昆山市房地產(chǎn)市場(chǎng)簡報(bào)

昆山市房地產(chǎn)市場(chǎng)簡報(bào)

此篇報(bào)告主要側(cè)重于解讀近幾年新政下昆山樓市的變化現(xiàn)象，以及對(duì)樓市宏觀數(shù)據(jù)做出理性分析，為貴司面對(duì)撲朔迷離的樓市能做出正確的判斷提供一定的參考依據(jù)。前言

近年來，昆山房價(jià)每年保持約20%的漲幅，自2004年下半年以來昆山房價(jià)漲幅卻開始逐漸減緩。相比上海樓市的瘋狂漲勢(shì)，昆山樓市的步伐邁得還算較為穩(wěn)健。通過此次調(diào)查，我們認(rèn)為，此輪宏觀調(diào)控對(duì)消費(fèi)者造成的心理打擊非常大，市場(chǎng)呈現(xiàn)出非常濃厚的觀望情結(jié)，且還有繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)措施的可能。房價(jià)下一步的走勢(shì)格外惹人注目，消費(fèi)者與開發(fā)商的心理博弈還會(huì)持續(xù)相當(dāng)長一段時(shí)間。然而，房價(jià)從來不是完全由市場(chǎng)來自主決定的，房地產(chǎn)業(yè)向來是一個(gè)受政策影響極大的行業(yè)。如今政策調(diào)控與多空博弈下的樓市在悄悄變化，觀望還會(huì)持續(xù)多久？樓市何去何從、房價(jià)是漲是跌，縈繞在人們心頭，揮之不去。但可以肯定的是，以目前形勢(shì)房地產(chǎn)應(yīng)該在實(shí)現(xiàn)“軟著陸”后繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。

第一部分政策

——昆山宏觀政策概述

一、2005年宏觀政策

2005年3月放貸利率調(diào)整，取消原先利率優(yōu)惠使房貸利率回歸原始位置通過利率杠桿，對(duì)投資及投機(jī)行為適當(dāng)控制；2005年4月15日

國土資源部下發(fā)《2005年全國土地利用計(jì)劃》，加大調(diào)控力度，保障穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)用地，提高居住用地的供應(yīng)比重，通過調(diào)整土地市場(chǎng)來抑制房價(jià)。2005年4月25日國務(wù)院副總理曾培炎提出運(yùn)用信貸、稅收等經(jīng)濟(jì)杠桿，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購房，對(duì)普通住房給予政策優(yōu)惠，同時(shí)強(qiáng)調(diào)對(duì)平價(jià)房的支持。2005年4月30日七部委聯(lián)合發(fā)表聲明，提出強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管；加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)；明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)。2005年6月1日七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》正式實(shí)施，對(duì)個(gè)人購買住房不足２年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收5%營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過２年（含２年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購買非普通住房超過２年（含２年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。二、宏觀政策的影響

從三次‘國八條’的出臺(tái)內(nèi)容來看，我們可以將新政的精神總結(jié)為：“旨在通過供應(yīng)和需求的雙向調(diào)節(jié)，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購房，鼓勵(lì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，保證住房價(jià)格平衡和市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展”……那么，房地產(chǎn)新政將會(huì)對(duì)昆山樓市造成什么樣的影響呢？

（一）、從宏觀經(jīng)濟(jì)面看，昆山樓市仍處于上升周期內(nèi)

就房地產(chǎn)自身而言，昆山樓市尚未構(gòu)成一個(gè)完整的自身周期；從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，房地產(chǎn)周期是以宏觀經(jīng)濟(jì)周期為核心和依據(jù)，與GDP的周期有密切的關(guān)聯(lián)。再從中國的經(jīng)濟(jì)周期看，江、浙、滬的經(jīng)濟(jì)面和昆山自身的發(fā)展來看，本輪經(jīng)濟(jì)周期的調(diào)整點(diǎn)在2010年左右，昆山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不可能脫離于宏觀經(jīng)濟(jì)周期之外。房價(jià)仍將保持平衡上升的勢(shì)頭，當(dāng)然不排除期間小范圍小幅度的回落。房產(chǎn)新政的繼續(xù)出臺(tái)，短期內(nèi)可能引發(fā)市場(chǎng)的觀望氣氛，但不會(huì)從根本上改變這個(gè)上升周期。

（二）從供求關(guān)系和心理預(yù)期看，昆山樓市即將從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)型為買方市場(chǎng)

據(jù)有關(guān)部門調(diào)查了解，在今年1-5月份昆山樓市的購房者中，上海人及“新昆山人”占購房比例高達(dá)70%。房產(chǎn)新政的出臺(tái)，無疑在購房者與開發(fā)商的較量中增添了砝碼，市場(chǎng)博弈的主動(dòng)權(quán)正在慢慢轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)。（三）從需求層面看，由于受二次加息及其他房地產(chǎn)宏觀政策加強(qiáng)的信號(hào)影響，購房者的消費(fèi)心理在悄然發(fā)生變化，本地消費(fèi)者的購房計(jì)劃更趨謹(jǐn)慎，外地購房上升較快。

從需求層面上看，本地客戶的觀望心態(tài)日漸濃厚，原因除了新的政策不斷出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)信心的影響外，對(duì)房價(jià)的承受力抗性加大以及經(jīng)過前幾年消化后本地人大多已經(jīng)購房也是重要原因。本地客戶現(xiàn)在對(duì)住宅的需求主要是改善性需求。但外地客戶對(duì)昆山的關(guān)注明顯加大，尤其是昆山房價(jià)的比較優(yōu)勢(shì)和昆山優(yōu)良的人居環(huán)境，吸引了越來越多的養(yǎng)老等第二居所的需求以及少許投資客戶。尤其是上海人在昆山購房有加快增長的趨勢(shì)。

三、、政政策策分分析析“就市市論論市市”，我我們們認(rèn)認(rèn)為為：：“政策策”的目目的的主主要要在在于于健健全全市市場(chǎng)場(chǎng)，，擠擠壓壓房房地地產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫，，因因此此，，對(duì)對(duì)于于本本身身價(jià)價(jià)格格適適中中、、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)合合理理、、供供需需兩兩旺旺的的昆昆山山市市場(chǎng)場(chǎng)反反有有促促進(jìn)進(jìn)作作用用，，主主要要表表現(xiàn)現(xiàn)在在以以下下三三個(gè)個(gè)方方面面：：由于于昆昆山山房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的起起步步較較晚晚，，目目前前正正處處于于“成型型”階段段，，在在一一系系列列政政策策、、措措施施的的控控制制和和監(jiān)監(jiān)督督下下，，將將會(huì)會(huì)使使得得市市場(chǎng)場(chǎng)的的各各個(gè)個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)都都能能健健康康有有序序的的發(fā)發(fā)展展；；“政策策”對(duì)上上海海、、杭杭州州等等周周邊邊城城市市所所產(chǎn)產(chǎn)生生的的影影響響，，能能夠夠在在一一定定適適度度上上增增加加昆昆山山市市場(chǎng)場(chǎng)的的客客源源，，增增大大買買方方市市場(chǎng)場(chǎng)，，有有利利于于促促進(jìn)進(jìn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的進(jìn)進(jìn)一一步步發(fā)發(fā)展展；；“政策策”的影影響響，，加加強(qiáng)強(qiáng)了了城城市市之之間間的的交交流流，，包包括括從從業(yè)業(yè)人人員員、、客客戶戶之之間間的的交交流流，，能能夠夠?yàn)闉槔ダド缴椒糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)帶帶來來相相對(duì)對(duì)先先進(jìn)進(jìn)的的理理念念。。四、、小小結(jié)結(jié)2005系列列政政策策接接連連出出臺(tái)臺(tái)，，促促使使市市場(chǎng)場(chǎng)觀觀望望氣氣氛氛較較為為濃濃厚厚未來來政政府府還還將將會(huì)會(huì)持持續(xù)續(xù)出出臺(tái)臺(tái)相相關(guān)關(guān)政政策策來來進(jìn)進(jìn)行行規(guī)規(guī)范范市市場(chǎng)場(chǎng)市場(chǎng)場(chǎng)各各種種物物業(yè)業(yè)漲漲跌跌互互現(xiàn)現(xiàn)。。供供應(yīng)應(yīng)量量較較大大的的中中檔檔住住宅宅有有降降價(jià)價(jià)的的可可能能性性；；經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用房房及及市市中中心心房房源源，，可可能能在在新新政政后后出出現(xiàn)現(xiàn)一一定定的的漲漲幅幅第二二部部分分?jǐn)?shù)數(shù)據(jù)據(jù)———昆山山房房產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)宏宏觀觀數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)分分析析本報(bào)報(bào)告告數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)采采集集時(shí)時(shí)間間為為2001—2004年年年底底，，由由于于2001年以前昆山山房地產(chǎn)基基數(shù)較低，，增幅不大大，2005年的全年統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尚尚未完全出出臺(tái)，因此此，目前僅僅以2001—2004年作為樣本本，進(jìn)行采采樣分析。。本報(bào)告的的宏觀數(shù)據(jù)據(jù)來源均為為《2001—2004年昆山統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒》，部分深化化數(shù)據(jù)亦依依據(jù)以上權(quán)權(quán)威數(shù)據(jù)計(jì)計(jì)算得出。。一、房地產(chǎn)產(chǎn)同國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)調(diào)關(guān)系（一）房地地產(chǎn)業(yè)GDP/GDP上述數(shù)據(jù)體體現(xiàn)了房地地產(chǎn)業(yè)同全全社會(huì)的國國民生產(chǎn)總總值的比例例關(guān)系，從從而反映房房地產(chǎn)業(yè)在在產(chǎn)業(yè)方面面對(duì)國民生生產(chǎn)總值的的貢獻(xiàn)度。。從數(shù)據(jù)可可以看出，，2001-2004年間，房地地產(chǎn)業(yè)占國國民生產(chǎn)總總值穩(wěn)步上上升。年份2001200220032004房地產(chǎn)業(yè)GDP（億元）6.839.0913.232.7GDP（億元）230.8306.85403.49570比率2.95%2.96%3.27%5.73%年份2001200220032004房地產(chǎn)投資額（億元）7.2422.1928.0980.40GDP（億元）230.8306.85403.49570比率3.13%7.23%6.96%14.1%年份2001200220032004房地產(chǎn)投資增長（億元）0.5514.955.952.31GDP增加值307696.64167比率1.83%19.67%6.1%31%（二）房地地產(chǎn)投資額額/GDP上述數(shù)據(jù)從從總量及增增量兩個(gè)方方面反映房房地產(chǎn)投資資在全社會(huì)會(huì)資源中占占的比例，，可以看到到總量方面面2004年異常升溫溫，增量方方面2002、2004年均有一次次高值，似似乎有隔年年爆發(fā)的跡跡象。（三）開發(fā)發(fā)商自有資資金/房地產(chǎn)投資資額年份200120022003開發(fā)商自有資金（億元）2.26.0415.28房地產(chǎn)投資額（億元）7.2422.1928.09比率30.3%27.2%54.3%下述數(shù)據(jù)試試圖反映房房地產(chǎn)資金金結(jié)構(gòu)中貸貸款占社會(huì)會(huì)資源的比比例，目前前房地產(chǎn)開開發(fā)投資資資金來源一一般為自有有資金、開開發(fā)貸款、、購房訂金金及預(yù)付款款，故開發(fā)發(fā)商自有資資金與房地地產(chǎn)投資額額的比率也也可以顯示示出其占用用社會(huì)資源源的狀況。。從本組數(shù)據(jù)據(jù)顯示，2003年開發(fā)商自自有資金比比率較高并并有較大上上升，與一一般認(rèn)為開開發(fā)商主要要依靠貸款款的認(rèn)識(shí)不不符，這是是由于昆山山近年來土土地價(jià)格上上升較大，，土地成本本占開發(fā)資資金比率上上升，同時(shí)時(shí)昆山開發(fā)發(fā)企業(yè)中外外地企業(yè)比比重逐漸增增大有關(guān)。。（四）開發(fā)發(fā)購置土地地面積/GDP年份200120022003GDP（億元）230.8306.85403.49開發(fā)商購置土地面積（平方米）5103919859441537728比率22%32%38%以上四組數(shù)數(shù)據(jù)，我們們分別考察察了昆山近近年來房地地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出，，產(chǎn)業(yè)投入入，產(chǎn)業(yè)占占用社會(huì)資資源，產(chǎn)業(yè)業(yè)利用土地地資源五個(gè)個(gè)方面于國國民經(jīng)濟(jì)的的對(duì)比情況況，通過分分析和整理理后，基本本可以得到到以下判斷斷：房地產(chǎn)業(yè)的的產(chǎn)出方面面，連年增增長且增長長速度加大大，對(duì)國民民經(jīng)濟(jì)的貢貢獻(xiàn)度穩(wěn)步步提升。昆昆山整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)近五年年保持了30%以上的增速速，故兩者者的關(guān)系處處于合理范范圍之內(nèi)，，呈健康發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)。。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)對(duì)國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)獻(xiàn)度應(yīng)仍有有較大的提提升空間。。房地產(chǎn)業(yè)的的投入方面面，投資增增長不穩(wěn)定定，特別是是2004年投資異常常升溫，使使其與國民民經(jīng)濟(jì)的協(xié)協(xié)調(diào)性比較較差。實(shí)際際上這種不不穩(wěn)定性是是直接由開開發(fā)企業(yè)投投入缺乏理理性而導(dǎo)致致的，這是是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所不利利的。隨著著開發(fā)企業(yè)業(yè)的不斷成成熟，相信信亦會(huì)得到到改觀。房地產(chǎn)業(yè)的的占用、利利用土地資資源方面，，雖然絕對(duì)對(duì)數(shù)據(jù)增加加較大，但但與國民經(jīng)經(jīng)的比例關(guān)關(guān)系表明，，兩者協(xié)調(diào)調(diào)度較高，，證明其增增長是與整整體經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展需要要相適應(yīng)的的，亦表明明目前房地地產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展比較健健康。二、房地產(chǎn)產(chǎn)同市場(chǎng)的的協(xié)調(diào)關(guān)系系（一）商品房房空置量/實(shí)際銷售面面積本組數(shù)據(jù)根根據(jù)空置量量與實(shí)際的的銷售面積積比較，反反映出其與與總體市場(chǎng)場(chǎng)的比例是是否協(xié)調(diào)。。根據(jù)本組組數(shù)據(jù)顯示示，2001-2004年，銷售面面積增長150%，而空置量量下降10%。完全在合合理的范圍圍。特別是是2003年達(dá)極低點(diǎn)點(diǎn)，從而致致使市場(chǎng)上上無房可買買，2004年隨著銷售售面積的下下降出現(xiàn)反反彈屬于正正常的恢復(fù)復(fù)。年份2001200220032004商品房空置量（平方米）231617195612137012209135實(shí)際銷售面積（平方米）64796788245217324141524118比率35.7%22.1%7.9%13.7%（二）銷售售面積/竣工面積本組數(shù)據(jù)顯顯示商品房房現(xiàn)房供應(yīng)應(yīng)與需求的的關(guān)系,數(shù)據(jù)顯示2001－2004年竣工面積積增300%,供需關(guān)系自自2001年后進(jìn)入供供大于需的的格局，值值得注意的的是，2004年銷售面積積出現(xiàn)4年來首次比比上年下降降，證明需需求在目前前的高基數(shù)數(shù)上繼續(xù)保保持增長遇遇到了一定定的“瓶頸”。年份2001200220032004銷售面積（平方米）64796788245217324141524118竣工面積（平方米）62607297316620462732445068比率103%90．6%84．6%62．3%（三）商品品房空置量量/2年商品房竣竣工量本組數(shù)據(jù)反反映了房地地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)近期供應(yīng)應(yīng)與需求的的協(xié)調(diào)關(guān)系系，根據(jù)建建設(shè)部曾經(jīng)經(jīng)制定的衡衡量商品房房空置率的的標(biāo)準(zhǔn)，空空置率是當(dāng)當(dāng)年空置面面積和前3年竣工面積積之比，合合理標(biāo)準(zhǔn)在在5%—14%之間?？紤]慮到昆山目目前一般沒沒有空置3年的商品房房，本組數(shù)數(shù)據(jù)采用兩兩年的商品品房竣工量量作為對(duì)比比，即使如如此空置率率仍然處于于極低，未未來空置率率有所提高高應(yīng)屬合理理。年份（年）2001200220032004商品房空置量（平方米）2316171956121370122091352年商品房竣工量（平方米）1242891159923830194394491341比率18．6%12.2%4.5%4．6%（四）住宅宅平均價(jià)格格增長速度度/城鎮(zhèn)居民可可支配收入入增長速度度本組數(shù)據(jù)反反映了房地地產(chǎn)市場(chǎng)與與城鎮(zhèn)居民民收入的協(xié)協(xié)調(diào)關(guān)系，，2001年——2004年，住宅平平均價(jià)格正正好翻一倍倍，絕對(duì)值值較大。年年增幅維持持在20%左右，與全全國平均增增幅相近，，相比較城城鎮(zhèn)居民可可支配收入入增長速度度雖略高，，但從比值值顯示反而而下降?？伎紤]到目前前購房者大大多為貸款款購房，對(duì)對(duì)其購房能能力有不同同程度的放放大作用，，目前兩者者的關(guān)系比比較協(xié)調(diào)。。年份（年）200220032004住宅平均價(jià)格增長速度20．8%21．4%19．6%城鎮(zhèn)居民可支配收入增長速度13．4%17．1%15．2%比值1．551．251．29以上四組數(shù)數(shù)據(jù)，我們們分別考察察了昆山2001年—2004年房地產(chǎn)業(yè)業(yè)與當(dāng)年市市場(chǎng)、現(xiàn)房房市場(chǎng)、近近期市場(chǎng)、、城鎮(zhèn)居民民收入的對(duì)對(duì)比情況，，通過分析析和整理后后，基本可可以得到以以下判斷：：2001年—2004年市場(chǎng)供需需關(guān)系經(jīng)歷歷了由明顯顯的需大于于供到供需需趨于平衡衡的歷程，，其中2003年供需落差差最大，供供需關(guān)系與與價(jià)格走勢(shì)勢(shì)存在正相相關(guān)關(guān)系，，以此則不不難理解昆昆山近幾年年的價(jià)格猛猛漲的根本本推動(dòng)力是是供需關(guān)系系。由于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)周期期較長，導(dǎo)導(dǎo)致其供應(yīng)應(yīng)的增長一一般會(huì)滯后后需求一至至二年，2005年受需求增增長帶動(dòng)的的供應(yīng)浪潮潮已完全釋釋放，如2005年的統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)，仍能能顯現(xiàn)供需需平衡，那那將對(duì)后市市是個(gè)極大大的鼓舞。。目前城鎮(zhèn)居居民收入與與房價(jià)協(xié)調(diào)調(diào)性較好，，這收益于于城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)動(dòng)居民收入入增長，以以及購房貸貸款對(duì)居民民支付能力力的放大作作用，這兩兩項(xiàng)要素的的變動(dòng)左右右了目前居居民的購房房能力。三、房地產(chǎn)產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)構(gòu)的協(xié)調(diào)關(guān)關(guān)系（一）住宅宅竣工面積積/全部商品房房竣工面積積本組指標(biāo)反反映房地產(chǎn)產(chǎn)中住宅與與非住宅的的比例是否否合理，數(shù)數(shù)據(jù)顯示，，2001年—2004年，兩組數(shù)數(shù)據(jù)基本保保持同步發(fā)發(fā)展，協(xié)調(diào)調(diào)性較高，，住宅比例例也較合理理。年份（年）2001200220032004住宅竣工面積（平方米）51313883103117434412099882全部商品房竣工面積（平方米）62607297316620462732445068比率81．9%85．4%85．2%85．9%（二）別墅墅、高檔公公寓竣工面面積/全部住宅竣竣工面積本組數(shù)據(jù)試試圖反映房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)中現(xiàn)存產(chǎn)產(chǎn)品檔次的的分布及其其是否合理理，數(shù)據(jù)顯顯示，2001年-2003年兩者同步發(fā)發(fā)展較為協(xié)調(diào)調(diào)，而2004年別墅、高檔檔公寓竣工面面積突然降低低，總占比例例偏低，其中中高檔公寓的的竣工面積降降低可以說是是直接由于市市區(qū)開發(fā)地塊塊稀缺所造成成的。年份（年）2001200220032004別墅、高檔公寓竣工面積（平方米）37174100751285357103862全部住宅竣工面積（平方米）51313883103117434412099882比率7.24%12.1%16.4%4.95%（三）別墅、、高檔公寓新新開工面積/全部住宅新開開工面積本組數(shù)據(jù)試圖圖反映房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)中近期期產(chǎn)品檔次的的分布及其是是否合理，數(shù)數(shù)據(jù)顯示，2001-2004年，雖然別墅墅、高檔公寓寓新開工面積積新增19倍，但與全部部住宅新開工工面積仍保持持大致同步發(fā)發(fā)展，比例逐逐年提高但仍仍在合理區(qū)間間。年份（年）2001200220032004別墅、高檔公寓新開工面積（平方米）38620156936379004635599全部住宅新開工面積（平方米）418843206314136791055587505比率9.22%7.6%10.3%11.3%通過對(duì)上述六六組數(shù)據(jù)的分分析整理，我我們基本可以以判斷：住宅與非住宅宅的比例相當(dāng)當(dāng)協(xié)調(diào)，產(chǎn)業(yè)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)保保持同步發(fā)展展。目前房地產(chǎn)市市場(chǎng)中別墅、、高檔公寓所所占比例適當(dāng)當(dāng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)比較合理。。四、總結(jié)結(jié)未來幾年昆山山房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)將會(huì)有所降降溫，階段性性波動(dòng)在所難難免，穩(wěn)定與與波動(dòng)將會(huì)交交替出現(xiàn)；未來來兩兩年年內(nèi)內(nèi)昆昆山山房房價(jià)價(jià)總總體體走走勢(shì)勢(shì)將將呈呈現(xiàn)現(xiàn)平平穩(wěn)穩(wěn)、、緩緩慢慢、、震震蕩蕩上上揚(yáng)揚(yáng)的的基基本本趨趨勢(shì)勢(shì)；；昆山山樓樓市市逐逐漸漸從從期期房房向向現(xiàn)現(xiàn)房房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型；；新昆昆山山人人、、上上海海人人將將成成為為昆昆山山樓樓市市的的主主力力購購買買群群體體；；從銷銷售售角角度度來來看看，，高高總總價(jià)價(jià)大大面面積積的的項(xiàng)項(xiàng)目目的的銷銷售售量量有有所所縮縮水水，，說說明明昆昆山山消消費(fèi)費(fèi)者者的的思思想想已已經(jīng)經(jīng)達(dá)達(dá)到到理理性性消消費(fèi)費(fèi)的的程程度度，，并并不不是是一一味味的的追追捧捧高高價(jià)價(jià)樓樓盤盤，，所所以以預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)以以后后的的昆昆山山市市場(chǎng)場(chǎng)，，將將對(duì)對(duì)中中高高檔檔、、功功能能性性強(qiáng)強(qiáng)的的房房型型吸吸納納能能力力會(huì)會(huì)比比較較強(qiáng)強(qiáng)。。第三三部部分分個(gè)個(gè)案案———昆山山房房產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)在在售售樓樓盤盤分分析析由于于此此部部分分，，分分析析工工作作量量較較大大，，目目前前來來說說時(shí)時(shí)間間較較緊緊，，我我公公司司本本著著嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)、、踏踏