深化至裝修階段，減少浪費(fèi)，工程籌建管理是否到位，影響到 10-15%的前期投入。(5)裝修設(shè)計(jì)含裝飾品，燈飾，家私的設(shè)計(jì)，體現(xiàn)一體化的效果，重裝飾，輕裝修，有好的設(shè)計(jì)理念，把很普通的材料拼成很好的效果，控制成本。(6)按酒店經(jīng)營負(fù)荷在40%的時(shí)候，把前期投入的折舊算進(jìn)去，仍然能收支平衡，這樣到算出前期投入

的總額不能超出多少，再分解到土建，機(jī)電，裝修及裝飾，開辦費(fèi)的總投資限制。2設(shè)計(jì)任務(wù)(1)總體建筑規(guī)劃土建設(shè)計(jì)(3)機(jī)電設(shè)備設(shè)計(jì)(4)裝修及裝飾設(shè)計(jì)二、項(xiàng)目布局規(guī)劃1項(xiàng)目的規(guī)模：項(xiàng)目總建筑面積為 6500平方米，建筑物樓高12層，每層約500平方米，另地下室約500平方。2項(xiàng)目的初步規(guī)劃項(xiàng)目內(nèi)容首層大堂，餐飲2-11層客房12層會(huì)議室及其它地卜室機(jī)電設(shè)備，辦公區(qū)，總倉室外部份1垃圾房，煤氣房的設(shè)計(jì)。2室外停車場總?cè)萘坎簧儆?0輛。3室外園林及景觀，旗桿，燈飾效果，室外廣告。4消防，車道，客人區(qū)，員工區(qū)的設(shè)計(jì)。機(jī)電設(shè)備另行協(xié)商前期投資預(yù)算(約1千萬元人民幣，不含地價(jià))項(xiàng)目內(nèi)容土建部份機(jī)電部份裝修裝飾開辦費(fèi)合計(jì)四、籌建工作策劃類別項(xiàng)目內(nèi)容完成時(shí)間工作效果工作目標(biāo)工作目標(biāo)1最大限度優(yōu)化施工方案及管理，實(shí)現(xiàn)投資規(guī)?？刂?。2為酒店的經(jīng)營者提供最科學(xué)的，合理的經(jīng)營及管理環(huán)境。達(dá)至頂止里化的標(biāo)準(zhǔn)工作職責(zé)工作職責(zé)1全面負(fù)責(zé)該酒店開業(yè)前工程方面的全部基礎(chǔ)工作，為集團(tuán)公司的最終決策提供準(zhǔn)確的依據(jù)。2全面負(fù)責(zé)酒店開業(yè)前工程方面的現(xiàn)場管理，協(xié)調(diào)及組織工程驗(yàn)收。3全面負(fù)責(zé)酒店主要經(jīng)營者進(jìn)場前一切酒店策劃工作，為將來的酒店經(jīng)營提供良達(dá)至頂正里化的指標(biāo)

好的經(jīng)營及管理環(huán)境。4作為開業(yè)前酒店的主管部門，全面協(xié)助酒店管理層進(jìn)行酒店的開業(yè)準(zhǔn)備工作，根據(jù)集團(tuán)的授權(quán)，監(jiān)管酒店開業(yè)前各項(xiàng)工作的決策。5作為集團(tuán)公司一級(jí)部門內(nèi)部管理（酒店組織結(jié)構(gòu)成立前，籌建辦的人事，采購及財(cái)務(wù)由集團(tuán)托管）組織結(jié)構(gòu)組織結(jié)構(gòu)1籌建辦主任一名：負(fù)責(zé)項(xiàng)目工作.2行政助理一名：負(fù)責(zé)辦公室及施工現(xiàn)場的后勤管理工作。土建監(jiān)理公司（外判）：負(fù)責(zé)土建質(zhì)量及進(jìn)度的監(jiān)理，驗(yàn)收及協(xié)助甲方的報(bào)建工作（挖樁動(dòng)工前進(jìn)場）。土建人"-名協(xié)助監(jiān)理公司工作。5機(jī)電安裝監(jiān)理一名：按圖負(fù)責(zé)機(jī)電安裝質(zhì)量，進(jìn)度的監(jiān)理及甲供材料的評(píng)審（挖樁工程動(dòng)工前進(jìn)場，將來可過度到酒店工程部工作）。6裝修監(jiān)理一名：按圖負(fù)責(zé)裝修質(zhì)量，進(jìn)度監(jiān)理及甲供材料的評(píng)審（將來過度酒店工程部）。根據(jù)工作需要局效精簡，量化管理工作權(quán)限行政1工程及酒店策劃的組織及建議權(quán)。2工程外包，甲供材料組織建議權(quán)。3所用工程施工的管理及協(xié)調(diào)權(quán)。4方案及施工局部調(diào)整的審定權(quán)。5工程簽證的簽發(fā)權(quán)。6內(nèi)部管理按集團(tuán)公司規(guī)定。系統(tǒng)，科學(xué)，合理人事1籌建辦人力資源管理按集團(tuán)規(guī)定。2酒店成立組織結(jié)構(gòu)后，根據(jù)集團(tuán)的授權(quán)，監(jiān)管酒店開業(yè)前人力資源各項(xiàng)工作的決束。公平，公開，公正財(cái)務(wù)1部門營運(yùn)及接待費(fèi)用按集團(tuán)規(guī)定。2工程付款及其它采購付款建議權(quán)。3合同簽定的建議權(quán)。4酒店成立組織結(jié)構(gòu)后，根據(jù)集團(tuán)授權(quán)，監(jiān)管開業(yè)前財(cái)務(wù)工作決策。預(yù)算化管理日常工作成立籌建辦1成立籌建辦。2辦公地點(diǎn)，中英文域名注冊(cè)，酒店總機(jī)及傳真號(hào)選定，114臺(tái)號(hào)碼登記，辦公室硬件及人員配備達(dá)至預(yù)期目標(biāo)辦公室管理1建立辦公室人員管理制度。2按集團(tuán)公司及酒店的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行。達(dá)至預(yù)期目標(biāo)良好人際關(guān)系1逐步與有美政府部門溝通。2為日后的經(jīng)營需要打卜良好基礎(chǔ)。達(dá)至預(yù)期目標(biāo)

財(cái)務(wù)預(yù)算化1制作籌建辦營運(yùn)費(fèi)用，項(xiàng)目投資預(yù)算，酒店開辦費(fèi)用等計(jì)劃2按計(jì)劃實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算化管理達(dá)至預(yù)算化管理目標(biāo)日常事務(wù)處理1一般事務(wù)需2天內(nèi)處理完畢。2特殊事項(xiàng)根據(jù)實(shí)際情況確定完成時(shí)間。達(dá)至預(yù)期目標(biāo)土建管理土建施工力殺按計(jì)劃實(shí)施達(dá)至裝修施工的深度防治白蟻工程按計(jì)劃實(shí)施達(dá)至預(yù)期目標(biāo)挖樁工程招標(biāo)按計(jì)劃實(shí)施達(dá)至預(yù)期目標(biāo)基礎(chǔ)工程招標(biāo)按計(jì)劃實(shí)施達(dá)至預(yù)期目標(biāo)土建工程招標(biāo)按計(jì)劃實(shí)施達(dá)至預(yù)期目標(biāo)窗戶及外墻部份招標(biāo)按計(jì)劃實(shí)施達(dá)至預(yù)期目標(biāo)室外廣場招標(biāo)按計(jì)劃實(shí)施達(dá)至預(yù)期目標(biāo)室外燈光工程招標(biāo)按計(jì)劃實(shí)施達(dá)至預(yù)期目標(biāo)棚架工程招標(biāo)按計(jì)劃實(shí)施達(dá)至預(yù)期目標(biāo)制定施工現(xiàn)場管理制度并實(shí)施監(jiān)理公司負(fù)責(zé)土建質(zhì)量及進(jìn)度的監(jiān)理，驗(yàn)收及工程的協(xié)調(diào)。達(dá)至預(yù)期目標(biāo)施工現(xiàn)場后勤管理由行政助理負(fù)責(zé)：保衛(wèi)，水電，膳食，后勤區(qū)域管理（根據(jù)施工需要另定）。達(dá)至預(yù)期目標(biāo)施工材料進(jìn)場報(bào)驗(yàn)監(jiān)理公司負(fù)責(zé)施工材料抽驗(yàn)。達(dá)至預(yù)期目標(biāo)工程簽證的簽發(fā)監(jiān)理公司初步審核，籌建辦審定。原則上不簽發(fā)圖2氏局部細(xì)化調(diào)整監(jiān)理公司初步審核，籌建辦審定。盡量少調(diào)整組織有關(guān)的驗(yàn)收政府有關(guān)部門滿足驗(yàn)收條件

酒店后勤硬件員工宿舍及負(fù)4樓員工后勤區(qū)最好在開業(yè)前4個(gè)月交付使用。滿足經(jīng)營需要裝修管理裝修設(shè)計(jì)招標(biāo)按計(jì)劃實(shí)施設(shè)計(jì)超前，成本較低裝修施工招標(biāo)按計(jì)劃實(shí)施按國標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收整體裝飾品的設(shè)計(jì)按計(jì)劃實(shí)施達(dá)至預(yù)期目標(biāo)甲供材料采購1按實(shí)際需求確認(rèn)甲供材料名稱及數(shù)量，如電子門鎖，衛(wèi)生間的潔具及龍頭。 。。。。2按既定的采購流程執(zhí)行。物有超值制定施工現(xiàn)場管理制度實(shí)施1制定施工現(xiàn)場管理制度并實(shí)施。2由籌建辦裝修監(jiān)理全面負(fù)責(zé)質(zhì)量及進(jìn)度的監(jiān)理，驗(yàn)收及工程的協(xié)調(diào)。達(dá)至預(yù)期目標(biāo)施工材料進(jìn)場報(bào)驗(yàn)1由籌建辦裝修監(jiān)理負(fù)責(zé)主要的施工材料進(jìn)場報(bào)驗(yàn)。2嚴(yán)禁貨不對(duì)版。達(dá)至預(yù)期目標(biāo)工程簽證的簽發(fā)裝修監(jiān)理初步審核，籌建辦審定原則上不簽發(fā)圖2氏局部調(diào)整裝修監(jiān)理初步審核，籌建辦審定達(dá)至預(yù)期目標(biāo)組織有關(guān)驗(yàn)收籌建辦牽頭，組織各有關(guān)人員參與。滿足驗(yàn)收條件機(jī)電管理機(jī)電設(shè)備規(guī)劃按計(jì)劃實(shí)施節(jié)能，維修及保養(yǎng)成本低與政府部門溝通1高壓電的總接口。2給排水的總接口。3管道煤氣的總接口。根據(jù)工程需要滿足工程及經(jīng)營需要甲供材料1按實(shí)際需求確認(rèn)甲供材料名稱及數(shù)量（根據(jù)工程需要的時(shí)間進(jìn)場）。2按既定的采購流程執(zhí)行。根據(jù)工程需要滿足工程及經(jīng)營需要強(qiáng)電系統(tǒng)按計(jì)劃實(shí)施根據(jù)工程需要滿足經(jīng)營需要給排水系統(tǒng)按計(jì)劃實(shí)施根據(jù)工程需要滿足經(jīng)營需要消防系統(tǒng)按計(jì)劃實(shí)施根據(jù)工程需要滿足經(jīng)營需要電梯系統(tǒng)招標(biāo)按計(jì)劃實(shí)施滿足經(jīng)營需要空調(diào)系統(tǒng)招標(biāo)分體空調(diào)滿足經(jīng)營需要

通訊系統(tǒng)招標(biāo)按計(jì)劃實(shí)施根據(jù)工程需要滿足經(jīng)營需要鍋爐系統(tǒng)具體招標(biāo)及施工進(jìn)度表另定。根據(jù)工程需要滿足經(jīng)營需要有線衛(wèi)星電視具體招標(biāo)及施工進(jìn)度表另定。根據(jù)工程需要滿足經(jīng)營需要背境音樂及公共廣播具體招標(biāo)及施工進(jìn)度表另定。根據(jù)工程需要滿足經(jīng)營需要閉路監(jiān)控系統(tǒng)具體招標(biāo)及施工進(jìn)度表另定。根據(jù)工程需要滿足經(jīng)營需要酒店管理系統(tǒng)具體招標(biāo)及施工進(jìn)度表另定。根據(jù)工程需要滿足經(jīng)營需要機(jī)電管理廚房招標(biāo)按計(jì)劃實(shí)施滿足經(jīng)營需要煤氣工程招標(biāo)具體招標(biāo)及施工進(jìn)度表另定。根據(jù)工程需要滿足經(jīng)營需要室內(nèi)燈飾設(shè)計(jì)按計(jì)劃實(shí)施根據(jù)工程需要滿足經(jīng)營需要防雷工程招標(biāo)1基礎(chǔ)工程前定方案，簽合同。2與基礎(chǔ)工程同時(shí)進(jìn)行。3具體招標(biāo)及施工進(jìn)度表另定。根據(jù)工程需要滿足經(jīng)營需要制定施工現(xiàn)場管理制度并實(shí)施1制定施工現(xiàn)場管理制度并實(shí)施。2由籌建辦機(jī)電監(jiān)理全面負(fù)責(zé)質(zhì)量及進(jìn)度的監(jiān)理，驗(yàn)收及工程的協(xié)調(diào)。達(dá)至預(yù)期目標(biāo)施工材料進(jìn)場報(bào)驗(yàn)1由籌建辦機(jī)電監(jiān)理負(fù)責(zé)主要的施工材料進(jìn)場報(bào)驗(yàn)。2嚴(yán)禁貨不對(duì)版。達(dá)至預(yù)期目標(biāo)工程簽證的簽發(fā)1機(jī)電監(jiān)理初步審核。2籌建辦審定原則上不簽發(fā)圖2氏局部調(diào)整1機(jī)電監(jiān)理初步審核。2籌建辦審定。達(dá)至預(yù)期目標(biāo)組織有關(guān)驗(yàn)收1籌建辦牽頭，各有關(guān)人員參與。2某些項(xiàng)目是政府后關(guān)部門來驗(yàn)收。滿足驗(yàn)收條件酒店策劃人力資源管理力殺1包括：企業(yè)文化，人事管理，員工薪酬，員工福利，員工培訓(xùn)，績效評(píng)估，員工激勵(lì)2系統(tǒng)及完善。符合市場需要制定經(jīng)營管理策劃1包括：經(jīng)營定位，價(jià)格定位，產(chǎn)品策劃，管理策劃，前期投入預(yù)算，經(jīng)營預(yù)測，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。符合市場需要

完成系統(tǒng)營銷策劃1包括：目標(biāo)，總體策略原則，市場定位，行動(dòng)方案，信息反饋，員工獎(jiǎng)罰，企業(yè)形象推廣，費(fèi)用預(yù)算。遵重傳統(tǒng)，勇于創(chuàng)新操作規(guī)范的制士7E1包括：工作說明書，工作流程，管理制度，檢查制度，各類表格。按快捷酒店標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)教材的完善1包^10個(gè)系列：入門必修，案例集中營，打開成功營銷之門，極速英語修練，實(shí)用禮儀大全，人力資源管理寶典，管理者秘芨，成就服務(wù)大師，我與成功有約按快捷酒店標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營物資的采購1包括：家私，電器，布草，客房用品，玻璃及陶瓷，服裝，印刷品，生產(chǎn)用具，清潔機(jī)械及用品，辦公設(shè)備，員工樓物資，員工餐廳物資，中西廚物資，消防器材，導(dǎo)向系統(tǒng)，原材料，香煙酒水，燈飾，裝飾品，保障酒店如期開業(yè)人員的招聘按計(jì)劃實(shí)施按崗位素質(zhì)耍求招聘酒店策劃人員的培訓(xùn)按計(jì)劃實(shí)施按白金五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)工程的移交按計(jì)劃實(shí)施按時(shí)，按質(zhì)，按量市場推廣活動(dòng)按計(jì)劃實(shí)施拜訪區(qū)域市場 90%的客戶企業(yè)形象推廣按計(jì)劃實(shí)施注意成本控制開業(yè)儀式籌備按計(jì)劃實(shí)施簡單，熱烈，隆重酒店的開荒按計(jì)劃實(shí)施按白金五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的試運(yùn)行按計(jì)劃實(shí)施保證開業(yè)正常運(yùn)作物資進(jìn)場擺放按計(jì)劃實(shí)施按既定的標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)場營運(yùn)模擬演習(xí)按計(jì)劃實(shí)施保障開業(yè)正常運(yùn)作試業(yè)或開業(yè)各部按既定模式各負(fù)其責(zé)，各展所長。按既定的管理目標(biāo)備注1該指引只是一個(gè)規(guī)劃，具體根據(jù)實(shí)際情況再調(diào)整，籌建期間大的工作項(xiàng)目基本已列出清單。2每項(xiàng)目的工作只是一個(gè)大綱，具體須細(xì)化3各工程進(jìn)度只是預(yù)測，具體根據(jù)實(shí)際情況再調(diào)整。第六章酒店經(jīng)營管理規(guī)劃一、總則1以酒店的企業(yè)目標(biāo)為藍(lán)本，整合酒店的人力資源、物力資源及財(cái)力資源，以傳統(tǒng)的營銷模式為基礎(chǔ)，以創(chuàng)新的營銷模式為指導(dǎo)，建立起流暢的銷售渠道，擴(kuò)大市場的占有率，令酒店在激烈的競爭中脫穎而出，百尺竿頭，更進(jìn)一步。2為員工提供一個(gè)良好的發(fā)展平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)酒店的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙豐收。3實(shí)現(xiàn)“建國內(nèi)一流品牌”的目標(biāo)。二、項(xiàng)目經(jīng)營策略1市場策略(1)爭取區(qū)域市場的商務(wù)客源。(2)搶占區(qū)域市場的會(huì)議客源。2產(chǎn)品策略(1)創(chuàng)新的策略：以時(shí)尚為主題。(2)質(zhì)量的策略：提供一流的服務(wù)及管理。(3)多元化的策略：為不同的客人提供個(gè)性化的服務(wù)。(4)價(jià)廉物美策略：3定價(jià)策略(1)以區(qū)域市場快捷酒店的價(jià)格為主導(dǎo)，跟據(jù)市場的反應(yīng)來調(diào)節(jié)。(2)每天推出一定數(shù)量的特價(jià)房，特定時(shí)間的特價(jià)餐飲服務(wù)。(3)捆綁式的定價(jià)，促進(jìn)消費(fèi)。4營銷手段(1)捆綁式消費(fèi)：靈活多變的產(chǎn)品組合，讓客人在消費(fèi)的過程中得到實(shí)惠。(2)促銷活動(dòng)：針對(duì)區(qū)域市場的競爭對(duì)手。(3)會(huì)議消費(fèi)：靈活多變的經(jīng)營方式，吸引會(huì)議消費(fèi)。5信息收集策略(1)建立合同客戶的檔案。(2)建立準(zhǔn)客戶的檔案，定期跟蹤。(3)建立消費(fèi)散客客戶的檔案，提供另類服務(wù)。(4)建立綜合信息庫，為經(jīng)營提供參考數(shù)據(jù)。(5)建立人力資源庫，為企業(yè)儲(chǔ)存人才。6調(diào)控策略(1)每天根據(jù)營業(yè)報(bào)表調(diào)整。(2)根據(jù)市場進(jìn)行調(diào)整。7成本策略(1)部門獨(dú)立核算。(2)任一單項(xiàng)開支均應(yīng)制定相關(guān)的成本控制政策。三、項(xiàng)目的管理策略1經(jīng)營模式：(1)董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，以實(shí)施層次管理為原則，各級(jí)員工均對(duì)其直屬上司負(fù)責(zé)。(2)按照多勞多得為分配原則，以企業(yè)與員工風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利益共享為經(jīng)營原則。(3)以硬件及規(guī)模為基礎(chǔ)，以粵海集團(tuán)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)為支柱，以創(chuàng)新的推廣模式為支持，以優(yōu)良的品牌效應(yīng)為后盾，最終實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)最大化的目的。2弘揚(yáng)企業(yè)文化，制定完善的管理操作規(guī)范(以先進(jìn)的管理模式為基礎(chǔ)，結(jié)合酒店實(shí)際情況)(1)企業(yè)文化建立。(2)酒店個(gè)性化服務(wù)功能實(shí)施。(3)組織結(jié)構(gòu)。(4)工作說明書(含工作綜述，工作內(nèi)容，工作權(quán)限，素質(zhì)要求) 。(5)工作流程(均有量化或細(xì)化的標(biāo)準(zhǔn)與步驟) 。(6)人力資源管理。(7)營銷策劃。(8)監(jiān)察體系。3遵循“培訓(xùn)是給員工的最大福利”的激勵(lì)原則，給予員工足夠的培訓(xùn)，加強(qiáng)員工的穩(wěn)定性。(1)建立培訓(xùn)體系。(2)建立系統(tǒng)的培訓(xùn)教材。(3)培訓(xùn)計(jì)劃的實(shí)施。(4)培訓(xùn)效果的監(jiān)察。4計(jì)劃組織實(shí)施(1)按照邊培訓(xùn)邊實(shí)施的原則。(2)按照級(jí)別從上至下的原則。(3)實(shí)施的過程中不斷修改及完善。(4)定期開展專項(xiàng)研討會(huì)。(5)計(jì)劃實(shí)施的執(zhí)行力。(6)計(jì)劃的調(diào)整。(7)任務(wù)的完成。5建立監(jiān)督機(jī)制(1)建立監(jiān)督機(jī)制(2)設(shè)專人負(fù)責(zé)。(3)信息返饋、跟蹤。(4)工作的改進(jìn)。(5)效果的評(píng)估。四、項(xiàng)目的宣傳策略1通過電訊、郵局向鎖定的客戶群寄發(fā)宣傳資料，并進(jìn)行跟蹤。2通過各種關(guān)系，向鎖定的政府部門、事業(yè)單位、大專院校寄發(fā)宣傳資料。3向各行業(yè)的協(xié)會(huì)，聯(lián)誼會(huì)寄發(fā)宣傳資料。4與電視臺(tái)，電臺(tái)等相關(guān)的部門保持良好的人際關(guān)系，以新聞，報(bào)道，采訪及其它的形式的形式宣傳。5與各類報(bào)紙、雜志相關(guān)部門保持良好的人際關(guān)系，以新聞，報(bào)道，采訪，投稿的形式宣傳。6與各種電子媒體相關(guān)部門保持良好的人際關(guān)系，以新聞，報(bào)道，采訪，投稿的形式宣傳。7定期與各政府部門、行業(yè)協(xié)會(huì)以聯(lián)誼會(huì)形式作大型的戶外宣傳活動(dòng)。8參與各類的慈善活動(dòng)，如養(yǎng)老院、孤兒院探視，獻(xiàn)愛心。五、服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控建立量化或細(xì)化的監(jiān)察體系，共有 800多項(xiàng)的指標(biāo)，檢查的差錯(cuò)率不超過 4%,酒店分三級(jí)按照每天，每周，每月進(jìn)行檢查及改正，并通過對(duì)服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)性改進(jìn)，保持企業(yè)的核心競爭力。六、目標(biāo)的達(dá)成分解各項(xiàng)經(jīng)營及管理的目標(biāo)，共有 30多項(xiàng)的指標(biāo)，通過強(qiáng)勁有力的執(zhí)行力及調(diào)控流程，達(dá)至預(yù)定的目標(biāo)，使之計(jì)劃的完成情況達(dá)90%或以上。七、企業(yè)可持續(xù)發(fā)展制定企業(yè)的短期，中期，長期發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃，分不同階段的實(shí)施，為員工提供一個(gè)良好的工作發(fā)展平臺(tái)，企業(yè)與員工共同發(fā)展，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利益共享，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供有力的保障。第七章酒店經(jīng)營模式分析一、經(jīng)營模式概述1自行管理模式：自行投資，自行聘請(qǐng)酒店職業(yè)經(jīng)理人對(duì)酒店進(jìn)行經(jīng)營管理，投資方承擔(dān)所有的經(jīng)營及管理風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也享受所有成果的支配權(quán)。經(jīng)營模式分析：由于區(qū)域市場雖然快捷連鎖酒店有著一定的發(fā)展空間，但是由于市場需要一定時(shí)期的培育期，故最保險(xiǎn)的做法是引進(jìn)成熟酒店管理公司管理， 借助其完善的中央訂房網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)， 保證其穩(wěn)定的客源,同時(shí)借助其經(jīng)營管理優(yōu)勢，降低經(jīng)營管理成本。2引進(jìn)合作伙伴：雙方共同投資，共同聘請(qǐng)酒店職業(yè)經(jīng)理人對(duì)酒店進(jìn)行經(jīng)營管理，根據(jù)投資的比例，承擔(dān)其經(jīng)營及管理風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也享受其成果的支配權(quán)。經(jīng)營模式分析：由于該項(xiàng)目規(guī)模不大，投資不多，其經(jīng)營及管理的風(fēng)險(xiǎn)也不是很大，故建議不采用引進(jìn)合作伙伴的經(jīng)營模式，以免以后很多關(guān)于經(jīng)營及管理風(fēng)險(xiǎn)及成果分配的糾紛問題。3租賃經(jīng)營模式：投資方只負(fù)責(zé)該項(xiàng)目土建部份的建筑，由引進(jìn)的快捷連鎖酒店管理公司負(fù)責(zé)室內(nèi)裝飾及裝修、及機(jī)電設(shè)備部份的投資。業(yè)主方只收取建筑物的租金部份。而酒店管理公司享受絕大部份成果的支配權(quán)。經(jīng)營模式分析：投資風(fēng)險(xiǎn)很小，但是回報(bào)也很低，根據(jù)該項(xiàng)目的實(shí)際情況及初步預(yù)測，建議不采用租賃經(jīng)營的模式。4引進(jìn)管理公司全權(quán)委托經(jīng)營管理：全權(quán)委托經(jīng)營管理的方式，是目前酒店行業(yè)經(jīng)營權(quán)及所有權(quán)分離形態(tài)下的主要合作方式。在這種合作方式下，業(yè)主與管理公司簽訂全權(quán)委托經(jīng)營管理合同，管理公司委派管理人員，業(yè)主派出代表，在業(yè)主方有效的監(jiān)督及授權(quán)下共同對(duì)酒店進(jìn)行全面經(jīng)營管理。管理方以其管理經(jīng)驗(yàn)努力使酒店的經(jīng)營管理達(dá)到雙方約定的合作目標(biāo)。酒店開業(yè)前期間管理公司按照每月每平方米一定的金額收取顧問費(fèi)，酒店開業(yè)后期間管理公司按照酒店?duì)I業(yè)總收入的一定比例每月收取管理費(fèi)。管理公司所派管理人員的工資、福利及其他相關(guān)費(fèi)用在酒店日常經(jīng)營開支中支付。采用全權(quán)委托經(jīng)營管理的模式具有品牌效益共享、專業(yè)規(guī)范管理、營銷網(wǎng)絡(luò)支持、客源優(yōu)勢互補(bǔ)、營運(yùn)系統(tǒng)支持、人力資源后援、團(tuán)隊(duì)智慧資源等諸多優(yōu)勢。使業(yè)主的資產(chǎn)保值增值，對(duì)酒店長期穩(wěn)定發(fā)展起到良好的基礎(chǔ)建設(shè)作用。經(jīng)營模式分析：只須每月支付約營業(yè)額 3%左右的管理費(fèi)，即可享受管理公司的所有優(yōu)勢，大大地降低了經(jīng)營的成本及風(fēng)險(xiǎn)。令業(yè)主方能獲取較為理想的投資回報(bào)。二、項(xiàng)目經(jīng)營模式定位策略根據(jù)該酒店及客源市場情況調(diào)查分析，結(jié)合本項(xiàng)目具體情況，本項(xiàng)目整體經(jīng)營管理模式適宜定位為委托國內(nèi)知名酒店管理公司全權(quán)委托經(jīng)營管理。主要定位依據(jù)分析如下:1國內(nèi)幾家主流快捷連鎖酒店管理集團(tuán)發(fā)展時(shí)間較長，已經(jīng)形成一套比較成熟、穩(wěn)定的經(jīng)營管理模式。2不管該經(jīng)營管理模式是否很完善，但是畢竟是在同一經(jīng)營管理模式下培養(yǎng)出來的管理團(tuán)隊(duì)，具有很強(qiáng)的執(zhí)行力。3酒店管理集團(tuán)的中央訂房網(wǎng)絡(luò)，為酒店帶來源源不斷的客源，這是與單店無法相比的。酒店管理集團(tuán)其它的中央支撐系統(tǒng)（宣傳，財(cái)務(wù)，采購，人立資源，培訓(xùn)，營銷等方面） ，令管理費(fèi)用成本相對(duì)較低；4節(jié)流增效方面：充分發(fā)揮集團(tuán)化運(yùn)作的優(yōu)勢，推行預(yù)算管理、成本效益管理。指導(dǎo)屬下酒店充分挖潛開源，使酒店的每一寸空間都能產(chǎn)生最大的經(jīng)濟(jì)效益。 強(qiáng)化對(duì)屬下酒店的管理，使“陽光工程”、“透明經(jīng)營”的理念深入人心，財(cái)務(wù)及采購運(yùn)作與企業(yè)行為規(guī)范有序，公司運(yùn)營成本不斷下降。5在培訓(xùn)方面：集團(tuán)每年均制定統(tǒng)一的集團(tuán)年度培訓(xùn)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)組織公司內(nèi)部的培訓(xùn)專才及聘請(qǐng)業(yè)內(nèi)知名人士、著名培訓(xùn)機(jī)構(gòu)為下屬酒店提供培訓(xùn)支持，根據(jù)客戶不同需要，為客戶提供各類完善的、互動(dòng)的高星級(jí)專業(yè)培訓(xùn)服務(wù)。6規(guī)范化的管理方面：把酒店的主要經(jīng)營及管理活動(dòng)能量化則量化，不能量化則細(xì)化，形成一套科學(xué)的，合理的，系統(tǒng)的運(yùn)營手冊(cè)。令酒店的每一位員工都很清晰自己的權(quán)責(zé)利，做每一件的事情都有一個(gè)量化或細(xì)化的指引。7人力資源方面：集團(tuán)擁由國內(nèi)外專業(yè)人士組成的高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)。他們均有良好的高等專業(yè)教育背景，具有在國內(nèi)外知名酒店工作的豐富經(jīng)驗(yàn)。從根本上保證了項(xiàng)目運(yùn)作的成功。8本項(xiàng)目為了在未來市場競爭中占據(jù)有利位置，必須選擇有實(shí)力和品牌的國內(nèi)酒店管理公司。三、酒店管理公司的選用：建議選用上海如家酒店管理有限公司合作如家酒店連鎖致力于打造中國經(jīng)濟(jì)型酒店的著名品牌，目前“如家”已在全國 47個(gè)中心城市擁有211家連鎖酒店，是中國發(fā)展最快，最大的快捷酒店連鎖體系，它有著國內(nèi)最龐大的中央訂房網(wǎng)絡(luò)及如家管理學(xué)院培訓(xùn)基地。2002年榮獲“中國飯店業(yè)集團(tuán)20強(qiáng)”稱號(hào)，2005年榮獲“中國飯店集團(tuán)十大影響力品牌”及“未來之星”稱號(hào)。2006年在第三屆中國酒店