2022年最新房地產(chǎn)估價(jià)師之開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理題庫(kù)包過(guò)題庫(kù)附參考答案（基礎(chǔ)題）

2022年最新房地產(chǎn)估價(jià)師之開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理題庫(kù)包過(guò)題庫(kù)附參考答案（基礎(chǔ)題）第一部分單選題(50題)1、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬(wàn)元，年租金收入為770萬(wàn)元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為()萬(wàn)元。

A.50.0

B.92.4

C.60.0

D.98.0

【答案】：B

2、銀行對(duì)個(gè)人發(fā)放住房抵押貸款時(shí)，如果對(duì)借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)或放松貸款條件，則會(huì)給銀行帶來(lái)（）。

A.操作風(fēng)險(xiǎn)

B.法律風(fēng)險(xiǎn)

C.信用風(fēng)險(xiǎn)

D.管理風(fēng)險(xiǎn)

【答案】：D

3、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)投資為5000萬(wàn)元，流動(dòng)資金為500萬(wàn)元，投資者的權(quán)益資本為2000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為700萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為500萬(wàn)元，則項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為（）。

A.10.0%

B.14.0%

C.25.0%

D.35.0%

【答案】：D

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。

A.最低租售價(jià)格

B.最低租售數(shù)量

C.最低利潤(rùn)水平

D.最高土地取得價(jià)格

【答案】：C

5、住房市場(chǎng)中消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象是住宅，其購(gòu)買(mǎi)的目的是（）。

A.滿(mǎn)足自住需求

B.投資保值增值

C.滿(mǎn)足自住需求或投資保值增值

D.滿(mǎn)足自住需求或投資保值增值，或是兩者都有

【答案】：D

6、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警指標(biāo)中，屬于考察房地產(chǎn)價(jià)格是否過(guò)度偏離其價(jià)值的是（）。

A.住房可支付性指數(shù)

B.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

C.房?jī)r(jià)租金比

D.量?jī)r(jià)彈性

【答案】：C

7、某家庭預(yù)計(jì)今后15年內(nèi)月收入為12000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為12％，則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請(qǐng)額是（）萬(wàn)元。

A.28.62

B.29.16

C.35.00

D.48.24

【答案】：C

8、市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè)一般需要從（）類(lèi)產(chǎn)品層次、五類(lèi)空間層次與三類(lèi)時(shí)間層次上進(jìn)行分析。

A.三

B.四

C.五

D.六

【答案】：D

9、先近似匡算工程量，再配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價(jià)和取費(fèi)，近似計(jì)算項(xiàng)目投資，這種估算的方法叫作()。

A.單元估算法

B.單位指標(biāo)估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指標(biāo)估算法

【答案】：C

10、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員有時(shí)采取在夜間到居住小區(qū)測(cè)算“亮燈率”的方法來(lái)分析入住率，這種調(diào)查方法屬于（）。

A.觀(guān)察法

B.實(shí)驗(yàn)法

C.討論法

D.問(wèn)卷調(diào)查法

【答案】：A

11、某市2017年新開(kāi)工的房屋建筑面積為90萬(wàn)㎡，2016年未完工轉(zhuǎn)入2017年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬(wàn)㎡，2017年竣工的房屋建筑面積為80萬(wàn)㎡，那么，2017年該市房屋的平均建設(shè)周期為（）。

A.0.5年

B.1.5年

C.2年

D.3年

【答案】：B

12、2017年末，某市住房總量為5000萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬(wàn)平方米，商品住房3750萬(wàn)平方米，同期住房空置量為750萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房為50萬(wàn)平方米，商品住房為450萬(wàn)平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。

A.9%

B.12%

C.12.5%

D.15%

【答案】：D

13、由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對(duì)建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來(lái)的物業(yè)購(gòu)買(mǎi)者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用，而這些在初始評(píng)估中是不可能考慮到的。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的（）。

A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

B.未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

C.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

D.比較風(fēng)險(xiǎn)

【答案】：B

14、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)中，屬于評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)基礎(chǔ)參數(shù)的是（）。

A.出租率

B.貸款利率

C.基準(zhǔn)收益率

D.資本金投入比例

【答案】：C

15、如果公司具有向市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開(kāi)發(fā)商可以采用（）。

A.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

B.挑戰(zhàn)定價(jià)法

C.隨行就市定價(jià)法

D.滲透定價(jià)法

【答案】：B

16、（）是指建筑物2m以外和項(xiàng)目紅線(xiàn)范圍內(nèi)的各種管線(xiàn)、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。

A.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

B.小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)

C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

D.“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)

【答案】：C

17、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高土地取得價(jià)格分析屬于（）。

A.臨界點(diǎn)分析

B.期望值分析

C.敏感性分析

D.概率分析

【答案】：A

18、不屬于開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)租售定價(jià)方法的是（）。

A.成本導(dǎo)向定價(jià)

B.銷(xiāo)售導(dǎo)向定價(jià)

C.購(gòu)買(mǎi)者導(dǎo)向定價(jià)

D.競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)

【答案】：B

19、某承租人的基礎(chǔ)租金為15萬(wàn)元/月，其營(yíng)業(yè)額的8%作為百分比租金，如果其在一個(gè)月內(nèi)的營(yíng)業(yè)額為250萬(wàn)元，則其應(yīng)支付的租金為()萬(wàn)元。

A.20

B.21

C.35

D.50

【答案】：A

20、有一成片荒地需要估價(jià)。獲知該成片荒地的面積為2km2，適宜進(jìn)行“五通一平”的開(kāi)發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)豢赊D(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)男K“五通一平”熟地的單價(jià)為800元/m2；開(kāi)發(fā)期需要3年；將該成片荒地開(kāi)發(fā)成“五通一平”熟地的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用等經(jīng)測(cè)算為2.5億元/km2；貸款年利率為10%；投資利潤(rùn)率為15%；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣(mài)方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6%，買(mǎi)方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4%。假設(shè)開(kāi)發(fā)法不可為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)據(jù)是（）。

A.測(cè)算擬開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的最高價(jià)格

B.測(cè)算擬開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的最低價(jià)格

C.測(cè)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)

D.測(cè)算開(kāi)發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用

【答案】：B

21、假設(shè)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的折現(xiàn)率分別取i1＝15%、i2＝16%、i3＝17%、i4＝18%時(shí)，其對(duì)應(yīng)的凈現(xiàn)值分別為NPV1＝300萬(wàn)元、NPV2＝100萬(wàn)元、NPV3＝－50萬(wàn)元、NPV4＝－150萬(wàn)元，則依此測(cè)算的內(nèi)部收益率精度最高的是（）。

A.16.67%

B.16.71%

C.16.80%

D.17.00%

【答案】：A

22、將存量房屋市場(chǎng)分為租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)等市場(chǎng)的劃分方式是（）。

A.按照房地產(chǎn)的用途和等級(jí)劃分的

B.按照房地產(chǎn)的交易形式劃分的

C.按照地域范圍劃分的

D.按照房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者目的劃分的

【答案】：B

23、房地產(chǎn)租金，是指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的租金水平，通常是用不同類(lèi)型房屋的（）租金來(lái)表示。

A.平均數(shù)

B.相對(duì)數(shù)

C.合理

D.期望

【答案】：A

24、關(guān)于盈利能力分析指標(biāo)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。

A.資產(chǎn)報(bào)酬率越高，說(shuō)明企業(yè)的獲利能力越弱

B.成本費(fèi)用凈利率越高，說(shuō)明企業(yè)為獲取收益付出的代價(jià)越小，企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)

C.股東權(quán)益報(bào)酬率越高，說(shuō)明企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)

D.銷(xiāo)售毛利率越大，說(shuō)明企業(yè)通過(guò)銷(xiāo)售獲取利潤(rùn)的能力越強(qiáng)

【答案】：A

25、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以“性?xún)r(jià)比”為導(dǎo)向，確定商品住房銷(xiāo)售價(jià)格的定價(jià)方法是（）。

A.成本加成定價(jià)法

B.價(jià)值定價(jià)法

C.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

D.挑戰(zhàn)定價(jià)法

【答案】：B

26、下列引起資產(chǎn)和負(fù)債同時(shí)減少的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)是（）。

A.將現(xiàn)金存入銀行

B.購(gòu)進(jìn)一批材料，貨款暫欠

C.以銀行存款購(gòu)買(mǎi)設(shè)備

D.以銀行存款償還銀行借款

【答案】：D

27、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的是（）。

A.空置率

B.竣工房屋價(jià)值

C.房屋施工面積

D.吸納率

【答案】：D

28、按房地產(chǎn)用途對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分時(shí)，倉(cāng)儲(chǔ)用房市場(chǎng)屬于（）。

A.居住物業(yè)市場(chǎng)

B.商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)

C.工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)

D.特殊物業(yè)市場(chǎng)

【答案】：C

29、在現(xiàn)金流量表的流入與流出項(xiàng)目中，不應(yīng)該出現(xiàn)（）。

A.借貸利息

B.折舊與攤銷(xiāo)

C.所得稅

D.自有資金

【答案】：B

30、對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以下各項(xiàng)目中屬于投資者各方現(xiàn)金流量表的是（）。

A.自有資金

B.銷(xiāo)售收入

C.自營(yíng)收入

D.經(jīng)營(yíng)資金出資額

【答案】：D

31、產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的直接誘因是()。

A.土地稀缺

B.城市化進(jìn)程快

C.投機(jī)需求膨脹

D.過(guò)度放貸

【答案】：C

32、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中，根據(jù)投資者參與房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的不同目的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關(guān)系及其動(dòng)態(tài)變化的是（）。

A.區(qū)域結(jié)構(gòu)分心

B.租買(mǎi)結(jié)構(gòu)分析

C.供求結(jié)構(gòu)分析

D.投資結(jié)構(gòu)分析

【答案】：D

33、（）的資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，其所獲得的報(bào)酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和相關(guān)費(fèi)用。

A.權(quán)益融資

B.債務(wù)融資

C.發(fā)行企業(yè)債券

D.吸收其他機(jī)構(gòu)投資者資金

【答案】：B

34、下列報(bào)表中，不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表中基本報(bào)表的是（）。

A.資本金現(xiàn)金流量表

B.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

C.利潤(rùn)表

D.借款還本付息表

【答案】：D

35、竣工驗(yàn)收時(shí)，（）負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收，并在驗(yàn)收后給予認(rèn)可或提出修改意見(jiàn)。

A.開(kāi)發(fā)商

B.承包商

C.監(jiān)理機(jī)構(gòu)

D.建設(shè)主管部門(mén)

【答案】：A

36、開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起（）日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)備案。

A.14

B.15

C.28

D.30

【答案】：B

37、工程成本控制的主要對(duì)象是主要費(fèi)用中的（）。

A.人工費(fèi)用

B.固定費(fèi)用

C.變動(dòng)費(fèi)用

D.材料費(fèi)用

【答案】：C

38、進(jìn)行單因素敏感性分析時(shí)，首先假定各因素之間（）。

A.相互排斥

B.相互獨(dú)立

C.相互關(guān)聯(lián)

D.互補(bǔ)

【答案】：B

39、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)可以從（）兩個(gè)方面進(jìn)行考察。

A.物質(zhì)形態(tài)與貨幣形態(tài)

B.投資資金量和預(yù)期收益率

C.出租、出售或經(jīng)營(yíng)狀態(tài)

D.資金流通方式與對(duì)策

【答案】：A

40、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率是指投資性物業(yè)中運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出占（）的比率。該比率越高，則預(yù)示著投資項(xiàng)目所獲得的凈經(jīng)營(yíng)收入越低。

A.毛租金收入

B.潛在租金收入

C.經(jīng)營(yíng)收入

D.凈收益

【答案】：A

41、某城市規(guī)劃將一個(gè)污染嚴(yán)重的企業(yè)由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的物業(yè)投資將會(huì)減少，這主要是由于房地產(chǎn)投資（）的特性。

A.區(qū)位選擇異常重要

B.變現(xiàn)性差

C.需要適時(shí)的更新改造

D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

【答案】：D

42、投資組合是（）的一個(gè)有效措施。

A.提高投資收益

B.提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

C.開(kāi)拓投資領(lǐng)域

D.規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)

【答案】：D

43、我國(guó)對(duì)外籌資成本通常是在（）利率的基礎(chǔ)上加一定的百分點(diǎn)（或基點(diǎn)）。

A.紐約同業(yè)拆放

B.中國(guó)香港同業(yè)拆放

C.倫敦同業(yè)拆放

D.新加坡同業(yè)拆放

【答案】：C

44、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，計(jì)算期為（）之和。

A.開(kāi)發(fā)期與建造期

B.建造期和經(jīng)營(yíng)期

C.開(kāi)發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期

D.經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期和經(jīng)營(yíng)期

【答案】：C

45、下列方法中，不屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)方法的是（）。

A.專(zhuān)家調(diào)查法

B.蒙特卡洛模擬法

C.幕景分析法

D.故障樹(shù)分析法

【答案】：B

46、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于建設(shè)階段工作的是（）。

A.土地儲(chǔ)備

B.銷(xiāo)售方案的細(xì)化

C.建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量控制

D.申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

【答案】：C

47、30.對(duì)經(jīng)營(yíng)期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時(shí)，應(yīng)采用的方法是（）。

A.等額年值法

B.差額投資內(nèi)部收益率法

C.凈現(xiàn)值法

D.等額年費(fèi)用法

【答案】：A

48、劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元，期限5年的汽車(chē)借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出為100元，則其月均收入至少應(yīng)為（）元。

A.2363.64

B.2600.00

C.3818.18

D.4200.00

【答案】：C

49、某商鋪2014年的潛在毛租金收入為66萬(wàn)元，空置和收租損失、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用分別為潛在毛租金收入的10%、30%，所得稅稅率為25%，則2014年該商鋪的凈經(jīng)營(yíng)收入為（）萬(wàn)元。

A.29.70

B.34.65

C.39.60

D.59.40

【答案】：C

50、下述各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是（）。

A.需求預(yù)測(cè)

B.吸納率分析

C.房地產(chǎn)市場(chǎng)建造周期循環(huán)運(yùn)動(dòng)情況的分析

D.家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析

【答案】：C

第二部分多選題(50題)1、財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括（）。

A.金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)

B.融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)

C.壞賬損失

D.外匯匯兌凈損失

E.企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用

【答案】：ABD

2、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的人工費(fèi)包括（）。

A.工資

B.醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)保險(xiǎn)

C.統(tǒng)籌費(fèi)

D.聘請(qǐng)法律顧問(wèn)的費(fèi)用

E.保安費(fèi)用

【答案】：ABC

3、當(dāng)承包商僅作為營(yíng)造商時(shí)，其利潤(rùn)僅與（）有關(guān)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少。

A.土地成本

B.建造成本

C.資金籌措

D.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)

E.施工周期

【答案】：B

4、將他人的軟件光盤(pán)占為己有的行為是侵犯()行為。

A.有形財(cái)產(chǎn)所有權(quán)

B.知識(shí)產(chǎn)權(quán)

C.軟件著作權(quán)

D.無(wú)形財(cái)產(chǎn)所有權(quán)

【答案】：A

5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序可分為（）。

A.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析

B.前期工作

C.建設(shè)階段

D.租售階段

E.招標(biāo)階段

【答案】：ABCD

6、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本因素有（）。

A.社會(huì)因素

B.經(jīng)濟(jì)因素

C.資源因素

D.政策因素

E.技術(shù)因素

【答案】：ABD

7、房地產(chǎn)間接投資的形式主要有()。

A.投資房地產(chǎn)信托

B.購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券

C.購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)企業(yè)債券

D.購(gòu)買(mǎi)物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng)E購(gòu)買(mǎi)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)

【答案】：ABC

8、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基本報(bào)表包括（）。

A.現(xiàn)金流量表

B.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

C.利潤(rùn)表

D.資產(chǎn)負(fù)債表

E.投資計(jì)劃與資金籌措表

【答案】：ABCD

9、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的表述中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)市場(chǎng)中的信息不完備程度較高，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這種特殊的制度安排來(lái)降低信息成本

B.大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一般更愿意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)租售

C.依代理委托方的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式可以分為首席代理和分代理

D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過(guò)信息搜集的規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，提供服務(wù)并獲取收益

E.無(wú)論采用哪種代理形式，都應(yīng)在項(xiàng)目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及早介入

【答案】：AD

10、關(guān)于商業(yè)物業(yè)投資的說(shuō)法，正確的有（）。

A.商業(yè)物業(yè)分割產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售越來(lái)越成為一種趨勢(shì)

B.商業(yè)物業(yè)交易常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行

C.區(qū)位選擇對(duì)商業(yè)物業(yè)投資有著特殊的重要性

D.商業(yè)物業(yè)不適合長(zhǎng)期投資

E.商業(yè)物業(yè)投資收益全部來(lái)自出租收益

【答案】：BC

11、房地產(chǎn)間接投資包括（）。

A.置業(yè)投資

B.購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的股票或債券

C.開(kāi)發(fā)投資

D.投資房地產(chǎn)投資信托基金

E.土地購(gòu)置貸款

【答案】：BD

12、在我國(guó)，商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)保護(hù)的對(duì)象是()。

A.商標(biāo)

B.商品

C.已使用商標(biāo)

D.注冊(cè)商標(biāo)

【答案】：D

13、能夠改變收益性物業(yè)潛在毛租金收入的因素有（）。

A.空置面積

B.租金水平

C.收租損失水平

D.可出租面積

E.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

【答案】：BD

14、在可行性研究階段，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有（）。

A.單元估算法

B.工程量近似匡算法

C.單位指標(biāo)估算法

D.蒙特卡洛模擬法

E.概算指標(biāo)法

【答案】：ABC

15、下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)的有（）。

A.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

B.價(jià)值定價(jià)法

C.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

D.挑戰(zhàn)定價(jià)法

E.隨行就市定價(jià)法

【答案】：CD

16、在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金包括()。

A.折舊和攤銷(xiāo)

B.投資回收

C.投資回報(bào)

D.可用于還款的利潤(rùn)E在成本中列支的利息

【答案】：AD

17、我國(guó)《計(jì)算機(jī)軟件保護(hù)條例》所稱(chēng)的"發(fā)表"的含義是指將軟件作品()。

A.出版發(fā)行

B.公之于眾

C.在版權(quán)局登記

D.以某種物質(zhì)形式固定下來(lái)

【答案】：B

18、房地產(chǎn)企業(yè)在制定宣傳策略時(shí)應(yīng)做好以下工作()。

A.與房地產(chǎn)主管部門(mén)協(xié)調(diào)

B.確定宣傳目標(biāo)、實(shí)施宣傳方案

C.選擇宣傳的信息與工具、評(píng)價(jià)宣傳效果

D.與其他房地產(chǎn)企業(yè)的溝通E實(shí)施宣傳方案

【答案】：BC

19、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還應(yīng)分析（）。

A.價(jià)格結(jié)構(gòu)

B.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

C.檔次結(jié)構(gòu)

D.區(qū)域結(jié)構(gòu)

E.投資結(jié)構(gòu)

【答案】：BD

20、物業(yè)的資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用水平，未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括（）。

A.重新裝修費(fèi)用

B.更新改造費(fèi)用

C.建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用

D.空置損失費(fèi)用

E.為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)的折價(jià)損失

【答案】：ABC

21、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)的有（）。

A.借款償還期

B.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

C.償債備付率

D.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

E.動(dòng)態(tài)投資回收期

【答案】：BD

22、盡管有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也有自己的銷(xiāo)售隊(duì)伍，但他們往往還要借助于物業(yè)代理的幫助，這是因?yàn)槲飿I(yè)代理具有某些優(yōu)勢(shì)，具體包括（）。

A.物業(yè)代理對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前和未來(lái)的供求關(guān)系非常熟悉

B.物業(yè)代理有具備豐富的租售知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人員

C.物業(yè)代理信譽(yù)更高，更易銷(xiāo)售

D.物業(yè)代理更加熟悉市場(chǎng)情況

E.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有特定的銷(xiāo)售對(duì)象

【答案】：ABD

23、現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的核心可以稱(chēng)為STP，是指（）。

A.市場(chǎng)分析

B.目標(biāo)市場(chǎng)選擇

C.市場(chǎng)細(xì)分

D.市場(chǎng)定位

E.市場(chǎng)調(diào)查

【答案】：BCD

24、上海市二手房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，是按房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的()標(biāo)準(zhǔn)劃分的。

A.按地域細(xì)分

B.按房地產(chǎn)用途細(xì)分

C.按存量增量細(xì)分

D.按交易形式細(xì)分E按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分

【答案】：ACD

25、在下列房地產(chǎn)投資行為中，體現(xiàn)房地產(chǎn)置業(yè)投資特點(diǎn)的是()。

A.買(mǎi)地——建房——賣(mài)房

B.買(mǎi)房——經(jīng)營(yíng)

C.買(mǎi)房——出租——轉(zhuǎn)售

D.買(mǎi)房——出租E買(mǎi)地——開(kāi)發(fā)——轉(zhuǎn)讓

【答案】：BCD

26、關(guān)于寫(xiě)字樓基礎(chǔ)租金的說(shuō)法，正確的有（）。

A.基礎(chǔ)租金必須能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失

B.基礎(chǔ)租金一般高于市場(chǎng)租金

C.基礎(chǔ)租金可以通過(guò)降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用向下調(diào)整

D.基礎(chǔ)租金一般低于寫(xiě)字樓內(nèi)任一出租單元的租金

E.基礎(chǔ)租金一般低于寫(xiě)字樓的市場(chǎng)租金

【答案】：AC

27、在下列房地產(chǎn)投資行為中，體現(xiàn)房地產(chǎn)置業(yè)投資特點(diǎn)的是()。

A.買(mǎi)地——建房——賣(mài)房

B.買(mǎi)房——經(jīng)營(yíng)

C.買(mǎi)房——出租——轉(zhuǎn)售

D.買(mǎi)房——出租E買(mǎi)地——開(kāi)發(fā)——轉(zhuǎn)讓

【答案】：BCD

28、相對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說(shuō)法，正確的有（）。

A.置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)

B.置業(yè)投資包括進(jìn)行場(chǎng)地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資

C.置業(yè)投資對(duì)象可以是市場(chǎng)上存量房地產(chǎn)

D.置業(yè)投資可以是將購(gòu)入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

E.置業(yè)投資可以是將購(gòu)入的房地產(chǎn)出租給最終使用者

【答案】：ACD

29、管理費(fèi)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，包括()。

A.管理人員工資

B.房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)

C.財(cái)務(wù)費(fèi)用

D.辦公費(fèi)E勘察費(fèi)用

【答案】：AD

30、下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（）。

A.內(nèi)部收益率反映了項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)盈利能力

B.內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資正好被收回的收益率

C.當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時(shí)，投資項(xiàng)目是可行的

D.如果使用貸款，且項(xiàng)目盈利，則全部投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率

E.內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小

【答案】：ABC

31、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有()。

A.建筑阻礙、高速路或鐵路

B.細(xì)分市場(chǎng)

C.人口密度的大小

D.該區(qū)域發(fā)展的類(lèi)型和范圍E鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計(jì)特征

【答案】：ACD

32、成本計(jì)劃可分解為（）方

A.材料設(shè)備成本計(jì)劃

B.管理費(fèi)成本計(jì)劃

C.人工費(fèi)成本計(jì)劃

D.不可預(yù)見(jiàn)成本計(jì)劃

E.施工機(jī)械費(fèi)用計(jì)劃

【答案】：ABC

33、設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)原則主要有（）。

A.經(jīng)濟(jì)合理性與技術(shù)先進(jìn)性相結(jié)合的原則

B.充分考慮近期效益的原則

C.充分考慮遠(yuǎn)期效益的原則

D.近期與遠(yuǎn)期效益相結(jié)合的原則

E.考慮項(xiàng)目全壽命費(fèi)用的原則

【答案】：AD

34、物業(yè)資產(chǎn)管理的目標(biāo)是使房地產(chǎn)的價(jià)值最大化，具體管理模式包括（）。

A.物業(yè)管理

B.運(yùn)營(yíng)管理

C.設(shè)施管理

D.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

E.房地產(chǎn)組合投資管理

【答案】：ACD

35、下列報(bào)表中，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本報(bào)表有（）。

A.資產(chǎn)負(fù)債表

B.投資計(jì)劃與資金籌措表

C.借款還本付息估算表

D.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

E.利潤(rùn)表

【答案】：AD

36、房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析的主要步驟包括（）。

A.確定用于敏感性分析的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

B.確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍

C.計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值

D.通過(guò)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進(jìn)一步的分析

E.分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率

【答案】：ABCD

37、能夠改變收益性物業(yè)潛在毛租金收入的因素有（）。

A.空置面積

B.租金水平

C.收租損失水平

D.可出租面積

E.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

【答案】：BD

38、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本主要包括（）。

A.土地轉(zhuǎn)讓成本

B.管理費(fèi)用

C.配套設(shè)施銷(xiāo)售成本

D.商品房銷(xiāo)售成本

E.房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本

【答案】：ACD

39、可行性研究的作用有（）。

A.項(xiàng)目投資決策的依據(jù)

B.籌集建設(shè)資金的依據(jù)

C.開(kāi)發(fā)商與有關(guān)各部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

D.編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)

E.對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的依據(jù)

【答案】：ABCD

40、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的基礎(chǔ)參數(shù)中的時(shí)間類(lèi)參數(shù)包括（）。

A.開(kāi)發(fā)期

B.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期

C.建設(shè)期

D.出租率

E.出租經(jīng)營(yíng)期的起始點(diǎn)

【答案】：ABC

41、收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（）。

A.固定資產(chǎn)折舊費(fèi)

B.企業(yè)管理費(fèi)及利潤(rùn)

C.保險(xiǎn)費(fèi)

D.房產(chǎn)稅

E.借款還本付息

【答案】：ABCD

42、利用概率分析中的期望值法進(jìn)行投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，下列表述中正確的有（）。

A.項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值期望值大于零，則項(xiàng)目可行

B.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差能準(zhǔn)確說(shuō)明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小

C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差越小，項(xiàng)目的相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)就越小

D.凈現(xiàn)值大于等于零時(shí)的累積概率越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)