某公司太原項(xiàng)目前期市場(chǎng)研究和初步定位報(bào)告課件

太原項(xiàng)目前期市場(chǎng)研究和初步定位2007年5月3日太原項(xiàng)目前期市場(chǎng)研究和初步定位2007年5月3日1技術(shù)路線圖第一階段項(xiàng)目發(fā)展方向確定項(xiàng)目總體發(fā)展戰(zhàn)略城市比較研究總體市場(chǎng)分析總體發(fā)展趨勢(shì)研判市場(chǎng)掃描本體資源分析項(xiàng)目占位開發(fā)商目標(biāo)要求項(xiàng)目發(fā)展方向市場(chǎng)大勢(shì)分析項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析技術(shù)路線圖第一階段項(xiàng)目發(fā)展方向確定項(xiàng)目總體發(fā)展戰(zhàn)略城市2技術(shù)路線圖第二階段物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目總體規(guī)劃建議項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目配套設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目單體設(shè)計(jì)建議物業(yè)排布交通組織區(qū)隔組團(tuán)設(shè)計(jì)功能布局戶型建議建筑風(fēng)格和立面建議技術(shù)路線圖第二階段物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目總體規(guī)劃3項(xiàng)目提綱－－市場(chǎng)大勢(shì)分析項(xiàng)目總體發(fā)展戰(zhàn)略城市比較研究總體市場(chǎng)分析總體發(fā)展趨勢(shì)研判市場(chǎng)掃描本體資源分析項(xiàng)目占位開發(fā)商目標(biāo)要求項(xiàng)目發(fā)展方向市場(chǎng)大勢(shì)分析項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目提綱－－市場(chǎng)大勢(shì)分析項(xiàng)目總體發(fā)展戰(zhàn)略城市比較研究總體市場(chǎng)4不經(jīng)比較的數(shù)據(jù)是沒有概念的不經(jīng)比較的數(shù)據(jù)是沒有概念的5初步比較－沿著時(shí)間序列通過以上的比較，我們常能看到這樣的結(jié)論：××市房地產(chǎn)投資逐年遞增，年增幅達(dá)**%商品房銷售價(jià)格平穩(wěn)增長(zhǎng)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展。。。。。。初步比較－沿著時(shí)間序列通過以上的比較，我們常能看到這樣的結(jié)論6初步比較－沿著時(shí)間序列以上的比較，我們常能得出這樣的結(jié)論：××市房地產(chǎn)投資05年銷售增速明顯超過竣工量增速，市場(chǎng)需求旺盛商品房銷售價(jià)格平穩(wěn)增長(zhǎng)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展。。。。。。初步比較－沿著時(shí)間序列以上的比較，我們常能得出這樣的結(jié)論：7城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)總量比較結(jié)論：在“中部七市”中，太原市人口規(guī)模均中GDP總量最低，低于平均值50%，總量處于劣勢(shì)人均GDP仍無競(jìng)爭(zhēng)力04年城鎮(zhèn)人均可支配收入居中，結(jié)合總量較低，說明農(nóng)業(yè)人口比例偏高并經(jīng)濟(jì)水平較低城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)總量比較結(jié)論：在“中部七市”中，太原市8城市用地比較結(jié)論：太原市總居住用地面積、人均居住用地面積明顯低于平均水平受地理?xiàng)l件限制（三面環(huán)山），城市發(fā)展空間最小城市用地比較9城市輻射力研究2004年太原鄭州武漢長(zhǎng)沙南昌西安石家莊主要產(chǎn)業(yè)能源、冶金商貿(mào)、物流制造業(yè)制造業(yè)制造業(yè)旅游業(yè)醫(yī)藥、農(nóng)業(yè)城市群規(guī)劃名稱大太原經(jīng)濟(jì)圈中原城市群武漢城市圈長(zhǎng)株潭城市群昌九工業(yè)走廊關(guān)中城市群京津冀城市群－－城市數(shù)量2市3縣9市9市3市2市5縣5市8市－－面積（平方公里）23641.7558745.257702809620543.3655395220800－－人口（萬人）1395.5390030001453.61829.7721897540－－GDP（億元）1672.77090.934498.32161.652268.122698.2520913.42城市輻射力研究2004年太原鄭州武漢長(zhǎng)沙南昌西安石家莊主要產(chǎn)10城市輻射力研究結(jié)論：在“中部七市”中，太原市所在城市圈人口和產(chǎn)值規(guī)模最低，低于平均水平40%以上城市所在區(qū)域購(gòu)買力最低所在山西省北部臨北京、晉南鄰鄭州、晉西鄰西安，這些城市吸引力均明顯優(yōu)于太原，房地產(chǎn)客戶－－尤其是高端客戶，必受到嚴(yán)重分流其它說明：鄭州所受洛陽一定沖擊，所在群城市化率最高（河南擁有全國(guó)最大城市群）石家莊所在京津冀城市群，屬?gòu)膶俚匚?，其它城市均為核心城市城市輻射力研究結(jié)論：在“中部七市”中，太原市所在城市圈11投資：不僅起點(diǎn)低，而且增速慢投資：不僅起點(diǎn)低，而且增速慢1206年：“百花開罷我花殺”06年：“百花開罷我花殺”13雖供不應(yīng)求，06年“緊俏度”逆市下降03年，供過于求；04需求放量；05平穩(wěn)熱銷，06銷售再度提速雖供不應(yīng)求，06年“緊俏度”逆市下降03年，供過于求；04需14低儲(chǔ)備低開發(fā)低竣工低銷售低儲(chǔ)備低開發(fā)低竣工低銷售15高開低走和低開高走價(jià)格高位啟動(dòng)，提升緩慢，目前價(jià)格水平居中游偏上高開低走和低開高走價(jià)格高位啟動(dòng)，提升緩慢，目前價(jià)16數(shù)據(jù)太原特點(diǎn)：三低一高供需總量：低總量，低增長(zhǎng)投資、竣工量、銷售量均遠(yuǎn)低于類比城市投資、竣工、銷售的增速更低于類比城市06年銷售竣工比（“緊俏度”）下降，低于平均水平價(jià)格：高位啟動(dòng)，低速增長(zhǎng)高位啟動(dòng)，高開平走（03年價(jià)格高于其它城市50%以上）價(jià)格增速遠(yuǎn)低于類比城市，05年住宅價(jià)格已被兩個(gè)城市超越數(shù)據(jù)太原特點(diǎn)：三低一高供需總量：低總量，低增長(zhǎng)17重要問題由此繼續(xù)引出問題，如果假設(shè)成立必造成供不應(yīng)求，價(jià)格高速上漲。而事實(shí)卻有問題2的存在！問題1：城市規(guī)模人口相當(dāng)，為什么供應(yīng)、銷售量?jī)H為對(duì)比城市的1/3—1/5?假設(shè)：城市規(guī)劃限制、土地限制影響供應(yīng)，考察指標(biāo)：城市（人均）居住用地低、購(gòu)置（開發(fā)）土地面積重要問題由此繼續(xù)引出問題，如果假設(shè)成立必造成供不應(yīng)求，價(jià)格高18重要問題問題2：為什么在價(jià)格“漲聲一片”中不升反降？假設(shè)：價(jià)格起點(diǎn)過高－－高位啟動(dòng)和加速緩慢的原因探索：城市用地少，土地供應(yīng)緊張，價(jià)位較高（地價(jià)占房?jī)r(jià)約35%），利益驅(qū)動(dòng)；市場(chǎng)啟動(dòng)與能源經(jīng)濟(jì)新一輪啟動(dòng)同步，太原市場(chǎng)啟動(dòng)時(shí)針對(duì)了高收入者而非中高收入者；北京、西安、鄭州對(duì)高端客戶的分流；用地緊張導(dǎo)致規(guī)劃空間小，影響項(xiàng)目品質(zhì)，從而導(dǎo)致產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力下降，價(jià)格上漲空間受限重要問題問題2：為什么在價(jià)格“漲聲一片”中不升反降？高位啟動(dòng)19引申問題：中低端客戶出處何在？城中村“小產(chǎn)權(quán)”、“無產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目的火爆銷售“自建房”、“聯(lián)建房”對(duì)商品房的沖擊－－實(shí)際的供銷數(shù)據(jù)要遠(yuǎn)高于統(tǒng)計(jì)所能體現(xiàn)的數(shù)據(jù)榆次的房子近50%被太原客戶買走引申問題：中低端客戶出處何在？城中村“小產(chǎn)權(quán)”、“無產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)20市場(chǎng)向何處去05-06消化了歷年“空置”面積，進(jìn)入07年，已呈現(xiàn)無房可賣的局面06年住宅價(jià)格再次提速，預(yù)計(jì)07年以以后仍平穩(wěn)增長(zhǎng)（后市供應(yīng)以郊區(qū)大盤為主）供應(yīng)銷售總量放大，城中村、南部郊區(qū)及濱河帶是重點(diǎn)發(fā)展方向，大盤增多，大盤效應(yīng)體現(xiàn)市場(chǎng)向何處去05-06消化了歷年“空置”面積，進(jìn)入07年，已21總體市場(chǎng)分析----供給特征濱河帶城南城北板塊發(fā)展順序城北－－城南／濱河板塊發(fā)展空間濱河／城南－－城北板塊格局業(yè)已形成，城北板塊潛在供給很少，未來的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)濱河板塊與城南板塊之間展開板塊格局總體市場(chǎng)分析----供給特征濱河帶城南城北板塊發(fā)展順序城北－22總體市場(chǎng)分析-----供給特征城北區(qū)域城南區(qū)域?yàn)I河區(qū)域區(qū)域形象多種城市功能混雜的傳統(tǒng)中心區(qū)客戶有較強(qiáng)的區(qū)域認(rèn)同感未來新興的城市中心區(qū)區(qū)域印象正在進(jìn)一步抬高濱河公園和濱河快速道是該區(qū)域的主要形象所在依托資源地段各種功能的成熟配套城市新中心的利好未來價(jià)值認(rèn)知較高太原市區(qū)唯一的濱河景觀帶長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)的美好藍(lán)圖供求狀況供給規(guī)模較小價(jià)格多集中在4000元/平米產(chǎn)品形式比較單一高端項(xiàng)目占主導(dǎo)，價(jià)格提升較快價(jià)格從4300-5300規(guī)模普遍一般，多種產(chǎn)品形式共存價(jià)格集中在4800左右項(xiàng)目規(guī)模較大，產(chǎn)品選擇多產(chǎn)品總體品質(zhì)不高，密度較大、物業(yè)形象較差、園林綠化較少大多是尾盤，新入市項(xiàng)目很少品質(zhì)較高，物業(yè)形象良好，產(chǎn)品類型多樣，配套齊全，規(guī)模較大項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，品質(zhì)較好，借助周邊景觀資源的同時(shí)積極打造自身園林景觀需求銷售較好以地緣性居住客戶為主整體銷售情況好地緣性客戶和外來客戶并重，自住為主兼有投資行為銷售情況好地緣性客戶與外來客戶并重未來發(fā)展趨勢(shì)潛在供應(yīng)量較少價(jià)格穩(wěn)定土地稀缺、高額拆遷成本、未來發(fā)展空間較小城南區(qū)域逐漸成熟，供應(yīng)量也非常大，市場(chǎng)空間廣闊，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)比較激烈未來發(fā)展空間巨大，汾河的南通和長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)將會(huì)繼續(xù)帶動(dòng)濱河板塊的發(fā)展板塊特征對(duì)比分析總體市場(chǎng)分析-----供給特征城北區(qū)域城南區(qū)域?yàn)I河區(qū)域區(qū)域形23總體市場(chǎng)情況——10萬平米以上項(xiàng)目不足1/3規(guī)模較小，集中在5－15㎡萬左右市場(chǎng)主要在售住宅項(xiàng)目面積分布總體市場(chǎng)情況——10萬平米以上項(xiàng)目不足1/3規(guī)模較小，集中在24單價(jià)元/平米3500-37004300-45004700-49005000-53006300-7000不同價(jià)位段項(xiàng)目面積累計(jì)總建筑面積（萬平米）1020304060原上園百桐園帝景華府70905080濱東花園陽光銀座長(zhǎng)島國(guó)際北美新天地注:統(tǒng)計(jì)口徑為各項(xiàng)目當(dāng)期在售住宅面積項(xiàng)目?jī)r(jià)格較多集中在４３００－４９００之間總體市場(chǎng)情況——供給特征南波灣溫泉公園大唐長(zhǎng)風(fēng)長(zhǎng)風(fēng)畫卷金圣甲第民生國(guó)際行宮銅鑼灣廣場(chǎng)柏林風(fēng)情同泰公寓大唐龍庭奧林匹克花園飛云現(xiàn)代城泰華城市廣場(chǎng)匯都MOHO精裝位置偏遠(yuǎn)，區(qū)位認(rèn)可度低，周邊配套不足，依靠項(xiàng)目自身規(guī)模位置稍偏，周邊有一定配套位置較好，且比較分散，項(xiàng)目規(guī)模小，周邊套齊全位置優(yōu)越，小規(guī)模精裝等單價(jià)元/平米3500-37004300-45004700-25總體市場(chǎng)情況——供給特征產(chǎn)品水平嚴(yán)重落后小盤、散盤多，高容積率、規(guī)劃嚴(yán)重受限，品質(zhì)難有做高的空間供方市場(chǎng)，缺乏做高品質(zhì)的動(dòng)力價(jià)格與區(qū)位關(guān)系不大，好位置地塊小規(guī)劃差，偏遠(yuǎn)位置規(guī)模優(yōu)勢(shì)可提升價(jià)格位置偏遠(yuǎn)項(xiàng)目4000元是目前的價(jià)格上限目前高端項(xiàng)目（不含低密類）價(jià)格上限為7000元，一年內(nèi)最高不超過8000元（不考慮精裝因素）總體市場(chǎng)情況——供給特征產(chǎn)品水平嚴(yán)重落后26總體市場(chǎng)戶型供應(yīng)分布各項(xiàng)目戶型分布與戶型的總價(jià)、單價(jià)分布分類分析（按居室）：主要功能空間尺度、樓型戶型平面戶型特點(diǎn)（價(jià)格、）暢銷戶型主要功能尺度未來供應(yīng)戶型分布戶型分析總體市場(chǎng)情況——供給特征戶型分析總體市場(chǎng)情況——供給特征27太原市主要在售住宅項(xiàng)目戶型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖一、二、三、四居之比：1:2.5:2:1太原市主要在售住宅項(xiàng)目戶型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖一、二、三、四居之比：28兩居3500400045004900304050607080奧林匹克花園帝景華府濱東花園柏林風(fēng)情陽光銀座單價(jià)元/平米總價(jià)萬元/套兩居三居一居四居三居百桐園四居三居兩居48005300三居兩居一居90三居三居一居三居兩居一居三居大唐長(zhǎng)風(fēng)北美新天地一居三居兩居0二居民生國(guó)際行宮競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目單套總價(jià)、單價(jià)情況兩居3500400045004900304050607080293500400045004900304050607080單價(jià)元/平米總價(jià)萬元/套一居48005300一居90一居一居一居0一居總價(jià)多在30萬元以內(nèi)3500400045004900304050607080單價(jià)30兩居3500400045004900304050607080單價(jià)元/平米總價(jià)萬元/套兩居兩居48005300兩居90兩居兩居0二居二居總價(jià)區(qū)間35-55萬4500-4900，功能化兩居高單價(jià)兩居總價(jià)反降，總價(jià)上限嚴(yán)格兩居3500400045004900304050607080313500400045004900304050607080單價(jià)元/平米總價(jià)萬元/套三居四居三居三居48005300三居90三居三居三居三居三居0三居、四居總價(jià)區(qū)間：55-85萬元高單價(jià)項(xiàng)目四居設(shè)置不多總價(jià)、單價(jià)一致性不高四居3500400045004900304050607080單價(jià)32戶型－單價(jià)－總價(jià)在售項(xiàng)目各戶型間無總價(jià)沖突－－不是市場(chǎng)把握，而是無市場(chǎng)定位導(dǎo)致的“見縫插針”式的以面積最大化為目標(biāo)的規(guī)劃原則；多數(shù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲幅度不大即使最高端項(xiàng)目，一居總價(jià)也不易超過25萬；二居35-55萬，三居、四居55-85萬元概念型一居、酒店式公寓不被認(rèn)可，可充分滿足居住需求的一居較看好客戶平均購(gòu)買力下移，單價(jià)穩(wěn)定同時(shí)總價(jià)有回歸趨勢(shì)戶型－單價(jià)－總價(jià)在售項(xiàng)目各戶型間無總價(jià)沖突－－不是市場(chǎng)把握，33（單位：米，平方米）項(xiàng)目名稱樓體類型幾梯幾戶最大進(jìn)深最小進(jìn)深結(jié)構(gòu)建筑面積廳開間廳進(jìn)深客廳面積餐廳面積主臥面積次臥面積陽臺(tái)面積廚房面積衛(wèi)生間面積百桐園點(diǎn)塔一梯三戶15.47.23×2906.11.9311.775.8817.289.33.35.885.767.2－2×283.86－－－－－－－－－怡和國(guó)際中心塔樓兩梯四戶9.79.62×299.394.84.220.165.2916.214.45.47.364.09.68.22×293.183.754.516.88－16.212.87－9－北美新天地·御苑板樓四梯十三戶7.14.22×377.915.04.221.0－12.611.342.245.46.0四梯五戶7.5－－75左右36.1－－12.210.8－7.34大唐龍庭塔樓四梯十三戶9.69.82×21084.25.121.427.812.613.5－4.223.9511.17.23×292.294.04.216.8－12.8713.5－7.28.1太原奧林匹克花園板樓一梯四戶11.98.53×388.823.84.015.23.8716.212.045.75.763.87兩房戶型剖析（單位：米，平方米）項(xiàng)目名稱樓體類型幾梯幾戶最大進(jìn)深最小進(jìn)34相關(guān)調(diào)查：兩房戶型剖析項(xiàng)目名稱樓體類型幾梯幾戶最大進(jìn)深最小進(jìn)深結(jié)構(gòu)建筑面積廳開間廳進(jìn)深客廳面積餐廳面積主臥面積次臥面積陽臺(tái)面積廚房面積衛(wèi)生間面積大唐長(zhǎng)風(fēng)塔樓兩梯六戶6.3－2×2894.76.3－14.5210.56－－－12.6－2×2964.1727.817.816.2－6.6－3×22×23×32×3采光面戶型結(jié)構(gòu)示意圖（單位：米，平方米）相關(guān)調(diào)查：兩房戶型剖析項(xiàng)目名稱樓體類型幾梯幾戶最大進(jìn)深最小進(jìn)35北美新天地百桐園陽光銀座南波灣溫泉公寓民生國(guó)際行宮90平米70平米客戶認(rèn)同范圍1008085.3376.779078759810580平米84100平米9987泰華城市廣場(chǎng)奧林匹克花園9580677592未來主要項(xiàng)目?jī)煞繎粜头植?5-90，新政要求即將顯現(xiàn)，客戶認(rèn)同度較高北美新天地百桐園陽光銀座南波灣民生90平米70平米客戶認(rèn)同范36建筑面積廳開間廳進(jìn)深客廳面積餐廳面積75-1003.5-5.04.0-5.016-205-6主臥面積次臥面積陽臺(tái)面積廚房面積衛(wèi)生間面積12-1711-132-54-74-6兩房各功能空間尺度集中在以下面積區(qū)間兩居特征——基本特征：板樓,戶型無亮點(diǎn)均價(jià)范圍：4500-5300元/平米；首期（7成20年）；月供：1600-2500元/平米。面積單位：㎡長(zhǎng)度單位：m兩房戶型總結(jié)建筑面積廳開間廳進(jìn)深客廳面積餐廳面積75-1003.5-5.37在售樓盤三房戶型剖析項(xiàng)目名稱樓體類型幾梯幾戶最大進(jìn)深最小進(jìn)深結(jié)構(gòu)建筑面積廳開間廳進(jìn)深客廳面積餐廳面積主臥開間主臥面積次臥面積廚房面積衛(wèi)生間面積百桐園點(diǎn)塔一梯兩戶16.4－3×2147.174.57.734.653.726.6412.87－6.7516.4－3×3166.866.16.740.87－3.827.3616.2－6.25怡和國(guó)際中心塔樓兩梯兩戶16.5－3×2132.675.65.329.863.623.7616.8311.96－15.9－3×2151.314.66.630.363.920.6714.4－－北美新天地·御苑板樓四梯十三戶23.2－3×2140.284.49.240.483.627.214.17.225.5四梯五戶15.5－4×2138.498.84.4539.165.525.912.67.037.77長(zhǎng)島國(guó)際板樓兩梯兩戶15.610.83×2145.534.86.330.243.624.8415.847.8－濱東花園塔樓兩梯四戶14.9－3×3156.276.35.132.133.725.8617.289.97.14兩梯四戶18.78.23×31748.44.840.324.226.617.5510.446帝景華府板樓兩梯兩戶17.611.52×3144.123.957.328.8353.625.8156.486.1217.6－3×2135.594.65.526.953.623.0415.486.094.2在售樓盤三房戶型剖析項(xiàng)目樓體類型幾梯幾戶最大進(jìn)深最小進(jìn)深結(jié)構(gòu)38在售樓盤三房戶型剖析項(xiàng)目名稱樓體類型幾梯幾戶最大進(jìn)深最小進(jìn)深結(jié)構(gòu)建筑面積廳開間廳進(jìn)深客廳面積餐廳面積主臥開間主臥面積次臥面積廚房面積衛(wèi)生間面積柏林風(fēng)情板樓一梯兩戶16.2－3×2134.84.24.920.587.83.620.4413.26.96.314.312.23×2141.75.05.326.57.83.621.24126.99.99.3－2×3117.254.26.125.64103.615.2211.166.44.8原上園塔樓兩梯四戶1411.73*2139.14.57.835.14.52611.81051411.73*2133.784.37.833.54.12310105金圣甲第塔板兩梯六戶19-3*21505.75.2321542419/1487在售樓盤三房戶型剖析項(xiàng)目名稱樓體類型幾梯幾戶最大進(jìn)深最小進(jìn)深39建筑面積廳開間廳進(jìn)深客廳面積135-1604.2-65.3-6.727左右主臥開間主臥面積（含主衛(wèi)）次臥面積廚房面積衛(wèi)生間面積3.623－2712-166－105.5-7三房各功能空間尺度集中在以下面積區(qū)間三居特征——基本特征：主臥開間小，進(jìn)深過長(zhǎng)（平均值約為16米）,戶型缺乏亮點(diǎn)，附加值低均價(jià)范圍：4500-5300元/平米,月供2900-4000元左右面積單位：㎡長(zhǎng)度單位：m三房戶型總結(jié)建筑面積廳開間廳進(jìn)深客廳面積135-1604.2-65.3-40北美新天地百桐園帝景華府南波灣溫泉公寓長(zhǎng)島國(guó)際140平米120平米180131160130166140135145130平米138150平米145120陽光銀座160平米120長(zhǎng)風(fēng)畫卷134158三房面積集中度有從150到130回歸的趨勢(shì)130-145小三居為主，160-170大三居為輔140130170145未來主要項(xiàng)目三房戶型分布北美百桐園帝景華府南波灣溫泉公寓長(zhǎng)島國(guó)際140平米120平米41四房戶型剖析項(xiàng)目名稱樓體類型幾梯幾戶最大進(jìn)深最小進(jìn)深結(jié)構(gòu)建筑面積廳開間廳進(jìn)深客廳面積餐廳面積主臥開間主臥面積次臥面積廚房面積衛(wèi)生間面積長(zhǎng)島國(guó)際板樓兩梯兩戶16.810.83×2164.625.34.523.8514.313.926.9117.288.28－帝景華府板樓兩梯兩戶17.611.53×3160.864.356.327.4020.473.625.0214.286.355.67四房戶型剖析項(xiàng)目樓體類型幾梯幾戶最大進(jìn)深最小進(jìn)深結(jié)構(gòu)建筑廳開42板塊格局基本形成,板塊競(jìng)爭(zhēng)是產(chǎn)品形態(tài)的競(jìng)爭(zhēng),內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)是品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)；高、中、低市場(chǎng)梯度尚未真正形成，低端市場(chǎng)被城中村項(xiàng)目、自建房聯(lián)建房項(xiàng)目、榆次項(xiàng)目分流；規(guī)模是導(dǎo)致產(chǎn)品總體水平不高的首因，也成為獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的第一要素；市場(chǎng)有待規(guī)范；關(guān)注：遠(yuǎn)郊大盤的放量市場(chǎng)供給特征總結(jié)板塊格局基本形成,板塊競(jìng)爭(zhēng)是產(chǎn)品形態(tài)的競(jìng)爭(zhēng),內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)是品43總體市場(chǎng)分析-----市場(chǎng)需求特征住宅總體需求：平穩(wěn)絕大多數(shù)住宅項(xiàng)目銷售比較平穩(wěn)，無明顯滯銷樓盤，無明顯滯銷戶型，需求預(yù)期比較樂觀客戶構(gòu)成：總量上：外地與本市客戶兩分天下結(jié)構(gòu)上：外地客戶占據(jù)高端市場(chǎng)總體市場(chǎng)分析-----市場(chǎng)需求特征住宅總體需求：平穩(wěn)客戶構(gòu)成44客戶類別分析客戶類別背景需求物業(yè)購(gòu)房目的價(jià)值評(píng)判體系市場(chǎng)前景高端客戶多來自本省外地私營(yíng)業(yè)主高級(jí)公務(wù)員舒適型或者奢侈舒適型大三居或者大戶型為下一代購(gòu)置資產(chǎn)養(yǎng)老強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的綜合素質(zhì)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的精神功能強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的附加值目前比較穩(wěn)定，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但受經(jīng)濟(jì)周期和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)影響大中端客戶來自本市企業(yè)員工普通公務(wù)員經(jīng)濟(jì)型或經(jīng)濟(jì)舒適型兩居或者小三居改善居住條件強(qiáng)調(diào)戶型、地段、配套等單一因素強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的物質(zhì)功能強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的基本價(jià)值較為理性，注重性價(jià)比潛力巨大，需求彈性小，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)低客戶類別分析客戶類別背景需求物業(yè)購(gòu)房目的價(jià)值評(píng)判體系市場(chǎng)前景45需求特征總結(jié)高端市場(chǎng)：供給創(chuàng)造需求中端市場(chǎng)：需求未被充分滿足，潛力巨大需求特征總結(jié)高端市場(chǎng)：供給創(chuàng)造需求46訪談紀(jì)要代理商老總訪談山西富人北部的選擇到北京購(gòu)房、南部的選擇到西安購(gòu)房，東南的選擇到鄭州購(gòu)房。太原的需求潛力完全未能釋放，3000－4000元的房子需求最強(qiáng)。榆次項(xiàng)目、遠(yuǎn)郊項(xiàng)目、城中村手續(xù)不全項(xiàng)目成為中低端市場(chǎng)的主體。高端市場(chǎng)缺乏的是低密房沒有真正的高端產(chǎn)品成交量低原因不是需求無力，而是供應(yīng)太少需求旺盛、供應(yīng)缺乏，為什么價(jià)格上不去？尤其是在03-04年各二線城市迅速發(fā)展的階段（其它城市成交量、價(jià)格均迅速上揚(yáng)）？答：價(jià)格高了就到外地去買房了，北京、西安、鄭州，太原的子除了本市以外只能賣給榆次和晉中的人。山西購(gòu)買力最強(qiáng)的地方是大同、臨汾、？？？金茂大廈目前租金約1.5元，三年以前大約會(huì)在2.5元以上。國(guó)貿(mào)租金也僅為2.2元左右。訪談紀(jì)要代理商老總訪談47訪談紀(jì)要李亞光太原市場(chǎng)各類市場(chǎng)情況如何？答：太原市場(chǎng)，只要是住宅，就不愁賣。最容易接到并賺錢的項(xiàng)目是商業(yè)項(xiàng)目和寫字樓項(xiàng)目，這類項(xiàng)目太多，很多外地代理商不愿意接或是接到做不好，所以機(jī)會(huì)很多。為什么別人賣不好，你們有秘方嗎？答：報(bào)紙廣告效果不佳，山西客戶也不認(rèn)什么過虛的形象，找到合適的渠道，找準(zhǔn)客戶購(gòu)買的關(guān)鍵房子就能賣出去－－前提是房子可賣，也有根本賣不掉的房子，這樣的我們根本不接。關(guān)鍵渠道就是搞定關(guān)鍵客戶，拿下一個(gè)就打通一片客戶的購(gòu)房關(guān)鍵煤老板其實(shí)理性得很，聰明得很，比如買寫字樓，雖然他們不會(huì)在那里辦公，但意義在于：買入做為固定資產(chǎn)，帳面上做文章成為成本，以避稅；買下后抵押給銀行仍然可以拿回大部分租金，房子租出去作為長(zhǎng)線投資。北京上海等地的代理商太相信自己的經(jīng)驗(yàn)，形象類的東西在山西客戶認(rèn)同度并不高訪談紀(jì)要李亞光48訪談紀(jì)要冰水和孫圣綠地在太原拿了三塊地，一塊800畝、一塊1000畝，另一個(gè)不詳。華潤(rùn)經(jīng)紀(jì)表現(xiàn)較差，酒店式公寓的產(chǎn)品，根本無人認(rèn)同，飛云現(xiàn)代城成為死盤世紀(jì)皓產(chǎn)案場(chǎng)方面做得還行，但前期定位一般，重形象和開發(fā)商意見不統(tǒng)一山西開發(fā)商排外心理極強(qiáng)，首創(chuàng)從太原撤出大家興奮異常項(xiàng)目成功的三個(gè)關(guān)鍵是在較好的位置拿到地、有政府關(guān)系、與山西各地的商會(huì)建立良好關(guān)系對(duì)宏觀數(shù)據(jù)不敏感住宅項(xiàng)目一點(diǎn)問題都沒有，需求極為強(qiáng)大，寫字樓和商業(yè)就是高危了太原住宅需求極度旺盛，尤其是3000元左右房子，幾乎沒有供應(yīng)訪談紀(jì)要冰水和孫圣49訪談總結(jié)－－市場(chǎng)觀點(diǎn)和動(dòng)態(tài)住宅最樂觀，商業(yè)、寫字樓壓力極大一線寫字樓租金三年內(nèi)下跌40%高端客戶被北京、西安、鄭州分流無真正意義上高端產(chǎn)品，低密類最為看好3000元左右無供應(yīng)，中低端潛力巨大綠地低調(diào)進(jìn)入太原，郊區(qū)大盤模式訪談總結(jié)－－市場(chǎng)觀點(diǎn)和動(dòng)態(tài)住宅最樂觀，商業(yè)、寫字樓壓力極大50訪談總結(jié)－－項(xiàng)目操作層面渠道第一，打廣告賣房子的“廣普型”推廣不靈，渠道，尤其是商會(huì)類的渠道不認(rèn)概念，不認(rèn)理念，不認(rèn)生活方式和觀念，別輕易給人當(dāng)先生客戶是精明的，只有替客戶算好了帳開發(fā)商就才能算筆好帳大同、臨汾客戶購(gòu)買力最強(qiáng)業(yè)界的明顯的排外心理訪談總結(jié)－－項(xiàng)目操作層面渠道第一，打廣告賣房子的“廣普型”推51項(xiàng)目提綱－－項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目總體發(fā)展戰(zhàn)略城市比較研究總體市場(chǎng)分析總體發(fā)展趨勢(shì)研判市場(chǎng)掃描本體資源分析項(xiàng)目占位開發(fā)商目標(biāo)要求項(xiàng)目發(fā)展方向市場(chǎng)大勢(shì)分析項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目提綱－－項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目總體發(fā)展戰(zhàn)略城市比較研究總體市場(chǎng)52市場(chǎng)掃描項(xiàng)目本體掃描市場(chǎng)占位開發(fā)商目標(biāo)要求項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略分析思路市場(chǎng)掃描項(xiàng)目本體掃描市場(chǎng)占位開發(fā)商目標(biāo)要求項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略分析思53市場(chǎng)掃描-市場(chǎng)價(jià)格階梯鑒于本項(xiàng)目區(qū)位，3500-4000區(qū)間的項(xiàng)目暫不分析40004500500035006000奧林匹克花園原上園三晉綠苑觀湖印象同泰公寓大唐龍庭麗苑國(guó)際光信帝景華府柏林風(fēng)情云路杰作百桐園濱東花園長(zhǎng)島國(guó)際金圣甲第長(zhǎng)風(fēng)畫卷陽光銀座北美新天地華宇綠洲別墅長(zhǎng)島國(guó)際別墅類泰華城市廣場(chǎng)匯都MOHO市場(chǎng)掃描-市場(chǎng)價(jià)格階梯鑒于本項(xiàng)目區(qū)位，3500-4000區(qū)間54市場(chǎng)掃描-----4000-4500區(qū)間同泰公寓大唐龍庭柏林風(fēng)情光信帝景華府項(xiàng)目?jī)r(jià)格(元/㎡)光信帝景華府4500柏林風(fēng)情4300大唐龍庭4500同泰公寓4100麗苑國(guó)際4300云路杰座4200麗苑國(guó)際云路杰座市場(chǎng)掃描-----4000-4500區(qū)間同泰公寓大唐龍庭柏林55市場(chǎng)掃描-----4000-4500區(qū)間項(xiàng)目外部環(huán)境產(chǎn)品及內(nèi)部特征光信帝景華府平陽路,環(huán)境一般,配套較差四座板樓,組團(tuán)園林面積較大,但用售價(jià)換速度,導(dǎo)致價(jià)格不高柏林風(fēng)情處在寇莊村里,環(huán)境較差三座單體,板塔結(jié)合大唐龍庭王村南街與長(zhǎng)治路,配套及環(huán)境一般臨街塔樓同泰公寓王村南街與體育路,周邊環(huán)境較差臨界單體塔樓麗苑國(guó)際雙塔寺街,環(huán)境一般三棟板式樓云路杰座柳巷南路附近,繁華、嘈雜，不適合居住單體塔樓項(xiàng)目周邊無特殊資源產(chǎn)品水平提升不足市場(chǎng)掃描-----4000-4500區(qū)間項(xiàng)目外部環(huán)境產(chǎn)品及內(nèi)56市場(chǎng)掃描——4500-5000區(qū)間濱東花園長(zhǎng)風(fēng)畫卷金圣甲第長(zhǎng)島國(guó)際陽光銀座百桐園項(xiàng)目?jī)r(jià)格長(zhǎng)島國(guó)際4800濱東花園4900陽光銀座4800長(zhǎng)風(fēng)畫卷4700百桐園4800金圣甲第4700市場(chǎng)掃描——4500-5000區(qū)間濱東花園長(zhǎng)風(fēng)畫卷金圣甲第長(zhǎng)57市場(chǎng)掃描——4500-5000區(qū)間項(xiàng)目外部環(huán)境產(chǎn)品及內(nèi)部特征長(zhǎng)島國(guó)際濱河西路，享有濱河景觀資源高層、小高層、聯(lián)排、獨(dú)棟濱東花園濱河?xùn)|路，享有濱河景觀資源9棟塔樓，園林較好，注重景觀營(yíng)造陽光銀座長(zhǎng)治路與長(zhǎng)風(fēng)街，新商業(yè)商務(wù)中心，配套齊全臨街裙樓長(zhǎng)風(fēng)畫卷長(zhǎng)風(fēng)街與體育西路，地段繁華成熟臨街單體金圣甲第并州北路，良好的教育資源臨街板塔百桐園并州南路一巷，周邊環(huán)境一般、寬闊的樓間距和多層為主社區(qū)擁有核心外部資源通過塑造產(chǎn)品提升項(xiàng)目?jī)r(jià)格市場(chǎng)掃描——4500-5000區(qū)間項(xiàng)目外部環(huán)境產(chǎn)品及內(nèi)部特征58北美新天地市場(chǎng)掃描-----5000-5500區(qū)間項(xiàng)目?jī)r(jià)格（元/㎡）北美新天地5300北美新天地市場(chǎng)掃描-----5000-5500區(qū)間項(xiàng)目?jī)r(jià)格（59市場(chǎng)掃描-----5000-5500區(qū)間項(xiàng)目外部資源條件產(chǎn)品及內(nèi)部特征北美新天地長(zhǎng)治路與長(zhǎng)風(fēng)街交匯處，占據(jù)城市核心地段，坐擁城市商業(yè)商務(wù)資源局部有亮點(diǎn)，層高3.2米，頂層樓王提升項(xiàng)目形象擁有核心外部資源，產(chǎn)品有局部亮點(diǎn)跨越區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿市場(chǎng)掃描-----5000-5500區(qū)間項(xiàng)目外部資源條件產(chǎn)品60華宇綠洲長(zhǎng)島國(guó)際泰華城市廣場(chǎng)匯都MOHO市場(chǎng)掃描-----6000以上項(xiàng)目?jī)r(jià)格（元/㎡）華宇綠洲（別墅）在售時(shí)6000，目前10000長(zhǎng)島國(guó)際聯(lián)排6000泰華城市廣場(chǎng)精裝修價(jià)格預(yù)計(jì)突破6000匯都MOHO精裝修公寓，價(jià)格6800華宇綠洲長(zhǎng)島國(guó)際泰華城市廣場(chǎng)匯都MOHO市場(chǎng)掃描-----61市場(chǎng)掃描-----6000以上項(xiàng)目外部資源產(chǎn)品及其內(nèi)部特征華宇綠洲（別墅）臨濱河公園，占據(jù)城市核心景觀園林規(guī)劃較好長(zhǎng)島國(guó)際（聯(lián)排）臨濱河公園，占據(jù)城市核心景觀高層、小高層、聯(lián)排、獨(dú)棟，密度較高匯都MOHO學(xué)府街與平陽路交匯處綜合體項(xiàng)目，通過精裝修與商務(wù)概念包裝突破價(jià)格極限泰華城市廣場(chǎng)長(zhǎng)風(fēng)街，沃爾馬、燕沙、和信寫字樓，核心商業(yè)商務(wù)區(qū)綜合體項(xiàng)目，通過商務(wù)概念包裝與贈(zèng)送精裝修突破價(jià)格極限在產(chǎn)品形態(tài)一旦變?yōu)閯e墅或類別墅產(chǎn)品時(shí)，就突破了一般意義上的產(chǎn)品,可實(shí)現(xiàn)的價(jià)格大幅度提升，達(dá)到6000元以上利用贈(zèng)送精裝修和商務(wù)概念包裝突破價(jià)格極限市場(chǎng)掃描-----6000以上項(xiàng)目外部資源產(chǎn)品及其內(nèi)部特征華62迎澤大街南內(nèi)環(huán)街建設(shè)南路長(zhǎng)風(fēng)街親賢北街長(zhǎng)治路并州路衛(wèi)華儀器廠五一機(jī)械廠剛玉塑料廠平陽路區(qū)域成熟、功能完善新城區(qū)核心地段，屬于強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)展區(qū)名為小店，實(shí)乃迎澤項(xiàng)目本體資源分析－地塊區(qū)位圖迎澤大街南內(nèi)環(huán)街建設(shè)南路長(zhǎng)風(fēng)街親賢北街長(zhǎng)治路并州路衛(wèi)華儀器廠63

項(xiàng)目本體掃描屬性詮釋區(qū)位新核心商業(yè)、商務(wù)區(qū)強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)展區(qū)長(zhǎng)風(fēng)街正在取代迎澤大街，成為太原市的行政大道、景觀大道長(zhǎng)治路是連接南北城區(qū)最主要交通動(dòng)脈，大型商業(yè)、商務(wù)項(xiàng)目林立，親賢北街是南城除長(zhǎng)風(fēng)大街外最重要的一條道路本項(xiàng)目在長(zhǎng)治路與親賢北街交匯處，離長(zhǎng)風(fēng)街也不到1500米區(qū)域目前是房地產(chǎn)開發(fā)的最熱點(diǎn)地塊中小規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目?jī)粲玫?4470㎡，容積率為3，總建不大于103410㎡昭示性、可達(dá)性北臨親賢北街，東靠長(zhǎng)治路，通達(dá)性很好，昭示性一般周邊配套商業(yè)配套齊全、檔次高無稀缺自然景觀及人文資源衛(wèi)華儀器廠項(xiàng)目屬性界定——新核心商業(yè)、商務(wù)區(qū)，中等規(guī)模高檔住宅項(xiàng)目項(xiàng)目本體掃描屬性詮釋區(qū)長(zhǎng)風(fēng)街正在取代迎澤大街，成為太原市的行64項(xiàng)目本體掃描屬性詮釋區(qū)位名為小店，實(shí)乃迎澤平穩(wěn)衰退區(qū)是小店區(qū)與迎澤區(qū)的交匯地帶，在交通、產(chǎn)業(yè)、配套和房地產(chǎn)發(fā)展水平等屬性上與迎澤區(qū)更為接近緊鄰南內(nèi)環(huán)街，南內(nèi)環(huán)街是把太原市劃分為南城和北城的一條道路在城市南移西進(jìn)的大旗下，相比汾河兩岸、長(zhǎng)風(fēng)街及親賢街一帶，區(qū)域大勢(shì)不甚樂觀地塊不可多得可供大規(guī)模開發(fā)用地凈用地123060.17㎡，容積率不大于2.7，最大總建為332262㎡，通達(dá)性、昭示性項(xiàng)目東臨南內(nèi)環(huán)街（主干道），西靠東崗南路，交通通達(dá)性一般，昭示性稍差配套緊鄰山姆士大型超市，其它生活配套檔次一般，為中低檔無稀缺性自然資源和人文資源五一機(jī)械廠項(xiàng)目屬性界定——城區(qū)極其稀缺可供大規(guī)模開發(fā)用地

項(xiàng)目本體掃描屬性詮釋區(qū)名為小店，實(shí)乃迎澤是小店區(qū)與迎澤區(qū)的交65屬性詮釋區(qū)位老城非核心區(qū)域?qū)儆谟瓭衫铣菂^(qū)，距離商業(yè)中心五一廣場(chǎng)和柳巷2公里左右緊鄰并州路，并州路為城市南北大動(dòng)脈地塊稀缺中小規(guī)?？焖匍_發(fā)地塊占地34060.07㎡，容積率不大于3.0，總建不大于103410㎡迎澤區(qū)土地供應(yīng)越來越少通達(dá)性、昭示性項(xiàng)目緊鄰主干道并州路與次干道并州東街，地塊沿街面寬，交通通達(dá)性與昭示性都非常好配套市政、生活配套完善，教育配套更是本項(xiàng)目的重要資源無稀缺性自然資源和人文資源迎澤公園距地塊1.5公里左右項(xiàng)目本體掃描剛玉塑料廠項(xiàng)目屬性界定——老城區(qū)稀缺中小規(guī)?？焖匍_發(fā)地塊

屬性詮釋區(qū)老城非核心區(qū)域?qū)儆谟瓭衫铣菂^(qū)，距離商業(yè)中心五一廣場(chǎng)6640004500500035006000奧林匹克花園原上園三晉綠苑觀湖印象同泰公寓大唐龍庭麗苑國(guó)際光信帝景華府柏林風(fēng)情云路杰作百桐園濱東花園長(zhǎng)島國(guó)際金圣甲第長(zhǎng)風(fēng)畫卷陽光銀座北美新天地華宇綠洲別墅長(zhǎng)島國(guó)際別墅類泰華城市廣場(chǎng)匯都MOHO外部無特殊資源條件，產(chǎn)品無明顯提升外部有特殊資源條件或者產(chǎn)品有明顯提升外部有特殊資源條件同時(shí)產(chǎn)品有局部亮點(diǎn)低密產(chǎn)品或者商務(wù)概念精裝修剛玉塑料廠：特殊教育資源五一機(jī)械廠：規(guī)模優(yōu)勢(shì)決定產(chǎn)品提升空間衛(wèi)華占據(jù)核心商業(yè)商務(wù)資源，同時(shí)有產(chǎn)品提升空間的規(guī)模優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目資源占位40004500500035006000奧林匹原上園三晉觀湖67開發(fā)商目標(biāo)要求項(xiàng)目目標(biāo)衛(wèi)華儀器廠形象統(tǒng)領(lǐng)，品牌樹立，附加值營(yíng)造剛玉塑料廠深入熟悉市場(chǎng)，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)五一機(jī)械廠品牌附加值實(shí)現(xiàn)的載體，利潤(rùn)的最大來源－－品牌建設(shè)、附加值要求、三塊地塊的利潤(rùn)最大化等要求統(tǒng)籌考慮開發(fā)商目標(biāo)要求項(xiàng)目目標(biāo)衛(wèi)華儀器廠形象統(tǒng)領(lǐng)，品牌樹立，附加值營(yíng)68領(lǐng)導(dǎo)者—產(chǎn)品有規(guī)模優(yōu)勢(shì)—壟斷利潤(rùn)—設(shè)置多種產(chǎn)品壁壘追隨者—搭便車，借勢(shì)—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)次/非主流市場(chǎng)敏銳的機(jī)會(huì)主義者剛玉塑料廠衛(wèi)華儀器廠五一機(jī)械廠競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略選擇領(lǐng)導(dǎo)者—產(chǎn)品有規(guī)模優(yōu)勢(shì)追隨者—搭便車，借勢(shì)補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，69五一機(jī)械廠發(fā)展方向項(xiàng)目發(fā)展原則高容積率研究及案例借鑒項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)展方向五一機(jī)械廠發(fā)展方向項(xiàng)目發(fā)展原則高容積率研究及案例借鑒項(xiàng)目產(chǎn)品70規(guī)劃中的新寇莊北街體育西街五一機(jī)械廠廠區(qū)狄村北街建設(shè)南路東崗南路五一機(jī)械廠現(xiàn)狀圖規(guī)劃中的新寇莊北街體育西街五一機(jī)械廠廠區(qū)狄村北街建設(shè)南71五一機(jī)械廠現(xiàn)狀圖五一機(jī)械廠現(xiàn)狀圖72規(guī)劃中的新寇莊北街體育西街狄村北街建設(shè)南路東崗南路五一機(jī)械廠現(xiàn)狀圖規(guī)劃中的新寇莊北街體育西街狄村北街建設(shè)南路東崗南73幼兒園東崗南路體育北街規(guī)劃中的新寇莊北街體育西街狄村北街建設(shè)南路東崗南路幼兒園東崗南路體育北街規(guī)劃中的新寇莊北街體育西街狄村北74東崗南路規(guī)劃中的新寇莊北街體育西街狄村北街建設(shè)南路東崗南路東崗南路規(guī)劃中的新寇莊北街體育西街狄村北街建設(shè)南75狄村北街規(guī)劃中的新寇莊北街體育西街狄村北街建設(shè)南路東崗南路狄村北街規(guī)劃中的新寇莊北街體育西街狄村北街建設(shè)南路東76建設(shè)南路規(guī)劃中的新寇莊北街體育西街狄村北街建設(shè)南路東崗南路建規(guī)劃中的新寇莊北街體育西街狄村北街建設(shè)南路東崗南7712348510976131112151416建設(shè)南路荻村北街東港南路新寇莊北街（規(guī)劃中）總用地128619.865㎡凈用地123060.17㎡最大容積率2.7最大建筑密度20％最小綠地率35％總建筑面積332262.459控高-地塊控制性規(guī)劃指標(biāo)太原市規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書2006/2/27項(xiàng)目性質(zhì)-成熟區(qū)域高容積率大盤12348510976131112151416建設(shè)南路荻村北78項(xiàng)目發(fā)展原則大盤的定位重戰(zhàn)略與資源，而不僅僅是物業(yè)本身的差異大盤的形象，一期等于整體，項(xiàng)目等于區(qū)域大盤的客戶與項(xiàng)目開發(fā)深度呈正比,在多期開發(fā)中保持對(duì)區(qū)域外持續(xù)的拉動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展原則大盤的定位重戰(zhàn)略與資源，而不僅僅是物業(yè)本身的差異79五一機(jī)械廠發(fā)展方向項(xiàng)目開發(fā)原則高容積率研究及案例借鑒項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)展方向五一機(jī)械廠發(fā)展方向項(xiàng)目開發(fā)原則高容積率研究及案例借鑒項(xiàng)目產(chǎn)品80項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)一覽表項(xiàng)目容積率總用地(公頃)總建面(萬平米)總戶數(shù)(千戶)車位比(車：戶)綠化率（%）三居戶型(平)主要板樓尺寸（米）主要塔樓尺寸（米）最低層數(shù)最高層數(shù)精裝開發(fā)時(shí)間樂府江南2.0711301.5680.934.20%19023.4*1523.4*16.999是3.3慧谷陽光2.156.23170.81135%13022.4*11.7(3)916否2.5誠(chéng)品建筑2.45.9314.80.7160.8345%15719.2*14.430.2*18.1915是2.8珠江峰景2.4411.33332.20.9135%148

41*26(6)1221是4.6華紡易城2.4625502.93140%13716.6*14.91218否3.11陽光上東2.4847.5371.82.4831.2737%22022*18.529*15.4(4)732可選3.6燕沙后2.53.711.30.7931.235%14827.9*13.7(3)24.5*30.6(6)918否5.4沿海賽洛城2.642586.374.9830.70630%

是5.6星園2.711.229.32.1220.733%150

46*26(6)1331否0.1上元3.188.2534.171.5881.0330.01%190

532是4.4棕櫚泉3.47301.41.550%200

28.85*29.1(4)2330是2.8觀湖國(guó)際（北區(qū)）3.59.343.91.81.0830%17229.4*18(3)2828是4.8朗琴園3.810.94020.840%150

1530是1.4澳洲康都3.986.1328.611.7111.01430.50%14326.4*17.4(3)1528是4.1項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)一覽表項(xiàng)目容積總用地總建面總戶車位比綠化率三居戶81高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類（按構(gòu)成元素）純點(diǎn)塔萬科星園（容積率2.7,占地11.2萬）棕櫚泉國(guó)際公寓（3.4）高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類（按構(gòu)成元素）純點(diǎn)塔萬科星園（容積率82高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少量板朗琴園(3.8)珠江峰景（2.44）高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少量板朗珠江峰景（2.483高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少量板點(diǎn)+板陽光上東(2.48)高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少量板點(diǎn)+板陽光上東(84高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少量板點(diǎn)+板板+少量點(diǎn)燕沙后(2.5)澳洲康都(3.98)高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少量板點(diǎn)+板板+少量點(diǎn)燕85高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少量板點(diǎn)+板板+少量點(diǎn)純板慧谷陽光(2.15)華紡易城(2.46)觀湖國(guó)際(3.5)高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少量板點(diǎn)+板板+少量點(diǎn)純86五一機(jī)械廠項(xiàng)目發(fā)展方向項(xiàng)目開發(fā)原則高容積率研究及案例借鑒項(xiàng)目發(fā)展方向五一機(jī)械廠項(xiàng)目發(fā)展方向項(xiàng)目開發(fā)原則高容積率研究及案例借鑒項(xiàng)目87五一機(jī)械廠項(xiàng)目發(fā)展方向市場(chǎng)前提景觀取向弱于板塔差異地塊前提總建33萬㎡,容積率不大于2.7,無優(yōu)勢(shì)外部資源競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展前提領(lǐng)導(dǎo)者發(fā)展戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì)前提做足容積率產(chǎn)品方向：城區(qū)唯一純住宅大盤產(chǎn)品適當(dāng)領(lǐng)先以板為主,板塔結(jié)合做足容積率產(chǎn)品適當(dāng)豐富,增加客戶厚度地塊規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖建議五一機(jī)械廠項(xiàng)目發(fā)展方向市場(chǎng)前提產(chǎn)品方向：城區(qū)唯一純住宅大盤地88衛(wèi)華儀器廠項(xiàng)目地塊圖長(zhǎng)治路寇莊西路拆遷居民戶662戶廠區(qū)5426親賢北街衛(wèi)華儀器廠節(jié)點(diǎn)示意圖地塊：衛(wèi)華儀器廠13總用地35970㎡凈用地34470㎡容積率≦3.0建筑密度≦25％綠地率≧35％總建筑面積≦103410控高無地塊控制性規(guī)劃指標(biāo)世貿(mào)中心衛(wèi)華儀器廠項(xiàng)目地塊圖長(zhǎng)治路寇莊西路拆遷居民戶662戶廠區(qū)6親89長(zhǎng)治路廠區(qū)寇莊西路拆遷居民戶662戶永康路親賢北街世貿(mào)中心電力大廈衛(wèi)華儀器廠現(xiàn)狀圖長(zhǎng)廠區(qū)寇莊西路拆遷居民戶662戶永康路親賢北街世電衛(wèi)華儀器廠90廠區(qū)現(xiàn)狀廠區(qū)現(xiàn)狀91親賢北街世貿(mào)中心永康路寇莊西路長(zhǎng)治路廠區(qū)永康路親賢北街世貿(mào)中心電力大廈寇莊西路衛(wèi)華儀器廠周邊現(xiàn)狀親賢北街世貿(mào)中心永康路寇莊西路長(zhǎng)廠區(qū)永康路親賢北街世電寇莊西92衛(wèi)華儀器廠項(xiàng)目發(fā)展方向市場(chǎng)前提--板樓比塔樓價(jià)格高出200元/㎡--小高層、高層價(jià)格無顯著價(jià)差地塊前提容積率不大于3--建筑密度不大于25%競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展前提--挑戰(zhàn)者的姿態(tài)利潤(rùn)最大化前提--3以內(nèi)的高容積率對(duì)品質(zhì)影響不大，做足容積率，多出面積--品質(zhì)保證，建筑密度和園林綠化產(chǎn)品方向－－高端住宅純板樓做足容積率，控制建筑密度高層為主，中高層為輔戶型面積：奢侈舒適型兼具經(jīng)濟(jì)舒適型為保證樓體類型，可適當(dāng)放寬單套戶型面積通過產(chǎn)品整體創(chuàng)新成為市場(chǎng)價(jià)格新標(biāo)桿地塊規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖建議衛(wèi)華儀器廠項(xiàng)目發(fā)展方向市場(chǎng)前提產(chǎn)品方向－－高端住宅地塊規(guī)劃結(jié)93剛玉塑料廠項(xiàng)目地塊圖總用地面積41308.89㎡凈用地面積34060.07㎡最大容積率3.0最大建筑密度25％最小綠地率35％控高-總建筑面積102180規(guī)劃建筑面積中居住面積不超過70％幼兒園面積不小于1500㎡凈面積17372.80凈面積16463.56總凈用地面積和兩地塊用地面積分別來自不同文件，有些出入，但不影響分析，下面采用征地圖數(shù)據(jù)進(jìn)行分析摘自鄭州市規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書2006/2/27摘自太原市規(guī)劃局小區(qū)征地圖2007/2/1舒適經(jīng)濟(jì)型經(jīng)濟(jì)型剛玉塑料廠項(xiàng)目地塊圖總用地面積41308.89㎡凈用地面積394剛玉塑料廠現(xiàn)狀圖剛玉塑料廠現(xiàn)狀圖95地塊圖地塊圖96剛玉塑料廠區(qū)現(xiàn)狀圖剛玉塑料廠區(qū)現(xiàn)狀圖97并州北路并州東街并州東街并州北路并州東街并州東街98剛玉塑料廠產(chǎn)品方向市場(chǎng)前提地緣性客戶為主，戶型和面積需求較小地塊前提容積率不大于3，建筑密度不大于25%競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展前提跟隨者發(fā)展戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì)前提做足容積率，多出面積產(chǎn)品方向：滿足地緣性客戶為主的住宅項(xiàng)目跟隨市場(chǎng)主流，控制開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，快速回收資金板塔結(jié)合做足容積率嚴(yán)格控制單套戶型面積北地塊經(jīng)濟(jì)型，南地塊舒適經(jīng)濟(jì)性北地塊可適當(dāng)提高容積率，南地塊相反核心問題：南北地塊容積率分配剛玉塑料廠產(chǎn)品方向市場(chǎng)前提產(chǎn)品方向：滿足地緣性客戶為主的住宅99總用地33836㎡北地塊：17372㎡南地塊：16463㎡容積率容積率容積率3.０333.12.893.22.793.32.683.42.583.52.47南北地塊容積率分配表樓層數(shù)高品質(zhì)、低容積率中品質(zhì)、中容積率低品質(zhì)、高容積率111.7-2.02.0-2.22.2-2.5141.9-2.22.2-2.42.4-2.7182.2-2.52.5-2.72.7-3.2232.6-3.03.0-3.43.4-3.9不同樓層數(shù)量下可實(shí)現(xiàn)的容積率為保證南北地塊均好性，北地塊容積率應(yīng)控制在3.5以下根據(jù)南地塊舒適經(jīng)濟(jì)型的定位，南地塊應(yīng)處在中品質(zhì)、中容積率范圍內(nèi)設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定18層以上增加疏散步行梯，所以為了控制成本、不增加公攤面積，南地塊樓層應(yīng)在18層以下。南地塊容積率2.6-2.7，北地塊容積率3.3-3.4南地塊選擇18層中高層，北地塊以高層為主，中高層為輔總用地北地塊：南地塊：容積率容積率容積率3.０333.12.100THANKSTHANKS101太原項(xiàng)目前期市場(chǎng)研究和初步定位2007年5月3日太原項(xiàng)目前期市場(chǎng)研究和初步定位2007年5月3日102技術(shù)路線圖第一階段項(xiàng)目發(fā)展方向確定項(xiàng)目總體發(fā)展戰(zhàn)略城市比較研究總體市場(chǎng)分析總體發(fā)展趨勢(shì)研判市場(chǎng)掃描本體資源分析項(xiàng)目占位開發(fā)商目標(biāo)要求項(xiàng)目發(fā)展方向市場(chǎng)大勢(shì)分析項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析技術(shù)路線圖第一階段項(xiàng)目發(fā)展方向確定項(xiàng)目總體發(fā)展戰(zhàn)略城市103技術(shù)路線圖第二階段物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目總體規(guī)劃建議項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目配套設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目單體設(shè)計(jì)建議物業(yè)排布交通組織區(qū)隔組團(tuán)設(shè)計(jì)功能布局戶型建議建筑風(fēng)格和立面建議技術(shù)路線圖第二階段物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目總體規(guī)劃104項(xiàng)目提綱－－市場(chǎng)大勢(shì)分析項(xiàng)目總體發(fā)展戰(zhàn)略城市比較研究總體市場(chǎng)分析總體發(fā)展趨勢(shì)研判市場(chǎng)掃描本體資源分析項(xiàng)目占位開發(fā)商目標(biāo)要求項(xiàng)目發(fā)展方向市場(chǎng)大勢(shì)分析項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目提綱－－市場(chǎng)大勢(shì)分析項(xiàng)目總體發(fā)展戰(zhàn)略城市比較研究總體市場(chǎng)105不經(jīng)比較的數(shù)據(jù)是沒有概念的不經(jīng)比較的數(shù)據(jù)是沒有概念的106初步比較－沿著時(shí)間序列通過以上的比較，我們常能看到這樣的結(jié)論：××市房地產(chǎn)投資逐年遞增，年增幅達(dá)**%商品房銷售價(jià)格平穩(wěn)增長(zhǎng)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展。。。。。。初步比較－沿著時(shí)間序列通過以上的比較，我們常能看到這樣的結(jié)論107初步比較－沿著時(shí)間序列以上的比較，我們常能得出這樣的結(jié)論：××市房地產(chǎn)投資05年銷售增速明顯超過竣工量增速，市場(chǎng)需求旺盛商品房銷售價(jià)格平穩(wěn)增長(zhǎng)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展。。。。。。初步比較－沿著時(shí)間序列以上的比較，我們常能得出這樣的結(jié)論：108城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)總量比較結(jié)論：在“中部七市”中，太原市人口規(guī)模均中GDP總量最低，低于平均值50%，總量處于劣勢(shì)人均GDP仍無競(jìng)爭(zhēng)力04年城鎮(zhèn)人均可支配收入居中，結(jié)合總量較低，說明農(nóng)業(yè)人口比例偏高并經(jīng)濟(jì)水平較低城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)總量比較結(jié)論：在“中部七市”中，太原市109城市用地比較結(jié)論：太原市總居住用地面積、人均居住用地面積明顯低于平均水平受地理?xiàng)l件限制（三面環(huán)山），城市發(fā)展空間最小城市用地比較110城市輻射力研究2004年太原鄭州武漢長(zhǎng)沙南昌西安石家莊主要產(chǎn)業(yè)能源、冶金商貿(mào)、物流制造業(yè)制造業(yè)制造業(yè)旅游業(yè)醫(yī)藥、農(nóng)業(yè)城市群規(guī)劃名稱大太原經(jīng)濟(jì)圈中原城市群武漢城市圈長(zhǎng)株潭城市群昌九工業(yè)走廊關(guān)中城市群京津冀城市群－－城市數(shù)量2市3縣9市9市3市2市5縣5市8市－－面積（平方公里）23641.7558745.257702809620543.3655395220800－－人口（萬人）1395.5390030001453.61829.7721897540－－GDP（億元）1672.77090.934498.32161.652268.122698.2520913.42城市輻射力研究2004年太原鄭州武漢長(zhǎng)沙南昌西安石家莊主要產(chǎn)111城市輻射力研究結(jié)論：在“中部七市”中，太原市所在城市圈人口和產(chǎn)值規(guī)模最低，低于平均水平40%以上城市所在區(qū)域購(gòu)買力最低所在山西省北部臨北京、晉南鄰鄭州、晉西鄰西安，這些城市吸引力均明顯優(yōu)于太原，房地產(chǎn)客戶－－尤其是高端客戶，必受到嚴(yán)重分流其它說明：鄭州所受洛陽一定沖擊，所在群城市化率最高（河南擁有全國(guó)最大城市群）石家莊所在京津冀城市群，屬?gòu)膶俚匚唬渌鞘芯鶠楹诵某鞘谐鞘休椛淞ρ芯拷Y(jié)論：在“中部七市”中，太原市所在城市圈112投資：不僅起點(diǎn)低，而且增速慢投資：不僅起點(diǎn)低，而且增速慢11306年：“百花開罷我花殺”06年：“百花開罷我花殺”114雖供不應(yīng)求，06年“緊俏度”逆市下降03年，供過于求；04需求放量；05平穩(wěn)熱銷，06銷售再度提速雖供不應(yīng)求，06年“緊俏度”逆市下降03年，供過于求；04需115低儲(chǔ)備低開發(fā)低竣工低銷售低儲(chǔ)備低開發(fā)低竣工低銷售116高開低走和低開高走價(jià)格高位啟動(dòng)，提升緩慢，目前價(jià)格水平居中游偏上高開低走和低開高走價(jià)格高位啟動(dòng)，提升緩慢，目前價(jià)117數(shù)據(jù)太原特點(diǎn)：三低一高供需總量：低總量，低增長(zhǎng)投資、竣工量、銷售量均遠(yuǎn)低于類比城市投資、竣工、銷售的增速更低于類比城市06年銷售竣工比（“緊俏度”）下降，低于平均水平價(jià)格：高位啟動(dòng)，低速增長(zhǎng)高位啟動(dòng)，高開平走（03年價(jià)格高于其它城市50%以上）價(jià)格增速遠(yuǎn)低于類比城市，05年住宅價(jià)格已被兩個(gè)城市超越數(shù)據(jù)太原特點(diǎn)：三低一高供需總量：低總量，低增長(zhǎng)118重要問題由此繼續(xù)引出問題，如果假設(shè)成立必造成供不應(yīng)求，價(jià)格高速上漲。而事實(shí)卻有問題2的存在！問題1：城市規(guī)模人口相當(dāng)，為什么供應(yīng)、銷售量?jī)H為對(duì)比城市的1/3—1/5?假設(shè)：城市規(guī)劃限制、土地限制影響供應(yīng)，考察指標(biāo)：城市（人均）居住用地低、購(gòu)置（開發(fā)）土地面積重要問題由此繼續(xù)引出問題，如果假設(shè)成立必造成供不應(yīng)求，價(jià)格高119重要問題問題2：為什么在價(jià)格“漲聲一片”中不升反降？假設(shè)：價(jià)格起點(diǎn)過高－－高位啟動(dòng)和加速緩慢的原因探索：城市用地少，土地供應(yīng)緊張，價(jià)位較高（地價(jià)占房?jī)r(jià)約35%），利益驅(qū)動(dòng)；市場(chǎng)啟動(dòng)與能源經(jīng)濟(jì)新一輪啟動(dòng)同步，太原市場(chǎng)啟動(dòng)時(shí)針對(duì)了高收入者而非中高收入者；北京、西安、鄭州對(duì)高端客戶的分流；用地緊張導(dǎo)致規(guī)劃空間小，影響項(xiàng)目品質(zhì)，從而導(dǎo)致產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力下降，價(jià)格上漲空間受限重要問題問題2：為什么在價(jià)格“漲聲一片”中不升反降？高位啟動(dòng)120引申問題：中低端客戶出處何在？城中村“小產(chǎn)權(quán)”、“無產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目的火爆銷售“自建房”、“聯(lián)建房”對(duì)商品房的沖擊－－實(shí)際的供銷數(shù)據(jù)要遠(yuǎn)高于統(tǒng)計(jì)所能體現(xiàn)的數(shù)據(jù)榆次的房子近50%被太原客戶買走引申問題：中低端客戶出處何在？城中村“小產(chǎn)權(quán)”、“無產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)121市場(chǎng)向何處去05-06消化了歷年“空置”面積，進(jìn)入07年，已呈現(xiàn)無房可賣的局面06年住宅價(jià)格再次提速，預(yù)計(jì)07年以以后仍平穩(wěn)增長(zhǎng)（后市供應(yīng)以郊區(qū)大盤為主）供應(yīng)銷售總量放大，城中村、南部郊區(qū)及濱河帶是重點(diǎn)發(fā)展方向，大盤增多，大盤效應(yīng)體現(xiàn)市場(chǎng)向何處去05-06消化了歷年“空置”面積，進(jìn)入07年，已122總體市場(chǎng)分析----供給特征濱河帶城南城北板塊發(fā)展順序城北－－城南／濱河板塊發(fā)展空間濱河／城南－－城北板塊格局業(yè)已形成，城北板塊潛在供給很少，未來的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)濱河板塊與城南板塊之間展開板塊格局總體市場(chǎng)分析----供給特征濱河帶城南城北板塊發(fā)展順序城北－123總體市場(chǎng)分析-----供給特征城北區(qū)域城南區(qū)域?yàn)I河區(qū)域區(qū)域形象多種城市功能混雜的傳統(tǒng)中心區(qū)客戶有較強(qiáng)的區(qū)域認(rèn)同感未來新興的城市中心區(qū)區(qū)域印象正在進(jìn)一步抬高濱河公園和濱河快速道是該區(qū)域的主要形象所在依托資源地段各種功能的成熟配套城市新中心的利好未來價(jià)值認(rèn)知較高太原市區(qū)唯一的濱河景觀帶長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)的美好藍(lán)圖供求狀況供給規(guī)模較小價(jià)格多集中在4000元/平米產(chǎn)品形式比較單一高端項(xiàng)目占主導(dǎo)，價(jià)格提升較快價(jià)格從4300-5300規(guī)模普遍一般，多種產(chǎn)品形式共存價(jià)格集中在4800左右項(xiàng)目規(guī)模較大，產(chǎn)品選擇多產(chǎn)品總體品質(zhì)不高，密度較大、物業(yè)形象較差、園林綠化較少大多是尾盤，新入市項(xiàng)目很少品質(zhì)較高，物業(yè)形象良好，產(chǎn)品類型多樣，配套齊全，規(guī)模較大項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，品質(zhì)較好，借助周邊景觀資源的同時(shí)積極打造自身園林景觀需求銷售較好以地緣性居住客戶為主整體銷售情況好地緣性客戶和外來客戶并重，自住為主兼有投資行為銷售情況好地緣性客戶與外來客戶并重未來發(fā)展趨勢(shì)潛在供應(yīng)量較少價(jià)格穩(wěn)定土地稀缺、高額拆遷成本、未來發(fā)展空間較小城南區(qū)域逐漸成熟，供應(yīng)量也非常大，市場(chǎng)空間廣闊，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)比較激烈未來發(fā)展空間巨大，汾河的南通和長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)將會(huì)繼續(xù)帶動(dòng)濱河板塊的發(fā)展板塊特征對(duì)比分析總體市場(chǎng)分析-----供給特征城北區(qū)域城南區(qū)域?yàn)I河區(qū)域區(qū)域形124總體市場(chǎng)情況——10萬平米以上項(xiàng)目不足1/3規(guī)模較小，集中在5－15㎡萬左右市場(chǎng)主要在售住宅項(xiàng)目面積分布總體市場(chǎng)情況——10萬平米以上項(xiàng)目不足1/3規(guī)模較小，集中在125單價(jià)元/平米3500-37004300-45004700-49005000-53006300-7000不同價(jià)位段項(xiàng)目面積累計(jì)總建筑面積（萬平米）1020304060原上園百桐園帝景華府70905080濱東花園陽光銀座長(zhǎng)島國(guó)際北美新天地注:統(tǒng)計(jì)口徑為各項(xiàng)目當(dāng)期在售住宅面積項(xiàng)目?jī)r(jià)格較多集中在４３００－４９００之間總體市場(chǎng)情況——供給特征南波灣溫泉公園大唐長(zhǎng)風(fēng)長(zhǎng)風(fēng)畫卷金圣甲第民生國(guó)際行宮銅鑼灣廣場(chǎng)柏林風(fēng)情同泰公寓大唐龍庭奧林匹克花園飛云現(xiàn)代城泰華城市廣場(chǎng)匯都MOHO精裝位置偏遠(yuǎn)，區(qū)位認(rèn)可度低，周邊配套不足，依靠項(xiàng)目自身規(guī)模位置稍偏，周邊有一定配套位置較好，且比較分散，項(xiàng)目規(guī)模小，周邊套齊全位置優(yōu)越，小規(guī)模精裝等單價(jià)元/平米3500-37004300-45004700-126總體市場(chǎng)情況——供給特征產(chǎn)品水平嚴(yán)重落后小盤、散盤多，高容積率、規(guī)劃嚴(yán)重受限，品質(zhì)難有做高的空間供方市場(chǎng)，缺乏做高品質(zhì)的動(dòng)力價(jià)格與區(qū)位關(guān)系不大，好位置地塊小規(guī)劃差，偏遠(yuǎn)位置規(guī)模優(yōu)勢(shì)可提升價(jià)格位置偏遠(yuǎn)項(xiàng)目4000元是目前的價(jià)格上限目前高端項(xiàng)目（不含低密類）價(jià)格上限為7000元，一年內(nèi)最高不超過8000元（不考慮精裝因素）總體市場(chǎng)情況——供給特征產(chǎn)品水平嚴(yán)重落后127總體市場(chǎng)戶型供應(yīng)分布各項(xiàng)目戶型分布與戶型的總價(jià)、單價(jià)分布分類分析（按居室）：主要功能空間尺度、樓型戶型平面戶型特點(diǎn)（價(jià)格、）暢銷戶型主要功能尺度未來供應(yīng)戶型分布戶型分析總體市場(chǎng)情況——供給特征戶型分析總體市場(chǎng)情況——供給特征128太原市主要在售住宅項(xiàng)目戶型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖一、二、三、四居之比：1:2.5:2:1太原市主要在售住宅項(xiàng)目戶型數(shù)量統(tǒng)計(jì)圖一、二、三、四居之比：129兩居3500400045004900304050607080奧林匹克花園帝景華府濱東花園柏林風(fēng)情陽光銀座單價(jià)元/平米總價(jià)萬元/套兩居三居一居四居三居百桐園四居三居兩居48005300三居兩居一居90三居三居一居三居兩居一居三居大唐長(zhǎng)風(fēng)北美新天地一居三居兩居0二居民生國(guó)際行宮競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目單套總價(jià)、單價(jià)情況兩居35004000450049003040506070801303500400045004900304050607080單價(jià)元/平米總價(jià)萬元/套一居48005300一居90一居一居一居0一居總價(jià)多在30萬元以內(nèi)3500400045004900304050607080單價(jià)131兩居3500400045004900304050607080單價(jià)元/平米總價(jià)萬元/套兩居兩居48005300兩居90兩居兩居0二居二居總價(jià)區(qū)間35-55萬4500-4900，功能化兩居高單價(jià)兩居總價(jià)反降，總價(jià)上限嚴(yán)格兩居35004000450049003040506070801323500400045004900304050607080單價(jià)元/平米總價(jià)萬元/套三居四居三居三居48005300三居90三居三居三居三居三居0三居、四居總價(jià)區(qū)間：55-85萬元高單價(jià)項(xiàng)目四居設(shè)置不多總價(jià)、單價(jià)一致性不高四居3500400045004900304050607080單價(jià)133戶型－單價(jià)－總價(jià)在售項(xiàng)目各戶型間無總價(jià)沖突－－不是市場(chǎng)把握，而是無市場(chǎng)定位導(dǎo)致的“見縫插針”式的以面積最大化為目標(biāo)的規(guī)劃原則；多數(shù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲幅度不大即使最高端項(xiàng)目，一居總價(jià)也不易超過25萬；二居35-55萬，三居、四居55-85萬元概念型一居、酒店式公寓不被認(rèn)可，可充分滿足居住需求的一居較看好客戶平均購(gòu)買力下移，單價(jià)穩(wěn)定同時(shí)總價(jià)有回歸趨勢(shì)戶型－單價(jià)－總價(jià)在售項(xiàng)目各戶型間無總價(jià)沖突－－不是市場(chǎng)把握，134（單位：米，平方米）項(xiàng)目名稱樓體類型幾梯幾戶最大進(jìn)深最小進(jìn)深結(jié)構(gòu)建筑面積廳開間廳進(jìn)深客廳面積餐廳面積主臥面積次臥面積陽臺(tái)面積廚房面積衛(wèi)生間面積百桐園點(diǎn)塔一梯三戶15.47.23×2906.11.9311.775.8817.289.33.35.885.767.2－2×283.86－－－－－－－－－怡和國(guó)際中心塔樓兩梯四戶9.79.62×299.394.84.220.165.2916.214.45.47.364.09.68.22×293.183.754.516.88－16.212.87－9－北美新天地·御苑板樓四梯十三戶7.14.22×377.915.04.221.0－12.611.342.245.46.0四梯五戶7.5－－75左右36.1－－12.210.8－7.34大唐龍庭塔樓四梯十三戶9.69.82×21084.25.121.427.812.613.5－4.223.9511.17.23×292.294.04.216.8－12.8713.5－7.28.1太原奧林匹克花園板樓一梯四戶11.98.53×388.823.84.015.23.8716.212.045.75.763.87兩房戶型剖析（單位：米，平方米）項(xiàng)目名稱樓體類型幾梯幾戶最大進(jìn)深最小進(jìn)135相關(guān)調(diào)查：兩房戶型剖析項(xiàng)目名稱樓體類型幾梯幾戶最大進(jìn)深最小進(jìn)深結(jié)構(gòu)建筑面積廳開間廳進(jìn)深客廳面積餐廳面積主臥面積次臥面積陽臺(tái)面積廚房面積衛(wèi)生間面積大唐長(zhǎng)風(fēng)塔樓兩梯六戶6.3－2×2894.76.3－14.5210.56－－－12.6－2×2964.1727.817.816.2－6.6－3×22×23×32×3采光面戶型結(jié)構(gòu)示意圖（單位：米，平方米）相關(guān)調(diào)查：兩房戶型剖析項(xiàng)目名稱樓體類型幾梯幾戶最大進(jìn)深最小進(jìn)136北美新天地百桐園陽光銀座南波灣溫泉公寓民生國(guó)際行宮90平米70平米客戶認(rèn)同范圍1008085.3376.779078759810580平米84100平米9987泰華城市廣場(chǎng)奧林匹克花園9580677592未來主要項(xiàng)目?jī)煞繎粜头植?5-90，新政要求即將顯現(xiàn)，客戶認(rèn)同度較高北美新天地百桐園陽光銀座南波灣民生90平米70平米客戶認(rèn)同范137建筑面積廳開間廳進(jìn)深客廳面積餐廳面積75-1003.5-5.04.0-5.016-205-6主臥面積次臥面積陽臺(tái)面積廚房面積衛(wèi)生間面積12-1711-132-54-74-6兩房各功能空間尺度集中在以下面積區(qū)間兩居特征——基本特征：板樓,戶型無亮點(diǎn)均價(jià)范圍：4500-5300元/平米；首期（7成20年）；月供：1600-2500元/平米。面積單位：㎡長(zhǎng)度單位：m兩房戶型總結(jié)建筑面積廳開間廳進(jìn)深客廳面積餐廳面積75-1003.5-5.138在售樓盤三房戶型剖析項(xiàng)目名稱樓體類型幾梯幾戶最大進(jìn)深最小進(jìn)深結(jié)構(gòu)建筑面積廳開間廳進(jìn)深客廳面積餐廳面積主臥開間主臥面積次臥面積廚房面積衛(wèi)生間面積百桐園點(diǎn)塔一梯兩戶16.4－3×2147.174.57.734.653.726.6412.87－6.7516.4－3×3166.866.16.740.87－3.827.3616.2－6.25怡和國(guó)際中心塔樓兩梯兩戶16.5－3×2132.675.65.329.863.623.7616.8311.96－15.9－3×2151.314.66.630.363.920.6714.4－－北美新天地·御苑板樓四梯十三戶23.2－3×2140.284.49.240.483.627.214.17.225.5四梯五戶15.5－4×2138.498.84.4539.165.525.912.67.037.77長(zhǎng)島國(guó)際板樓兩梯兩戶15.610.83×2145.534.86.330.243.624.8415.847.8－濱東花園塔樓兩梯四戶14.9－3×3156.276.35.132.133.725.8617.289.97.14兩梯四戶18.78.23×31748.44.840.324.226.617.5510.446帝景華府板樓兩梯兩戶17.611.52×3144.123.957.328.8353.625.8156.486.1217.6－3×2135.594.65.526.953.623.0415.486.094.2在售樓盤三房戶型剖析項(xiàng)目樓體類型幾梯幾戶最大進(jìn)深最小進(jìn)深結(jié)構(gòu)139在售樓盤三房戶型剖析項(xiàng)目名稱樓體類型幾梯幾戶最大進(jìn)深最小進(jìn)深結(jié)構(gòu)建筑面積廳開間廳進(jìn)深客廳面積餐廳面積主臥開間主臥面積次臥面積廚房面積衛(wèi)生間面積柏林風(fēng)情板樓一梯兩戶16.2－3×2134.84.24.920.587.83.620.4413.26.96.314.312.23×2141.75.05.326.57.83.621.24126.99.99.3－2×3117.254.26.125.64103.615.2211.166.44.8原上園塔樓兩梯四戶1411.73*2139.14.57.835.14.52611.81051411.7