世聯(lián)地產(chǎn)項(xiàng)目咨詢方案完整版課件

XXXX大廈項(xiàng)目

發(fā)展戰(zhàn)略與定位報(bào)告謹(jǐn)呈：深圳市南山開發(fā)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司2004年2月XX項(xiàng)目

發(fā)展戰(zhàn)略與定位報(bào)告世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司XXXX大廈項(xiàng)目

發(fā)展戰(zhàn)略與定位報(bào)告謹(jǐn)呈：深圳市南山開發(fā)實(shí)業(yè)我們解決問(wèn)題的技術(shù)思路分析思路結(jié)果構(gòu)成實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問(wèn)題市場(chǎng)研究地塊分析區(qū)域背景客戶目標(biāo)解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目界定寫字樓案例基礎(chǔ)資料研究我們解決問(wèn)題的技術(shù)思路分析思路結(jié)果構(gòu)成實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問(wèn)題市場(chǎng)當(dāng)前研究?jī)?nèi)容：開發(fā)商目標(biāo)及約束條件分析思路結(jié)果構(gòu)成實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問(wèn)題市場(chǎng)研究地塊分析區(qū)域背景客戶目標(biāo)解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目界定寫字樓案例基礎(chǔ)資料研究當(dāng)前研究?jī)?nèi)容：開發(fā)商目標(biāo)及約束條件分析思路結(jié)果構(gòu)成實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面我們的研究必須以開發(fā)商目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向我們的研究必須以開發(fā)商目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向同時(shí)我們提供的成果也是在一定約束條件下的“解”同時(shí)我們提供的成果也是在一定約束條件下的“解”開發(fā)商需要世聯(lián)解決的問(wèn)題開發(fā)商需要世聯(lián)解決的問(wèn)題當(dāng)前研究?jī)?nèi)容：項(xiàng)目界定分析思路結(jié)果構(gòu)成實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問(wèn)題市場(chǎng)研究客戶目標(biāo)解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)寫字樓案例基礎(chǔ)資料研究地塊分析區(qū)域背景項(xiàng)目界定當(dāng)前研究?jī)?nèi)容：項(xiàng)目界定分析思路結(jié)果構(gòu)成實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問(wèn)題市場(chǎng)第一部分：項(xiàng)目界定一、項(xiàng)目分析二、區(qū)域背景第一部分：項(xiàng)目界定一、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目分析項(xiàng)目規(guī)劃限制指標(biāo)項(xiàng)目所在區(qū)域項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目交通項(xiàng)目四至項(xiàng)目分析總結(jié)一、項(xiàng)目分析項(xiàng)目規(guī)劃限制指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃限制指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃限制指標(biāo)項(xiàng)目所在區(qū)位：項(xiàng)目所在區(qū)位：本項(xiàng)目XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX項(xiàng)目周邊環(huán)境：XX注：本圖僅為示意之用本項(xiàng)目XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX項(xiàng)XX注釋XX注釋：XX注釋XX項(xiàng)目交通XX注釋XX注釋：XX注釋XX項(xiàng)目交通項(xiàng)目四至XXXX小路XXXXXXXXXX本項(xiàng)目北項(xiàng)目四至XXXX小路項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀：XX項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀：XX項(xiàng)目分析小結(jié)項(xiàng)目分析小結(jié)二、項(xiàng)目區(qū)域背景區(qū)域與城市的關(guān)聯(lián)區(qū)域?qū)ν饴?lián)系區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀二、項(xiàng)目區(qū)域背景區(qū)域與城市的關(guān)聯(lián)項(xiàng)目與城市的關(guān)聯(lián)XX位置與XX的關(guān)系未來(lái)發(fā)展展望項(xiàng)目與城市的關(guān)聯(lián)XX位置區(qū)域?qū)ν饴?lián)系區(qū)域?qū)ν饴?lián)系XX發(fā)展現(xiàn)狀XX發(fā)展現(xiàn)狀通過(guò)項(xiàng)目分析，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域背景，我們將項(xiàng)目界定位為：XX通過(guò)項(xiàng)目分析，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域背景，我們將項(xiàng)目界定位為：XX項(xiàng)目界定確定本項(xiàng)目的研究范圍1、城市宏觀環(huán)境（宏觀經(jīng)濟(jì)與城市規(guī)劃）2、市場(chǎng)分析3、產(chǎn)業(yè)鏈項(xiàng)目界定確定本項(xiàng)目的研究范圍1、城市宏觀環(huán)境（宏觀經(jīng)濟(jì)與城市我們帶著對(duì)以下問(wèn)題的思考，逐一展開研究工作我們帶著對(duì)以下問(wèn)題的思考，逐一展開研究工作當(dāng)前研究?jī)?nèi)容分析思路結(jié)果構(gòu)成實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問(wèn)題市場(chǎng)研究地塊分析區(qū)域背景客戶目標(biāo)解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目界定寫字樓案例基礎(chǔ)資料研究當(dāng)前研究?jī)?nèi)容分析思路結(jié)果構(gòu)成實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問(wèn)題市場(chǎng)研究地塊分第二部分：基礎(chǔ)資料研究一、XX房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀二、XX宏觀環(huán)境與規(guī)劃發(fā)展三、XX產(chǎn)業(yè)鏈研究第二部分：基礎(chǔ)資料研究一、XX房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀一、XX房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀辦公市場(chǎng)商住市場(chǎng)一、XX房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀辦公市場(chǎng)市場(chǎng)總體特點(diǎn)：區(qū)域化分布XXXXXX注釋：XXXXX市場(chǎng)總體特點(diǎn)：區(qū)域化分布XXXXXX注釋：XXXXX辦公市場(chǎng)現(xiàn)狀：XX資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研、企業(yè)訪談客戶（企業(yè)）類型小結(jié)：1、國(guó)家行政企、事業(yè)單位、大中型企業(yè)；2、工業(yè)區(qū)企業(yè)；3、中海殼牌、中海殼牌項(xiàng)目承建商及相關(guān)建設(shè)單位；4、當(dāng)?shù)赝顿Y、貿(mào)易、物流、貨貸、事務(wù)所等中小型公司；5、外地公司辦事處；辦公市場(chǎng)現(xiàn)狀：XX資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研、企業(yè)訪談客戶（企業(yè)）類辦公市場(chǎng)現(xiàn)狀：資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研、企業(yè)訪談辦公市場(chǎng)現(xiàn)狀：資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研、企業(yè)訪談辦公市場(chǎng)現(xiàn)狀：資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研、企業(yè)訪談小結(jié)：?，F(xiàn)有少量企業(yè)進(jìn)駐中心區(qū)北部，但這些企業(yè)對(duì)本項(xiàng)目難以構(gòu)成支撐。辦公市場(chǎng)現(xiàn)狀：資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研、企業(yè)訪談小結(jié)：?，F(xiàn)有少量企XX辦公企業(yè)瀏覽（1/2）XX辦公企業(yè)瀏覽（1/2）XX辦公企業(yè)瀏覽（2/2）XX企業(yè)辦公地點(diǎn)2：假日酒店、安惠大廈寫字樓XX辦公企業(yè)瀏覽（2/2）XX企業(yè)辦公地點(diǎn)2：假日酒店、安惠XX辦公市場(chǎng)總結(jié)XX辦公市場(chǎng)總結(jié)二、XX宏觀環(huán)境XX宏觀經(jīng)濟(jì)狀況XX規(guī)劃發(fā)展二、XX宏觀環(huán)境XX宏觀經(jīng)濟(jì)狀況XX宏觀經(jīng)濟(jì)狀況研究結(jié)論XX宏觀經(jīng)濟(jì)狀況研究結(jié)論XX宏觀經(jīng)濟(jì)：GDP指標(biāo)XX宏觀經(jīng)濟(jì)：GDP指標(biāo)XX宏觀經(jīng)濟(jì)：人均GDPXX宏觀經(jīng)濟(jì)：人均GDPXX整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)發(fā)展XX整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)發(fā)展XX宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)的帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～25002500～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型按照一般規(guī)律，XX房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展階段。但目前的XX房地產(chǎn)市場(chǎng)更接近于啟動(dòng)階段。原因分析：第三產(chǎn)業(yè)比例過(guò)低，素質(zhì)較差2003年XX宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度80％人均GDP3259美元XX宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)的帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩rXX規(guī)劃發(fā)展研究總結(jié)XX規(guī)劃發(fā)展研究總結(jié)三、XX產(chǎn)業(yè)鏈研究XX產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期企業(yè)辦公、居住的發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義三、XX產(chǎn)業(yè)鏈研究XX產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期案例研究案例研究案例研究對(duì)本項(xiàng)目的借鑒案例研究對(duì)本項(xiàng)目的借鑒？思考：從XX招商項(xiàng)目看，各項(xiàng)目建設(shè)階段是否產(chǎn)生大量商務(wù)辦公、居住需求？？思考：本項(xiàng)目能夠抓住的辦公需求分析（1/2）本項(xiàng)目能夠抓住的辦公需求分析（1/2）本項(xiàng)目能夠抓住的辦公需求析(2/2)本項(xiàng)目能夠抓住的辦公需求析(2/2)本項(xiàng)目能夠抓住的商住需求分析（1/2）本項(xiàng)目能夠抓住的商住需求分析（1/2）本項(xiàng)目能夠抓住的商住需求分析（1/2）本項(xiàng)目能夠抓住的商住需求分析（1/2）當(dāng)前研究?jī)?nèi)容分析思路結(jié)果構(gòu)成實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問(wèn)題市場(chǎng)研究地塊分析區(qū)域背景客戶目標(biāo)解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目界定寫字樓案例基礎(chǔ)資料研究當(dāng)前研究?jī)?nèi)容分析思路結(jié)果構(gòu)成實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問(wèn)題市場(chǎng)研究地塊分解決方案項(xiàng)目SWOT分析功能比例客戶定位形象定位功能、產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)寫字樓案例項(xiàng)目定位項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略價(jià)格定位經(jīng)濟(jì)測(cè)算解決方案項(xiàng)目SWOT分析功能比例客戶定位形象定位功能、產(chǎn)品定減小劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)（S）：劣勢(shì)（W）：機(jī)會(huì)（O）：威脅（T）：項(xiàng)目SWOT分析及相應(yīng)戰(zhàn)略減小劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)根據(jù)SWOT分析，得出本項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略1、適應(yīng)多種客戶需求，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)2、可組合小空間，降低置業(yè)門檻3、形象公建化，低成本運(yùn)作根據(jù)SWOT分析，得出本項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略1、適應(yīng)多種客戶需求，降項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目客戶定位2、項(xiàng)目形象定位3、項(xiàng)目功能、產(chǎn)品定位4、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目客戶定位2、項(xiàng)目形象定位3、項(xiàng)目功能、產(chǎn)品定項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目客戶定位2、項(xiàng)目形象定位3、項(xiàng)目功能、產(chǎn)品定位4、項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目客戶定位2、項(xiàng)目形象定位3、項(xiàng)目功能、產(chǎn)品定客戶定位參考規(guī)律任何企業(yè)，都是從創(chuàng)業(yè)初期開始，逐步擴(kuò)大規(guī)模，逐漸經(jīng)歷一個(gè)草創(chuàng)時(shí)期、成長(zhǎng)時(shí)期、快速成長(zhǎng)時(shí)期、成熟時(shí)期的成長(zhǎng)歷程。而企業(yè)辦公環(huán)境的轉(zhuǎn)換，也幾乎貫穿于這個(gè)過(guò)程。因此說(shuō)，處于不同創(chuàng)業(yè)階段的企業(yè)，辦公場(chǎng)所的選擇也由此而不同。世聯(lián)客戶分析模型客戶定位參考規(guī)律世聯(lián)客戶分析模型客戶定義企業(yè)成長(zhǎng)歷程草創(chuàng)型成長(zhǎng)型快速成長(zhǎng)型成熟型規(guī)模小形象要求不高中低可臨街商鋪民宅規(guī)模小在乎形象中低可/分開民宅辦公樓有一定規(guī)模，在乎形象中高分開商業(yè)寫字樓規(guī)模較大在乎形象高分開商業(yè)寫字樓規(guī)模形象需求檔次需求商住一起目前辦公地點(diǎn)特點(diǎn)客戶定義企業(yè)成長(zhǎng)歷程草創(chuàng)型成長(zhǎng)型快速成長(zhǎng)型成熟型規(guī)模小規(guī)模小客戶群分析客戶群置業(yè)傾向區(qū)位配套價(jià)格面積使用成本提升形象片區(qū)前景投資價(jià)值草創(chuàng)型★★★★★★★★小★★★★★★★★成長(zhǎng)型★★★★★★★★★中★★★★★★★★★★快速成長(zhǎng)型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★成熟型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★★★客戶群分析客戶群置業(yè)傾向區(qū)位配套價(jià)格面積使用成本提升形象片區(qū)其他客戶分析客戶群客戶描述置業(yè)傾向區(qū)位配套價(jià)格面積使用成本提升形象片區(qū)前景投資價(jià)值投資客有一定資金關(guān)注XX發(fā)展前景★★★★★★★★★★★★★★其他客戶分析客戶群置業(yè)傾向區(qū)位配套價(jià)格面積使用成本片區(qū)前景投目標(biāo)客戶(1/2)客戶群置業(yè)傾向區(qū)位配套價(jià)格面積使用成本提升形象片區(qū)前景投資價(jià)值草創(chuàng)型★★★★★★★★小★★★★★★★★成長(zhǎng)型★★★★★★★★★中★★★★★★★★★★快速成長(zhǎng)型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★成熟型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★★★投資客★★★★★★★★★★★★★★★★★★目標(biāo)客戶(1/2)客戶群置業(yè)傾向區(qū)位配套價(jià)格面積使用成本提升其他XX產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的第三產(chǎn)業(yè)如物流、貿(mào)易、事務(wù)所等外地企業(yè)辦事處XX大中型企業(yè)偶得客戶游離客戶重要客戶核心客戶草創(chuàng)型企業(yè)成長(zhǎng)型企業(yè)投資客項(xiàng)目客戶定位其他XX產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的第三產(chǎn)業(yè)如物流、貿(mào)易、事務(wù)所等XX大中型企項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目客戶定位2、項(xiàng)目形象定位3、項(xiàng)目功能、產(chǎn)品定位4、項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目客戶定位2、項(xiàng)目形象定位3、項(xiàng)目功能、產(chǎn)品定寫字樓案例借鑒寫字樓案例借鑒草創(chuàng)型、成長(zhǎng)型企業(yè)對(duì)寫字樓關(guān)注點(diǎn)區(qū)域發(fā)展前景好物業(yè)形象好，外觀公建化價(jià)格實(shí)惠；小面積，總價(jià)低；24小時(shí)辦公；（部分要求有居住功能）配套設(shè)施滿足基本需求；（商務(wù)中心、餐廳、便利店等）交通便捷投資客關(guān)注點(diǎn)價(jià)格實(shí)惠，總價(jià)低區(qū)域發(fā)展前景好寫字樓案例研究總結(jié)草創(chuàng)型、成長(zhǎng)型企業(yè)對(duì)寫字樓關(guān)注點(diǎn)寫字樓案例研究總結(jié)XX開發(fā)區(qū)中心區(qū)核心位置發(fā)展中區(qū)域XX產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)區(qū)域首個(gè)寫字樓項(xiàng)目項(xiàng)目形象高檔項(xiàng)目成本中低檔項(xiàng)目所在區(qū)位項(xiàng)目發(fā)展背景項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)客戶關(guān)注因素項(xiàng)目定位因素分析高檔地標(biāo)積極進(jìn)取朝氣領(lǐng)先的時(shí)代，創(chuàng)新高檔小空間，可自由組合分析因素本項(xiàng)目條件衍生聯(lián)想涵義XX開發(fā)區(qū)項(xiàng)目所在區(qū)位項(xiàng)目定位因素分析高檔分析因素本項(xiàng)目條件關(guān)鍵字：項(xiàng)目形象定位建議案名：

——關(guān)鍵字：項(xiàng)目形象定位建議案名：項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目客戶定位2、項(xiàng)目形象定位3、項(xiàng)目功能、產(chǎn)品定位4、項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目客戶定位2、項(xiàng)目形象定位3、項(xiàng)目功能、產(chǎn)品定功能辦公、居住及配套設(shè)施；寫字樓及公寓比例的確定原則以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，兼顧多種需求，吸引最大范圍的客戶，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；從市場(chǎng)現(xiàn)狀看，寫字樓與公寓的功能復(fù)合能吸引多層面的客戶（辦公、辦公＋居住、居住、投資）；配套設(shè)施比例的確定原則既要滿足住戶的工作與生活需求，又要能持續(xù)經(jīng)營(yíng)；更重要的是，積聚人氣，提升本項(xiàng)目所在區(qū)域的成熟度；功能定位原則功能功能定位原則根據(jù)市場(chǎng)結(jié)論，本項(xiàng)目物業(yè)應(yīng)具備辦公、居住功能。從客戶目標(biāo)出發(fā)，酒店式公寓是否可行？根據(jù)市場(chǎng)結(jié)論，本項(xiàng)目物業(yè)應(yīng)具備辦公、居住功能。1、本區(qū)域現(xiàn)實(shí)條件的支撐？結(jié)論：本區(qū)域的現(xiàn)實(shí)條件適合開發(fā)寫字樓，而對(duì)公寓的支撐則明顯較弱。資料來(lái)源：世聯(lián)模型1、本區(qū)域現(xiàn)實(shí)條件的支撐？結(jié)論：本區(qū)域的現(xiàn)實(shí)條件適合開發(fā)寫字2、目標(biāo)客戶需求市場(chǎng)的支撐？資料來(lái)源：客戶訪談2、目標(biāo)客戶需求市場(chǎng)的支撐？資料來(lái)源：客戶訪談3、公寓供給市場(chǎng)的重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研3、公寓供給市場(chǎng)的重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研XX

本項(xiàng)目項(xiàng)目產(chǎn)品定位本項(xiàng)目項(xiàng)目產(chǎn)品定位本項(xiàng)目總體功能比例本項(xiàng)目總體功能比例建議配套設(shè)施設(shè)施：餐飲、娛樂、會(huì)議、商務(wù)中心、銀行、證券營(yíng)業(yè)廳、便利店等規(guī)模：1～2層，約5000平米建議配套設(shè)施設(shè)施：規(guī)模：1、平面布置2、建筑設(shè)計(jì)3、建筑風(fēng)格4、其它物業(yè)發(fā)展建議1、平面布置物業(yè)發(fā)展建議1、平面布置N1、平面布置N2、建筑設(shè)計(jì)之戶型（1/3）+=標(biāo)準(zhǔn)單元戶型面積：50～60平米，可多套靈活組合平面組合：公寓辦公2、建筑設(shè)計(jì)之戶型（1/3）+=標(biāo)準(zhǔn)單元戶型面積：50～60豎向組合：平面復(fù)式2、建筑設(shè)計(jì)之戶型(2/3)也可利用層高贈(zèng)送面積，達(dá)到平面復(fù)式的效果豎向組合：平面復(fù)式2、建筑2、建筑設(shè)計(jì)之戶型(3/3)設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間，適應(yīng)商住需求，同時(shí)提高辦公空間的品質(zhì)。(滿足辦公、商住的復(fù)合功能要求)2、建筑設(shè)計(jì)之戶型(3/3)設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間，適應(yīng)商住需求，同時(shí)二、三層之間設(shè)夾層，營(yíng)造空中花園等休憩空間。2、建筑設(shè)計(jì)之環(huán)境二、三層之間設(shè)夾層，營(yíng)造空中花園等休憩空間。2、建筑設(shè)計(jì)之環(huán)樓層內(nèi)設(shè)共享空間如休憩露臺(tái)、小型茶水間，緩解工作壓力2、建筑設(shè)計(jì)之空間布置樓層內(nèi)設(shè)共享空間如休憩露臺(tái)、小型茶水間，緩解工作壓力2、建筑入口及大堂現(xiàn)代氣派，體現(xiàn)物業(yè)形象2、建筑設(shè)計(jì)之大堂入口及大堂現(xiàn)代氣派，體現(xiàn)物業(yè)形象2、建筑設(shè)計(jì)之大堂引入生態(tài)設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)自然通風(fēng)、采光、綠化、節(jié)能等2、建筑設(shè)計(jì)：生態(tài)概念引入生態(tài)設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)自然通風(fēng)、采光、綠化、節(jié)能等2、建筑設(shè)計(jì)：建筑造型應(yīng)給人以強(qiáng)烈的視覺沖擊力，與周邊的政府辦公樓形成明顯區(qū)別；現(xiàn)代、氣派，凸現(xiàn)中心區(qū)商務(wù)中心的形象；3、建筑風(fēng)格建筑造型應(yīng)給人以強(qiáng)烈的視覺沖擊力，與周邊的政府辦公樓形成明顯提供酒店式服務(wù)業(yè)主入口廳堂設(shè)酒店式服務(wù)臺(tái)；家居清潔及家務(wù)助理服務(wù)；干濕洗熨服務(wù)；安排電召的士服務(wù)；租車服務(wù)；提拿物件，關(guān)開車門；定時(shí)喚醒服務(wù)；代為訂餐、送餐服務(wù)；代租、代管服務(wù)。項(xiàng)目盈利方式銷售為主（即使是已出租的仍可作為帶租約物業(yè)出售）可租可售其它物業(yè)建議提供酒店式服務(wù)其它物業(yè)建議項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目客戶定位2、項(xiàng)目形象定位3、項(xiàng)目功能、產(chǎn)品定位4、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目客戶定位2、項(xiàng)目形象定位3、項(xiàng)目功能、產(chǎn)品定項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位同檔寫字樓物業(yè)現(xiàn)有辦公物業(yè)銷售：3000元/平租金：10－20元/平本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位：SERVICEOFFICE：3000-4000元/平商業(yè)：7000－9000元/平同檔商業(yè)物業(yè)銷售：6600－8800元/平項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位同檔寫字樓物業(yè)銷售：3000元/平本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位附件市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤附件市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤激勵(lì)學(xué)生學(xué)習(xí)的名言格言220、每一個(gè)成功者都有一個(gè)開始。勇于開始，才能找到成功的路。221、世界會(huì)向那些有目標(biāo)和遠(yuǎn)見的人讓路（馮兩努——香港著名推銷商）

222、絆腳石乃是進(jìn)身之階。223、銷售世界上第一號(hào)的產(chǎn)品——不是汽車，而是自己。在你成功地把自己推銷給別人之前，你必須百分之百的把自己推銷給自己。224、即使爬到最高的山上，一次也只能腳踏實(shí)地地邁一步。225、積極思考造成積極人生，消極思考造成消極人生。226、人之所以有一張嘴，而有兩只耳朵，原因是聽的要比說(shuō)的多一倍。227、別想一下造出大海，必須先由小河川開始。228、有事者，事竟成；破釜沉舟，百二秦關(guān)終歸楚；苦心人，天不負(fù)；臥薪嘗膽，三千越甲可吞吳。

229、以誠(chéng)感人者，人亦誠(chéng)而應(yīng)。

230、積極的人在每一次憂患中都看到一個(gè)機(jī)會(huì)，而消極的人則在每個(gè)機(jī)會(huì)都看到某種憂患。231、出門走好路，出口說(shuō)好話，出手做好事。232、旁觀者的姓名永遠(yuǎn)爬不到比賽的計(jì)分板上。

233、怠惰是貧窮的制造廠。234、莫找借口失敗，只找理由成功。（不為失敗找理由，要為成功找方法）235、如果我們想要更多的玫瑰花，就必須種植更多的玫瑰樹。236、偉人之所以偉大，是因?yàn)樗c別人共處逆境時(shí)，別人失去了信心，他卻下決心實(shí)現(xiàn)自己的目標(biāo)。237、世上沒有絕望的處境，只有對(duì)處境絕望的人。238、回避現(xiàn)實(shí)的人，未來(lái)將更不理想。239、當(dāng)你感到悲哀痛苦時(shí)，最好是去學(xué)些什么東西。學(xué)習(xí)會(huì)使你永遠(yuǎn)立于不敗之地。240、偉人所達(dá)到并保持著的高處，并不是一飛就到的，而是他們?cè)谕閭兌妓臅r(shí)候，一步步艱辛地向上爬241、世界上那些最容易的事情中，拖延時(shí)間最不費(fèi)力。242、堅(jiān)韌是成功的一大要素，只要在門上敲得夠久、夠大聲，終會(huì)把人喚醒的。

243、人之所以能，是相信能。244、沒有口水與汗水，就沒有成功的淚水。245、一個(gè)有信念者所開發(fā)出的力量，大于99個(gè)只有興趣者。

246、環(huán)境不會(huì)改變，解決之道在于改變自己。247、兩粒種子，一片森林。248、每一發(fā)奮努力的背后，必有加倍的賞賜。249、如果你希望成功，以恒心為良友，以經(jīng)驗(yàn)為參謀，以小心為兄弟，以希望為哨兵。250、大多數(shù)人想要改造這個(gè)世界，但卻罕有人想改造自己。激勵(lì)學(xué)生學(xué)習(xí)的名言格言89XXXX大廈項(xiàng)目

發(fā)展戰(zhàn)略與定位報(bào)告謹(jǐn)呈：深圳市南山開發(fā)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司2004年2月XX項(xiàng)目

發(fā)展戰(zhàn)略與定位報(bào)告世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司XXXX大廈項(xiàng)目

發(fā)展戰(zhàn)略與定位報(bào)告謹(jǐn)呈：深圳市南山開發(fā)實(shí)業(yè)我們解決問(wèn)題的技術(shù)思路分析思路結(jié)果構(gòu)成實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問(wèn)題市場(chǎng)研究地塊分析區(qū)域背景客戶目標(biāo)解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目界定寫字樓案例基礎(chǔ)資料研究我們解決問(wèn)題的技術(shù)思路分析思路結(jié)果構(gòu)成實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問(wèn)題市場(chǎng)當(dāng)前研究?jī)?nèi)容：開發(fā)商目標(biāo)及約束條件分析思路結(jié)果構(gòu)成實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問(wèn)題市場(chǎng)研究地塊分析區(qū)域背景客戶目標(biāo)解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目界定寫字樓案例基礎(chǔ)資料研究當(dāng)前研究?jī)?nèi)容：開發(fā)商目標(biāo)及約束條件分析思路結(jié)果構(gòu)成實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面我們的研究必須以開發(fā)商目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向我們的研究必須以開發(fā)商目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向同時(shí)我們提供的成果也是在一定約束條件下的“解”同時(shí)我們提供的成果也是在一定約束條件下的“解”開發(fā)商需要世聯(lián)解決的問(wèn)題開發(fā)商需要世聯(lián)解決的問(wèn)題當(dāng)前研究?jī)?nèi)容：項(xiàng)目界定分析思路結(jié)果構(gòu)成實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問(wèn)題市場(chǎng)研究客戶目標(biāo)解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)寫字樓案例基礎(chǔ)資料研究地塊分析區(qū)域背景項(xiàng)目界定當(dāng)前研究?jī)?nèi)容：項(xiàng)目界定分析思路結(jié)果構(gòu)成實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問(wèn)題市場(chǎng)第一部分：項(xiàng)目界定一、項(xiàng)目分析二、區(qū)域背景第一部分：項(xiàng)目界定一、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目分析項(xiàng)目規(guī)劃限制指標(biāo)項(xiàng)目所在區(qū)域項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目交通項(xiàng)目四至項(xiàng)目分析總結(jié)一、項(xiàng)目分析項(xiàng)目規(guī)劃限制指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃限制指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃限制指標(biāo)項(xiàng)目所在區(qū)位：項(xiàng)目所在區(qū)位：本項(xiàng)目XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX項(xiàng)目周邊環(huán)境：XX注：本圖僅為示意之用本項(xiàng)目XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX項(xiàng)XX注釋XX注釋：XX注釋XX項(xiàng)目交通XX注釋XX注釋：XX注釋XX項(xiàng)目交通項(xiàng)目四至XXXX小路XXXXXXXXXX本項(xiàng)目北項(xiàng)目四至XXXX小路項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀：XX項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀：XX項(xiàng)目分析小結(jié)項(xiàng)目分析小結(jié)二、項(xiàng)目區(qū)域背景區(qū)域與城市的關(guān)聯(lián)區(qū)域?qū)ν饴?lián)系區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀二、項(xiàng)目區(qū)域背景區(qū)域與城市的關(guān)聯(lián)項(xiàng)目與城市的關(guān)聯(lián)XX位置與XX的關(guān)系未來(lái)發(fā)展展望項(xiàng)目與城市的關(guān)聯(lián)XX位置區(qū)域?qū)ν饴?lián)系區(qū)域?qū)ν饴?lián)系XX發(fā)展現(xiàn)狀XX發(fā)展現(xiàn)狀通過(guò)項(xiàng)目分析，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域背景，我們將項(xiàng)目界定位為：XX通過(guò)項(xiàng)目分析，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域背景，我們將項(xiàng)目界定位為：XX項(xiàng)目界定確定本項(xiàng)目的研究范圍1、城市宏觀環(huán)境（宏觀經(jīng)濟(jì)與城市規(guī)劃）2、市場(chǎng)分析3、產(chǎn)業(yè)鏈項(xiàng)目界定確定本項(xiàng)目的研究范圍1、城市宏觀環(huán)境（宏觀經(jīng)濟(jì)與城市我們帶著對(duì)以下問(wèn)題的思考，逐一展開研究工作我們帶著對(duì)以下問(wèn)題的思考，逐一展開研究工作當(dāng)前研究?jī)?nèi)容分析思路結(jié)果構(gòu)成實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問(wèn)題市場(chǎng)研究地塊分析區(qū)域背景客戶目標(biāo)解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目界定寫字樓案例基礎(chǔ)資料研究當(dāng)前研究?jī)?nèi)容分析思路結(jié)果構(gòu)成實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問(wèn)題市場(chǎng)研究地塊分第二部分：基礎(chǔ)資料研究一、XX房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀二、XX宏觀環(huán)境與規(guī)劃發(fā)展三、XX產(chǎn)業(yè)鏈研究第二部分：基礎(chǔ)資料研究一、XX房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀一、XX房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀辦公市場(chǎng)商住市場(chǎng)一、XX房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀辦公市場(chǎng)市場(chǎng)總體特點(diǎn)：區(qū)域化分布XXXXXX注釋：XXXXX市場(chǎng)總體特點(diǎn)：區(qū)域化分布XXXXXX注釋：XXXXX辦公市場(chǎng)現(xiàn)狀：XX資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研、企業(yè)訪談客戶（企業(yè)）類型小結(jié)：1、國(guó)家行政企、事業(yè)單位、大中型企業(yè)；2、工業(yè)區(qū)企業(yè)；3、中海殼牌、中海殼牌項(xiàng)目承建商及相關(guān)建設(shè)單位；4、當(dāng)?shù)赝顿Y、貿(mào)易、物流、貨貸、事務(wù)所等中小型公司；5、外地公司辦事處；辦公市場(chǎng)現(xiàn)狀：XX資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研、企業(yè)訪談客戶（企業(yè)）類辦公市場(chǎng)現(xiàn)狀：資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研、企業(yè)訪談辦公市場(chǎng)現(xiàn)狀：資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研、企業(yè)訪談辦公市場(chǎng)現(xiàn)狀：資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研、企業(yè)訪談小結(jié)：?，F(xiàn)有少量企業(yè)進(jìn)駐中心區(qū)北部，但這些企業(yè)對(duì)本項(xiàng)目難以構(gòu)成支撐。辦公市場(chǎng)現(xiàn)狀：資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研、企業(yè)訪談小結(jié)：?，F(xiàn)有少量企XX辦公企業(yè)瀏覽（1/2）XX辦公企業(yè)瀏覽（1/2）XX辦公企業(yè)瀏覽（2/2）XX企業(yè)辦公地點(diǎn)2：假日酒店、安惠大廈寫字樓XX辦公企業(yè)瀏覽（2/2）XX企業(yè)辦公地點(diǎn)2：假日酒店、安惠XX辦公市場(chǎng)總結(jié)XX辦公市場(chǎng)總結(jié)二、XX宏觀環(huán)境XX宏觀經(jīng)濟(jì)狀況XX規(guī)劃發(fā)展二、XX宏觀環(huán)境XX宏觀經(jīng)濟(jì)狀況XX宏觀經(jīng)濟(jì)狀況研究結(jié)論XX宏觀經(jīng)濟(jì)狀況研究結(jié)論XX宏觀經(jīng)濟(jì)：GDP指標(biāo)XX宏觀經(jīng)濟(jì)：GDP指標(biāo)XX宏觀經(jīng)濟(jì)：人均GDPXX宏觀經(jīng)濟(jì)：人均GDPXX整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)發(fā)展XX整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)發(fā)展XX宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)的帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～25002500～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型按照一般規(guī)律，XX房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展階段。但目前的XX房地產(chǎn)市場(chǎng)更接近于啟動(dòng)階段。原因分析：第三產(chǎn)業(yè)比例過(guò)低，素質(zhì)較差2003年XX宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度80％人均GDP3259美元XX宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)的帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩rXX規(guī)劃發(fā)展研究總結(jié)XX規(guī)劃發(fā)展研究總結(jié)三、XX產(chǎn)業(yè)鏈研究XX產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期企業(yè)辦公、居住的發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義三、XX產(chǎn)業(yè)鏈研究XX產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期案例研究案例研究案例研究對(duì)本項(xiàng)目的借鑒案例研究對(duì)本項(xiàng)目的借鑒？思考：從XX招商項(xiàng)目看，各項(xiàng)目建設(shè)階段是否產(chǎn)生大量商務(wù)辦公、居住需求？？思考：本項(xiàng)目能夠抓住的辦公需求分析（1/2）本項(xiàng)目能夠抓住的辦公需求分析（1/2）本項(xiàng)目能夠抓住的辦公需求析(2/2)本項(xiàng)目能夠抓住的辦公需求析(2/2)本項(xiàng)目能夠抓住的商住需求分析（1/2）本項(xiàng)目能夠抓住的商住需求分析（1/2）本項(xiàng)目能夠抓住的商住需求分析（1/2）本項(xiàng)目能夠抓住的商住需求分析（1/2）當(dāng)前研究?jī)?nèi)容分析思路結(jié)果構(gòu)成實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問(wèn)題市場(chǎng)研究地塊分析區(qū)域背景客戶目標(biāo)解決方案產(chǎn)業(yè)鏈研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位功能比例宏觀環(huán)境客戶定位形象定位產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目界定寫字樓案例基礎(chǔ)資料研究當(dāng)前研究?jī)?nèi)容分析思路結(jié)果構(gòu)成實(shí)現(xiàn)目標(biāo)面臨的問(wèn)題市場(chǎng)研究地塊分解決方案項(xiàng)目SWOT分析功能比例客戶定位形象定位功能、產(chǎn)品定位物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)寫字樓案例項(xiàng)目定位項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略價(jià)格定位經(jīng)濟(jì)測(cè)算解決方案項(xiàng)目SWOT分析功能比例客戶定位形象定位功能、產(chǎn)品定減小劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)（S）：劣勢(shì)（W）：機(jī)會(huì)（O）：威脅（T）：項(xiàng)目SWOT分析及相應(yīng)戰(zhàn)略減小劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)根據(jù)SWOT分析，得出本項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略1、適應(yīng)多種客戶需求，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)2、可組合小空間，降低置業(yè)門檻3、形象公建化，低成本運(yùn)作根據(jù)SWOT分析，得出本項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略1、適應(yīng)多種客戶需求，降項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目客戶定位2、項(xiàng)目形象定位3、項(xiàng)目功能、產(chǎn)品定位4、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目客戶定位2、項(xiàng)目形象定位3、項(xiàng)目功能、產(chǎn)品定項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目客戶定位2、項(xiàng)目形象定位3、項(xiàng)目功能、產(chǎn)品定位4、項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目客戶定位2、項(xiàng)目形象定位3、項(xiàng)目功能、產(chǎn)品定客戶定位參考規(guī)律任何企業(yè)，都是從創(chuàng)業(yè)初期開始，逐步擴(kuò)大規(guī)模，逐漸經(jīng)歷一個(gè)草創(chuàng)時(shí)期、成長(zhǎng)時(shí)期、快速成長(zhǎng)時(shí)期、成熟時(shí)期的成長(zhǎng)歷程。而企業(yè)辦公環(huán)境的轉(zhuǎn)換，也幾乎貫穿于這個(gè)過(guò)程。因此說(shuō)，處于不同創(chuàng)業(yè)階段的企業(yè)，辦公場(chǎng)所的選擇也由此而不同。世聯(lián)客戶分析模型客戶定位參考規(guī)律世聯(lián)客戶分析模型客戶定義企業(yè)成長(zhǎng)歷程草創(chuàng)型成長(zhǎng)型快速成長(zhǎng)型成熟型規(guī)模小形象要求不高中低可臨街商鋪民宅規(guī)模小在乎形象中低可/分開民宅辦公樓有一定規(guī)模，在乎形象中高分開商業(yè)寫字樓規(guī)模較大在乎形象高分開商業(yè)寫字樓規(guī)模形象需求檔次需求商住一起目前辦公地點(diǎn)特點(diǎn)客戶定義企業(yè)成長(zhǎng)歷程草創(chuàng)型成長(zhǎng)型快速成長(zhǎng)型成熟型規(guī)模小規(guī)模小客戶群分析客戶群置業(yè)傾向區(qū)位配套價(jià)格面積使用成本提升形象片區(qū)前景投資價(jià)值草創(chuàng)型★★★★★★★★小★★★★★★★★成長(zhǎng)型★★★★★★★★★中★★★★★★★★★★快速成長(zhǎng)型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★成熟型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★★★客戶群分析客戶群置業(yè)傾向區(qū)位配套價(jià)格面積使用成本提升形象片區(qū)其他客戶分析客戶群客戶描述置業(yè)傾向區(qū)位配套價(jià)格面積使用成本提升形象片區(qū)前景投資價(jià)值投資客有一定資金關(guān)注XX發(fā)展前景★★★★★★★★★★★★★★其他客戶分析客戶群置業(yè)傾向區(qū)位配套價(jià)格面積使用成本片區(qū)前景投目標(biāo)客戶(1/2)客戶群置業(yè)傾向區(qū)位配套價(jià)格面積使用成本提升形象片區(qū)前景投資價(jià)值草創(chuàng)型★★★★★★★★小★★★★★★★★成長(zhǎng)型★★★★★★★★★中★★★★★★★★★★快速成長(zhǎng)型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★成熟型★★★★★★★★大寬敞★★★★★★★★★★★★投資客★★★★★★★★★★★★★★★★★★目標(biāo)客戶(1/2)客戶群置業(yè)傾向區(qū)位配套價(jià)格面積使用成本提升其他XX產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的第三產(chǎn)業(yè)如物流、貿(mào)易、事務(wù)所等外地企業(yè)辦事處XX大中型企業(yè)偶得客戶游離客戶重要客戶核心客戶草創(chuàng)型企業(yè)成長(zhǎng)型企業(yè)投資客項(xiàng)目客戶定位其他XX產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的第三產(chǎn)業(yè)如物流、貿(mào)易、事務(wù)所等XX大中型企項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目客戶定位2、項(xiàng)目形象定位3、項(xiàng)目功能、產(chǎn)品定位4、項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目客戶定位2、項(xiàng)目形象定位3、項(xiàng)目功能、產(chǎn)品定寫字樓案例借鑒寫字樓案例借鑒草創(chuàng)型、成長(zhǎng)型企業(yè)對(duì)寫字樓關(guān)注點(diǎn)區(qū)域發(fā)展前景好物業(yè)形象好，外觀公建化價(jià)格實(shí)惠；小面積，總價(jià)低；24小時(shí)辦公；（部分要求有居住功能）配套設(shè)施滿足基本需求；（商務(wù)中心、餐廳、便利店等）交通便捷投資客關(guān)注點(diǎn)價(jià)格實(shí)惠，總價(jià)低區(qū)域發(fā)展前景好寫字樓案例研究總結(jié)草創(chuàng)型、成長(zhǎng)型企業(yè)對(duì)寫字樓關(guān)注點(diǎn)寫字樓案例研究總結(jié)XX開發(fā)區(qū)中心區(qū)核心位置發(fā)展中區(qū)域XX產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)區(qū)域首個(gè)寫字樓項(xiàng)目項(xiàng)目形象高檔項(xiàng)目成本中低檔項(xiàng)目所在區(qū)位項(xiàng)目發(fā)展背景項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)客戶關(guān)注因素項(xiàng)目定位因素分析高檔地標(biāo)積極進(jìn)取朝氣領(lǐng)先的時(shí)代，創(chuàng)新高檔小空間，可自由組合分析因素本項(xiàng)目條件衍生聯(lián)想涵義XX開發(fā)區(qū)項(xiàng)目所在區(qū)位項(xiàng)目定位因素分析高檔分析因素本項(xiàng)目條件關(guān)鍵字：項(xiàng)目形象定位建議案名：

——關(guān)鍵字：項(xiàng)目形象定位建議案名：項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目客戶定位2、項(xiàng)目形象定位3、項(xiàng)目功能、產(chǎn)品定位4、項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目客戶定位2、項(xiàng)目形象定位3、項(xiàng)目功能、產(chǎn)品定功能辦公、居住及配套設(shè)施；寫字樓及公寓比例的確定原則以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，兼顧多種需求，吸引最大范圍的客戶，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；從市場(chǎng)現(xiàn)狀看，寫字樓與公寓的功能復(fù)合能吸引多層面的客戶（辦公、辦公＋居住、居住、投資）；配套設(shè)施比例的確定原則既要滿足住戶的工作與生活需求，又要能持續(xù)經(jīng)營(yíng)；更重要的是，積聚人氣，提升本項(xiàng)目所在區(qū)域的成熟度；功能定位原則功能功能定位原則根據(jù)市場(chǎng)結(jié)論，本項(xiàng)目物業(yè)應(yīng)具備辦公、居住功能。從客戶目標(biāo)出發(fā)，酒店式公寓是否可行？根據(jù)市場(chǎng)結(jié)論，本項(xiàng)目物業(yè)應(yīng)具備辦公、居住功能。1、本區(qū)域現(xiàn)實(shí)條件的支撐？結(jié)論：本區(qū)域的現(xiàn)實(shí)條件適合開發(fā)寫字樓，而對(duì)公寓的支撐則明顯較弱。資料來(lái)源：世聯(lián)模型1、本區(qū)域現(xiàn)實(shí)條件的支撐？結(jié)論：本區(qū)域的現(xiàn)實(shí)條件適合開發(fā)寫字2、目標(biāo)客戶需求市場(chǎng)的支撐？資料來(lái)源：客戶訪談2、目標(biāo)客戶需求市場(chǎng)的支撐？資料來(lái)源：客戶訪談3、公寓供給市場(chǎng)的重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研3、公寓供給市場(chǎng)的重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研XX

本項(xiàng)目項(xiàng)目產(chǎn)品定位本項(xiàng)目項(xiàng)目產(chǎn)品定位本項(xiàng)目總體功能比例本項(xiàng)目總體功能比例建議配套設(shè)施設(shè)施：餐飲、娛樂、會(huì)議、商務(wù)中心、銀行、證券營(yíng)業(yè)廳、便利店等規(guī)模：1～2層，約5000平米建議配套設(shè)施設(shè)施：規(guī)模：1、平面布置2、建筑設(shè)計(jì)3、建筑風(fēng)格4、其它物業(yè)發(fā)展建議1、平面布置物業(yè)發(fā)展建議1、平面布置N1、平面布置N2、建筑設(shè)計(jì)之戶型（1/3）+=標(biāo)準(zhǔn)單元戶型面積：50～60平米，可多套靈活組合平面組合：公寓辦公2、建筑設(shè)計(jì)之戶型（1/3）+=標(biāo)準(zhǔn)單元戶型面積：50～60豎向組合：平面復(fù)式2、建筑設(shè)計(jì)之戶型(2/3)也可利用層高贈(zèng)送面積，達(dá)到平面復(fù)式的效果豎向組合：平面復(fù)式2、建筑2、建筑設(shè)計(jì)之戶型(3/3)設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間，適應(yīng)商住需求，同時(shí)提高辦公空間的品質(zhì)。(滿足辦公、商住的復(fù)合功能要求)2、建筑設(shè)計(jì)之戶型(3/3)設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間，適應(yīng)商住需求，同時(shí)二、三層之間設(shè)夾層，營(yíng)造空中花園等休憩空間。2、建筑設(shè)計(jì)之環(huán)境二、三層之間設(shè)夾層，營(yíng)造空中花園等休憩空間。2、建筑設(shè)計(jì)之環(huán)樓層內(nèi)設(shè)共享空間如休憩露臺(tái)、小型茶水間，緩解工作壓力2、建筑設(shè)計(jì)之空間布置樓層內(nèi)設(shè)共享空間如休憩露臺(tái)、小型茶水間，緩解工作壓力2、建筑入口及大堂現(xiàn)代氣派，體現(xiàn)物業(yè)形象2、建筑設(shè)