房地產(chǎn)城市綜合體專(zhuān)題

>>城市綜合體專(zhuān)題向彪仿⊙城市綜合體概念■《中國(guó)大百科全書(shū)》：建筑綜合體為多個(gè)功能不同的空間組合而成的建筑；■《美國(guó)建筑百科全書(shū)》：建筑綜合體是在一個(gè)位置上，具有單個(gè)或多個(gè)功能的一組建筑。根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所等機(jī)構(gòu)對(duì)２００３年以來(lái)建成或在建的１００個(gè)新建筑綜合體的研究表明，從建筑綜合體的復(fù)合功能或業(yè)態(tài)來(lái)看，６５％的建筑綜合體具有酒店、辦公、公寓、商業(yè)四大基本功能，這充分表明了大多數(shù)建筑綜合體的功能組合特點(diǎn)。定義：“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體第1部分：基本情況介紹⊙城市綜合體發(fā)展背景工業(yè)革命前工業(yè)革命與烏托邦思潮20世紀(jì)60年代后自發(fā)的綜合體建筑有限的城市空間內(nèi)，人口增長(zhǎng)與集中，自發(fā)形成了商業(yè)與居住的結(jié)合工業(yè)在城市積聚區(qū)的擴(kuò)展使得居住環(huán)境被踐踏，其他的建筑經(jīng)常受到驅(qū)趕，烏托邦思想提出了將不同的使用功能分開(kāi)布置以減少社會(huì)問(wèn)題。終結(jié)混合開(kāi)發(fā)1961年，簡(jiǎn).雅各布斯的《美國(guó)大城市的生與死》一書(shū)出版后，人們開(kāi)始意識(shí)到城市是一個(gè)生命體，解決城市問(wèn)題應(yīng)該通過(guò)處理復(fù)雜有序性問(wèn)題的方法來(lái)實(shí)現(xiàn)，同時(shí)，人們也開(kāi)始認(rèn)識(shí)到傳統(tǒng)規(guī)劃思想的不足和錯(cuò)誤，整個(gè)社會(huì)環(huán)境開(kāi)始真正適于建筑綜合體的發(fā)展

綜合體迎來(lái)大發(fā)展第1部分：基本情況介紹⊙城市綜合體特性綜合體建筑：高密集約規(guī)模：體量巨大資金：巨額投資時(shí)間：周期較長(zhǎng)內(nèi)部：立體連續(xù)物業(yè)：復(fù)合互補(bǔ)外部：高便可達(dá)第1部分：基本情況介紹⊙開(kāi)發(fā)城市綜合體的條件因素第1部分：基本情況介紹⊙城市綜合體的區(qū)位要求

城市綜合體可以存在于CBD，可以存在于城市副中心內(nèi)，也可以位于CBD和副中心之外的優(yōu)越區(qū)位。在城市綜合體項(xiàng)目所處的區(qū)域中，具體位置不同，對(duì)應(yīng)的地價(jià)水平也會(huì)有所不同。而在這個(gè)區(qū)域中，一般認(rèn)為一定存在一個(gè)重要的點(diǎn)，這就是峰值地價(jià)交叉點(diǎn)（PeakLand-ValueIntersection，簡(jiǎn)稱(chēng)PLVI）。第1部分：基本情況介紹第1部分：基本情況介紹?酒店：項(xiàng)目標(biāo)志性物業(yè)，定義項(xiàng)目整體檔次?商業(yè)：可實(shí)現(xiàn)較高利潤(rùn)，承擔(dān)某種社會(huì)職能，可以塑造與其他項(xiàng)目較大的差異，項(xiàng)目的活力核心。?寫(xiě)字樓：價(jià)值標(biāo)桿，可樹(shù)立項(xiàng)目高端形象。?公寓：保證開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流來(lái)源，滿(mǎn)足中長(zhǎng)期居住者需求?！殉鞘芯C合體的主要物業(yè)主要因素商業(yè)寫(xiě)字樓酒店公寓區(qū)域?qū)傩陨虡I(yè)中心★★★★★★★★★★商務(wù)中心區(qū)★★★★★★★★★★觀光區(qū)域★★★——★★★★★★環(huán)境資源擁有自然資源————★★★★★★★擁有產(chǎn)業(yè)資源★★★★★★★★★★通達(dá)性強(qiáng)★★★★★★★★★★★★人流量大★★★★——★★——開(kāi)發(fā)目標(biāo)租★★★★★★★★★★★★★售★★★★★★★★★★第1部分：基本情況介紹⊙城市綜合體各主要物業(yè)開(kāi)發(fā)特點(diǎn)★代表擬合度第1部分：基本情況介紹⊙城市綜合體開(kāi)發(fā)時(shí)序

綜合體物業(yè)價(jià)值的最大化包含幾個(gè)方面的含義■最大限度的實(shí)現(xiàn)各個(gè)物業(yè)自身的價(jià)值；■最大可能實(shí)現(xiàn)各功能間關(guān)聯(lián)帶動(dòng)價(jià)值；■避免各物業(yè)之間的負(fù)面影響。

正確的開(kāi)發(fā)時(shí)序?qū)τ趯?shí)現(xiàn)綜合體物業(yè)價(jià)值的最大化有著極為重要的意義?！鍪紫龋魑飿I(yè)功能和性質(zhì)的不同決定了入市時(shí)機(jī)的差異。例如商業(yè)入市必須在社區(qū)成熟以后，而為了樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象，酒店或?qū)懽謽琼?xiàng)目一般先期入市?！銎浯危煌飿I(yè)之間的影響也對(duì)入市時(shí)機(jī)有一定選擇。如寫(xiě)字樓優(yōu)先于公寓的入市能夠帶動(dòng)公寓的銷(xiāo)售?！殉鞘芯C合體的運(yùn)營(yíng)價(jià)值城市綜合體的運(yùn)營(yíng)價(jià)值主要取決于人流價(jià)值鏈酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺(tái)商務(wù)租客提升品質(zhì)高消費(fèi)人流旅游租客商務(wù)消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流提升品質(zhì)資源平臺(tái)提升品質(zhì)商務(wù)消費(fèi)人流商旅消費(fèi)人流第1部分：基本情況介紹⊙城市市綜綜合合體體的的運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)價(jià)價(jià)值值城市市綜綜合合體體的的綜綜合合開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)價(jià)價(jià)值值鏈鏈矩矩陣陣強(qiáng)烈弱或不確定中立潛在市場(chǎng)沖突第1部部分分：：基基本本情情況況介介紹紹功能能間間的的直直接接支支持持例如如，，辦辦公公樓樓上上班班族族、、酒酒店店旅旅客客、、公公寓寓住住戶(hù)戶(hù)會(huì)會(huì)對(duì)對(duì)零零售售、、餐餐飲飲提提供供支支持持；；辦辦公公樓樓的的租租戶(hù)戶(hù)可可以以為為酒酒店店提提供供一一定定的的客客源源，，并并為為公公寓寓樓樓帶帶來(lái)來(lái)一一些些客客戶(hù)戶(hù)或或租租戶(hù)戶(hù)。。功能能間間的的間間接接支支持持比如如，，零零售售和和酒酒店店功功能能不不會(huì)會(huì)為為辦辦公公功功能能或或居居住住功功能能提提供供直直接接的的收收益益，，但但是是它它們們卻卻可可以以作作為為適適宜宜的的環(huán)環(huán)境境支支持持，，來(lái)來(lái)使使得得辦辦公公和和居居住住功功能能獲獲得得更更高高的的租租金金。。零零售售和和餐餐飲飲功功能能可可以以為為酒酒店店旅旅客客、、上上班班族族和和居居民民提提供供方方便便和和誘誘人人的的購(gòu)購(gòu)物物環(huán)環(huán)境境和和良良好好的的場(chǎng)場(chǎng)所所氛氛圍圍，，并并改改善善它它們們的的市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力。。酒酒店店功功能能同同樣樣對(duì)對(duì)其其他他功功能能可可以以提提供供間間接接支支持持，，其其完完善善和和豪豪華華的的配配套套設(shè)設(shè)施施往往往往能能為為居居住住、、辦辦公公功功能能增增加加市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力。。場(chǎng)所所營(yíng)營(yíng)造造整個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目協(xié)協(xié)同同營(yíng)營(yíng)造造出出城城市市中中是是全全新新和和獨(dú)獨(dú)一一無(wú)無(wú)二二的的感感覺(jué)覺(jué)與與功功能能城市市綜綜合合體體的的價(jià)價(jià)值值放放大大方方式式⊙城市市綜綜合合體體的的運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)價(jià)價(jià)值值第1部部分分：：基基本本情情況況介介紹紹⊙城市市綜綜合合體體的的城城市市價(jià)價(jià)值值第1部部分分：：基基本本情情況況介介紹紹■土土地地集集約約化化利利用用■提提升升城城市市形形象象■緩緩解解城城市市交交通通壓壓力力■積積聚聚區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值■改改變變夜夜間間空空城城現(xiàn)現(xiàn)象象■城城市市資資源源集集中中利利用用第2部部分分：：城城市市綜綜合合體體定定位位城市市綜綜合合體體的的定定位位與與其其他他單單體體項(xiàng)項(xiàng)目目不不同同，，主主要要包包括括整整體體項(xiàng)項(xiàng)目目的的定定位位與與各各功功能能物物業(yè)業(yè)的的分分項(xiàng)項(xiàng)定定位位兩兩大大部部分分，，在在都都市市綜綜合合體體整整體體定定位位的的前前提提下下，，開(kāi)開(kāi)展展綜綜合合體體各各類(lèi)類(lèi)物物業(yè)業(yè)的的定定位位。?！殉鞘惺芯C綜合合體體兩兩級(jí)級(jí)定定位位⊙德思思勤勤關(guān)關(guān)于于綜綜合合體體定定位位的的““三三位位一一體體””方方法法第2部部分分：：城城市市綜綜合合體體定定位位第3部部分分：：城城市市綜綜合合體體整整體體規(guī)規(guī)劃劃⊙整體體規(guī)規(guī)劃劃內(nèi)內(nèi)容容■確確定定城城市市綜綜合合體體各各種種功功能能的的規(guī)規(guī)模?！龆级际惺芯C綜合合體體交交通通系系統(tǒng)統(tǒng)■城城市市綜綜合合體體空空間間布布局局■城城市市綜綜合合體體景景觀觀環(huán)環(huán)境境第3部部分分：：城城市市綜綜合合體體整整體體規(guī)規(guī)劃劃⊙確定定城城市市綜綜合合體體各各功功能能的的規(guī)規(guī)模模確定定綜綜合合體體項(xiàng)項(xiàng)目目各各功功能能間間的的比比例例，，不不同同的的項(xiàng)項(xiàng)目目具具體體情情況況不不同同，，有有不不同同的的方方法法，，很很難難找找到到一一種種或或者者幾幾種種通通用用的的最最佳佳比比例例確確定定方方法法，，但但是是，，不不管管各各功功能能間間的的比比例例如如何何最最終終確確定定，，分分別別分分析析各各功功能能的的物物業(yè)業(yè)體體量量，，作作為為確確定定各各功功能能規(guī)規(guī)模模的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)參參數(shù)數(shù)，，依依然然是是確確定定綜綜合合體體項(xiàng)項(xiàng)目目最最終終規(guī)規(guī)模模的的一一個(gè)個(gè)不不可可跳跳躍躍的的環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)。。第3部分：城城市綜合體整整體規(guī)劃⊙居住功能的規(guī)規(guī)模■城市綜合合體中的居住住功能體量居住功能是城城市建筑綜合合體中平衡酒酒店、零售、、辦公等功能能的重要功能能。簡(jiǎn)·雅各布斯斯在《美國(guó)大大城市的生與與死》一書(shū)中中所介紹的城城市多樣化的的另一個(gè)要點(diǎn)點(diǎn)是“密度之之需要”，即即人流的密度度必須達(dá)到足足夠程度，在在城市綜合體體的設(shè)計(jì)中，，必須考慮周周邊環(huán)境的住住宅密度問(wèn)題題，過(guò)低的密密度會(huì)不利于于對(duì)多樣性的的支持，而導(dǎo)導(dǎo)致整體失敗敗。在這種情情況下，應(yīng)該該通過(guò)增加項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)住宅功功能的比例或或增加吸引人人流的特殊功功能要素，來(lái)來(lái)彌補(bǔ)項(xiàng)目人人流密度的不不足。居住物業(yè)的體體量分析：將美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)家N.G.Mankin和D.N.Wei提出出居住需求量量公式：D=h（（R）*N，，中加入收入入因素Y，得得到居住需求求量公式：D=h（（R，Y）*N，其中，，h（R）為為平均每人的的居住需求量量函數(shù)，N為為人口數(shù)目。。以此公式為基基礎(chǔ)，在實(shí)際際項(xiàng)目測(cè)算中中依據(jù)具體情情況對(duì)公式進(jìn)進(jìn)行微調(diào)，結(jié)結(jié)合調(diào)研數(shù)據(jù)據(jù)，可以得出出較為客觀的的居住體量。。第3部分：城城市綜合體整整體規(guī)劃⊙零售功能的規(guī)規(guī)模按照零售業(yè)飽飽和理論，只只有在零售飽飽和度大于平平均值的前提提下，才有在在商圈開(kāi)設(shè)集集中商業(yè)的可可能（臨街商商業(yè)不計(jì)入））零售飽和理論論公式：IRS=C*RE/RFC：潛潛在客客戶(hù)數(shù)量RE：人人均消費(fèi)支支出RF：營(yíng)營(yíng)業(yè)面積第3部分：城城市綜合體整整體規(guī)劃⊙零售功能的規(guī)規(guī)模商業(yè)零售業(yè)態(tài)態(tài)商業(yè)規(guī)模的的設(shè)定城市綜合體零零售功能體量量：零售空間往往往會(huì)在整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)劃中中所占比例過(guò)過(guò)大。由于零零售可在未來(lái)來(lái)的發(fā)展中增增加，所以總總的說(shuō)來(lái)，規(guī)規(guī)劃比例過(guò)小小的問(wèn)題會(huì)比比規(guī)劃比例過(guò)過(guò)大的問(wèn)題易易解決。而減減少零售空間間的比例，是是很難進(jìn)行的的，并會(huì)給人人以項(xiàng)目整體體失敗的意象象。第3部分：城城市綜合體整整體規(guī)劃⊙商務(wù)功能的規(guī)規(guī)模城市綜合體的的商務(wù)辦公容容量一般受城城市化發(fā)展的的影響，而人人均辦公面積積受區(qū)域的主主導(dǎo)功能和區(qū)區(qū)域的重要性性程度的影響響1.城市商務(wù)務(wù)物業(yè)供給總總量和供給結(jié)結(jié)構(gòu)2.城市商務(wù)務(wù)物業(yè)需求總總量和需求結(jié)結(jié)構(gòu)3.城市商務(wù)務(wù)物業(yè)供給矛矛盾分析4.城市未來(lái)來(lái)供需發(fā)展趨趨勢(shì)（預(yù)測(cè)就就業(yè)人口和人人均辦公面積積，通過(guò)租賃賃活動(dòng)和市場(chǎng)場(chǎng)吸納量預(yù)測(cè)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)需需求）5.確定城市市綜合體對(duì)城城市中心商務(wù)務(wù)的分流指數(shù)數(shù)6.中心商務(wù)務(wù)的高度指數(shù)數(shù)確定綜合體體最終的商務(wù)務(wù)容量確定商務(wù)物業(yè)業(yè)體量的因素素：第3部分：城城市綜合體整整體規(guī)劃⊙酒店功能的規(guī)規(guī)模酒店體量測(cè)算算的參考計(jì)量量公式為：E=N*P*L/（T*K）E：酒店的的床位數(shù)N：全年的的旅客人數(shù)P:住住宿旅客比例例L:平平均住宿天數(shù)數(shù)T:全全年可逗留天天數(shù)K:床床位的利用率率第3部分：城城市綜合體整整體規(guī)劃⊙確定城市綜合合體交通系統(tǒng)統(tǒng)城市綜合體的的交通系統(tǒng)關(guān)關(guān)系包括：■綜合體與對(duì)對(duì)外交通的關(guān)關(guān)系；■綜合體內(nèi)部部交通；■綜合體內(nèi)部部交通與外部部交通的銜接接第3部分：城城市綜合體整整體規(guī)劃⊙確定城市綜合合體交通系統(tǒng)統(tǒng)公交交通系統(tǒng)統(tǒng)：1.調(diào)查公共共交通系統(tǒng)的的現(xiàn)狀2.估算待開(kāi)開(kāi)發(fā)綜合體交交通產(chǎn)生和吸吸引出行率3.提出交通通系統(tǒng)設(shè)立或或者改善方案案4.溝通實(shí)施施第3部分：城城市綜合體整整體規(guī)劃⊙確定城市綜合合體交通系統(tǒng)統(tǒng)步行系統(tǒng)：步行量計(jì)算：：將城市綜合體體分為一個(gè)矩矩陣系統(tǒng)，每每個(gè)矩陣呼應(yīng)應(yīng)一段街區(qū)之之間的街道長(zhǎng)長(zhǎng)度，形成步行量計(jì)算算公式：Ti=a×Yi+b×Pi+c×Bi+d×Ci+e×Ui+f×Gi+g×Si+h×Pki+k其中：Ti=在矩陣之之內(nèi)的同時(shí)步步行者數(shù)量；；a=在標(biāo)定定時(shí)間段內(nèi)圍圍繞零售和其其他商業(yè)服務(wù)務(wù)設(shè)施聚積的的同時(shí)步行者者數(shù)（人/㎡）；；Yi=零售售或其他商業(yè)業(yè)的有效建筑筑使用面積（（㎡）；b=指圍圍繞可以長(zhǎng)時(shí)時(shí)間停車(chē)的停停車(chē)區(qū)聚積的的同時(shí)步行者者（人/車(chē)位位）；Pi=長(zhǎng)時(shí)時(shí)間停車(chē)車(chē)位位數(shù)（車(chē)位））；c=在公共共汽車(chē)站周?chē)鷩鄯e的同時(shí)時(shí)步行者數(shù)（（人/站）；；Bi=公共共汽車(chē)線?？靠空镜臄?shù)量（（站）；d=在市中中心內(nèi)以中心心性為基礎(chǔ)的的總的步行者者聚積附加數(shù)數(shù)；Ci=d在在矩陣i中的的比例；e=穿越中心心地區(qū)邊界的的步行交通比比；Ui=穿越越中心地區(qū)邊邊界的步行者者數(shù)量；f=圍繞街街道貨攤聚積積的同時(shí)步行行者數(shù)量（人人/處）；Gi=街道道報(bào)攤或貨攤攤的數(shù)量（處處）；g=圍繞公公共座椅處聚聚積的同時(shí)步步行者數(shù)量（（人/座椅））；Si=公共共座椅數(shù)；h=圍繞臨臨時(shí)停車(chē)處聚聚積的同時(shí)步步行者數(shù)（人人/停車(chē)位））；Pki=用用于臨時(shí)停車(chē)車(chē)的公共停車(chē)車(chē)位；k=常數(shù)，，在所選擇的的模型的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，在矩陣陣中不與上述述任何數(shù)直接接相關(guān)的步行者數(shù)量；；以步行量作為為基礎(chǔ)來(lái)規(guī)劃劃步行系統(tǒng)第3部分：城城市綜合體整整體規(guī)劃⊙確定城市綜合合體交通系統(tǒng)統(tǒng)停車(chē)系統(tǒng)：第一步：對(duì)各各類(lèi)物業(yè)停車(chē)車(chē)狀況進(jìn)行調(diào)調(diào)查、分析建筑物車(chē)位數(shù)車(chē)位率(車(chē)/100㎡)用途建筑面積高峰小時(shí)使用情況物業(yè)1N1X1商業(yè)G1滿(mǎn)物業(yè)2N2X2商務(wù)G2滿(mǎn)物業(yè)3N3X3酒店G380%物業(yè)4N4X4公寓G470%………………合計(jì)NX通過(guò)上表統(tǒng)計(jì)計(jì)出現(xiàn)狀——商業(yè)所需需車(chē)位A；；——公寓所需需車(chē)位B；；——商務(wù)所需需車(chē)位C；；——酒店所需需車(chē)位D。。第3部分：城城市綜合體整整體規(guī)劃⊙確定城市綜合合體交通系統(tǒng)統(tǒng)停車(chē)系統(tǒng)：第二步：根據(jù)據(jù)調(diào)研現(xiàn)狀，，預(yù)測(cè)待開(kāi)發(fā)發(fā)綜合體各類(lèi)類(lèi)物業(yè)的未來(lái)來(lái)車(chē)位需求量量——商業(yè)所需需車(chē)位A；；——公寓所需需車(chē)位B；；——商務(wù)所需需車(chē)位C；；——酒店所需需車(chē)位D。。——商業(yè)所需需車(chē)位Pa；——公寓所需需車(chē)位Pb；——商務(wù)所需需車(chē)位Pc；——酒店所需需車(chē)位Pd。估算未來(lái)第3部分：城城市綜合體整整體規(guī)劃⊙確定城市綜合合體交通系統(tǒng)統(tǒng)停車(chē)系統(tǒng)：第三步：根據(jù)據(jù)綜合體規(guī)劃劃，結(jié)合各物物業(yè)形態(tài)不同同高峰停車(chē)時(shí)時(shí)段，得出互互補(bǔ)停車(chē)位第3部分：城城市綜合體整整體規(guī)劃⊙城市綜合體空空間布局業(yè)態(tài)布局第3部分：城城市綜合體整整體規(guī)劃⊙城市綜合體空空間布局立體化空間布布局形式是指在都市綜綜合體中充分分利用豎向?qū)訉用鎭?lái)組織和和布置各功能能空間的混合合使用方式，，也稱(chēng)為豎向向混合使用模模式。此種空空間混合使用用形式通常表表現(xiàn)為都市綜綜合體的建筑筑內(nèi)部是由多多種使用功能能在不同層面面上組合而成成的。在地面面層上多是公公共使用性質(zhì)質(zhì)的功能空間間，如商業(yè)零零售、服務(wù)大大廳等高層部部分集聚的是是向?qū)λ饺嘶墓δ芸臻g間，如辦公、、公寓等。第3部分：城城市綜合體整整體規(guī)劃⊙城市綜合體空空間布局立體化空間拓拓展■地下空間的的開(kāi)發(fā)，地下下商業(yè)街的開(kāi)開(kāi)發(fā)，主要是是在四通八達(dá)達(dá)的地鐵系統(tǒng)統(tǒng)的站前地區(qū)區(qū)進(jìn)行，與地地鐵站和商業(yè)業(yè)區(qū)大型商業(yè)業(yè)設(shè)施直接相相連，街道兩兩側(cè)設(shè)置有各各類(lèi)零售商店店和餐飲設(shè)施施?！錾虡I(yè)建筑筑高層化，例例如深圳華強(qiáng)強(qiáng)北商圈中的的茂業(yè)百貨，，其營(yíng)業(yè)部分分為1-9層層，但其在內(nèi)內(nèi)部設(shè)計(jì)中，，在第5層層又增加了一一個(gè)完整的地地面，從而將將商場(chǎng)分成了了1-4層層、5-9層層兩部分，，從而使客戶(hù)戶(hù)形成本商場(chǎng)場(chǎng)只是一個(gè)4-5層的商商場(chǎng)，而不是是一個(gè)9層商商場(chǎng)的錯(cuò)覺(jué)，，從而降低客客戶(hù)的“厭高高癥”。同時(shí)時(shí)該商場(chǎng)又在在第5層新新增加的地面面上布置了開(kāi)開(kāi)放式休閑咖咖啡廳，以降降低客戶(hù)在商商場(chǎng)內(nèi)長(zhǎng)時(shí)間間購(gòu)物帶來(lái)的的身體疲勞，，挖掘消費(fèi)潛潛力。■高架步道道系統(tǒng)，可以以促進(jìn)分流、、可以增加步步行量，可以以拓展商業(yè)空空間■景觀立體體化，地面、、地下、空中中，三層次景景觀系統(tǒng)立體體互動(dòng)，形成成豐富的景觀觀效果。第3部分：城城市綜合體整整體規(guī)劃⊙城市綜合體空空間布局立體化空間拓拓展■立體化交通通第3部分：城城市綜合體整整體規(guī)劃⊙城市綜合體空空間布局平行空間組合合形式在同一空間層層面上同類(lèi)功功能空間的組組織和布局的的混合使用方方式，也可以以稱(chēng)為橫向混混合使用組合合模式。這種種類(lèi)型的產(chǎn)生生是因?yàn)槎际惺芯C合體中同同類(lèi)功能的組組合使用會(huì)有有三類(lèi)大關(guān)系系第一類(lèi)是競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性的功能能關(guān)系，即相相同或類(lèi)似功功能的集聚，，相互之間存存在著競(jìng)爭(zhēng)關(guān)關(guān)系第二類(lèi)是是互補(bǔ)性的功功能關(guān)系，即即存在的前提提是需要同類(lèi)類(lèi)功能之間相相輔相成，互互相之間是功功能依賴(lài)的關(guān)關(guān)系第三類(lèi)是是輔助性的功功能關(guān)系，即即功能的集聚聚和使用而促促進(jìn)輔助或附附屬性功能和和需求的出現(xiàn)現(xiàn)，例如辦公公、商廈附近近出現(xiàn)的餐飲飲功能等?？煽梢?jiàn)，只有在在同一范圍層層面上對(duì)這些些同類(lèi)功能使使用的進(jìn)行準(zhǔn)準(zhǔn)確推測(cè)，空空間分布上規(guī)規(guī)劃組合布局局適當(dāng)，就能能夠達(dá)到有效效推動(dòng)都市綜綜合體經(jīng)濟(jì)收收益與增長(zhǎng)的的目的。第3部分：城城市綜合體整整體規(guī)劃⊙城市綜合體空空間布局多時(shí)間區(qū)段的的空間混合組組合形式城市綜合體的的運(yùn)作使用過(guò)過(guò)程總是會(huì)受受到明顯的時(shí)時(shí)間段的影響響，從而出現(xiàn)現(xiàn)利用服務(wù)時(shí)時(shí)間區(qū)段的不不同來(lái)交叉使使用各功能空空間的現(xiàn)象，，以達(dá)到較高高的空間使用用效益的目的的，因此，通通過(guò)把不同時(shí)時(shí)間段的功能能組合在同一一系列的空間間區(qū)域中，空空間使用能夠夠持續(xù)較長(zhǎng)的的時(shí)間，以便便得到充分的的利用，這就就是多時(shí)間區(qū)區(qū)段混合組合合的形式。在在同一區(qū)域使使用中，利用用各時(shí)間段的的特性，靈活活調(diào)動(dòng)多種功功能以為恥空空間的不斷運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)，使都市市綜合體獲得得更高的空間間使用效率、、保持持續(xù)活活力的最有效效手段。第3部分：城城市綜合體整整體規(guī)劃⊙城市綜合體空空間布局多活動(dòng)層次的的空間混合組組合形式多活動(dòng)層次是是指活