國(guó)內(nèi)大盤發(fā)展研究講義課件

1.大盤分類分類方法研究邊界1.大盤分類分類方法研究邊界1確定大規(guī)模項(xiàng)目研究邊界的思路——以大盤案例為樣本量，從統(tǒng)計(jì)學(xué)角度分析大規(guī)模項(xiàng)目的邊界條件萬科城系沿海家園系碧桂圓大盤系格林小鎮(zhèn)系列...開發(fā)周期……………建筑面積……………占地面積……………功能配套……………大盤屬性大盤名稱統(tǒng)計(jì)比例開發(fā)周期X年建筑面積Ｙ萬㎡90%以上大盤開發(fā)周期在X年以上90%以上大盤建筑面積在萬㎡以上大盤統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)分析大盤開發(fā)周期正態(tài)分布圖大盤建筑面積正態(tài)分布圖統(tǒng)計(jì)比例正態(tài)分布圖正態(tài)分布圖研究思路本次研究隨機(jī)選取50個(gè)項(xiàng)目為樣本，地點(diǎn)分布于珠三角地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)、西北西南地區(qū)及中部地區(qū)。其中，總建面最大為1300萬平方米，最小為16萬平方米；總占地面積最大為10200畝，最小為149畝；開發(fā)周期最長(zhǎng)為11年，最短為3年。確定大規(guī)模項(xiàng)目研究邊界的思路——以大盤案例為樣本量，從統(tǒng)計(jì)學(xué)2對(duì)大盤的開發(fā)面積進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析：發(fā)現(xiàn)建面30萬方以上的大盤占到項(xiàng)目樣本量的90%以上，50萬方以上的大盤占比80%數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)個(gè)數(shù)50最大值1300萬平米最小值16萬平米平均值166.8萬平米30萬平米到699萬平米的規(guī)模占到全部樣本的90%50萬平米以下規(guī)模占全部樣本的20%50萬到699萬萬平米規(guī)模為主要分布區(qū)域面積數(shù)量占比30萬平以下48%30-49萬612%50萬-299萬3264%300-499萬510%500-699萬24%700萬以上12%研究邊界對(duì)大盤的開發(fā)面積進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析：發(fā)現(xiàn)建面30萬方以上的大盤占到3對(duì)大盤的占地面積進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析：發(fā)現(xiàn)占地面積200畝以上的大盤占樣本量的88%，400畝以上大盤占樣本量的64%數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)個(gè)數(shù)50最大值10200畝最小值149畝平均值1606.7畝面積數(shù)量占比200畝以下36%200-399畝714%400-699畝1020%700-1799畝1530%1800-2399畝714%2400-3999畝510%4000畝以上36%200畝到3999畝規(guī)模占全部樣本的88%400畝到2399畝規(guī)模占全部樣本的64%，為主要分布區(qū)域研究邊界對(duì)大盤的占地面積進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析：發(fā)現(xiàn)占地面積200畝以上的大盤4對(duì)大盤的開發(fā)周期進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析：發(fā)現(xiàn)開發(fā)周期4年以上的大盤占樣本量的80%，大盤開發(fā)時(shí)間集中在4-7年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)個(gè)數(shù)50最大值11年最小值3年平均值6.28年開發(fā)周期數(shù)量占比4年以下12%4年918%5-7年2652%8-9年816%10年及以上612%4-9年開發(fā)期的項(xiàng)目占全部樣本的86%4年及以下開發(fā)周期占全部樣本的20%5-8年開發(fā)期占全部樣本的52%，為主要分布區(qū)域研究邊界對(duì)大盤的開發(fā)周期進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析：發(fā)現(xiàn)開發(fā)周期4年以上的大盤占樣5統(tǒng)計(jì)分析大盤非住宅物業(yè)的功能和數(shù)量：發(fā)現(xiàn)非住宅物業(yè)功能大于3項(xiàng)的大盤項(xiàng)目占94%以上，4-5項(xiàng)非住宅物業(yè)功能占50%左右數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)個(gè)數(shù)50最大值9個(gè)最小值2個(gè)平均值5.08個(gè)功能配套數(shù)量占比3個(gè)以下36%3個(gè)612%4-5個(gè)2346%6-7個(gè)1428%8個(gè)及以上48%配套數(shù)量3-7個(gè)的項(xiàng)目占全部樣本的86%配套數(shù)量3個(gè)及以下的項(xiàng)目占全部樣本的18%配套數(shù)量4-5個(gè)占全部樣本46%，為主要分布區(qū)域研究邊界統(tǒng)計(jì)分析大盤非住宅物業(yè)的功能和數(shù)量：發(fā)現(xiàn)非住宅物業(yè)功能大于36通過統(tǒng)計(jì)分析，確定大盤的研究邊界條件：占地面積不低于400畝或者建筑面積不低于50萬方，開發(fā)周期不少于5年，功能配套不少于3項(xiàng)對(duì)大規(guī)模項(xiàng)目的邊界應(yīng)重點(diǎn)考慮規(guī)模因素，即總建筑面積和總占地面積；開發(fā)周期與大盤開發(fā)模式有相關(guān)性，但50萬建面以下的項(xiàng)目都沒有超過5年；功能配套數(shù)量與項(xiàng)目的定位和地塊所屬區(qū)位有相關(guān)性；總建面不低于50萬平方米總占地面積不低于400畝開發(fā)周期不少于5年功能配套的數(shù)量大于3個(gè)大規(guī)模項(xiàng)目邊界條件研究邊界通過統(tǒng)計(jì)分析，確定大盤的研究邊界條件：占地面積不低于400畝71.大盤分類研究邊界分類方法1.大盤分類研究邊界分類方法8通過案例分析，世聯(lián)認(rèn)為：大規(guī)模項(xiàng)目的分類維度主要有4個(gè)——非住宅物業(yè)功能、企業(yè)能力、項(xiàng)目檔次、土地屬性從收集的大規(guī)模項(xiàng)目案例分析確定分類的主要標(biāo)準(zhǔn)；大規(guī)模項(xiàng)目可以歸納為四個(gè)大類：非住宅物業(yè)、企業(yè)能力、項(xiàng)目、檔次土地屬性；四個(gè)大類可以根據(jù)特征繼續(xù)細(xì)分;分類維度非住宅物業(yè)功能企業(yè)能力土地屬性項(xiàng)目檔次大盤分類概述通過案例分析，世聯(lián)認(rèn)為：大規(guī)模項(xiàng)目的分類維度主要有4個(gè)——非9結(jié)合金地的需求，以非住宅物業(yè)功能作為大規(guī)模項(xiàng)目分類的主維度，以企業(yè)能力、項(xiàng)目檔次作為子維度23按項(xiàng)目檔次劃分按非住宅物業(yè)功能劃分按企業(yè)能力劃分首先分析目前大盤的非住宅物業(yè)有那些具體的設(shè)施，對(duì)設(shè)施所發(fā)揮的功能進(jìn)行歸納總結(jié)，按照功能對(duì)大盤進(jìn)行歸類，從非住宅物業(yè)的功能角度對(duì)大盤進(jìn)行分類即使同類大盤由于開發(fā)節(jié)奏和企業(yè)能力存在差別，從而呈現(xiàn)的結(jié)果也有差別，故我們采用企業(yè)能力對(duì)同類大盤還可以在進(jìn)行細(xì)分，主要從土地運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)品研究、資源整合、內(nèi)部控制四個(gè)維度細(xì)分若企業(yè)能力仍不能有效區(qū)分項(xiàng)目，在結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)品質(zhì)、開發(fā)速度等角度，再將項(xiàng)目檔次劃分為高端、中端、低端三個(gè)類別，以方便大盤研究工作1大盤分類方法結(jié)合金地的需求，以非住宅物業(yè)功能作為大規(guī)模項(xiàng)目分類的主維度，10以大盤非住宅物業(yè)的具體設(shè)施作為研究大盤的切入點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)大盤的非住宅物業(yè)設(shè)施千差萬別，呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)大盤非住宅物業(yè)學(xué)校寫字樓購(gòu)物中心商業(yè)街星級(jí)酒店高爾夫游艇會(huì)滑雪場(chǎng)主題園賽馬場(chǎng)會(huì)所運(yùn)動(dòng)館以大盤非住宅物業(yè)的具體設(shè)施作為研究大盤的切入點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)大盤的非11將大盤內(nèi)的非住宅物業(yè)設(shè)施的具體功能進(jìn)行歸納總結(jié)，發(fā)現(xiàn)這些具體的非住宅物業(yè)主要發(fā)揮如下的功能幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、實(shí)驗(yàn)學(xué)?！\(yùn)動(dòng)館、體育設(shè)施、網(wǎng)球館…主題園、游樂園、洋人街…高檔寫字樓、星級(jí)酒店…商業(yè)街、超市、高檔會(huì)所、私人診所…高爾夫、游艇會(huì)、滑雪場(chǎng)、跑馬場(chǎng)…運(yùn)動(dòng)功能休閑功能商務(wù)功能居家功能購(gòu)物中心、百貨大樓、shoppingmall…購(gòu)物功能教育功能度假功能非住宅物業(yè)設(shè)施功能劃分大盤非住宅物業(yè)功能將大盤內(nèi)的非住宅物業(yè)設(shè)施的具體功能進(jìn)行歸納總結(jié)，發(fā)現(xiàn)這些具體12研究表明大規(guī)模項(xiàng)目具備復(fù)合功能，除復(fù)合住宅功能外，還復(fù)合了比如教育、度假、商務(wù)等功能，但非住宅物業(yè)的某種功能首位度較高大盤非住宅物業(yè)功能典型項(xiàng)目非住宅物業(yè)類似項(xiàng)目營(yíng)銷主題主要功能次要功能深圳桃源居教育功能居家功能重慶融僑半島深圳蔚藍(lán)海岸教育主題佛山碧桂園教育功能居家、休閑功能廣州奧林匹克花園運(yùn)動(dòng)功能居家功能昆明亞洲體育城運(yùn)動(dòng)主題深圳東部華僑城休閑功能居家功能天津星耀五洲西安大唐芙蓉園休閑主題成都芙蓉古城休閑功能居家功能深圳卓越時(shí)代廣場(chǎng)商務(wù)功能購(gòu)物功能中信城市廣場(chǎng)卓越世紀(jì)中心SOHO現(xiàn)代城都市綜合主題深圳華潤(rùn)綜合體商務(wù)、商業(yè)、購(gòu)物居家功能北京CBD萬達(dá)廣場(chǎng)商務(wù)、商業(yè)、購(gòu)物居家功能三亞灣新城度假功能購(gòu)物功能魯能福源三亞富力城度假主題三亞雅居樂清水灣度假功能購(gòu)物功能北京星河灣居家功能教育功能綠城、龍湖大盤居家主題深圳萬科城居家功能教育功能中海大盤項(xiàng)目北京世紀(jì)金源世紀(jì)城居家功能商務(wù)功能恒大大盤項(xiàng)目研究表明大規(guī)模項(xiàng)目具備復(fù)合功能，除復(fù)合住宅功能外，還復(fù)合了比13對(duì)大盤非住宅物業(yè)的功能細(xì)化研究，發(fā)現(xiàn)大盤的非住宅設(shè)施各異而功能特征有較大差別功能分類功能特征度假功能為游客或度假者提供的、用于旅游休閑度假居住的各種度假型建筑物及關(guān)聯(lián)空間休閑功能為休閑者提供短期假日的休憩居住之所,以更好地享受休閑生活旅游先期導(dǎo)入，旅游帶旺地產(chǎn)，景觀提升品位，旅游地產(chǎn)雙驅(qū)動(dòng)居家功能以滿足居住功能為核心，可劃分為滿足首次、改善型需求都市綜合符合商業(yè)、商務(wù)、休閑及居住等多種功能，充分滿足人們的商務(wù)、購(gòu)物、休閑、娛樂、居住需求教育功能為客戶子女提供教育服務(wù)，滿足業(yè)主在子女教育方面的需求運(yùn)動(dòng)功能滿足客戶對(duì)運(yùn)動(dòng)、健康生活的需求非住宅物業(yè)功能劃分對(duì)大盤非住宅物業(yè)的功能細(xì)化研究，發(fā)現(xiàn)大盤的非住宅設(shè)施各異而功14各類功能特征對(duì)應(yīng)了大盤營(yíng)銷概念，在大盤營(yíng)銷主題下，住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在產(chǎn)品上有較大區(qū)別，找出代表項(xiàng)目營(yíng)銷主題區(qū)位特征產(chǎn)品特點(diǎn)代表項(xiàng)目度假主題城市遠(yuǎn)郊有高爾夫、滑雪場(chǎng)、度假酒店、游艇會(huì)、跑馬場(chǎng)等大型的非住宅物業(yè)以度假為導(dǎo)向的住宅物業(yè)，滿足第二居所度假需求，適度控制面積，一般不設(shè)置地下室停車場(chǎng)三亞灣新城雅居樂清水灣休閑主題城市近郊非住宅物業(yè)以參與性為主，以主題園等形式展現(xiàn)住宅物業(yè)嫁接非住宅物業(yè)價(jià)值，有較強(qiáng)的溢價(jià)能力，前期設(shè)計(jì)以第二居所為主，后期過渡到一居，戶型設(shè)有方便居住的功能室、停車場(chǎng)等東部華僑城居家主題城市中心城市近郊非住宅物業(yè)以滿足生活居家需求為主；遠(yuǎn)郊項(xiàng)目有生活、教育、醫(yī)療、酒店、運(yùn)動(dòng)、文化康體等自成體系，適合居家、休閑的非住宅物業(yè)；住宅物業(yè)具有城市屬性，高、中、低檔均有，可滿足不同的客戶群；遠(yuǎn)郊項(xiàng)目住宅物業(yè)以低密度為主，前期二居概念，配套完善、片區(qū)成熟后過渡到一居北京星河灣綠城桂花園深圳萬科城世紀(jì)金源世紀(jì)城都市綜合體城市中心非住宅物業(yè)以商業(yè)、商務(wù)、購(gòu)物中心為核心，成為城市地標(biāo)性物業(yè)；住宅物業(yè)嫁接城市屬性，依托非住宅物業(yè)，以高檔公寓、城市豪宅的形象面市，打一居、投資概念華潤(rùn)綜合體萬達(dá)廣場(chǎng)教育主題城市近郊非住宅物業(yè)圍繞子女教育、名校建設(shè)；住宅物業(yè)前期以二居為主，后期變?yōu)橐痪颖坦饒@大盤重慶融僑半島運(yùn)動(dòng)主題城市近郊圍繞運(yùn)動(dòng)主題建設(shè)運(yùn)動(dòng)主題公園、運(yùn)動(dòng)會(huì)所等非住宅物業(yè)住宅物業(yè)植入運(yùn)動(dòng)元素上海奧林匹克花園非住宅物業(yè)功能劃分各類功能特征對(duì)應(yīng)了大盤營(yíng)銷概念，在大盤營(yíng)銷主題下，住宅物業(yè)和15大盤分類旅游主題大盤居家主題大盤休閑主題大盤運(yùn)動(dòng)主題大盤都市綜合體大盤代表項(xiàng)目港中旅海泉灣駿豪高爾夫東部華僑城芙蓉古城奧林匹克花園新亞洲體育城SOHO現(xiàn)代城世紀(jì)金源時(shí)代購(gòu)物中心萬達(dá)廣場(chǎng)萬象城卓越世紀(jì)中心瑞安新天地綠城百合新城綠城翡翠城蔚藍(lán)海岸星河灣龍湖弗萊明戈金科東方大院陽(yáng)光100中信城萬科城沿海賽洛城萬科魅力之城萬科四季花城融僑華府魯能領(lǐng)秀城中海國(guó)際社區(qū)富力城世紀(jì)金源世紀(jì)城非住宅物業(yè)功能案例三亞灣新城魯能福源雅居樂清水灣星耀五洲教育主題大盤碧桂園魯能星城融僑半島華潤(rùn)綜合體大盤分類旅游主題大盤居家主題大盤休閑主題大盤運(yùn)動(dòng)主題大盤都市16對(duì)大盤成功潛在因素進(jìn)行歸納分析，會(huì)發(fā)現(xiàn)大盤成功得益于開發(fā)流程上的某個(gè)環(huán)節(jié)的企業(yè)能力，用開發(fā)流程和開發(fā)環(huán)節(jié)作為大盤模式分類的一個(gè)維度企業(yè)背景、政府公關(guān)、融資能力、土地儲(chǔ)備、談判能力、規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀、戶型創(chuàng)新、外立面設(shè)計(jì)、用料選材、招商運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)整合能力、政企關(guān)系、成本控制、質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、信息管理、產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)調(diào)、營(yíng)銷能力、推廣能力、跨界整合、品牌維護(hù)……大盤成功的潛在因素土地運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品研發(fā)整合資源企業(yè)背景政府公關(guān)融資能力土地儲(chǔ)備談判能力……規(guī)劃設(shè)計(jì)園林景觀戶型創(chuàng)新外立面設(shè)計(jì)用料選材……招商運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)整合政企關(guān)系合作加盟拉通產(chǎn)業(yè)……企業(yè)能力與開發(fā)流程匹配內(nèi)部控制成本控制質(zhì)量控制周期控制產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)調(diào)信息管理………房地產(chǎn)開發(fā)流程與關(guān)鍵環(huán)節(jié)按企業(yè)能力劃分營(yíng)銷推廣營(yíng)銷策劃推廣策略客戶維護(hù)跨界營(yíng)銷品牌嫁接………對(duì)大盤成功潛在因素進(jìn)行歸納分析，會(huì)發(fā)現(xiàn)大盤成功得益于開發(fā)流程17居家生活土地運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品研發(fā)整合資源內(nèi)部控制營(yíng)銷推廣綠城百合新城中海國(guó)際社區(qū)富力城綠城翡翠城綠城園系列星河灣龍湖弗萊明戈金科東方大院陽(yáng)光100中信城融僑華府萬科城萬科四季花城沿海賽洛城……世紀(jì)金源世紀(jì)城星河灣龍湖弗萊明戈企業(yè)能力案例以企業(yè)能力和開發(fā)流程對(duì)生活居家類再次細(xì)分，發(fā)現(xiàn)生活居家大盤基本上都分布在產(chǎn)品研發(fā)行列，說明生活居家類本身就注重產(chǎn)品品質(zhì)居土地運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品研發(fā)整合資源內(nèi)部控制營(yíng)銷推廣綠城百合新城世紀(jì)金18分析典型案例，總結(jié)出開發(fā)模式的主要特點(diǎn)大盤類別代表項(xiàng)目特點(diǎn)旅游主題大盤三亞灣新城充分利用稀缺自然資源提升價(jià)值，整合大型非住宅物業(yè)設(shè)施休閑主題大盤東部華僑城非住宅物業(yè)以主題公園呈現(xiàn)，旅游導(dǎo)入，配套完善，地產(chǎn)啟動(dòng)，旅游地產(chǎn)互動(dòng)教育主題大盤碧桂園鳳凰城配套先行，大體量，低價(jià)格，快速開發(fā)銷售，前期產(chǎn)品面積較大，改善型需求為主運(yùn)動(dòng)主題大盤奧林匹克花園以運(yùn)動(dòng)主題公園、運(yùn)動(dòng)會(huì)所等體育運(yùn)動(dòng)概念，前期投資建設(shè)運(yùn)動(dòng)設(shè)施，后期開發(fā)物業(yè)都市綜合體大盤華潤(rùn)綜合體集合寫字樓、購(gòu)物中心、酒店、公寓物業(yè)，成為地標(biāo)性物業(yè)，配套先行，提升住宅價(jià)值萬達(dá)廣場(chǎng)集合寫字樓、商業(yè)、酒店等產(chǎn)業(yè)，成為區(qū)域級(jí)中心，住宅物業(yè)先行，配套后續(xù)開發(fā)居家主題大盤高端北京星河灣將產(chǎn)品、園林景觀等做到極致，圈定豪宅客戶，走跨界營(yíng)銷之路，以品質(zhì)為導(dǎo)向綠城百合新城產(chǎn)品求精、求新，增強(qiáng)社區(qū)歸屬感，以品質(zhì)為導(dǎo)向，考慮項(xiàng)目開發(fā)速度；項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)快速樹立品牌形象；龍湖弗萊明戈中端萬科城中高檔郊區(qū)低密度大規(guī)模住宅，以開發(fā)速度為導(dǎo)向，適度控制產(chǎn)品品質(zhì)；鎖定白領(lǐng)階層，注重自然環(huán)境利用低密度大社區(qū)，內(nèi)部配套完善；中海國(guó)際社區(qū)低端世紀(jì)金源世紀(jì)城低價(jià)格，快速開發(fā)銷售，前期開發(fā)回現(xiàn)物業(yè)，在回現(xiàn)以后開發(fā)持有型物業(yè)總結(jié)分析典型案例，總結(jié)出開發(fā)模式的主要特點(diǎn)大盤類別代表項(xiàng)目特19通過非住宅物業(yè)功能、企業(yè)能力、項(xiàng)目檔次三個(gè)維度的篩選，我們挑選出下列典型案例典型案例度假主題大盤居家主題大盤休閑主題大盤教育主題大盤都市綜合體大盤三亞灣新城東部華僑城碧桂園鳳凰城萬達(dá)廣場(chǎng)萬象城星河灣萬科城典型大盤模式研究世紀(jì)金源世紀(jì)城上海奧林匹克花園運(yùn)動(dòng)主題大盤通過非住宅物業(yè)功能、企業(yè)能力、項(xiàng)目檔次三個(gè)維度的篩選，我們挑202.案例研究2.案例研究21北京星河灣深圳華潤(rùn)綜合體廣州碧桂園鳳凰城深圳東部華僑城中體奧林匹克花園北京萬達(dá)廣場(chǎng)深圳萬科城世紀(jì)金源世紀(jì)城魯能三亞灣新城北京星河灣22北京星河灣項(xiàng)目簡(jiǎn)介北京星河灣是宏宇集團(tuán)在京傾心打造的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)路朝陽(yáng)北路四季星河路，距離CBD商圈不到10分鐘車程。北京星河灣定位于高檔住宅區(qū)，用地面積520畝，總建面約60萬平米項(xiàng)目北臨得天獨(dú)厚的1600畝森林公園，東傍2000畝的綠化隔離帶。作為品質(zhì)地產(chǎn)的巔峰之作，北京星河灣突破了北京地產(chǎn)的“半成品時(shí)代”，開創(chuàng)了中國(guó)地產(chǎn)的全成品時(shí)代。北京星河灣平面布局占地面積：346,666㎡容積率：1.6建筑面積：56萬㎡建筑類型：板樓項(xiàng)目配套：四季會(huì)所、酒店、體育館、小學(xué)、幼兒園、公園、商業(yè)街北京星河灣基本情況星河灣全國(guó)布局星河灣模式解析

上海廣州北京太原北京星河灣項(xiàng)目簡(jiǎn)介北京星河灣是宏宇集團(tuán)在京傾心打造的第一個(gè)房23北京星河灣從2002年開始啟動(dòng)，項(xiàng)目經(jīng)歷了7年的開發(fā)期，總成本投入超過50億2009年2008年2007年2006年2005年2002-2004年住宅開發(fā)進(jìn)程配套開發(fā)進(jìn)程關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)2005年7月一期開盤2006年11月二期開盤2007年8月三期開盤2006年6月一期交房2007年10月二期交房2008年12月三期交房時(shí)間軸核心要點(diǎn)——全成品發(fā)售：星河灣大部分的配套和一期住宅的大部分工程在一期開盤之前均已同步完成星河灣模式解析

一期裝修及完善一期主體建設(shè)二期裝修及完善二期主體建設(shè)二期住宅開發(fā)8.87萬平米,投入8億三期裝修及完善三期主體建設(shè)三期住宅開發(fā)19.53萬平米,投入19.5億一期住宅開發(fā)19.64萬平米,投入15.7億裝修及完善酒店、體育館等主體建設(shè)會(huì)所開發(fā)面積19.64萬平方米,投入2.1億裝修及完善小學(xué)、幼兒園主體建設(shè)學(xué)校開發(fā)面積0.93萬平方米,投入0.45億裝修及完善街區(qū)主體建設(shè)街區(qū)開發(fā)面積0.3萬平方米,投入0.15億后期園林建設(shè)前期園林建設(shè)北京星河灣從2002年開始啟動(dòng)，項(xiàng)目經(jīng)歷了7年的開發(fā)期，總成24北京星河灣從2005年7月一期開盤以來，不到5年時(shí)間，價(jià)格由最初的1.5萬元/平米飆漲至5.3萬元/平米，總銷售金額超過100億2009年2008年2007年2006年2005年2002-2004年銷售進(jìn)程關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)2005年7月一期開盤2006年11月二期開盤2007年8月三期開盤2006年6月一期交房2007年10月二期交房2008年12月三期交房銷售面積9.1萬銷售金額13.5億時(shí)間軸銷售面積11.8萬銷售金額20.6億銷售面積11萬銷售金額30.9億銷售面積4.4萬銷售金額15.8億銷售面積7.0萬銷售金額31.9億15000價(jià)格曲線1800028000360004500053000星河灣模式解析

北京星河灣從2005年7月一期開盤以來，不到5年時(shí)間，價(jià)格由25星河灣的非住宅物業(yè)建筑面積控制在總建筑面積的10％左右，主要針對(duì)本項(xiàng)目業(yè)主建設(shè)內(nèi)部配套，配套成本約1萬/平米成本構(gòu)成規(guī)模單方成本（元/平米）總成本（億元）功能構(gòu)成開發(fā)周期土地成本346666平米——102002-2008年非住宅物業(yè)四季會(huì)14000平米150002.1含體育館、泛會(huì)所\俱樂部及中國(guó)首家超五星級(jí)酒店2002-2005年商業(yè)街3002平米50000.15銀行、超市、餐飲與美容院2005-2006年學(xué)校9300平米50000.47含小學(xué)、幼兒園2002-2005年合計(jì)25000平米——2.7非住宅物業(yè)總投入占5％住宅物業(yè)一期住宅196400平米800015.7695套2002-2006年二期住宅88700平米90008228套2005-2007年三期住宅195300平米1000019.5494套2006-2008年合計(jì)480000平米——43數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)、星河灣官方網(wǎng)站星河灣模式解析星河灣的非住宅物業(yè)建筑面積控制在總建筑面積的10％左右，主要26星河灣酒店持有經(jīng)營(yíng)，引入專業(yè)酒店管理公司管理，學(xué)校則采用聯(lián)合辦學(xué)形式商業(yè)街德福雙語幼兒園，星灣光明小學(xué)國(guó)際部四季會(huì)所業(yè)主的商業(yè)服務(wù)中心，為業(yè)主提供24小時(shí)全方位便利的服務(wù)為本社區(qū)業(yè)主直系子女提供優(yōu)質(zhì)教育服務(wù)中國(guó)首家超五得級(jí)精品酒店銀行、超市、餐飲與美容院等商業(yè)項(xiàng)目幼兒園內(nèi)設(shè)有大、小室外訓(xùn)練區(qū)，圖書館，涂鴉墻，攀爬墻，感官世界，電腦室，鋼琴室共分三層。首層為大堂、咖啡廳、中餐廳、多功能廳、宴會(huì)大廳。二層主要為中餐貴賓房、雪茄房、閱覽室、紅酒房。負(fù)一層包括中餐特色貴賓、巴西燒烤餐廳、健身室、室內(nèi)泳池、男女桑拿及更衣區(qū)定向招商幼兒園為引進(jìn)，小學(xué)為宏宇集團(tuán)聯(lián)合朝陽(yáng)區(qū)教委、北京市聯(lián)合辦學(xué)--商業(yè)街教育酒店持有出租持有持有高力集團(tuán)德福，朝陽(yáng)區(qū)教委廣州新中酒管理有限公司物業(yè)名稱物業(yè)定位物業(yè)形態(tài)招商策略物業(yè)類型運(yùn)營(yíng)方式管理單位星河灣模式解析

星河灣酒店持有經(jīng)營(yíng)，引入專業(yè)酒店管理公司管理，學(xué)校則采用聯(lián)合27走精品模式的星河灣，項(xiàng)目開發(fā)周期6-8年，前期進(jìn)行環(huán)境改造和配套設(shè)施，后期開發(fā)物業(yè)，可實(shí)現(xiàn)IRR約為31%時(shí)間2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年收入00013.520.630.915.931.9總投入7.43.63.68.214.812.88.619.0凈現(xiàn)金流-7.4-3.6-3.65.35.818.17.312.9累計(jì)凈現(xiàn)金流-7.4-11.0-14.6-9.3-3.614.621.934.8累計(jì)凈現(xiàn)金流（不清算）-7.4-11.0-14.6-9.3-3.614.621.949.2稅前IRR＝37％稅后IRR＝31％銷售利潤(rùn)率=32.6%星河灣現(xiàn)金流模擬圖（單位：億元）星河灣模式解析數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)、星河灣官方網(wǎng)站項(xiàng)目回收期約4年走精品模式的星河灣，項(xiàng)目開發(fā)周期6-8年，前期進(jìn)行環(huán)境改造和28星河灣的規(guī)模復(fù)合增長(zhǎng)率為76.4%，返利系數(shù)為0.28時(shí)間2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年收入0.00.00.013.520.630.915.931.9成本0.00.00.011.516.320.910.119.2凈利潤(rùn)0.00.00.02.04.310.05.812.7累計(jì)凈利潤(rùn)0.00.00.02.06.316.222.134.8規(guī)模復(fù)合增長(zhǎng)率＝76.4％返利系數(shù)＝0.28星河灣利潤(rùn)流模擬圖（單位：億元）星河灣模式解析數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)、星河灣官方網(wǎng)站星河灣的規(guī)模復(fù)合增長(zhǎng)率為76.4%，返利系數(shù)為0.28時(shí)間229星河灣走豪宅精品路線，并輔之以全成品發(fā)售與跨界營(yíng)銷手段，實(shí)現(xiàn)了較高的投資回報(bào)率星河灣大盤系盈利模式------極致精品+全成品發(fā)售+跨界營(yíng)銷極致精品：精致而舍得的環(huán)境營(yíng)造有特色和突破的規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)致而周到的戶型設(shè)計(jì)及室內(nèi)裝修全成品發(fā)售：住宅與配套開盤之前統(tǒng)一建設(shè)完畢，且所有住宅統(tǒng)一進(jìn)行精裝修跨界營(yíng)銷：在營(yíng)銷推廣方面采用跨界營(yíng)銷，將項(xiàng)目與奢侈品、慈善基金等掛鉤現(xiàn)金流與財(cái)務(wù)表現(xiàn)承受前期資金壓力約4年，資金回現(xiàn)速度比一般項(xiàng)目慢0.5－1倍；同比周邊項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)50-100％的溢價(jià)，開盤銷售的資金回現(xiàn)能力強(qiáng)；毛利潤(rùn)50％，比普通項(xiàng)目高1-2倍，內(nèi)部收益率31％，投資回報(bào)率102％，銷售利潤(rùn)率50％類似大盤項(xiàng)目龍湖早期別墅項(xiàng)目、綠城項(xiàng)目星河灣模式解析

星河灣走豪宅精品路線，并輔之以全成品發(fā)售與跨界營(yíng)銷手段，實(shí)現(xiàn)30北京星河灣深圳華潤(rùn)綜合體廣州碧桂園鳳凰城深圳東部華僑城中體奧林匹克北京萬達(dá)廣場(chǎng)深圳萬科城世紀(jì)金源世紀(jì)城魯能三亞灣新城北京星河灣31深圳華潤(rùn)中心是華潤(rùn)置地在中國(guó)打造的最為成功、最具影響力的城市綜合體華潤(rùn)進(jìn)入城市：北京上海深圳成都武漢合肥寧波長(zhǎng)沙蘇州廈門天津…華潤(rùn)置地產(chǎn)品線列表杭州.萬象城北京.鳳凰置地廣場(chǎng)產(chǎn)品線典型產(chǎn)品名稱特點(diǎn)說明1橡樹灣學(xué)府系列北京橡樹灣具有濃郁的學(xué)府氣質(zhì)廈門橡樹灣2橡樹灣英倫系列上海橡樹灣英倫氣質(zhì)武漢中央公園3鳳凰城都市精品系列武漢鳳凰城都市生活、城市地標(biāo)北京鳳凰城4萬象城都市綜合體系列深圳萬象城由購(gòu)物中心、寫字樓、高級(jí)公寓組成的都市綜合體項(xiàng)目，以深圳萬象城為代表杭州萬象城沈陽(yáng)萬象城南寧萬象城5百萬平米城中城系列成都二十四城生態(tài)社區(qū)重慶二十四城6特色高端產(chǎn)品寧波卡納湖谷資源型別墅大連星海灣一號(hào)深圳.萬象城沈陽(yáng).萬象城華潤(rùn)綜合體模式解析深圳華潤(rùn)中心是華潤(rùn)置地在中國(guó)打造的最為成功、最具影響力的城市32深圳華潤(rùn)綜合體項(xiàng)目包括五星級(jí)酒店、5A級(jí)寫字樓、購(gòu)物中心、公寓和住宅深圳華潤(rùn)中心是一座以大型購(gòu)物中心為核心，集商業(yè)、辦公、居住、酒店等諸多功能于一體的綜合性、現(xiàn)代化、標(biāo)志性、高品質(zhì)的建筑群體。項(xiàng)目位于深圳市羅湖金融商務(wù)中心區(qū)，分北、中、南三個(gè)部分，占地面積77292平方米，總建筑面積約48萬平方米，總投資逾50億港幣。項(xiàng)目一期于2002年10與破土動(dòng)工，包括超大規(guī)模室內(nèi)購(gòu)物及娛樂中心“萬象城”、5A甲級(jí)寫字樓“華潤(rùn)大廈”，于2004年12月竣工開業(yè)。二期項(xiàng)目包括君悅酒店、酒店式公寓、國(guó)際商業(yè)休閑廣場(chǎng)和高尚住宅，于2005年12月16日開工建設(shè)，2009年12月落成啟用。幸福里君悅酒店萬象城華潤(rùn)大廈深圳華潤(rùn)中心建筑布局萬象城華潤(rùn)中心萬象城已接待游客2000多萬人次商場(chǎng)出租率達(dá)97%，年銷售總額達(dá)到10億寫字樓出租率100%，40多家國(guó)際金融機(jī)構(gòu)及國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)入住華潤(rùn)綜合體模式解析

深圳華潤(rùn)綜合體項(xiàng)目包括五星級(jí)酒店、5A級(jí)寫字樓、購(gòu)物中心、公33項(xiàng)目總建面約48萬平米，總投資約50億，其中非住宅物業(yè)建面38萬平米，投資34億，占比68％成本構(gòu)成規(guī)模(萬平米)總成本（億元）功能構(gòu)成開發(fā)周期土地成本7.77.7商業(yè)、寫字樓、酒店、住宅等綜合物業(yè)2002-2009年非住宅物業(yè)寫字樓4.23.4國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級(jí)寫字樓2002.10-2004.12酒店68.4君悅酒店，五星級(jí)酒店2005.12-2009.12購(gòu)物中心18.817深圳最大、超大型室內(nèi)購(gòu)物中心2002.10-2004.12商業(yè)街9.54.7萬象城二期2005.12-2008.12合計(jì)38.533.5華潤(rùn)綜合體持有型物業(yè)總投資2002-2008年住宅物業(yè)公寓1.51.2引進(jìn)世界一流餐廳、酒吧、茶館、精致零售店2005.12-2008.12住宅97.2定位頂級(jí)精裝修豪宅2005-2009年數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)、華潤(rùn)相關(guān)人員訪談華潤(rùn)綜合體模式解析項(xiàng)目總建面約48萬平米，總投資約50億，其中非住宅物業(yè)建面334深圳華潤(rùn)綜合體項(xiàng)目首期開發(fā)高級(jí)寫字樓和高檔購(gòu)物中心樹立標(biāo)桿形象，后期開發(fā)回現(xiàn)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品的高溢價(jià)2009年2008年2007年2006年2005年2002-2004年一期開發(fā)進(jìn)程關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)2002年10月一期動(dòng)工2005年12月二期動(dòng)工2009年8月幸福里開盤2004年12月一期竣工開業(yè)2009年12月二期落成啟用時(shí)間軸二期開發(fā)進(jìn)程華潤(rùn)綜合體模式解析

數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)、華潤(rùn)相關(guān)人員訪談萬象城面積18.8萬平米華潤(rùn)大廈面積4.2萬平米投資額17億投資額3.4億君悅酒店開發(fā)面積6萬平米投資額8.4億國(guó)際商業(yè)休閑廣場(chǎng)開發(fā)面積9.5萬平米投資額4.7億酒店式公寓開發(fā)面積1.5萬平米投資額1.2億幸福里開發(fā)面積9萬平米投資額7.2億運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)：華潤(rùn)綜合體僅住宅對(duì)外出售，所有商業(yè)物業(yè)均由華潤(rùn)持有運(yùn)營(yíng)深圳華潤(rùn)綜合體項(xiàng)目首期開發(fā)高級(jí)寫字樓和高檔購(gòu)物中心樹立標(biāo)桿形352027......2012201120102009200820072006根據(jù)合同及相關(guān)公開資料，可以計(jì)算出華潤(rùn)綜合體的非住宅物業(yè)當(dāng)前幾年的年利潤(rùn)，再選擇合理的租金增長(zhǎng)率及折現(xiàn)率水平，可以預(yù)估出未來值及折現(xiàn)值計(jì)算數(shù)據(jù)時(shí)間軸華潤(rùn)綜合體模式解析

數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)、華潤(rùn)相關(guān)人員訪談2005租金增長(zhǎng)率租金寫字樓面積凈利率折現(xiàn)率數(shù)據(jù)依據(jù)預(yù)估合同實(shí)際行業(yè)水平行業(yè)水平計(jì)算數(shù)據(jù)年利潤(rùn)1337914564149221585716201165611746317658......28270折現(xiàn)值(將所有2012年后利潤(rùn)折現(xiàn)為2012年的現(xiàn)值)17658......9008租金增長(zhǎng)率租金萬象城面積凈利率折現(xiàn)率數(shù)據(jù)依據(jù)預(yù)估合同實(shí)際行業(yè)水平行業(yè)水平計(jì)算數(shù)據(jù)租金增長(zhǎng)率租金商業(yè)街面積凈利率折現(xiàn)率數(shù)據(jù)依據(jù)預(yù)估合同實(shí)際行業(yè)水平行業(yè)水平計(jì)算數(shù)據(jù)價(jià)格增長(zhǎng)率單房?jī)r(jià)格客房數(shù)凈利率入住率數(shù)據(jù)依據(jù)預(yù)估官網(wǎng)實(shí)際行業(yè)水平行業(yè)水平華潤(rùn)中心年利潤(rùn)表萬象城年利潤(rùn)表商業(yè)街年利潤(rùn)表君悅酒店年利潤(rùn)表年利潤(rùn)32313360349536353780393140884252......6808折現(xiàn)值(將所有2012年后利潤(rùn)折現(xiàn)為2012年的現(xiàn)值)4252......2169年利潤(rùn)00000836888248923......14286折現(xiàn)值(將所有2012年后利潤(rùn)折現(xiàn)為2012年的現(xiàn)值)8923......4552年利潤(rùn)00000430144734652......7448折現(xiàn)值(將所有2012年后利潤(rùn)折現(xiàn)為2012年的現(xiàn)值)4652......2373本項(xiàng)目租金增長(zhǎng)率取4%，折現(xiàn)率取10%總利潤(rùn)1661017924184171949119981331623484935484......56812總折現(xiàn)值（所有折現(xiàn)值加總）336144匯總年利潤(rùn)表2027......2012201120102009200836華潤(rùn)綜合體非住宅物業(yè)的物業(yè)形態(tài)及其運(yùn)營(yíng)管理特點(diǎn)萬象城華潤(rùn)中心君悅酒店國(guó)際商業(yè)休閑廣場(chǎng)大型綜合性購(gòu)物及娛樂中心國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級(jí)寫字樓五星級(jí)酒店集國(guó)際水準(zhǔn)購(gòu)物、餐飲、娛樂、演藝功能為一體的時(shí)尚生活體驗(yàn)中心包含零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體等諸多消費(fèi)元素.其中,主力店/次主力店所占比例為40％，國(guó)際名牌占3％，餐飲占15％，娛樂占20％，精品店占22％共29層，除去1-4層商業(yè)裙樓、空中花園及頂層外，另有24層寫字樓擁有491間豪華客房及套房，超過5000平方米的會(huì)議宴會(huì)設(shè)施,完善的HyattPureSpa水療,室外恆溫泳池，健身中心等引進(jìn)國(guó)際奢侈品牌、高級(jí)餐廳、氣氛活躍的酒吧、迷人的小酒館和安靜的茶屋先確定主力店，再全面招商----先確定主力店，再全面招商購(gòu)物中心寫字樓酒店商業(yè)街持有出租持有出租持有出租持有出租華潤(rùn)華潤(rùn)環(huán)球凱悅集團(tuán)華潤(rùn)物業(yè)名稱物業(yè)定位物業(yè)形態(tài)招商策略物業(yè)類型運(yùn)營(yíng)方式管理公司華潤(rùn)綜合體模式解析華潤(rùn)綜合體非住宅物業(yè)的物業(yè)形態(tài)及其運(yùn)營(yíng)管理特點(diǎn)萬象城華潤(rùn)中心37深圳華潤(rùn)綜合體項(xiàng)目經(jīng)過8年的投資運(yùn)營(yíng)，2009年完成投資建設(shè)，項(xiàng)目的投資回收期約10年，實(shí)現(xiàn)稅后IRR10％，銷售利潤(rùn)率約為32.3％時(shí)間2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年收入0.00.00.02.32.52.62.737.813.64.84.9投入13.86.86.84.56.54.24.211.411.50.70.7凈現(xiàn)金流(13.8)(6.8)(6.8)(2.2)(4.0)(1.6)(1.5)28.42.64.24.2累計(jì)凈現(xiàn)金(13.8)(20.5)(27.3)(29.5)(33.5)(35.0)(36.5)(8.1)(5.5)(1.3)2.9累計(jì)凈現(xiàn)金（不清算）-13.8-20.5-27.3-29.5-33.5-35.0-36.5-10.20.95.19.3稅前IRR＝14％稅后IRR=10%銷售利潤(rùn)率=32.3%華潤(rùn)綜合體現(xiàn)金流模擬圖（單位：億元）數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)、華潤(rùn)幸福里總監(jiān)訪談、華潤(rùn)萬象城租金合同條款華潤(rùn)綜合體模式解析項(xiàng)目回收期約10年深圳華潤(rùn)綜合體項(xiàng)目經(jīng)過8年的投資運(yùn)營(yíng)，2009年完成投資建設(shè)38市盈率取20倍時(shí),華潤(rùn)綜合體在不考慮資產(chǎn)增值時(shí)的復(fù)合增長(zhǎng)率為36.9%，考慮資產(chǎn)增值時(shí)的復(fù)合增長(zhǎng)率為45.5%，返利系數(shù)為0.23時(shí)間2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年收入0.00.00.02.32.52.62.737.813.64.84.9成本0.00.00.01.41.51.51.516.06.52.82.9凈利潤(rùn)0.00.00.00.91.01.11.221.87.12.02.0累計(jì)凈利潤(rùn)0.00.00.00.91.92.94.125.933.034.937.0復(fù)合增長(zhǎng)率（不考慮資產(chǎn)增值）＝36.9％復(fù)合增長(zhǎng)率（考慮資產(chǎn)增值）=45.5%返利系數(shù)=0.23華潤(rùn)綜合體利潤(rùn)模擬圖（單位：億元）數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)、華潤(rùn)幸福里總監(jiān)訪談、華潤(rùn)萬象城租金合同條款華潤(rùn)綜合體模式解析市盈率取20倍時(shí),華潤(rùn)綜合體在不考慮資產(chǎn)增值時(shí)的復(fù)合增長(zhǎng)率為39華潤(rùn)在深圳成功樹立項(xiàng)目標(biāo)桿后，在全國(guó)快速?gòu)?fù)制，但對(duì)非住宅物業(yè)和住宅物業(yè)的比例進(jìn)行了修正，提高綜合體的盈利能力和回現(xiàn)能力南寧萬象城總建筑面積：56.9萬方其中購(gòu)物中心：12.9萬方星級(jí)寫字樓：4.4萬方住宅建筑面積：39.6萬方非住宅物業(yè)：住宅物業(yè)＝1：2.3杭州萬象城總建筑面積：80萬方其中購(gòu)物中心：24萬方星級(jí)酒店：6萬方高級(jí)寫字樓：11萬方住宅建筑面積：39萬方非住宅物業(yè)：住宅物業(yè)＝1：1沈陽(yáng)萬象城總建筑面積：60萬方其中購(gòu)物中心：20萬方星級(jí)酒店：5萬方高級(jí)寫字樓：8萬方住宅建筑面積：27萬方非住宅物業(yè)：住宅物業(yè)＝1.2：1華潤(rùn)綜合體模式解析

華潤(rùn)在深圳成功樹立項(xiàng)目標(biāo)桿后，在全國(guó)快速?gòu)?fù)制，但對(duì)非住宅物業(yè)40北京星河灣深圳華潤(rùn)綜合體廣州碧桂園鳳凰城深圳東部華僑城中體奧林匹克北京萬達(dá)廣場(chǎng)深圳萬科城世紀(jì)金源世紀(jì)城魯能三亞灣新城北京星河灣414242鳳凰城是碧桂園產(chǎn)品系列的標(biāo)桿性項(xiàng)目，因此，用鳳凰城作為對(duì)碧桂園大盤系的研究標(biāo)本碧桂園系樓盤順德碧桂園五邑碧桂園長(zhǎng)沙威尼斯鶴山碧桂園沈陽(yáng)鳳凰城武漢碧桂園廣州鳳凰城……廣州·鳳凰城因此，我們將重點(diǎn)分析：漢正街占公司房地產(chǎn)開發(fā)收入22％具有很強(qiáng)的可復(fù)制性數(shù)據(jù)較易獲得較高的全國(guó)知名度城市·項(xiàng)目名稱城市·項(xiàng)目名稱城市·項(xiàng)目名稱城市·項(xiàng)目名稱城市·項(xiàng)目名稱城市·項(xiàng)目名稱順德·碧桂園五邑·碧桂園長(zhǎng)沙·威尼斯鶴山·碧桂園沈陽(yáng)·鳳凰城武漢·碧桂園廣州·鳳凰城碧桂園模式解析4242鳳凰城是碧桂園產(chǎn)品系列的標(biāo)桿性項(xiàng)目，因此，用鳳凰城作424343鳳凰城以規(guī)模開發(fā)、配套先行、精確定位的方式打造了“別墅城市”的概念鳳凰城位處廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)，到廣州天河中央商務(wù)區(qū)僅30分鐘車程，獨(dú)立交通中心每天發(fā)車300多班次.鳳凰城的“別墅城市”概念，使中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)從單體樓到綜合小區(qū)提升至城市層面，它突破了傳統(tǒng)上小區(qū)的概念，超前規(guī)劃、建設(shè)和配套。鳳凰城更大膽地對(duì)碧桂園原有配套模式作出“跨越性新探索”，將社區(qū)文化向外輻射，小區(qū)商業(yè)向外拓展。陸續(xù)投入運(yùn)作的鳳凰城學(xué)校、荔枝文化村等，是對(duì)碧桂園五星級(jí)模式最好的創(chuàng)新與提升。總占地面積總建筑面積容積率建筑類型綠化率10000畝3973750平方米0.65

70％獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、高層洋房,小高層洋房,多層洋房，商鋪及酒店。項(xiàng)目配套內(nèi)部配套:游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身中心、兒童活動(dòng)中心、有線電視、超市、會(huì)所、保安系統(tǒng)、學(xué)校、市場(chǎng)、醫(yī)院。碧桂園模式解析4343鳳凰城以規(guī)模開發(fā)、配套先行、精確定位的方式打造了“別434444鳳凰城開發(fā)遵循配套現(xiàn)行的原則，前期投資進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)，配套完善后進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)2001-20042005200620072008-2009首期開發(fā)規(guī)模2500畝，建筑面積50萬平米。2004年推盤超過2000套。2005年推盤超過500套。2006年推出超過套別墅住宅單位520。2007年推盤超過1240套。2008年推出4300套2009年推出3700套“別墅城市”和鳳凰島均為全線產(chǎn)品齊推，包括各式別墅和公寓鳳嶺苑為小高層鳳雅苑和花園里均為獨(dú)立別墅。鳳凰城浪漫陽(yáng)光為聯(lián)排別墅產(chǎn)品桐林人家和戀山親自然均為獨(dú)立別墅產(chǎn)品?！傍P泉芳鄰”為聯(lián)排別墅產(chǎn)品?！懊涝ⅰ睘檠蠓抗ⅰ安戳帧笔墙谕瞥龅莫?dú)棟別墅“美寓”為洋房公寓?！安戳帧睘楠?dú)棟別墅風(fēng)妍院為洋房“翠谷”為聯(lián)排別墅推盤規(guī)模物業(yè)形態(tài)配套類型主題樂園文化村東門商業(yè)街商業(yè)中心，超市學(xué)校會(huì)所，酒店交通中心2001—2005：配套投入期2006—至今：住宅投資期碧桂園模式解析4444鳳凰城開發(fā)遵循配套現(xiàn)行的原則，前期投資進(jìn)行配套設(shè)施建444545碧桂園通過五星級(jí)學(xué)校+會(huì)所+酒店等先行的配套設(shè)施有效提升了產(chǎn)品的溢價(jià)能力三期通過酒店，文化，公建配套提高項(xiàng)目溢價(jià)能力一期配套先行，并推出大量廉價(jià)別墅洋房首期業(yè)主入住大型公建配套全面投入服務(wù)2003-092004-10第一期第二期東門商業(yè)廣場(chǎng)發(fā)售2003-112005-022002-12中英文學(xué)校開學(xué)酒店試業(yè)第三期荔枝文化村試運(yùn)營(yíng)大型交通中心/康體中心/商業(yè)中心落成二期利用山體資源，建半山高檔獨(dú)立別墅，大幅提高物業(yè)價(jià)值和利潤(rùn)樓巴密度全面提升2008-012002-05聯(lián)排別墅獨(dú)棟別墅280035004000490042004500500080002009-01配套到位，容積率提升碧桂園模式解析4545碧桂園通過五星級(jí)學(xué)校+會(huì)所+酒店等先行的配套設(shè)施有效4546碧桂園配套設(shè)施建筑面積通常占到社區(qū)總建筑面積的5%左右，由酒店，學(xué)校，主題園，交通等便民設(shè)施組成．學(xué)校特色母校光環(huán)：全國(guó)重點(diǎn)學(xué)校，具有深厚的政治文化背景雙語教學(xué)：采用英語教育體系；素質(zhì)教育：定期舉辦大型體育和藝術(shù)節(jié)不以學(xué)校作為利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，而是通過教育為項(xiàng)目帶來客戶認(rèn)同、品牌影響力等附加值，為項(xiàng)目帶來高額利潤(rùn)。運(yùn)作方式由碧桂園投資；名校僅作為品牌及顧問介入；學(xué)校產(chǎn)權(quán)歸碧桂園所有；非營(yíng)利性的全寄宿制民辦學(xué)校；預(yù)收教育儲(chǔ)備金30萬元/人。學(xué)校酒店特色以白金五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造、南中國(guó)至廣闊的山水主題式酒店;酒店房?jī)r(jià)從1000到3000不等

檔次碧桂園旗下現(xiàn)已有3家五星級(jí)酒店、4家五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店和1家四星級(jí)酒店開業(yè)，未來5年碧桂園旗下酒店將達(dá)數(shù)十間;碧桂園計(jì)劃在未來新項(xiàng)目首期即規(guī)劃建造五星級(jí)酒店運(yùn)作方式碧桂園旗下酒店均由碧桂園自行設(shè)計(jì)、建造及管理;碧桂園旗下各五星級(jí)酒店均基本可在一年半完工并投入使用酒店交通中心每隔5-20分鐘，就有樓巴從交通中心出發(fā)穿梭于各個(gè)苑區(qū)，每天300班次快捷往返天河、黃埔、開發(fā)區(qū)、新塘、香港、新機(jī)場(chǎng).

檔次運(yùn)營(yíng)交通設(shè)施文化村擁有三個(gè)特色分明的主題游樂區(qū)：冒險(xiǎn)島、快樂城、綠野仙蹤;共50多個(gè)繽紛多彩的游樂項(xiàng)目；每逢節(jié)日和周末，游樂園內(nèi)還有精彩繽紛的各種節(jié)目表演。

商業(yè)街鳳凰城商業(yè)總面積約1.8萬平方米。步行街長(zhǎng)達(dá)1100米，富有現(xiàn)代歐式風(fēng)格的立面，共有鋪位二百多間，功能分為綜合類、餐飲類、酒吧類、服飾精品類及五金裝飾材料五大部分。

運(yùn)作方式主題園及商業(yè)街

盈利模式商業(yè)街部分出售，部分自己持有。文化村碧桂園自己開發(fā),并采用自己運(yùn)營(yíng)的方式交通中心包括經(jīng)營(yíng)的商鋪。商鋪面積由112-186平方米不等，擁有雙層布局、95％高實(shí)用率、帶風(fēng)雨廊、4.6米層高、可自由間隔。交通中心完全自行開發(fā)建設(shè)，并自行運(yùn)營(yíng)碧桂園模式解析46碧桂園配套設(shè)施建筑面積通常占到社區(qū)總建筑面積的5%左右，464747碧桂園通過控制房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈，來控制項(xiàng)目開發(fā)成本成本構(gòu)成規(guī)模單方成本總成本功能定位開發(fā)期非住宅物業(yè)成本商業(yè)中心2萬平米1500元/平米3000萬商業(yè)中心2002－2003年1.8萬平米1500元/平米2700萬東門商業(yè)街2003－2005年約4000平米1500元/平米600萬大型超市2004年運(yùn)動(dòng)3300平米3000元/平米990萬康體中心，超市2002－2003年6000平米2500元/平米1500萬水上歡樂世界陽(yáng)光泳湖2003－2005年休閑13.3萬平米1000元/平米13300萬增城荔枝文化村2003－2005年1.2萬平1500元/平米1800萬美食街2004－2005年學(xué)校6.5萬平米2000元/平米13000萬鳳凰城中英文學(xué)校2002－2003年會(huì)所1萬平米4000元/平米4000萬24小時(shí)便利店，精美餐飲服務(wù)、美容美體中心、業(yè)主閱覽室、業(yè)主活動(dòng)室、花園泳池2002－2003年酒店7.8萬平米1萬元/平米78000萬鳳凰城酒店2002－2003年交通中心4000萬專線穿梭巴士；自建15公里公路2002－2003年住宅成本2200元/平米110億建筑成本按2200元/平米計(jì)算，其中1600元為結(jié)構(gòu)成本，600元為精裝修2004－2009年土地成本10000畝10萬/畝10億——2001年成本數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)、碧桂園投資人員訪談碧桂園模式解析4747碧桂園通過控制房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈，來控制項(xiàng)目開發(fā)成本成本474848碧桂園以造城的模式進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，采用的是低價(jià)快速周轉(zhuǎn)策略，獲取的內(nèi)部收益率高于一般房地產(chǎn)項(xiàng)目，銷售利潤(rùn)率25％現(xiàn)金流（億）數(shù)據(jù)來源：廣州陽(yáng)光家緣、碧桂園相關(guān)人員訪談、碧桂園07-09年年報(bào)稅前IRR=49%稅后IRR＝37％利潤(rùn)率＝25％碧桂園模式解析鳳凰城稅后現(xiàn)金流模擬圖（單位：億元）時(shí)間2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年收入0.000.004.0020.0029.4060.0026.8740.0019.79支出10.005.158.0011.7313.8713.2018.7522.939.92增值稅－－0.040.200.290.600.270.4017.70增值稅后現(xiàn)金流-10.00-5.15-4.048.0715.2346.207.8516.67-7.83應(yīng)交所得稅－－0.261.312.527.870.882.431.49稅后現(xiàn)金流-10.00-5.15-4.306.7612.7238.336.9714.23-9.32累計(jì)稅后現(xiàn)金流-10.00-15.15-19.45-12.690.0238.3545.3259.5550.2384.7投資回收期＝4.54848碧桂園以造城的模式進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，采用的是低價(jià)快48碧桂園利用全產(chǎn)業(yè)鏈模式進(jìn)行快速開發(fā)，并銷售回現(xiàn)，在結(jié)合資本市場(chǎng)的融資能力下，迅速實(shí)現(xiàn)了規(guī)模擴(kuò)張時(shí)間2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年收入－－4.0020.0029.4060.0026.8740.0019.79支出(成本)－－2.7413.6916.4316.4323.3328.5412.35支出（增值稅）－－0.211.072.9112.090.001.731.49應(yīng)稅收入－－1.055.2410.0731.493.549.735.95應(yīng)交所得稅－－0.261.312.527.870.882.431.49稅后利潤(rùn)0.000.000.793.937.5523.622.657.304.46累計(jì)稅后利潤(rùn)0.000.000.794.7212.2735.8838.5445.8450.30復(fù)合增長(zhǎng)率＝89％（20倍P/E）返利系數(shù)＝0.42碧桂園稅后利潤(rùn)模擬圖（單位：億元）碧桂園模式解析碧桂園利用全產(chǎn)業(yè)鏈模式進(jìn)行快速開發(fā)，并銷售回現(xiàn)，在結(jié)合資本市495050碧桂園大盤系列在郊區(qū)獲取大規(guī)模用地，通過控制全產(chǎn)業(yè)鏈壓縮項(xiàng)目開發(fā)周期，控制開發(fā)成本，投資回報(bào)率與普通房地產(chǎn)項(xiàng)目相當(dāng)碧桂園模式解析碧桂園大盤系盈利模式戰(zhàn)略布局：最初在廣州遠(yuǎn)郊開發(fā)，主要圍繞至二、三線城市郊區(qū)開發(fā)，取地規(guī)模大，大部分項(xiàng)目在1000畝以上，地價(jià)控制在項(xiàng)目總成本的10％左右；全產(chǎn)業(yè)鏈控制：控制從規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、銷售、物管等房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈，從而實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)和成本控制；配套先行：碧桂園在陌生區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目，實(shí)施配套先行，避免區(qū)域不成熟、配套不完善等弱點(diǎn)，滿足首期客戶基本的生活配套服務(wù)需求?，F(xiàn)金流與財(cái)務(wù)表現(xiàn)項(xiàng)目從取地到啟動(dòng)區(qū)銷售的時(shí)間最快3個(gè)月，開盤時(shí)間控制1年，首期銷售凈利潤(rùn)不低于啟動(dòng)區(qū)單方樓面價(jià)；通過壓縮項(xiàng)目開發(fā)周期，提升固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率實(shí)現(xiàn)37％；由于項(xiàng)目實(shí)施低價(jià)策略，項(xiàng)目稅前投資回報(bào)率為60%；類似大盤項(xiàng)目恒大、雅居樂、蘇寧環(huán)球大盤系列5050碧桂園大盤系列在郊區(qū)獲取大規(guī)模用地，通過控制全產(chǎn)業(yè)鏈50北京星河灣深圳華潤(rùn)綜合體廣州碧桂園鳳凰城深圳東部華僑城中體奧林匹克北京萬達(dá)廣場(chǎng)深圳萬科城世紀(jì)金源世紀(jì)城魯能三亞灣新城北京星河灣5152東部華僑城作為華僑城大盤系列的升級(jí)產(chǎn)品，也是華僑城在全國(guó)戰(zhàn)略布局的產(chǎn)品線產(chǎn)品，以東部華僑城為研究案例華僑城大盤系深圳華僑城深圳東部華僑城上海浦江華僑城北京華僑稱成都華僑城……深圳·東部華僑城因此，我們將重點(diǎn)分析：漢正街典型的大盤開發(fā)而非區(qū)域開發(fā)模式數(shù)據(jù)較易獲得較高的全國(guó)知名度城市·項(xiàng)目名稱城市·項(xiàng)目名稱城市·項(xiàng)目名稱城市·項(xiàng)目名稱順德·碧桂園五邑·碧桂園長(zhǎng)沙·威尼斯鶴山·碧桂園武漢·碧桂園廣州·鳳凰城上海·浦江華僑城深圳·東部華僑城深圳·西部華僑城北京·華僑城成都·華僑城華僑城模式解析52東部華僑城作為華僑城大盤系列的升級(jí)產(chǎn)品，也是華僑城在全國(guó)5253東部華僑城是利用規(guī)模和資源優(yōu)勢(shì)，定位為生態(tài)體驗(yàn)、觀光娛樂、休閑度假等多功能一體化的大型綜合生態(tài)旅游度假區(qū)區(qū)位：距深圳市中心僅20分鐘車程，香港、澳門及珠三角各城市2小時(shí)車程范圍內(nèi);多條高速公路匯集，交通便利資源：濱海山地，大峽谷，原生態(tài)自然空間規(guī)模：占地面積8.25km2，總投資50億元容積率：小于0.016建筑類型:別墅,溫泉酒店,高爾夫,華興寺,主題樂園,商業(yè)街開發(fā)理念：貫穿自然、生態(tài)、科普、體驗(yàn)等先進(jìn)開發(fā)理念；集生態(tài)旅游、戶外運(yùn)動(dòng)、酒店、溫泉、演藝、美食、購(gòu)物等多功能于一體；“讓都市人回歸自然”②①③④⑤大俠谷云海谷茶溪谷⑥⑦⑨藍(lán)色:2008年出售黑色:2009年出售黑色:未出售華僑城模式解析53東部華僑城是利用規(guī)模和資源優(yōu)勢(shì)，定位為生態(tài)體驗(yàn)、觀光娛樂535454深圳東部華僑城的前5年開發(fā)主題園，在景區(qū)基本成型的時(shí)候開發(fā)可售物業(yè)，實(shí)現(xiàn)了地產(chǎn)與旅游主題園的聯(lián)動(dòng)開發(fā)階段Ⅰ2003－06年基建整治期Ⅱ2007營(yíng)業(yè)項(xiàng)目區(qū)域啟動(dòng)期Ⅲ2008營(yíng)業(yè)項(xiàng)目培育發(fā)展期Ⅳ2009營(yíng)業(yè)項(xiàng)目快速發(fā)展期Ⅳ2010營(yíng)業(yè)項(xiàng)目深化發(fā)展期旅游景觀恢復(fù)和基建期茶溪谷：三洲茶園、濕地公園大俠谷：瀑布、風(fēng)車天禪：觀音蓮座小鎮(zhèn)：茵特垃根小鎮(zhèn)云海谷：18洞公眾球場(chǎng)大俠谷：云中部落天禪：華興寺小鎮(zhèn)：茶翁古鎮(zhèn)大俠谷：海洋之心探索之旅黎明樂園大俠谷天街小鎮(zhèn)：海菲德小鎮(zhèn)深化、舉辦各種文化節(jié)慶住宅－－天麓1、2、7區(qū)天麓6、9區(qū)天麓3、4、5、8區(qū)酒店5星級(jí)茵特拉根酒店森林礦泉及活力礦泉SPA大俠谷瀑布酒店房車主題酒店華興寺檀越酒店分項(xiàng)2003-2006年2007年2008年2009年2010年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)旅游開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)景區(qū)開放地產(chǎn)銷售旅游開發(fā)不斷深化數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)、世聯(lián)顧問平臺(tái)華僑城模式解析5454深圳東部華僑城的前5年開發(fā)主題園，在景區(qū)基本成型的時(shí)545555東部華僑城的總投資50億元，其中非住宅物業(yè)總投資34億，占到總投資的70％成本構(gòu)成規(guī)模功能定位開發(fā)期非住宅物業(yè)景區(qū)恢復(fù)——主要恢復(fù)片區(qū)綠化景觀等2003-2006年茶溪谷2平方公里三洲茶園/濕地公園2007年大峽谷2.5平方公里瀑布/風(fēng)車/云中部落/天街/探險(xiǎn)之旅2007-2009年云海谷2.5平方公里包括18洞公眾球場(chǎng)，練習(xí)場(chǎng)等2007年茵特拉根小鎮(zhèn)11萬平方米五星級(jí)酒店2007年茶翁古鎮(zhèn)1萬平方米——2007年天禪12000平米華興寺/酒店2008－2009年礦泉SPA1.1萬平方米室內(nèi)SPA中心/露天山泉/山地小木屋2007年酒店1000間客房瀑布/房車/檀越主題酒店2009年合計(jì)——非住宅物業(yè)總投資34億土地成本111萬平方米——2003年住宅20萬平米獨(dú)棟/雙拼/聯(lián)排2008-2010年數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)、世聯(lián)顧問平臺(tái)、東部華僑城訪談華僑城模式解析5555東部華僑城的總投資50億元，其中非住宅物業(yè)總投資345556東部華僑城從2007年到2010年間陸續(xù)開放了絕大多數(shù)配套項(xiàng)目，配套部分收入4年增長(zhǎng)了6倍,預(yù)計(jì)未來10年還將保持5%的增長(zhǎng)率開放時(shí)間2007200820092010……主題園休閑設(shè)施酒店三大主題園區(qū)（三街.三鎮(zhèn).三部落）溫泉項(xiàng)目＋高爾夫項(xiàng)目＋輔助交通設(shè)施七大主題酒店群（豪華酒店＋經(jīng)濟(jì)型酒店）營(yíng)運(yùn)收入(億)6273545濕地公園三洲公園觀音蓮座云中部落華興寺茶翁古鎮(zhèn)海洋之心,探索之旅黎明樂園,大峽谷天街各類文化節(jié)慶蘭花園室外礦泉SPA18洞公眾高爾夫66洞高爾夫練習(xí)場(chǎng)會(huì)員高爾夫球場(chǎng)室內(nèi)溫泉SPA茶溪谷新入口新游覽交通設(shè)施茵特拉根酒店太陽(yáng)能火車酒店瀑布酒店西樓咕咕鐘酒店瀑布酒店房車酒店檀越酒店數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)平臺(tái)，專業(yè)人員訪談華僑城模式解析56東部華僑城從2007年到2010年間陸續(xù)開放了絕大多數(shù)配565757深圳東部華僑城的前5年開發(fā)主題園，在景區(qū)基本成型的時(shí)候開發(fā)住宅物業(yè)，實(shí)現(xiàn)了地產(chǎn)與旅游主題園的聯(lián)動(dòng)開發(fā)華僑城模式解析主題園：濕地公園，瀑布，風(fēng)車，茵特拉根小鎮(zhèn)休閑：室外礦泉SPA，高爾夫練習(xí)場(chǎng)酒店：茵特拉根主題酒店主題園：云中部落，華興寺，茶翁古鎮(zhèn)休閑：會(huì)員高爾夫球場(chǎng)，室內(nèi)溫泉SPA主題園：海洋之心探索之旅黎明樂園大俠谷天街，海菲德小鎮(zhèn)酒店：瀑布酒店，房車酒店，檀越酒店各類文化節(jié)慶區(qū)域啟動(dòng)區(qū)核心項(xiàng)目開發(fā)樹立區(qū)域形象5星主題酒店和36洞山地高爾夫立形象，培育資源價(jià)值培育研發(fā)區(qū)完善組團(tuán)開發(fā)，強(qiáng)化文化項(xiàng)目開發(fā)，細(xì)分客戶依托山海價(jià)值開發(fā)高端地產(chǎn)開發(fā)回現(xiàn)，平衡前期投入快速發(fā)展區(qū)強(qiáng)化節(jié)慶旅游項(xiàng)目，留客旺夜，提升旅游收入和區(qū)域價(jià)值依托山湖景及區(qū)域價(jià)值開發(fā)高端地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)和旅游雙盈利截至2010年3月底，共售出12.4萬平米5757深圳東部華僑城的前5年開發(fā)主題園，在景區(qū)基本成型的時(shí)575858東部華僑城由于投資周期長(zhǎng)，后期開發(fā)的產(chǎn)品溢價(jià)能力強(qiáng)，出現(xiàn)投資回報(bào)率相當(dāng)高，但在投資開發(fā)期的回現(xiàn)能力較差華僑城模式解析數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)、世聯(lián)顧問平臺(tái)、東部華僑城訪談現(xiàn)金流(億)時(shí)間稅前IRR=25%稅后IRR=18%利潤(rùn)率＝37％時(shí)間2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年收入－－－－0.6021.3230.9814.3190.46住宅成本－－－－7.005.782.208.30－主題園、酒店成本6.806.806.806.806.80－－－－土地成本3.50－－－－－－－－增值稅－－－－－0.200.290.1235.53所得稅－－－－－2.234.161.8314.17所得稅后現(xiàn)金流－10.30－6.80－6.80－6.80－13.2013.1124.334.0540.75累計(jì)稅后現(xiàn)金流－10.30－17.10－23.90－30.70－43.90－30.79－6.47－2.4238.33東部華僑城稅后現(xiàn)金流模擬圖（單位：億元）96.26投資回收期＝7.5年5858東部華僑城由于投資周期長(zhǎng)，后期開發(fā)的產(chǎn)品溢價(jià)能力強(qiáng)，58利潤(rùn)主要來源于項(xiàng)目開發(fā)后期產(chǎn)生的銷售收入，以及未來的營(yíng)運(yùn)收入，在融資條件下，后置的利潤(rùn)導(dǎo)致了項(xiàng)目較低的復(fù)合增長(zhǎng)率時(shí)間2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年收入－－－－0.6021.3230.9814.3190.46住宅成本－－－－－7.005.782.208.83主題園、酒店成本－－－－1.701.701.701.701.70土地成本－－－－0.180.180.180.180.18增值稅－－－－－3.526.672.9023.06應(yīng)稅收入－－－－－8.9316.657.3356.69所得稅－－－－－2.234.161.8314.17稅后利潤(rùn)0.000.000.000.000.006.7012.495.5042.52累計(jì)稅后利潤(rùn)0.000.000.000.000.006.7019.1924.6867.20復(fù)合增長(zhǎng)率＝50％（20倍P/E）返利系數(shù)＝0.27東部華僑城稅后利潤(rùn)模擬圖（單位：億元）利潤(rùn)(億)時(shí)間華僑城模式解析利潤(rùn)主要來源于項(xiàng)目開發(fā)后期產(chǎn)生的銷售收入，以及未來的營(yíng)運(yùn)收入5960華僑城集團(tuán)在深圳成功開發(fā)西部華僑城后，在全國(guó)迅速鋪開以主題園＋地產(chǎn)為盈利模式的項(xiàng)目，大幅度提升住宅物業(yè)開發(fā)比例住宅建筑面積：80萬方商業(yè)中心：23萬方辦公區(qū)：27萬方非住宅物業(yè)：住宅物業(yè)＝1：1.6上海華僑城項(xiàng)目建設(shè)用地約為3167畝其中旅游發(fā)展用地約1868.876畝居住開發(fā)用地約1298.434畝住宅用地：旅游開發(fā)用地＝1：1武漢華僑城項(xiàng)目總建面：83萬方住宅物業(yè)：50萬方非住宅物業(yè)：30萬方非住宅物業(yè)：住宅物業(yè)＝1：1.5北京華僑城華僑城模式解析60華僑城集團(tuán)在深圳成功開發(fā)西部華僑城后，在全國(guó)迅速鋪開以主606161華僑城模式解析華僑城以旅游＋地產(chǎn)的模式，通過區(qū)域運(yùn)營(yíng)，成片綜合開發(fā)，以大型配套實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)項(xiàng)目的高溢價(jià)華僑城大盤系盈利模式“超前規(guī)劃、成片綜合開發(fā)”成為華僑城最大的特色和核心競(jìng)爭(zhēng)力，也是低價(jià)拿地和贏得政府支持的關(guān)鍵以旅游的名義拿地和持續(xù)盈利，以地產(chǎn)開發(fā)快速回籠資金和補(bǔ)貼旅游，保障資金、獲取利潤(rùn)憑借強(qiáng)大的資本優(yōu)勢(shì)和創(chuàng)造性實(shí)踐創(chuàng)下多個(gè)“中國(guó)第一”，保持行業(yè)領(lǐng)先地位，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品更新現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)表現(xiàn)項(xiàng)目從開發(fā)再到住宅物業(yè)的一期銷售經(jīng)歷了5年時(shí)間，但由于后期配套對(duì)物業(yè)價(jià)格拉動(dòng)比較大，內(nèi)部收益率為18％.項(xiàng)目后期住宅部分銷售單價(jià)最高高達(dá)19萬/平米，均價(jià)高達(dá)8萬，導(dǎo)致投資回報(bào)率高達(dá)159％，接近證券分析師計(jì)算的銷售利潤(rùn)率類似項(xiàng)目芙蓉古城、中坤旅游地產(chǎn)模式6161華僑城模式解析華僑城以旅游＋地產(chǎn)的模式，通過區(qū)域運(yùn)營(yíng)61北京星河灣深圳華潤(rùn)綜合體廣州碧桂園鳳凰城深圳東部華僑城中體奧林匹克北京萬達(dá)廣場(chǎng)深圳萬科城世紀(jì)金源世紀(jì)城魯能三亞灣新城北京星河灣6263奧林匹克花園大盤系上海奧林匹克花園北京奧林匹克花園長(zhǎng)沙奧林匹克花園松原奧林匹克花園桂林奧林匹克花園太原奧林匹克花園……上海·奧林匹克花園因此，我們將重點(diǎn)分析：漢正街作為控股型項(xiàng)目,公司直接參與開發(fā)數(shù)據(jù)較易獲得在一線城市,較高的全國(guó)知名度城市·項(xiàng)目名稱城市·項(xiàng)目名稱城市·項(xiàng)目名稱城市·項(xiàng)目名稱順德·碧桂園五邑·碧桂園長(zhǎng)沙·威尼斯鶴山·碧桂園武漢·碧桂園廣州·鳳凰城深圳·東部華僑城深圳·西部華僑城北京·華僑城成都·華僑城中體奧林匹克花園模式解析上海·奧林匹克花園北京·奧林匹克花園長(zhǎng)沙·奧林匹克花園松原·奧林匹克花園桂林·奧林匹克花園太原·奧林匹克花園中體奧林匹克花園集團(tuán)以推廣奧林匹克品牌文化，發(fā)展全民健身事業(yè)為依托，形成體育產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)也相結(jié)合的開發(fā)模式63奧林匹克花園大盤系上?！W林因此，我們將重點(diǎn)分析：漢正街63奧林匹克花園品牌系列不是以絕對(duì)控股為主，而是以合作方式發(fā)展，具體的品牌擴(kuò)展模式有下面幾種：A1控股型模式A2控股型模式B參股型模式/加盟型模式C示范型模式D融資型模式項(xiàng)目管理集團(tuán)將作為項(xiàng)目公司的主要運(yùn)作者，直接參與開發(fā)的全過程；A1模式項(xiàng)目作為奧林匹克花園的“樣板產(chǎn)品”，起著“排頭兵”的作用集中在特大型城市和省會(huì)城市；代表項(xiàng)目:北京,上海,天津奧林匹克花園通過品牌和資源優(yōu)勢(shì)獲取低價(jià)土地管理集團(tuán)出資并控股組建項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)土地開發(fā)，通過出讓土地的方式參股項(xiàng)目公司，協(xié)助合作方建設(shè)。

集中在大型城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，代表項(xiàng)目有沈陽(yáng)、常州奧林匹克花園等。

利用房地產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托，發(fā)展D模式，即由管理公司尋找、選擇投資者，由管理集團(tuán)全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)作，而投資者享受固定收益或半固定收益。

通過承諾政府建設(shè)公共設(shè)施而以補(bǔ)償用地方式獲得項(xiàng)目用地。項(xiàng)目公司以地方政府支持和土地抵押貸款等方式獲得開發(fā)資金，通過快速滾動(dòng)式的開發(fā)完成項(xiàng)目的建設(shè);集中在中型城市，代表有廣東佛山、福建漳州、河南商丘奧林匹克花園由合作方出資并控股，管理集團(tuán)參股成立項(xiàng)目公司獨(dú)立完成全部開發(fā)。合作方預(yù)先支付管理集團(tuán)不低于10萬平方米的品牌使用費(fèi)。集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、城市人口在100萬以上的城市，代表項(xiàng)目有重慶、成都、武漢、青島奧林匹克花園.中體奧林匹克花園模式解析樣板開發(fā)模式奧林匹克花園品牌系列不是以絕對(duì)控股為主，而是以合作方式發(fā)展，64上海奧林匹克花園體育場(chǎng)館等配套的后期運(yùn)營(yíng)以持有為主，專門成立運(yùn)營(yíng)公司，并引入知名的國(guó)際運(yùn)動(dòng)集團(tuán)，實(shí)現(xiàn)品牌的合作體育復(fù)合大盤運(yùn)營(yíng)操作模式地產(chǎn)項(xiàng)目以品牌運(yùn)營(yíng)為核心，以多功能的體育配套為依托，實(shí)現(xiàn)奧林匹克花園中端地產(chǎn)項(xiàng)目的快速銷售

健身產(chǎn)業(yè)運(yùn)動(dòng)城由上海中奧體育產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)管理有限公司經(jīng)營(yíng)管理，引入國(guó)際知名健身品牌；與美國(guó)倍力合作，推廣中體倍力品牌

體育賽事由上海奧林匹克置業(yè)有限公司為主體，聯(lián)合各大體育賽事主辦單位舉辦各類體育賽事，擴(kuò)大品牌知名度的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)門票等運(yùn)營(yíng)收入為了彌補(bǔ)體育場(chǎng)館只有周期性運(yùn)營(yíng)收入的缺陷，新奧林匹克花園模式引入商業(yè)配套，逐漸演變成，以“居住＋體育＋商貿(mào)”為品牌特色的中奧廣場(chǎng)模式中體奧林匹克花園模式解析上海奧林匹克花園體育場(chǎng)館等配套的后期運(yùn)營(yíng)以持有為主，專門成立6566上海奧園通過組團(tuán)設(shè)計(jì)、單體構(gòu)造等各種元素組合，將生活、運(yùn)動(dòng)和娛樂有機(jī)地融合在一起，形成特色鮮明的大型體育主題社區(qū)規(guī)模：整個(gè)小區(qū)呈南北方向分布，總占地面積55萬余平方米，總體規(guī)劃建筑面積為70萬平方米，容積率1.26特點(diǎn)：奧林匹克運(yùn)動(dòng)城，總建筑面積達(dá)9740平方米，三個(gè)樓層中共有15個(gè)場(chǎng)館，18個(gè)功能分區(qū)，是目前國(guó)內(nèi)少見的功能齊備的小區(qū)大型時(shí)尚健身場(chǎng)所交通：上海奧林匹克花園位于上海松江區(qū)-九亭鎮(zhèn)，軌道交通九號(hào)線中春路站、九亭站附近由于取地問題,地塊還未開發(fā),約占總規(guī)劃地塊的11%中體奧林匹克花園模式解析66上海奧園通過組團(tuán)設(shè)計(jì)、單體構(gòu)造等各種元素組合，將生活、運(yùn)66上海奧林匹克花園總投資27億，分三期開發(fā),項(xiàng)目前三年完成大部分配套分項(xiàng)200120022003200420052006200720082009201020112012一期二期三期開發(fā)期一期二期三期開發(fā)時(shí)間2001-20032004-20102006-2012規(guī)模19.4公頃18公頃17.6公頃配套體育公園,商業(yè)街,主題園相應(yīng)共建配套,幼兒園相應(yīng)共建配套,小學(xué)物業(yè)類型4-5層的公寓小高層,高層洋房小高層,高層設(shè)計(jì)主題亞洲雄風(fēng):展示整個(gè)項(xiàng)目的靈魂歐洲集錦:表現(xiàn)歐洲歷史悠久的足球文化美洲風(fēng)情:表現(xiàn)美洲各國(guó)風(fēng)情與體育文化的融合容積率逐漸提升,呈現(xiàn)南低北高的布局中體奧林匹克花園模式解析一期投資：12億二期投資：9億二期投資：6億上海奧林匹克花園總投資27億，分三期開發(fā),項(xiàng)目前三年完成大67項(xiàng)目總投資27個(gè)億,住宅部分投入22億;土地2.4億;配套投入2.6億,占總投資的10%成本構(gòu)成規(guī)模單方成本總成本(億元)功能定位開發(fā)期非住宅物業(yè)奧林匹克運(yùn)動(dòng)城10000平米10000元/平米1.5擁有三個(gè)樓層中共有15個(gè)場(chǎng)館，18個(gè)功能分區(qū)2002-2003奧園商業(yè)街8000平米3000元/平米0.24大型居家購(gòu)物，娛樂，餐飲中心2001-2002學(xué)校14000平米3500元/平米0.5幼兒園，小學(xué)2001-2002主題公園60000平米200元/平米0.24-------2001-2003文化廣場(chǎng)10000平米500元/平米0.1林