華南城項目定位及經(jīng)濟測算講義課件

江西華南城項目定位及經(jīng)濟測算二0一四年八月商業(yè)密級【AAA】江西華南城項目定位及經(jīng)濟測算二0一四年八月商業(yè)密級【AAA】1前言2008年在全球金融危機大背景下，我國實行較為寬松的財政貨幣政策。2009年，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了低迷、復(fù)蘇、火爆的一個發(fā)展過程。據(jù)社科院發(fā)布《2010年房地產(chǎn)藍皮書》數(shù)據(jù)，2009年房地產(chǎn)市場的銷售量為9.4億平方米，其中商品房銷售面積8.9億平方米。與08年相比，商品房的銷售面積增長42.1%，商品住宅的銷售面積增長43.9%，銷售面積及其增速均創(chuàng)歷史新高。房價一季度最低，后半年同比增幅由1%上升到7.8%。一線城市房價反轉(zhuǎn)和上升幅度大于其他城市。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金充裕，個人按揭貸款快速上漲。2009年房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金達5.7萬億元，同比增長44.2%，增幅高出2008年42.4個百分點。定金及預(yù)收款9―12月連續(xù)4個月增速超過100%。個人購房貸款新增1.4萬億元，約為2008年的5倍。國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年1—3月份全國商品房銷售面積為15361萬平方米，同比增長35.8%。增幅上升了16.4個百分點。1-3月商品房綜合銷售均價為5193元，同比上升了

16.1%；房價再一次創(chuàng)出新高，呈現(xiàn)量價齊漲的局面。房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系國計民生的重要產(chǎn)業(yè)，面對當前房地產(chǎn)過熱，房價增長過快的形勢，政府高度重視，從3月份開始，不斷出臺政策，進行新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控。

.前言2008年在全球金融危機大背景下，我國實行較為2

此輪調(diào)控，力度之大，措施之嚴，充分體現(xiàn)了政府堅決遏制部分城市房價過快增長，擠壓房價泡沫的決心。政策調(diào)控針對性強，對投機市場打擊尤為精確，同時又盡量滿足首套以及自住型購房需求，充分挖掘和引導(dǎo)剛性需求市場的健康發(fā)展。

南昌·華南城項目依托項目所在地良好的先天優(yōu)勢，以戰(zhàn)略性的眼光進行高起點、獨創(chuàng)性、科學性的項目規(guī)劃，力爭通過華南城項目的高效運作，奠定開發(fā)公司的市場地位，一舉躋身行業(yè)翹楚。南昌·華南城項目選擇此時入市，無疑為專業(yè)運作提出了更高的要求，項目準確的市場定位是成功的方向，輔以高效精細的運作，成功應(yīng)是必然。本文稿著重就項目定位及推廣涉及的相關(guān)內(nèi)容進行詳細闡述。此輪調(diào)控，力度之大，措施之嚴，充分體現(xiàn)了政府堅決遏制3

文件名稱：南昌·華南城項目定位及營銷推廣總策略文件類別：論證稿文件密級：商業(yè)AAA

文件編號：chb0001

創(chuàng)作指導(dǎo)：章學方主創(chuàng)：程建國協(xié)創(chuàng)：李保興、謝文輝、魏斯銘、苗華鋒、盧樂清創(chuàng)作時間：2010、08

提交時間：2010、8、31

文件名稱：南昌·華南城項目定位及營銷推廣總策略4目錄

第一部分市場篇第二部分項目篇

第三部分定位篇

第四部分策略篇第五部分推廣篇目錄5第一部分市場篇

第一節(jié)：城市及經(jīng)濟概況第二節(jié)：南昌房地產(chǎn)市場發(fā)展第三節(jié)：宏觀政策分析第四節(jié)：片區(qū)市場分析第五節(jié)：專業(yè)市場概述第一部分市場篇第一節(jié)：城市及經(jīng)濟概況6第一節(jié)：城市及經(jīng)濟概況一、城市概況：

南昌地處江西中部偏北，贛江、撫河下游，瀕臨我國第一大淡水湖鄱陽湖西南岸。東連余干、東鄉(xiāng)、南接臨川、豐城、西靠高安、奉新、靜安，北與永修、都昌、波陽共鄱陽湖，南北最大縱距約121公里，東西最大橫距108公里，總面積約7402平方公里。全境以平原為主，東南相對平坦，西北丘陵起伏，水網(wǎng)密布，湖泊眾多。南昌是江西的省會，全省政治、經(jīng)濟、文化的中心。南昌市下轄南昌縣、新建縣、進賢縣、安義縣等四個縣，東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)、灣里等5個區(qū)，以及南昌經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)(昌北區(qū))、南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)(高新區(qū))和紅谷灘新區(qū)。人口：據(jù)公安戶籍統(tǒng)計，南昌市年末戶籍總?cè)丝跒?91.31萬人，比上年末凈增7.35萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口232.76萬人，增長2.2%。據(jù)2007年全市變動抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，2007年全市年末常住人口為458.06萬人，人口出生率為13.63‰，死亡率為5.79‰，自然增長率為7.84‰。

第一節(jié)：城市及經(jīng)濟概況一、城市概況：7

立體交通凸顯優(yōu)勢

對于經(jīng)濟的發(fā)展，區(qū)位是個永恒的命題，它往往成為投資者考量投資目標的首選依據(jù)?！笆濉逼陂g江西省提出了“五年決戰(zhàn)交通”戰(zhàn)略。五年的時間里，江西的高速公路的總里程從421公里驟升到1579公里，由2000年全國第20位一躍而進前九位，一個貫通南北、承東啟西的“天”字形高速公路骨干框架伸張成型。作為江西的軸心，南昌在決戰(zhàn)的步伐中加速了與“長珠閩”的對接。梨溫高速公路通車，南昌通向“長三角”的東大門從此暢通；贛粵高速省際會和，“珠三角”可以長驅(qū)直入南昌；昌九城際鐵路的即將通車、向蒲鐵路的建成…意味著南昌又新增了一條快速、便捷的出海通道。南昌昌北國際機場也提前5年迎來了它的改擴建工程，總投資達25億元的省重點工程，目前已開始進入具體實施階段……。通覽南昌交通，一個水陸空的立體交通體系正在朝著一個堅定的目標——“對接長珠江閩，連接港澳臺，融入全球化”的方向全速前進。立體交通凸顯優(yōu)勢對于經(jīng)濟的發(fā)展，區(qū)位是個永恒的命題8對接長珠江閩，連接港澳臺，融入全球化。

——立體交通助推南昌對接長珠江閩，連接港澳臺，融入全球化。

9科學規(guī)劃布局未來

改革開放的30年，南昌市城鎮(zhèn)化進程快速推進，城市基礎(chǔ)綜合實力顯著增強。90年代末，南昌對城市建設(shè)進行重新定位，把建設(shè)花園城市和現(xiàn)代化大都市作為目標，帶來城市建設(shè)新的高速發(fā)展時期。20世紀末，市委、市政府制訂了“一江兩岸”城市發(fā)展規(guī)劃，21世紀初，進一步確定了“一江兩岸、南北兩城，雙城擁江”的城市發(fā)展新格局的戰(zhàn)略決策，著手開辟江北新城區(qū)，城市建設(shè)的重點開始向贛江對岸延伸。堅持從“既立足當前，更兼顧長遠”出發(fā)，南昌市逐漸拉開城市框架，朝著高科技、多功能、強輻射的區(qū)域經(jīng)濟中心城市邁進。至2010年，城市建成區(qū)面積由1965年的50平方公里拓展到300平方公里；城市重要功能區(qū)形成“一核五片”，即以昌南、昌北為核心區(qū)，以蓮塘、望城、灣里、樂化、羅家五片為衛(wèi)星城市組團；“一江兩岸”格局初步形成，城市功能日益完善，城市品位不斷彰顯，城市綜合競爭力顯著提升?？茖W規(guī)劃布局未來改革開放的30年，南昌市城鎮(zhèn)化進程快10科學規(guī)劃布局未來科學規(guī)劃布局未來11結(jié)論：良好的區(qū)域規(guī)劃及外部條件（地理、區(qū)位、城市規(guī)劃、未來發(fā)展等）是項目開發(fā)成功的基礎(chǔ)。華南城項目定位及經(jīng)濟測算講義課件12二、經(jīng)濟概況二、經(jīng)濟概況13二、工業(yè)增加值

2009年1-10月，全市完成工業(yè)投資490.32億元，同比增長44.2%，比全市50萬元以上投資增速高3.5個百分點。其中以電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，通信設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備，交通運輸設(shè)備制造業(yè)，非金屬礦物制品業(yè)，電氣機械及器材制造業(yè)為龍頭產(chǎn)業(yè)，投資總額超20億元以上的工業(yè)行業(yè)達11個，累計完成投資351.11億元，同比增長61.2%。

三、進出口

2009年1-11月，我市海關(guān)進出口總值為31.10億美元，比上年同期下降0.6%，降幅連續(xù)六個月減緩，比1-10月累計減少5.5個百分點，復(fù)蘇跡象更加明顯。分項目看：海關(guān)出口總值19.36億美元，比上年同期下降15.8%；海關(guān)進口總值11.74億美元，比上年同期增長41.5%。

二、工業(yè)增加值

2009年1-10月，全市完成工業(yè)14

四、固定資產(chǎn)投資

2009年1-10月，全市50萬元以上固定資產(chǎn)完成投1087.94億元，增長40.7%第三產(chǎn)業(yè)投資增長平穩(wěn)，完成580.26億元，增長37.4%。非國有投資繼續(xù)保持活躍，共完成投769.11億元，增長44.6%，全市資金到位情況良好，50萬元以上固定資產(chǎn)投資到帳資金達1328.99億元，增長44.9%。

五、社會零售總額

2009年1-11月，南昌市實現(xiàn)社會消費品零售總額566.75億元，比上年同期增長19.5%，扣除物價因素，實際增長20.6%。分行業(yè)看：批發(fā)和零售業(yè)實現(xiàn)518.95億元，增長19.6%，其中限額以上批發(fā)和零售業(yè)實現(xiàn)235.12億元，增長24.2%；住宿和餐飲業(yè)實現(xiàn)46.81億元，增長17.6%，其中限額以上住宿和餐飲業(yè)實現(xiàn)17.88億元，增長12.6%。四、固定資產(chǎn)投資2009年1-10月，全市5015結(jié)論：城市經(jīng)濟良好的發(fā)展勢頭是項目開發(fā)的優(yōu)越條件；良好的區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（社會消費及批發(fā)零售）及發(fā)展前景是項目成功的保障。華南城項目定位及經(jīng)濟測算講義課件16第二節(jié)：南昌房地產(chǎn)市場發(fā)展一、總體市場走勢分析與預(yù)測

市場概述：經(jīng)歷了07年房地產(chǎn)市場的高峰期，到08年的樓市低谷，再到09年的樓市瘋狂，各種風云在此間變動，三年之間房地產(chǎn)市場一波三折，09年金融危機的影響貌似悄然已去，未來刺激消費，09年的放松政策使得房地產(chǎn)市場碩果累累，多少開發(fā)商起死回生，而市場又進入了高房價的狀況，即將到來的2010年，政策已維穩(wěn)為主，但已經(jīng)不可能向09年如此寬松，我們的預(yù)測是：供應(yīng)量較09年有所上漲，成交量出現(xiàn)小幅下降，成交均價保持不變。第二節(jié)：南昌房地產(chǎn)市場發(fā)展一、總體市場走勢分析與預(yù)測17

分析圖表--1分析圖表--1182、成交量——持續(xù)低迷，但逐步回暖

分析圖表——2南昌2007-2010年商品住宅成交情況匯總及預(yù)測2、成交量——持續(xù)低迷，但逐步回暖

192010年前期在有效供應(yīng)持續(xù)不足，政策環(huán)境有所收緊的情況下成交量有所下降，全年成交量預(yù)估為315.06萬平方米。環(huán)比09年下降26.72%，2010年前三季度由于有小供應(yīng)的持續(xù)不足以及價格的持續(xù)上漲使得成交回歸到正常水品，第四季度由于供應(yīng)的不斷推出，成交量同比09年持平。

3、房價走勢預(yù)測

房地產(chǎn)市場經(jīng)過09年的快速銷售，08年積累下來的庫存被迅速消化，市場面臨房源不足的問題，在2010年樓市都將進入補庫存階段。預(yù)計開發(fā)投資增長將迎來較大增幅，市場供應(yīng)量有望增長，“供應(yīng)式”成交下滑現(xiàn)象不會再出現(xiàn)。市場需求受房價高企、政策收緊影響將有所下滑，但剛性需求依然較旺盛，此外供應(yīng)量的增加有望抵消部分需求觀望的影響，因此我們預(yù)計成交量在明年將有所回調(diào)，但仍處于歷史相對高位。房價方面，開發(fā)企業(yè)在庫存恢復(fù)到一定水平之前不存在降價的動機和理由，房價下跌的概率較低，整體將以平穩(wěn)走勢為主。

2010年前期在有效供應(yīng)持續(xù)不足，政策環(huán)境有所收緊的情20二、區(qū)域市場走勢預(yù)測09年成交區(qū)域主要集中在紅谷灘區(qū)，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和青云譜區(qū)，09年市場成交區(qū)域越趨集中，齊聚紅谷灘，09年的市場集中度更高。但三季度較二季度又有所變化，二季度由于投資性需求的大量涌入市場，從而使得區(qū)域集中在市中心，而三季度隨著投資性客戶的退出，市場成交客戶主要以剛性需求為主，區(qū)域集中在近郊區(qū)域。市場上09年12月底商品住宅的存量已減少到65.49萬平方米，其中主要存量供應(yīng)集中在紅谷灘區(qū)、西湖區(qū)和灣里區(qū)，占全市存量的15%，17%，和23%。如果按照當前的消化速度紅谷灘和青山湖的去化較快，但西湖區(qū)需7.53個月，灣里區(qū)則為高度風險區(qū)域，需要42個月，但這只是由于1月的特殊情況，僅供參考。二、區(qū)域市場走勢預(yù)測09年成交區(qū)域主要集中在紅谷灘區(qū)，21

分析圖表—3華南城項目定位及經(jīng)濟測算講義課件22

結(jié)論：階段性的行業(yè)調(diào)控帶來了區(qū)域市場小幅震蕩，隨著對調(diào)控的逐漸適應(yīng)并逐步強化自身優(yōu)勢，市場前景依然看好。

23第三節(jié)：宏觀政策分析※第一季度：年度調(diào)控新政首推

1－4月份，經(jīng)過幾近天量的交易量以后，政府出手的時到了。抑制房價過快增長已經(jīng)不是經(jīng)濟問題而直接是政治問題了。因此國家果斷決定推出房產(chǎn)新政，核心內(nèi)容主要是以下幾點：1、提高二套房首付比例；2、提高貸款利率的優(yōu)惠門檻；3、提高異地置業(yè)的投資門檻。以上三條，其引導(dǎo)目標明確，直指房產(chǎn)投機或投資。

※4月17日，中國國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，被稱為房地產(chǎn)“國十條”。本次調(diào)控兼顧需求、供應(yīng)、保障、市場規(guī)范等，堪稱滴水不漏，其中尤以抑制需求層面、改變客戶市場預(yù)期的策略，最速直效地影響了房地產(chǎn)市場。

第三節(jié)：宏觀政策分析※第一季度：年度調(diào)控新政首推24※7月份，36個大中城市房價繼續(xù)攀升。根據(jù)國家發(fā)改委公布的7月份36個大中城市房價監(jiān)測情況，7月份新建商品房成交均價為8680元/平方米，環(huán)比6月份還上漲了1.61%。納入監(jiān)測的36個大中城市樣本，多為本輪樓市調(diào)控中提出的“房價上漲過快”的重點城市。國家發(fā)改委在相關(guān)的監(jiān)測分析中表示，隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)，多數(shù)城市房價出現(xiàn)回落，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)，但是少數(shù)城市房價上漲幅度仍然較大，尤其是二三線城市房價出現(xiàn)了較快的上漲。

※8月，李克強三問樓市，第二輪的樓市調(diào)控隱現(xiàn)。21日由國務(wù)院副總理李克強在常州主持召開的加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會，主要是針對華東和華北11個省份的保障房建設(shè)，接下來，高層還可能繼續(xù)在全國其他地區(qū)召開1-2次類似會議，以督促地方加快保障性安居工程建設(shè)。自6月12日國務(wù)院召開加快發(fā)展全國公共租賃住房工作會議開始，在不到三個月的時間中，李克強參加的促進保障房建設(shè)的會議或考察已有3次，幾乎月均一次，預(yù)示第二輪的樓市調(diào)控可能將現(xiàn)。

※7月份，36個大中城市房價繼續(xù)攀升。25

結(jié)論：

調(diào)控新政打擊投機市場，剛性需求支撐市場抵抗下跌；住宅市場風聲鶴唳，投資熱錢將轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。華南城項目定位及經(jīng)濟測算講義課件26第四節(jié)：片區(qū)市場分析（紅角洲/紅谷灘）

【一】住宅市場

2009年紅谷灘區(qū)新增供應(yīng)量和成交量及成交均價分別為87.83萬平方米、162.48萬平方米和5154元/平方米。漲跌幅分別為-25.69%、157.98%和5.74%。2009年紅谷灘區(qū)新增供應(yīng)量大幅下降，主要是由于08年市場的萎靡使得開發(fā)商心有余悸，以消化存量為主，部分項目年初停工緩解以緩解資金壓力。成交大幅上漲，主要是由于年初各大項目降價促銷以緩解壓力，加上08年堆積的剛性需求的爆發(fā)，而本身就剛性需求產(chǎn)品集中的紅谷灘區(qū)必然成為成交重點。從而09年的成交量大幅上漲，價格方面，09年后期區(qū)域內(nèi)高端項目的大量成交拉動成交均價上漲。

第四節(jié)：片區(qū)市場分析（紅角洲/紅谷灘）

【一】住宅市場

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分析圖表—1

分析圖表—128【二】商業(yè)市場（全南昌市）1、2008年至2010年上半年南昌市商業(yè)項目供應(yīng)量與成交量分析（數(shù)據(jù)由房管局提供）2009年市場環(huán)境較好，南昌市商業(yè)地產(chǎn)年成交量為70.06萬方，此數(shù)據(jù)包含了南昌市社區(qū)配套商業(yè)、臨街商鋪、寫字樓、專業(yè)市場商鋪、賣場分割式商鋪等各類商業(yè)地產(chǎn)形式的商鋪銷量總和，專業(yè)市場商鋪年銷售量展比重超過30%。年度供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）均價（元）200885.85377190.86200945.5170.066357.72010（上）12.1627.147596.23【二】商業(yè)市場（全南昌市）年度供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）均292、南昌市商業(yè)項目銷售情況

（1）、南昌小商品市場2010年上半年銷售662套，銷售面積44954.75平米，銷售金額155693563。元。從2007年開盤至今共銷售2428套，銷售面積165114.89平米。

項目預(yù)售總面積累計成交套數(shù)累計成交面積鴻順德131045.9561646352.29江西舊貨大市場86229.8263756626.92西格瑪29635.5515225028.59藍天碧水購物廣場109958.57159282332.19江中紫金城商業(yè)220743.9714萬余方洪城財滿街32134.9536727753.45洪大服裝世界5340029343091.77南昌國際金融大廈商業(yè)709近5萬方中航國際廣場5475829822863.382、南昌市商業(yè)項目銷售情況

（1）、南昌小商品市場201030

結(jié)論：商業(yè)地產(chǎn)價格與住宅價格形成相對倒掛，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了契機。結(jié)論：31第五節(jié)專業(yè)市場概述一、南昌市專業(yè)市場概況

2009南昌市較為成熟商品交易市場有十多個，年總成交額近365.77億元。其中億元以上商品交易市場11個，分別是江西省家電市場，交易額1.00億元；萬壽宮商城，交易額1.3億元；南昌新華群市場，交易額1.00億元；江西省新大地市場，交易額3.00億元；南昌長運商貿(mào)城，交易額1.47億元；江西聯(lián)信大市場，交易額1.00億元；江西五華批發(fā)市場，交易額12.00億元；洪城大市場，交易額330億元。江西省家電市場，交易額2.00億元，江西聯(lián)信大市場，交易額9.00億元，華東商貿(mào)城，交易額2.8億元。經(jīng)營行業(yè)囊括家用電器、小商品、服裝服飾、電子電器、五金機電、建材家居、物流等眾多行業(yè)。經(jīng)過多年發(fā)展，南昌市各主要專業(yè)市場已逐漸落后于市場的發(fā)展，當年的規(guī)劃今已經(jīng)落伍；人車混流，雜亂無章，給商戶及采購者帶來諸多不便；省城各大專業(yè)市場似乎總是和假冒偽劣聯(lián)系在一起，各項經(jīng)營產(chǎn)品質(zhì)量普遍存在較大問題；市場內(nèi)各項配套和服務(wù)設(shè)施逐漸不適應(yīng)于市場正常需求。第五節(jié)專業(yè)市場概述一、南昌市專業(yè)市場概況32洪城商圈1、洪城大市場2、聯(lián)信大市場3、五華大市場3、華東商貿(mào)城4、盛世東方商貿(mào)城5、金潤廣場6、洪順德商貿(mào)城7、江西省家電市場8、榮昌酒店用品市場9、萬馬服飾廣場10、羅馬服飾廣場11、福地干鮮大市場12、寶源大市場13、陽光燈飾城14、……南昌小商品城華東建材裝潢大市場華東工業(yè)博覽城香江家居建材城龍鼎茶城江西茶葉交易中心鹿鼎國際昌北國際汽車城洪大城東城紅谷灘二手車交易市場江西省建材裝潢大市場江西農(nóng)機大市場農(nóng)機直補超市洪城商圈南昌小商品城華東建材裝潢大市場華東工業(yè)博覽城香江家居33

二、江西省專業(yè)市場概況近年來，全省已初步形成了以多元化流通為主體的競爭格局，商品流通的市場化水平有了很大提高。全省現(xiàn)有各類商品市場2500多個，市場年交易額近1000億元，其中年交易額超億元的市場有近百個，超20億元的十多個。南昌洪城大市場年交易額達330多億元，成為全國五大日用工業(yè)品市場之一。江西周邊省市商品市場建設(shè)的迅猛發(fā)展，分流了江西省同類商品市場的客貨源，削弱了江西一些市場特別是缺乏工業(yè)產(chǎn)業(yè)支撐的商品市場的集散功能。與此同時，由于現(xiàn)有專業(yè)市場各項軟硬設(shè)施落后于市場發(fā)展的要求，導(dǎo)致一些大型生產(chǎn)企業(yè)紛紛通過各種方式自建營銷網(wǎng)絡(luò)，整體脫離批發(fā)市場和批發(fā)企業(yè)銷售渠道，導(dǎo)致一些商品市場和批發(fā)企業(yè)快速萎縮。二、江西省專業(yè)市場概況34樂平贛東北大市場1、贛南貿(mào)易廣場2、贛州南北蔬菜水果水產(chǎn)土特產(chǎn)批發(fā)大市場3、贛南建材大市場4、龍都商城1、南康國際家私城2、南康國際家具博覽中心3、南康光明家具博覽中心1、吉安貿(mào)易廣場2、四方圓建材家具廣場1、萍鄉(xiāng)商城2、萍鄉(xiāng)義烏小商品批發(fā)市場3、萍鄉(xiāng)鋼材大市場1、宜春貿(mào)易廣場2、宜春建材大市場3、宜春贛西農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場1、新亞新商城2、粵新建材大市場3、明星五金商貿(mào)城1、江西九江京九農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場2、華東市場3、柴桑大市場（九江五金城）1、撫州貿(mào)易廣場2、江西輕紡城3、撫州小商品城1、鷹潭干鮮果綜合批發(fā)市場2、鷹潭五金幾點百貨綜合批發(fā)市場1、江南商貿(mào)城2、上饒大市場3、上饒國際家居城4、上饒?zhí)沾墒袌?、景德鎮(zhèn)豪德貿(mào)易廣場2、景德鎮(zhèn)國際貿(mào)易廣場3、景德鎮(zhèn)中國陶瓷城樟樹中藥城高安汽運城樂平贛東北大市場1、贛南貿(mào)易廣場1、南康國際家私城1、吉安貿(mào)35

結(jié)論:

1、全省區(qū)域分布諸多市場，但都有一定局限性，規(guī)模小、居家不便、倉儲物流不配套、管理服務(wù)跟不上、輻射覆蓋面窄等，恰好為項目的開發(fā)提供了機遇。

2、機遇即是機會，突出自身優(yōu)勢，進行獨創(chuàng)差異化開發(fā)運營，是成功的不二法則。

結(jié)論:36第二部分項目篇

第一節(jié)：項目概況第二節(jié)：SWOT分析第三節(jié)：競爭分析第四節(jié)：對比分析第五節(jié)：應(yīng)對策略第二部分項目篇37第一節(jié)：項目概況南昌?華南城位于南昌紅谷灘新區(qū)九龍湖及紅角洲片區(qū)交匯處，生米大橋西延線即城市二環(huán)線以南、320國道以東、向莆鐵路以北、昌樟高速及建設(shè)中的西客站和地鐵2號線終點站以西區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用地總面積約2平方公里（3000畝），規(guī)劃總建筑面積約428萬平方米，規(guī)劃總投資逾80億元，將分三期開發(fā)建設(shè)。南昌?華南城包括紡織服裝、皮革皮具、化工塑料、五金工具、機電配件等十大類工業(yè)原料及商品展示交易區(qū)，并提供包括保稅倉、監(jiān)管倉、普通倉、等物流倉儲設(shè)施，寫字樓、商務(wù)中心、多功能展示展覽中心、金融服務(wù)中心、人才交流中心、技術(shù)研發(fā)中心、行業(yè)協(xié)會服務(wù)中心、賓館、酒店、酒吧、會所、電子網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理、廣告宣傳、中介服務(wù)等商務(wù)配套設(shè)施，以及住宅、公寓、宿舍、超市、購物中心、商業(yè)步行街、大型購物中心、酒樓餐飲、娛樂休閑等生活配套設(shè)施。華南城項目定位及經(jīng)濟測算講義課件38

南昌?華南城對完善江西乃至中部地區(qū)的綜合商貿(mào)物流配套功能，穩(wěn)定和促進現(xiàn)有企業(yè)發(fā)展，吸引投資，加快中部崛起，加速長三角、珠三角、閩東南經(jīng)濟圈的產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)移等方面，都將起到積極作用。南昌?華南城建成后將成為規(guī)模龐大、品種齊全、成本更低的一站式、國際化工業(yè)原料及商品交易中心、現(xiàn)代化綜合商貿(mào)物流基地、制造業(yè)高端集成服務(wù)平臺，可創(chuàng)造近15萬個就業(yè)機會。.

項目相關(guān)指標數(shù)據(jù):項目總用地:規(guī)劃用地總面積2平方公里，約3000畝?？偨ㄖ娣e:總建筑面積為428萬平方米（地上約353萬平方米、地下75萬平方米）。容積率:市場容積率2.0，住宅容積率2.5，配套商務(wù)容積率3.9，小學容積率0.8。商鋪體量:約244萬平方米（含倉儲/地下）。住宅體量：約121萬平方米（含地下）。配套設(shè)施：寫字樓、商務(wù)中心、多功能展示展覽中心、金融服務(wù)中心、人才交流中心、技術(shù)研發(fā)中心，行業(yè)協(xié)會等。公共設(shè)施：320國道、向莆鐵路、昌樟高速、西客站等。南昌?華南城對完善江西乃至中部地區(qū)的綜合商貿(mào)物流配套39

項目鳥瞰效果圖華南城項目定位及經(jīng)濟測算講義課件40第二節(jié)：項目SWOT分析“SWOT分析”即優(yōu)勢(Strength)、劣勢(Weakness)、機會(Opportunity)和威脅(Threats)。

SW

1、規(guī)模優(yōu)勢（3000畝/428萬平方米)1、內(nèi)部及周邊配套尚不完善

2、區(qū)位優(yōu)勢（中部崛起、城市規(guī)劃）2、項目地內(nèi)在知名度缺乏

3、交通優(yōu)勢（立體交通通達四方）3、項目周邊暫無人流商氣，形成尚需時日

4、配套優(yōu)勢（一站式規(guī)劃滿足所需）4、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，同類競爭激烈

5、資源優(yōu)勢（行業(yè)領(lǐng)軍得心應(yīng)手）5、品牌號召力不足

6、管理優(yōu)勢（管理與服務(wù)并舉）

……

OT

1、類比項目的不足1、類比項目的升級改造產(chǎn)生壓力

2、沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移助推項目成功2、新興市場不斷涌現(xiàn)爭奪市場

3、行業(yè)整合契機為項目提供機遇3、投資信心不足觀望氛圍漸濃

4、工業(yè)發(fā)展促進市場及經(jīng)營發(fā)展4、行業(yè)（房地產(chǎn)）走向不明朗

5、城鎮(zhèn)化建設(shè)催生市場大發(fā)展第二節(jié)：項目SWOT分析“SWOT分析”即優(yōu)勢(Streng41第三節(jié)、競爭分析※洪大城中城江西洪大集團巨資打造，是青山湖區(qū)區(qū)委區(qū)政府重點規(guī)劃。約2800畝的“新洪城商圈”內(nèi)的核心項目，南昌市“3010”重點工程之一。項目位于南昌市昌東工業(yè)園，北臨昌東路、西接昌東一路、南至工業(yè)一路、東靠幸福水渠與昌東二路，交通便捷?？v有市區(qū)主干道高新大道快速通達城市南北，橫有解放東路、昌南大道接駁城市快速干道，連貫東西。項目與城區(qū)無縫對接，繁華主干道解放路，直通城市中心，距市區(qū)10分鐘車程，距南昌火車站3公里，距南昌港6公里，距外環(huán)公路僅4公里，距飛機場20公里，地鐵2號線（規(guī)劃中）站點設(shè)置在高新大道、廣州路交匯處，未來的長途客運、公交總站也將匯聚于此。第三節(jié)、競爭分析※洪大城中城42

洪大城東城以環(huán)“鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)”國家發(fā)展戰(zhàn)略為契機，順應(yīng)江西商貿(mào)業(yè)隨之而來的高速發(fā)展，依托昌東工業(yè)園的民營加工業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，將精品市場植入工業(yè)園區(qū)，以“商貿(mào)立市、產(chǎn)業(yè)互動”作為開發(fā)宗旨，塑造全新城市引擎，在昌東打造一個“面向廣闊中部市場的，集生產(chǎn)資料、生活資料原料采購、產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)加工、商品展示、交易、物流、電子商務(wù)、企業(yè)總部、居住配套等于一體的新型產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺。

項目區(qū)位示意圖洪大城東城以環(huán)“鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)”國家發(fā)展戰(zhàn)略為契43一、項目概況1市場名稱

洪大城東城2產(chǎn)權(quán)歸屬（開發(fā)商）

洪大集團（洪大物業(yè)管理服務(wù)有限公司）3運營商

江西洪大物業(yè)管理服務(wù)有限公司4整合推廣

全程整合運營：建華地產(chǎn)推廣：江西冠晨廣告5地理位置

南昌市昌東工業(yè)園內(nèi)（東升大道與昌安路交匯處）6管轄區(qū)域

南昌市青山湖區(qū)7開業(yè)時間2010年10月2010年6月29日開始招商登記，2010年7月中旬內(nèi)部認購招商10月正式開業(yè)8交通情況

周邊主干道：2條東升大道與昌安路60米/條，公交車路線：正在洽談中9占地規(guī)模（畝/平米）

總占地2800畝，一期175畝總建筑面積超過11萬平方米10商鋪總間數(shù)

一期連倉庫450間門店380間一、項目概況1市場名稱洪大城東城2產(chǎn)權(quán)歸屬4411商鋪面積

上下兩層在120平米左右12經(jīng)營戶數(shù)

尚未開盤13商鋪空置數(shù)（率）

尚未開盤14經(jīng)營品種

一期定位：紡織類、原料類、輔料類及縫紉裝備業(yè)、小商品、服裝工業(yè)廠房等15商鋪建筑結(jié)構(gòu)類型

一期項目建筑類型：7號樓商場式購物（類似新洪大服裝城）

2-4號樓：原規(guī)劃廠房用地1樓門店2-3（2.5）樓辦公、倉庫

5-6號樓：交易中心，1-2樓門店3-4樓辦公、倉庫16購買租賃水平

購買：未定，租賃：未定。優(yōu)惠政策：買三間以上店鋪可以送倉庫2-3年使用權(quán)17所有稅費（元/戶/月）

未定18物業(yè)/倉儲物流情況

倉庫：1-2樓店鋪，3-4樓倉庫19租賃、自購經(jīng)營戶比例

開發(fā)商打算70%銷售，30%預(yù)留20主街、內(nèi)街寬度

一期主街30米左右，內(nèi)街20米左右21市場描述作為新洪城商圈的領(lǐng)航者，作為江西商貿(mào)業(yè)的領(lǐng)軍人，洪城大市場瞄準現(xiàn)存?zhèn)鹘y(tǒng)市場群的發(fā)展瓶頸，以提升交易效率、降低商貿(mào)采購成本為突破，將昌東工業(yè)區(qū)及南昌現(xiàn)代制造業(yè)配套市場、洪城板塊傳統(tǒng)市場溢出，打造中部創(chuàng)新型商貿(mào)采購平臺，提供一站式生產(chǎn)、生活資料采購中心。項目依靠洪城大市場原有的市場資源，進行重新整合升級（因老市場現(xiàn)處于市區(qū)交通、物流擁堵），原洪城大市場商戶明年A、B區(qū)拆遷，現(xiàn)正協(xié)商安置于處項目地；市政府現(xiàn)大力支持；公交總站將會落戶項目地中，南昌長運客運站2011年將搬遷于項目周邊；11商鋪面積上下兩層在120平米左右12經(jīng)營戶45二、規(guī)劃布局在規(guī)劃上洪大城東城采用“五縱兩橫”的規(guī)劃布局設(shè)計。五縱：1.商貿(mào)辦公服務(wù)帶：高新大道東側(cè)，服務(wù)昌東工業(yè)園，以商貿(mào)辦公、酒店為主要功能。2.創(chuàng)意園區(qū)及開放式居住帶：東鄰商貿(mào)辦公服務(wù)帶，以商住樓、購物中心、創(chuàng)意園區(qū)、配套小學為主，集居住、商業(yè)、教育、產(chǎn)業(yè)研究于一體。同時在其南面設(shè)置公交總站。

3.主題市場帶：西鄰創(chuàng)意園區(qū)及開放式居住帶，東鄰傳統(tǒng)市場帶。以高端商貿(mào)市場為主要服務(wù)對象，在其南端設(shè)有市場綜合服務(wù)樓。4.傳統(tǒng)市場帶：西鄰主題市場帶，東鄰傳統(tǒng)居住帶。以廣闊的中部市場常規(guī)需求的生產(chǎn)、生活資料市場為核心的傳統(tǒng)市場。北端設(shè)置公交站和物流倉儲中心，南端設(shè)置物流配送中心和長途客運站。5.傳統(tǒng)居住帶及商務(wù)會所區(qū)：東升路幸福渠以西，昌東南路以北為商務(wù)會所區(qū)，為入住的商貿(mào)產(chǎn)業(yè)相關(guān)行業(yè)協(xié)會提供舒適空間；昌東南路以南為高檔居住區(qū)，主要為規(guī)劃區(qū)內(nèi)的私營業(yè)主、中高層干部提供優(yōu)質(zhì)生活空間。二、規(guī)劃布局在規(guī)劃上洪大城東城采用“五縱兩橫”的規(guī)劃布局設(shè)46二橫1.城市綜合商業(yè)服務(wù)帶：沿昌東南路兩側(cè)布置，提供餐飲、休閑、娛樂等配套服務(wù)。2.城市商貿(mào)辦公服務(wù)帶：位于工業(yè)路兩側(cè)，為此區(qū)域的辦公人員提供配套服務(wù)。洪大城東城規(guī)劃示意圖華南城項目定位及經(jīng)濟測算講義課件47三、招商環(huán)境及對象

項目位于昌東工業(yè)園內(nèi)。昌東工業(yè)區(qū)內(nèi)有企業(yè)350余家，涉及針織、服裝、醫(yī)藥、化工、機械、電子、食品、建材等十多個行業(yè)，并已初步形成以針紡服裝、食品飲料、醫(yī)藥化工、電子信息等為主導(dǎo)的支柱產(chǎn)業(yè)。尤其是針紡服裝行業(yè)，形成了從原料、加工、后整理的較為完善的產(chǎn)業(yè)鏈。其銷售收入占園區(qū)總銷售收入的近60%。昌東工業(yè)園已被青山湖區(qū)命名為“江西省紡織服裝產(chǎn)業(yè)基地”，并被全國工商聯(lián)授予“全國紡織服裝生產(chǎn)基地”，目前其正在申報江西省針織服裝特色工業(yè)園區(qū)。洪大城東城一期紡織交易中心即將隆重面市，預(yù)計2010年10月盛大試業(yè)，現(xiàn)針對紡織類、原料類、輔料類及縫紉裝備業(yè)等經(jīng)營者進行全國招商。主要目標客戶為洪城大市場客戶與產(chǎn)業(yè)園生產(chǎn)性廠家。

洪大城東城依托良好的地利優(yōu)勢，借助政府的優(yōu)撫政策，對推動項目招商作用明顯，尤其是昌東工業(yè)園內(nèi)潛在招商對象促進明顯。三、招商環(huán)境及對象項目位于昌東工業(yè)園內(nèi)。昌東工業(yè)區(qū)內(nèi)48四、物流體系※外：多級物流，網(wǎng)蓋6小時經(jīng)濟圈物流中心將開通省際物流，市際物流，縣際物流等多級物流線路，網(wǎng)蓋以南昌為中心的六小時經(jīng)濟圈?！鶅?nèi)：交通體系動線分流，實現(xiàn)貨物無阻礙流通交易中心兩側(cè)的布置物流中心，引導(dǎo)大型貨車、采購車輛及搬運車輛實現(xiàn)動線分流，采用客貨分流、人車分流（人力車、機動車）方法。物流形成大分小、小分細、由外而內(nèi)、由內(nèi)而外的循環(huán)，不會再有貨物堵塞造成的貿(mào)易延遲，提高采購效率，市場交易率。四、物流體系※外：多級物流，網(wǎng)蓋6小時經(jīng)濟圈49五、電子商務(wù)為商戶提供了完善成熟的電子商務(wù)服務(wù)，為商戶在互聯(lián)網(wǎng)搭建一個貿(mào)易平臺。洪大城中城網(wǎng)站以一站式創(chuàng)新服務(wù)理念，實現(xiàn)多種形式的信息交互，提供全面的行業(yè)信息和市場信息，立主把“洪大城東城網(wǎng)站”建設(shè)城以商業(yè)貿(mào)易鏈為背景，先進科學技術(shù)為主導(dǎo)，專業(yè)性服務(wù)為一體的新一代電子商務(wù)平臺。在電子商務(wù)逐漸成為主流的互聯(lián)網(wǎng)時代，在全球任何一處都能找到訪問的網(wǎng)絡(luò)店面，24小時捕捉商機。真正做到足不出戶，收獲財富。六、品牌運營15年成功運營，成就洪城大市場全國十大綜合批發(fā)市場的強勢地位，洪大城東城一期紡織輔料交易中心是洪大集團在昌東打造新洪城商圈的起點之作，以洪大集團雄厚品牌底蘊與資金做后盾，市場號召力毋庸置疑。五、電子商務(wù)為商戶提供了完善成熟的電子商務(wù)服務(wù)，為商戶在互聯(lián)50七、合作機構(gòu)依托環(huán)鄱陽湖國家戰(zhàn)略布局，聯(lián)手國內(nèi)、省內(nèi)各行業(yè)領(lǐng)域的社團組織，充分利用各行業(yè)自身特點及發(fā)展趨勢，結(jié)合國內(nèi)外先進理念，為江西及中部地區(qū)未來的商貿(mào)業(yè)發(fā)展打造一個采購成本最低，最符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)供銷一體化交易平臺。合作商會/協(xié)會洪城大市場商會百貨分會、洪城大市場商會副食品分會、洪城大市場商會服裝世界商會、洪城大市場商會文體用品分會、洪城大市場商會服裝商會、南昌市服裝布匹商會、南昌市醫(yī)療器械商會、五華商會、南昌市青年供應(yīng)商協(xié)會、江西洪大商業(yè)運營有限公司、南昌市第一建筑工程有限公司、上海同濟工程項目管理咨詢有限公司、江西華海消防工程安裝公司、南昌洪城大市場商會、南昌洪城商圈管委會銀行招商銀行南昌洪城支行、工商銀行、南昌銀行、交通銀行、浦發(fā)銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、洪都農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、興業(yè)銀行、中國郵政儲蓄銀行保險中國平安典當行洪大典當行七、合作機構(gòu)依托環(huán)鄱陽湖國家戰(zhàn)略布局，聯(lián)手國內(nèi)、省內(nèi)各行業(yè)領(lǐng)51附：城東城階段性推廣分析鑒于洪大城東城項目與本項目的巨大共性，根據(jù)洪大城東城項目的入市，對我公司項目帶來的沖擊，現(xiàn)將此項目在對外廣告宣傳上做出分析，從對外宣傳和內(nèi)部宣傳，兩大塊做出詳細分析:一、對外推廣洪大城東城對外宣傳渠道為：報紙廣告、洪大城東城自身項目網(wǎng)站、昌南大道處高炮廣告牌、及少量的電視新聞。報紙廣告前期以軟宣為主，而且廣告位置及標題不是很醒目，洪大城東城于7月1日在《江南都市報》、《南昌晚報》、《信息日報》三家主流媒體投放了一次整版廣告（封底），作為項目開篇入市正式亮相。同時售樓處開放、開始接受預(yù)約登記等銷售信息發(fā)布。洪大城東城項目網(wǎng)站作為其現(xiàn)階段主要的媒體宣傳手段，詳細的介紹了項目規(guī)劃、發(fā)展及項目現(xiàn)狀。附：城東城階段性推廣分析鑒于洪大城東城項目與本項目的巨大共性52電視廣告以媒體新聞采訪為背景，介紹洪大城東城規(guī)劃及發(fā)展，沒有大篇幅的形象廣告宣傳發(fā)布。高炮廣告位置處在去其項目的主干道上，作為項目的形象宣傳。對商戶去到其項目還有引導(dǎo)作用。洪大城東城主要對外宣傳定義是：打造一個“面向中部市場的，集生產(chǎn)資料、生活資料原料采購、產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)加工、商品展示、交易、物流、電子商務(wù)、企業(yè)總部、居住配套等于一體的新型產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺。2010年6月12日下午，在洪大集團在本部3樓會議大廳舉辦了“洪大城東城紡織輔料交易中心項目推介懇談會”。主要參加會議的是洪大集團領(lǐng)導(dǎo)及紡織原、輔料的商戶。闡述洪大城東城的規(guī)模、定位、發(fā)展及配套等優(yōu)勢。

該項目的市場定位與我公司項目定位具有極大重合之處。對本項目后期推廣存在極大的影響。容易使商戶對兩個項目定位感覺重復(fù)，無法對公司項目產(chǎn)生觸動，使以后項目銷售及招商增加困難。電視廣告以媒體新聞采訪為背景，介紹洪大城東城規(guī)劃及發(fā)展，沒有53※南昌小商品城

一、項目概況南昌小商品城于2004年興建，位于南昌市生米大橋東南面，占地有

2400畝，是南昌市最近幾年建設(shè)的規(guī)模較大的商品集散項目。南昌小商品城的團隊擁有強大的投資運營團隊和長期建設(shè)經(jīng)營專業(yè)市場的成功經(jīng)驗，擁有雄厚的沿海產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)資源，又有五華批發(fā)大市場等南昌市專業(yè)市場運營管理豐富經(jīng)驗的合作者戰(zhàn)略加盟，可以說，南昌小商品城具有極其良好的發(fā)展前景。

二、對比分析南昌小商品城與華南城有著較大的直接競爭面：兩座市場建設(shè)時期相近；在相同的行業(yè)政策環(huán)境下戰(zhàn)略定位出奇的相似（生活資料市場方面）；兩個市場整體的建設(shè)規(guī)模也相差不大；兩個市場經(jīng)營品項雷同面也較大；兩個市場位于生米大橋東西兩頭，區(qū)域位置特征也較為相似等。※南昌小商品城

一、項目概況54※優(yōu)勢1、開發(fā)優(yōu)勢：

浙江開發(fā)管理團隊，專業(yè)市場林立且基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)雄厚，擁有成熟的專業(yè)市場運作經(jīng)驗以及雄厚的產(chǎn)業(yè)和資金作為競爭后盾。2、稍占市場先機：南昌小商品城先華南城建設(shè)，且現(xiàn)在一期大部分鋪面已近交房。3、地利優(yōu)勢：該項目與南昌縣小藍工業(yè)園、英雄開發(fā)區(qū)、昌南工業(yè)園等直線距離較近，且其周邊已有多個樓盤已封頂交房，隨著南昌市城市建設(shè)南移的逐步推進，朝陽洲板塊將成為南昌城市新的發(fā)展中心，南昌小商品城將擁有較高的社會消費基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的支持?！鶅?yōu)勢1、開發(fā)優(yōu)勢：浙江開發(fā)管理團隊，專業(yè)市場林立且基礎(chǔ)產(chǎn)55※劣勢1、規(guī)模相對較小，規(guī)劃落后：2400畝的總體量與南昌·華南城相比要小。場規(guī)劃較為保守，比較落后。南昌小商品城經(jīng)營店面大多為三層產(chǎn)權(quán)式商鋪，一層經(jīng)營，二、三成辦公、倉儲等。這種模式的專業(yè)市場在浙江義烏出現(xiàn)范圍較廣，但不是專業(yè)市場的主流發(fā)展形態(tài)。2、周邊交通道路環(huán)境較差，不具備大市場必須的立體交通網(wǎng)絡(luò)。3、信心不足：項目耗時過長，尚未形成良好市場氛圍，開發(fā)團隊信心及市場經(jīng)營者信心不足，后期難以形成強勢競爭地位。4、開發(fā)運營持續(xù)力度減弱：團隊管理混亂，資金緊張，項目現(xiàn)狀堪憂，未來前景不明朗?！觿?、規(guī)模相對較小，規(guī)劃落后：2400畝的總體量與南昌·56三、綜合評定

作為直線距離最近，規(guī)劃功能類同，具有一定直接競爭的對手而言，南昌·華南城確實需要面對一些來自該項目的競爭壓力。但是，成敗的關(guān)鍵在于找到問題，運用策略予以化解。遵循“人無我有，人有我先”的策略，迅速展開建設(shè)、推廣、招商、運營工作，搶占市場先機。避免因后期類同市場競爭導(dǎo)致的“你死我活”或兩家皆“不溫不火”的尷尬局面。三、綜合評定作為直線距離最近，規(guī)劃功能類同，具有一定直57第四節(jié)、對比分析一、洪大城東城SWOT分析

SW

1、品牌優(yōu)勢（洪大集團開發(fā))2、本土資源優(yōu)勢（洪大的體系內(nèi)）1、立體大交通滯后

3、產(chǎn)業(yè)支撐優(yōu)勢（依托昌東工業(yè)園）2、整體規(guī)劃尚缺完整性科學性

4、政策優(yōu)勢（青山湖區(qū)核心項目）3、小環(huán)境知名度小承載力不足

5、資源優(yōu)勢（行業(yè)領(lǐng)軍得心應(yīng)手）4、拆遷導(dǎo)致建設(shè)滯后

6、地利優(yōu)勢（現(xiàn)有先天質(zhì)素優(yōu)良）

O

T

1、傳統(tǒng)市場的升級換代1、自身資源運用的成本問題

2、洪大市場的升級催生的遷移2、同類市場的市場爭奪

3、產(chǎn)業(yè)（服裝紡織）的發(fā)展依托3、高水平運作的難題

4、區(qū)域政府的大力度支持4、紡織服裝、房地產(chǎn)的行業(yè)走向

第四節(jié)、對比分析一、洪大城東城SWOT分析58二、綜合對比南昌·華南城VSVS洪大城東城品牌影響全國連鎖知名品牌、公司股東皆為行業(yè)領(lǐng)軍人物。江西本土著名企業(yè)，洪城大市場已經(jīng)在江西形成了行業(yè)龍頭企業(yè)。品牌影響規(guī)模占地為3000畝占地為2800畝規(guī)模規(guī)劃南昌.華南城在項目整體設(shè)計、規(guī)劃上都充分考慮到了投資者和消費者的動機和需求。華南城作為世界工業(yè)原料及商品交易中心，南昌.華南城在項目上主要是集物流倉儲、工業(yè)原料及商品展示展覽交易、物流信息服務(wù)、商務(wù)、生活配套于一體。在規(guī)劃上洪大城東城采用“五縱兩橫”的規(guī)劃布局設(shè)計，商貿(mào)辦公服務(wù)帶、創(chuàng)意園區(qū)及開放式居住帶、主題市場帶、傳統(tǒng)市場帶傳統(tǒng)居住帶及商務(wù)會所區(qū)、城市綜合商業(yè)服務(wù)帶、城市商貿(mào)辦公服務(wù)帶，整體規(guī)劃欠妥。規(guī)劃立體交通南昌華南城東面是規(guī)劃的南昌西客站以及江西大動脈贛粵高速,西面是320國道，南面是向莆鐵路，北面是城市二環(huán)線，有著先天的交通優(yōu)勢。目前主要出路是昌東大道、昌南大道。隨著朝陽新城、象湖新城，城南板塊的建設(shè)，昌南大道將是下一條洪城路，擁擠不堪，從商貿(mào)物流的角度考慮，這是致命的弊病。立體交通政策支持是江西省十大重點建設(shè)項目之一。是南昌市青山湖區(qū)3010重點工程項目政策支持經(jīng)營成本暫無暫無經(jīng)營成本招商政策暫無暫無招商政策資源優(yōu)勢七大優(yōu)勢：規(guī)模大、配套齊、區(qū)位優(yōu)、檔次高、資源廣、管理佳、前景好有洪城大市場得天獨厚的客戶資源優(yōu)勢。資源優(yōu)勢地域條件在紅角洲區(qū)域，地域四通八達，交通便利。在昌東工業(yè)園區(qū)、有產(chǎn)業(yè)支撐，交通不是很便利。地域條件管理能力采用先進的國際化管理理念江西本土企業(yè)自主管理管理能力二、綜合對比南昌·華南城VSVS59三、南昌小商品城SWOT分析

SW

1、開發(fā)優(yōu)勢（浙江團隊)1、規(guī)模較小規(guī)劃落后

2、地利優(yōu)勢（依托工業(yè)園開發(fā)區(qū)）2、立體大交通不具備

3、資源優(yōu)勢（浙江市場資源）3、管理混亂資金緊張前景不明

4、市場先機（建設(shè)、入市較早）4、市場口碑較差投資信心受挫

O

T

1、傳統(tǒng)市場的升級換代1、自身團隊的開發(fā)能力

2、區(qū)域人氣的主逐步形成2、同類項目的市場爭奪

3、產(chǎn)業(yè)（服裝紡織）的發(fā)展依托3、高水平運營的難題

4、紡織服裝、房地產(chǎn)行業(yè)走向

三、南昌小商品城SWOT分析

S60四、綜合對比南昌·華南城VSVS南昌小商品城品牌影響全國連鎖知名品牌、公司股東皆為行業(yè)領(lǐng)軍人物。行業(yè)內(nèi)影響較弱品牌影響規(guī)模占地為3000畝已建設(shè)560畝，共2400畝規(guī)模規(guī)劃南昌.華南城在項目整體設(shè)計、規(guī)劃上都充分考慮到了投資者和消費者的動機和需求。華南城作為世界工業(yè)原料及商品交易中心，南昌.華南城在項目上主要是集物流倉儲、工業(yè)原料及商品展示展覽交易、物流信息服務(wù)、商務(wù)、生活配套于一體。分四期。一期三層店鋪；二期物流倉儲；三期展覽展示、酒店規(guī)劃立體交通南昌華南城東面是規(guī)劃的南昌西客站以及江西大動脈贛粵高速,西面是320國道，南面是向莆鐵路，北面是城市二環(huán)線，有著先天的交通優(yōu)勢。撫生路、沿江路南延伸線立體交通政策支持是江西省十大重點建設(shè)項目之一。南昌市重點建設(shè)項目政策支持經(jīng)營成本暫無尚未開業(yè)，暫無經(jīng)營成本招商政策暫無產(chǎn)權(quán)式商品，全部勇于銷售，一層搭二三層一起出售，拐角鋪連搭內(nèi)鋪招商政策資源優(yōu)勢七大優(yōu)勢：規(guī)模大、配套齊、區(qū)位優(yōu)、檔次高、資源廣、管理佳、前景好價格、戶型、先期建設(shè)資源優(yōu)勢地域條件在紅角洲區(qū)域，地域四通八達，交通便利。毗鄰工業(yè)區(qū)和住宅小區(qū)，土地平整地域條件管理能力采用先進的國際化管理理念外請管理公司，只能提供簡單的安保功能管理能力四、綜合對比南昌·華南城VSVS61

結(jié)論：通過進行綜合對比分析，本項目與洪大城東城及南昌小商品城并無絕對優(yōu)勢，只有強化自身優(yōu)勢，彌補現(xiàn)有不足，才能在競爭中立于不敗之地。

結(jié)論：62第五節(jié)、應(yīng)對策略

突出優(yōu)勢*完善自身*樹立品牌1、因勢力導(dǎo)，著力運用媒體資源，熱炒區(qū)域地利優(yōu)勢及未來發(fā)展方向，“財富昌西南”熱點板塊呼之欲出。2、有效聯(lián)動，樹立無法超越的市場地位。結(jié)合項目招商進度，與國內(nèi)大型同類項目（如義烏小商品城、廣州白馬服裝市場、永康五金城、保定箱包城等）進行聯(lián)動、合作，塑造強勢品牌。3、充分發(fā)揮自身資源優(yōu)勢，加快前期招商工作，實行“先有市場，后建工廠”的招商模式，市場是有限的，必要占定先機。4、適時進行形象推廣，打壓競爭對手，穩(wěn)固潛在客戶、商戶。5、進行差異化市場招商，打造自身特色業(yè)態(tài)，如箱包、小商品、兒童天地、女人街等，形成鮮明特色優(yōu)勢。6、完善自身管理體系，迅速成立市場管理部門，如管委會、行業(yè)協(xié)會等，立于促進各項工作的推進。第五節(jié)、應(yīng)對策略突出優(yōu)勢*完善自身*樹立品牌63

提示：

市場相對有限，在進行同質(zhì)化競爭的同時，進行差異化、精細化運作，才是成功之道。提示：64第三部分定位篇

第一節(jié)：項目戰(zhàn)略發(fā)展定位第二節(jié)：項目品牌形象定位第三節(jié)：項目品牌愿景第四節(jié)：項目目標市場定位第五節(jié)：項目總體功能定位第三部分定位篇第一節(jié)：項目戰(zhàn)略發(fā)展65第一節(jié)、項目戰(zhàn)略發(fā)展定位1、關(guān)于市場交易中心（MarketCenter）市場交易中心通常是指集聚服裝、室內(nèi)裝飾、日用品等各類商品的批發(fā)店、代理店及廠家的展示、銷售、策劃等各種部門的建筑物。其中又以將大規(guī)模展示場、會議室、貨物倉儲和配送等復(fù)合在一起為多。

1946年美國首創(chuàng)的市場交易中心—芝加哥商品市場交易中心（ChicagoMerchandiseMart）成立，之后，在世界各地相繼新建各種業(yè)種的市場交易中心，其市場種類已經(jīng)擴展到了電腦相關(guān)市場、家居與餐具、雜貨等。產(chǎn)生這種市場交易模式的原因，是由于原來大服裝生產(chǎn)企業(yè)的推銷員在各地巡回展示簽約，并負責同企業(yè)和零售商聯(lián)系，工作相當辛苦，因此取代之的是以固定展示、銷售為場地的服裝商品交易中心。目前商品市場交易中心不僅在業(yè)種上多元化，而且在功能上也不局限于在展示、銷售方面，還有向商情中心、大會議中心、智能辦公室、酒店、休閑娛樂、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等方面復(fù)合化的趨勢。第一節(jié)、項目戰(zhàn)略發(fā)展定位1、關(guān)于市場交易中心（Market662、項目的發(fā)展戰(zhàn)略定位以南昌·華南城項目為支點，做江西南昌的新城標，做中國新型現(xiàn)代化市場的航向標，使之成為一個中部地區(qū)規(guī)模最大、配套最齊、區(qū)位最優(yōu)、資源最廣、檔次最高、管理最佳、前景最好的：

七星級國際綜合商貿(mào)物流中心2、項目的發(fā)展戰(zhàn)略定位67華南城項目定位及經(jīng)濟測算講義課件683、定位詮釋

七星級國際綜合商貿(mào)物流中心

*星級規(guī)模*星級配套*星級檔次*星級區(qū)位*星級管理*星級資源*星級前景3、定位詮釋七星級國際綜合商貿(mào)69★

星級規(guī)模南昌?華南城是占地2平方公里，總建筑面積約428萬平方米（地上353萬平方米、地下75萬平方米）的現(xiàn)代化國際化商品及原材料交易中心、現(xiàn)代化綜合商貿(mào)物流基地、現(xiàn)代制造業(yè)高端集成服務(wù)平臺。其中，綜合物流市場145萬平方米、綜合物流倉儲90萬平方米、綜合商務(wù)配套595萬平方米，商住配套134萬平方米，能為3萬家實力商客提供商品展示、交易、辦公、生活等全方位的綜合服務(wù)?！镄羌壟涮啄喜?華南城集綜合商貿(mào)市場、綜合物流倉儲、綜合商務(wù)及商住配套三大功能于一體，將綜合商貿(mào)、現(xiàn)代物流、信息傳遞、金融結(jié)算、保稅倉儲、貨運配送、通關(guān)服務(wù)、電子商務(wù)、國際會展、產(chǎn)品展示、品牌推廣、技術(shù)創(chuàng)新、人才交流、商品交易、政策服務(wù)、行業(yè)互動、辦公居家等有機融合，為四海商客打造一個溝通國內(nèi)外資金流、商品流、貿(mào)易流、技術(shù)流、人才流、信息流的國際綜合商貿(mào)物流大體系，是江西乃至中部地區(qū)商貿(mào)物流業(yè)改進、升級、發(fā)展的現(xiàn)代供應(yīng)鏈管理基地?！镄羌墔^(qū)位南昌是唯一一個與長三角、珠三角和海峽西岸經(jīng)濟區(qū)相毗鄰的省會城市，地處我國中部核心，承東啟西、縱貫?zāi)媳保哂谐薪友睾：蛧H資本向中部地區(qū)轉(zhuǎn)移的先天優(yōu)勢，是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、市場升級換代實現(xiàn)經(jīng)濟向中西部腹地深輻射的首選基地。長、珠、閩地區(qū)共同腹地的區(qū)位優(yōu)勢，水、陸、空發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò)，形成了以南昌為中心的6小時通達滬、浙、粵、閩、鄂、湘、皖等周邊省市的“大經(jīng)濟圈”，其聚集著中國三分之一以上的人口，二分之一以上的GDP，擁有高達12萬億的消費品市場?！镄羌壱?guī)模70

南昌?華南城位于南昌市西南部、地跨紅谷灘新區(qū)九龍湖及紅角洲兩大片區(qū)，處于生米大橋西延線即城市二環(huán)線以南、320國道以東、向莆鐵路以北、建設(shè)中的西客站和地鐵2號線終點站及昌樟高速以西區(qū)域內(nèi)，是城市交通網(wǎng)與高速公路網(wǎng)的連接區(qū)域，地理位置十分優(yōu)越?！?/p>

星級資源南昌?華南城投資者均為各相關(guān)行業(yè)的資深工業(yè)家，實力雄厚、商譽超著，各自擁有廣泛的行業(yè)網(wǎng)絡(luò)，使得南昌?華南城擁有雄厚的客源優(yōu)勢；華南城經(jīng)過多年運營管理，已發(fā)展成為了業(yè)界最具影響力的商貿(mào)物流平臺，積累了一整套先進的管理理念和管理經(jīng)驗，培養(yǎng)了眾多優(yōu)秀人才，形成了強大的品牌優(yōu)勢和影響力，為南昌?華南城的成功奠定堅實基礎(chǔ)。★

星級檔次南昌?華南城主動適應(yīng)全球經(jīng)濟一體化的新要求，通過高科技的手段、高水平的管理、高質(zhì)量的服務(wù)、多資源的整合、多渠道的信息、科學合理的規(guī)劃、多功能的配置等建設(shè)經(jīng)營理念為四海商客構(gòu)筑一個集商品展示、采購、臨時倉儲及配送為一體的一站式全方位的綜合經(jīng)營管理服務(wù)平臺。南昌?華南城通過努力提升市場硬件設(shè)施、經(jīng)營采購環(huán)境、交易結(jié)算方式等手段提升市場檔次，以現(xiàn)代商業(yè)模式營造一個大市場、創(chuàng)造一片大商機，鼎助商客實現(xiàn)最大的經(jīng)濟效益。南昌?華南城位于南昌市西南部、地跨紅谷灘71★

星級管理南昌?華南城始終堅持“謀求共贏、分享成功”的經(jīng)營管理理念，規(guī)范市場商品交易市場的秩序，保護市場經(jīng)營者和消費者的合法權(quán)益。經(jīng)過多年經(jīng)營發(fā)展，華南城已擁有一流的、完備的配套設(shè)施及管理服務(wù)體系，物流、金融、電子商務(wù)、國際會展、物業(yè)、營銷及運營等12大中心及生產(chǎn)生活配套、政府現(xiàn)場管理服務(wù)，已打造出一支具有專業(yè)水準、敢于創(chuàng)新、善于管理的優(yōu)秀團隊，以高效的服務(wù)、建設(shè)優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營環(huán)境，為華南城商家和客戶提供全方位的周到管理與服務(wù)?！?/p>

星級前景專業(yè)市場作為商品流通的一個重要渠道，在江西有較好的基礎(chǔ)，江西已基本形成了由省級核心專業(yè)市場、地市專業(yè)市場、縣級專業(yè)市場和鄉(xiāng)鎮(zhèn)集貿(mào)市場組成的多層次、多類型的專業(yè)市場體系。南昌?華南城以排山倒海之勢，在南昌專業(yè)市場亟待改造升級、重新布局之時，大氣概、大投入強勢登入南昌，在南昌邁向現(xiàn)代化呼喚國際化商業(yè)新業(yè)態(tài)的時刻，它將徹底改變南昌商貿(mào)市場的物流格局，引流中部地區(qū)商貿(mào)流通新領(lǐng)潮。建成后的南昌?華南城，必將會對江西各地市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的層級批發(fā)及零售市場擁有絕對壟斷的輻射力?！镄羌壒芾?2第二節(jié)、項目的品牌形象定位1、項目名稱：南昌·華南城名稱釋意：簡潔大氣，商業(yè)味道濃厚?！澳喜薄c名項目的城市區(qū)位；“華南城”—唱響全國華南城的品牌，樹立項目的高起點和大氣勢。整個意思合起來容易理解，氣勢、高度、氛圍俱全。第二節(jié)、項目的品牌形象定位1、項目名稱：南昌·華南城732、品牌形象定位：南昌·華南城——中部商谷、財富之都

突出項目的高度和廣度、展示項目的影響力和輻射力以及對目標客戶的吸引力。（1）宏觀層面：南昌·華南城不僅承載江西對外的門戶窗口作用，也是中部地區(qū)商品交易流通輻射全國的重要點。（2）中觀層面：南昌·華南城的建筑體量和商業(yè)規(guī)模無可爭議地成為南昌的新城標。南昌·華南城是助推南昌經(jīng)濟發(fā)展的新引擎，南昌·華南城的出現(xiàn)，必將從產(chǎn)業(yè)帶動和城區(qū)經(jīng)濟上給南昌帶來一次快速的啟動和提升。2、品牌形象定位：74

（3）微觀層面：大——從建筑規(guī)模上，南昌·華南城是國內(nèi)可數(shù)的超大的單體商業(yè)建筑群，所以說它是中國商業(yè)航空母艦一點也不為過。全——從商品品類上，南昌·華南城集多種商品之大成。涉及多種商品品類。旺——南昌·華南城作為未來的商業(yè)旺地，萬千商機，盡蘊其中。新——南昌·華南城是創(chuàng)新的綜合商貿(mào)物流中心，在傳統(tǒng)商業(yè)基礎(chǔ)上注入多種新型功能，如信息系統(tǒng)和物流配送系統(tǒng)。國際貿(mào)易、大規(guī)模展示、現(xiàn)代商務(wù)等。優(yōu)——無微不至的全方位服務(wù)。即對經(jīng)營者有非常大的意義，也對將來的消費者有意義。高——這里的高是指高額的投資回報率。這一點對于投資型客戶有著非常大的吸引力。（3）微觀層面：75華南城項目定位及經(jīng)濟測算講義課件76第三節(jié)、項目品牌愿景1、宏觀愿景：國家戰(zhàn)略層面中部地區(qū)在我國經(jīng)濟社會發(fā)展全局中占有重要地位，長期以來為我們經(jīng)濟社會發(fā)展促進中部的，有利于提高我國糧食和能源保障能力，緩解資源約束，有利于深化改革開放，不斷擴大內(nèi)需，培育新的經(jīng)濟增長點；有利于促進城市區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，實現(xiàn)全面小康和諧的戰(zhàn)略目標實現(xiàn)，而南昌華南城將為實現(xiàn)這一宏偉目標而努力將自己打造成立足江西，幅射中部，影響全國的商貿(mào)航母物流旗艦。廣告語：

1、中部商貿(mào)航母，區(qū)域物流旗艦

2、中部商谷，財富之都第三節(jié)、項目品牌愿景1、宏觀愿景：國家戰(zhàn)略層面77華南城項目定位及經(jīng)濟測算講義課件782、中觀愿景：區(qū)域經(jīng)濟層面鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)是以江西鄱陽湖為核心，以鄱陽湖城市圈為依托，以保護生態(tài)、發(fā)展經(jīng)濟為重要戰(zhàn)略構(gòu)想，把鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)建設(shè)成為全國生態(tài)文明與經(jīng)濟社會發(fā)展協(xié)調(diào)統(tǒng)一、人與自然和諧相處的生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和中國低碳經(jīng)濟發(fā)展先行區(qū)。國務(wù)院已于2009年12月12日正式批復(fù)《鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃》，標志著建設(shè)鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)正式上升為國家戰(zhàn)略。這也是新中國成立以來，江西省第一個納入為國家戰(zhàn)略的區(qū)域性發(fā)展規(guī)劃，是江西發(fā)展史上的重大里程碑，對實現(xiàn)江西崛起新跨越具有重大而深遠的意義。借助鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)正式上升為國家戰(zhàn)略這一契機，將南昌華南城打造成城市經(jīng)濟發(fā)展的引擎，收入增長的發(fā)動機，鄱陽湖畔的一顆明珠。廣告語：南昌·華南城——代言一座城市未來

南昌·華南城——贛鄱明珠，財富之都2、中觀愿景：區(qū)域經(jīng)濟層面79華南城項目定位及經(jīng)濟測算講義課件80華南城項目定位及經(jīng)濟測算講義課件812、微觀愿景：城市發(fā)展層面

城市化進程的加快，城市人口的快速擴容，城市框架的拉大，南昌市“一江兩岸，南北雙核，兩核擁江”的城市規(guī)劃格局已然成形。更隨著大學城國際體育中心、儺文化園、南昌西客站及南昌華南城等一系列重大項目的落成和開建，一個匯集文教、體育、娛樂、交通、商貿(mào)、物流為一體的新城市中心和新商圈也已呼之欲出，而南昌華南城將是這一趨勢的最好體現(xiàn)。廣告語：

1、新南昌，新中心

2、大南昌，新中心2、微觀愿景：城市發(fā)展層面82華南城項目定位及經(jīng)濟測算講義課件83華南城項目定位及經(jīng)濟測算講義課件84第四節(jié)、項目目標市場定位1、目標客戶群的類型南昌·華南城是一個復(fù)合型的商貿(mào)流通中心，而不僅僅是一個批發(fā)市場。所以，目標客戶非常復(fù)雜，具體分析大約分為四大類客戶類型：客戶類型目標客戶

批發(fā)商業(yè)投資商鋪客戶、國內(nèi)外經(jīng)銷商和代理商、廠家銷售部門、各地批發(fā)市場經(jīng)營者、國外批售中心（OMM）零售商業(yè)食品超級市場企業(yè)、行業(yè)專營店（綠滋肴、雙虎家私等）、品牌專賣店、主題商店（汽車用品）等方面的投資企業(yè)。

輔助商業(yè)包裝、配送、餐飲、銀行、郵局、托運、會展、拍賣等配套服務(wù)稅務(wù)、法律、培訓(xùn)、財務(wù)、中介、信息、廣告等第四節(jié)、項目目標市場定位1、目標客戶群的類型客戶類型目標客852、主要目標客戶的特點

（1）批發(fā)市場的主要客戶

※特約店：生產(chǎn)有商標品牌商品并具有一定實力的廠家在批發(fā)市場中設(shè)立特約店。特約店的機制是廠家決定商品的價格，包括批發(fā)價格和零售價格，并根據(jù)特約批發(fā)商的進貨額、結(jié)算條件、物流機能完成的好壞，給予回扣（需要配送、結(jié)算、理財服務(wù)，防止三角債務(wù)）。

※銷售公司：銷售公司是生產(chǎn)廠家的子公司企業(yè)，可在批發(fā)市場內(nèi)設(shè)產(chǎn)品的展示廳（兼零售），主要組織、推介和銷售產(chǎn)品，并負責區(qū)域內(nèi)的批發(fā)流通組織工作（需要配送、推介、宣傳形象和信息反饋服務(wù)）?！N售代理店：對于國外企業(yè)進口的商品和國內(nèi)中小企業(yè)的產(chǎn)品，因自己缺乏有組織的渠道，委托代理店代理某個區(qū)域的批發(fā)業(yè)務(wù)（應(yīng)該有委托授權(quán)證書），構(gòu)筑流通渠道，促進商品流通。2、主要目標客戶的特點

（1）批發(fā)市場的主要客戶86※制造批發(fā)商：

以設(shè)計的優(yōu)勢，制定商品開發(fā)計劃，采用OEM的方式生產(chǎn)制造。采用設(shè)計展示，看樣訂貨，批發(fā)銷售的經(jīng)營模式※廠家直銷店：

對于一些非國內(nèi)知名品牌的生產(chǎn)企業(yè)，在批發(fā)市場中設(shè)立銷售點，小批量批發(fā)和零售為主的經(jīng)營方式（展示、交易、配送、理財服務(wù)）。倉儲式的批發(fā)店：國外的大型倉儲式的批發(fā)店，類似麥德龍，可以選擇某些業(yè)態(tài)，如麥德龍是日用品、歐佩德是家居用品?！胧袌龅钠渌麑I(yè)市場：包括與同國外的專業(yè)市場合作，例如臺灣的百腦匯的電腦市場，廣東、浙江的其它專業(yè)市場。※個體經(jīng)營者：

以自己生產(chǎn)加工的產(chǎn)品銷售為主（如前店后廠的服裝加工店等）?！圃炫l(fā)商：87（2）零售類的客戶※綜合性超市：綜合型超市屬于日常消費商業(yè)，一般選擇在人口聚集區(qū)域。區(qū)內(nèi)有足夠的居住人口和消費能力，而從百榮世貿(mào)所處的地理位置和商圈特征來看，中型的百貨、超市能較好地滿足區(qū)域商圈內(nèi)和輻射周邊居住區(qū)的消費需求，結(jié)合項目大體量的物業(yè)情況，中型的百貨或超市作為整個項目的配套，起到“錦上添花”的作用。與批發(fā)商業(yè)主體不會形成矛盾。何況目前已經(jīng)有名牌超市對進入項目有興趣?！B鎖經(jīng)營店：連鎖經(jīng)營在中國的發(fā)展如日中天是不爭的事實，無論國內(nèi)、國外的連鎖經(jīng)營企業(yè)都在中國市場上極力擴張，項目的商圈地位對這些企業(yè)來說肯定是有具競爭力的?！卦S加盟店：特許加盟是“外來的和尚”，在目前的大市背景下“很好念經(jīng)”。其優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和商業(yè)質(zhì)量保證體系，在項目周邊還沒有太多的狀況下，商圈未來涌動狀態(tài)的“潤滑劑”。（2）零售類的客戶※綜合性超市：88

※行業(yè)專營店：項目巨大的體量和商機給此類商家提供了良好的交易舞臺。

※品牌專賣店：

作為一個商品集散地，與主體商業(yè)形態(tài)不發(fā)生矛盾或重疊的品牌專賣店是主要的承租戶，有的業(yè)主直接就是經(jīng)營者。

※主題商店：

在體驗經(jīng)濟日盛的時代，很多有個性的主題商店吸引著追求時尚的人們的消費。在成本不高，商業(yè)氛圍很好的情況下，主題店很容易成行成市。(3)其它的主要目標客戶

※會展公司：通過專業(yè)會展活動提升商品產(chǎn)品集散地的輻射半徑，提升產(chǎn)品集散地的市場聚集程度。

※郵政：這是批發(fā)市場必定有的服務(wù)配套。

※金融：巨大的物流系統(tǒng)不可能沒有銀行的支持。

※拍賣：根據(jù)商品的業(yè)種，舉辦各種拍賣活動。華南城項目定位及經(jīng)濟測算講義課件893、投資行為的特征

1、對于投資性的客戶，資金的回報期望值應(yīng)該高于銀行存款、債券、購置住宅、購買小區(qū)商鋪和其它批發(fā)市場；而投資的風險性則應(yīng)低于股票和期貨；投資心理是穩(wěn)健型的，有一定的風險意識，但不愿冒太大的風險；

2、對于經(jīng)營型的投資客戶，關(guān)鍵要體現(xiàn)未來的經(jīng)營價值，而不是資產(chǎn)增值的價值，對方更關(guān)心區(qū)位、經(jīng)營的模式、具體的商業(yè)規(guī)劃、可持續(xù)的經(jīng)營與發(fā)展。對物業(yè)的投資可行性往往只有模糊性的綜合判斷，有理性成份，也不排除購買沖動；

3、對于經(jīng)營型的租賃客戶，關(guān)鍵是