房地產(chǎn)投資類型3

房地產(chǎn)投資類型分析土地投資分析居住用房產(chǎn)投資分析商鋪出租投資分析寫字樓投資分析酒店投資分析土地投資分析土地出讓1、出讓土地——房地產(chǎn)投資者以支付土地出讓金為代價，從國家手里直接得到的具有一定年限使用權(quán)的土地出讓土地的用途：商業(yè)、住宅、工業(yè)最高出讓年限：商業(yè)：40年住宅：70年工業(yè)：50年土地投資分析權(quán)利歸屬（1）土地所有權(quán)不在出讓的范圍內(nèi)（2）出讓土地下面的各類資源歸國家所有（3）出讓期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物和其他附著物的所有權(quán)由國家無償取得或收回（4）出讓土地應(yīng)辦理登記手續(xù)取得國土證出讓對象——城鎮(zhèn)國有土地土地投資分析（1）農(nóng)村集體土地經(jīng)政府征用并轉(zhuǎn)為國有（2）國有行政劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地（3）舊城改造由政府收回的國有土地出讓方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣出讓土地所擁有的附帶權(quán)益：轉(zhuǎn)讓（有限制）、出租、抵押、投資土地出讓金（土地增值收益）：不低于基準(zhǔn)地價的20%，由當(dāng)?shù)卣_定土地投資分析2、出讓土地的取得（投資）類型城市新區(qū)開發(fā)（1）初始地價一般較低（2）基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費用較高（3）增值潛力主要取決于政府規(guī)劃和區(qū)位（4）地塊面積較大，開發(fā)規(guī)模要求較高城市舊城改造（1）區(qū)位條件相對優(yōu)越，土地價格較高土地投資分析（2）土地開發(fā)級差收益較高，增值潛力大（3）拆遷安置所需資金和時間投入較大（4）地塊體量較小，對開發(fā)項目的要求高（5）容易獲得政府優(yōu)惠政策的支持土地投資分析土地轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓土地——房地產(chǎn)投資者以支付土地轉(zhuǎn)讓款為代價，從土地使用權(quán)人手中得到的一定年限使用權(quán)的土地（國有土地）土地轉(zhuǎn)讓實行房地合一的政策，即地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)應(yīng)隨土地使用權(quán)一同轉(zhuǎn)讓土地投資分析轉(zhuǎn)讓土地的使用年限為出讓合同規(guī)定的年限減去已使用年限后的剩余年限土地轉(zhuǎn)讓應(yīng)辦理過戶登記，換領(lǐng)國土證轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的形式（1）買賣（2）互易（3）企業(yè)并購（4）贈與（5）聯(lián)建、聯(lián)營土地投資分析轉(zhuǎn)讓方式：必須公開轉(zhuǎn)讓（掛牌、拍賣）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)簽訂合同以明確各自的權(quán)利和義務(wù)，新的土地使用者必須遵守土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的內(nèi)容符合以下情形之一的土地不得轉(zhuǎn)讓（1）未經(jīng)開發(fā)的出讓土地（2）未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用的（3）集體土地使用權(quán)（4）其他情形土地投資分析土地租賃租賃土地——房地產(chǎn)投資者以支付土地租金為代價，從土地出租人手中得到的一定年限使用權(quán)的土地租賃土地的期限相對較短，投資額較小土地承租人僅有使用（自用）的權(quán)利，并且其使用應(yīng)符合原有利用要求行政劃撥土地出租須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)土地投資資分析土地使用用權(quán)抵押押抵押土地地——房地產(chǎn)投投資者以以抵押貸貸款為代價，，從土地地抵押人人手中得得到的土土地土地使用用權(quán)的抵抵押人：：通過出出讓或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得得土地使使用權(quán)，，并辦理理了土地地登記手續(xù)的土土地使用用權(quán)擁有有者土地使用用權(quán)的抵抵押權(quán)人人：債權(quán)權(quán)人（主主要指金融機機構(gòu)）土地投資資分析土地使用用權(quán)抵押押時，其其地上建建筑物、、其他附著物物隨之抵抵押土地抵押押權(quán)的設(shè)設(shè)定本身身并不發(fā)發(fā)生土地地使用權(quán)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)權(quán)抵押，應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)規(guī)定辦理抵抵押登記，領(lǐng)領(lǐng)取他項權(quán)權(quán)利證書；；抵押權(quán)消消滅后，應(yīng)當(dāng)依依照規(guī)定辦辦理注銷抵抵押登記土地使用權(quán)權(quán)抵押后不不能自由轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓和投資資土地投資分土地抵押權(quán)權(quán)的消滅（（消失、滅滅失）（1）債務(wù)清償償（2）抵押權(quán)人人放棄抵押押權(quán)（3）抵押物滅滅失（4）作為抵押押物的土地地被處分后后處分抵押土土地所得，，抵押權(quán)人人有優(yōu)先受受償權(quán)因處分抵押押財產(chǎn)而取取得土地使使用權(quán)的，，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)規(guī)定辦理過過戶登記土地投資分分析土地入股經(jīng)經(jīng)營入股經(jīng)營土土地——房地產(chǎn)投資資者以出讓讓分成房屋或或分成收益益的代價，，從土地入入股人手中取得得一定期限限使用權(quán)的的土地土地入股的的形式（1）一方出土土地，另一一方出資金金（2）一方出土土地和部分分資金，另另一方出不不足的部分資資金居住用房產(chǎn)產(chǎn)投資分析析住宅投資1、需求分析析分析的主要要內(nèi)容（1）現(xiàn)有住房房需求的滿滿足量（2）潛在的住住房需求量量（3）居民的購購房欲望（4）住宅供給給量（5）消費需求求與投資需需求的現(xiàn)實實狀況居住用房產(chǎn)產(chǎn)投資分析析影響住房需需求的特定定因素（1）購房者的的區(qū)位偏好好和購買能能力（2）市場提供供的房源的的質(zhì)量和數(shù)數(shù)量房源的類型型：普通商品住住宅：包括括高檔（電電梯）公寓寓經(jīng)濟適用房房：包括部部分拆遷安安置用房、、農(nóng)遷房房改房：含含各類政策策性住房居住用房產(chǎn)產(chǎn)投資分析析2、地點選擇擇上風(fēng)上水、、地勢較高高安全、寧靜靜、環(huán)境整整潔舒適出行、購物物、就學(xué)就就醫(yī)就餐方方便公用設(shè)施齊齊全認(rèn)識誤區(qū)：居住在越繁繁華的地區(qū)區(qū)越好居住在市中中心最好居住用房產(chǎn)產(chǎn)投資分析析3、質(zhì)量問題題包括住宅自自身的質(zhì)量量和服務(wù)管管理質(zhì)量需要考慮的的因素（1）購房者的的支付能力力（2）市場競爭爭艱難的權(quán)衡衡：質(zhì)量—投入—售價（租金金）市場證明：：高質(zhì)量的住住宅能夠獲獲得更穩(wěn)定定的長期投資資回報居住用房產(chǎn)產(chǎn)投資分析析別墅投資1、需求分析析特定的要求求：占地規(guī)規(guī)模、容積積率、綠化化率、裝修水水準(zhǔn)、設(shè)施施設(shè)備性能能、管理水水平…特定的購買買對象：中中產(chǎn)階層以以上（富豪豪）平穩(wěn)、緩慢慢上升的需需求狀態(tài)較長時期的的購買欲望望激發(fā)及決決策政策影響明明顯居住用房產(chǎn)產(chǎn)投資分析析2、應(yīng)考慮的的主要因素素視野、景觀觀好，無污污染交通便捷但但不嘈雜建筑造型新新穎，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)較高服務(wù)設(shè)施高高檔、齊全選擇客戶——高標(biāo)準(zhǔn)加大營銷力度把握好投資時機商鋪投資分商鋪的銷售售能力分析析1、影響商鋪鋪銷售能力力的主要因因素外在因素：：區(qū)位（是是否有利于于商業(yè)活動動）內(nèi)在因素：：經(jīng)營戶的的經(jīng)營能力力2、分析商鋪鋪銷售能力力的步驟（1）針對特定定商鋪選擇擇合適的商商業(yè)行當(dāng)（2）判斷商鋪鋪所在區(qū)域域內(nèi)未來商商業(yè)競爭的的態(tài)勢（不同經(jīng)營內(nèi)內(nèi)容對競爭爭的要求不不一樣）商鋪投資分分析日常用品、、農(nóng)產(chǎn)品：：競爭對手手少有利生產(chǎn)資料、、耐用消費費品：競爭爭對手多有有利食品（餐飲飲）、藥品品：不定（3）分析商鋪消費類型商鋪的交易范圍：指能吸引的主要顧客的分布區(qū)域的大小顧客距商鋪的距離與其吸引力負相關(guān)商鋪投資分分析潛在消費者者到商鋪愿愿意花費的的時間統(tǒng)計計日常生活用用品：5~10分鐘社區(qū)購物中中心：10~15分鐘大型購物中中心：15~30分鐘商鋪交易范范圍分為基本范圍：：步行時間間<10分鐘，60%~70%第二范圍：：10~25分鐘第三范圍：：25~30分鐘商鋪投資分分析商鋪地段的的選擇1、衡量地段段優(yōu)劣的基基本標(biāo)志——人流量2、分析地段段優(yōu)劣主要要考慮的因因素商業(yè)繁華程程度交通狀況臨街狀態(tài)規(guī)劃條件商業(yè)業(yè)態(tài)的的分布狀況況商鋪投資分分析商鋪與商圈圈1、商圈的優(yōu)優(yōu)勢可以吸引更更多的顧客客在滿足購買買力方面有有互補作用用對外宣傳上上的規(guī)模效效應(yīng)—商圈內(nèi)的店店鋪獲利能能力遠超過過獨立店鋪鋪2、成熟商圈圈、新商圈圈與未來商商圈商鋪的經(jīng)營營環(huán)境寫字樓投資資分析需求分析估計商業(yè)辦辦公用房的的需求非常常困難本地外向型型經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展對寫字字樓的