房地產(chǎn)開發(fā)策劃2

4.3.1客戶定位——就是開發(fā)商為自己的項目確定、確認(rèn)潛在客戶的過程，確定房地產(chǎn)項目的目標(biāo)消費群體和他們的特征。1.客戶定位的概念4.3.2產(chǎn)品定位凡是提供給市場的能夠滿足消費者或用戶某種需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各種無形服務(wù)均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。1.房地產(chǎn)產(chǎn)品的整體概念物業(yè)管理信貸保證售后服務(wù)質(zhì)量地理位置建筑造型戶型結(jié)構(gòu)

核心利益有形產(chǎn)品核心產(chǎn)品延伸產(chǎn)品2.產(chǎn)品定位的概念——是在市場細(xì)分、客戶需求分析、客戶群確定的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)項目的主要技術(shù)參數(shù)、模式等的確定，對產(chǎn)品效用、產(chǎn)品形式、產(chǎn)品功能的設(shè)計與創(chuàng)新，最終目的是反映產(chǎn)品獨特的市場形象。3.產(chǎn)品定位的原則（3）定位的前瞻性原則（4）產(chǎn)品之間的不可替代性（1）定位的市場化原則（2）定位的差異化原則4.產(chǎn)品定位的限制條件——是指對產(chǎn)品的性質(zhì)、檔次、價格等起到?jīng)Q定作用的客觀和主觀條件。主要包括以下幾個方面。（1）土地；（2）城市規(guī)劃；（3）顧客需求；（4）資金供應(yīng)；（5）市場條件；（6）開發(fā)商思維。房地產(chǎn)市場分析方法SWOT分析方法建筑策劃法目標(biāo)客戶需求定位法頭腦風(fēng)暴法5.產(chǎn)品定位的方法4.3.3形象定位1.形象定位的概念——主要是找到該房地產(chǎn)項目所持有、不同于競爭對手、能進(jìn)行概念化描述、能通過廣告表達(dá)并能為目標(biāo)客戶所接受而產(chǎn)生共鳴的特征。2.形象定位的原則（1）項目形象易于展示和傳播；（2）項目形象定位應(yīng)與項目產(chǎn)品特征符合；（3）項目形象定位與項目周邊的資源條件相符合；（4）項目形象與目標(biāo)客戶群的需求特征符合；（5）項目形象定位應(yīng)充分考慮市場競爭的因素，與其他樓盤有明顯的差異和區(qū)別。4.3.4房地產(chǎn)開發(fā)項目品牌定位1、品牌的含義——是一種名稱、術(shù)語、標(biāo)記、符號或設(shè)計，或是它們的組合應(yīng)用，其目的是借以辨認(rèn)企業(yè)提供的產(chǎn)品或服務(wù)，并使之與競爭對手的產(chǎn)品和服務(wù)相區(qū)別。房地產(chǎn)品牌包括房地產(chǎn)企業(yè)品牌和樓盤品牌。2、影響因素：質(zhì)量、價格、服務(wù)、廣告、員工。3、樓盤品牌的創(chuàng)立命名與標(biāo)志；產(chǎn)品品質(zhì)；概念創(chuàng)造：區(qū)位、生活、品質(zhì)等；追求個性化。4.3.5房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目營銷定定位1、價格定位位1）目標(biāo)———必須服從企企業(yè)的經(jīng)營總總目標(biāo)和市場場營銷目標(biāo)。。最大利潤目標(biāo)標(biāo)；提高市場占有有率目標(biāo)；穩(wěn)定價格目標(biāo)標(biāo)；過渡價格目標(biāo)標(biāo)；競爭價格目標(biāo)標(biāo)。2）樓盤定價價方法成本導(dǎo)向定價價法：成本加加成定價法和和目標(biāo)定價法法；需求導(dǎo)向定價價法：以消費費者的需求強(qiáng)強(qiáng)度及對價格格的承受能力力作為定價依依據(jù)，包括理理解價值定價價法和需求差差異定價法等等；競爭導(dǎo)向定價價法：領(lǐng)導(dǎo)定定價法、挑戰(zhàn)戰(zhàn)定價法和隨隨行就市定價價法等。3）樓盤價格格定位策略心理定價策略略：尾數(shù)定價價、整數(shù)定價價、聲望定價價、系列定價價；折扣定價策略略：現(xiàn)金折扣扣、數(shù)量折扣扣、季節(jié)折扣扣、推廣折扣扣；新產(chǎn)品定價策策略：撇脂定定價、滲透定定價；過程定價策略略：低開高走走、高開低走走、穩(wěn)定價格格。2、廣告定位位3、活動推廣廣定位：樓盤盤慶典儀式、、社會公益活活動、社區(qū)內(nèi)內(nèi)活動、大型型有獎銷售、、打折促銷活活動4、營銷渠道道定位4.4房房地產(chǎn)開發(fā)項項目主題策劃劃房地產(chǎn)開發(fā)項項目的主題策策劃是指開發(fā)發(fā)商（或策劃劃者）對擬建建項目提出的的一種概念、、意圖，一種種貫穿于整個個項目的精神神和思想，是是一種可以為為人們切實感感知到的生活活方式和居住住理念，體現(xiàn)現(xiàn)了項目開發(fā)發(fā)的總體指導(dǎo)導(dǎo)思想。4.4.1主題策劃的內(nèi)內(nèi)涵主題策劃是項項目開發(fā)運作作的總體指導(dǎo)導(dǎo)思想。主題策劃能體體現(xiàn)出項目產(chǎn)產(chǎn)品的價值。。主題策劃能使使項目具有獨獨特的個性。。（1）創(chuàng)新性性原則；（2）領(lǐng)先性性原則；（3）整合性性原則。4.4.2主題策劃的作作用與原則1.主題策劃劃的作用2.主題策劃劃的原則結(jié)合文化內(nèi)涵涵挖掘項目主主題結(jié)合科技進(jìn)步步挖掘項目主主題結(jié)合自然環(huán)境境優(yōu)勢挖掘項項目主題結(jié)合顧客需求求挖掘項目主主題通過營造新觀觀念挖掘項目目主題4.4.3主題策劃的方方法與實踐4.5房地地產(chǎn)投資方向向與時機(jī)的選選擇4.5.1不不同用途的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的特點點1、住宅開發(fā)發(fā)項目——操操作最簡單市場潛力巨巨大；開發(fā)投資風(fēng)風(fēng)險相對較較小；多元化的市市場需求；；對開發(fā)商投投資能力要要求較低。。2、寫字樓樓開發(fā)項目目特點要求開發(fā)商商具備長期期投資能力力；把握寫字樓樓設(shè)計發(fā)展展潮流和趨趨勢；要高度重視視寫字樓的的選址。3、零售商商業(yè)物業(yè)開開發(fā)項目特特點需要認(rèn)真分分析零售商商業(yè)物業(yè)的的商業(yè)輻射射區(qū)域；要求開發(fā)商商具備長期期大規(guī)模投投資的能力力；先租后建，，只租不售售；對物業(yè)管理理水平的要要求高；需要與交通通設(shè)施聯(lián)合合開發(fā)；要努力實現(xiàn)現(xiàn)商場收益益風(fēng)險管理理社會化；；與其他物業(yè)業(yè)聯(lián)合開發(fā)發(fā)。4.5.2風(fēng)險對對房地產(chǎn)投投資方向和和時機(jī)選擇擇的影響1、根據(jù)項項目風(fēng)險大大小確定相相應(yīng)的投資資收益水平平；2、根據(jù)風(fēng)風(fēng)險管理的的能力選擇擇投資方向向；3、根據(jù)風(fēng)風(fēng)險周期變變化特點把把握投資時時機(jī)。4.6房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)區(qū)位的分分析與選擇擇4.6.1影響房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)區(qū)位的因因素1、自然條條件和環(huán)境境方面的因因素2、城市規(guī)規(guī)劃方面的的因素3、交通方方面的因素素4、市政基基礎(chǔ)設(shè)施和和公共配套套服務(wù)設(shè)施施方面的因因素5、人口和和經(jīng)濟(jì)聚集集方面的因因素6、社會文文化方面的的因素4.6.2房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目區(qū)位選擇擇的原則1、合法原原則；2、最高最最佳使用原原則；3、開發(fā)潛潛力原則。。4.6.3不同類類型房地產(chǎn)產(chǎn)項目對區(qū)區(qū)位選擇的的要求1、居住項項目市政公用和和公建配套套設(shè)施完備備；公共交通便便捷；環(huán)境良好；；居民人口與與收入。2、寫字樓樓項目接近其他的的商業(yè)