昆山房地產(chǎn)市場報告

昆山房地產(chǎn)市場報告2011年11月24日城市房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析典型個案研究231目錄城市房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析典型個案研究231城市房地產(chǎn)市場概況昆山房地產(chǎn)市場目前處于城市中心向郊區(qū)快速發(fā)展的階段，城市重點向東部規(guī)劃新城和南部高鐵商務區(qū)兩個方向發(fā)展。整個市場分為六大板塊，中心城區(qū)的接受度最高，容易吸引其他板塊的購房人群；城東和花橋距離上海較近，上海購房人群比例較高；城西擁有良好的生態(tài)景觀資源，作為公認的改善型居住區(qū)域，認可度也較高；城北居住氛圍濃厚，客戶以本地人和新昆山人為主；城南主要是鄉(xiāng)鎮(zhèn)項目，基本依靠當?shù)厝巳喝セ?。市場上產(chǎn)品以舒適型兩房和三房為主，小戶型和緊湊型產(chǎn)品較少?？傮w來看，購房人群本地客戶占1/3，外地來此工作的新昆山人占1/3，上海客戶占1/3。本地人主要購買三房用于改善居住，但目前160㎡及以上的大戶型也出現(xiàn)了去化較難的情況。上海人以購買兩房、投資為主。目前上海客戶尚未出現(xiàn)鐘擺式的異地上班模式，隨著S1號線與上海地鐵的對接，未來該種模式最早可能出現(xiàn)在花橋。昆山商品房銷售情況與經(jīng)濟發(fā)展周期和主流市場運行特征相吻合，體現(xiàn)出強大的城市經(jīng)濟實力。昆山市商品房銷售情況與經(jīng)濟發(fā)展周期和主流市場運行特征相吻合。2005-2007年，昆山市商品房和商品住宅銷售面積雙雙持續(xù)攀升，2008年出現(xiàn)明顯回落，2009年受市場行情回暖重新上行，2010年受市場大環(huán)境的影響銷售量下跌近半；在銷量受市場行情波動出現(xiàn)漲跌的同時，銷售價格持續(xù)上漲，2010年兩者的價格分別為7556元/㎡和7622元/㎡。2011年市場對調控政策免疫力加強，修復和適應能力提高。2011年昆山房地產(chǎn)市場對國家宏觀調控的政策免疫力加強，修復和適應能力提高。2011年前10個月，昆山樓市除2月受外圍市場限購對購房人群產(chǎn)生心理影響導致成交量銳減外，從3月開始整體保持穩(wěn)定水平，這與部分上海人群受限購影響轉而進入昆山市場帶動成交量有關。相比2010年前10個月猛漲猛跌的市場行情，今年昆山樓市顯示出了強大的政策免疫力。昆山房地產(chǎn)市場可以劃分為六大板塊，即：中心城區(qū)、城東板塊、城南板塊、城西板塊、城北板塊和花橋板塊。該六大板塊是就整個城市來劃分的，與市場上業(yè)內(nèi)習慣的板塊稱呼有所差異（主要體現(xiàn)在業(yè)內(nèi)所稱的城南區(qū)域是指鐵南片區(qū)，而非包含城市南部五鎮(zhèn)在內(nèi)的南部區(qū)域）。六大板塊發(fā)展時間和成熟度各不相同，同時也有著各自的特征。總體來說受地緣效應的影響，昆山本地購房人群跨區(qū)域購房的意向較低，更傾向于優(yōu)先考慮在過去長期居住的板塊置業(yè)。板塊特征——整個市場可以劃分為六大板塊蕭林路昆太路虹祺北路江浦路新南路陸豐東路東城大道昆嘉路青陽路六大板塊中，中心城區(qū)發(fā)展最早、配套完善，接受度最高，以本地客戶和新昆山人為主；城東板塊作為規(guī)劃發(fā)展新城，距離上海較近，發(fā)展迅速、配套較為完善，接受度相對較高，主要吸納上?？蛻?、在昆山工作的外地客戶以及由于中心城區(qū)房價過高被擠壓過來的客戶；城南板塊由于距離主城較遠，接受度相對較低，普通住宅主要為當?shù)厝巳嘿徺I，別墅型物業(yè)大多定位為度假的第二居所，以外地客戶為主；城西板塊擁有自然生態(tài)資源條件較好，市場認可度高，是全市公認的改善型居住區(qū)域，主要購房人群是是當?shù)乜蛻艉涂春昧己玫淖匀簧鷳B(tài)景觀的上?？蛻?；城北板塊發(fā)展最晚，居住氛圍濃厚，多以當?shù)厝速彿?，上海人購房比例低；花橋板塊距離上海最近，主要吸納上海人以及在當?shù)亻_辦公司的企業(yè)主，租售市場較為活躍。板塊特征——市場上以舒適型產(chǎn)品為主，上海人購房較多選擇的是城東和花橋，以購買兩房戶型和投資用途為主。整個市場上普通住宅常見的為高層、小高層建筑形態(tài)，以90、100㎡的兩房和130、140㎡的三房為主，屬于舒適型產(chǎn)品，偶見的小戶型或緊湊型產(chǎn)品也僅是出于區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品產(chǎn)異化的考慮。上海人群購買普通住宅主要考慮城東和花橋這兩個距離較近的板塊，且以兩房、投資為主；如果選擇其他板塊也以兩房為主，但更側重于長期投資以及未來自住。中心城區(qū)——以舒適型產(chǎn)品為主，外地人購房比例較低。中心城區(qū)是昆山起步最早、發(fā)展最為成熟的板塊。板塊位置大致范圍為：東至青陽路，南至新南東路，西至江浦路，北至蕭林路。板塊內(nèi)項目價格差異較大，由于市場上業(yè)內(nèi)習慣將高鐵南站附近區(qū)域稱呼為城南，因此城中板塊除鐵南區(qū)域外，價格普遍在9000-13000元/㎡；鐵南區(qū)域由于距離鐵路和高速公路較近，整體環(huán)境相對差一些，除臨近高鐵北側的中星和象嶼等若干個精裝修高端項目外(14000元/㎡，含裝修4000元/㎡)，其余項目價格相對較低，基本保持在7500-9000元/㎡。中心城區(qū)由于價格高、戶型舒適，因此總價也較高，板塊內(nèi)客群主要是當?shù)赜休^強購買力的人群，以及對主城完善生活配套有強烈偏好的新昆山人。由于板塊距離上海相對較遠，因此上?？蛻舯壤^低。板塊內(nèi)產(chǎn)品以90㎡兩房、130㎡三房及以上戶型為主，緊湊型戶型極少，產(chǎn)品較為舒適。城東板塊——

新城發(fā)展迅速，配套較為完善，產(chǎn)品豐富，上海人群比例較高，個別項目因推廣不同、上?？蛻舯壤町愝^大。城東板塊從2009年開始進入快速發(fā)展階段，板塊主要包括了經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、陸家鎮(zhèn)部分，以及花橋鎮(zhèn)北部區(qū)域。板塊內(nèi)項目主要集中在經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，項目價格主要在7500-8000元/㎡。城東板塊距離上海較近，是城市未來規(guī)劃發(fā)展的新中心。受城市向東發(fā)展的利好，城東新城建設帶來了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。受政府規(guī)劃的引導，生活配套較為完善。板塊內(nèi)項目客群受推廣思路的影響較大，整體來看上海人群比例較高，但也不乏珠江御景這樣因為拆遷客戶關注、口碑傳播使得本地客戶占大多數(shù)、上?？蛻艉苌俚奶厥鈧€案。整體來說，上海人群以投資兩房為主，本地人群以購買改善型三房為主。板塊內(nèi)產(chǎn)品以90㎡兩房、130㎡三房及以上戶型為主，緊湊型戶型雖有但數(shù)量較少，板塊內(nèi)整體以舒適型產(chǎn)品為主。城南南板板塊塊———普通通住住宅宅戶戶型型舒舒適適，，鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)項項目目對對其其他他板板塊塊和和上上海?？涂蛻魬舻牡奈αο嘞鄬^較弱弱，，以以當當?shù)氐厝巳巳喝喝トセ癁闉橹髦鳌?。城南南板板塊塊主主要要包包括括千千燈燈鎮(zhèn)鎮(zhèn)、、張張浦浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)、、淀淀山山湖湖鎮(zhèn)鎮(zhèn)、、錦錦溪溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)和和周周莊莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)。。板塊塊內(nèi)內(nèi)普普通通住住宅宅項項目目主主要要集集中中在在千千燈燈鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，項項目目價價格格主主要要在在6500-7500元/㎡。其他四鎮(zhèn)鎮(zhèn)以低密度度項目為主主，價格較較高、差異異較大。城南板塊主主要是鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)項目，以以板塊內(nèi)購購房人群去去化為主，，其他板塊塊前往購房房的比例很很低。上海海人群在該該板塊內(nèi)購購買普通住住宅的比例例較低，購購買別墅主主要用于假假日度假。。板塊內(nèi)產(chǎn)品品走兩條線線，普通住住宅主要是是90㎡的舒適兩房房和130-140㎡的舒適三房房。依托優(yōu)優(yōu)越的湖景景資源和自自然景觀，，別墅產(chǎn)品品較為高端端，外地客客戶購買主主要用于休休閑、度假假。城西板塊——自然資源良良好、市場場認可基礎礎較高，公公認的改善善型居住區(qū)區(qū)域，不同同項目之間間上海人群群購房比例例差異明顯顯。城西板塊自自然生態(tài)和和景觀資源源較好，是是整個市場場公認的改改善型居住住的優(yōu)選板板塊。板塊塊主要包括括了玉山鎮(zhèn)鎮(zhèn)西部和巴巴城鎮(zhèn)全部部區(qū)域。板塊內(nèi)項目目主要集中中在馬鞍山山路兩側和和陽澄湖東東側，項目目價格主要要在8000-9000元/㎡。城西板塊東東部以普通通住宅為主主，西部以以低密度項項目為主，，良好的自自然景觀是是大多數(shù)項項目的主要要賣點。城城西缺乏短短期內(nèi)大的的規(guī)劃利好好，生活配配套較為缺缺乏。板塊塊內(nèi)客群因因項目推廣廣思路的不不同表現(xiàn)出出巨大的差差異，諸如如華府莊園園主打上海海人群，比比例高達80%，也有諸如如金色森林林、清風華華院立足本本地人群的的，上?？涂蛻舯壤齼H僅占20%。整體來說說，上海人人群以購買買兩房、且且以度假自自住目的為為主。其他他板塊客戶戶跨區(qū)域前前往購房有有更高的認認可基礎，，主要是以以居住產(chǎn)品品升級的別別墅物業(yè)為為主。板塊內(nèi)產(chǎn)品品以90㎡兩房、130㎡及以上的三三房為主，，緊湊型戶戶型極少，，產(chǎn)品較為為舒適，表表現(xiàn)出改善善型板塊的的市場特征征。城北板塊——居住氛圍濃濃厚，已出出現(xiàn)知名有有影響力的的豪宅，以以本地購房房人群為主主，上海人人群購房比比例很低。。城北板塊是是整個市場場發(fā)展最晚晚的區(qū)域，，但是居住住氛圍濃厚厚。板塊主主要包括了了周市鎮(zhèn)。。板塊內(nèi)項目目主要集中中在長江北北路和橫涇涇路兩側，，項目價格格主要在7500-8500元/㎡。城北板塊規(guī)規(guī)劃有商貿(mào)貿(mào)城，目前前板塊內(nèi)居居住項目較較多，以本本地購房人人群為主，，主要用于于自住，投投資比例較較低。城北北距離上海海較遠，上上海人來此此購房的比比例很低。。由于居住住氛圍濃厚厚，且已經(jīng)經(jīng)出現(xiàn)了區(qū)區(qū)域內(nèi)有知知名影響力力的豪宅黃黃金海岸，，多數(shù)在昆昆山的臺灣灣企業(yè)主比比較傾向于于在城北購購房用于自自住。板塊內(nèi)產(chǎn)品品以90㎡兩房、130㎡及以上的三三房為主，，緊湊型戶戶型極少，，產(chǎn)品較為為舒適。花橋板塊——距離上海較較近，立足足于吸引上上海人群，，普通住宅宅更受歡迎迎，當?shù)卦∶褓彿糠勘壤艿偷?。花橋板塊距距離上海較較近，最早早是通過2003年綠地21城這一超大大型項目發(fā)發(fā)展起來，，目前借勢勢國際商務務城的規(guī)劃劃發(fā)展較快快，板塊主主要包括了了花橋鎮(zhèn)的的中部和南南部區(qū)域。。板塊內(nèi)項目目主要集中中在綠地大大道兩側，，項目價格格主要在9000-12000元/㎡。板塊內(nèi)眾眾多企業(yè)人人員的租房房需求旺盛盛，出租市市場較為活活躍?；虬鍓K作作為昆山距距離上海最最近的區(qū)域域，與上海海搭界、僅僅需十多分分鐘車程。。板塊內(nèi)項項目依托規(guī)規(guī)劃中的軌軌道交通利利好打造同同城概念，，上海購房房人群比例例高達60%以上，主要要以長期投投資兼自住住為主，目目前每天來來回的上班班鐘擺族比比例很低；；20%為在當?shù)亻_開辦公司的的企業(yè)主，，以自住為為主；剩余余20%為非上海的的外地人群群，以投資資為主。板塊內(nèi)產(chǎn)品品較為豐富富，有75㎡的變幻兩房房、90㎡和110㎡的變幻三房房，這些屬屬于緊湊型型戶型，同同時也有大大戶型的舒舒適型產(chǎn)品品，滿足購購房人群的的置業(yè)需求求。低密度度項目相比比普通住宅宅溢價不高高，客戶來來源廣泛，，包括當?shù)氐仄髽I(yè)主、、上海客戶戶等多類，，且比例平平均。城市房地產(chǎn)產(chǎn)市場分析析區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場分析析典型個案研研究231近三年城東東板塊成交交地塊中所所含住宅建建筑面積保保守估計在在250萬㎡以上，，巨量供應應也表明了了板塊正在在成為城市市未來發(fā)展展的重點。。2009年1月-2011年10月，城東板板塊共成交交土地面積積187.87萬㎡，其中中商住用地地成交面積積145.21萬㎡，占總總成交土地地面積的77%。商住用地地容積率基基本在2.0-3.0之間，按照照2.5平均容積率率來粗略計計算，建筑筑面積達到到363萬㎡，扣除除成交商住住用地中的的商業(yè)部分分，剩余的的住宅體量量保守估計計也將在250萬㎡以上。。板塊住宅宅市場的巨巨量供應，，表明了城城東正在成成為城市未未來發(fā)展的的重點。由由于政府規(guī)規(guī)劃的要求求，板塊內(nèi)內(nèi)項目商業(yè)業(yè)比例較高高，未來將將有大體量量的商業(yè)體體陸續(xù)推出出，板塊內(nèi)內(nèi)商業(yè)氛圍圍較好。城東板塊成成交量整體體平穩(wěn)，前前十月占市市場總成交交量3成，市場地地位重要性性顯見，目目前板塊內(nèi)內(nèi)價格依然然堅挺，優(yōu)優(yōu)惠措施力力度不大。。城東板塊月月度成交量量在1月份一枝獨獨秀，達到到1088套，占到了了全市成交交總量近40%；2月受限購政政策的市場場大行情沖沖擊，成交交量跌至今今年以來最最低的267套，從3月開始相對對保持較為為平穩(wěn)的走走勢；10月成交527套，傳統(tǒng)銷銷售旺季的的局面未能能如期而至至。目前板板塊內(nèi)價格格依然保持持堅挺，除除少量樓盤盤推出特價價房外（綠綠地21新城、世茂茂東一號推推出10余套特價價房），，板塊內(nèi)內(nèi)整體市市場打折折優(yōu)惠措措施范圍圍和力度度不大。。城東板塊塊目前可可售庫存存量很大大，加上上未來較較大的潛潛在供應應量，城城東板塊塊在目前前的市場場行情下下有較大大的促銷銷或降價價壓力。。截至2011年11月中旬，，城東板板塊累計計批準銷銷售140837套，已銷銷售119609套，整體體銷售率率為85%；剩余可可售房源源21228套，按照照前十個個月城東東板塊月月均銷售售690套的情況況來看，，僅目前前的庫存存量就可可銷售30.8個月，大大約為兩兩年半的的時間。。同時考考慮到未未來較大大的加推推房源量量和已成成交土地地待開工工入市量量，如果果市場延延續(xù)目前前的偏緊緊走勢，，城東板板塊不可可避免的的會出現(xiàn)現(xiàn)較大的的促銷或或降價舉舉措。城東板塊塊概況和和項目客客群、產(chǎn)產(chǎn)品情況況城東板塊塊此前作作為城市市東部郊郊區(qū)發(fā)展展較為緩緩慢，從從2009年開始隨隨著城東東新城發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃進入實實施步驟驟，多個個大型、、知名房房地產(chǎn)項項目相繼繼開工建建設，引引領了板板塊房地地產(chǎn)市場場進入快快速發(fā)展展階段，，城東由由此也開開始成為為全市重重要的板板塊之一一。城東板塊塊目前依依托經(jīng)濟濟技術開開發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)眾多的的企業(yè)，，具有強強大的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)支撐撐和購買買力保證證。S1號線軌道道交通的的開工建建設也進進一步拉拉近了與與上海的的距離，，板塊內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)項目上上海人群群比例較較高，珠珠江御景景主要為為本地購購房人群群是板塊塊內(nèi)的特特殊個案案。由于于政府對對板塊內(nèi)內(nèi)項目要要求配套套有較高高比例的的商業(yè)物物業(yè)，未未來城東東將形成成濃厚的的商業(yè)氛氛圍，各各項生活活配套也也會比較較完善。。目前板板塊內(nèi)項項目總體體價格相相對較低低，容易易吸引上上海人群群前來購購房投資資，同時時也能較較好地滿滿足板塊塊內(nèi)眾多多工作人人員的剛剛性和改改善型居居住需求求。板塊內(nèi)目目前已經(jīng)經(jīng)有世茂茂、綠地地、中冶冶、珠江江地產(chǎn)等等知名企企業(yè)進駐駐，項目目以高層層、小高高層建筑筑形態(tài)為為主，總總體規(guī)模模多在百百萬平米米，同時時配備有有大型商商業(yè)體，，注重景景觀打造造和立面面外觀修修飾。產(chǎn)產(chǎn)品戶型型以90㎡兩房和130-140㎡三房舒適適產(chǎn)品為為主，但但是160㎡㎡及以上大大戶型也也遇到了了去化較較難的情情況。少少量小戶戶型或緊緊湊型產(chǎn)產(chǎn)品也僅僅是出于于產(chǎn)品差差異化的的考慮，，并非市市場主流流、且接接受度相相對較差差。城市房地地產(chǎn)市場場分析區(qū)域房地地產(chǎn)市場場分析典型個案案研究231世茂東壹壹號——項目概況況項目位置昆山市前進東路233號物業(yè)形態(tài)高層、小高層住宅，酒店式公寓，商業(yè)占地面積50萬㎡容積率1.3總建筑面積75萬㎡（另含30萬㎡商業(yè)體）戶型面積住宅95-150㎡，酒店式公寓43-87㎡開發(fā)商昆山世茂新發(fā)展置業(yè)有限公司項目量價價和客戶戶情況截至2011年11月23日，項目目累計批批準預售售5731套，已售售5144套，去化化率達到到90%，月均去去化約143套。項目目目前主主要在售售三期高高層房源源，戶型型為95㎡兩房、117-133㎡三房和147㎡㎡四房，6500元/㎡起，均價價7800元/㎡；二期房房源尚有有少量房房源在售售，戶型型面積為為100㎡㎡-158㎡，高層均均價8100元/㎡，一次性性付款95折，貸款款97折優(yōu)惠。。項目目目前仍有有若干套套特價房房在售，，6500元/㎡起，相比比其他房房源8000元/㎡的均價低低了1500元/㎡。項目一期期約有30%的上?？涂蛻?，二二期有50%的客戶為為上海人人，他們們看好城城東的發(fā)發(fā)展?jié)摿α?，多用用于投資資兼自住住，自住住人群非非每日鐘鐘擺式來來回，而而是用于于周末居居住。其其余主要要為當?shù)氐厝巳汉秃驮诶ド缴焦ぷ魃疃嗄昴甑耐鈦韥砣巳嘿徺徺I，前前者主要要是受中中心城區(qū)區(qū)高房價價的擠壓壓、同時時也看好好城東較較為完善善的生活活配套而而來該區(qū)區(qū)域購房房，后者者主要在在城東工工作，對對該區(qū)域域較為熟熟悉，因因此也希希望就近近購房。。項目借鑒鑒與思考考世茂東壹壹號設計計了市場場上較為為少見的的60㎡的一房和和110多㎡的三三房，這這是出于于豐富產(chǎn)產(chǎn)品戶型型選擇和和差異化化的考慮慮，能夠夠為客戶戶帶來更更多的選選擇空間間。項目目推出的的特價房房活動，，房源數(shù)數(shù)量只有有十幾套套，去化化情況雖雖較好，，但也僅僅是在目目前市場場環(huán)境下下起到營營銷噱頭頭、吸引引眼球的的作用。。項目是目目前城東東板塊最最東邊的的大盤，，受眾度度相對要要低一些些。借助助城市向向東發(fā)展展的利好好以及距距離上海海較近的的優(yōu)勢，，項目主主要將營營銷推廣廣做到了了上海。。項目自自身大體體量的商商業(yè)配套套在滿足足自身服服務的同同時，也也為區(qū)域域市場的的繁榮帶帶來了直直接的幫幫助?？煽梢哉f，，主抓上上海人群群、當?shù)氐厝巳鹤髯鳛橹匾a充應應該是城城東板塊塊大盤的的主流思思路。珠江江御御景景———項目目概概況況項目位置昆山市同豐東路288號物業(yè)形態(tài)高層住宅，酒店式公寓，商業(yè)占地面積15萬㎡容積率3.6總建筑面積62萬㎡戶型面積98-143㎡開發(fā)商廣東珠江投資有限公司項目目量量價價和和客客戶戶情情況況截至至2011年11月23日，，項項目目累累計計批批準準預預售售1040套，，已已售售901套，，去去化化率率達達到到87%，月月均均去去化化約約38套。。項項目目目目前前主主要要在在售售3號和和5號樓樓，，戶戶型型為為143㎡㎡的三三房房。。其其中中3號樓樓為為精精裝裝修修，，均均價價10000元/㎡㎡，裝裝修修標標準準2000元/㎡㎡，5號樓樓毛毛坯坯均均價價8000元/㎡㎡。項目目約約有有70%為本本地地人人，，10%為上上海海人人，，10%為臺臺灣灣企企業(yè)業(yè)老老板板，，5%為外外籍籍在在昆昆山山開開辦辦公公司司老老板板，，還還有有約約5%為其其他他外外地地區(qū)區(qū)域域人人群群。。本本地地客客戶戶主主要要是是已已購購買買本本項項目目的的周周邊邊拆拆遷遷戶戶介介紹紹而而來來，，項項目目未未作作過過多多的的針針對對上上海海人人群群的的營營銷銷推推廣廣活活動動，，因因此此上上海海客客戶戶比比例例較較低低，，這這也也屬屬于于城城東東板板塊塊大大區(qū)區(qū)域域里里的的一一個個獨獨特特個個案案。。項目目借借鑒鑒與與思思考考珠江江御御景景產(chǎn)產(chǎn)品品主主要要是是100㎡㎡兩房房和和143㎡㎡三房房的的舒舒適適戶戶型型，，在在實實際際針針對對外外來來客客戶戶購購買買，，通通過過制制造造兩兩房房已已經(jīng)經(jīng)售售罄罄的的假假象象，，促促進進三三房房的的銷銷售售并并取取得得了了不不錯錯的的銷銷量量。。本本地地人人群群雖雖然然追追求求改改善善型型大大戶戶型型，，但但是是目目前前項項目目143㎡㎡的戶戶型型也也遇遇到到了了去去化化較較難難的的情情況況。。本項項目目與與城城東東板板塊塊主主流流開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)域域有有一一定定的的距距離離，，距距離離項項目目較較近近的的本本地地拆拆遷遷戶戶占占絕絕大大多多數(shù)數(shù)，，這這在在城城東東板板塊塊較較為為少少見見，，使使其其成成為為城城東東板板塊塊內(nèi)內(nèi)的的一一個個典典型型的的孤孤立立項項目目。。拆拆遷遷戶戶通通過過口口碑碑傳傳播播帶帶動動了了項項目目的的熱熱銷銷，，同同時時項項目目也也未未作作針針對對上上海?？涂蛻魬舻牡耐仆茝V廣，，由由此此也也造造成成了了以以本本地地客客戶戶為為主主、、上上海?？涂蛻魬舯缺壤芎艿偷偷牡姆欠侵髦髁髁鳜F(xiàn)現(xiàn)象象。。綠地21新城——項目概概況項目位置昆山市洞庭湖路與震川路交叉口物業(yè)形態(tài)高層、小高層住宅，低層聯(lián)排別墅，商業(yè)占地面積56萬㎡容積率2.5總建筑面積178萬㎡戶型面積普通住宅58、70、88、110、150、160㎡，別墅125、200㎡開發(fā)商上海綠地集團（昆山）東城置業(yè)有限公司項目量量價和和客戶戶情況況截至2011年11月23日，項項目累累計批批準預預售3060套，已已售1999套，去去化率率為65%，月均均去化化約100套。項項目目目前主主要在在售一一期的的58-163㎡㎡和6月份加加推的的88㎡㎡房源，，均價價為7700元/㎡。每月月會推推出若若干套套4層以下下、30層以上上的若若干套套特價價房源源，價價格相相比降降低約約500元/㎡。項目約約有60%以上的的客戶戶為上上海人人，他他們更更多的的購買買小戶戶型產(chǎn)產(chǎn)品用用于投投資。。本地地人群群以購購買緊緊湊型型三房房和160㎡的大戶戶型產(chǎn)產(chǎn)品為為主，，以解解決自自身的的改善善需求求。項目借借鑒與與思考考綠地21新城產(chǎn)產(chǎn)品完完全走走差異異化路路線，，設計計了市市場上上較為為少見見的60、70㎡㎡的一房房和110多㎡的的三房房，小小戶型型一房房和舒舒適兩兩房主主要是是定位位于上上海投投資客客戶，，緊湊湊型三三房主主要著著眼于于當?shù)氐啬贻p輕人群群的改改善需需求。。項目目缺少少130-140㎡的舒適適三房房，而而直接接跳躍躍至163㎡功能完完備的的四房房，該該現(xiàn)象象較為為少見見，由由此也也導致致了目目前該該戶型型房源源去化化較慢慢。特特價房房數(shù)量量較少少，也也僅起起到傳傳播項項目市市場影影響、、聚集集人氣氣的效效果。。綠地集集團作作為上上海知知名房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)，利利用自自身的的品牌牌影響響力和和客戶戶資源源，為為項目目帶來來了較較多的的上海?？蛻魬?。中冶昆昆庭——項目概概況項目位置昆山市太湖中路18號（太湖路與震川路交匯處)物業(yè)形態(tài)高層酒店式公寓，商業(yè)占地面積33453㎡容積率3.51總建筑面積138307㎡戶型面積46-102㎡開發(fā)商中冶置業(yè)（昆山）有限公司項目量量價和和客戶戶情況況截至2011年11月23日，項項目累累計批批準預預售851套，已已售359套，去去化率率為42%，月均均去化化約40套。項項目目目前在在售6號樓，，主力力戶型型面積積46-91㎡，均價價11000元/㎡；4號樓房房源面面積46-102㎡㎡，均價價11300元/㎡。項目目精裝裝修標標準2000元/㎡，每周周均有有特價價房，，一次次性付付款95折，貸貸款96折。項目約約有60%的客戶戶為上上海人人，購購買小小戶型型酒店店式公公寓主主要用用于投投資；；本地地人購購買比比例占占40%，主要要購房房目的的也是是用于于投資資。項項目40年產(chǎn)權權，商商用水水電，，在城城東板板塊內(nèi)內(nèi)屬于于純粹粹的酒酒店式式公寓寓產(chǎn)品品，購購房人人群投投資目目的非非常明明確。。項目借借鑒與與思考考中冶昆昆庭作作為酒酒店式式公寓寓項目目，設設計了了40-70㎡的一房房和75-100㎡㎡的兩房房，其其產(chǎn)品品特性性決定定了投投資的的主要要用途途。項項目毗毗鄰水水上公公園，，位于于城東東板塊塊的核核心區(qū)區(qū)域，，區(qū)位位優(yōu)勢勢、規(guī)規(guī)劃地地鐵、、臨近近諸多多配套套設施施、定定位客客戶相相對更更高端端、酒酒店式式服務務更好好、投投資回回報率率更高高等方方面，，是該該項目目單價價高于于同類類普通通住宅宅小戶戶型產(chǎn)產(chǎn)品的的主要要因素素。項目通通過與與上海海一家家二手手房中中介的的一二二手聯(lián)聯(lián)動，，利用用這種種獨特特的營營銷手手段給給其帶帶來了了較多多的上上?？涂蛻糍Y資源，，造就就了項項目的的熱銷銷，由由此也也在市市場上上引起起了較較大的的反響響。各板塊典型項項目——城中、城西板塊項目名稱項目位置物業(yè)類型占地面積（㎡）容積率建筑面積（㎡）主力戶型（㎡）銷售價格（元/㎡）批準銷售套數(shù)（套）已銷售套數(shù)（套）城中中星城際廣場九華山路60號普通住宅，商業(yè)994302.8342826122、160、190、22014500（精裝修標準4000）34453象嶼·瓏庭中華園路南側、小虞河路東側普通住宅，商業(yè)527793.518567490、130、140、19014000（精裝修標準4000）514174城西摩墅（卡布其諾2期）馬鞍山路與通澄南路路口普通住宅，花園洋房6.3萬1.511.4萬95、1438300（95㎡平層7300元/㎡起，143㎡復式均價8300元/㎡起）//森林半島馬鞍山路與虹祺路交匯處普通住宅1171891.827100062、93、133、141、160、193880011721147華府莊園馬鞍山路1999號普通住宅，花園洋房13.3萬1.627萬87、104、116、1288000