房屋維修養(yǎng)護(hù)管理概述

小組分工8.1房屋裝飾裝修管理---尹瑋瑩18.2房屋安全管理---趙磚南28.3房屋日常維護(hù)養(yǎng)護(hù)管理---古賢賢39.1-9.3房屋附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理---黃恩彤49.4特種設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理---郭麗嬋59.5建筑智能化管理系統(tǒng)---蔣芷婷68.1房屋裝飾裝修管理第八章房屋維修養(yǎng)護(hù)管理房屋維修裝飾管理8.1.1房屋裝飾裝修管理制度8.1.2房屋裝飾裝修施工管理8.1.3房屋裝飾裝修工程的驗(yàn)收8.1.1房屋裝飾裝修管理制度1.申報(bào)登記制度（1）業(yè)主申報(bào)：業(yè)主在需要進(jìn)行裝飾時(shí)應(yīng)提前向管理處申報(bào)并填寫裝飾申請書（單），內(nèi)容括裝飾裝修項(xiàng)目、施工時(shí)間、施工隊(duì)伍情況，同時(shí)應(yīng)附房屋所有權(quán)證復(fù)印件、業(yè)主身份證復(fù)印件、裝飾裝修方案復(fù)印件、施工企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，施工人員身份證等資料。如果是使用人需要裝飾裝修則提供業(yè)主本人身份證復(fù)印件及同意裝飾裝修的書面證明。（2）管理處審核：管理處接到業(yè)主的裝修申請后應(yīng)及時(shí)進(jìn)行審核。審核的內(nèi)容主要包括施工方案及施工企業(yè)的資質(zhì)情況。（3）批準(zhǔn)：當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)裝修方案為合理方案后，應(yīng)對裝飾裝修申請予以批準(zhǔn)。同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)人員應(yīng)將房屋裝修過程中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。（4）簽訂裝修協(xié)議：業(yè)主（使用人）或施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂房屋裝飾裝修協(xié)議，協(xié)議一般包括：裝飾裝修工程內(nèi)容、裝飾裝修時(shí)間期限、允許的施工時(shí)間、垃圾的處置、禁止行為和注意事項(xiàng)、違約責(zé)任等。2.裝飾裝修巡檢制度

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)工作人員，如工程部工作人員，應(yīng)結(jié)合部門的工作規(guī)程在業(yè)主裝飾裝修過程中每日到現(xiàn)場巡視、監(jiān)督檢查。檢查的內(nèi)容包括：是否按照裝飾裝修方案施工，是否有違規(guī)施工，是否有安全隱患等等。如發(fā)現(xiàn)有違規(guī)行為，應(yīng)立即制止并要求責(zé)任人及時(shí)糾正。8.1.2房屋裝飾裝修施工管理1.房屋裝飾裝修施工管理的內(nèi)容

房屋裝飾裝修施工管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照房屋室內(nèi)裝飾管理服務(wù)協(xié)議對裝修人或企業(yè)在房屋室內(nèi)裝飾裝修等一系列過程中所進(jìn)行的現(xiàn)場監(jiān)督和管理活動(dòng)，一般也成為二次裝飾裝修管理。相關(guān)工作人員應(yīng)在管理郭過程中對違反有關(guān)規(guī)定的行為及時(shí)糾正和處理，具體管理內(nèi)容如下：1）監(jiān)督施工人員憑臨時(shí)出入證明進(jìn)出物業(yè)區(qū)域，并在指定區(qū)域內(nèi)施工。2）監(jiān)督施工企業(yè)必須按照裝飾裝修方案及相應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工。3）施工企業(yè)和從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守施工安全操作規(guī)程，按照規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防措施，不得擅自動(dòng)用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)。4）裝修人和裝飾裝修企業(yè)從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，不得侵占公共空間，不得損害公共部位和設(shè)施。5）嚴(yán)格按照裝飾裝修協(xié)議中規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行施工，避免擾民。6）按照裝飾裝修協(xié)議中的期限進(jìn)行施工，如需延期，應(yīng)到管理處辦理延期手續(xù)。7）空調(diào)機(jī)應(yīng)按統(tǒng)一規(guī)劃的位置安裝，客梯不得作為運(yùn)送裝飾裝修材料和貨物的工具。8）任何單位和個(gè)人對住宅室內(nèi)裝飾裝修中出現(xiàn)的影響公眾利益的質(zhì)量事故、質(zhì)量缺陷以及其他影響周圍住戶正常生活的行為，都有權(quán)檢舉、控告、控訴。2.房屋裝飾裝修施工管理中的相關(guān)規(guī)定（1）裝飾裝修作業(yè)時(shí)間的規(guī)定（2）建筑垃圾處置的規(guī)定（3）裝飾裝修的禁止性規(guī)定（4）損壞房屋有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果（5）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為【案例8-1】書P121

8.1.3房屋裝飾裝修工程的驗(yàn)收：

裝飾裝修工程竣工后，一般由物業(yè)服務(wù)企業(yè)工程部人員進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照合同約定和相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。驗(yàn)收合格后，裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)出具住宅室內(nèi)裝修質(zhì)量保修書。對驗(yàn)收不合格的，應(yīng)當(dāng)要求裝修人和企業(yè)及時(shí)進(jìn)行整改。附一某小區(qū)裝飾裝修管理辦法1.裝飾裝修申報(bào)程序

1）先向管理處提出申請，審批

2）業(yè)主收到批復(fù)后，按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)及出入證等2.裝飾裝修管理要求

1）接受物業(yè)公司的統(tǒng)一管理、監(jiān)督和檢查

2）不得改變原有房屋的結(jié)構(gòu)、外貌及配套設(shè)施的使用功能

3）保持外墻立面的統(tǒng)一

4）不得改變上下管道的位置走向

5）不得污染或損壞公共區(qū)域

6）裝飾裝修垃圾及時(shí)清運(yùn)3.工程驗(yàn)收（附二：裝飾裝修申請審批表）

8.2房屋安全管理內(nèi)容案例房屋安全全檢查1.一般性房房屋安全全檢查的的方法2.房屋安全全檢查步步驟及注注意事項(xiàng)項(xiàng)3.各類房屋屋中不同同結(jié)構(gòu)的的檢查重重點(diǎn)4.房屋安全全檢查報(bào)報(bào)表的填填制危險(xiǎn)房屋的評評定城市危險(xiǎn)險(xiǎn)房屋管管理的規(guī)規(guī)定案例一2016年5月9日，衢州州市氣象象臺(tái)發(fā)布布暴雨藍(lán)藍(lán)色預(yù)警警信號(hào)。。衢州地地區(qū)出現(xiàn)現(xiàn)明顯降降雨天氣氣。晚上上7時(shí)至8時(shí)之間，，衢江區(qū)區(qū)黃壇口口鄉(xiāng)紫薇薇村大門門里自然然村一民民房倒塌塌，所幸幸無人員員傷亡。惡劣天氣氣造成房房屋倒塌塌案例二4月11日，上海海松江區(qū)區(qū)佘山鎮(zhèn)鎮(zhèn)西霞路路上的一一幢三層層房屋倒倒塌，民民警在第第一時(shí)間間從廢墟墟中救出出一對母母子。之之后，經(jīng)經(jīng)過超過過十小時(shí)時(shí)的連續(xù)續(xù)搜救，，未發(fā)現(xiàn)現(xiàn)被困人人員。4月12日下午，，松江區(qū)區(qū)政府緊緊急召開開區(qū)域環(huán)環(huán)境整治治暨建筑筑安全監(jiān)監(jiān)管工作作會(huì)議，，指出當(dāng)當(dāng)前區(qū)域域環(huán)境綜綜合整治治正在轟轟轟烈烈烈地開展展，建筑筑、施工工、清拆拆、整治治過程中中的安全全問題不不容忽視視，類似似佘山倒倒塌房屋屋內(nèi)的安安全隱患患情況大大量存在在，要確確保此類類事件不不再發(fā)生生。房屋存在在安全隱隱患造成成房屋倒倒塌房屋安全檢查查1.一般性房房屋安全全檢查的的方法（1）直觀檢檢查（2）敲擊刺刺探檢查查（3）儀器測測試（4）結(jié)構(gòu)驗(yàn)驗(yàn)算房屋安全檢查查2.房屋安全全檢查步步驟（1）實(shí)施房房屋安全全檢查前前，檢查查小組首首先要查查閱房屋屋圖樣及及有關(guān)資資料，熟熟悉并掌掌握房屋屋建筑及及結(jié)構(gòu)的的布局和和特征。。（2）檢查查前首首先要要做好好四核核對（3）檢查查建筑筑物周周圍環(huán)環(huán)境的的影響響及有有無損損害房房屋結(jié)結(jié)構(gòu)的的認(rèn)為為因素素（4）對平平房或或木屋屋蓋樓樓房，，入室室前要要先查查看房房屋外外觀有有無嚴(yán)嚴(yán)重裂裂縫變變形、、傾斜斜錯(cuò)動(dòng)動(dòng)，屋屋面是是否塌塌腰沉沉折（5）檢查查室內(nèi)內(nèi)裝修修、設(shè)設(shè)備、、電氣氣的損損壞情情況（6）檢查查室外外裝飾飾裝修修的損損壞情情況（7）檢查查屋面面的損損壞情情況（8）檢查查時(shí)要要認(rèn)真真逐項(xiàng)項(xiàng)填寫寫檢查查記錄錄表，，并由由檢查查人、、復(fù)核核人、、負(fù)責(zé)責(zé)人簽簽名房屋安安全檢檢查3.各類房屋屋中不不同結(jié)結(jié)構(gòu)的的檢查查重點(diǎn)點(diǎn)（1）鋼結(jié)結(jié)構(gòu)的的房屋屋①對鋼鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)的桿桿件、焊縫、、給排排水設(shè)設(shè)施應(yīng)應(yīng)重點(diǎn)點(diǎn)檢查查②應(yīng)注注重鋼鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)的柳柳釘和和螺栓栓連接接的檢檢查③應(yīng)檢檢查鋼鋼材的的銹蝕蝕情況況，特特別檢檢查經(jīng)經(jīng)常干干濕交交替的的部位位（2）鋼筋筋混凝凝土結(jié)結(jié)構(gòu)房房屋①梁的的支座座附近近、梁梁跨以以內(nèi)的的裂縫縫、變變形發(fā)發(fā)生及及發(fā)展展?fàn)顩r況②梁、、柱、、墻聯(lián)聯(lián)系處處的梁梁端、、柱頭頭、墻墻體有有無新新出現(xiàn)現(xiàn)的裂裂縫③各種種板的的支座座附近近和跨跨中有有無橫橫裂縫縫、順順裂縫縫或斜斜裂縫縫、原原有裂裂縫有有無發(fā)發(fā)展④混凝凝土層層架的的弦桿桿、腹腹桿有有無裂裂縫，，支撐撐部位位有無無移動(dòng)動(dòng)，屋屋架是是否傾傾斜，，連接接鐵件件有無無變形形、銹銹蝕和和松動(dòng)動(dòng)（3）砌體體結(jié)構(gòu)構(gòu)房屋屋①縱橫橫墻體體連接接處至至轉(zhuǎn)角角處有有無豎豎裂縫縫或斜斜裂縫縫②門窗窗口有有無裂裂縫及及錯(cuò)動(dòng)動(dòng)，磚磚砌承承重墻墻、窗窗間墻墻、獨(dú)獨(dú)立柱柱有無無裂縫縫、傾傾斜、、錯(cuò)動(dòng)動(dòng)和下下沉③基礎(chǔ)礎(chǔ)、墻墻角有有無變變形、、下沉沉開裂裂（4））木結(jié)結(jié)構(gòu)房房屋①該類類房屋屋中糊糊紙或或包鑲鑲的柁柁、檁檁必須須打開開檢查查②房屋屋的整整體有有無傾傾斜、、變形形，周周圍環(huán)環(huán)境對對房屋屋本身身有何何直接影響響，柱柱子是是否傾傾斜、、彎曲曲、下下沉，，柱頭頭、柱柱根是是否糟糟朽，，柁，檁檁是否否過度度彎曲曲、有有無橫橫裂縫縫、斜斜裂縫縫、或或明顯顯新出出現(xiàn)的裂縫縫，有有無木木節(jié)、、蟲蛀蛀③檁頭頭、柁柁頭有有無糟糟朽，，加固固過的的柁、、檁有有無變變形、、錯(cuò)動(dòng)動(dòng)情況，木木結(jié)構(gòu)構(gòu)上的的鐵件件有無無松動(dòng)動(dòng)、銹銹蝕變變形房屋安安全檢檢查4.房屋安安全檢檢查報(bào)報(bào)表的的填制制房屋安安全檢檢查要要按時(shí)時(shí)鎮(zhèn)制制統(tǒng)一一的報(bào)報(bào)表。。具體體要求求是：：（1）原始始調(diào)查查表，，除表表頭可可在室室內(nèi)填填寫外外，其其余調(diào)調(diào)查項(xiàng)項(xiàng)目均均應(yīng)在在檢查查現(xiàn)場場，隨隨查隨隨填，，不得得填漏漏、誤誤填（2）整理理調(diào)查查表應(yīng)應(yīng)在審審核原原始調(diào)調(diào)查表表填制制齊全全、無無誤的的情況況下進(jìn)進(jìn)行。。做到到應(yīng)填填盡填填（3）匯總總報(bào)表表按時(shí)時(shí)上報(bào)報(bào)主管管機(jī)關(guān)關(guān)危險(xiǎn)房房屋的的評定定危險(xiǎn)房房屋是是指結(jié)結(jié)構(gòu)已已嚴(yán)重重?fù)p壞壞或承承重構(gòu)構(gòu)件已已屬危危險(xiǎn)構(gòu)構(gòu)件，，隨時(shí)時(shí)有可可能喪喪失結(jié)結(jié)構(gòu)穩(wěn)穩(wěn)定和和承載載能力力，不能保保證居居住和和使用安安全的房屋屋。根據(jù)《危險(xiǎn)房房屋鑒鑒定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定定，房房屋危危險(xiǎn)性性等級(jí)級(jí)的劃劃分從從地基基基礎(chǔ)礎(chǔ)，上上部承承重結(jié)結(jié)構(gòu)和和圍護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)三個(gè)個(gè)組成成部分分的危危害程程度考考慮，，劃分分成A、B、C、D四個(gè)等等級(jí)。。城市危危險(xiǎn)房房屋管管理的的規(guī)定定房屋所所有人人和使使用人人，應(yīng)應(yīng)當(dāng)愛愛護(hù)和和正確確使用用房屋。。建設(shè)部部負(fù)責(zé)責(zé)全國國的城城市危危險(xiǎn)房房屋管管理工工作?？h級(jí)以以上地地方人人民政政府房房地產(chǎn)產(chǎn)行政政主管管部門門負(fù)責(zé)責(zé)本轄轄區(qū)的的城市市危險(xiǎn)險(xiǎn)房屋屋管理理工作作。房屋所所有人人或使使用人人向當(dāng)當(dāng)?shù)罔b鑒定機(jī)機(jī)構(gòu)提提供鑒鑒定申申請時(shí)時(shí)，必必須持持有證證明其其具備備相關(guān)關(guān)民事事權(quán)利利的合合法證證件。鑒定定機(jī)構(gòu)接接到鑒鑒定申申請后后，應(yīng)應(yīng)及時(shí)時(shí)進(jìn)行行鑒定定。對被鑒鑒定為為危險(xiǎn)險(xiǎn)房屋屋的，，一般般可分分為以以下四類進(jìn)行處處理：（1））觀察使用。。適用用于采采取適適當(dāng)安安全技技術(shù)措措施后后，尚尚能短短期使使用，，但需需繼續(xù)續(xù)觀察察的房房屋。。（2））處理使用。。適用用于采采取適適當(dāng)技技術(shù)措措施后后，可可解除除危險(xiǎn)險(xiǎn)的房房屋。。（3））停止使用。。適用用于已已無修修繕價(jià)價(jià)值，，暫時(shí)時(shí)不便便拆除除，又又不危危及相相鄰建建筑和和影響響他人人安全全的房房屋。。（4））整體拆拆除。適用用于整整幢危危險(xiǎn)且且無修修繕價(jià)價(jià)值，，需立立即拆拆除的的房屋屋。經(jīng)鑒定定屬危危險(xiǎn)房屋的的，鑒定定機(jī)構(gòu)構(gòu)必須須及時(shí)時(shí)發(fā)出出危險(xiǎn)房房屋通通知書書；屬于于非危危險(xiǎn)房房屋的的，應(yīng)應(yīng)在鑒鑒定文文書上上注明明在正正常使使用條條件下下的有有效時(shí)時(shí)限，，一般般不超過過一年年。房屋所有人人和使用人人都可提提出鑒鑒定申申請。。經(jīng)鑒定為為危險(xiǎn)險(xiǎn)房屋屋的，，鑒定定費(fèi)由由所有有人承承擔(dān)；經(jīng)鑒定定為非非危險(xiǎn)險(xiǎn)房屋屋的，，鑒定定費(fèi)由由申請請人承承擔(dān)。房屋所所有人人應(yīng)定定期對對其房房屋進(jìn)進(jìn)行安全檢檢查。在暴暴風(fēng)、、雨雪雪季節(jié)節(jié)，房房屋所所有人人應(yīng)做做好排排險(xiǎn)解解危的的各項(xiàng)項(xiàng)準(zhǔn)備備；市市、縣縣人民民政府府房地地產(chǎn)行行政主主管部部門要要加強(qiáng)強(qiáng)監(jiān)督督檢查查，并并在當(dāng)當(dāng)?shù)卣y(tǒng)統(tǒng)一領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)下下，做做好搶搶險(xiǎn)救救災(zāi)工工作。房屋所所有人人對危危險(xiǎn)房房屋能能解危危的，，要及及時(shí)解解危；；解危危暫時(shí)時(shí)有困困難的的，應(yīng)應(yīng)采取取安全全措施施。房屋所所有人人對經(jīng)經(jīng)鑒定定的危危險(xiǎn)房房屋，，必須須按照照鑒定定機(jī)構(gòu)構(gòu)的處處理建建議，，及時(shí)時(shí)加固固或修修繕治治理；；如房房屋所所有人人拒不不按照照處理理建議議修繕繕治理理，或或使用用人有有阻礙礙行為為的，，房地地產(chǎn)行行政主主管部部門有有權(quán)指指定有有關(guān)部部門代代修，，或采采取其其它強(qiáng)制措措施。發(fā)生生的費(fèi)用由由責(zé)任任人承承擔(dān)。房屋所所有人人進(jìn)行行搶險(xiǎn)險(xiǎn)解危危需要要辦理理各項(xiàng)項(xiàng)手續(xù)續(xù)時(shí)，，各有有關(guān)部部門應(yīng)應(yīng)給予予支持持，及及時(shí)辦辦理，以免免延誤時(shí)時(shí)間發(fā)發(fā)生事故。。異產(chǎn)毗毗連危危險(xiǎn)房房屋的的各所所有人人，應(yīng)應(yīng)按照照國家家對異異產(chǎn)毗毗連房房屋的的有關(guān)關(guān)規(guī)定定，共共同履履行治治理責(zé)責(zé)任。。拒不不承擔(dān)擔(dān)責(zé)任任的，，由房房屋所所在地房地地產(chǎn)行行政主主管部部門調(diào)處；；當(dāng)事事人不不服的的，可可向當(dāng)當(dāng)?shù)厝嗣穹ǚㄔ浩鹪V。。因下列列原因因造成成事故故的，，房屋所所有人人應(yīng)承擔(dān)擔(dān)民事事或行行政責(zé)任：：（1）有險(xiǎn)不不查或或損壞壞不修修；（2）經(jīng)鑒定定機(jī)構(gòu)構(gòu)鑒定定為危危險(xiǎn)房房屋而而未采采取有有效的的解危危措施施。因下列列原因因造成成事故故的，，使用人人、行行為人人應(yīng)承擔(dān)擔(dān)民事事責(zé)任任：（1））使用用人擅擅自改改變房房屋結(jié)結(jié)構(gòu)、、構(gòu)件件、設(shè)設(shè)備或或使用用性質(zhì)質(zhì)；（2））使用用人阻阻礙房房屋所所有人人對危危險(xiǎn)房房屋采采取解解危措措施；；（3））行為為人由由于施施工、、堆物物、碰碰撞等等行為為危及及房屋屋。有下列列情況況的，，鑒定機(jī)機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)擔(dān)民事事或行行政責(zé)責(zé)任：：（1））因故故意把把非危危險(xiǎn)房房屋鑒鑒定為為危險(xiǎn)險(xiǎn)房屋屋而造造成損損失；；（2））因過過失把把危險(xiǎn)險(xiǎn)房屋屋鑒定定為非非危險(xiǎn)險(xiǎn)房屋屋，并并在有有效時(shí)時(shí)限內(nèi)內(nèi)發(fā)生生事故故；（3））因拖拖延鑒鑒定時(shí)時(shí)間而而發(fā)生生事故故。8.3房屋日常常維護(hù)養(yǎng)護(hù)管理理目錄一、內(nèi)容容和要求求五、房屋屋維修工工程的驗(yàn)驗(yàn)收二、房屋屋維修工工程的分分類三、房屋屋維修責(zé)責(zé)任的劃劃分四、房屋屋維修施施工管理理一、內(nèi)容容和要求求在房屋日日常維修修養(yǎng)護(hù)過過程中，，物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)可以對對房屋的的各個(gè)組組成部分分根據(jù)具具體情況況實(shí)施零零星養(yǎng)護(hù)護(hù)或計(jì)劃劃養(yǎng)護(hù)。兩個(gè)概念念零星養(yǎng)護(hù)護(hù)指由于自自然或人人為因素素引起房房屋各個(gè)個(gè)組成部部分的損損壞而進(jìn)進(jìn)行的小修，如屋面面的補(bǔ)漏漏及泛水水的修補(bǔ)補(bǔ)。計(jì)劃養(yǎng)護(hù)護(hù)是指訂立立科學(xué)的的大、中中、小修修三級(jí)修繕繕制度，定期對房屋實(shí)實(shí)施養(yǎng)護(hù)護(hù)以保證證房屋的的正常使使用，延延長其使使用壽命命。具體內(nèi)容容屋面裝飾裝修修地基基礎(chǔ)礎(chǔ)樓地面門窗1.地基基礎(chǔ)礎(chǔ)檢查地基基基礎(chǔ)附近近是否有附附加荷載載，防止止由于附附加荷載載的影響響而產(chǎn)生生的附加加沉降；；檢查地地溝內(nèi)的的各種管道，防止漏漏水引起起的基礎(chǔ)礎(chǔ)浸泡及及下沉；；北方地地區(qū)應(yīng)注注意地基基基礎(chǔ)的的保溫工工作，防防止基礎(chǔ)礎(chǔ)的凍害害；保持持外墻底底部的勒勒腳完好好無損，，使基礎(chǔ)礎(chǔ)保持良良好的受受力狀態(tài)態(tài)。2、樓地面面做好廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間地面的防防水，管道與地地面連接接部位的防水防防漏處理理，裝飾飾裝修之之前要做做24小小時(shí)的閉閉水實(shí)驗(yàn)驗(yàn)。陽臺(tái)地面避免免使用荷荷載大的的裝飾裝裝修材料料，避免免超出地地面荷載載情況發(fā)發(fā)生。3、裝飾裝裝修飾面工程程如有損損壞應(yīng)及及時(shí)修補(bǔ)補(bǔ)，注意意通風(fēng)，，防止受受潮。避避免硬物物碰撞。。對大理理石等特特殊的飾飾面材料料要用專專業(yè)清洗洗劑清洗洗避免損損壞。4、門窗定期更換換易損部部件，向向業(yè)主宣宣傳正確確的使用用方法，，嚴(yán)禁不不正確的的使用導(dǎo)導(dǎo)致使用用壽命減減少。5、屋面定期檢查查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題及及時(shí)處理理。防止止產(chǎn)生不不合理的的荷載，，如屋面廣告告牌、天天線、熱熱水器的安裝要要保證不不影響原原有的使使用功能能。要求項(xiàng)目的收收集任務(wù)的實(shí)實(shí)施任務(wù)的落落實(shí)做好回訪訪工作二、房屋屋維修工工程的分分類翻修工程程大修工程程中修工程程小修工程程綜合維修修工程具體內(nèi)容翻修工程大修工程中修工程小修工程綜合維修工程含義凡需全部拆除、另行設(shè)計(jì)、重新建造的工程為翻修工程。凡需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件，但不需要全部拆除的工程為大修工程凡需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程為中修工程。凡以及時(shí)修復(fù)小損小壞，保持房屋原來完損等級(jí)為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程為小修工程凡成片多幢（大樓為單幢）大、中、小修一次性應(yīng)修盡修的工程為綜合維修工程費(fèi)用低于該建筑物同類結(jié)構(gòu)的新建造價(jià)該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的25%以上在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以下綜合年均費(fèi)用為所管房屋現(xiàn)時(shí)造價(jià)的1%以下一次費(fèi)用應(yīng)在該片（幢）建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以上特點(diǎn)規(guī)模大、投資大、工期長工程地點(diǎn)集中、項(xiàng)目齊全、工程量大、花費(fèi)大、具有整體性工地比較集中、項(xiàng)目較小、工程量較大、工程的計(jì)劃性、周期性強(qiáng)項(xiàng)目簡單、零星分散、量大面廣、時(shí)間緊迫、反復(fù)性強(qiáng)、服務(wù)性強(qiáng)規(guī)模較大、項(xiàng)目齊全、工期長、花費(fèi)大適用對象危險(xiǎn)房嚴(yán)重?fù)p壞的房屋一般損壞的房屋完好、基本完好房維修要求必須符合完好房屋標(biāo)準(zhǔn)的要求。必須符合基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。70%以上必須符合基本完好或完好的要求。必須符合基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求附3房屋完損損標(biāo)準(zhǔn)（（P128-132）等級(jí)分類類完好基本完好好一般損壞壞嚴(yán)重?fù)p壞壞評定要素素房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)：基礎(chǔ)礎(chǔ)、承重重構(gòu)件、、非承重重強(qiáng)、樓樓地面、、屋面等等房屋裝修修：門、、墻、柱柱的飾面面、頂棚棚、飾面面裝修等等房屋設(shè)備備：水衛(wèi)衛(wèi)、電照照、暖氣氣空調(diào)及及一些特特殊設(shè)備備（消防防、電梯梯、水泵泵、監(jiān)視視器等））等三、房屋屋維修責(zé)責(zé)任的劃劃分保修期內(nèi)內(nèi)根據(jù)《房房屋建筑筑工程質(zhì)質(zhì)量保修修辦法》》，房屋屋建筑工工程在保保修范圍圍和保修修期限內(nèi)內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)質(zhì)量缺陷陷，施工單位位應(yīng)當(dāng)履履行保修修義務(wù)。在正常常使用下下，房屋屋建筑工工程的最最低保修修期限為為：地基基礎(chǔ)礎(chǔ)和主體體結(jié)構(gòu)工工程，為為設(shè)計(jì)文文件規(guī)定定的該工工程的合合理使用用年限屋面防水水工程、、有防水水要求的的衛(wèi)生間間、房間間和外墻墻面的防防滲漏，，為5年年供熱與供供冷系統(tǒng)統(tǒng)，為2個(gè)采暖暖期、供供冷期電氣管線線、給排排水管道道、設(shè)備安裝裝為2年裝修工程程為2年其他項(xiàng)目目的保修修期由建建設(shè)單位位和施工工單位約約定保修期滿后物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)房屋建筑共用部位、公用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公共設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任業(yè)主承擔(dān)物業(yè)自用部分和自用設(shè)備的維修責(zé)任凡屬使用不當(dāng)或人為造成的房屋損壞的，由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償房屋維修的一般責(zé)任所有人承擔(dān)保修期內(nèi)由施工單位和建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修期滿后公用部分、共用設(shè)備專項(xiàng)維修基金，全體業(yè)主共同承擔(dān)自用部分、自用設(shè)備業(yè)主自行負(fù)責(zé)租賃私房的維修責(zé)任依約承擔(dān)人為損毀房屋的維修責(zé)任行為人承擔(dān)對于那些不及時(shí)維修或因他人阻礙，可能導(dǎo)致房屋發(fā)生危險(xiǎn)的，房管部門有權(quán)采取排險(xiǎn)解危的強(qiáng)制措施，費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān)。四、房屋屋維修施施工管理理房屋維修修施工管管理就是是指按照照一定施工工程序、、施工質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)要要求，運(yùn)用科科學(xué)的方方法對房房屋維修修施工過過程中的的各項(xiàng)工工作進(jìn)行行有效的科科學(xué)的管理。具體內(nèi)容容包括：：1.房屋屋維修技技術(shù)管理理房屋維修修技術(shù)管管理是指指為保證證養(yǎng)護(hù)工工程質(zhì)量量和技術(shù)術(shù)水平，，對房屋屋維修工工程中的的各個(gè)技技術(shù)環(huán)節(jié)節(jié)，按國家的技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)進(jìn)行的一一系列科科學(xué)管理理工作的的總和。。具體包括括：指導(dǎo)房屋屋的合理理使用，，防止房房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)、設(shè)備備的過早早損壞和和損耗定期對房房屋進(jìn)行行查勘鑒鑒定，制制定維修修技術(shù)方方案建立房屋屋維修技技術(shù)檔案案，掌握握房屋完完損狀況況制定技術(shù)術(shù)管理制制度，確確定責(zé)任任人監(jiān)督房屋屋維修施施工過程程的技術(shù)術(shù)規(guī)范執(zhí)執(zhí)行情況況2.施工工現(xiàn)場管管理施工現(xiàn)場場管理是是以施工組組織設(shè)計(jì)計(jì)或施工工說明為為依據(jù)，在施工工現(xiàn)場進(jìn)進(jìn)行的各各種管理理活動(dòng)?！，F(xiàn)場管管理要指指派專人負(fù)責(zé)責(zé)，并貫穿穿整個(gè)施施工工程程。其主要內(nèi)內(nèi)容有:A.按計(jì)計(jì)劃拆除除舊建筑筑，排除除障礙物物，清運(yùn)運(yùn)渣土等等B.注意意生產(chǎn)與與住戶安安全，在在拆除與與翻修時(shí)時(shí)，設(shè)立立施工防防護(hù)標(biāo)志志，避免免給業(yè)主主的生活活和工作作帶來不不便，處處理好與與毗鄰建建筑物或或構(gòu)筑物物的關(guān)系系C.修建建或利用用各項(xiàng)臨臨時(shí)設(shè)施施并結(jié)合合施工進(jìn)進(jìn)度，安安排好施施工銜接接及料具具進(jìn)退場場，節(jié)約約施工用用地滿足足工程連連續(xù)施工工的需要要D.按施施工材料料需用計(jì)計(jì)劃，實(shí)實(shí)行材料料限額領(lǐng)領(lǐng)料與核核算制度度，并做做好現(xiàn)場場材料的的檢查、、保管E.及時(shí)時(shí)回收舊舊料、廢廢料，做做好修舊舊利用F.維修工程程竣工后后，及時(shí)時(shí)清理現(xiàn)現(xiàn)場，將將剩余材材料進(jìn)行行清點(diǎn)，，并辦好好轉(zhuǎn)、退退料手續(xù)續(xù)3.施工工安全管管理認(rèn)真貫徹徹執(zhí)行安安全生產(chǎn)產(chǎn)管理制制度，是是搞好房房屋維修修工作的的一項(xiàng)重重要措施施。因此，要要加強(qiáng)對對安全生生產(chǎn)工作作的領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)，經(jīng)常常對現(xiàn)場場作業(yè)進(jìn)進(jìn)行安全全檢查，，并組織織職工學(xué)學(xué)習(xí)安全全生產(chǎn)操操作規(guī)程程。建立立健全安安全生產(chǎn)產(chǎn)管理制制度，嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行行安全操操作規(guī)程程，確保保安全施施工。五、房屋屋維修工工程的驗(yàn)驗(yàn)收管理處接到驗(yàn)收收通知交付使用用不符合質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)返工組織有關(guān)關(guān)部門或或人員進(jìn)進(jìn)行工程程驗(yàn)收返工合格格簽證1.房屋屋維修工工程驗(yàn)收收的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)A.符合合修繕設(shè)設(shè)計(jì)或修修繕方案案的要求求，滿足足合同的的規(guī)定B.符合合《房屋屋修繕工工程質(zhì)量量檢驗(yàn)評評定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》，凡凡不符合合的，應(yīng)應(yīng)進(jìn)行返返修直到到符合規(guī)規(guī)定的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)C.技術(shù)術(shù)資料和和原始記記錄齊全全，完整整準(zhǔn)確D.窗明明、地凈凈、路通通、場地地清，具具備使用用條件水、暖、、衛(wèi)、氣氣、電等等設(shè)備調(diào)調(diào)試運(yùn)行行正常，，煙道、、溝管暢暢通2.房屋屋維修工工程驗(yàn)收收的依據(jù)據(jù)A.項(xiàng)目目批準(zhǔn)文文件B.工程程合同C.修繕繕設(shè)計(jì)圖圖樣或修修繕方案案說明D.工程程變更通通知書E.技術(shù)術(shù)交底記記錄和紀(jì)紀(jì)要F.隱蔽蔽工程檢檢驗(yàn)記錄錄G.材料料、構(gòu)件件檢驗(yàn)及及設(shè)備調(diào)調(diào)試等資資料9.1-9.3房屋附屬屬設(shè)備設(shè)設(shè)施維修修養(yǎng)護(hù)管管理9.1房屋附屬屬設(shè)施設(shè)設(shè)備概述述學(xué)習(xí)目標(biāo)標(biāo)通過本章章的學(xué)習(xí)習(xí)，了解房屋附屬屬設(shè)備設(shè)設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)護(hù)的目的，熟悉房屋附屬屬設(shè)備設(shè)設(shè)施的種類和用用途，掌握房屋附屬屬設(shè)備設(shè)設(shè)施的保養(yǎng)和和維修制度；能夠進(jìn)行房屋附屬屬設(shè)備設(shè)設(shè)施的保養(yǎng)工作作和維修修管理工工作；了解特種設(shè)備備的含義，，熟悉特種種設(shè)備的安全管理理規(guī)定；熟悉住宅小區(qū)區(qū)智能化系系統(tǒng)的組組成，能過對對智能化小小區(qū)附屬設(shè)備備設(shè)施進(jìn)進(jìn)行運(yùn)用管理理及維修修管理工工作。關(guān)鍵詞：：房屋附屬屬設(shè)備設(shè)設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)護(hù)計(jì)劃特種設(shè)備備智能化小小區(qū)9.1房屋附屬屬設(shè)備設(shè)設(shè)施概述述9.1.1房屋附屬屬設(shè)備設(shè)設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)護(hù)的目的房屋附屬屬設(shè)備設(shè)設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)護(hù)管理主主要通過過正確合理理的使用，，有效的的養(yǎng)護(hù)，，正常的的維修，，保證物物業(yè)設(shè)施施設(shè)備處處于良好好的工作作狀態(tài)，，盡量避避免其使用價(jià)值值的下降。。在保證證和提高高各種設(shè)設(shè)施設(shè)備備功能的的同時(shí)最大限度度的發(fā)揮其其綜合效益益。這就要要求管理理人員要要有很高高的技能能。9.1.2房屋附屬屬設(shè)備設(shè)設(shè)施的種種類是指附屬于房房屋建筑筑的各類類設(shè)備的總稱，，如：給給排水設(shè)設(shè)備等，，它是構(gòu)構(gòu)成房屋屋建筑實(shí)實(shí)體不可可分割的的有機(jī)構(gòu)構(gòu)成部分分，是發(fā)揮物業(yè)業(yè)功能和實(shí)現(xiàn)物業(yè)業(yè)價(jià)值的物質(zhì)基基礎(chǔ)和必要條條件。房屋設(shè)施施設(shè)備主主要由以以下幾個(gè)個(gè)系統(tǒng)組組成：1.給排水系系統(tǒng)4.燃?xì)庠O(shè)備備系統(tǒng)2.電氣工程程系統(tǒng)3.供暖、空空調(diào)、通通風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)1.給排水系系統(tǒng)（1）給水設(shè)設(shè)備（2）排水設(shè)設(shè)備（3）房屋衛(wèi)衛(wèi)生設(shè)備備（4）消防設(shè)設(shè)備（5）房屋熱熱水供應(yīng)應(yīng)設(shè)備2.電氣工程程系統(tǒng)（1）供電設(shè)設(shè)施設(shè)備備（2）物業(yè)的的弱電設(shè)設(shè)備（3）房屋的的電梯設(shè)設(shè)備（4）電器照照明設(shè)備備（1）供暖設(shè)設(shè)備（2）空調(diào)設(shè)設(shè)備（3）通風(fēng)設(shè)設(shè)備房屋的燃燃?xì)庠O(shè)備備包括：：燃?xì)庠?、、燃?xì)獗肀怼⑷細(xì)鈿夤艿?、、天燃?xì)夤芄芫W(wǎng)等。。9.2房屋附屬屬設(shè)備設(shè)設(shè)施養(yǎng)護(hù)護(hù)管理房屋附屬設(shè)設(shè)備設(shè)施施的保養(yǎng)和和維修制度1.制定房屋屋設(shè)備設(shè)設(shè)施養(yǎng)護(hù)護(hù)管理制制度2.房屋設(shè)備備的三級(jí)級(jí)保養(yǎng)制制度（1）日常維維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)（2）一級(jí)級(jí)保養(yǎng)（3）二級(jí)保保養(yǎng)3.設(shè)備的預(yù)預(yù)防性計(jì)計(jì)劃維修修保養(yǎng)制制度設(shè)備的預(yù)預(yù)防性計(jì)計(jì)劃維修修保養(yǎng)制制度是為為了防止意外損壞壞而按照照計(jì)劃進(jìn)進(jìn)行一系系列預(yù)防性的設(shè)備維修修和管理的組織措措施和技技術(shù)措施施。4對共同設(shè)設(shè)備設(shè)施施的定期期巡視檢檢查制度度物業(yè)巡視檢查查制度：巡視視檢查路線、巡視檢查計(jì)劃、巡視檢查制度、巡視檢查工作程序等。巡視檢查查既能發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備中運(yùn)運(yùn)行存在的問題，又能預(yù)防設(shè)施設(shè)備中運(yùn)運(yùn)行可能發(fā)生生的問題。9.2.2房屋附屬設(shè)備備設(shè)施

養(yǎng)護(hù)護(hù)制度的實(shí)施施2）檢查監(jiān)督。由班組長負(fù)責(zé)責(zé)監(jiān)督設(shè)備操操作人員每日日填寫設(shè)備巡巡查記錄，并并對責(zé)任房屋屋內(nèi)的設(shè)備進(jìn)進(jìn)行定期巡查查，每月根據(jù)據(jù)設(shè)備運(yùn)行、、維修、養(yǎng)護(hù)護(hù)、異常變化化等情況填寫寫當(dāng)月設(shè)備巡巡查報(bào)告。9.3.1房屋附屬設(shè)施施設(shè)備維修的的分類和特點(diǎn)1房屋附屬設(shè)施施設(shè)備維修的的分類（1）零星維修工工程（2）中修工程（3）大修工程（（4）設(shè)備更新和和技術(shù)改造2房屋附屬設(shè)施施設(shè)備維修的的特點(diǎn)（1）維修成本高高（2）維修技術(shù)要要求高（3）隨機(jī)性與計(jì)計(jì)劃性相結(jié)合合、集中維修修與分散維修修相結(jié)合9.3.2房屋附屬設(shè)備備設(shè)施的維修修制度根據(jù)物業(yè)的類類型和特點(diǎn)，，結(jié)合房屋附附屬設(shè)備設(shè)施施的種類定制制定制如下管管理制度：1.巡檢制2.分工負(fù)責(zé)制3.季度和年度安安全檢查制4.維修報(bào)告制度度5.維修工程的審審批制度9.3.3房屋附屬設(shè)備備設(shè)施的維修及故障處處理程序請看書本141頁圖9-29.3.4房屋附屬設(shè)備備設(shè)施的維修修管理內(nèi)容1.給水系統(tǒng)的管管理2.排水系統(tǒng)管道道的管理3.供暖系統(tǒng)的管管理4.空調(diào)系統(tǒng)的管管理5.供電系統(tǒng)的管管理6.電梯系統(tǒng)的管管理1.給水系統(tǒng)的管管理1)一般規(guī)定每半年對給水管道進(jìn)進(jìn)行一次定期期檢查維護(hù)道道表面有無銹蝕現(xiàn)象象,若有銹蝕脫皮皮現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)時(shí)維修,若管道銹蝕嚴(yán)嚴(yán)重,可考慮更換新新管道.2)防止冰凍3)防止管壁產(chǎn)生生冷凝水4)水池(箱)的定期清洗和和消毒5)水泵房的管理理2.排水系統(tǒng)統(tǒng)管道的管理理1)防止管道阻塞塞2)設(shè)置清掃口3)設(shè)置檢查口4)查漏補(bǔ)漏5）保養(yǎng)1)空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行2)空調(diào)設(shè)備設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)工作4.空調(diào)系統(tǒng)的管理3.供暖系統(tǒng)的管理1)供暖運(yùn)行期間的養(yǎng)護(hù)2)非供養(yǎng)期的維護(hù)管理5.供電系統(tǒng)統(tǒng)的管理1）供電系統(tǒng)的的運(yùn)行使用管管理2）供電系統(tǒng)的的日常養(yǎng)護(hù)6.電梯系統(tǒng)統(tǒng)的管理1）電梯設(shè)備的的使用管理2）電梯設(shè)備的的日常養(yǎng)護(hù)9.4特種設(shè)備維修修養(yǎng)護(hù)管理1、特種設(shè)備的的含義特種設(shè)備是指涉及生命命安全、危險(xiǎn)險(xiǎn)性較大的鍋鍋爐、壓力容容器（氣瓶，，下同）、壓壓力管道、→承壓類特種種設(shè)備電梯、起重機(jī)機(jī)械、客運(yùn)索索道、大型游游樂設(shè)施→機(jī)電類特種設(shè)設(shè)備。同時(shí)也包括其其附屬的安全全附件、安全全保護(hù)裝置與與安全保護(hù)裝裝置相關(guān)的設(shè)設(shè)施原則安全至上原則1

企業(yè)負(fù)責(zé)原則2

責(zé)權(quán)一致原則3

統(tǒng)一監(jiān)管原則4

綜合治理原則53、特種設(shè)備的的委托管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)一般采取承承包制的辦法法，將特種設(shè)設(shè)備委托給專專業(yè)化的維修修養(yǎng)護(hù)公司進(jìn)行專業(yè)的維維修養(yǎng)護(hù)。委托方式通過過公開的招標(biāo)或者邀請招標(biāo)形式，貫徹““公平、公正、、公開、合理理”的原則實(shí)施招招標(biāo)，并與中中標(biāo)公司簽訂訂特種設(shè)備養(yǎng)養(yǎng)護(hù)委托合同同。委托合同一般般可劃分為大大包合同、中中包合同、小小包合同。大包合同：是指設(shè)備所有有維護(hù)保養(yǎng)、、正常磨損更更換零件、應(yīng)應(yīng)急搶修、正正常小修均有專業(yè)維修修保養(yǎng)公司負(fù)負(fù)責(zé)，其維修費(fèi)較高中包合同：是指專業(yè)化的的維修保養(yǎng)公公司對設(shè)備進(jìn)進(jìn)行年度定期期保養(yǎng)，小零零部件更換以下，應(yīng)急搶搶修及小修和和更換零配件件的費(fèi)用均有物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)負(fù)擔(dān)。小包合同：是指專業(yè)維修修保養(yǎng)公司只只負(fù)責(zé)提供配配件和技術(shù)指指導(dǎo)，其他所所有人工由物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)技術(shù)人員負(fù)負(fù)責(zé)，費(fèi)用相對低廉廉。5、特種設(shè)備維維修養(yǎng)護(hù)管理理的相關(guān)規(guī)定定1）特種設(shè)備備出廠時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)附有安全技術(shù)規(guī)范范要求的設(shè)計(jì)文件、、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明明、安裝及使用用維修說明、監(jiān)督檢驗(yàn)等文件2）特種設(shè)備使用用單位應(yīng)當(dāng)在特種設(shè)備投投入使用前或或投入使用后后30日內(nèi)，向直轄市或或者設(shè)區(qū)的市市的特種設(shè)備備安全監(jiān)督管管理部門登記對在使用的特特種設(shè)備進(jìn)行行經(jīng)常性日常維維護(hù)保養(yǎng)，并定期檢查查并記錄，發(fā)發(fā)現(xiàn)異常情況況及時(shí)處理。。對特種設(shè)備的的安全附件、、安全保護(hù)裝裝置、測量調(diào)調(diào)控裝置及有有關(guān)附屬儀器器儀表進(jìn)行定定期校驗(yàn)、檢檢修、并作出出記錄3）國家鼓勵(lì)進(jìn)行科學(xué)學(xué)的管理方法法，采用先進(jìn)技術(shù)術(shù)，提高特種設(shè)備安全性能和管理水平，，增強(qiáng)特種設(shè)備生產(chǎn)產(chǎn)、使用單位位防范事故能力力。4、特種設(shè)備安全技術(shù)檔案的建立特種設(shè)備安全技術(shù)檔案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1、特種設(shè)備的設(shè)計(jì)文件、制造單位、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、使用維護(hù)說明等文件以及安裝技術(shù)文件和資料；2、特種設(shè)備的定期檢驗(yàn)和定期自行檢查的記錄；3、特種設(shè)備的日常使用