專業(yè)市場發(fā)展規(guī)律及趨勢研究課件

專業(yè)市場發(fā)展規(guī)律及趨勢研判中原顧問部A組2014.11.28專業(yè)市場發(fā)展規(guī)律及趨勢研判中原顧問部A組概念篇案例篇實戰(zhàn)篇暢想篇概念篇案例篇實戰(zhàn)篇暢想篇概念篇概念篇專業(yè)市場是指同類產(chǎn)品積聚于某一場所進(jìn)行的交易、流通和配送；簡單來說，就是相同系列的專業(yè)店、專賣店高度聚集的特色商業(yè)場所，它所呈現(xiàn)的是特定的客戶定位、特定的經(jīng)營行業(yè)定位。什么是專業(yè)市場？定義與一般商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別在于，專業(yè)市場具備“商業(yè)地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的雙重屬性產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)在市場規(guī)模設(shè)計上，可運用商圈輻射理論，分析專業(yè)市場能的輻射區(qū)域，從而確定市場容量和項目的分期開發(fā)規(guī)模。招商方面，吸引關(guān)鍵駐商入場······通過產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)促進(jìn)市場的發(fā)展，要了解專業(yè)市場所處價值鏈環(huán)節(jié)，還有哪些環(huán)節(jié)可形成產(chǎn)品、產(chǎn)業(yè)要素交易？它們與專業(yè)市場能否形成互補······專業(yè)市場是指同類產(chǎn)品積聚于某一場所進(jìn)行的交易、流通和配送；簡專業(yè)市場的發(fā)展階段——經(jīng)歷五代專業(yè)市場2006~2007第一代虛擬市場以阿里巴巴等為代表，隨著計算機網(wǎng)絡(luò)和電子商務(wù)的發(fā)展，虛擬市場開始走上了市場經(jīng)濟的舞臺，由于中國人的習(xí)慣，不見面的生意不敢，限制了虛擬市場的發(fā)展。如紅星美凱龍等展示為主的交易批發(fā)市場規(guī)模比較大，以展示為主，為國內(nèi)眾多的企業(yè)提供一個走向國際市場的平臺，為眾多的國外企業(yè)向中國展示產(chǎn)品，是國內(nèi)主要發(fā)展趨勢物流功能專業(yè)市場隨著組織化程度的提高，采購者或供應(yīng)者數(shù)量的增多，規(guī)模的增大，過去的批發(fā)市場已經(jīng)不能勝任這個變化，于是開始出現(xiàn)擁有物流功能專業(yè)的批發(fā)市場攤位制的交易場所（集市）只負(fù)責(zé)交易，眾多需求者集中在某個場所，供應(yīng)者把貨賣給需求者，需求者再運給生產(chǎn)地和零售商，這是低級的市場形態(tài)。如義烏小商品市場早期的原型等現(xiàn)代專業(yè)市場集企業(yè)集群采購、商品展示、電子商務(wù)、現(xiàn)代物流于一體，是以專業(yè)市場為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)綜合性服務(wù)平臺，國際采購中心，如義烏國際小商品市場、蕭山中國紡織采購博覽城第二代第三代第四代第五代專業(yè)市場的發(fā)展階段——經(jīng)歷五代專業(yè)市場2006~2007第一產(chǎn)地型集散地型專業(yè)市場三種功能類型銷售地型基礎(chǔ)：當(dāng)?shù)赜芯薮蟮南M需求特征：產(chǎn)品絕大部分來源于外地，銷售給當(dāng)?shù)氐膫€人用戶與企業(yè)案例：嘉興蔬菜批發(fā)交易市場基礎(chǔ)：當(dāng)?shù)鼐咦銐蛞?guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)特征：商品絕大部分以本地產(chǎn)商品為主，銷往下游市場案例：紹興中國輕紡城基礎(chǔ)：當(dāng)?shù)鼐邆湮锪骰蛐畔⒓⒅行牡幕A(chǔ)特征：生產(chǎn)和銷售都集中在外地，本地只是中轉(zhuǎn)，“買全國貨、賣全國貨”，由此形成低成本流通案例：武漢漢正街越來越多的集散地型專業(yè)市場轉(zhuǎn)向“集散地＋產(chǎn)地型”市場，他們依靠強大的輻射力帶動當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。強大的產(chǎn)業(yè)支撐利于大幅降低產(chǎn)品成本，強大的集散功能利于形成市場的巨大輻射力。市場要規(guī)?；l(fā)展，只有通過集散加產(chǎn)地這兩條腿，才能獲得可持續(xù)發(fā)展的動力，如義烏小商品城、石家莊南三條市場。產(chǎn)地型集散地型專業(yè)市場三種功能類型銷售地型基礎(chǔ)：當(dāng)?shù)赜芯薮蟮陌咐咐咐治黾t星美凱龍南國城市廣場三清國際華城案例分析紅星美凱龍紅星美凱龍發(fā)展歷程家具門市部前店后廠的家具專營店綜合性大賣場家居大賣場綠色環(huán)保商場文化公園式shoppingmall第一代第三代第五代第七代第八代第六代第四代第二代家居情景體驗shoppingmall盈利模式產(chǎn)品品牌商場物業(yè)操作手法改造租賃場地買地自建商場+租賃大棚式市場買地自建商場+租賃+與宜家等聯(lián)合買地+委托管理+電商“星易家”土地價格的非理性上漲生產(chǎn)與流通商業(yè)地產(chǎn)角色定位第一二代：產(chǎn)銷者第三代至第八代：購地洽談、設(shè)計建造、招商、經(jīng)營管理

地價升值+租金收入+利潤分成產(chǎn)品銷售收入銷售收入（自有產(chǎn)品部分）+賺取差價（集中采購其它產(chǎn)品）88年91年97年99年00年03年06年08年至今相比傳統(tǒng)建材市場面積大，受租賃價格波動影響明顯地價升值+租金收入紅星美凱龍發(fā)展歷程家具門市部前店后廠的家具專營店綜合性大賣場紅星美凱龍發(fā)展歷程紅星美凱龍發(fā)展歷程11捆綁客戶—與知名品牌建立合作聯(lián)盟規(guī)范管理—商場化管理、市場負(fù)全責(zé)統(tǒng)一建筑裝飾理念—長方體外形、黃藍(lán)相見色彩統(tǒng)一品牌定位—精品經(jīng)營、綠色生態(tài)、休閑觀光美凱龍自己買地、建商場，提高可信度統(tǒng)一企業(yè)CI統(tǒng)一品牌形象宣傳—企業(yè)文化宣傳品牌優(yōu)化—優(yōu)勝劣汰紅星美凱龍發(fā)展歷程11捆綁客戶—與知名品牌建立合作聯(lián)盟規(guī)范管理—商場化管理、市一般運營管理模式——①定位中高端收入群體；②強調(diào)體驗式購物模式；③與知名企業(yè)等結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟；④售后客戶服務(wù)四大核心承諾；一般運營管理模式——①定位中高端收入群體；②強調(diào)體驗式購物模不同于專業(yè)導(dǎo)向型的地產(chǎn)開發(fā)模式，紅星地產(chǎn)通過植入商業(yè)資源驅(qū)動人氣，獲得后期地產(chǎn)開發(fā)收益。開發(fā)模式隨著紅星美凱龍家居建材市場這一核心商業(yè)品牌強大號召力的形成，紅星商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式開始由BH（開發(fā)+持有）模式向BSH（開發(fā)+銷售+持有）模式轉(zhuǎn)變，既解決了短期現(xiàn)金流的問題，又解決了長期收入穩(wěn)定問題產(chǎn)品戰(zhàn)略主推三種產(chǎn)品：一是大型城市綜合體，即在重點發(fā)展城市開發(fā)，以家居MALL為主體，融合百貨MALL、商業(yè)街、高檔酒店、5A級寫字樓、精品SOHO及鉑金公寓等復(fù)合型物業(yè)；二是SOHO公寓，將在每個家居MALL配建3萬~4萬平方米；三是中高檔住宅，今后每個項目體量都將達(dá)到幾十萬平方米開發(fā)時序先做家居建材市場、超市、五星級酒店等業(yè)態(tài)，集聚人氣，增加地方政府稅收收入，后期大量住宅開發(fā)、shoppingmall。不同于專業(yè)導(dǎo)向型的地產(chǎn)開發(fā)模式，紅星地產(chǎn)通過植入商業(yè)資源驅(qū)動在家居專業(yè)市場發(fā)展成熟的基礎(chǔ)上，紅星集團開始踐行從“家居到地產(chǎn)”的跨界，并致力于城市新核高端綜合體。不同于專業(yè)導(dǎo)向型的地產(chǎn)開發(fā)模式，紅星美凱龍通過植入商業(yè)資源驅(qū)動人氣，獲得后期地產(chǎn)開發(fā)收益；2009年，集居住、商務(wù)辦公和投資三位一體的鄭州紅星·螞蟻SOHO標(biāo)志著紅星集團從“家居到地產(chǎn)”完美跨界的第一步，也是“紅星美凱龍系”運營全國的開始；城市綜合體案例——天津河?xùn)|區(qū)紅星國際廣場項目：總建面91萬平米，規(guī)劃有15萬平米家具建材Mall（1期產(chǎn)品）和15萬平米ShoppingMall（2期產(chǎn)品）、兩條Block商業(yè)休閑步行街、高檔酒店、5A級寫字樓、20萬平米鉑金級公寓天津紅星國際廣場2010鄭州紅星·螞蟻SOHO2009在家居專業(yè)市場發(fā)展成熟的基礎(chǔ)上，紅星集團開始踐行從“家居到地襄陽首座全方位、多業(yè)態(tài)商場；9.5萬㎡一站式建材家居中心；紅星美凱龍家居博覽中心紅街地址樊宛路與鄧城大道交匯處體量商業(yè)體量約17.4萬㎡開業(yè)時間2013年定位一站式建材家居中心業(yè)態(tài)沙發(fā)、木門、軟裝、窗簾、吊頂?shù)壬虡I(yè)形式集中型+街區(qū)面積區(qū)間10-60㎡層高街區(qū)1F層高3.6-6.3米；價格0.9-2.7萬元/㎡銷售情況紅街在售，出售情況一般；租金——經(jīng)營狀況預(yù)計10開業(yè)，家居博覽中心已招租約90%襄陽首座全方位、多業(yè)態(tài)商場；9.5萬㎡一站式建材家居中心；紅紅街——1-3F，2-3F通過16條連廊與家居博覽中心相銜接，并輔助打造部分建材家居類、餐飲類、休閑娛樂類和社區(qū)服務(wù)類；家居博覽中心——共3F，業(yè)態(tài)涵蓋建材家居，目前已完成90%招商；紅街——1-3F，2-3F通過16條連廊與家居博覽中心相銜接紅街——約1.5萬㎡，產(chǎn)品區(qū)間38-246㎡左右，1拖2銷售，6年返租；家居博覽中心——約8萬㎡，占比商業(yè)總量85%，全部自持，只租不售；紅街商鋪平面圖紅街樓層銷售價格（萬元）銷售方式銷售情況租金水平（元/㎡·月）出租方式出租情況1F2.71拖2由于產(chǎn)品面積段比較大，高總價，整體去化情況較一般?！?年返租，前3年一次性返還，后每年返?！?F1.73F0.9紅星美凱龍家居博覽中心樓層租金水平（元/㎡·月）出租情況1F80整體約90%2F603F40紅街——約1.5萬㎡，產(chǎn)品區(qū)間38-246㎡左右，1拖2銷售形象設(shè)計及配套——玻璃幕墻+LED立面、5部觀光電梯、8部手扶梯、16個連廊、內(nèi)部點式商業(yè)景觀等共同打造出現(xiàn)代化體驗式家居賣場；規(guī)劃效果圖，由于開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題，項目工程進(jìn)度推進(jìn)較緩慢，目前立面初步呈現(xiàn)；形象設(shè)計及配套——玻璃幕墻+LED立面、5部觀光電梯、8部手案例點評優(yōu)點——本地開發(fā)商投資，加盟紅星美凱龍品牌，讓其全程參與家居賣場的運營管理，目前家居博覽中心招商已完成90%；家居博覽中心全部自持，占比85%，統(tǒng)一經(jīng)營管理，只租不售；形象設(shè)計及配套打造均較為出彩，營造出了較好的體驗式購物環(huán)境；缺點——紅街即底商部分1拖2銷售，因產(chǎn)品面積段較大，去化情況較為一般；開發(fā)商實力不足，資金鏈出現(xiàn)問題，工程進(jìn)度進(jìn)展十分緩慢，屢次拖延賣場開業(yè)時間；案例點評優(yōu)點——地址隨州迎賓大道與季梁大道交匯處體量商業(yè)體量27.9萬㎡，建材家居類13.1萬㎡開業(yè)時間暫不詳，預(yù)計2014年年底入市定位隨州首座大型現(xiàn)代化商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)暫未規(guī)劃商業(yè)形式集中型、街區(qū)型、底商面積區(qū)間——層高——價格——銷售情況——現(xiàn)況地處城東新城，周邊較為偏僻，發(fā)展尚不成熟。目前，項目處于前期咨詢狀態(tài)，進(jìn)行市場招商摸底階段，預(yù)計年底左右入市。55萬㎡，隨州首座大型現(xiàn)代化商業(yè)綜合體；13.1萬㎡，建材+家居類商業(yè)；項目簡介：項目占地面積約16萬平方米，總建筑面積55萬㎡，規(guī)劃了約21萬㎡住宅（紅星紫郡），約8.9萬㎡建材市場（紅星建材博覽中心），約4.2萬㎡紅星美凱龍家居mall，約2.8萬㎡情景商業(yè)街（玫瑰天街），約2.8萬㎡配套商業(yè)、約4.4萬㎡集中商業(yè)（鄰里中心、財富中心），約3.3萬㎡高端寫字樓（紅星財富中心），約1.5萬㎡SOHO公寓，以及其他配套物業(yè)。1期地址隨州迎賓大道與季梁大道交匯處體量商業(yè)體量27.9萬㎡，建玫瑰天街（2.8萬㎡）紅星建材博覽中心（8.9萬㎡）紫郡紅星美凱龍家居MALL（4.2萬㎡）寫字樓（3.3萬㎡）太平洋影院Soho（1.5萬㎡）紫郡目前售樓處正在建設(shè)中，一期含玫瑰天街、8.9萬㎡純街區(qū)式建材博覽中心、紫郡3棟住宅。2.8萬㎡玫瑰天街先行開發(fā)，預(yù)計年底入市。一期純街區(qū)式建材街玫瑰天街（2.8萬㎡）紅星建材博覽中心（8.9萬㎡）紫郡紅星紅星美凱龍地處城市發(fā)展主軸，周邊新建小區(qū)眾多，2-3年內(nèi)新建小區(qū)體量高達(dá)241萬方，近期人口導(dǎo)入勢頭強勁，屬建材家居需求的密集地帶；水岸國際3700，40格林小鎮(zhèn)3800,7新萬基現(xiàn)代城3800，10齊星花園4600,54尚城國際13漢東至尊4300,54迎賓花園4200,43碧桂園3600,200公園壹號18紅星美凱龍利和隨園嘉墅31.5世紀(jì)未來城38城東國際21.5季梁佳園12.4

東方御景4.1(用地)世景壹品2.7(用地)新城大自然13.3在售項目均價（元/㎡）建面（萬㎡）待入市項目建面（萬㎡）紅星美凱龍地處城市發(fā)展主軸，周邊新建小區(qū)眾多，2-3年內(nèi)新建優(yōu)點——地處城市發(fā)展主軸上，周邊新建小區(qū)繁多，人口導(dǎo)入利好；總體量55萬方，建材家居體量約13.1萬方，規(guī)模優(yōu)勢顯著；國際知名品牌，市場接受度高，有較為成熟的運營管理經(jīng)驗；大規(guī)模復(fù)合型商業(yè)，商業(yè)產(chǎn)品線豐富，業(yè)態(tài)涵蓋建材、家居、影院等多種，能充分滿足不同消費客群需求；一期8.9萬方純街區(qū)型建材街，鋪鋪臨街；街鋪分為大一層和大二層，1拖2、3拖4銷售，主力面積約60㎡；缺點——項目實為開發(fā)商投資加盟模式，后期若非紅星美凱龍原班團隊接手運營，招商運營或面臨巨大難題；地段較偏遠(yuǎn)，目前周邊商住氛圍淡薄，公共交通配套少；案例點評優(yōu)點——案例點評案例分析紅星美凱龍南國城市廣場三清國際華城案例分析紅星美凱龍南國大家裝家裝品牌旗艦店國際時尚MALL五星級酒店住宅地址沙北大道與橋塔路交匯處體量商業(yè)體量約12萬㎡開業(yè)時間2013年定位第一家居賣場業(yè)態(tài)沙發(fā)、木門、軟裝、窗簾、吊頂?shù)壬虡I(yè)形式集中型+街區(qū)面積區(qū)間10-60㎡層高1F層高3.6米；開間3-4米；進(jìn)深6-15米；價格1.1-1.7萬元/㎡銷售情況大家裝及旗艦街基本售罄租金——經(jīng)營狀況出租率高達(dá)90%，僅剩余個別鋪位，經(jīng)營情況較好。荊州首個吃喝玩樂購一站式消費平臺；江漢平原第一家居賣場，整合建材、家居兩大類業(yè)態(tài)南國大家裝家裝品牌旗艦店國際時尚MALL五星級酒店住宅地址沙以統(tǒng)一經(jīng)營20年及南國的央企品牌為噱頭，現(xiàn)已有200多家知名品牌入駐，目前整體運營情況較好。大家裝樓層業(yè)態(tài)主力店4F家居、沙發(fā)、軟床、兒童家居、板式套房等慕斯3F軟包、吊頂、窗簾、衣柜、墻紙、串聯(lián)等；歐派、生活家等2F木門、樓梯、陶瓷、吊頂、燈飾等馬可波羅1F板材、實木地板、復(fù)合地板、衛(wèi)浴等箭牌底商1F規(guī)劃為建材家居類業(yè)態(tài)的延伸以統(tǒng)一經(jīng)營20年及南國的央企品牌為噱頭，現(xiàn)已有200多家知名類型樓層面積區(qū)間銷售價格（萬元/㎡）租售方式租售情況底商1F12-60㎡目前處于認(rèn)籌中，交5000元進(jìn)行排號；1F層高6米，可改成2層；大家裝4F30-50㎡1.1返租20年：1-3年固定回報6.5%，共計19.5%抵扣房款；4-5年基礎(chǔ)租金7%，超出部分公司與個人3:7分成；6-10年基礎(chǔ)租金7%，7.5%以內(nèi)公司不參與分成，超出部分公司與個人3:7分成；11-15年年基礎(chǔ)租金7%，8%以內(nèi)公司不參與分成，超出部分公司與個人3:7分成；16-20年年年基礎(chǔ)租金7%，9%以內(nèi)公司不參與分成，超出部分公司與個人3:7分成；基本售罄，目前已入住200多家品牌店和其它商家，整體出租率約90%；3F30-50㎡1.252F30-38㎡1.451F10-30㎡1.7整體定位中高檔，產(chǎn)品主力面積段12-38㎡，采取20年返租方式，2012年開盤，目前已基本售罄。類型樓層面積區(qū)間銷售價格租售方式租售情況底1F12-60㎡目雙中庭+手扶電梯+觀光電梯+中央空調(diào)+1000余個停車位，公共配套豐富，購物環(huán)境較好；4大主入口設(shè)計，內(nèi)部動線清晰，人流引導(dǎo)性較強。后中庭前中庭主入口約10米、內(nèi)街道約3.6米內(nèi)部動線整體較為清晰，4大主入口對于人流的引導(dǎo)性起到一定作用；設(shè)置四大主入口，主要的兩個出入口臨荊沙大道，入口大門尺寸為10米，大門入口兩側(cè)均為雙邊鋪。室內(nèi)以兩個中庭為中心組織動線，3.6米寬的三條水平主動線連接，視線清晰。手扶電梯處的前中庭橫向兩跨、縱向三跨，觀光電梯處的后中庭橫向兩跨、縱向兩跨，整個中庭大小適宜，能有效的串連整個南北的商業(yè)空間，提升商業(yè)價值。

雙中庭+手扶電梯+觀光電梯+中央空調(diào)+1000余個停車位，公成交客戶以公務(wù)員、國企、私企職工等投資客為主，以個體商戶、自由職業(yè)者等為輔，主力成交價格在20-40萬左右。自買出租客戶：投資客約70%購買商鋪客戶自買自營客戶：經(jīng)營者約30%職業(yè)類別——事業(yè)單位、國企職工、公務(wù)員、私營企業(yè)職工等，其中公務(wù)員占比25%；購買能力——工作穩(wěn)定，收入較高，有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)，投資渠道有限，但具有一定投資理財想法，有一定的購買實力；主力成交總價——20-30萬元；職業(yè)類別——個體商戶、自由職業(yè)者等；購買能力——有一定經(jīng)濟積累，準(zhǔn)備買鋪自己做生意；主力成交總價——20-40萬元；成交客戶以公務(wù)員、國企、私企職工等投資客為主，以個體商戶、自荊州南國城市廣場總結(jié)規(guī)模優(yōu)勢、現(xiàn)代化雙MALL：30萬㎡大規(guī)模，雙MALL模式組合，現(xiàn)代化集中型專業(yè)市場；統(tǒng)一招商運營：采取招商、運營、20年返租等模式，既能盤活市場，又能降低投資客購買風(fēng)險；畫小鋪、空總價、賣產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)鋪為主，主力產(chǎn)品20-40㎡，主力總價控制在30萬元以內(nèi)，降低投資門檻，廣納市場投資客；荊州商戶資源存在一定壟斷：荊州建材家具類市場已經(jīng)十分成熟，商戶資源存在一定市場壟斷情況；荊州南國城市廣場總結(jié)規(guī)模優(yōu)勢、現(xiàn)代化雙MALL：30萬㎡大規(guī)案例分析紅星美凱龍南國城市廣場三清國際華城案例分析紅星美凱龍建材家居城地址東坡大道與中環(huán)路交匯處體量商業(yè)體量約11.8萬㎡開業(yè)時間2012年定位建材裝飾綜合貿(mào)易平臺業(yè)態(tài)衣柜、木門、裝飾、電器、油漆等商業(yè)形式街區(qū)面積區(qū)間40-196㎡層高街區(qū)1F層高4.2米；價格0.47萬元/㎡銷售情況售罄租金25-45元/㎡?月經(jīng)營狀況2012年左右正式營業(yè)，目前整體運營情況較好；黃岡首個現(xiàn)代化建材裝飾的綜合貿(mào)易平臺建材家居城地址東坡大道與中環(huán)路交匯處體量商業(yè)體量約11.8萬樓層層高面積主力面積銷售價格租金招商情況1F4.2m40-200㎡60-70㎡已售罄45元/㎡已運營樓層層高面積主力面積銷售價格租金招商情況2F4.2m40-200㎡60-70㎡已售罄25元/㎡已運營樓層層高面積主力面積銷售價格租金招商情況3F4.2m40-200㎡60-70㎡4700元/㎡25元/㎡已運營1F業(yè)態(tài)：衣柜、櫥柜、油漆、涂料、板材、衛(wèi)浴、五金掛件等2F業(yè)態(tài)：窗簾、布藝、墻紙、燈飾、地板、移門、吊頂、室內(nèi)樓梯等3F業(yè)態(tài)：家具、電器、電玩、裝飾公司、家居飾品等產(chǎn)品區(qū)間40-200㎡，其中，40-60㎡低總價產(chǎn)品去化較快，已基本售罄；業(yè)態(tài)豐富，依據(jù)商戶需求、功能不一而劃分不同區(qū)間、分布不同層數(shù)。業(yè)態(tài)分布圖A區(qū)面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)占比去化套數(shù)去化速度40-50㎡5430%54最快50-60㎡8145%81其次60-70㎡2715%27其次70-90㎡148%13較慢160-190㎡42%3緩慢樓層層高面積主力銷售租金招商1F4.2m40-200㎡60-優(yōu)勢劣勢1、黃岡市最大的建材家居城，知名度較高。2、眾多大品牌入駐，吸引商戶。3、政府扶持，部分因舊街拆遷入駐商家減免2年稅收。1、家居建材品類互補性差，整體以建材為主，少量家具類。2、品牌繁多，整體形象較難統(tǒng)一。原黃岡市場建材家居市場分散，經(jīng)營以散戶為主，項目利用市場空白將其集中、統(tǒng)一規(guī)劃，建設(shè)“一站式”建材家居城，并得到一定的政府扶持，現(xiàn)眾多品牌入駐，運營情況良好。優(yōu)勢劣勢1、家居建材品類互補性差，整體以建材為主，少量家具類自買自營客戶：經(jīng)營者約70%購買商鋪客戶自買自租客戶：投資客約30%職業(yè)類別——私營業(yè)主、幸福建材城搬遷私營業(yè)主、自由職業(yè)者等；購買能力——有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)，為做自營生意考慮而買鋪；主力成交總價——15-30萬元；職業(yè)類別——公務(wù)員、中高層企業(yè)高管、私營老板等；購買能力——經(jīng)濟實力較強，具有一定投資理財打算；主力成交總價——15-20萬元；成交客戶以私營業(yè)主等經(jīng)營者為主，少量市場廣泛投資客為輔；整體采用低總價策略，主力成交價格區(qū)間20-30萬元。自買自營客戶：經(jīng)營者約70%購買商鋪客戶自買自租客戶：投黃岡三清國際華城總結(jié)純街鋪設(shè)計：純街鋪布局，2-3層采取連廊進(jìn)行銜接，實現(xiàn)了商業(yè)價值最大均衡化；低總價高去化：根據(jù)走訪的商戶需求，定制契合他們需求的產(chǎn)品——40-60㎡，并采取平價策略，整體把控總價，形成低總價高去化的策略，最后獲得開盤熱銷局面；政策扶持：借助政府政策扶持，舊改商家入駐減免2年稅收，廣泛挖掘幸福建材城拆遷商戶和市場廣泛個體散戶；二三層經(jīng)營情況一般：2-3層經(jīng)營情況較為一般，租金水平較低；黃岡三清國際華城總結(jié)純街鋪設(shè)計：純街鋪布局，2-3層采取連廊具備相關(guān)基礎(chǔ)和支撐——產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、便利交通、多元渠道地理區(qū)位、消費需求支撐、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、物流或信息集散中心基礎(chǔ)交易的產(chǎn)品具備競爭優(yōu)勢——高性價比、特色化價格實惠、種類多、特色強擁有良好的經(jīng)營管理——專業(yè)運營公司，統(tǒng)一招商運營合理布局、信用管理制度、營銷推廣、舉辦會展服務(wù)配套完善——趨向情景化賣場，體驗式購物信息服務(wù)、技術(shù)咨詢、金融服務(wù)、物流服務(wù)、商務(wù)辦公及酒店服務(wù)強大的背景和實力——響亮品牌、政策扶持、豐富客源開發(fā)商資金雄厚、行業(yè)協(xié)會背景、有政府支持、品牌經(jīng)營商戶保證專業(yè)市場成功要素總結(jié)具備相關(guān)基礎(chǔ)和支撐——產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、便利交通、多元渠道地理區(qū)位、實戰(zhàn)篇實戰(zhàn)篇三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律由核心城區(qū)逐步郊遠(yuǎn)化早期一般三四城市的專業(yè)市場多集中在主城區(qū)或城區(qū)，近期在政府引導(dǎo)下，多數(shù)新建專業(yè)市場逐步郊遠(yuǎn)化，但交通便利度十分高。由盲目開發(fā)到逐步理性化早期三四線城市的專業(yè)市場開發(fā)較為混亂，盲目選址開發(fā)的情況較為嚴(yán)重，部分地方出現(xiàn)供大求情況，且比較嚴(yán)重，近期開發(fā)逐步偏理性化，品牌運營商與開發(fā)商聯(lián)手開發(fā)情況逐漸趨多。逐步規(guī)劃化、集約化及規(guī)?；缙谝话闳某鞘械膶I(yè)市場大多檔次低、形象面差，多零散或小規(guī)模分布；近幾年新建的專業(yè)市場大多由開發(fā)商或?qū)ｉT運營公司統(tǒng)一運營管理，逐步規(guī)范化、規(guī)?；?。整體開發(fā)表現(xiàn)——三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律由核心城區(qū)逐步郊遠(yuǎn)化早期一般三四城市三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律市場需求測算方法——以隨州舵落口項目為1、從大的區(qū)域環(huán)境而言，隨州可輻射約300萬人口，但隨州作為地級市，下轄的縣市僅隨縣與廣水，由于廣水地域差異，前往隨州消費的客群相對有限。2、我司主要采用隨縣與曾都城區(qū)的成交數(shù)據(jù)，作為預(yù)測建材需求的依據(jù)，2013年隨州主城區(qū)與隨縣共成交7244套；3、三、四線城市對戶型需求基本以3房為主，面積適當(dāng)偏大。平均每套面積按照105㎡平均值；4、家裝成本市場平均值為1000元/㎡；5、隨州城市建材的檔次配比為6：4，其中低端占40%的比例；6、建材家居市場的平均租金為30元/㎡建材需求總量={（成交套數(shù)×平均面積×平均家裝成本）×中高端建材比例×租金提點}/（市場平均租金×月份）即：{(7244×105×1000)×0.6×0.15}/30×12=190155預(yù)測得出，隨州市場對中高端建材需求量約為19萬方；建材需求總量={（成交套數(shù)×平均面積×平均家裝成本）×中高端建材比例×租金提點}/（市場平均租金×月份）三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律市場需求測算方法——以隨州舵落口項目三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律形態(tài)與業(yè)態(tài)——形態(tài)純街鋪（早期）街鋪+集中型（近期及未來）業(yè)態(tài)小商品（早期）……建材、家居、汽配（早期）……隨著市場的發(fā)展，專業(yè)市場的形態(tài)業(yè)態(tài)也由早期的單一、雜亂逐步向多元化發(fā)展，整體發(fā)展趨勢緊隨商業(yè)發(fā)展模式，三四線專業(yè)市場未來也將逐步迎來紅星美凱龍模式的“綜合體時代”。集中型街鋪三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律形態(tài)與業(yè)態(tài)——形態(tài)純街鋪（早期）街鋪三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律設(shè)計操作參數(shù)——若開發(fā)商以銷售變現(xiàn)為王，集中型賣場中首層商業(yè)可考慮產(chǎn)權(quán)商鋪，套內(nèi)面積盡量做小，以20-30㎡為主，后期可根據(jù)商戶要求進(jìn)行靈活分割。內(nèi)部主動線寬度3.0米左右，輔助動線2.4米左右。街鋪一般設(shè)置旗艦店或核心主力店，對展示面及空間有一定要求。街鋪面積可根據(jù)商戶需求做大，但主力控制在100-200㎡左右，控制總價。功能（集中型）專業(yè)市場指標(biāo)說明標(biāo)準(zhǔn)層面積1-1.1萬㎡依據(jù)不同規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)層不同層高1F：5.0-5.6米首層拔高，增加賣場氣勢感2F：4.8米考慮裝修吊頂層高3F：4.8米4F：4.8米中庭面積2個，每個中庭的形狀及面積，宜根據(jù)賣場長、寬、交通組織需要具體決定，面積200-800㎡依據(jù)不同賣場進(jìn)行調(diào)整，需考慮中庭過大會折損商業(yè)面積。柱網(wǎng)8.4×8.4米柱網(wǎng)規(guī)整能提升商業(yè)利用率三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律設(shè)計操作參數(shù)——若開發(fā)商以銷售變現(xiàn)為三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律定價原則——購鋪用途投資經(jīng)營投資回報經(jīng)營前景判斷基礎(chǔ)收益途徑租金或轉(zhuǎn)售價格營業(yè)額一般投資者的實際判斷過程內(nèi)在經(jīng)濟原理

售價不宜過高，宜符合投資者對區(qū)域和項目的心理預(yù)期。售價過高會與實際租金相悖，投資客無法信任區(qū)域未來投資潛力?？蛻糇罱K是根據(jù)經(jīng)營前景來判斷投資回報的，其最直觀判斷因素則是項目的租金和售價。三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律定價原則——購鋪用途投資經(jīng)營投資三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律定價規(guī)律——1、按照市場定價法、加權(quán)法等初步擬定項目整體均價2.1、集中型商業(yè)按照樓層制定不通過差價來定價。（一般品牌專業(yè)市場項目，如南國各層差較小，價值遞減僅15%以內(nèi)，但其它一般普通專業(yè)市場層差較大，價值遞減在50%-70%左右。）2.2、普通街鋪樓層定價可依據(jù)地段、人氣、配套等綜合因素進(jìn)行價值判定，一般三四線城市多采取一拖二模式銷售模式，定價依據(jù)街鋪位置不同而產(chǎn)生差價。一般差價在50-200元/㎡左右。此外，也有采取一樓高價出售，二樓及以上自持或采取50%-70%價值遞減定價。三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律定價規(guī)律——1、按照市場定價法、加權(quán)三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律租售策略——長線返租（10-20年）金融投資產(chǎn)品型中長線返租（3-8年）固定收益型中線返租（5-10年）分紅收益型返租銷售，尤其是假返租銷售已成為三四線大多開發(fā)商常用的銷售策略；帶租約銷售對開發(fā)商資金實力及招商能力有較高要求，一般不予以考慮；自然銷售一般用于臨街旺鋪，開發(fā)商對其后期運營把控能力較低。注：大型集中型專業(yè)賣場一般多采用長線返租三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律租售策略——長線返租（10-20年）三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律租售策略——模式一：金融投資產(chǎn)品型（10-20年）——長線返租，保底分成。優(yōu)勢：由商業(yè)運營公司管理，容易規(guī)避小業(yè)主對商業(yè)運營的影響；后期商業(yè)運營時，租金收益與回報基本能達(dá)到平衡；在經(jīng)營期能夠給予商鋪投資者較大的虛擬想象空間；給予運營部與招商部較大的彈性空間。劣勢：1、項目建成后經(jīng)營不善，無法達(dá)到預(yù)期的收益水平，沒有現(xiàn)金流兌付。因此，對開發(fā)商的運營能力要求高；2、20年無經(jīng)營權(quán)，小型投資客抗性較大，后期營銷需要重點引導(dǎo)；執(zhí)行細(xì)節(jié)比如：客戶在投資購買商鋪后，20年內(nèi)沒有自主經(jīng)營權(quán)，只享有收益權(quán)以及轉(zhuǎn)讓權(quán)。返租協(xié)議每5年一簽：第一個五年保底6.5%，7%以內(nèi)不分成，超出部分三七分成。第二個五年保底7.5%，8%以內(nèi)不分成，超出部分三七分成。第三個五年保底8%，9%以內(nèi)不分成，超出部分三七分成。第四個五年保底8%，9%以內(nèi)不分成，超出部分三七分成。備注：目前省內(nèi)大多數(shù)城市，專業(yè)市場如果考慮銷售，基本采用的15-20年的返租模式；如南國大家裝、漢陽海寧皮革城、咸寧義烏小商品批發(fā)城；三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律租售策略——模式一：金融投資產(chǎn)品型（三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律租售策略——模式二：固定收益型（返租3-8年）——中長線返租，市場主流銷售模式。執(zhí)行細(xì)節(jié)比如：1、開發(fā)商3年返租，第1返租6%，第二年、第三年返租7%，共20%直接抵充房款。（投資回報率可根據(jù)市場值浮動。）優(yōu)勢：1、有穩(wěn)定的投資收益，較容易吸引缺乏投資經(jīng)驗的客戶；2、給予投資者后期收租穩(wěn)定的保障。3、返租模式單一，對開發(fā)企業(yè)操作運營商業(yè)項目，要求較低；劣勢：1、多數(shù)商業(yè)開發(fā)企業(yè)采用同類型的返租模式，對客戶的吸引度下降，無差異化；2、后期商業(yè)運營中，可能會出現(xiàn)經(jīng)營類問題，如租金不理想、業(yè)態(tài)無法統(tǒng)一等。執(zhí)行細(xì)節(jié)比如：1、開發(fā)商5年返租，第1、2年返租6%，共12%直接抵充房款，第3、4年7%，第5年8%逐年返租。5年后業(yè)主可選擇自營，也可選擇開發(fā)商返租。2、開發(fā)商5年返租，前三年20%一次從房款中扣除，后兩年按原價的8%逐年返還。多數(shù)商業(yè)開發(fā)企業(yè)選擇此種返租模式，以逐年遞增或等額的返租比例行先期較高的回報率吸引投資者。執(zhí)行細(xì)節(jié)比如：1、開發(fā)商8年返租，前3年沖抵房款，后5年逐年返還；三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律租售策略——模式二：固定收益型（返租三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律租售策略——模式三：分紅收益型（5年或者10年回購）——中線返租+回購。執(zhí)行細(xì)節(jié)比如：5年、10年回購：1、保證每年返祖率為7%的市場平均水平，5年或者10年合同期滿，按照原價回購，5-10年的返祖收益歸業(yè)主。優(yōu)勢：1、將客戶風(fēng)險降低趨近于0，驅(qū)動客戶成交；能快速回收資金，實現(xiàn)低成本融資；劣勢：1、開發(fā)商需承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險；1、前提條件：客戶需一次性付款；2、政策內(nèi)容：客戶與開發(fā)商私下簽訂《5年回購協(xié)議》，客戶不進(jìn)行網(wǎng)簽，開發(fā)商持有商鋪產(chǎn)權(quán)證，每年以7%返租率對客戶進(jìn)行返租；協(xié)議規(guī)定時間到期開發(fā)商以原價將商鋪購回；3、其他說明：若客戶看好經(jīng)營前景，則原購鋪款不退回，客戶按正常網(wǎng)簽流程獲得商鋪產(chǎn)權(quán)證。三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律租售策略——模式三：分紅收益型（5年三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律招商常見策略——1廣納資源，爭取政府扶持，招商先行。結(jié)合項目實際屬性，應(yīng)實地摸清市場商戶，廣納資源，將招商置前。招商中及時了解商戶基本需求及意向，后期規(guī)劃及運營亦可根據(jù)商戶需求做進(jìn)一步調(diào)整與深化。此外要重點爭取政府扶持。2主力商戶循序漸進(jìn)，定向出擊。結(jié)合本項目商業(yè)初步的功能、業(yè)態(tài)定位，初步圈定本項目的目標(biāo)商戶，搜集相關(guān)資料，如聯(lián)系電話，選址要求，承租能力，現(xiàn)有網(wǎng)點分布。針對性采取電話招商、上門招商、點對點招商等方式逐步深入，并確定合作意向。3特色商戶廣泛撒網(wǎng)，慎重甄選。通過網(wǎng)絡(luò)招商、展會招商等多種形式，擴大本商業(yè)物業(yè)的影響力。從眾多的意向商家中甄選與本項目定位較為吻合的優(yōu)質(zhì)商戶，進(jìn)行深度接洽，并確定合作意向。招商先行，主力店循序漸進(jìn)，定向出擊，特色店廣泛撒網(wǎng)三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律招商常見策略——1廣納資源，爭取政府三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律運營管理模式——無運營管理自營委托運營管理早期專業(yè)市場一般無專業(yè)運營管理，或開發(fā)商自營，但物管服務(wù)十分一般，硬件軟件配置較差以紅星美凱龍模式為例，目前三四線城市開發(fā)商與其達(dá)成戰(zhàn)略合作，加盟品牌運營公司成為大多中小實力開發(fā)商逐漸嘗試的方向。委托專業(yè)品牌運營公司進(jìn)行管理運營或借牌加盟品牌運營公司等方式成為越來越多三四線專業(yè)市場開發(fā)商逐步去嘗試的方向之一。三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律運營管理模式——無運營管理自營委托運三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律附加值突破點——衛(wèi)浴體驗廳軟體家居體驗廳廚衛(wèi)體驗館照明體驗館品牌櫥柜體驗廳等體驗式消費已成為中高端專業(yè)市場主流的打法，三四線城市專業(yè)市場亦逐步朝此方向發(fā)展。三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律附加值突破點——衛(wèi)浴體驗廳軟體家居體暢談篇暢談篇專業(yè)市場發(fā)展規(guī)律和趨勢專業(yè)市場發(fā)展規(guī)律和趨勢隨著競爭的加劇、品牌的集中和消費力的提高專業(yè)市場正面臨著一系列的挑戰(zhàn)，尤其是風(fēng)行正盛的電商行業(yè)對其沖擊。專業(yè)市場面臨的挑戰(zhàn)

專業(yè)市場面臨的挑戰(zhàn)競爭挑戰(zhàn)A、阿里巴巴、企業(yè)門戶網(wǎng)站等電子商務(wù)、B展會C沃爾瑪?shù)却笮统蠨國美等家電連鎖、中域等通訊連鎖Eshoppingmall

品牌的集中及企業(yè)對營銷終端的控制消費力的提高，從對價格的注重到對品質(zhì)及消費體驗的注重，專業(yè)市場的“臟亂差”不適應(yīng)新的環(huán)境家電、通訊、食品行業(yè)專業(yè)市場死亡

汽車市場給4S店讓路專業(yè)MALL的崛起（運營者加強對市場的管理、注重品牌、走向連鎖、與品牌供應(yīng)商結(jié)成聯(lián)盟）強者愈強的專業(yè)市場以物流能力為核心競爭力的專業(yè)市場（華南城）李嘉誠等商業(yè)巨頭興建的玩具禮品城隨著競爭的加劇、品牌的集中和消費力的提高專業(yè)市場正面臨著一系向規(guī)模化和批發(fā)功能方向發(fā)展專業(yè)批發(fā)市場的數(shù)量、營業(yè)面積逐年上升，規(guī)?；蔀橼厔?，又必然會導(dǎo)致大型市場轉(zhuǎn)向批發(fā)輻射功能，并逐漸把銷售的末端留給零售商業(yè)和小型市場市場競爭日趨激烈，將導(dǎo)致集中銷售某一類別或某一區(qū)域的，甚至是某些品牌的商品，以求通過特色經(jīng)營，獲得最大的輻射廣度和強度專業(yè)化明顯，分類越來越細(xì)市場管理的逐漸現(xiàn)代化、法制化發(fā)展為了減少成本，網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的應(yīng)用將越來越廣泛，這將使政府在商業(yè)規(guī)劃、法制建設(shè)和管理方面也將越來越完善并與國際接軌將向品牌化、壟斷化、規(guī)范化轉(zhuǎn)變改變專業(yè)市場與假冒偽劣商品聯(lián)系到一起的形象，兼并和淘汰秩序混亂的中小市場單一投資主體模式將改變，通過股份制形式來經(jīng)營管理批發(fā)市場，加強聯(lián)合，引進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)管理制度，增強市場的競爭能力和批發(fā)輻射力投資形式將向多元化轉(zhuǎn)變專業(yè)市場六大發(fā)展趨勢向規(guī)?；团l(fā)功能方向發(fā)展專業(yè)批發(fā)市場的數(shù)量、營業(yè)面積逐年TheEnd,Thankyou!專業(yè)市場發(fā)展規(guī)律及趨勢研究專業(yè)市場發(fā)展規(guī)律及趨勢研判中原顧問部A組2014.11.28專業(yè)市場發(fā)展規(guī)律及趨勢研判中原顧問部A組概念篇案例篇實戰(zhàn)篇暢想篇概念篇案例篇實戰(zhàn)篇暢想篇概念篇概念篇專業(yè)市場是指同類產(chǎn)品積聚于某一場所進(jìn)行的交易、流通和配送；簡單來說，就是相同系列的專業(yè)店、專賣店高度聚集的特色商業(yè)場所，它所呈現(xiàn)的是特定的客戶定位、特定的經(jīng)營行業(yè)定位。什么是專業(yè)市場？定義與一般商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別在于，專業(yè)市場具備“商業(yè)地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的雙重屬性產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)在市場規(guī)模設(shè)計上，可運用商圈輻射理論，分析專業(yè)市場能的輻射區(qū)域，從而確定市場容量和項目的分期開發(fā)規(guī)模。招商方面，吸引關(guān)鍵駐商入場······通過產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)促進(jìn)市場的發(fā)展，要了解專業(yè)市場所處價值鏈環(huán)節(jié)，還有哪些環(huán)節(jié)可形成產(chǎn)品、產(chǎn)業(yè)要素交易？它們與專業(yè)市場能否形成互補······專業(yè)市場是指同類產(chǎn)品積聚于某一場所進(jìn)行的交易、流通和配送；簡專業(yè)市場的發(fā)展階段——經(jīng)歷五代專業(yè)市場2006~2007第一代虛擬市場以阿里巴巴等為代表，隨著計算機網(wǎng)絡(luò)和電子商務(wù)的發(fā)展，虛擬市場開始走上了市場經(jīng)濟的舞臺，由于中國人的習(xí)慣，不見面的生意不敢，限制了虛擬市場的發(fā)展。如紅星美凱龍等展示為主的交易批發(fā)市場規(guī)模比較大，以展示為主，為國內(nèi)眾多的企業(yè)提供一個走向國際市場的平臺，為眾多的國外企業(yè)向中國展示產(chǎn)品，是國內(nèi)主要發(fā)展趨勢物流功能專業(yè)市場隨著組織化程度的提高，采購者或供應(yīng)者數(shù)量的增多，規(guī)模的增大，過去的批發(fā)市場已經(jīng)不能勝任這個變化，于是開始出現(xiàn)擁有物流功能專業(yè)的批發(fā)市場攤位制的交易場所（集市）只負(fù)責(zé)交易，眾多需求者集中在某個場所，供應(yīng)者把貨賣給需求者，需求者再運給生產(chǎn)地和零售商，這是低級的市場形態(tài)。如義烏小商品市場早期的原型等現(xiàn)代專業(yè)市場集企業(yè)集群采購、商品展示、電子商務(wù)、現(xiàn)代物流于一體，是以專業(yè)市場為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)綜合性服務(wù)平臺，國際采購中心，如義烏國際小商品市場、蕭山中國紡織采購博覽城第二代第三代第四代第五代專業(yè)市場的發(fā)展階段——經(jīng)歷五代專業(yè)市場2006~2007第一產(chǎn)地型集散地型專業(yè)市場三種功能類型銷售地型基礎(chǔ)：當(dāng)?shù)赜芯薮蟮南M需求特征：產(chǎn)品絕大部分來源于外地，銷售給當(dāng)?shù)氐膫€人用戶與企業(yè)案例：嘉興蔬菜批發(fā)交易市場基礎(chǔ)：當(dāng)?shù)鼐咦銐蛞?guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)特征：商品絕大部分以本地產(chǎn)商品為主，銷往下游市場案例：紹興中國輕紡城基礎(chǔ)：當(dāng)?shù)鼐邆湮锪骰蛐畔⒓⒅行牡幕A(chǔ)特征：生產(chǎn)和銷售都集中在外地，本地只是中轉(zhuǎn)，“買全國貨、賣全國貨”，由此形成低成本流通案例：武漢漢正街越來越多的集散地型專業(yè)市場轉(zhuǎn)向“集散地＋產(chǎn)地型”市場，他們依靠強大的輻射力帶動當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。強大的產(chǎn)業(yè)支撐利于大幅降低產(chǎn)品成本，強大的集散功能利于形成市場的巨大輻射力。市場要規(guī)?；l(fā)展，只有通過集散加產(chǎn)地這兩條腿，才能獲得可持續(xù)發(fā)展的動力，如義烏小商品城、石家莊南三條市場。產(chǎn)地型集散地型專業(yè)市場三種功能類型銷售地型基礎(chǔ)：當(dāng)?shù)赜芯薮蟮陌咐咐咐治黾t星美凱龍南國城市廣場三清國際華城案例分析紅星美凱龍紅星美凱龍發(fā)展歷程家具門市部前店后廠的家具專營店綜合性大賣場家居大賣場綠色環(huán)保商場文化公園式shoppingmall第一代第三代第五代第七代第八代第六代第四代第二代家居情景體驗shoppingmall盈利模式產(chǎn)品品牌商場物業(yè)操作手法改造租賃場地買地自建商場+租賃大棚式市場買地自建商場+租賃+與宜家等聯(lián)合買地+委托管理+電商“星易家”土地價格的非理性上漲生產(chǎn)與流通商業(yè)地產(chǎn)角色定位第一二代：產(chǎn)銷者第三代至第八代：購地洽談、設(shè)計建造、招商、經(jīng)營管理

地價升值+租金收入+利潤分成產(chǎn)品銷售收入銷售收入（自有產(chǎn)品部分）+賺取差價（集中采購其它產(chǎn)品）88年91年97年99年00年03年06年08年至今相比傳統(tǒng)建材市場面積大，受租賃價格波動影響明顯地價升值+租金收入紅星美凱龍發(fā)展歷程家具門市部前店后廠的家具專營店綜合性大賣場紅星美凱龍發(fā)展歷程紅星美凱龍發(fā)展歷程67捆綁客戶—與知名品牌建立合作聯(lián)盟規(guī)范管理—商場化管理、市場負(fù)全責(zé)統(tǒng)一建筑裝飾理念—長方體外形、黃藍(lán)相見色彩統(tǒng)一品牌定位—精品經(jīng)營、綠色生態(tài)、休閑觀光美凱龍自己買地、建商場，提高可信度統(tǒng)一企業(yè)CI統(tǒng)一品牌形象宣傳—企業(yè)文化宣傳品牌優(yōu)化—優(yōu)勝劣汰紅星美凱龍發(fā)展歷程11捆綁客戶—與知名品牌建立合作聯(lián)盟規(guī)范管理—商場化管理、市一般運營管理模式——①定位中高端收入群體；②強調(diào)體驗式購物模式；③與知名企業(yè)等結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟；④售后客戶服務(wù)四大核心承諾；一般運營管理模式——①定位中高端收入群體；②強調(diào)體驗式購物模不同于專業(yè)導(dǎo)向型的地產(chǎn)開發(fā)模式，紅星地產(chǎn)通過植入商業(yè)資源驅(qū)動人氣，獲得后期地產(chǎn)開發(fā)收益。開發(fā)模式隨著紅星美凱龍家居建材市場這一核心商業(yè)品牌強大號召力的形成，紅星商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式開始由BH（開發(fā)+持有）模式向BSH（開發(fā)+銷售+持有）模式轉(zhuǎn)變，既解決了短期現(xiàn)金流的問題，又解決了長期收入穩(wěn)定問題產(chǎn)品戰(zhàn)略主推三種產(chǎn)品：一是大型城市綜合體，即在重點發(fā)展城市開發(fā)，以家居MALL為主體，融合百貨MALL、商業(yè)街、高檔酒店、5A級寫字樓、精品SOHO及鉑金公寓等復(fù)合型物業(yè)；二是SOHO公寓，將在每個家居MALL配建3萬~4萬平方米；三是中高檔住宅，今后每個項目體量都將達(dá)到幾十萬平方米開發(fā)時序先做家居建材市場、超市、五星級酒店等業(yè)態(tài)，集聚人氣，增加地方政府稅收收入，后期大量住宅開發(fā)、shoppingmall。不同于專業(yè)導(dǎo)向型的地產(chǎn)開發(fā)模式，紅星地產(chǎn)通過植入商業(yè)資源驅(qū)動在家居專業(yè)市場發(fā)展成熟的基礎(chǔ)上，紅星集團開始踐行從“家居到地產(chǎn)”的跨界，并致力于城市新核高端綜合體。不同于專業(yè)導(dǎo)向型的地產(chǎn)開發(fā)模式，紅星美凱龍通過植入商業(yè)資源驅(qū)動人氣，獲得后期地產(chǎn)開發(fā)收益；2009年，集居住、商務(wù)辦公和投資三位一體的鄭州紅星·螞蟻SOHO標(biāo)志著紅星集團從“家居到地產(chǎn)”完美跨界的第一步，也是“紅星美凱龍系”運營全國的開始；城市綜合體案例——天津河?xùn)|區(qū)紅星國際廣場項目：總建面91萬平米，規(guī)劃有15萬平米家具建材Mall（1期產(chǎn)品）和15萬平米ShoppingMall（2期產(chǎn)品）、兩條Block商業(yè)休閑步行街、高檔酒店、5A級寫字樓、20萬平米鉑金級公寓天津紅星國際廣場2010鄭州紅星·螞蟻SOHO2009在家居專業(yè)市場發(fā)展成熟的基礎(chǔ)上，紅星集團開始踐行從“家居到地襄陽首座全方位、多業(yè)態(tài)商場；9.5萬㎡一站式建材家居中心；紅星美凱龍家居博覽中心紅街地址樊宛路與鄧城大道交匯處體量商業(yè)體量約17.4萬㎡開業(yè)時間2013年定位一站式建材家居中心業(yè)態(tài)沙發(fā)、木門、軟裝、窗簾、吊頂?shù)壬虡I(yè)形式集中型+街區(qū)面積區(qū)間10-60㎡層高街區(qū)1F層高3.6-6.3米；價格0.9-2.7萬元/㎡銷售情況紅街在售，出售情況一般；租金——經(jīng)營狀況預(yù)計10開業(yè)，家居博覽中心已招租約90%襄陽首座全方位、多業(yè)態(tài)商場；9.5萬㎡一站式建材家居中心；紅紅街——1-3F，2-3F通過16條連廊與家居博覽中心相銜接，并輔助打造部分建材家居類、餐飲類、休閑娛樂類和社區(qū)服務(wù)類；家居博覽中心——共3F，業(yè)態(tài)涵蓋建材家居，目前已完成90%招商；紅街——1-3F，2-3F通過16條連廊與家居博覽中心相銜接紅街——約1.5萬㎡，產(chǎn)品區(qū)間38-246㎡左右，1拖2銷售，6年返租；家居博覽中心——約8萬㎡，占比商業(yè)總量85%，全部自持，只租不售；紅街商鋪平面圖紅街樓層銷售價格（萬元）銷售方式銷售情況租金水平（元/㎡·月）出租方式出租情況1F2.71拖2由于產(chǎn)品面積段比較大，高總價，整體去化情況較一般。——6年返租，前3年一次性返還，后每年返?！?F1.73F0.9紅星美凱龍家居博覽中心樓層租金水平（元/㎡·月）出租情況1F80整體約90%2F603F40紅街——約1.5萬㎡，產(chǎn)品區(qū)間38-246㎡左右，1拖2銷售形象設(shè)計及配套——玻璃幕墻+LED立面、5部觀光電梯、8部手扶梯、16個連廊、內(nèi)部點式商業(yè)景觀等共同打造出現(xiàn)代化體驗式家居賣場；規(guī)劃效果圖，由于開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題，項目工程進(jìn)度推進(jìn)較緩慢，目前立面初步呈現(xiàn)；形象設(shè)計及配套——玻璃幕墻+LED立面、5部觀光電梯、8部手案例點評優(yōu)點——本地開發(fā)商投資，加盟紅星美凱龍品牌，讓其全程參與家居賣場的運營管理，目前家居博覽中心招商已完成90%；家居博覽中心全部自持，占比85%，統(tǒng)一經(jīng)營管理，只租不售；形象設(shè)計及配套打造均較為出彩，營造出了較好的體驗式購物環(huán)境；缺點——紅街即底商部分1拖2銷售，因產(chǎn)品面積段較大，去化情況較為一般；開發(fā)商實力不足，資金鏈出現(xiàn)問題，工程進(jìn)度進(jìn)展十分緩慢，屢次拖延賣場開業(yè)時間；案例點評優(yōu)點——地址隨州迎賓大道與季梁大道交匯處體量商業(yè)體量27.9萬㎡，建材家居類13.1萬㎡開業(yè)時間暫不詳，預(yù)計2014年年底入市定位隨州首座大型現(xiàn)代化商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)暫未規(guī)劃商業(yè)形式集中型、街區(qū)型、底商面積區(qū)間——層高——價格——銷售情況——現(xiàn)況地處城東新城，周邊較為偏僻，發(fā)展尚不成熟。目前，項目處于前期咨詢狀態(tài)，進(jìn)行市場招商摸底階段，預(yù)計年底左右入市。55萬㎡，隨州首座大型現(xiàn)代化商業(yè)綜合體；13.1萬㎡，建材+家居類商業(yè)；項目簡介：項目占地面積約16萬平方米，總建筑面積55萬㎡，規(guī)劃了約21萬㎡住宅（紅星紫郡），約8.9萬㎡建材市場（紅星建材博覽中心），約4.2萬㎡紅星美凱龍家居mall，約2.8萬㎡情景商業(yè)街（玫瑰天街），約2.8萬㎡配套商業(yè)、約4.4萬㎡集中商業(yè)（鄰里中心、財富中心），約3.3萬㎡高端寫字樓（紅星財富中心），約1.5萬㎡SOHO公寓，以及其他配套物業(yè)。1期地址隨州迎賓大道與季梁大道交匯處體量商業(yè)體量27.9萬㎡，建玫瑰天街（2.8萬㎡）紅星建材博覽中心（8.9萬㎡）紫郡紅星美凱龍家居MALL（4.2萬㎡）寫字樓（3.3萬㎡）太平洋影院Soho（1.5萬㎡）紫郡目前售樓處正在建設(shè)中，一期含玫瑰天街、8.9萬㎡純街區(qū)式建材博覽中心、紫郡3棟住宅。2.8萬㎡玫瑰天街先行開發(fā)，預(yù)計年底入市。一期純街區(qū)式建材街玫瑰天街（2.8萬㎡）紅星建材博覽中心（8.9萬㎡）紫郡紅星紅星美凱龍地處城市發(fā)展主軸，周邊新建小區(qū)眾多，2-3年內(nèi)新建小區(qū)體量高達(dá)241萬方，近期人口導(dǎo)入勢頭強勁，屬建材家居需求的密集地帶；水岸國際3700，40格林小鎮(zhèn)3800,7新萬基現(xiàn)代城3800，10齊星花園4600,54尚城國際13漢東至尊4300,54迎賓花園4200,43碧桂園3600,200公園壹號18紅星美凱龍利和隨園嘉墅31.5世紀(jì)未來城38城東國際21.5季梁佳園12.4

東方御景4.1(用地)世景壹品2.7(用地)新城大自然13.3在售項目均價（元/㎡）建面（萬㎡）待入市項目建面（萬㎡）紅星美凱龍地處城市發(fā)展主軸，周邊新建小區(qū)眾多，2-3年內(nèi)新建優(yōu)點——地處城市發(fā)展主軸上，周邊新建小區(qū)繁多，人口導(dǎo)入利好；總體量55萬方，建材家居體量約13.1萬方，規(guī)模優(yōu)勢顯著；國際知名品牌，市場接受度高，有較為成熟的運營管理經(jīng)驗；大規(guī)模復(fù)合型商業(yè)，商業(yè)產(chǎn)品線豐富，業(yè)態(tài)涵蓋建材、家居、影院等多種，能充分滿足不同消費客群需求；一期8.9萬方純街區(qū)型建材街，鋪鋪臨街；街鋪分為大一層和大二層，1拖2、3拖4銷售，主力面積約60㎡；缺點——項目實為開發(fā)商投資加盟模式，后期若非紅星美凱龍原班團隊接手運營，招商運營或面臨巨大難題；地段較偏遠(yuǎn)，目前周邊商住氛圍淡薄，公共交通配套少；案例點評優(yōu)點——案例點評案例分析紅星美凱龍南國城市廣場三清國際華城案例分析紅星美凱龍南國大家裝家裝品牌旗艦店國際時尚MALL五星級酒店住宅地址沙北大道與橋塔路交匯處體量商業(yè)體量約12萬㎡開業(yè)時間2013年定位第一家居賣場業(yè)態(tài)沙發(fā)、木門、軟裝、窗簾、吊頂?shù)壬虡I(yè)形式集中型+街區(qū)面積區(qū)間10-60㎡層高1F層高3.6米；開間3-4米；進(jìn)深6-15米；價格1.1-1.7萬元/㎡銷售情況大家裝及旗艦街基本售罄租金——經(jīng)營狀況出租率高達(dá)90%，僅剩余個別鋪位，經(jīng)營情況較好。荊州首個吃喝玩樂購一站式消費平臺；江漢平原第一家居賣場，整合建材、家居兩大類業(yè)態(tài)南國大家裝家裝品牌旗艦店國際時尚MALL五星級酒店住宅地址沙以統(tǒng)一經(jīng)營20年及南國的央企品牌為噱頭，現(xiàn)已有200多家知名品牌入駐，目前整體運營情況較好。大家裝樓層業(yè)態(tài)主力店4F家居、沙發(fā)、軟床、兒童家居、板式套房等慕斯3F軟包、吊頂、窗簾、衣柜、墻紙、串聯(lián)等；歐派、生活家等2F木門、樓梯、陶瓷、吊頂、燈飾等馬可波羅1F板材、實木地板、復(fù)合地板、衛(wèi)浴等箭牌底商1F規(guī)劃為建材家居類業(yè)態(tài)的延伸以統(tǒng)一經(jīng)營20年及南國的央企品牌為噱頭，現(xiàn)已有200多家知名類型樓層面積區(qū)間銷售價格（萬元/㎡）租售方式租售情況底商1F12-60㎡目前處于認(rèn)籌中，交5000元進(jìn)行排號；1F層高6米，可改成2層；大家裝4F30-50㎡1.1返租20年：1-3年固定回報6.5%，共計19.5%抵扣房款；4-5年基礎(chǔ)租金7%，超出部分公司與個人3:7分成；6-10年基礎(chǔ)租金7%，7.5%以內(nèi)公司不參與分成，超出部分公司與個人3:7分成；11-15年年基礎(chǔ)租金7%，8%以內(nèi)公司不參與分成，超出部分公司與個人3:7分成；16-20年年年基礎(chǔ)租金7%，9%以內(nèi)公司不參與分成，超出部分公司與個人3:7分成；基本售罄，目前已入住200多家品牌店和其它商家，整體出租率約90%；3F30-50㎡1.252F30-38㎡1.451F10-30㎡1.7整體定位中高檔，產(chǎn)品主力面積段12-38㎡，采取20年返租方式，2012年開盤，目前已基本售罄。類型樓層面積區(qū)間銷售價格租售方式租售情況底1F12-60㎡目雙中庭+手扶電梯+觀光電梯+中央空調(diào)+1000余個停車位，公共配套豐富，購物環(huán)境較好；4大主入口設(shè)計，內(nèi)部動線清晰，人流引導(dǎo)性較強。后中庭前中庭主入口約10米、內(nèi)街道約3.6米內(nèi)部動線整體較為清晰，4大主入口對于人流的引導(dǎo)性起到一定作用；設(shè)置四大主入口，主要的兩個出入口臨荊沙大道，入口大門尺寸為10米，大門入口兩側(cè)均為雙邊鋪。室內(nèi)以兩個中庭為中心組織動線，3.6米寬的三條水平主動線連接，視線清晰。手扶電梯處的前中庭橫向兩跨、縱向三跨，觀光電梯處的后中庭橫向兩跨、縱向兩跨，整個中庭大小適宜，能有效的串連整個南北的商業(yè)空間，提升商業(yè)價值。

雙中庭+手扶電梯+觀光電梯+中央空調(diào)+1000余個停車位，公成交客戶以公務(wù)員、國企、私企職工等投資客為主，以個體商戶、自由職業(yè)者等為輔，主力成交價格在20-40萬左右。自買出租客戶：投資客約70%購買商鋪客戶自買自營客戶：經(jīng)營者約30%職業(yè)類別——事業(yè)單位、國企職工、公務(wù)員、私營企業(yè)職工等，其中公務(wù)員占比25%；購買能力——工作穩(wěn)定，收入較高，有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)，投資渠道有限，但具有一定投資理財想法，有一定的購買實力；主力成交總價——20-30萬元；職業(yè)類別——個體商戶、自由職業(yè)者等；購買能力——有一定經(jīng)濟積累，準(zhǔn)備買鋪自己做生意；主力成交總價——20-40萬元；成交客戶以公務(wù)員、國企、私企職工等投資客為主，以個體商戶、自荊州南國城市廣場總結(jié)規(guī)模優(yōu)勢、現(xiàn)代化雙MALL：30萬㎡大規(guī)模，雙MALL模式組合，現(xiàn)代化集中型專業(yè)市場；統(tǒng)一招商運營：采取招商、運營、20年返租等模式，既能盤活市場，又能降低投資客購買風(fēng)險；畫小鋪、空總價、賣產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)鋪為主，主力產(chǎn)品20-40㎡，主力總價控制在30萬元以內(nèi)，降低投資門檻，廣納市場投資客；荊州商戶資源存在一定壟斷：荊州建材家具類市場已經(jīng)十分成熟，商戶資源存在一定市場壟斷情況；荊州南國城市廣場總結(jié)規(guī)模優(yōu)勢、現(xiàn)代化雙MALL：30萬㎡大規(guī)案例分析紅星美凱龍南國城市廣場三清國際華城案例分析紅星美凱龍建材家居城地址東坡大道與中環(huán)路交匯處體量商業(yè)體量約11.8萬㎡開業(yè)時間2012年定位建材裝飾綜合貿(mào)易平臺業(yè)態(tài)衣柜、木門、裝飾、電器、油漆等商業(yè)形式街區(qū)面積區(qū)間40-196㎡層高街區(qū)1F層高4.2米；價格0.47萬元/㎡銷售情況售罄租金25-45元/㎡?月經(jīng)營狀況2012年左右正式營業(yè)，目前整體運營情況較好；黃岡首個現(xiàn)代化建材裝飾的綜合貿(mào)易平臺建材家居城地址東坡大道與中環(huán)路交匯處體量商業(yè)體量約11.8萬樓層層高面積主力面積銷售價格租金招商情況1F4.2m40-200㎡60-70㎡已售罄45元/㎡已運營樓層層高面積主力面積銷售價格租金招商情況2F4.2m40-200㎡60-70㎡已售罄25元/㎡已運營樓層層高面積主力面積銷售價格租金招商情況3F4.2m40-200㎡60-70㎡4700元/㎡25元/㎡已運營1F業(yè)態(tài)：衣柜、櫥柜、油漆、涂料、板材、衛(wèi)浴、五金掛件等2F業(yè)態(tài)：窗簾、布藝、墻紙、燈飾、地板、移門、吊頂、室內(nèi)樓梯等3F業(yè)態(tài)：家具、電器、電玩、裝飾公司、家居飾品等產(chǎn)品區(qū)間40-200㎡，其中，40-60㎡低總價產(chǎn)品去化較快，已基本售罄；業(yè)態(tài)豐富，依據(jù)商戶需求、功能不一而劃分不同區(qū)間、分布不同層數(shù)。業(yè)態(tài)分布圖A區(qū)面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)占比去化套數(shù)去化速度40-50㎡5430%54最快50-60㎡8145%81其次60-70㎡2715%27其次70-90㎡148%13較慢160-190㎡42%3緩慢樓層層高面積主力銷售租金招商1F4.2m40-200㎡60-優(yōu)勢劣勢1、黃岡市最大的建材家居城，知名度較高。2、眾多大品牌入駐，吸引商戶。3、政府扶持，部分因舊街拆遷入駐商家減免2年稅收。1、家居建材品類互補性差，整體以建材為主，少量家具類。2、品牌繁多，整體形象較難統(tǒng)一。原黃岡市場建材家居市場分散，經(jīng)營以散戶為主，項目利用市場空白將其集中、統(tǒng)一規(guī)劃，建設(shè)“一站式”建材家居城，并得到一定的政府扶持，現(xiàn)眾多品牌入駐，運營情況良好。優(yōu)勢劣勢1、家居建材品類互補性差，整體以建材為主，少量家具類自買自營客戶：經(jīng)營者約70%購買商鋪客戶自買自租客戶：投資客約30%職業(yè)類別——私營業(yè)主、幸福建材城搬遷私營業(yè)主、自由職業(yè)者等；購買能力——有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)，為做自營生意考慮而買鋪；主力成交總價——15-30萬元；職業(yè)類別——公務(wù)員、中高層企業(yè)高管、私營老板等；購買能力——經(jīng)濟實力較強，具有一定投資理財打算；主力成交總價——15-20萬元；成交客戶以私營業(yè)主等經(jīng)營者為主，少量市場廣泛投資客為輔；整體采用低總價策略，主力成交價格區(qū)間20-30萬元。自買自營客戶：經(jīng)營者約70%購買商鋪客戶自買自租客戶：投黃岡三清國際華城總結(jié)純街鋪設(shè)計：純街鋪布局，2-3層采取連廊進(jìn)行銜接，實現(xiàn)了商業(yè)價值最大均衡化；低總價高去化：根據(jù)走訪的商戶需求，定制契合他們需求的產(chǎn)品——40-60㎡，并采取平價策略，整體把控總價，形成低總價高去化的策略，最后獲得開盤熱銷局面；政策扶持：借助政府政策扶持，舊改商家入駐減免2年稅收，廣泛挖掘幸福建材城拆遷商戶和市場廣泛個體散戶；二三層經(jīng)營情況一般：2-3層經(jīng)營情況較為一般，租金水平較低；黃岡三清國際華城總結(jié)純街鋪設(shè)計：純街鋪布局，2-3層采取連廊具備相關(guān)基礎(chǔ)和支撐——產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、便利交通、多元渠道地理區(qū)位、消費需求支撐、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、物流或信息集散中心基礎(chǔ)交易的產(chǎn)品具備競爭優(yōu)勢——高性價比、特色化價格實惠、種類多、特色強擁有良好的經(jīng)營管理——專業(yè)運營公司，統(tǒng)一招商運營合理布局、信用管理制度、營銷推廣、舉辦會展服務(wù)配套完善——趨向情景化賣場，體驗式購物信息服務(wù)、技術(shù)咨詢、金融服務(wù)、物流服務(wù)、商務(wù)辦公及酒店服務(wù)強大的背景和實力——響亮品牌、政策扶持、豐富客源開發(fā)商資金雄厚、行業(yè)協(xié)會背景、有政府支持、品牌經(jīng)營商戶保證專業(yè)市場成功要素總結(jié)具備相關(guān)基礎(chǔ)和支撐——產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、便利交通、多元渠道地理區(qū)位、實戰(zhàn)篇實戰(zhàn)篇三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律由核心城區(qū)逐步郊遠(yuǎn)化早期一般三四城市的專業(yè)市場多集中在主城區(qū)或城區(qū)，近期在政府引導(dǎo)下，多數(shù)新建專業(yè)市場逐步郊遠(yuǎn)化，但交通便利度十分高。由盲目開發(fā)到逐步理性化早期三四線城市的專業(yè)市場開發(fā)較為混亂，盲目選址開發(fā)的情況較為嚴(yán)重，部分地方出現(xiàn)供大求情況，且比較嚴(yán)重，近期開發(fā)逐步偏理性化，品牌運營商與開發(fā)商聯(lián)手開發(fā)情況逐漸趨多。逐步規(guī)劃化、集約化及規(guī)?；缙谝话闳某鞘械膶I(yè)市場大多檔次低、形象面差，多零散或小規(guī)模分布；近幾年新建的專業(yè)市場大多由開發(fā)商或?qū)ｉT運營公司統(tǒng)一運營管理，逐步規(guī)范化、規(guī)?；?。整體開發(fā)表現(xiàn)——三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律由核心城區(qū)逐步郊遠(yuǎn)化早期一般三四城市三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律市場需求測算方法——以隨州舵落口項目為1、從大的區(qū)域環(huán)境而言，隨州可輻射約300萬人口，但隨州作為地級市，下轄的縣市僅隨縣與廣水，由于廣水地域差異，前往隨州消費的客群相對有限。2、我司主要采用隨縣與曾都城區(qū)的成交數(shù)據(jù)，作為預(yù)測建材需求的依據(jù)，2013年隨州主城區(qū)與隨縣共成交7244套；3、三、四線城市對戶型需求基本以3房為主，面積適當(dāng)偏大。平均每套面積按照105㎡平均值；4、家裝成本市場平均值為1000元/㎡；5、隨州城市建材的檔次配比為6：4，其中低端占40%的比例；6、建材家居市場的平均租金為30元/㎡建材需求總量={（成交套數(shù)×平均面積×平均家裝成本）×中高端建材比例×租金提點}/（市場平均租金×月份）即：{(7244×105×1000)×0.6×0.15}/30×12=190155預(yù)測得出，隨州市場對中高端建材需求量約為19萬方；建材需求總量={（成交套數(shù)×平均面積×平均家裝成本）×中高端建材比例×租金提點}/（市場平均租金×月份）三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律市場需求測算方法——以隨州舵落口項目三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律形態(tài)與業(yè)態(tài)——形態(tài)純街鋪（早期）街鋪+集中型（近期及未來）業(yè)態(tài)小商品（早期）……建材、家居、汽配（早期）……隨著市場的發(fā)展，專業(yè)市場的形態(tài)業(yè)態(tài)也由早期的單一、雜亂逐步向多元化發(fā)展，整體發(fā)展趨勢緊隨商業(yè)發(fā)展模式，三四線專業(yè)市場未來也將逐步迎來紅星美凱龍模式的“綜合體時代”。集中型街鋪三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律形態(tài)與業(yè)態(tài)——形態(tài)純街鋪（早期）街鋪三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律設(shè)計操作參數(shù)——若開發(fā)商以銷售變現(xiàn)為王，集中型賣場中首層商業(yè)可考慮產(chǎn)權(quán)商鋪，套內(nèi)面積盡量做小，以20-30㎡為主，后期可根據(jù)商戶要求進(jìn)行靈活分割。內(nèi)部主動線寬度3.0米左右，輔助動線2.4米左右。街鋪一般設(shè)置旗艦店或核心主力店，對展示面及空間有一定要求。街鋪面積可根據(jù)商戶需求做大，但主力控制在100-200㎡左右，控制總價。功能（集中型）專業(yè)市場指標(biāo)說明標(biāo)準(zhǔn)層面積1-1.1萬㎡依據(jù)不同規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)層不同層高1F：5.0-5.6米首層拔高，增加賣場氣勢感2F：4.8米考慮裝修吊頂層高3F：4.8米4F：4.8米中庭面積2個，每個中庭的形狀及面積，宜根據(jù)賣場長、寬、交通組織需要具體決定，面積200-800㎡依據(jù)不同賣場進(jìn)行調(diào)整，需考慮中庭過大會折損商業(yè)面積。柱網(wǎng)8.4×8.4米柱網(wǎng)規(guī)整能提升商業(yè)利用率三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律設(shè)計操作參數(shù)——若開發(fā)商以銷售變現(xiàn)為三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律定價原則——購鋪用途投資經(jīng)營投資回報經(jīng)營前景判斷基礎(chǔ)收益途徑租金或轉(zhuǎn)售價格營業(yè)額一般投資者的實際判斷過程內(nèi)在經(jīng)濟原理

售價不宜過高，宜符合投資者對區(qū)域和項目的心理預(yù)期。售價過高會與實際租金相悖，投資客無法信任區(qū)域未來投資潛力。客戶最終是根據(jù)經(jīng)營前景來判斷投資回報的，其最直觀判斷因素則是項目的租金和售價。三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律定價原則——購鋪用途投資經(jīng)營投資三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律定價規(guī)律——1、按照市場定價法、加權(quán)法等初步擬定項目整體均價2.1、集中型商業(yè)按照樓層制定不通過差價來定價。（一般品牌專業(yè)市場項目，如南國各層差較小，價值遞減僅15%以內(nèi)，但其它一般普通專業(yè)市場層差較大，價值遞減在50%-70%左右。）2.2、普通街鋪樓層定價可依據(jù)地段、人氣、配套等綜合因素進(jìn)行價值判定，一般三四線城市多采取一拖二模式銷售模式，定價依據(jù)街鋪位置不同而產(chǎn)生差價。一般差價在50-200元/㎡左右。此外，也有采取一樓高價出售，二樓及以上自持或采取50%-70%價值遞減定價。三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律定價規(guī)律——1、按照市場定價法、加權(quán)三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律租售策略——長線返租（10-20年）金融投資產(chǎn)品型中長線返租（3-8年）固定收益型中線返租（5-10年）分紅收益型返租銷售，尤其是假返租銷售已成為三四線大多開發(fā)商常用的銷售策略；帶租約銷售對開發(fā)商資金實力及招商能力有較高要求，一般不予以考慮；自然銷售一般用于臨街旺鋪，開發(fā)商對其后期運營把控能力較低。注：大型集中型專業(yè)賣場一般多采用長線返租三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律租售策略——長線返租（10-20年）三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律租售策略——模式一：金融投資產(chǎn)品型（10-20年）——長線返租，保底分成。優(yōu)勢：由商業(yè)運營公司管理，容易規(guī)避小業(yè)主對商業(yè)運營的影響；后期商業(yè)運營時，租金收益與回報基本能達(dá)到平衡；在經(jīng)營期能夠給予商鋪投資者較大的虛擬想象空間；給予運營部與招商部較大的彈性空間。劣勢：1、項目建成后經(jīng)營不善，無法達(dá)到預(yù)期的收益水