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文檔簡介
第五章房屋調查§5.1房屋調查§5.2共有面積的分攤§5.3房屋調查的技術要求§5.4房產(chǎn)面積量算§5.1
房屋調查一、與房屋有關的名詞1、假層:指房屋的最上一層,四周外墻的高度一般低于正式層外墻的高度,內部房間利用部分屋架空間構成的非正式層,其高度大于2.2m的部分,面積不足底層1/2的成為假層。2、氣屋:利用房屋的人字屋架下面的空間建成并設有老虎窗的叫做氣屋。老虎窗(roof)-開在屋頂上的天窗3、夾層:建筑設計時,安插在上下兩層之間的房屋。4、暗樓:房屋建成后,利用室內上部空間添加建成的房間。5、過街樓:橫跨里巷兩邊房屋建造的懸空房屋。6、吊樓:一邊依附于相鄰房屋,另一邊有支柱建筑的懸空房屋。7、陽臺(挑外廊):房屋建筑的上層,伸出屋外的部分,作為吸收陽光和納涼使用的叫做陽臺或眺臺。分外(凸)陽臺、內(凹)陽臺、凸凹陽臺,畫圖時把突出墻面的部位畫成虛線。8、天井和天棚:房屋內部無蓋見天的小塊空間叫做天井;天井上有透明頂棚覆蓋的叫天棚。房屋性質分類二、房屋調查的內容房屋的權屬、位置、數(shù)量、質量和利用狀況。1、房屋的權屬房屋的權屬包括權利人、權屬來源、產(chǎn)權性質、產(chǎn)別、墻體歸屬、房屋權屬界線草圖。(1)權利人:房屋所有權人的姓名。產(chǎn)權證件上的姓名(2)權屬來源:指產(chǎn)權人取得房屋產(chǎn)權的時間和方式,如繼承、購買、受贈、交換、自建、翻建、征用、收購、調撥、價撥、撥用等。(3)產(chǎn)權性質:共劃分為全民(全民所有制)、集體(集體所有制)、私有(個體所有制)等三類。外產(chǎn)、中外合資產(chǎn)不進行分類,但應按實際注明。(4)產(chǎn)別:根據(jù)產(chǎn)權占有和管理不同而劃分的類別。按兩級分類,一級分8類,二級分4類。房屋產(chǎn)別分類標準(5)墻體歸屬:指四面墻體所有權的歸屬,一般分三類:自有墻、共有墻、借墻。(6)房屋權屬界線示意圖:以房屋權屬單元為單位繪制的略圖,表示房屋的相關位置。其內容有房屋權屬界線、共有共用房屋權屬界線以及與鄰戶相連墻體的歸屬、房屋的邊長,對有爭議的房屋權屬界線應標注爭議部位,并做相應的記錄。(7)
房屋權屬登記情況:已辦理過房屋所有權登記的,注明《房屋所有權證》證號。房屋產(chǎn)別分類標準部分產(chǎn)權私有房產(chǎn):指按照房改政策,職工個人以標準價購買的住房,擁有部分產(chǎn)權。二、房屋調查的內容2、房屋的位置房屋的位置包括房屋的坐落、所在層次。(1)房屋坐落:描述房屋在建筑地段的位置,指房屋所在街道的名稱和門牌號。單元式的成套住宅,應加注單元號、室號或產(chǎn)號。(2)所在層次:指權利人的房屋在該幢的第幾層。幢是指一座獨立的,包括不同結構和不同層次的房屋。
3、房屋的質量房屋的質量包括層數(shù)、建筑結構、建成年份。(1)房屋的層數(shù):指房屋的自然層數(shù),一般按室內地坪以上起計算層數(shù)。當采光窗在室外地坪線以上的半地下室,室內層高在2.2m以上的,則計算層數(shù)。地下層、假層、夾層、暗樓、裝飾性塔樓以及突出層面的樓梯間、水箱間均不計算層數(shù)。屋面上添建的不同結構的房屋不計算層數(shù),但仍需測繪平面圖且計算建筑面積。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和(2)房屋的結構:根據(jù)房屋的梁、柱、墻及各種構架等主要承重結構的建筑材料確定。房屋建筑結構分類標準一幢房屋一般只有一種建筑結構,若房屋中有兩種或兩種以上建筑結構組成,能分清楚界線的,則分別注明結構,否則以面積較大的結構為準。房屋建筑結構分類標準(3)建成年份:指實際竣工工年份。拆除除翻建的,應應以翻建竣工年份為準準。一幢房屋屋有兩種以上上建筑年份,,應分別調查注明。二、房屋調查查的內容4、房屋的用用途房屋的用途指指房屋目前的的實際用途,即房屋現(xiàn)在在的使用狀況。按兩級分分類,一級分8類,,二級分28類。一幢房屋有有兩種以上用途的的,應分別調調查注明。房屋用途分類類5、房屋的數(shù)數(shù)量房屋的數(shù)量包包括建筑占地面積積、建筑面積、使用面積、共有面積、產(chǎn)權面積、總建筑面積、套內建筑面積積等。(1)建筑占地面積積(基底面積積):指房屋底層外墻墻(柱)外圍水平面積積,一般與底層房屋建筑筑面積相同。(2)建筑面積:指房屋外墻(柱)勒勒腳以上各層層的外圍水平投影面積積,包括陽臺、、挑廊、地下下室、室外樓樓梯等,且具備有上蓋蓋,結構牢固固,層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑筑。平房建筑面積積指房屋外墻勒腳以上的墻身外外圍的水平面面積樓房建筑面積積指各層房屋墻墻身外圍水平平面積的總和和勒腳:建筑物外墻與與室外地面或或散水接觸部部位墻體的加加厚部分。(3)使用面積:指房屋戶內全部可供供使用的空間間面積,按房屋的內墻面水平投投影計算。(4)共有面積:指各產(chǎn)權主主共同占有或或共同使用的的建筑面積。包括:電梯井井、管道井、、樓梯間、垃垃圾道、變電電室、設備間間、公共門廳、過過道、地下室室、值班警衛(wèi)衛(wèi)室等,以及及為整幢服務務的公共用房和管理用房房的建筑面積積,以水平投影面積積計算。共有建建筑面積還包包括套與公共建筑筑之間的分隔隔墻,以及外墻(包括山山墻)水平投投影面積一半的建筑面面積。獨立使用的的地下室,車車棚、車庫、、為多幢服務務的警衛(wèi)室,管理用用房,作為人人防工程的地地下室都不計計入共有建筑筑面積。(5)房屋的產(chǎn)權面面積:指產(chǎn)權主依依法擁有房屋屋所有權的房屋建筑面積積。房屋產(chǎn)權權面積由直轄轄市、市、縣縣房地產(chǎn)行政主管部門登登記確權認定定。(6)總建筑面積:指在建設用用地范圍內單單棟或多棟建建筑物地面以上及及地面以下各各層建筑面積積之總和;等等于計算容積率的建筑面積和和不計算容積積率的建筑面面積之和。計算容積率的的建筑面積包包括使用建筑筑面積、分攤攤的共有面積和未分攤的的共有面積。。容積率:項目用地范范圍內總建筑筑面積與項目目總用地面積積的比值。容積率=地上上總建筑面積積÷總用地面面積容積率越低,,居民的舒適適度越高,反反之則舒適度度越低。一個良好好的居住住小區(qū),,高層住宅容積積率應不不超過5,多層住宅應不不超過3,綠地地率應不不低于30%。。住宅分類類①低層住宅宅:指1至3層層高的住宅宅,主要要指(一一戶)獨獨立式住宅、((二戶))聯(lián)立式式住宅和和(多戶戶)聯(lián)排排式住宅宅。②多層住宅宅:指4至6層層高的住宅宅,借助助公共樓樓梯解決決垂直交通,是是一種最最具代表表性的城城市集合合住宅。。③小高層住住宅:一般而而言,主主要是指指7至11層高的集合合住宅。。從尺度上上說具有有多層住住宅同樣樣的氛圍圍,而又又是較低低的高層層住宅,故故稱為小小高層。。④高層住宅宅:一般指指總高12層以上上的住宅。。它是作作為解決決城市用地地緊張的的一種高高密度居居住手段段,在反反映城市市建設經(jīng)經(jīng)濟原則的的同時,,也滿足足了居民民在城市市中心區(qū)區(qū)“職住住相近””的居住便利利性和城城市生活活豐富性性的需求求。(7)成套房屋屋的建筑筑面積::由套內房房屋的使使用面積積、套內墻體面積積、套內陽陽臺建筑面面積三部分分組成。(8)套內房屋使使用面積:為套內房房屋使用空空間的面積積,以水平投影面面積按以下規(guī)定定計算:①套內使用用面積為套套內臥室、、起居室、、過廳、過過道、廚房房、衛(wèi)生間、廁廁所、貯藏藏室、壁柜柜等空間面面積的總和和;②套內內樓梯按自然然層數(shù)的面面積總和計計入使用面面積;③不不包括在結結構面積內的的套內煙囪囪、通風道道、管道井井均計入使使用面積;;④內墻面裝飾飾厚度計入入使用面積積。山墻:房子端頭以以及和端頭頭平行的墻墻,山墻大大多是承重墻。由于中國古代代的房子大大多是長條條形狀的,,短方向的的墻是山墻墻,長方向就叫縱墻,即和山墻墻垂直方向向的墻??v縱墻大多都都是非承重重墻。相對于于縱墻,山山墻也叫做做橫墻。(9)套內墻體面面積:是套內使使用空間周周圍的維護護或承重墻體或其他他承重支撐撐體所占的的面積,其其中各套之之間的分隔隔墻和套與公公共建筑空空間的分隔隔以及外墻墻(包括山墻)等共有墻,均按水平投影影面積的一一半計入套套內墻體面面積。套內自有墻體按按水平投影影面積全部部計人套內內墻體面積積。(10)套內陽臺面面積:均按陽臺臺外圍與房房屋外墻之之間的水平投影面積積計算。其其中封閉的陽臺臺按水平投投影全部計計算建筑面積,未封閉的陽陽臺按水平平投影的一一半計算建建筑面積。三、房產(chǎn)要要素的編號號1、房產(chǎn)編編號房產(chǎn)編號全全長17位位,字符型型。戶地-農(nóng)村居民民點的宅基基地。1、房產(chǎn)編編號編號前13位為該房房產(chǎn)/戶地地所屬的宗地的編號號。第14位位為特征碼(二值值型),以以“0”代表表房產(chǎn),以“1”代表表戶地。第15、、16、17三位為該該房產(chǎn)/戶戶地在所屬屬地塊分為為內按“弓弓”形順序序編的房產(chǎn)序序號/戶地地序號。第1-13位第14位第15、16、17位宗地編號(一位數(shù)字)房產(chǎn)-“0”戶地-“1”房產(chǎn)序號(三位數(shù)字)000-999宗地編號前6位為省省、地市、、區(qū)縣的代代碼;7、、8位為街街道/鄉(xiāng)/鎮(zhèn)代碼;;9、10位為街坊坊/行政村村代碼;11、12、13位位為宗地在在街坊/行行政村內按按弓形順編編的序號。。2、房屋及及構筑物要要素編號房屋、構筑筑物編號全長9位,字符型。第1、2位位為房屋產(chǎn)別,用兩位數(shù)數(shù)字表示到到二級分類類。第3位為房房屋結構,用一位數(shù)數(shù)字表示。。第4、5位位為房屋層層數(shù),用兩位字符表示,,1~99層用1--99表示示,100層以上用用字母加數(shù)字表示,,A代表““10”,,B代表““11”,,依次類推推。第6、7位為建成成年限,用兩位字字符表示,,取建成年年份末兩位位數(shù)。1999年以后后的用字母母加數(shù)字表表示,A0代表2000年,C4代代表2024年。1900年年以前建成成的表示,在宗宗地圖上特殊注注記。第8、9位位為房屋用用途,用兩位數(shù)數(shù)字表示到二級分分類。第1、2位第3位第4、5位第6、7位第8、9位產(chǎn)別(兩位)結構(一位)層數(shù)(兩位)建成年限(兩位)用途(兩位)11公產(chǎn)1鋼結構011層001900年11住宅12代管產(chǎn)2鋼、鋼筋混凝土結構022層……12成套住宅13托管產(chǎn)3鋼筋混凝土結構……851985年13集體宿舍14撥用產(chǎn)4混合結構9999層……21工業(yè)21全民單位5磚木結構A0100層991999年22共有設施22集體單位6其他結構……A02000年23鐵路23軍產(chǎn)
A9109層……24民航31私產(chǎn)
B0110層A92009年…
41外產(chǎn)
……B02010年
42中外合資產(chǎn)
B9119層……
43其他產(chǎn)
C0120層B92019年
……C02020年
C9129層……
C92029年
房屋及構筑筑物編號§5.2共有面積的的分攤一、共有面面積的含義義共有面積由由兩部分構構成:應分分攤的共有有面積和不不應分攤的的共有面積。。應分攤的共共有面積主要有室內內外樓梯、、樓梯懸挑挑平臺、內內外廊、門廳廳、電梯房房及機房,,多層建筑筑物中突出出屋面結構構的樓梯間、、有維護結結構的水箱箱等。不應分攤的的共有面積積是前項所列列之外,建建筑報建時時未計入容積率的共共有面積和和有關文件件規(guī)定的不不進行分攤攤的共有面面積,包括機機動車庫、、非機動車車庫、消防避難層層、地下室、、半地下室、、設備用房房、梁底標標高不高于于2m的架架空結構轉轉換層和架空空作為社會會公眾休息息或交通的的場所等。。對于應分攤攤的共有面面積,如果果多個權利利人擁有一一棟房屋,則要求求分戶分攤;一個權利利人擁有一一層,分層分攤,即使用面面積按層計計算,房屋屋的共有面面積按層分分攤。自然層數(shù)等等于或大于于2的建筑筑物,一定定有共有面面積。二、應分攤攤共有面積積的分攤原原則1、按文件件或協(xié)議分分攤:有面積分割割文件或協(xié)協(xié)議的,實實際情況并并不多見。。2、按比例例分攤:按其使用面面積的比例例分攤各單元應分分攤的共有有面積=分分攤系數(shù)K×各單元元套內建筑筑面積K=應分攤攤的共有面面積/各單單元套內建建筑面積之之和3、按功能能分攤:對有多種不不同功能的的房屋(如如綜合樓、、商住樓等等),共有面積應應參照其服服務功能進進行分攤。。(1)對服服務于整個個建筑物所所有使用功功能的共有有面積應共共同分攤,否則則按其所服務務的建筑功功能分別進進行分攤。(2)住宅平面以以外,僅服服務于住宅宅的共有面面積(電梯梯房、樓梯間除外外)應計入入住宅部分分進行分攤攤。住宅平面以以外的電梯房、樓樓梯間,僅僅服務于住住宅部分,,但通過其其他建筑功功能的樓層,,按住宅部部分面積和和其他建筑筑面積的各各有比例分分配相應的分分攤面積。。(3)建筑物報建建時計入容容積率的其其他共有面面積均應分分攤。(4)共有有面積的分分攤除有特特殊規(guī)定外外,一般按所服務的的功能進行分攤攤,分攤時凡凡屬本層的的共有面積積只在本層層分攤;服務于整棟棟的共有面面積整棟分分攤;只為為某部分建建筑物服務務的共有部分分只在該部部分分攤。。建筑物天頂頂部分的共共有面積,,如無特別別要求,無無條件由整整棟建筑物分分攤。商住樓共有有建筑面積積的分攤方方法首先根據(jù)住住宅和商業(yè)業(yè)等的不同同使用功能能按各自的的建筑面積積將全幢的共共有建筑面面積分攤成成住宅和商商業(yè)兩部分分,即住宅部分分攤得得到的全幢幢共有建筑筑面積和商商業(yè)部分分分攤得到的的全幢共有建建筑面積。。然后住宅宅和商業(yè)部部分將所得得的分攤面面積再各自進進行分攤。。商住樓共有有建筑面積積的分攤方方法①住宅部分:將分攤得得到的幢共共有建筑面面積,加上上住宅部分本身的共共有建筑面面積,依照照按比例分分攤的方法法和公式,,按各套的建筑面積積分攤計算算各套房屋屋的分攤面面積。②商業(yè)部分:將分攤得得到的幢共共有建筑面面積,加上上本身的共有建筑面面積,按各各層套內的的建筑面積積依比例分攤至各層,作為各層層共有建筑筑面積的一一部分,加加至各層的的共有建筑面積中,,得到各層層總的共有有建筑面積積,然后再再根據(jù)層內內各套房屋的的套內建筑筑面積按比比例分攤至各套套,求出各套套房屋分攤得到到的共有建建筑面積。。三、應分攤攤共有面積積的區(qū)分及及分攤方法法在房屋調查查過程中,,正確的區(qū)區(qū)分及計算算是保證房房屋面積測測算準確的的關鍵。BAG1G3G2G5G4裙樓塔樓綜合概念樓樓立面圖(1)G1只服務于A部分,則則只在A內內分攤。(2)G1只服務于B部分,但但通過A,,則由A、、B兩部分分按比例分攤。(3)G2只服務于B部分,但但通過A,,則由A、、B兩部分分按比例分攤。(4)G2同時服務于于A、B兩兩部分,則則整棟分攤攤。(5)G3只服務于B部分,則則只在B部部分分攤。。(6)G4為天頂部分分,整棟分分攤。(7)G5只服務于B部分,但但不通過A,則只在在B部分分分攤。CT2DT1T2為在整棟房房屋中本層層應分得的的共有面積積。T1為本層的共共有面積,,僅服務于于C、D兩兩部分,C、D兩部部分為功能不不同或權利利人不同的的使用面積積。C+D+T1相對于整棟棟房屋來說說是使用面面積。T1+T2作為本層的的共有面積積分攤到C、D兩部部分。綜合概念樓樓層面圖四、應分攤攤共有面積積的特點1、產(chǎn)權是共有有的。其產(chǎn)權應應屬建筑物物內部參與與分攤共有有面積的所有業(yè)主擁擁有,物業(yè)管理理部門及用用戶不得改改變其功能能或有償出出租(售))。對于不不應分攤的的共有面積積也是如此此。2、應分攤共有有面積的相相對性。如層面圖圖上的T2、T1。。3、各權利利人擁有的的應分攤共共有面積在空間上是是無界的。只擁有數(shù)數(shù)量上的表表達,而無無空間位置置界線的準準確表達。。4、從理論上講講,任何建建筑物都有有使用面積積和共有面面積,無共共有面積的的建筑物僅僅限于只有有一層的建建筑物?!?.3建筑面積計計算一、計算全全建筑面積積的范圍(1)永久久性結構的的單層房屋屋,按一層層計算建筑筑面積;多多層房屋按按各層建筑面積積的總和計計算。(2)房屋屋內的夾層層、插層、、技術層及及其梯間、、電梯間等等其高度在在2.20m以上部位位計算建筑筑面積。(3)穿過過房屋的通通道,房屋屋內的門廳廳、大廳,,均按一層層計算面積積。門廳、大廳廳內的回廊廊部分,層層高在2.20m以以上的,按按其水平投投影面積計算。(4)樓梯梯間、電梯梯(觀光梯梯)井、提提物井、垃垃圾道、管管道井等均均按房屋自然層層計算面積積。(5)房屋屋頂面上,,屬永久性性建筑,層層高在2.20m以以上的樓梯梯間、水箱間、電梯梯機房及斜斜面結構屋屋頂高度在在2.20m以上的的部位,按按其外圍水平投影面面積計算。。(6)挑樓樓、全封閉閉的陽臺按按其外圍水水平投影面面積計算。。(7)屬永永久性結構構有上蓋的的室外樓梯梯,按各層層水平投影影面積計算算。(8)與房房屋相連的的有柱走廊廊,兩房屋屋間有上蓋蓋和柱的走走廊,均按按其柱的外圍水水平投影面面積計算。。(9)房屋屋間永久性性的封閉的的架空通廊廊,按外圍圍水平投影影面積計算算。(10)地地下室、半半地下室及及其相應出出入口,層層高在2.20m以以上的,按其外墻((不包括采采光井、防防潮層及保保護墻)外外圍水平投投影面積計計算。(11)有有柱或有圍圍護結構的的門廊、門門斗,按其其柱或圍護護結構的外外圍水平投影面面積計算。。(12)玻玻璃幕墻等等作為房屋屋外墻的,,按其外圍圍水平投影影面積計算算。(13)屬屬永久性建建筑有柱的的車棚、貨貨棚等按柱柱的外圍水水平投影面面積計算。(14)依依坡地建筑筑的房屋,,利用吊腳腳做架空層層,有圍護護結構的,,按其高度在2.20m以以上部位的的外圍水平平面積計算算。(15)有有伸縮縫的的房屋,若若其與室內內相通的,,伸縮縫計計算建筑面面積。二、計算一一半建筑面面積的范圍圍(1)與房房屋相連有有上蓋無柱柱的走廊、、檐廊,按按其圍護結結構外圍水平平投影面積積的一半計計算。(2)獨立立柱、單排排柱的門廊廊、車棚、、貨棚等屬屬永久性建建筑的,按其其上蓋水平平投影面積積的一半計計算。(3)未封封閉的陽臺臺、挑廊,,按其圍護護結構外圍圍水平投影影面積的一半半計算。(4)無頂頂蓋的室外外樓梯按各各層水平投投影面積的的一半計算算。(5)有頂頂蓋不封閉閉的永久性性的架空通通廊,按外外圍水平投投影面積的的一半計算算。二、不計算算建筑面積積的范圍(1)層高高小于2.20m以以下的夾層層、插層、、技術層和和層高小于于2.20m的地下室室和半地下下室。(2)突出出房屋墻面面的構件、、配件、裝裝飾柱、裝裝飾性的玻玻璃幕墻、垛、勒勒腳、臺階階、無柱雨雨篷等。(3)房屋屋之間無上上蓋的架空空通廊。(4)房屋屋的天面、、挑臺、天天面上的花花園、泳池池。(5)建筑筑物內的操操作平臺、、上料平臺臺及利用建建筑物的空空間安置箱、罐的的平臺。(6)騎樓樓、過街樓樓的底層用用作道路街街巷通行的的部分。(7)利用用引橋、高高架路、高高架橋、路路面作為頂頂蓋建
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