簽訂租房合同的注意事項

簽訂租房合同的注意事項簽訂租賃合同的注意事項租賃合同是指出租人和承租人在租賃房屋時簽訂的協(xié)議，用于明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。作為房屋承租人，你應(yīng)該清楚自己的權(quán)利和義務(wù)。具體而言，房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1.雙方信息出租人和承租人的姓名、地址等個人信息應(yīng)當(dāng)在合同中載明。2.房屋的具體情況房屋的具體位置。標(biāo)明房屋的確切位置，如某條道路上的某個房間和某個號碼；住房面積；房屋裝修，簡述房屋墻壁、門窗、地板、天花板、廚房、衛(wèi)生間的裝修；設(shè)施設(shè)備，簡要列出房屋內(nèi)出租人為承租人準(zhǔn)備的家具、家用電器、廚房設(shè)備、衛(wèi)生間設(shè)備；房屋的產(chǎn)權(quán)和所有權(quán)人，說明該房屋是什么樣的產(chǎn)權(quán)，所有權(quán)人是誰，出租人與所有權(quán)人的關(guān)系，所有權(quán)人是否委托出租該房屋。3.房屋的用途主要表現(xiàn)為以下兩點：4.租賃期5.租金及支付方式房屋租金由出租人和承租人協(xié)商確定。租賃期內(nèi)，出租人不得擅自提高租金。租金的支付方式大致有年度、半年度和季度。如果你一次支付很長時間的租金，你可以和出租人討價還價，要求一些讓步。但從承租人的經(jīng)濟承受能力來看，按月或按季度支付造成的經(jīng)濟負擔(dān)相對較小。6.房屋修繕責(zé)任出租人是房屋的所有權(quán)人或所有權(quán)人的委托人，因此修繕房屋是出租人的責(zé)任。承租人在租賃前應(yīng)仔細檢查房屋及其內(nèi)部設(shè)施，以確保今后能正常使用。如果房屋或設(shè)施在正常使用過程中損壞，承租人應(yīng)及時通知出租人，并要求物業(yè)管理公司進行維修。但是，因承租人使用不當(dāng)造成損壞的，應(yīng)當(dāng)由承租人負責(zé)維修或者賠償。出租人無力修繕房屋的，承租人可以共同出資維修，由承租人承擔(dān)的維修費用可以抵充應(yīng)付租金或者由出租人分期償還。確需變更房屋時，需征得出租人同意并簽訂書面協(xié)議。8.轉(zhuǎn)租的約定有些承租人不想自己住，而是想通過轉(zhuǎn)租獲得租金收入。由于這種轉(zhuǎn)租行為影響了出租人的利益，雙方應(yīng)在合同中約定轉(zhuǎn)租。如果允許轉(zhuǎn)租，雙方可以協(xié)商確定轉(zhuǎn)租收入的份額；不允許轉(zhuǎn)租，承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人有權(quán)解除租賃合同。9.違約責(zé)任：簽訂合同時，雙方應(yīng)思考可能出現(xiàn)的違約行為，并在合同中約定相應(yīng)的處罰措施。比如承租人未按時支付租金，出租人可以提前解除合同，讓其搬出；如果出租人未能按約定提供家具，承租人可以與他協(xié)商降低租金。10.租賃合同的變更和終止如果出租人和承租人認為有必要變更上述合同條款，如租賃期限、租金等。雙方可以協(xié)商變更合同。如承租人因工作變動等需要與他人交換房屋。應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的同意。變更后，原租賃合同將終止，出租人和新承租人將簽訂新的租賃合同。如果出租人和承租人中有一方想在合同到期前提前解除合同，應(yīng)提前告知對方，并根據(jù)合同約定或協(xié)商給予對方一定的補償。合同到期，合同自然終止。需要注意的事項租賃合同是指出租人和承租人在租賃房屋時簽訂的協(xié)議，用于明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。和業(yè)主簽訂租賃合同時，需要注意很多細節(jié)。簽訂裝修合同應(yīng)注意的事項簽訂裝修合同應(yīng)注意的事項1.檢查公司是否正規(guī)：裝修的時候最好選擇正規(guī)的裝修公司，可以通過查公司的營業(yè)執(zhí)照來查。合法的裝修公司必須有營業(yè)執(zhí)照。在簽訂合同之前，你應(yīng)該檢查一下裝修公司的營業(yè)執(zhí)照。此外，還需要核對營業(yè)執(zhí)照上的公司名稱和公司公章。如果沒有法律效力，自然不可信，不可行。2.商定的時限：這意味著根據(jù)房子的大小，猜測房子的建造時間，約定完工時間。比如100的公寓房改造需要35~45天。為了保證裝修公司能按期完成工作，有一定的富裕空間，一般定為50天。如果需要提前入住，可以和裝修公司協(xié)商。如因裝修公司關(guān)系延誤工期，可按合同要求賠償。3.增加或減少項目：物品的增減很容易出現(xiàn)漏洞，非常麻煩。裝修過程中有很多變數(shù)。合同生效后，施工內(nèi)容和材料如有變更，這部分工程款應(yīng)按實際使用情況計算，變更前應(yīng)經(jīng)業(yè)主確認。簽合同的時候要明確指出！4.水電附加成本：5.咨詢可靠的全程監(jiān)督服務(wù)：6.注意合同中的霸王條款：很多商家單方面使用一些合同條款來逃避自己的責(zé)任或義務(wù)，這些條款或明或暗，一般都是極其不公平、不合理的，對讀者的利益造成了極大的傷害。7.仔細檢查合同中的核心條款：通常裝修合同中的核心條款包括：工期、付款、增減、保修、水電、預(yù)算。讓我們仔細看看！8.付款方式：簽合同的時候，切記不能一次付清。這樣的話，有些裝修公司在裝修的時候可能就不那么用心了。最好選擇分期付款的方式。目前裝修公司常用的分期結(jié)算支付比例為：交底開始時支付總額的35%，泥木到貨時支付30%，油漆到貨時支付30%，最終完工時支付5%。9.保修條款：水、電、吊頂?shù)冉ㄔO(shè)工程的保修范圍和期限應(yīng)明確。一旦出了問題，就要說明是裝修公司承包維修，還是業(yè)主提供材料，裝修公司上門維修。目前上海很多裝修公司水電工程都有十年質(zhì)保，甚至有的公司還有終身質(zhì)保。10.提款預(yù)算：裝修圖紙和預(yù)算是整個裝修合同的核心部分，既是最受關(guān)注的部分，也是最棘手的地方，必須謹慎對待。裝修預(yù)算中最常見的情況是惡意漏項，故意少報工作量，導(dǎo)致預(yù)算中的報價明顯低于實際需要。11.建議至少簽訂兩份合同：裝修過程中，建議讀者與裝修公司簽訂兩份合同。除了上面提到的施工合同，設(shè)計階段也要簽訂設(shè)計合同。裝修公司需要提供哪些圖紙和設(shè)計，要有明確的說明?，F(xiàn)在不少的裝修公司不讓業(yè)主把合同和預(yù)算表帶回，因此業(yè)主也沒辦法花費時間去仔細研究。在這種情況下，讓監(jiān)理陪同上門簽約就顯得尤為必要。倘若沒辦法看懂的合同和預(yù)算，他們都可以幫忙搞定。對于初次裝修或?qū)ρb修公司不放心的讀者，尤其管用!簽購房合同注意事項有哪些購房是大事情,購房需謹慎.一套房子需花上你十幾年的積蓄,如果不謹慎的話,你將可能“一失足成千古恨”.買房需要謹慎,簽購房合同注意事項更要提醒自己.只要在購房合同上一簽字,這一刻將要定局了,您再想反悔將要很難.所以,在簽購房合同注意事項有哪些？買房是人生大事,購房過程中的一切程序和證件都要弄清楚,在其中,購房合同的簽訂是非常關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié).購房合同,是根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定,買受人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達成的協(xié)議.在簽購房合同注意事項有哪些？我們一起來看看吧！.............................................................................................................................................................一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證,有了預(yù)售證許可證,則通常開發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、建設(shè)工程開發(fā)許可證、工程規(guī)劃許可證共五證.這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵.一定要參照最好是采用且不要隨意修改《文本》,并按照文本中所列條款認真填寫,了解各項具體內(nèi)容.不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書》還交一筆訂金.就算很多人都這樣做,但這并非購房的必經(jīng)程序.且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的,對自己尤其不利.最好能夠直接與開發(fā)商簽預(yù)售合同就好.這個步驟,一定不能馬虎??！否則到時吃大虧就慘了.如果是買期房（在建、未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋）要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證,并要確認自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi)；買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證（預(yù)售許可證之后取得,即由期房變現(xiàn)房了）和《新建住宅交付使用許可證》.并且還要核對一下其營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)資質(zhì)證書,要注意這些證照文件的單位名稱是否一致.所謂交房有兩個意思:一是房屋使用權(quán)即實物交付；另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶.應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對實物交付和產(chǎn)權(quán)過戶均約定清楚,不能接受沒有取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付.對于期房,由于資金不足而延期交房是常有的事,甚至交不了房的都有.如果不是規(guī)范的《文本》,則開發(fā)商在合同上務(wù)必會大做文章,對買房者極為不利.如只注明竣工日期,而不無交付使用日期；運用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言.對此,購房者在簽訂合同時,一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”,并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔(dān)的責(zé)任.在簽約時,應(yīng)查看并檢查《住宅使用說明書》和《商品住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容,并將《商品住宅質(zhì)量保證書》作為合同的附件,檢查是否有開發(fā)商對質(zhì)量問題的責(zé)任.一個不好的物業(yè)管理公司,一定讓你永遠覺得不舒暢.所以要多看看物業(yè)管理公司具體如何,以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標(biāo)準(zhǔn).對于期房,甚至現(xiàn)房,都有可能與開發(fā)商的描述不一樣,此時應(yīng)該明確合同違約或與描述不一致時開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任.可參考:簽約后購房者要求退房、不按期付款；開發(fā)商賣房后要求換房,不按期交房；面積變動超過約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等.別漏了違約責(zé)任的平等性..............................................................................................................................................................總結(jié):以上就是小編為大家介紹的簽購房合同注意事項相關(guān)信息,希望對大家有所幫助.如果還想了解更多有關(guān)簽購房合同的相關(guān)信息,就請關(guān)注美樂樂家居網(wǎng)之裝修攻略.因為這里有更多詳情與您分享,為你答疑解惑！購房合同注意事項關(guān)于簽合同的友情提示：1、問過一個買房子的人，簽合同的時候不是簽完字，對完相關(guān)證件資格就能走的。基本上占你一上午時間沒得說，這還是順利的。所以大家備著點干糧和水以防萬一。2、需要哪些證明、證件手續(xù)，最好現(xiàn)在再和自己的銷售核對一下，看看有沒有落下的。想復(fù)印件，多準(zhǔn)備兩份以防萬一，上百萬都花了，這幾塊錢也不是事兒了。3、最后祝大家簽合同順利！關(guān)于合同上的一些東西大家要認清了，不要被開發(fā)商忽悠了。。對于合同大家要看好了，買房不容易，要是不懂得話真的要補充一些相關(guān)的法律知識。這個很有必要。一、了解商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)明確的內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;（二）商品房基本情況；（三）商品房銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項。按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。二、合同未約定的按以下處理原則處理：1、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），據(jù)實結(jié)算房價款；2、面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。簽訂購房合同流程及注意事項：簽訂購房合同時一定要慎重對待，因為您的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在內(nèi)了。另外，一旦將來與銷售方發(fā)生糾紛，購房合同可是解決的重要根據(jù)和憑證。所以，在簽合同之前，您需要仔細查驗發(fā)展商的資格和"五證"(即計委立項可行性研究的批件、規(guī)劃許可證、土地使用證、開工建設(shè)許可證、商品房預(yù)售許可證)；在合同中，買房人必須要把任何值得注意的問題都要落實在合同里。簽訂購房合同是所有購房環(huán)節(jié)中最重要的一環(huán)，購房者務(wù)必重視。請一個律師為您作顧問是非常必要的。購房合同內(nèi)容包括：（1）售房人土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等；（2）房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調(diào)整的特殊約定等；（3）付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責(zé)任等；（4）交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等；（5）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭議的處理等；（6）產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；（7）保修責(zé)任；（8）購房人使用權(quán)限；（9）雙方認定的爭議仲裁機構(gòu)；（11）其他相關(guān)事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。在簽訂上述各項條款時，購房者尤其需要關(guān)注以下幾項基本問題：1、購房合同的各項內(nèi)容要盡可能全面、詳細、各項規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項目立項批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級主管單位或下屬機構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負責(zé)人。2、合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項目位置時，一定要具體、明確，如××市××區(qū)××街××號××花園××號樓××層××房。近年來，購買商品房糾紛呈上升趨勢，或因面積不符，或因價格有詐，或因交付太遲等等，給購房者帶來了一定的財力和精神上的損失。大部分原因是購房者在簽訂購房合同時粗心大意所致。（切忌?。┰S多購房者任由銷售人員填寫合同，拿過來只看看價格就馬上簽字，使合同失去了它應(yīng)有的作用。近日，如何正規(guī)地簽訂購房合同，市房管局的專業(yè)人士有如下觀點：首先，購房人在正式簽訂合同之前一定要審查開發(fā)商的資格，并確認你所要購買的房產(chǎn)是否具備銷售條件。我們的權(quán)力：你可以要求開發(fā)商出示工商營業(yè)執(zhí)照，以確認開發(fā)商的主體資格；你可以要求開發(fā)商出示所售樓盤的土地使用證、建筑許可證、施工許可證及商品房預(yù)（銷）售許可證，也就是通常所說的四證，以確認你所要購買商品房的合法性。通過對四證的審查和你對所購樓盤的實地察看，你可以放心地簽訂正式的《商品房買賣合同》了。在簽訂購房合同時，一定要堅持使用國家認定的商品房買賣合同的規(guī)范文本，不要使用房地產(chǎn)開發(fā)商單方制定的合同文本，以防在合同中出現(xiàn)欺詐行為。購房者對合同中的各項條款一定要弄清楚，特別是有關(guān)房屋面積和購房者付款金額、付款方式等關(guān)鍵條款。尤其是在違約條款中，必須寫明如果產(chǎn)生質(zhì)量問題、面積不符問題、交房拖后、配套設(shè)施不全以及其他與合同內(nèi)容不符時的索賠辦法和賠付金額。正式的《商品房買賣合同》由開發(fā)商提供，是在當(dāng)?shù)胤抗懿块T登記過的格式合同。該合同由三部分組成：格式條款，選擇條款，協(xié)議條款。格式條款是合同雙方不能變更和選擇的，沒有商量的余地，雙方必須同意；而選擇條款和協(xié)議條款則必須在雙方協(xié)商一致，或者以補充協(xié)議的形式在合同中表現(xiàn)出來，只要把握好選擇條款和協(xié)議條款，就能充分保障購房人的權(quán)利。購房合同注意事項1、買賣身份莫簡單即買房人的確定、賣房人的審查。確定好以誰的名義買房，他可能涉及到將來過戶、繼承等問題。同時，注意輕易不要以他人名義買房，由此引發(fā)糾紛的情況很多；賣房人應(yīng)是開發(fā)商，少數(shù)例外。購房者應(yīng)要求其提供營業(yè)執(zhí)照原件，查看是否通過了最新年檢，貼有年檢標(biāo)記，經(jīng)營范圍中有無房地產(chǎn)開發(fā)、銷售內(nèi)容。如沒有相應(yīng)資質(zhì)，將導(dǎo)致開發(fā)、銷售行為違法，這樣的房產(chǎn)買不得。2、售樓廣告多睜眼很多購房訴訟是因廣告宣傳而起。在對樓盤的宣傳中，開發(fā)商過多使用溢美之詞已形成一股潮流。開發(fā)商對樓盤的規(guī)劃環(huán)境、價位等極力進行包裝，而直接面對購房客戶的售樓小姐更是利用樓宇沙盤模型大做文章，讓購房者覺得買到了“便宜”：優(yōu)美的環(huán)境、低廉的價位并能享受到開發(fā)商無微不至的人文關(guān)懷。實際上，一旦購房者拿到鑰匙踏進自己的房屋，往往發(fā)現(xiàn)開發(fā)商描述的各種美好景象與現(xiàn)實相距甚遠，于是產(chǎn)生一系列糾紛，在無法協(xié)商一致的情況下，只好訴至法院討說法。為了避免不必要的麻煩，購房人最好在簽訂合同時，要求開發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中，或要求作為合同附件，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以此約束開發(fā)商實現(xiàn)廣告內(nèi)容。3、五證審查須從嚴(yán)目前在商品房的銷售過程中，開發(fā)商一般不主動出示“五證”的原件，只有少數(shù)開發(fā)商將“五證”或“五證”原件的一部分在銷售時明示。不出示“五證”原件的原因很多，有的是工作態(tài)度及責(zé)任心問題，有的是有意回避“五證”中所記載的瑕疵，如存在抵押等，有的是利用復(fù)印件做假，如將某項目一期說成二期等。對于初次購房者來說，要分清“五證”的真?zhèn)危J識到記載內(nèi)容可能存在的利害關(guān)系，較為困難。最好將其作為合同附件，并要求開發(fā)商在合同中保證“五證”的真實性，否則應(yīng)承擔(dān)一定的違約責(zé)任。五證是指《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》（或《商品房銷售許可證》）。正式的《國有土地使用證》蓋有人民政府公章、房屋土地行政主管部門公章、有償土地使用證專用章，證上土地使用者應(yīng)與開發(fā)商名稱完全一致，注意有無土地使用權(quán)抵押記錄?！杜R時國有土地使用證》只能用于辦理預(yù)售許可證和開工證，不代表已取得最終土地使用權(quán)。一般是開發(fā)商先期繳了一部分地價款，如后期款項不能足額交付，就拿不到《國有土地使用證》，這是購房者辦理產(chǎn)權(quán)證的一個重大隱患。規(guī)劃局的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，取得該證后方可申請開工手續(xù)。根據(jù)房管局的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，看開發(fā)商所使用的土地用途、位置和界限是否與建設(shè)用地規(guī)劃許可證相一致。建委的《建設(shè)工程開工許可證》是工程可開工的法律憑證，開發(fā)商出售的是期房，應(yīng)要求出示該證。如是現(xiàn)房，應(yīng)查看建委發(fā)放的《建設(shè)工程竣工備案表》。房地局的《商品房預(yù)售許可證》、《商品房銷售許可證》系可預(yù)售、銷售憑證，注意是否在有效期內(nèi)，所購房子是否在預(yù)售、銷售范圍。有的房屋開發(fā)商已辦理了大產(chǎn)權(quán)，此時應(yīng)看產(chǎn)權(quán)證上是否包括了所購房屋。4、樣板房中少聯(lián)翩在商品房預(yù)售過程中，有的開發(fā)商設(shè)置了樣板房或樣板間。并且該樣板房布局講究、裝修精美，往往容易令購房者浮想聯(lián)翩，仿佛已置身于自己將來的房子中，被樣板房迷惑，放松了很多應(yīng)該注意的購房問題。結(jié)果在購房入住后，發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有不小差距。5、認購書前要盤算在目前商品房交易過程中，許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認購書，交納認購款。這里說明一點，簽訂認購書不是房屋預(yù)售或銷售的必經(jīng)程序，建議購房者不要輕易簽訂認購書。如果有的購房者的確看上了某個項目的房子，擔(dān)心錯過，必須簽訂認購書，則應(yīng)注意以下問題：首先，根據(jù)2003年6月1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規(guī)定：商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容（包括當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；商品房基本情況；商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；交付使用條件及日期等條款），并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同。其次，無論認購書具不具備成為購房合同的條件，其效力均應(yīng)根據(jù)開發(fā)商是否已取得商品房預(yù)售許可證明、本身內(nèi)容等來確定。再次，購房者在認購書中要明確所交款項是“定金”還是“訂金”，二者法律后果是不同。6、合同條款多把關(guān)在簽訂商品房買賣合同時，因為買賣雙方在專業(yè)知識上信息不對稱，有時買方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中處于被動地位。購房者在簽訂《商品房買賣合同》前，應(yīng)對合同條款及專業(yè)詞語仔細閱讀、理解，必要時可向房地產(chǎn)專業(yè)律師以及房地產(chǎn)開發(fā)主管部門進行咨詢。就合同主要條款說明如下：（1）關(guān)于房屋面積方面的條款。（2）關(guān)于價格、收費、付款額同的條款。（3）關(guān)于房屋質(zhì)量的條款。購房者在簽合同時一定要詳細地把質(zhì)量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級；建材配備清單、等級；屋內(nèi)設(shè)備清單；水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。（4）關(guān)于售后物業(yè)管理的條款。這是購房人在簽合同時容易忽略的內(nèi)容，要注意防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費。自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十三條規(guī)定：“商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議?！钡?，在實際簽約時，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買賣合同時與買受人簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。對此，買受人應(yīng)該據(jù)理力爭，防止交房時物業(yè)公司變更物業(yè)費。（5）關(guān)于履行合同的期限和方法的條款。應(yīng)寫明房屋交付的日期，房屋價金的交付日期、金額和方法。例如交付房價款，是一次付清，還是分期付清。（6）關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的條款。由雙方依規(guī)定的日期會同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，賣方應(yīng)出具申請房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人的書面報告，以及繳納的稅單（7）關(guān)于稅費負擔(dān)的條款。房屋買賣中應(yīng)繳納的一切捐稅、費用，應(yīng)按法律規(guī)定，各自承擔(dān)，并明確載入合同。（8）關(guān)于違約責(zé)任的條款。這方面內(nèi)容不細說了,大家都知道怎么寫。感興趣的我們下來進行交流。（9）關(guān)于不可抗拒力。簽訂合同時，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的?！安豢煽沽Α敝覆荒茴A(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況（僅指自然災(zāi)害，不包括政府行為或社會異常事件）。任何一方不得就此做擴大解釋，否則，該解釋不具有約束力。并應(yīng)約定一個告知期限。出賣人有時提出以下免責(zé)條款，買受人最好不要同意：非出賣人原因，有關(guān)部門延遲發(fā)出有關(guān)批準(zhǔn)文件的；施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術(shù)問題不能及時解決的。7、補充協(xié)議別嫌煩《商品房買賣合同》補充協(xié)議內(nèi)容一般包括付款方式、房屋平面圖、公共面積與公用房屋分攤面積說明、裝修標(biāo)準(zhǔn)、遲延交房特殊原因的說明、公建配套設(shè)施以及花園綠地的權(quán)屬、物業(yè)管理等。建議購房者在簽約時一定不要局限于格式條款的內(nèi)容，對有損于自己利益的條款要與賣方協(xié)商重新擬訂，對遺漏的事項要加以補充。8、簽字蓋章祝圓滿堅持賣方先蓋章，買方后簽字，不在合同上留空白。建議在合同上由加蓋騎縫章、過頁章，個人買主過頁簽字。最好堅持雙方同時蓋章簽字，這開發(fā)商不是不能做到，同時也是對買方的一種尊重，對合同嚴(yán)肅性的尊重。辦理銀行按揭的程序是：買方：如果是夫妻的：夫妻雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證、學(xué)歷證、單身的需要提供單身證明，離異的需要提供離婚證。賣方：夫妻的需要提供夫妻雙方身份證戶口本結(jié)婚證單身的需要提供單身證明離異的需要離婚證。房本、如公房需要購房合同、央產(chǎn)的需要提供央產(chǎn)上市證明、物業(yè)供暖證明。商品房提供房本、購房發(fā)票(1)選擇房產(chǎn)購房者如想按揭買房，在選擇房產(chǎn)時應(yīng)著重了解項目是否可以辦理按揭貸款。購房者在廣告中或通過銷售人員的介紹得到肯定答復(fù)后，還應(yīng)進一步確認開發(fā)商建設(shè)的房產(chǎn)是否獲得銀行的支持，以保證按揭貸款的順利取得。(2)辦理按揭貸款申請購房者在確認自己選擇的房產(chǎn)得到銀行按揭支持后，應(yīng)向銀行或銀行指定的律師事務(wù)所了解銀行關(guān)于購房者獲得按揭貸款支持的規(guī)定，準(zhǔn)備有關(guān)法律文件，填報《按揭貸款申請書》。(3)簽訂購房合同銀行收到購房者遞交的按揭申請等法律文件，經(jīng)審查確認購房者符合按揭貸款的條件后，發(fā)給購房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書。購房者即可與開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售、銷售合同》。(4)簽訂按揭合同購房者在簽訂購房合同并取得交納房款的憑證后，持銀行規(guī)定的有關(guān)法律文件與開發(fā)商和銀行簽訂《按揭抵押貸款合同》，明確按揭貸款數(shù)額、年期、利率、還款方式及其他權(quán)利義務(wù)。(5)辦理抵押登記、保險購房者、開發(fā)商和銀行持《按揭抵押貸款合同》及購房合同到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記備案手續(xù)。對期房，在竣工后應(yīng)辦理變更抵押登記。在通常情況下，由于按揭貸款期間相對較長，銀行為防范貸款風(fēng)險，要求購房者申請人壽、財產(chǎn)保險。購房者購買保險，應(yīng)列明銀行為第一受益人，在貸款履行期內(nèi)不得中斷保險，保險金額不得少于抵押物的總價值。在貸款本息還清之前，保險單交由銀行執(zhí)管。(6)開立專門還款賬戶購房者在簽訂《按揭抵押貸款合同》后，按合同約定，在銀行指定的金融機構(gòu)開立專門還款賬戶，并簽訂授權(quán)書，授權(quán)該機構(gòu)從該賬戶中支付銀行與按揭貸款合同有關(guān)的貸款本息和欠款。同時，銀行履行《按揭抵押貸款合同》約定義務(wù)，在辦理相關(guān)手續(xù)后，一次性將該貸款劃入開發(fā)商在銀行開設(shè)的銀行監(jiān)管賬戶，作為購房者的購房款。本文講解購房合同注意事項中的購房合同糾紛，購房合同須知，辦理預(yù)售合同登記手續(xù)等內(nèi)容。(一)避開購房合同糾紛，看完房子以后，就要簽合同了，現(xiàn)在一般的做法是在簽署正式合同之前要先簽一個認購書，然后再簽正式合同。因此，需注意以下問題：問題一：在認購書里沒有注明免責(zé)的退定條款因何種原因退房以及后果如何?購房者與開發(fā)商簽訂認購書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時，發(fā)展商一般都只退購房款而不退定金，理由是購房者沒有履行合同，所以沒收定金。問題二：合同主體認定不明購房者由于缺乏法律常識，往往會犯一些比較初級的錯誤。有時代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地擁有者，這些都是可能導(dǎo)致合同無效的問題。另外，項目是由A公司開發(fā)的，實際上卻是由B公司投資，但作為買家還是應(yīng)與A公司簽約，否則也會帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會很麻煩。問題三：開發(fā)商的補充協(xié)議不對等簽補充協(xié)議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是，一定要看清楚開發(fā)商提供的補充協(xié)議。現(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時，會主動向客戶出示一份補充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠，這是發(fā)展商為了保護自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險的一種方式。所以，購房者不要僅僅把開發(fā)商的免責(zé)條款都簽了，而忘記保護自己的利益。問題四：使用語意含糊的字眼合同是雙方意思一致的表達。但是，實踐中開發(fā)商往往會給購房者很多諸如“如果發(fā)生問題，在最短時間內(nèi)解決”、“在裝修材料上，選擇最好的國外進口的”等一些看上去很誘人但沒有實際意義的承諾。最短是多長時間，什么樣的才算最好的?其實購房者對這些并不能清楚地確定。問題五：約定提前交納部分費用房地產(chǎn)開發(fā)對資金的要求很高，開發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補充協(xié)議中，開發(fā)商常會將一些不該預(yù)先交納的費用寫進去，要求購房者提前交納，這是顯失公平的。比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費情況的前提下，就要求買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這對消費者是不利的。問題六：賣方解除合同在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有“買方無故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價款?！钡臈l款，這樣的條款顯然是不公平的。假如買家已經(jīng)支付95%的價款，只剩5%的價款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒收其已付95%的價款，豈不是很不公平?況且，沒收實際上是個行政處罰或刑事處罰行為，作為當(dāng)事人一方的發(fā)展商并沒有權(quán)利來沒收他人的財物。問題七：處理結(jié)果的約定不明確很多合同中常可以看到這樣的條款，“應(yīng)于××日前如何如何”，但是并沒有約定如果沒有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最后認定是開發(fā)商的過錯，您也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。問題八：以偏蓋全這里所說的以偏蓋全是個泛指的概念。有時會出現(xiàn)這樣那樣令人哭笑不得的問題，例如，開發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時卻發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。問題九：拒簽購房者提出的補充協(xié)議前面說了，開發(fā)商在簽約時會主動出具一份對自己有利的補充協(xié)議，購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補充協(xié)議，最好將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進補充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個簡單的例子，您買的塔樓(或板樓)里有幾部電梯，是否會全部同時開通，如果有不開的怎么辦?不要小看這個問題，為了出面積、增利潤，現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時還不全開，在上下班高峰時間極為不便，在這種情況下，業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費呢?但是，就像您可以拒簽開發(fā)商的補充協(xié)議一樣，開發(fā)商也同樣可以拒簽購房者的補充協(xié)議。這種現(xiàn)象在廣州是比較普遍的，一些熱銷的樓盤也都如此。問題十：勿留空白提防作弊如同在填寫銀行存取款時需要在金額前加寫$以防有人篡改存取款現(xiàn)金一樣，合同中留下空白，往往會給開發(fā)商作弊留下可乘之機。在我國商品房交易的慣例中，一般是由開發(fā)商手持所有合同文本，這樣，開發(fā)商當(dāng)然可以隨心所欲地添加對自己有利的條款了。一旦這種合同被拿到法庭上作證，購房者即使不承認，也是口說無憑，難以舉證伸冤。(二)購房合同注意事項中合同須知：剖析“訂金條款”提防合同陷阱在購房過程中，簽訂購房合同是很重要的環(huán)節(jié)。規(guī)范的開發(fā)商都應(yīng)該采用標(biāo)準(zhǔn)商品房購房合同。購房者作為弱勢群體，很難要求開發(fā)商對擬好的合同進行修改，尤其是熱銷樓盤，合同基本上是一字不改。您在簽訂合同時，首先應(yīng)將開發(fā)商提供的合同與標(biāo)準(zhǔn)商品房購房合同作一對照，如有出入應(yīng)立刻與開發(fā)商交涉，要求其提供標(biāo)準(zhǔn)合同文本。購房合同由一般由《商品房購房合同》、《商品房購房合同》補充協(xié)議兩部分組成。(三)購房合同注意事項的預(yù)售合同登記簽完購房合同后的30天內(nèi)，買賣雙方必須到房屋所在地的區(qū)、縣房屋管理局交易管理部門辦理預(yù)售(預(yù)購)合同登記手續(xù)。如是外銷房，則應(yīng)到市國土資源和房屋管理局市場處辦理。辦理商品房預(yù)售、預(yù)購合同登記手續(xù)，可以通過房地產(chǎn)管理部門對房屋買賣交易的合法性和唯一性進行確認，可以有效保證買賣雙方的合法權(quán)益。對買方來說，預(yù)購的商品房是一種期待利益，通過辦理預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)，可以減少因不了解政策或其它情況而造成投資風(fēng)險;對賣方來說也可以減少因不必要的糾紛造成的損失。預(yù)售合同登記手續(xù)一般由開發(fā)商負責(zé)辦理，您只需要提供相關(guān)的委托書、購買商品房登記表等資料就可以了。購房合同一項：關(guān)于五證陷阱：有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件；或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購房合同無效對策：1、復(fù)印件要注意看原件。2、有原件要看批準(zhǔn)日期以及使用和出售面積的多少。3、對于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。增加補充條款：出賣人保證對出售房屋所持有五證的真實性、有效性。若因此導(dǎo)致買受人退房的，出賣人愿向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。第二項：關(guān)于公攤面積陷阱：建設(shè)部格式合同第五條只有對建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開發(fā)商會提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開發(fā)商并未違約，買受人也起訴無據(jù)。對策：1、在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。3、按套購買使用面積，雙方不涉及公攤處理。增加補充條款雙方協(xié)商一致，同意對公攤面積的變化按下列第____種方式處理：1、如果實測公攤面積超出暫測面積的，買受人在超出暫測面積的3%以內(nèi)據(jù)實結(jié)算，超出3%以上的部分由出賣人承擔(dān)相關(guān)費用；如果實測面積少于暫測面積，買受人據(jù)實結(jié)算。2、買受人對實測面積的承擔(dān)，僅在超出暫測面積的1平方米以內(nèi)據(jù)實結(jié)算。第三項：關(guān)于房產(chǎn)證陷阱：建設(shè)部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明。可能導(dǎo)致資質(zhì)較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。對策：1、五證齊全的項目一般買受人得到房產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談。2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機關(guān)的原因單列出來，開發(fā)商是具體行政行為的相對人，買受人不能起訴行政機關(guān)的違法行為。增加補充條款：如果因出賣人的原因，導(dǎo)致其在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，雙方選擇以下第____種方式處理：1、買受人不退房的，出賣人按照本合同第九條第1種第（1）項的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。2、買受人退房的，出賣人按照本補充條款的第八條出賣人責(zé)任的約定承擔(dān)責(zé)任。如果因買受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關(guān)費用的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為其辦理取得房產(chǎn)證的，買受人按照本合同第七條第1種的處理方式及違約金計算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。如果因頒證行政機關(guān)的原因，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，買賣雙方互不承擔(dān)責(zé)任。但出賣人應(yīng)當(dāng)出示蓋有行政機關(guān)公章的證明文件，否則視為出賣人違約。第四項：關(guān)于書面通知陷阱：合同中約定通知義務(wù)后（如：交房通知），開發(fā)商如期不能履行義務(wù)，延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知，以推托自己的責(zé)任。對策：1、將書面通知的形式約定清楚，開發(fā)商違約時，買受人就有確鑿證據(jù)。2、如有開發(fā)商違約，買受人應(yīng)一具體的書面形式通知對方，以備證據(jù)。補充條款：本合同中所含書面通知義務(wù)的，雙方均應(yīng)以郵政快件的方式通知對方。第五項：關(guān)于所售房屋的坐落位置陷阱：開發(fā)商開發(fā)多個樓盤時，買受人可能買得是位置好的某號樓，可交房時該樓號又變?yōu)橄嗤Y(jié)構(gòu)位置不好的樓層。對策：1、在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標(biāo)明樓號。2、開發(fā)商應(yīng)在此附圖中蓋章確認。增加補充條款：出賣人應(yīng)當(dāng)將出售房屋所屬樓號在小區(qū)平面圖中標(biāo)明，并將小區(qū)平面圖粘貼在本合同附件一內(nèi)加蓋公章。第六項：關(guān)于所售房屋的抵押陷阱：有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售，開發(fā)商破產(chǎn)時，買受人得不到房屋。因為買受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。對策：1，在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。2、要求開發(fā)商將合同在房管局備案。3、要求開發(fā)商提供保證責(zé)任。增加補充條款：出賣人保證自己所售房屋不存在抵押的情況，若因此導(dǎo)致買受人退房，出賣人應(yīng)向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。第七項：關(guān)于物業(yè)管理公約陷阱：《物業(yè)管理條例》今年9月1日實施，其中明確規(guī)定買受人在購房前開發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。否則，開發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。對策：1、買受人應(yīng)要求前期物業(yè)應(yīng)以招投標(biāo)的方式介入。2、開發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了《物業(yè)管理公約》。3、買受人也應(yīng)簽訂三方都署名的《物業(yè)管理公約》。增加補充條款：出賣人在出售房屋前，應(yīng)與招投標(biāo)方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。買賣雙方在簽訂本合同時，應(yīng)同時簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的《物業(yè)管理公約》。第八項：關(guān)于各方責(zé)任范圍陷阱：如果因開發(fā)商的各種原因（如：五證不全、一房二買、又抵又買等）情形導(dǎo)致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確具體范圍。對策：1、根據(jù)《民法通則》以及6月1日的《解釋》將實際損失細化。2、對開發(fā)商給自己造成的損失準(zhǔn)備好證據(jù)。律師建議增加補充條款：如果因出賣人的單方原因?qū)е峦朔浚鲑u方承擔(dān)的責(zé)任范圍如下：出賣人的責(zé)任范圍：1、退還已付房價款及其利息（此利息的計算，如果是一次性付款按同期銀行存款利率計算；如果是按揭付款按同期銀行貸款利率計算）。2、賠償買受人從簽訂此購房合同時起到退房時至每平方米售價的升值差價。3、賠償買受人對所購房屋的裝飾裝修費用（此費用僅以裝修實物和相關(guān)票據(jù)為限）。4、對于按揭付款的買受人，出賣人應(yīng)賠償買受人辦理按揭相關(guān)手續(xù)的費用（包括：銀行手續(xù)費、保險費、評估費、公證費等）1.你首先要注意交定金是以認購書的方式還是僅僅只是簡單的定金條或其它類似的定金收據(jù)，這本來是不合規(guī)矩的，國家其實已有政策要求取消這種方式，只是行業(yè)內(nèi)在營銷上默認操作而已，說白了收定金本就是違規(guī)操作，但開發(fā)商為了保證銷售的穩(wěn)定也不得不這樣，只要不過分，大家都互相理解一下。這里你要注意條款，一般來說有認購書或詳細的定金說明文本的話，會約定交款簽合同時間，如果之前沒約定時間，那有可能開發(fā)商還沒有辦理好《商品房預(yù)售許可證》，這樣他們就無法確定具體能簽合同的時間，看你提到的說短信通知哪天來交